BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /25 Saksbeh.: BJBE Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Årstad, gnr 159, bnr 926, Solheimsgaten 55. Klage over avslag på søknad om bruksendring ny behandling. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om legalisering av etablert selvstendig boenhet med bruksareal (BRA) på 51 m 2 på loft og innsetting av 3 takvinduer. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Casa AS v/rune T. Helland på vegne av tiltakshaver Gisle Holmen Grundstad ved e-post av Hovedtemaene i klagesaken er om tiltaket oppfyller krav til planløsning, oppbevaring/bodplass, universell utforming, uteoppholdsareal, parkering og vann- og avløp. Historikk: Etat for byggesak og private planer ga pålegg om retting av ulovlig innredet boenhet på loftet mottok bygningsmyndighetene søknad om legalisering av forholdet. De ble samtidig søkt om innsetting av 3 takvinduer, oppføring av bod og utvidelse av kjellerleilighet. Søknad om etablering av boenhet på loft ble avslått den I avslaget ble det ikke tatt stilling til takvinduer, bod og utvidelse i kjeller da disse forholdene ble ansett å henge sammen med spørsmålet om boenhet på loftet. Avslaget ble påklaget av tiltakshaver. Komite for miljø og byutvikling opphevet fagetatens avslag i møte , sak Komiteen godkjente bruksendring av loft og innsetting av takvinduer, og avslo oppføring av bodbygg. Komiteens vedtak ble påklaget av nabo Bjørg Oppedal Fraas. Fylkesmannen i Hordaland opphevet komiteens vedtak den på grunn av manglende begrunnelse knyttet til oppbevaringsplass, universell utforming, uteoppholdsareal, parkering, vann- og avløp og likhetshensyn. Planstatus: Eiendommen ligger i byggeområde i kommuneplanen og omfattes av reguleringsplan for Vestre Årstad og Uren-Kronviken-Solheimsviken fra Nabomerknader: I forbindelse med søknaden kom det inn merknader fra nabo i Solheimsgaten 53, Bjørg Oppedal Fraas. Merknadene gjelder i hovedsak bekymring knyttet til hyblifisering og naboulemper knyttet til utebod.

2 Fylkesmannens opphevingsvedtak innebærer at klagen av på fagetatens vedtak må behandles på nytt. Når det gjelder klagens innhold og fagetatens vurderinger og anbefaling vises det til tidligere fagnotat datert Nedenfor kommenteres de punktene der Fylkesmannen i Hordaland mener at begrunnelsen for komiteens vedtak er mangelfull. 2. Kommentarer til Fylkesmannens brev Fylkesmannen har vist til de kravene til begrunnelse som følger av forvaltningsloven 24, og blant annet uttalt at «Begrunnelsen for enkeltvedtak skal gi partene, herunder naboer, en forklaring og gjøre rede for de hensyn og faktiske forhold som vedtaket bygger på». Etter å ha kommentert forhold vedrørende oppbevaring, universell utforming og uteoppholdsareal, parkering, vann- og avløp og likhetshensyn, konkluderes med at det for Fylkesmannen ikke er mulig å vurdere om tiltaket er i tråd med plan- og bygningsloven, og at kommunen må gjøre rede for dette ved den nye behandlingen. 