Byrådssak 149/16 ESARK

Transkript

1 Byrådssak 149/16 Bergenhus, gnr 164 bnr 941 mfl., Agnes Mowinckels gate 5, Arealplan-ID Forslag til detaljregulering med konsekvensutredning, 2. gangs behandling ASRO ESARK Hva saken gjelder: Opus Bergen AS fremmer på vegne av Hordaland fylkeskommune og Wigandgården AS planforslag for utbygging av et område i Agnes Mowinckels gate på Nedre Nygård, Bergenhus bydel. Se under. I samsvar med anbefaling fra Bergen kommune har grunneierne innenfor planområdet inngått et samarbeid om å utarbeide felles forslag til detaljplan. Planområdets beliggenhet Planområdet sett fra fjellsiden Planområdet omfatter Fylkeshuset i nord og Wigandgården i sør samt trafikkareal på del av Vestre Strømkaien, Lars Hilles gate og Agnes Mowinckels gate. I øst grenser planområdet mot Fjøsangerveien. Øst for Fjøsangerveien ligger Bystasjonen/Bygarasjen og parkeringsareal for nyttekjøretøyer. Planområdet er totalt ca. 10,9 dekar. Planstatus Planområdet berøres av kommuneplanens arealdel, kommunedelplan Sentrum og av høyhusmeldingen til Bergen kommune (Bystyresak 211/06). Kommuneplanens arealdel åpner for bygging av høyhus innenfor avgrensede og kartfestede områder i sentrum. I kommunedelplan (KDP) sentrum, er området avsatt som sentrumsformål med krav om 25 % boligandel. Maks byggehøyde i KDP sentrum er 27 m. Høyhusmeldingen viser området som del av «høyhusrekken» der bebyggelse over 27 m og 50 m kan vurderes. Reguleringsplan for bybanetrase går gjennom området (planid ). Den er innarbeidet i planforslaget uten endring. Arealet for øvrig er tidligere uregulert. Det pågår arbeid med reguleringsplan for Nygårdstangen, på østsiden av Fjøsangerveien, der formålet er å rive Bygarasjen for å legge til rette for byutvikling. 1

2 Høyhusmeldingen KDP Sentrum blandet sentrumsformål 25% boligandel Nygårdstangen, planarbeid på gang med forslag om høyere utnyttelse Ørnen Endret fra bolig til hotel Åsegården Vedtatt plan Media City Bergen Under planlegging Byggehøyde opp til 50 m vurderes Dagens byggehøyder Fagetatens forslag til byggehøyder innenfor planområdet, samt byggehøyder i vedtatte og pågående planer Planforslaget Hordaland fylkeskommune eier Fylkeshuset og ubebygd tomt mellom Vestre Strømkai og Fjøsangerveien, nord for Bergen Maritime skole. Fylkeskommunen ønsker å bygge på nordre del av Fylkeshuset og videreutvikle nevnte ubebygde tomt, gnr. 164, bnr og del av bnr Eier av Wigandgården ønsker påbygg på 9 etasjer. I samsvar med planprogrammet er det i tillegg til nullalternativet, utredet 3 alternative utnyttelsesgrader. 2

