Øyer kommune områdereguleringsplan B12 områdene Bjørge - Skalmstad høring

Transkript

1 Øyer kommune Kongsvegen Øyer Deres referanse 13/999 Dato Vår referanse 2014/ OMD Saksbehandler Olav Malmedal, tlf Øyer kommune områdereguleringsplan B12 områdene Bjørge - Skalmstad høring Fylkesmannen ser det som positivt at det fremmes områderegulering for såpass store boligområder, og at planen fastsetter en overordna struktur og legger til rette for videre detaljplanlegging av de enkelte utbyggingsområdene. Det er gjort mange gode vurderinger og lagt hensiktsmessige føringer for områdene som skal detaljplanlegges. Noen forhold må og bør det imidlertid jobbes videre med. Fylkesmannen fremmer innsigelse til planen på grunn av manglende oppfølging av flomfare iht. sikkerhetskrav i TEK 10 i planbestemmelsene. Da B12 og H5 og H6 områdene ligger med kort avstand mellom hverandre bør disse planene kunne sees i sammenheng når det gjelder transport og energiløsninger. Fylkesmannen har også andre faglige råd om endringer i planforslaget. Vi viser til brev av 14. juni 2016 med oversending av forslag til områdereguleringsplan for B12 Bjørge- Skalmstad og til vedtak i planutvalget i møte 7. juni 2016 om å legge reguleringsplanen ut til offentlig ettersyn. Formålet med planen er å legge til rette for utbyggingsområder for boligbebyggelse med atkomstveger, turstier og lekeområder i tråd med kommunedelplanen for Øyer sør. Videre avklares traseer for vann og avløp gjennom B12-områdene og opp til hytteområdene på sørsiden av Hafjell. Planen setter også krav om detaljregulering av de enkelte delområdene og gir føringer for detaljplanleggingen. Plangrunnlag og konsekvensvurdering Forslag til områderegulering er i samsvar med kommunedelplan for Øyer sør, vedtatt i Arealet er tidligere uregulert med unntak av et mindre areal i sørvest benevnt B12e. I tillegg etter det vi kan se også en eldre bebyggelsesplan (Bjørge) fra 1995 i nordre del. Vi antar at sistnevnte plan ikke skal videreføres, men at dette avklares gjennom den kommende planprosessen. Kommunen har konkludert med at planforslaget ikke er omfattet av kravet om konsekvensutredninger, og Fylkesmannen tar dette til etterretning. Naturmangfold Det er en del registreringer av rødlista arter innenfor planområdet, - men disse ligger delvis utenfor utbyggingsområder eller er tilfeldige registreringer, hovedsakelig av fugl. Fylkesmannen mener planen avklarer forholdet til naturmangfoldloven og interesser knyttet til denne på en tilfredsstillende måte gjennom bruk av tilgjengelig kunnskapsgrunnlag. Besøksadresse: Gudbrandsdalsvegen 186, 2619 Lillehammer Postadresse: Postboks 987, 2604 Lillehammer Telefon: Telefaks: E-post: fmoppost@fylkesmannen.no Org.nr:

