Bente Estenstad bes vurdert sin habilitet i saken. Søster har fritidseiendom i nabogrense til feltet. Organet erklærer Estenstad som habil i saken.

Transkript

1 Samlet saksfremstilling Arkivsak 4990/14 182/12 M.FL. DETALJPLAN - SANDBAKKEN KORSVEGEN Saksansvarlig Liv Åshild Lykkja Formannskapet PS 44/16 Innstilling I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til detaljplan for Sandbakken boligfelt med planbeskrivelse, plankart og reguleringsbestemmelser ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Det legges ved ROS-analyse, VA-plan og geoteknisk rapport. Planforslaget er i tråd med overordnet plan og tilstrekkelig opplyst til at det kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Imidlertid skal det i høringsperioden foretas en konkret vurdering/undersøkelse om grunnvannsressursen kan benyttes til oppvarming før planen tas opp til andregangsbehandling. Før planen legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring må følgende endringer foretas: - Bestemmelsens pkt om frittliggende boliger tas ut. - For delområdene BF17 og BF18 tas bestemmelsen pkt ut, og følgende føres inn: o Det må gjennomføres grunnundersøkelser før byggearbeider kan igangsettes. o Grad av utnytting skal ikke overstige 35 % BYA. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det vedlegges detaljert utomhusplan som viser parkering, samt leke- og uteoppholdsarealer i henhold til gjeldende norm for leke- og uteoppholdsarealer i Melhus kommune. o Pkt , 1.1.4, i bestemmelsene om BF1-BF16 tas inn for også å gjelde BF17 og BF18. - Det må foretas en vurdering av de miljørettslige prinsippene i 8-12 jfr. 7 i naturmangfoldloven. Behandling i Formannskapet PS 44/16 Sigmund Gråbak bes vurdert sin habilitet i saken. Han er styreleder i tomteselskapet. Organet erklærer Gråbak inhabil i saken. Ingen vara. Bente Estenstad bes vurdert sin habilitet i saken. Søster har fritidseiendom i nabogrense til feltet. Organet erklærer Estenstad som habil i saken. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til detaljplan for Sandbakken boligfelt med planbeskrivelse, plankart og reguleringsbestemmelser ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Det legges ved ROS-analyse, VA-plan og geoteknisk rapport. Planforslaget er i tråd med overordnet plan og tilstrekkelig opplyst til at det kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Imidlertid skal det i høringsperioden foretas en konkret vurdering/undersøkelse om grunnvannsressursen kan benyttes til oppvarming før planen tas opp til andregangsbehandling. Før planen legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring må følgende endringer foretas: - Bestemmelsens pkt om frittliggende boliger tas ut. - For delområdene BF17 og BF18 tas bestemmelsen pkt ut, og følgende føres inn:

2 o Det må gjennomføres grunnundersøkelser før byggearbeider kan igangsettes. o Grad av utnytting skal ikke overstige 35 % BYA. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det vedlegges detaljert utomhusplan som viser parkering, samt leke- og uteoppholdsarealer i henhold til gjeldende norm for leke- og uteoppholdsarealer i Melhus kommune. o Pkt , 1.1.4, i bestemmelsene om BF1-BF16 tas inn for også å gjelde BF17 og BF18. - Det må foretas en vurdering av de miljørettslige prinsippene i 8-12 jfr. 7 i naturmangfoldloven. Vedlegg: 1. Planforslag a. Planbeskrivelse med reguleringsbestemmelser b. Plankart c. ROS-analyse d. VA-plan e. Geoteknisk rapport 2. Møtereferat fra oppstartsmøtet Saksutredning: Bakgrunn: Rambøll har på vegne av Melhus Tomteselskap utarbeidet et forslag til detaljplan for boliger for eiendommen gnr/bnr 182/12, Sandbakken, på Korsvegen. I tillegg inkluderes naboeiendommene i vest, gnr/bnr 182/21 og 182/22 i planen. Gnr/bnr 183/46 og 183/10 berøres ved areal til atkomstveg til boligområdet, og gnr/bnr 1708/20, Hølondvegen, for å sikre tilstrekkelig sikt til avkjøringen. Planområdet, markert med rødt, ligger på Korsvegen, ved Sandbakken med kort avstand til sentrum og skole og barnehage. Korsvegen ligger ca. 3 mil sørvest for Melhus sentrum.