3 Alt 1 forholder seg til gjeldende kommunedelplan med maks byggehøyde 27 m. Alt 2 er utarbeidet i henhold til høyhusmeldingen der høyhuset til fylkesbygget, Wigandgården og den ubebygde tomten mellom Vestre Strømkai og Fjøsangerveien er illustrert med 9 etasjer og byggehøyde 50 m. Bebyggelse for øvrig har maks byggehøyde på 27m. Alt 3 har en egendefinert byggehøyde: Nordlige del av Fylkesbygget (4 etg.), er vist med påbygg på 9 etg. med kotehøyde inntil 45 m. Eksisterende høyhus (14 etg.), forslås regulert i samsvar med dagens situasjon (kotehøyde 55m). Wigandgården (i dag 7 1/2 etg.) viser påbygg med 9 etasjer med kotehøyde inntil kote 54 m og ubebygd tomt mellom Vestre Strømkai og Fjøsangerveien, 9 etasjer med kotehøyde inntil 30 m. Forslagsstillers forslag Alt 3 er lagt til grunn for forslagsstillers planforslag, men er i prosessen bearbeidet med en avtrapping av påbygg mot Lars Hilles gate for å ta hensyn til antikvariske interesser ved St Jacobs kirke og bebyggelsen på Nedre Nygård. 3D modell som viser foreslått volum av nybygg mellom Vestre Strømkaien og Fjøsangerveien, påbygg på Wigandgården og Fylkeshuset, de sistnevnte med avtrappet bebyggelse mot Lars Hilles gate. Opus AS Planforslag Formål -Fylkeshuset (FO/K/T1) foreslås regulert til forretning, kontor, tjenesteyting. Intensjonen er utvidelse av kontorformål og videreføring av etablert virksomhet på eiendommen. -Den ubebygde tomten i planområdet (K/T1 og K/T2) foreslås regulert til formål kontor og tjenesteyting -Wigandgården (S)er vist som sentrumsformål, som gir anledning til å etablere kontor, forretning, undervisningslokaler, hotell og boliger samt annen tjenesteyting i bygget. Planforslaget oppgir ikke antall nye boliger, men i planbeskrivelsen opereres det med et boligtall på inntil 110 enheter. Bruksareal Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) i planforslaget er m 2. Fordelt med m 2 i Wigandgården, m 2 i Fylkesbygget m 2 på den ubebygde tomten. Disse BRA-tallene svarer til en grad av utnytting lik %-BRA= 539 %. Utnyttelsesgraden er beregnet ut fra hele planområdets areal. Brutt ned på det enkelte område vil utnyttingen variere fra ca. 710 % til 910 %. Prosess og problemstillinger Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 2 private merknader og 17 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og 3

4 kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Fylkesmannen fremmet innsigelse mot planforslaget ut fra mangelfull håndtering av støy, uteoppholdsareal og parkering Jernbaneverket fremmet innsigelse grunnet manglende bestemmelse som sikrer deres interesser Ulike innspill i forbindelse med forurensnings- og støyproblematikk Trafikk- og trafikkavviklingsproblem, utstrekning av K/T2 Ulike innspill med hensyn på volum og volumfordeling, form og uttrykk på ny/påbygg og krav om arkitekturkonkurranse Forhold til pågående offentlig plan i nordøst, Nygårdstangen. Med bakgrunn i merknader fra høringsinstanser bearbeidet forslagsstiller planforslaget, blant annet for å imøtekomme Fylkesmannens og Jernbaneverkets varsel om innsigelse. Endringene var av en slik karakter at fagetaten den 4. februar 2014, etter flere runder med høringsinstanser og forslagsstiller, sendte det reviderte planforslaget ut på begrenset høring. Ved høringsfristens utløp var det kommet inn 8 uttalelser fra høringsinstanser, og 1 merknad fra private. Endringer etter offentlig ettersyn og begrenset høring Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn og begrenset høring, fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Fylkesmannens innsigelse er imøtekommet, innsigelse er trukket Jernbaneverkets interesser er imøtekommet, innsigelse er trukket Formålet skole er tatt ut av planforslaget Det er satt støykrav til etablering av nye boliger Det er lagt inn byggegrense for felt K/T1- K/T2 mot Fjøsangerveien Det er tilrettelagt for høyresving fra Vestre Strømkaien mot Fjøsangerveien. Kjøreveien er delvis kombinert med jernbanetrase/ tunnel for jernbane Ulike gesimshøyder på Fylkeshuset (FO/K/T) og Wigandgården (S) er påført plankartet Gårdsrom i S er opprettholdt og tatt inn i plankartet Avtrapping av høyde mot St. Jakobs plass på S og FO/K/T1 BRA på Wigandgården er redusert med ca. 600m 2 Utkraging foreslås tillatt på K/T1 over fortau mot Vestre Strømkaien og Agnes Mowinckels gate Under bakkenivå på K/T1 og K/T2 er det lagt inn bestemmelsesgrense som tar hensyn til hovedledning for fjernvarme til sentrum Det er lagt inn veiforbindelse for tilkomst til eksisterende parkeringsplasser for Bergen Maritime skole Parkering tillates ikke under bakken i K/T1 og K/T2. All parkering for dette feltet er samordnet med parkering i Fylkeshuset, FO/K/T Antall parkeringsplasser i Fylkeshuset er redusert. Parkeringskravet er i henhold til gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune med unntak av tjenestebiler for Skyss (som kommer i tillegg) Ulike tilpasninger i reguleringsbestemmelsene Mindre endringer i plankartet for å samsvare med etablert trafikksituasjon i Lars Hilles gate. 4