2.1 Oppbevaring Fylkesmannen har vist til at Teknisk forskrift (TEK 97) stiller krav om tilstrekkelig plass for oppbevaring av mat, klær o.l., og at det i veileder til forskriftene er spesifisert at dette må være minst 3,0 m 2 BRA. Tegningene viser at bod på loftet er på 2,3 m 2. I følge Fylkesmannen kommer det ikke klart fram om komiteen har vurdert hvorvidt tiltaket trenger dispensasjon fra TEK 10-34, eller om de anser bodplass på 2,3 m 2 som tilstrekkelig. Fagetaten kommentert disse forholdene slik i fagnotat av : «Bygningsmyndighetene bemerker også at loftets innvendige bod på 2,3 m2 er i strid med minstekravet på 3 m2, som følger av veiledningen til teknisk forskrift 10-34, der det står at "Innvendig bod eller skap må minst være på 3,0 m² BRA."» I tillegg er det pekt på at TEK stiller krav om 5 m 2 oppbevaringsplass for sykler og sportsutstyr, barnevogner m. m. for hver enkelt bolig. Dette kravet er kommentert slik i forbindelse med vurderingene knyttet til søknad om frittliggende bod: «Tidligere boder i kjelleren søkes nå erstattet med frittliggende utebod i hagen, på 21 m2. Omsøkte boenhet i loftsetasjen, samt resterende boenheter i bygningen, vil uten omsøkte utebod mangle tilstrekkelig bodplass, da loftsetasjen kun innehar en bod på 2,3 m2. Man finner det derfor nødvendig i klageomgangen å ta stilling til omsøkte utebod.» Når komiteen avslo søknad om oppføring av frittstående bodbygg er det naturlig å forstå dette slik at det forutsettes at tidligere boder i kjelleren skal ivareta behovet for bod til sykler med mer. I følge innsendt plantegning over eksisterende kjeller er totalt bodareal oppgitt til 17,3 m 2, eksklusiv innvendig bod til kjellerleilighet. 2

3 Kravet til sportsbod for 4 boenheter er 4 x 5 = 20 m 2, og er dermed ikke oppfylt med det bodarealet som er vist. I tillegg kommer at det for leilighetene i 1. og 2. etasje ikke er vist innvendig bod, og at det for kjellerleiligheten er vist bod på kun 1 m 2, mens kravet til innvendig bod er 3m 2. Behovet for total bodereal for fire boenheter er etter forskriftene (5 + 3) x 4 m 2 = 32 m 2, mens vist bodareal (eksklusiv «eksisterende loft», inklusiv bod i loftsleilighet) er 20,6 m 2. Uten bruksendring av loftet vil de tre øvrige boenhetene ha behov for (5 + 3) x 3 m 2 = 24 m 2, mens vist bodareal (inklusiv «eksisterende loft») er 23,3 m 2. «Eksisterende» planløsning viser at mangel på innvendig bod i stor grad kompenseres av boder i kjeller og på loft. Dette viser at bruksendring av loftet, hvor tørkeloft og bodareal, endres til egen boenhet, vil føre til en betydelig reduksjon i bodareal pr boenhet. Omsøkte bruksendring oppfyller verken krav til innvendig bod (3 m 2 ) eller krav til sportsbod (5 m 2 ). 2.2 Universell utforming og uteoppholdsareal Universell utforming: Fylkesmannen viser til at det i fagnotat er opplyst at det ikke er tatt stilling kravene til universell utforming og til uteoppholdsareal, siden det er gitt avslag på annet grunnlag. Forholden er ikke nevnt i komiteens vedtak og heller ikke tatt stilling til av byrådet. Det er bygningsmyndighetenes ansvar å påse at tiltaket ikke vil stride mot bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven før tillatelse gis. Fylkesmannen kan ikke se at de reelle faktiske forholdene er tilstrekkelig vurdert av kommunen. Saken ble vurdert etter tidligere kommuneplan (KPA 2006). I planens punkt 8 er det i siste avsnitt stilt krav om at «Alle nye boenheter i senterområder og minimum 30% av boenhetene i andre byggeområder skal utformes etter prinsippene om universell utforming». Eiendommen er i matrikkelen registrert med 1 boenhet. I følge søknaden er det en leilighet i første og en i annen etasje, i tillegg til den loftsleiligheten og kjellerleilighetene som omfattes av søknaden. Antall boenheter i matrikkelen har ikke rettslig virkning («troverdighet»). Dersom loftsleiligheten godkjennes