3 Gjeldende planstatus i området: Sandbakken ligger innenfor område BKO3, nåværende og fremtidig boligbebyggelse samt nåværende friområde i kommuneplanens arealdel. I bestemmelsene punkt 2.1 står det blant annet at: «Ved omfattende fortetting skal det kreves detaljreguleringsplan også i disse områdene». Og «det stilles krav om detaljregulering i alle områder for framtidig boligbebyggelse». Planområdet grenser i sør til reguleringsplan for Saga boligområde, vedtatt , mens det i vest grenser til reguleringsplan for gang- og sykkelveg, Eid skole, Korsvegen vedtatt Mot øst grenser planområdet til Gaustadvatnet som omfattes av bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone i kommuneplanens arealdel. Eksisterende planstatus for området. Planforslaget er i samsvar med overordnet plan og det er dermed ikke satt krav om at tiltaket skal behandles etter forskrift om konsekvensutredninger. Planområdet utgjør ca. 32 daa. Formålet med planen er å legge til rette for: - 16 eneboligtomter, med mulighet for inntil 2 boenheter på 3 av tomtene. - 2 områder på til sammen ca. 650 m 2 leke- og uteoppholdsareal. - Tilrettelegge for atkomst for eventuelt framtidig utvikling av eiendommene gnr/bnr 182/21 og 182/22. Planprosess hittil: Oppstartsmøte med Melhus kommune: Varsel om oppstart / Komplett planforslag/revidert fullstendig / / Møtereferat fra oppstartsmøtet er vedlagt. Varslet om oppstart ble annonsert i Adresseavisen og på Melhus tomteselskap sine hjemmesider. Naboer og offentlige etater ble varslet med brev. I forbindelse med varsel om oppstart ble følgende merknader mottatt: Myndigheter:

4 - Sør-Trøndelag Fylkeskommune Fylkeskommunen opplyser at tiltaket er i tråd med overordnet plan, og at det ikke er registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. De vurderer det som liten risiko at planen vil komme i konflikt med slik, men minner likevel om den generelle aktsomhetsplikten jfr. 8 i kulturminneloven. Minner om prinsippene om universell utforming. - Mattilsynet Opplyser om at det må utarbeides egen vann- og avløpsplan for å sikre vannforsyningen til de nye boligene, og at det må avklares tidlig i prosessen om det er god nok kapasitet på det private vannverket. Minner om de generelle kravene til drikkevannet, og at innsug eller tilbakeslag fra nye abonnenter må ivaretas. - Norges vassdrags- og energidirektorat Opplyser om at tiltaket ligger under marin grense og at forholdet til kvikkleire eller andre skredfarlige løsmasser må avklares. Anmoder at tiltakshaver forholder seg til den generelle byggegrensen mot vann og vassdrag, for å ivareta forholdet til kantskog/vassdragsbeltet til Bøvra. - Statens vegvesen Adkomstveg inn til planområdet er lagt i et bratt terreng, og forutsetter dermed at stigningsforholdet blir ivaretatt. Tiltakshaver må dermed forholde seg til håndbok N100 veg- og gateutforming. - TrønderEnergi Nett AS Gjør oppmerksom på høyspenningslinje som går over eiendommen, og hensynssone/byggeforbudssone til denne. Private: NN Stiller seg skeptisk til hvordan utbyggingen vil gå på bekostning av skogen ned til Gaustadvatnet, og håper dermed at utbyggingen skjer lengst unna Gaustadvatnet.

5 Om planforslaget: Det vises til vedlagte planbeskrivelse fra forslagsstiller av dato Planforslag for Sandbakken boligfelt Planens intensjon er å detaljplanlegge et nytt boligfelt som er avsatt til formålet i kommuneplanens arealdel. Gjennom reguleringsplanen legges det til rette for 16 eneboligtomter, med mulighet for å bygge flermannsboliger på tre av områdene. Planen skal sikre etablering av tilstrekkelige leke- og uteoppholdsarealer i henhold til normen for Melhus kommune, samt at de skal ivareta prinsippene om tilgjengelighet og universell utforming. I tillegg skal planen sikre adkomst til eiendommene 182/21 og 182/22, men det legges ikke opp til konkret utbygging av disse. Forslagsstiller fremmer planen på vegne av grunneier for de byggeområdene/tomtene benevnt som BF1-BF16 med tilhørende vegareal, friområde, leke- og uteoppholdsareal, samt renovasjon og offentlig va-anlegg. Områdene BF17 og BF18 eies av andre, og er ikke involvert i planarbeidet på samme måte med tanke på utbygging.