5 Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Hovedproblemstillingene i saken er kommentert i fagnotatet. Konsekvensutredningen, og aktuelle tema i planprogrammet er tilstrekkelig utredet. Det henvises for øvrig til forslagsstillers planbeskrivelse. Denne saken er kun en sammenfatning. Byform Fagetaten slutter seg til planforslagets intensjoner, men, som beskrevet i forbindelse med fagnotat til offentlig høring og i møter med forslagsstiller, stilles det spørsmål ved formspråket på de foreslåtte påbygg på eksisterende bygninger, samtidig som volumene i for liten grad forholder seg til omkringliggende miljø i høyhusrekken. Fagetaten mener, med noen endringer, at fylkesbyggets lavere del kan påbygges med et tårnbygg inntil kote 45m og Wigandgården med et tårnbygg inntil kote 54 m. Boliger, utearealer, støy og forurensing. I tråd med planforslaget vurderes ubebygget tomt ved Vestre Strømkai og Fylkeshuset som lite egnet til boligformål, spesielt i forhold til kommuneplanens krav til uteareal, støy og luftkvalitet. Egnethet for boliger i påbygg i Wigandgården som foreslått, er drøftet inngående. Selv om kvalitetskravene i KPA på enkelte områder ikke kan oppfylles, anbefaler fagetaten likevel boliger som omsøkt, på grunn av uttrykt ønske om flere boliger i sentrum. I Wigandgården er det i dag 42 boliger. Planforslaget har ikke oppgitt antall nye boliger men det fremgår av planmaterialet at det er tenkt på 110 boliger. Til sammen utgjør foreslått fellesareal på takterrasse i Wigandgården og gårdsrom ca. 600m 2, der 400m 2 er lokalisert til takflate og 200m 2 lokalisert til eksisterende gårdsrom i Wigandgården. Resterende krav om 7m 2 pr boenhet skal dekkes i offentlig park eller plass, og i følge bestemmelsene først gjøres rede for ved søknad om tiltak. Eksisterende gårdsrom oppfyller ikke krav til uteoppholdsareal pga manglende solforhold. Takterrassen kan godkjennes som egnet felles uteoppholdsareal for inn til 100 boenheter (krav: 4 m 2 pr bolig). Det foreligger registrering av avstand til nærliggende parker eller plasser, men det er ikke gjort rede for kapasitet og egnethet for ulike aldersgrupper. Dette forutsettes løst i byggesaken. Det foreligger støyanalyse. Bestemmelsene stiller krav til bygninger for håndtering av støy og luftforurensning. Fagetaten mener plansaken burde vist hvordan kravene til uteoppholds kan oppfylles og mener at det er uheldig å skyve dette til byggesaken. Arkitektonisk utforming, utnyttelsesgrad og byggehøyder. Fagetaten kan slutte seg til foreslåtte byggehøyder, og utnyttelsesgrad, men mener de foreslåtte påbygg med avtrappinger mot sør vest bedre må tilpasses tilgrensende bygningers formspråk i høyhusrekken. Selv om det i bestemmelsene 1.2 er foreslått at det skal avholdes arkitektkonkurranse før utbygging, er det viktig at reguleringsplanen setter ytre rammer for det areal som kan bebygges. T.v. Forslagsstillers forslag til påbygg med avtrapping mot Nedre Nygård.. Skissen viser ikke planlagt utbygging av Media City Bergen (økt byggehøyde på tårn nærmest Wigandgården og økt byggehøyde på sokkel) T.h. Viser maksimal mulig utnyttelse av Wigandgården sammenstilt med foreslått utnyttelse av Media City utbyggingen 5