2 Det ligger en registrering av svært viktig naturbeitemark, Bjørge, med verdi A (svært viktig) i nordre del av planområdet. Registreringen er av noe eldre dato, og har ingen områdeavgrensing, den er bare punktfestet. I plankartet har kommunen fulgt godt opp og ut fra dette etablert en hensynssone med diameter ca. 25 m. Ut fra ortofoto er det rimelig å anta at dette da ikke omfatter hele lokaliteten. Dette har likevel mindre praktisk betydning så lenge den er markert med hensynssone og uansett ligger med LNF-formål. Landskap og friluftsliv Planområdet ligger i et etablert område med spredt landbruk og bebyggelse, og har kvaliteter som et levende kulturlandskapsområde. Fylkesmannen kunne ønsket noe større vekting av dette hensynet i forslag til reguleringsbestemmelser, som føringer for kommende detaljregulering. Bestemmelsene kan da gir rammer for bygningsvolum og utforming, farge- og materialbruk, bygningshøgder, terrengutfall på sideveger mm. Dette for å sørge for best mulig landskapstilpasning. Utbyggingsområdet er dessuten delvis svært bratt, med fall opp til mellom 1:2 og 1:3. Vi registrerer at reguleringsbestemmelsene på dette området tar høgde for denne situasjonen i noen grad. Vi forutsetter at kommunen arbeider videre med dette ved detaljregulering av de bratteste delområdene. Fylkesmannen legger til grunn at mindre deler av enkelte delområder er så bratte at de ikke er egnet til utbygging, og forutsetter at de dermed tas ut i den kommende detaljregulering. Vi oppfordrer kommunen til å jobbe videre med dette i samarbeid med plankonsulent/utbygger og f.eks. presentere konkrete modeller og maler for bygningstyper, terrengforming etc. Dette må følges opp med mer presise føringer for terrengforming og bygningsutforming i kommende bestemmelser i detaljreguleringsplan. Fylkesmannen ber kommunen så langt mulig sørge for å sikre stier med buffer, jf. s 23 i planbeskrivelsen, som delvis ser ut til å være gamle og oppbygde veger/far med mulig kulturhistorisk interesse. Vassdrag Skalmstadbekken er i hovedsak godt sikra gjennom hensynssone og tilhørende bestemmelser, jf. pkt Vi ber kommunen likevel vurdere å etablere en sone på noen meter med grønnstruktur mot vassdraget, med bestemmelser om sikring av kantvegetasjon, jf. 11 i vannressursloven. I delområde B2-6 til B2-9 savner vi tilsvarende sikring av kantvegetasjon, rett nok mot en mindre bekk. Slik kantvegetasjon har både en biologisk funksjon og en flomdempende funksjon. Klima- og energiløsninger Fylkesmannen mener det er en vesentlig mangel i planmaterialet at ikke vedtatte retningslinjer for byggeområdene i kommunedelplan for Øyer sør som gjelder energibruk og energiforsyning følges opp og vurderes, jf. pkt Fylkesmannen oppfordrer til høyt fokus på energi- og klima i det videre arbeidet med område- og detaljregulering. Selv om det i plan- og bygningsloven er begrenset rom for å fastsette energi- og klimamål i reguleringsplaner som strekker seg ut over gjeldende tekniske standarder, kan kommunen som planmyndighet signalisere sine ambisjoner og samarbeide med utbyggere for å skape engasjement og interesse for å oppnå langsiktige klimamål, forankret i egen energi- og klimaplan. Store utbygginger gir gode muligheter for å integrere framtidsrettede og klimavennlige energiløsninger og materialvalg fra dag en i planleggingen. Dette innebærer bruk av kjent og tilgjengelig teknologi for lokal energiproduksjon, energieffektivisering, integrert planlegging av energiløsninger, bevisst valg av byggemateriale mm.

3 Vi viser ellers til innspill til forslag til områdereguleringsplan for H5 og H6 i Hafjell om mulig utvikling av bærekraftige hytte- og reiselivsdestinasjoner. Denne områdereguleringen er lokalisert få hundre meter ovenfor foreliggende forslag til reguleringsplan, og disse planene bør kunne sees i sammenheng når det gjelder transport og energiløsninger. Vi minner om helt nylig oppdatert veileder for klima- og energiplanlegging på miljøkommune.no som nok i hovedsak er innretta mot kommunale temaplaner men som også kan ha verdi ved større feltutbygginger. Samordna bolig-, areal- og transportplanlegging og tettstedsutvikling Fylkesmannen forutsetter at kommunen sammen med plankonsulent/utbygger ser på muligheter for å betjene utbyggingsområdet med kollektivtransport, dvs. gode bussforbindelser. Pga. store høydeforskjeller vil ikke en relativt kort gang- og sykkelveg til sentrum kunne erstatte verdien av et godt utbygd kollektivtilbud. Vi registrerer at det ligger gangvegløsning som gir snarveger mellom boligområdet og sentrum inne i vedtatt kommuneplan. Dette er positivt, og vi forutsetter at dette følges opp ved detaljregulering, fortrinnsvis på en slik måte at arealbeslaget av dyrka mark reduseres. Landbrukshensyn Planforslaget medfører i følge planbeskrivelsen omdisponering av 37 daa dyrka og 27 daa dyrkbart areal. Egne beregninger viser omdisponering av ca. 43 daa dyrka areal og ca. 19 daa dyrkbart. I Fylkesmannens innspill ved oppstart av planarbeidet ba vi om at det må det lages et arealregnskap i planbeskrivelsen som viser omdisponering av dyrka og dyrkbart areal, og til hvilke arealformål disse arealene omdisponeres. Bakgrunnen for dette er blant annet at tallene skal innrapporteres i KOSTRA. De dyrka og dyrkbare arealene er omtalt under «Virkninger for miljø og samfunn», men det er kun laget en arealoppgave over arealformål. Fylkesmannen forutsetter at det blir laget en arealoppgave som viser hva dyrka og dyrkbart areal blir regulert til, og at arealoppgava tas inn i planbeskrivelsen før planen blir vedtatt. Areal som ligger i tidligere vedtatte planer (eks. B12e Skalmstadenga) skal ikke tas med da det skal være innrapportert i KOSTRA tidligere. Det samme vil gjelde for senere detaljreguleringsplaner dersom de er i tråd med områdereguleringsplanen. I planbestemmelsene pkt. 5.1 Landbruksformål er det i avsnitt to og tre tatt inn diverse tiltak som kan tillates innen arealformålet. Flere av disse tiltakene er av et slikt omfang at de klart ikke er i tråd med arealformålet, og da de ikke tillates uten en eventuell dispensasjonsbehandling. Det kan blant annet være tiltak som krever terrengarbeid, eller som f.eks. utelukker normal landbruksaktivitet. Høydebasseng og atkomstveg til dette vil heller ikke kunne etableres her sjøl om det ligger en hensynssone for det. Når det gjelder nedgravde anlegg så kommer de utenom så lenge landbruksaktivitet fortsatt kan foregå over disse. Fylkesmannen legger til grunn at bestemmelsene endres slik at de blir i tråd med formålet. Utnyttingsgrad Planområdet omfatter i følge planbeskrivelsen totalt 590 daa til annet enn landbruksformål og 334 daa av dette er satt av til utbygging av nye boliger. I tillegg kommer areal til eksisterende boliger, lekeplasser, samferdselsanlegg og grønnstruktur. Det er anslått et potensial for opp mot 300 boenheter. Dette gir en relativt lav arealutnytting. Ut fra hensyn til press mot arealbeslag av dyrka mark, ønsker Fylkesmannen en høg arealutnytting innenfor planområdet. På den andre side ser vi at planområdet er lite sentrumsnært og ut fra areal- og transporthensyn er det ikke ønskelig med for sterk etablering i området. Tilsvarende er planområdet bratt og har kulturlandskapskvaliteter. Utbygging med mindre volum og tetthet vil være lettere å tilpasse til landskap og terreng. Løsningen på dette dilemmaet kan være å differensiere utnyttingsgrad, med f.eks. klart høyere utnytting i nordre (og nedre) del av planområdet, med kortest avstand til sentrum og sannsynligvis minst bratt terreng.