6 Vurdering av planforslaget: Rådmannen har gjort følgende foreløpige vurderinger av planforslaget slik det fremmes Arealutnyttelse: Området er delt inn i 18 ulike byggeområder, BF1 til BF18, som indikerer tomtenes størrelse innenfor planen og dermed vil fungere som en tomtedelingsplan innenfor området. I kommuneplanens arealdel er det for boligbebyggelse satt en utnyttelsesgrad på 35 % BYA. Planforslaget legger ikke opp til en høyere utnyttelse for tomtene, med unntak av områdene BF3 BF5. For disse tomtene legges det opp til en utnyttelse på 45 %, for å legge til rette for at det kan bygges tomannsboliger. Utnyttelsesgraden er oppgitt ved bruk av %BYA, prosent bebygd areal, og genererer dermed det prosentvise fotavtrykket opp imot størrelsen på tomten. Avgrensningen av bygningsvolumet gjelder derfor gjennom bestemmelsen om byggehøyder, som er satt til gesimshøyde 7 meter. Det kan dermed bebygges bolighus med opptil to hele etasjer på eiendommene. Rådmannen mener det er positivt at høydebegrensningen er satt ved hjelp av gesimshøyden og ikke mønehøyde, da det ikke er sagt noe om hvilke takformer som tillates innenfor området, og at man på den måten sikrer byggehøyden på boligene. På bakgrunn av flomfare fra Bøvra har forslagsstiller vurdert det dithen at det ikke er tillatt å bygge med kjeller. Dette med bakgrunn i vurderinger foretatt i vedlagte ROS-analyse. Høy utnyttelsesgrad for tomtene, blir dermed viktig for at det skal kunne bebygges funksjonelle boliger med nok lagringsplass. Det er i bestemmelsene satt at boligene skal være frittliggende, noe som betyr at flere boenheter ikke kan bygges sammen. Dette er ikke i samsvar med intensjonen om at det for områdene BF3 BF5 er satt en høyere arealutnyttelse slik at det kan bygges tomannsboliger. Rådmannen foreslår dermed at bestemmelsen om at boligene skal være frittliggende tas ut, og at det på den måten sikrer muligheter for fortetting og boligmiks av boligområdet, samt at man unngår selvmotsigende bestemmelser. For øvrig er det ikke satt noen bestemmelser til utforming av garasjer, enn at de kan plasseres i eiendomsgrense dersom nabo(er) samtykker til tiltaket. Høydebegrensningen for eventuelle garasjer blir dermed den samme som for bolighusene. Det bør vurderes til andregangsbehandling om ikke det skal settes bestemmelser for bygningsvolumet ved bruk av BYA og gesimshøyde til garasjer. Parkering skal løses på egen tomt, og det er dermed ikke avsatt andre områder for parkering. Det er satt et minimumskrav på 2 biloppstillingsplasser for hver boligtomt. Rådmannen vurderer parkeringsbehovet til å være godt nok vurdert med tanke på hva som er tiltenkt bygd innenfor området. Områdene BF17 og BF18 er de største byggeområdene innenfor planen, og det er i forslag til reguleringsbestemmelser satt at det skal utarbeides detaljreguleringsplan for områdene før det kan bygges ut til boligbebyggelse. Da det ikke er mulig å hjemle krav om videre detaljregulering i en detaljplan, kun kommune(del)plan og områderegulering, må det for disse områdene ses på en bedre løsning. Områdene må derfor gjennom plankartet og bestemmelsene inneha nok opplysninger til at områdene kan bebygges uten at det stilles krav til detaljregulering. Dette må foretas/gjennomføres før planen legges ut på høring og til offentlig ettersyn, for å sikre at planforslaget er tilstrekkelig opplyst. Blant annet er det ikke satt noen krav om hva som kan bebygges innenfor området eller hvilken utnyttelsesgrad det har. Grunnundersøkelsen som er foretatt i forbindelse med planarbeidet, omfatter ikke BF17 og BF18. Det må derfor sikres at det blir satt krav om egne grunnundersøkelser innenfor disse delområdene. Rådmannen har på bakgrunn av dette i sin innstilling satt forslag til bestemmelser som skal gjelde for disse områdene, slik at de kan bebygges uten videre krav til detaljregulering. Boligområdet er samlet vurdert til å inneha en god arealutnyttelse med hensiktsmessig tomtedeling. Imidlertid bærer leke- og uteoppholdsarealene preg av å være noe restarealer. Byggeskikk og estetikk: Etablering av eneboliger innenfor planområdet tilpasser seg eksisterende bebyggelse i umiddelbar nærhet til planområdet og til bebyggelsen på vestsiden av Hølondvegen. Fargebruk og formspråk for fremtidig bebyggelse skal følge estetiske retningslinjer for Melhus kommune.

