BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /17 Saksbeh.: LBKL Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Ytrebygda gnr 33 bnr 14, Grimstadveien 95. Klage over avslag på søknad om utvidelse av marina/midlertidig utlegging av flytebrygge. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om utvidelse av marina i Dolviken i form av 25 flere båtplasser ved anleggets søndre del for næringsvirksomhet basert på salg og service av lystbåter. Konkret gjelder tiltaket midlertidig utlegg av en 110 x 2,5 meter lang flytebrygge som skal erstatte eksisterende brygge på ca 60 x 2,20 meter. Tiltaket bes godkjent inntil reguleringsplan for det aktuelle området blir vedtatt. Søknaden ble avslått i vedtak av da det ikke er funnet grunnlag for å gi dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse i punkt 1 om plankrav i byggeområder, jf. pbl Vedtaket er påklaget i brev av av advokatfirmaet Harris på vegne av tiltakshaver Kjapp Marina AS. Planmessig har området status som uregulert byggeområde, hvor sjøarealet utenfor kai er vist som «vannareal for allmenn flerbruk» (FFNF) i kommuneplanens arealdel. Det pågår imidlertid arbeid med områderegulering som omfatter eiendommen (saksnr ) hvor oppstartvedtak er under saksforberedelse for byrådet. Det pågår også en privat planprosess for området, Dolviken Brygge II, P (saksnr ). Plan for Dolviken Brygge I (P ) ble avvist i vedtak fra Komite for byutvikling, klima og miljø i Formålet med planendringen er å tilrettelegge for boliger med tilhørende infrastruktur samt oppgradering av Grimstadveien. Planen vil også måtte avklare forholdet mellom den marine virksomhet og boligfortetningen i området. Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven av 2008, hvor tiltaket utenom plankravet også er avhengig av dispensasjon fra FFNF-formål etter kommuneplanens arealdel. Videre kreves dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse i punkt 21 om rekkefølgekrav for utbedring av Grimstadveien, jf. pbl Tiltaket er nabovarslet etter pbl. 21-3, og det er innkommet merknader fra eiere av gnr 33 bnr 24, Gro Haugland og Ib Andersson i brev datert Det anføres at tiltaket bør gjennomgå en planmessig vurdering grunnet økt belastning på Grimstadvegen. Det hevdes også at eier med omsøkte tiltak har som formål å posisjonere seg for en videre utvidelse av flytebryggen. Videre vises det til eksisterende naboulemper av tidligere utvidelser/tiltak som ikke har vært nabovarslet.

2 Søknaden er også kommentert av Grønn etat i brev av som fraråder tiltaket. Bergen- og omland Havnevesen har i brev av ikke reist noen innvendinger mot tiltaket. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage/tilsvar: Trygve Sæle seksjonsleder I klagen er det i hovedsak anført følgende: Vedtaket bygger på uriktig rettsanvendelse og feil bruk av faktum. Begrunnelsen for vedtaket er ikke tilfredsstillende, noe som tyder på at saken ikke var tilstrekkelig utredet før vedtak ble truffet, jf. fvl. 17. Det foreligger derfor saksbehandlingsfeil som kan ha hatt betydning for vedtakets innhold, slik at vedtaket må oppheves. Saken er ikke tilstrekkelig utredet med tanke på hvilken trafikkbelastning Grimstadveien tåler, hvilken belastning den har i dag og hvilken belastning 25 ekstra båtplasser vil medføre. Båtplasser er ikke en type virksomhet som genererer mye trafikk. I snitt er det tre av 300 båtplasser som genererer trafikk på daglig basis. Tiltaket vil derfor ikke gi noen merkbar økt trafikk. En midlertidig dispensasjon vil ikke vanskeliggjøre videre planarbeid verken i forhold til vei eller området ellers og vil ikke føre til at hensynene bak plankravet blir vesentlig tilsidesatt. Tiltaket er ikke et nytt eller irreversibelt terrenginngrep som vil påvirke negativt; det er et midlertidig