6 Fagetaten mener planmaterialet må bearbeides og gis en utforming med to tårnbygg som kompletterer Fylkeshusets høyhus og innordner seg bygningsmiljøet i høyhusaksen. På den måten kan også siktlinjer og bedre sol og lysforhold ivaretas. Dette innebærer en lavere utnyttelsesgrad, men fagetaten er åpen for at tårnbyggenes byggehøyde kan økes til kotehøyder på meter for å kompensere for dette. En slik endring krever imidlertid nytt offentlig ettersyn. Fagetaten foreslår derfor et eget punkt i forslag til vedtak om at det åpnes opp for at slike høyder kan vurderes, og hvor det samtidig gjøres oppmerksom på at dette krever nytt offentlig ettersyn. Det vil da være opp til forslagstillerne om det er ønskelig å gå videre med slikt planforslag. Arkitektonisk utforming er grundig drøftet i fagnotatet, se vedlegg 1. Forslagsstillers byggehøyder Fagetatens anbefalte byggehøyde Planlagt ny bebyggelse bak Vedtatte byggehøyder for Media City Bergen Lengdesnitt som viser fagetatens forslag til byggevolum med tykk svart strek sammenstilt med forslagsstillers ønsker 3D modellen viser mulige volumer på Nygårdstangen som er under planlegging Forholdet til kulturminne og nærliggende kulturmiljø Planområdet er en del av Nedre Nygård. I dette området er det en rekke kulturhistoriske kvaliteter bla Wigandgården og St. Jacobs kirke. Wigandgården har kulturhistorisk og arkitektonisk verdi. Bygget, som ble tegnet i 1938 av arkitektene Trygve Knutsen og Georg Fr. Fasting, har klare modernistiske og funksjonalistiske trekk. Tidligere påbygg og innbyggingen av 1. etasje på 1970-tallet har ikke vesentlig redusert den kulturhistoriske verdien av bygget, og det er mulig å tilbakeføre bygningen til opprinnelig uttrykk. Disse verdiene er beskrevet i kulturminnedokumentasjonen som følger planforslaget. Fagetaten vurderer ellers dokumentasjonen som dekkende for å synliggjøre verdiene i området. 6

7 Det er videre slått fast at Wigandgården ikke skal rives, men videreføres med eksisterende åpne gårdsrom. Det har vært en ekstra høring og diskusjon med antikvariske myndigheter hvorvidt påbygg i høyden kan fundamenteres med utenpåliggende søyler. Fagetaten forslår at bestemmelsen om utvendig fundamentering tas ut, av hensyn til kulturhistoriske kvaliteter og trafikksikkerhet på fortauet. Vest for planområdet ligger Jacobs kirke og St. Jacobs plass. Bensinstasjonen i Lars Hilles gate 27 og Autogården 23 ligger i planens influensområde. For disse byggene har Riksantikvaren startet fredningssak. Bystrøket som helhet er tatt med i Riksantikvarens NB!-Register som del av "Nygårdshøyden Murbyen". Etter offentlig ettersyn har forslagsstiller gjort endringer for å imøtekomme merknader som gjelder prosjektets forhold til Illustrasjon på St Jacobs plass med utsyn i retning Ulriken. Foreslått alternativ er skissert inn. Opus AS kulturmiljøet. Påbyggene på 9-6 etasjer er derfor vist med nedtrapping av høyder fra Fjøsangerveien i øst mot Lars Hilles gate i vest. Fagetaten bemerker at de illustrasjoner som ble lagt frem ved begrenset høring våren 2014 med avtrappede bygningsvolumer ikke samsvarer med de volumer som følger av etterfølgende plandokumenter. Når det gjelder nedtrapping av volumer av hensyn til St. Jacobs kirke, mener fagetaten at nybyggene i stedet bør tilpasses høyhusrekken. Parkeringsforhold Bil og sykkelparkering i henhold til KPA s krav er foreslått i eksisterende parkeringsanlegg under Fylkesbygget og Wigandgården. Fylkesmannen har i tillegg godtatt 10 plasser for tjenestebiler for Skyss. Barn og unges interesser Arealet brukes ikke av barn og unge til lek og opphold da det i stor grad er utbygget. Barnehage og skole Utbygging av inntil 110 nye boligenheter i Wigandgården slik det framgår av plandokumentene, kan få konsekvenser for fremtidig barnehage- og skolekapasitet i Bergenhus bydel. Planområdet sokner til Møhlenpris barneskole, og Rothaugen ungdomsskole: disse har noe ledig kapasitet frem mot Endring i forutsetningene for nybygg og befolkningsutvikling innenfor respektive skolers opptaksområde vil få konsekvenser for prognosene. Denne usikkerheten gir, etter fagetatens vurdering, ikke grunnlag for å fraråde at det etableres boliger innenfor planområdet. Universell tilgjengelighet: Prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet ivaretas i bestemmelsene i TEK10 Rekkefølgekrav På bakgrunn av uttalelser fra Etat for utbyggingsavtaler, EU, og Etat for plan og geodata, finner fagetaten det rimelig at det i reguleringsbestemmelsene 1.8 settes rekkefølgekrav om realisering av deler av fremtidig felles infrastruktur som er vist i områdeplan Nygårdstangen. Rekkefølgekravet bør knyttes opp mot, og begrenses av tiltak innenfor det arealet som ligger mellom Fylkeshuset /Vestre Strømkaien og Fjøsangerveien, markert på figuren nedenfor. Tiltakene i dette området sammen med framtidige tiltak på Nygårdstangen, vurderes å komme planområdet til gode. Forslagsstiller er imidlertid uenig i rekkefølgekravet. 7