7 Naturmangfold vurdert etter naturmangfoldloven: Det er i planbeskrivelsen opplyst om at det er foretatt en sjekk av rødlistearter innenfor området, men det foreligger ikke en konkret vurdering av de miljørettslige prinsippene 8-12 jfr. 7 i naturmangfoldloven. Manglende synliggjøring av dette vil regnes som saksbehandlingsfeil, og det må derfor en skriftlig redegjørelse til hvordan prinsippene er vurdert. Dette må gjennomføres før saken legges ut til offentlig ettersyn og høring. Landskap og fjernvirkning: Gaustadvannet og elva Bøvra som viktige landskapselement og verdifull ressurs for området. Landbruk: Planområdet berører ikke areal registrert som fulldyrka areal i AR5. Kulturminner og kulturmiljø: Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Aktsomhetsplikten i kulturminneloven 8 er tatt inn i bestemmelsene for å håndtere eventuelle funn i byggeperioden. Friluftsliv: Planområdet ligger nært utmarka og Gaustadvatnet. For å sikre tilgangen til Gaustadvatnet er det innarbeidet grønnstruktur-friområde med innregulert turveg fra Hølondvegen og ned til vatnet. I forbindelse med varsel om oppstart er det innkommet høringsinnspill på hvordan utbyggingen vil gå på bekostning av skogen ned mot Gaustadvatnet. Området er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel, og at dermed forhold til dette skal være avklart gjennom den overordnete planleggingen. Kantskogbelte vil ivaretas ved friområde mellom boligområde og vannet, og det er knyttet bestemmelser til dette som ivaretar skogen på en best mulig måte ved en slik utbygging. Langs Bøvra er byggegrensen det samme som for reguleringsplan for Saga, men kantvegetasjon skal ivaretas også for dette området. Barn og unges interesser: Det er satt av to leke- og uteoppholdsarealer i planen på til sammen ca. 650 m 2. Dette gjelder ett område som felles lekeplass på 400 m 2, og ett område som felles uteoppholdsareal på ca. 250m 2. Imidlertid bærer begge områdene preg av å være restarealer, da de ikke er bebyggbar som boligtomter med tanke på tomtestørrelse. I tillegg omfattes lekeplassen også delvis av hensynssone for jordkabel. Lekeplassen er avsatt til felles nærlekeplass for hele feltet, i forbindelse med adkomsten. Denne ligger i et x-kryss innenfor planen, og dette vurderes til å være noe uheldig med tanke på trafikksikkerhet og små barn. Det er derfor satt i bestemmelsen at det skal settes opp gjerde mot vegen og mot renovasjonsanlegget for trafikksikkerheten. Det er satt at lekeplassen skal utarbeides i henhold til Melhus kommune sin norm for leke- og uteoppholdsarealer. Området som skal bygges ut består i dag av skog og myr med flere stier, og er således et yndet område for barn og unge. Planforslaget ivaretar dette ved å ivareta det eksisterende friområdet mot Gaustadvatnet og langs Bøvra, samt sikre med åpninger i bebyggelsen. Det er også regulert inn bru over til Saga, for å sikre/knytte sammen forbindelser til dette boligområdet. Rådmannen vurderer åpningen ned mot friområdet helt nord i planområdet til å være noe smalt, ca. 3,5 meter bredde. Sett i sammenheng med at hele uteoppholdsarealet (f_ute) bærer preg av å være restarealer, kan dette være noe uheldig. Det må derfor legges til rette ved gjennomføring av planen at dette området ikke blir privatisert, og dermed hindrer tilgang til det offentlige friområdet. Dette er gjort ved å sette i bestemmelsen at området skal tilrettelegges for tursti gjennom området, og koble seg på den offentlige turvegen i friområdet. For å sikre at dette faktisk blir gjennomført i praksis er det satt rekkefølgekrav om at f_lek og f_ute må være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse. Rådmannen vurderer dette til å være en god løsning, og at dette ivaretar at leke- og uteoppholdsarealer innenfor feltet faktisk blir opparbeidet. Derimot burde det vært sett på andre løsninger i forhold til plassering av felles leke- og uteoppholdsarealene. For øvrig må det avsettes areal på egen tomt for å oppfylle kravene i normen. Leke- og uteoppholdsarealene vurderes som tilstrekkelig for å ivareta det interne behovet i området.