tiltak som skal erstatte en allerede eksisterende flytebrygge i enn allerede utbygd marina. Tiltaket kan gjøres betinget ved pålegg om fjerning som fremgår av kontrakt. Badeplass nær tiltaket er ikke i bruk. Tiltaket har uansett en avstand fra badeplassen på 100 meter, og kan fungere positivt som en bølgebryter. Vedtaket er ikke tilstrekkelig begrunnet med hensyn til hvordan forvaltningsformålet for den funksjonelle strandsone og «Vannareal for allment flerbruk» vil påvirkes negativt. Det er tidligere gitt dispensasjon fra plankravet for boligformål for gnr 32 bnr 17 (sak ) og bnr igangsettingstillatelse nybygg. Tillatelse til oppføring av 2

3 tomannsbolig på gnr 33 bnr 144 ble dessuten fattet samme dag som avslaget ble gitt uten at økt trafikk på Grimstadveien ble ansett som et problem i disse sakene. Det vises til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: Bygningsmyndigheten har vurdert saken på ny etter forvaltningsloven, men kan ikke se at vedtaket lider av noen materielle eller prosessuelle feil. Videre anses ikke klagen å inneholde nye momenter som skulle tilsi at saken bør få et annet utfall Plankravet Vedtaket er avslått med hjemmel i KP punkt 1, jf. pbl om forbud mot tiltak i uregulert byggeområde. Hovedhensynet bak plankravet er å gjennomføre en helhetlig arealbruk, og er nærmere redegjort i vedtaket. Tiltaket ligger i sjø, og dermed strengt tatt i utkanten av «byggeområde» etter arealplankartet. Arealbrukskategorien i sjøen står imidlertid i direkte sammenheng med arealbruken på land på en slik måte at det blir forbundet med byggeområde. Da hensynene bak plankravet også gjør seg sterk gjeldende, må plankravet etter dette kunne anvendes analogt. I uregulerte byggeområder kan det i særskilte tilfeller gis dispensasjon fra plankravet. Forutsetningen er at hensynene bak plankravet ikke blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å dispensere blir klart større enn ulempene, jf. pbl. 19-2, 2. ledd. Som veiledende norm gjelder at dispensasjon kan gis når tiltaket er av en slik karakter at en plan ikke gir et bedre beslutningsgrunnlag. For næringsprosjekter er det i etatens saksbehandlingsveileder nedfelt nærmere kriterier for når et tiltak utløser behov for helhetlige planer. Som hovedregel skal det ikke gis dispensasjon dersom tiltaket - ligger innenfor funksjonell strandsone i kommuneplanen - utløser behov for ny infrastruktur - kommer i konflikt med offentlige eller allmennyttige formål - kommer i konflikt med barn og unges interesser - må oppfattes som en større utvidelse av eksisterende virksomhet - inneholder forretningsformål - er konfliktfylt Bygningsmyndigheten mener at omsøkte tiltak i ulik grad påvirker samtlige av de hensyn som ligger bak ovennevnte kriterier, jf. de enkeltstående drøftelser nedenfor. Eiendommen omfattes av plan for områderegulering som også innbefatter sjøarealet utenfor strandlinjen (saksnr ). Et av de uttalte hovedformål med reguleringen er å avklare hvilket utvidingspotensiale området har i forhold til småbåthavner, samt hvilke eiendommer utvidelsen skal fordeles på. En dispensasjon vil av hensyn til pågånde planprosess i seg selv være uheldig da den vil virke foregripende og kan komme i strid med fremtidige konklusjoner om ønsket arealbruk. 3