4 Samfunnssikkerhet og beredskap Områdereguleringsplanen beskriver områder med risiko- og sårbarhet på en tilstrekkelig måte i ROSanalysen. Vi mener imidlertid at vurderinger gjort i ROS-analysen for hendelsen bekkeflom- /ekstremnedbør ikke blir fulgt opp godt nok i planbestemmelsene. I planbestemmelsen 6.1 Sikringssone flomvern er det tatt inn vassdragskryssinger som gjelder nye og eksisterende veger og det er bra. Men vi savner at det også inkluderer turdrag, skiløyper, skogsbilveger etc. Dette nevnes fordi planen åpner for at det kan tilrettelegges for skiløyper, lek- og friluftsaktiviter, som innebærer terrenginngrep- og opparbeiding av slike tiltak i LNF-områder. Vi viser til merknad om dette under landbrukshensyn foran. Dersom det skal være adgang til tiltak som krever terringrep styrker det behovet for en grundig gjennomtenkt plan for en helhetlig vannhåndtering i hele planområdet som ivaretar en tilstrekkelig sikkerhet mot flom, avrenning og erosjon i omkringliggende og nedenforliggende areal. Nå mangler det bestemmelser som sikrer at alle aktuelle vassdragskryssinger (veger, skiløyper, turdrag, skogsbilveger etc.) dimensjoneres for 200-års flom og utformes vassdragsteknisk godt nok for hele planområdet. Planbestemmelsens 6.1 bruker utrykket «beholdes» ifm. naturlige bekkeløp. Vi mener det må omskrives til f.eks. at «naturlige og åpne bekkeløp beholdes», for å unngå misforståelser med henvisning til at planen åpner for tilrettelegging av ulike tiltak i LNF-områdene. Det ligger flere eksisterende bebyggelsesområder, som ligger innenfor «sikringssone flomvern (H190)», og som det ikke er gitt planbestemmelser for (jf. sikkerhetskrav i TEK 10 ifm. nye tiltak). Bekkeløpene skal vises som eget arealformål på kartet og med hensynssone flomfare H 320 med tilhørende bestemmelser (ikke hensynssone flomvern (H190)). Dette vil gi en tydeligere framstilling på plankartet og i planen for øvrig og man unngår mulige misforståelser på detaljreguleringsplannivå og ved eventuelle dispensasjonssøknader senere. Fylkesmannen har innsigelse til planen på grunn av manglende oppfølging av flomfare. For å imøtekomme innsigelsen må følgende punkter følges opp: Planforslaget har en fullverdig ROS-analyse, men sikkerhetskravet i TEK flomfare er ikke fulgt opp i tilstrekkelig grad i planbestemmelsene. Bekkene må vises som egne arealformål med hensynssone flom H 320 i plankartet og det må tas inn planbestemmelser knyttet til hensynssonene for hvordan potensiell flomfare skal håndteres med krav om dimensjonering og utforming av vassdragskryssinger av aktuelle veger, ski-, skliløyper og sykkelstier i planområdet. Vassdragskryssingene må inneholde krav om dimensjonering og utforming som kan ta unna en 200-års flom. Det må presiseres tydeligere at naturlige bekkeløp skal forbli åpne og ikke lukkes. Sikkerhetskravet (jf. TEK 10 kpt. 2) for nye tiltak på eksisterende bebyggelse innenfor hensynssone flom er ikke ivaretatt. Det må gis bestemmelser til hensynssonen, slik at en unngår nye bygge- og anleggstiltak som omfattes av TEK10 før evt. tilstrekkelig sikkerhet kan dokumenteres. Grunnlaget for innsigelsen er DSBs retningslinjer for Fylkesmannens bruk av innsigelse for å ivareta samfunnssikkerhet i arealplanleggingen, ref. kapittel 4. Kriterier for innsigelse, som gjelder pkt. 5 underpkt. ii og iii: «Hensynssoner med tilhørende bestemmelser ( 12-6), herunder om potensielle fareområder er vist som hensynssoner og oppfølging av teknisk forskrift» Fylkesmannen har følgende faglige råd til arbeidet med samfunnssikkerhet og beredskap: Vi viser til når det gjelder beregnede flomveier, som kan være nyttig å vurdere videre i den helhetlige vannhåndteringen. Vi har bl.a. registrert at det er flere flomveier i