8 Infrastruktur veg, vann og avløp, tilgjengelighet til offentlig tjenesteyting: Støy fra Hølondvegen er ivaretatt ved hensynssone i plankartet med tilhørende bestemmelse, om at det ikke er tillatt å etablere støyfølsom bebyggelse uten å ha gjennomført støyreduserende tiltak. Området som berøres omfattes av gul støysone iht. veileder T Vann- og avløp Det er vist at VA er gjennomførbart for planområdet, og at dette er tilstrekkelig på nåværende tidspunkt i reguleringsprosessen. Det må foreligge en detaljert VA-plan som grunnlaget for en utbyggingsavtale, og VA må være opparbeidet i henhold til denne før det gis brukstillatelser. Dette er ivaretatt ved rekkefølgebestemmelse. VA-ledninger skal legges i veg. Arealer med boligformål er i plankartet plassert slik at de ikke skal komme i konflikt med ledningene, med unntak av BF8 og BF6 som omfattes av spillvannsledning som går til eksisterende pumpestasjon innenfor området. Det skal tilkobles det private vassverket Eid og Korsvegen. Veg Det vil bli anlagt interne, private adkomstveger i området. Vegene er regulert til å ha en bredde mellom 4 meter og 6 meter, avhengig av hvor trafikkerte de vil være. For f_kv1 vil det bli anlagt annen veggrunn på hver side av vegen. Vegene skal utformes i henhold til håndbok N100 Veg- og gateutforming. Tilgjengelighet til offentlig tjenesteyting Planområdet ligger sentralt på Korsvegen nær butikk, bensinstasjon, sykehjem og utbygd infrastruktur som gang- og sykkelveg til barne- og ungdomsskole. Det ligger i umiddelbar nærhet til bussholdeplass med avganger til Melhus sentrum, og videre til Trondheim. Høyspent: Eksisterende høyspentlinje i planområdet er lagt i bakken med hensynssone/byggeforbudssone i plankartet. Renovasjon Det er anlagt eget område for felles renovasjon for hele feltet. Utforming av containere skal avklares med renovasjonsselskapet. Sosial infrastruktur: Boligområdet sokner til Eid barne- og ungdomsskole, og det er kort avstand til skolen med tilgang på gang- og sykkelveg hele strekningen på ca. 650 meter. Det ligger også to barnehager på Korsvegen. Kapasitet på skole og barnehage er ikke utredet av forslagsstiller. Det er derimot sendt en henvendelse til utviklingsseksjonen for dokumentasjon på skole- og barnehagekapasitet i området. Dersom det i høringsperioden fremkommer at det ikke er god nok kapasitet, må det før planen andregangbehandles innføres bestemmelser som sikrer at det er tilstrekkelig kapasitet før utbygging kan igangsettes. Alternativ energi: Planområdet ligger over en grunnvannsressurs. I kommuneplanens arealdel, bestemmelsens er det sagt at: «I alle utbyggingsområder skal alternative energiløsninger vurderes og det skal framgå av planbeskrivelsen hvordan energiforsyningen vil bli løst I utbyggingsområder lokalisert på grunnvannsressurser skal ressursen undersøkes med tanke på bruk til energiforsyning. Undersøkelsen skal foreligge før reguleringsplanen tas opp til behandling. På bakgrunn av undersøkelsen skal reguleringsplanen beskrive hvordan energiforsyningen i området kan og bør løses dette skal også omfatte en vurdering av bruken av alternative energikilder utenom grunnvann.» Det er i planbeskrivelsen beskrevet at det ikke er aktuelt med etablering av alternativ energiforsyning på grunn av størrelsen på området. Det opplyses om at aktuelle oppvarmingsmetoder vil være vedfyring, elektrisk oppvarming og/eller varmepumpe. Rådmannen mener at den manglende vurderingen foretatt av forslagsstiller ikke belyser dette godt nok for utbyggingsområdet, da det ikke er foretatt noen konkret undersøkelse for dette feltet. Rådmannen mener derfor

9 forslagsstiller i høringsperioden må foreta en konkret vurdering/undersøkelse av utnytting av grunnvannsressursen som kommunen kan ta stilling til før andregangsbehandling av planen. Konklusjon: Rådmannen mener at planforslaget er tilstrekkelig utredet til å kunne sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, dersom endringer i innstiling til vedtak tas til følge. Det vises til plankart, planbeskrivelse, bestemmelser og vedlegg. For delområdene BF17 og BF18 må det ses på en bedre løsning og knyttes bestemmelser til, slik at området blir byggeklart, før planen legges ut på høring og offentlig ettersyn. Før planen tas opp til andregangsbehandling bør det være foretatt en konkret vurdering/undersøkelse om grunnvannsressursen kan benyttes til oppvarming, slik det kreves i kommuneplanens bestemmelse