4 Samlet sett tilsier dette at hensynene bak plankravet blir vesentlig tilsidesatt, og tiltaket vil ikke innebære større fordeler enn ulemper, jf. pbl Tiltaket utløser derfor behov for nærmere utredning gjennom en helhetlig reguleringsplan FFNF-formål Ut fra kommuneplanens arealdel, befinner omsøkte tiltak seg i vernet område vist som «FFNF, Vannareal for allmenn flerbruk». Tiltaket ligger således utenfor område regulert til «småbåthavn», og vurderes som dispensasjonspliktig. Spørsmålet blir dermed om dispensasjon kan gis etter pbl. 19-2, 2. ledd, jf. vurderingstema som gjengitt ovenfor. FFNF-formål er hjemlet i pbl. av pkt. 5, og er nærmere redegjort i kommuneplanens rapport s Det fremgår at hoveddelen av sjøområdene her skal disponeres til fellesområder for fiske, ferdsel, natur og friluftsliv. Etter den nye bestemmelsen i pbl. 11-7, 1. ledd punkt 5, vil arealbrukskategorien også omfatte strandsonen for tilfeller hvor arealbruken i sjø og på land må vurderes i sammenheng. En slik tolkning legges til grunn som kodifisering av gjeldende praksis. Dispensasjonsspørsmålet må dermed også kunne vurderes mot hensynene bak det alminnelige forbud mot tiltak i strandsonen; natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser, jf. pbl. 1-8, 1. ledd. Grimstadfjorden er under stort press fra økt marin aktivitet. Omsøkte tiltak ligger forbundet med strandsonen, med forretningsformål som kommer klart i konflikt med FFNF- formål. Det uttalte behovet for flere båtplasser i dette området kan således bare avhjelpes innenfor bærekraftige rammer hvor de kryssende hensyn blir søkt ivaretatt på en rimelig måte. Saken reiser spørsmål knyttet til tålt omfang og hensiktsmessig lokalisering av nye båtplasser som står for en helhetlig utredning gjennom påbegynte reguleringsplaner. Spørsmålene bør av hensyn til helhetlig og gjennomtenkt arealbruk avklares i forbindelse med en samlet planprosess. Det påberopes en utvidelse med et beskjedent antall på 25 ekstra båtplasser i forhold til eksisterende 300. Tiltaket har salg og service som formål som vil gi grunnlag for 10 ekstra arbeidsplasser. Bygningsmyndigheten vil bemerke at det eksisterende marine anlegget i nåværende form strekker seg langt utenfor eiendommens grenser, og fremtrer stort og dominerende i landskapsbildet. En ytterligere utbygging vil forsterke dette inntrykket. Sett i forhold til eiendommens størrelse, må tiltaket anses som en vesentlig utvidelse av den marine virksomhet både med hensyn til fysisk omfang, visuell fremtoning og ut fra økt aktivitetsnivå i strandsonen generelt. Tiltaket vil derfor medføre et økt press på strandarealet på bekostning av allmennhetens interesser. Tiltaket ligger nær en badeplass hvor allmennyttige formål gjør seg særlig sterkt gjeldende. Om badeplassen ikke er i bruk per i dag, kan området ha potensiale til å kunne gjenreises til dette formål. En ytterligere utvidelse av marinaen vil være et privatiserende tiltak som bidrar til å forhindre en slik mulighet. Det fremheves særskilt at tiltaket kan komme i konflikt med hovedformålet om trygg lek og rekreasjon for barn og unge etter pbl. 1-1, 5. ledd. Tiltaket vil også medføre økt fare for forurensing i sjøen. En dispensasjon vil derfor samlet sett medføre en vesentlig tilsidesettelse av både formålene bak FFNF, byggeforbudet i strandsonen samt plankravet, og vil gi klart større ulemper enn fordeler. jf. pbl

5 4.3. Grimstadveien - rekkefølgekrav I kommuneplanen punkt 21 stilles det forbud mot tiltak som betjenes av Grimstadvegen før vegen er tilstrekkelig sikret, jf. pbl Bestemmelsen må tolkes dit hen at kapasiteten på Grimstadveien allerede er overskredet. Bedre sikring og trafikkflyt på Grimstadveien utgjør hovedtema i forbindelse med pågående planprosess. Det vises i denne sammenheng til uttalelse fra Statens vegvesen i brev av om at det fortsatt vil være et rekkefølgekrav om at Grimstadveien må utbedres og opparbeides med gjennomgående fortau før det kan gis midlertidig brukstillatelse for boliger og andre utbyggingsformål innenfor planområdet. Tiltakets driftsmessige forutsetning vil nødvendigvis måtte innebære betydelig mer økt transport enn anført, og kan ikke sammenlignes med ordinære båtplasser. Nærmere dokumentasjon på de trafikale forhold/ådt-beregning er i denne