8 Figuren over t.v. viser utsnitt av planforslaget og figuren over t.h. viser utsnitt av illustrasjonsplan for reguleringsplan for Nygårdstangen, plangrense vist med rød stiplet strek. (Opus AS /Bergen kommune). Fylkeshuset og Wigandgården vist med piler. Oppsummering av fagetatens kommentarer Fagetaten slutter seg i hovedsak til de hovedformål som inngår i planområdet (kombinert formål forretning/kontor/tjenesteyting kontor/tjenesteyting - sentrumsformål) og det planfaglige grepet i planforslaget. Etter fagetatens vurdering må imidlertid planforslaget endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: For å få en utvikling med et tydelig formspråk som forholder seg til strøkets formkarakter, anbefaler fagetaten at planmaterialet bearbeides og gis en utforming med to tårnbygg som kompletterer Fylkeshusets høyhus og innordner seg høyhusaksen slik det er beskrevet i fagnotatet. Dette krever bearbeiding av plankartet og bestemmelser. Illustrasjonen nedenfor viser bearbeidet lengdesnitt gjennom planområdet i tråd med fagetatens anbefaling. Det bør vurderes om redusert utnyttelsesgrad som følge av anbefalte endringer, kan kompenseres gjennom å tillate økte byggehøyder utover de høydene som det er lagt opp til i planforslaget, jf. ovennevnte vurdering. Dette er tatt inn i forslag til vedtak punkt 5. Bearbeidet snitt som viser fagetatens forslag til byggevolum på Wigandgården og Fylkeshuset. Fagetaten

9 Reguleringsbestemmelsene 1.8 tillegges nytt punkt om utbyggingsavtaler, og 1.5.1, 2.3.2, 2.3.4, og foreslås endret som følger: a. Bestemmelse Avfallshåndtering: i. «Ansvarlig» endres til «rette» b. Ny bestemmelse 1.8.5/6 Utbyggingsavtale: i. Areal regulert innenfor hensynssone H190 i områdeplan for Nygårdstangen (plan under utarbeidelse) må være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 20 1, 1 ledd a, b, d og j c. Ny bestemmelse i. Rekkefølgekrav der tiltak må være opparbeidet eller sikret opparbeidet, anses oppfylt for det aktuelle tiltaket dersom utbygger/ grunneier har inngått avtaler med Bergen kommune og andre offentlige parter d. Bestemmelse (dobbelnummerering) endres til e. Bestemmelsene 2.3, 2.4, og 2.5 i. Feltbetegnelse S, FO/K/T og K/T tilføyes i overskrift f. Bestemmelse strykes i. Forretningsformål inngår i reguleringsformålet, trenger ikke nevnes spesifikt g. Bestemmelse endres til i. Nye boliger tillates ikke lokalisert i eksisterende bygning h. Ny bestemmelse Etterfølgende bestemmelser renummereres i. Eventuell nødvendig tilleggsfundamentering skal skje innenfor egen eiendom i. Bestemmelse (før renummerering) i. 2 siste setninger strykes j. Bestemmelse i. Nytt siste ledd: Støyømfintlige formål tillates ikke k. Bestemmelse i. Strykes, intensjonen er ivaretatt gjennom teknisk forskrift l. Bestemmelse endres til i. Første etasje skal ha innvendig himlingshøyde på minimum 3,5m og minimum 60 % lysflate. Endringene er tatt inn i reguleringsbestemmelser revidert For ordens skyld bemerkes at teknisk plankontroll (Gis-kontroll) ikke er avsluttet, og at det derfor er lagt inn punkt i forslag til vedtak om at planmateriell må være oppdatert før kunngjøring av planvedtaket. Byrådets vurdering Byrådet viser til fagnotatets grundige utredning spesielt hva angår uteoppholdsarealer, arkitektur og byggehøyder fastsatt i kommuneplanens arealdel, høyhusmeldingen og gjeldende planer. Byrådet slutter seg i hovedsak til fagetatens vurderinger og forslag til vedtak. 3D illustrasjoner som følger saken har imidlertid vært mangelfull når det gjelder å gi et samlet bilde av bebyggelsen i tilgrensende planområder med respektive planlagt byggehøyde (Nygårdstangen, Media city, og området til tidligere høyskolen i Bergen). Fagetaten har utdypet de byformmessige vurderingene. Foreslått utbyggingsområde ligger i «høyhusaksen» mellom de tre tårnene i det planlagte Media City Bergen, og Åsegården s langstrakte blokk mot det høyere Ørnenkvartalet og sentrum. Høyhusrekken framstår i dag som et landemerke i byen og gir bydelen en «skyline» og en tydelig identitet. Området er synlig fra store deler av byen. Det er derfor viktig at det stilles høye krav til utforming. Selv om man i planprosessen på Nygårdstangen ønsker å definere et større byutviklingsområde for høyere bebyggelse, vil «høyhusrekken» likevel reise seg som en markert, ytre grense langs Nygårdshøyden. Et slikt grep vil også styrke og tydeliggjøre identiteten til 9