5 planområdet som har tette stikkrenner. Det er flere reguleringsplaner i Hafjellområdet som omfattes av kommunedelplan Øyer Sør og som har de samme utfordringene som gjelder flom, skred og overvannshåndtering. Fylkesmannen, NVE og Øyer kommune hadde et møte i oktober 2015 om dette. Vi viser til referatet fra møtet 23. oktober 2015 hvor det ble enighet om at kommunen skulle ta inn i planen for kommunedelplan. Øyer Sør både skred, flom og overvannshåndtering. Vi ser det som svært fordelaktig at revisjonen av kommunedelplanen med flom, skred og overvannshåndtering kan sluttføres så snart som mulig, slik at fremtidige reguleringsplaner kan håndteres innenfor gitte føringer som gjelder flom, skred og overvann i kommunedelplanen. Konklusjon: Fylkesmannen ser det som positivt at det fremmes områderegulering for såpass store boligområder, og at planen fastsetter en overordna struktur og legger til rette for videre detaljplanlegging av de enkelte utbyggingsområdene. Det er gjort mange gode vurderinger og lagt hensiktsmessige føringer for områdene som skal detaljplanlegges. Noen forhold må og bør det imidlertid jobbes videre med. Fylkesmannen fremmer innsigelse til planen på grunn av manglende oppfølging av flomfare iht. sikkerhetskrav i TEK 10 i planbestemmelsene. Fylkesmannen har følgende faglige råd: Landskap og terreng bør følges opp med mer presise føringer for terrengforming og bygningsutforming i kommende bestemmelser i detaljreguleringsplan. I dette arbeidet bør hensynet til kulturlandskapet tillegges større vekt. Mot Skalmstadbekken bør det settes av en grønnstruktursone med bestemmelser om sikring av kantvegetasjon. Det samme bør vurderes for bekken som berører delområde B2-6 til B2-9. Når det gjelder klima- og energiløsninger så mener Fylkesmannen at vedtatte retningslinjer for byggeområdene i kommunedelplan for Øyer sør som gjelder energibruk og energiforsyning bør følges opp og vurderes, jf. pkt Vi viser til innspill til forslag til områdereguleringsplan for H5 og H6 i Hafjell om mulig utvikling av bærekraftige hytte- og reiselivsdestinasjoner. Da B12 og H5 og H6 områdene ligger med kort avstand bør disse planene kunne sees i sammenheng når det gjelder transport og energiløsninger. Fylkesmannen forutsetter at kommunen sammen med plankonsulent/utbygger ser på muligheter for å betjene utbyggingsområdet med kollektivtransport, dvs. gode bussforbindelser. Fylkesmannen mener at en må differensiere utnyttingsgrad, med f.eks. klart høyere utnytting i nordre (og nedre) del av planområdet, med kortest avstand til sentrum og sannsynligvis minst bratt terreng. Fylkesmannen forutsetter at det blir laget en arealoppgave som viser hva dyrka og dyrkbart areal blir regulert til, og at denne blir tatt inn i planbeskrivelsen før planen blir vedtatt. Fylkesmannen peker på at planbestemmelsen må endres slik at de blir i tråd med arealformålet de hører til. Med hilsen Sigurd Tremoen Runa Bø fagdirektør Etter våre rutiner er dette brevet godkjent og sendt uten underskrift.

6 Kopi til: Oppland fylkeskommune Postboks Lillehammer Statens vegvesen Region Øst Postboks Lillehammer Norges vassdrags- og energidirektorat Region Øst Postboks Hamar