saken verken funnet hensiktsmessig eller nødvendig, da spørsmålet uansett ikke har avgjørende betydning for saken. Ut fra den strenge dispensasjonspraksis som er lagt til grunn ved andre tiltak som betjenes av Grimstadveien, vil det således være tilstrekkelig å konstatere at utviding av marinaen vil føre til en trafikkøkning som vil være mer omfattende enn det som bør åpnes opp for gjennom dispensasjon. Etter dette vil den trafikkøkning tiltaket medfører innebære en vesentlig tilsidesettelse av formålet bak bestemmelsen, og ulempene blir klart større enn fordelene, jf. pbl Vilkårsstillelse/midlertidig tillatelse Det påberopes at kommunen kan gjøre bruk av sin adgang til å stille vilkår og gjøre tillatelsen midlertidig. Til dette vil bygningsmyndigheten bemerke at selv om anlegget fysisk er egnet som en midlertidig installasjon, vil bruksendringer og andre forhold knyttet rundt virksomheten kunne festne seg og utvikle seg over tid, slik at et senere ønske om endret arealbruk kan bli vanskeliggjort. Især vil hensynet til de berørte arbeidsplasser kunne spille inn. En slik løsning vil også fremstå uheldig med tanke på uønskede presedensvirkninger. Dolviken har mange bryggeanlegg som det knytter seg ulike eiere til, og som også kan tenkes å ha interesse av lignende tiltak. Det vises til at kommunen i forbindelse med det videre planarbeidet for Dolviken Brygge tydeliggjorde overfor eiere av gnr 33 bnr 75 og 168 at ethvert søknadspliktig tiltak på eiendommene ville kreve utarbeidelse av en reguleringsplan. Hensynet til likebehandling tilsier derfor at man heller ikke bør åpne for dispensasjon i denne saken. Det vises også til sak vedr. gnr 33 bnr 97 (saksnr ) hvor søknad om dispensasjon fra plankravet for oppføring av brygge ble avslått. I tillegg vil ovennevnte hensyn til landskap og allmennhetens interesser spille inn. På bakgrunn av en samlet vurdering av ovennevnte forhold vil dispensasjon på vilkår ikke være aktuelt Forskjellsbehandling Klager viser til at det i opptil flere saker er gitt dispensasjon fra plankravet til boligformål. Det vises herunder til tillatelser gitt til gnr 32 bnr 17 (sak ), gnr 32 bnr 125 Sak: (sak ) og gnr 33 bnr 144 (sak ). For at en påstand om usaklig forskjellsbehandling skal kunne gjøres gjeldende, må det dreie seg om «like saker både i faktisk og rettslig henseende», jf. Sivilombudsmannens årsmelding av 2002 s Bygningsmyndigheten viser til at omsøkte tiltak gjelder et næringsprosjekt hvor de ulike hensyn som gjør seg gjeldende generelt blir vurdert ulikt fra prosjekter for 5

6 boligformål, jf. kommunens saksbehandlingsveileder for dispensasjonspraksis. Når det gjelder det konkrete rekkefølgekrav om utbedring av Grimstadvegen, bør imidlertid de ulike prosjekter som utgangspunkt likestilles selv om tiltakene er av ulik art. I sak vedr. gnr 32 bnr 17, fremla fagetaten innstilling på avslag i tråd med anbefaling fra Statens vegvesen, men bystyret valgte å godkjenne tiltaket da det ellers ville være i tråd med planforslaget. Saken er i ettertid trukket. Tiltakets omfang gjør at saken ikke vil være direkte sammenlignbar, da forholdet gjaldt et eneboligprosjekt. Gnr 32 bnr 25 og gnr 33 bnr 144 gjaldt begge avslag på oppføring av henholdsvis en enebolig og en tomannsbolig. Vedtakene ble omgjort da dispensasjonsspørsmålene allerede var avgjort ut fra mindre strenge dispensasjonsreglene i forbindelse med eldre delingssaker etter den gamle plan- og bygningsloven av Sakene blir dermed ikke tilstrekkelig sammenlignbare, og påstand om forskjellsbehandling må derfor avvises. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart med situasjonsplan 2. Tilleggsbemerkninger til klage datert Klage på avslag datert Avslag på søknad datert Søknad om dispensasjon fra plankrav datert Flyfoto 6