10 den verneverdig lavere bebyggelsen på Nedre Nygård og Nygårdshøyden. Slankere bygg vil i tillegg ivareta flere siktakser fra Nygårdshøyden og gi mer sol og lys til fasadene. Høyere bygg enn foreslått, utløser imidlertid ny planprosess. Byrådet slutter seg til fagetatens forslag om å styrke konseptet med en rekke av høyhus/ lameller, og er enig i at i dette området kan punkthus/lameller gjerne reise seg enda høyere enn de eksisterende. En avtrapping av massive høyhus ned mot Nedre Nygård bryter med dette prinsippet og anbefales ikke av byrådet. KDP sentrum har et generelt krav om 25 % boligandel innenfor areal til sentrumsformålene. Hovedhensikten bak kravet er å skape en mer levende by. KDP sentrum og kommuneplanen har samtidig en rekke kvalitetskrav som byrådet mener er viktig å oppfylle om Bergen sentrum fortsatt skal være en attraktiv bydel å bo i. Byrådet ser at høyhus kan være et virkemiddel for å oppnå flere boliger på kortere tid og øke bredden i boligtilbudet. Sentralt plasserte boliger i høyhus kan være attraktive for studenter og beboere med nye livsstiler og boligpreferanser. For barnefamilier er det sjelden fordeler med høyhus. Byrådet er derfor noe i tvil om det er ønskelig å lokalisere nye boliger for barnefamilier i Wigandgården. Utnyttelsesgraden er høy (539 % BRA) og bebyggelsen mangler tilgrensende gode uteoppholdsarealer på bakkeplan slik kommuneplanens arealdel krever. Takterrasser er foreslått som uteoppholdsareal, men undersøkelser viser at takterrasser brukes mest av voksne og er sjelden attraktive for barn i fysisk aktiv alder og er lite egnet til sykling og ballspill. For å komme til nærliggende offentlige friområder og parker på bakkeplan, må beboere i Wigandgården krysse trafikkert gate eller bybanetrase. Dette vil utgjøre en stor barriere for mindre barn. Det fremgår dessuten ikke av planmaterialet om det er tilstrekkelig kapasitet i friområder i nærområdene til å dekke behovet for de omsøkte boligene, da dette er friområder som allerede skal dekke krav relatert til en rekke andre boligkvartaler i området. Byrådet ønsker å legge til rette for mer miljøvennlige transportformer og anmoder om at alle parkeringsplasser for boliger tilrettelegges med strømuttak, og at sykkelparkering skal oppføres under tak. For bestemmelsene i punkt 1.10 Parkering foreslås derfor to tillegg- se innstillingens punkt e og f. Arbeidsplassintensive arbeidsplasser (kontor /næring) er ønskelig i et bysentrum med god gang- og sykkeladkomst og høy kollektivtilgjengelighet fra hele regionen. Byråden vil ikke gå imot at det etableres nye boliger i Wigandgården, men vil foreslå at det for de nye etasjene stilles krav om tilstrekkelig etasjehøyde som åpner for en fleksibilitet slik at nybygget også kan benyttes til kontor /næring om dette skulle være aktuelt. Maks byggehøyde bør justeres i forhold til dette. Byrådets anbefalinger oppsummeres slik: Byggehøyder og bygningstypologi bør endres i innsendt planforslag, da man ønsker en tydelig rekke av høyhus/tårn/ lameller, som reiser seg over en lavere sokkel. Forslagsstillers grep med avtrappede, massive bygningsvolumer for å tilpasse planen til lokale antikvariske hensyn ved St. Jacobs kirke, er ikke ønskelig, da det bryter med det overordnede byplangrepet. En tydelig kontrast bør i dette tilfellet benyttes til å framheve de antikvariske kvalitetene. Høyhusrekken bør primært inneholde kontorarbeidsplasser. Det bør ikke legges til rette for familieboliger. Små boliger i påbygg til Wigandgården kan imidlertid anbefales, om disse har en etasjehøyde som kan gjøres om til kontor om ønskelig. Byrådet slutter seg i hovedsak til fagetatens vurderinger og forslag til endrede bestemmelser datert Ut over dette foreslår byrådet i tillegg pkt A. d) med krav om etasjehøyder i Wigandgården som muliggjør innredning til kontor. 10

11 Byråd for byutvikling Anna Elisa Tryti er vurdert som inhabil i saken på grunn av sin tidligere rolle i Hordaland fylkeskommune. Saken fremmes derfor av settebyråd Julie Andersland. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til detaljregulering: A. Bergenhus gnr 164 bnr 941 Agnes Mowinckels gate 5, Arealplan-ID , vist på plankart sist revidert med de endringer av høyder og byggelinjer som vist på understående skisse. a. Bredden på Fylkeshusets «høyhus 2» sett fra Lars Hilles gate, skal tilpasses bredden på eksisterende høyhus. Maksimal byggehøyde på «mellombygget» reduseres til kote +30. b. Bredden på Wigand-gårdens påbygg sett fra Lars Hilles gate kan være inntil 60 % av bredden på eksisterende bygg. Maksimal byggehøyde på eksisterende byggs sørlige del reduseres til kote +30. c. De på plankartet angitte maksimale byggehøyder og grader av utnytting må være i samsvar med bystyrets vedtak før vedtaket kan kunngjøres. d. Påbygg på Wigand-gården skal innen for en maksimal høyde på kote +54, ha en etasjehøyde som muliggjør bruk av påbygget i sin helhet til kontorformål. e. Tillegg til bestemmelsenes punkt «Det skal anlegges strømuttak for samtlige parkeringsplasser for bolig». f. Tillegg til bestemmelsenes punkt : «Sykkelparkering skal ha gunstig plassering under tak/garasje med god tilkomst til gateplan». B. Bestemmelsene må være i samsvar med bystyrets vedtak før kunngjøring. Dette gjelder også oppdatering av plandata iht. GIS- kontroll. C. Basert på prinsippsak om "Byggehøyder i det sentrale byrommet» bystyresak , åpnes for vurdering av økte byggehøyder utover de høydene som det er lagt opp til i planforslaget utlagt til offentlig ettersyn; eventuelt opp mot ca meter. En slik økning krever revisjon av planforslaget og nytt offentlig ettersyn. Det vises til saksutredningen. 11

12 Dato: 12. april 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Julie Andersland settebyråd Vedlegg: Fagnotat datert Plankart datert , Reguleringsbestemmelser datert/revidert , Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , Merknadskommentarer og oppsummering av endringer- NB: 2 dokument, Kulturminner og kulturmiljø, datert januar 2010, Agnes Mowinckels gate 5; 3D-illustrasjon nr (datert , revidert , ) Notat Wigandgårdens bærekonstruksjoner og tilhørende merknader datert Illustrasjon / snitt volum og byggehøyder, fagetatens forslag, 12