vil bygget, med leilighetene i første og andre etasje og kjellerleilighet, bestå av 4 boenheter. I henhold til kommuneplanen skal da to boenheter («minimum 30%») ha universell utforming, med blant annet trinnfri adkomst. Dette kravet er ikke oppfylt. I redegjørelse til klage, datert , har klager opplyst at det er «mulig å gjøre adkomsten til den utvidete kjellerleiligheten terskelfri dersom det blir krav om det». En eventuell terskelfri adkomst til kjellerleilighet medfører ikke at kravet i KPA 2006 pkt 8 blir oppfylt. I ny kommuneplan (KPA 2010) er kravet om universell utforming endret slik at det er kravene i TEK 10 som skal oppfylles. Forskriftene krever at boenhet i bygning med krav om heis skal være tilgjengelige for personer med funksjonsnedsettelse. Krav om heis gjelder for 3

4 bygning med tre etasjer eller flere som har boenhet. Kravet gjelder ikke der atkomst fra inngangsparti til boenhet kun går over en etasje. Jf forskriftene 12-2 og Dersom det godkjennes leilighet på loftet vil atkomsten gå over to etasjer. Omsøkte bruksendring vil dermed være i strid med kravene om tilgjengelighet i TEK 10. Tiltaket vil kreve dispensasjon fra nevnte krav. Eventuelt må det vurderes om det kan gis tillatelse etter plan- og bygningsloven 31-2, fjerde ledd, som lyder: «Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen.» Uteoppholdsareal: For leilighetsbygg har KPA 2006 pkt 11 krav om minimum 6 m 2 privat og 25 m 2 felles uteoppholdsareal pr boenhet. Dersom det legges til grunn 4 boenheter blir kravet 4 x 6 = 24 m 2 privat areal og 4 x 25 = 100 m 2 felles areal, til sammen 124 m 2. Klager har opplyst at eiendommen har samlet uteoppholdsareal på 106 m 2, inklusiv balkonger på 2 m 2 i 1. og 2. etasje, og et restareal på 9 m 2 på fremsiden av huset i tilknytning til parkeringsplasser. Ut fra disse opplysningene er kravet til uteoppholdsareal ikke oppfylt. Arealopplysningene i klagen synes å være eksklusiv det arealet hvor det er søkt om bodbygg. Dersom bodbygget avslås, slik komiteen gjorde i vedtak , tilsier klagers opplysninger at utearealet blir 129 m 2. Samlet arealkrav er da oppfylt. Det er imidlertid ikke angitt nærmere hvordan kravene til privatareal skal dekkes. Det er heller ikke gjort nærmere rede for kvaliteten på uteoppholdsarealene. Fagetaten kan vanskelig se at restarealet på 9 m 2 ved parkeringsplassene på fremsiden, kan være egnet som uteoppholdsareal. Behovet for uteoppholdsareal må ses i sammenheng med krav til parkeringsareal. Som det fremgår nedenfor i pkt 2.3 har eiendommen en underdekning på en parkeringsplass for bil. Dersom det gis tillatelse til omsøkte bruksendring av loftet vil behovet for uteoppholdsareal være så stort at det ikke er areal til opparbeiding av ny parkeringsplass. Fagetaten kan etter dette ikke se at er tilstrekkelig dokumentert hvordan kravene til uteoppholdsareal kan oppfylles. 2.3 Parkering Fylkesmannen har påpekt at det ikke er redegjort for om det er tilstrekkelig med parkeringsplasser. I søknaden er det ikke opplyst om parkeringsplasser. I klagers redegjørelse om uteoppholdsareal er det trukket fra parkeringsareal for 2 biler. Ut fra kart og bilder må det antas at dette gjelder opparbeidet plass ved inngangsparti. Plassen gir ikke rom for ytterligere parkeringsplass. Det er ikke opplyst om sykkelparkering. Bruksareal er oppgitt til 248 m 2 uten bodbygg. Bruksendringen på loftet gjelder 51 m 2. 4

5 Etter parkeringsvedtektene som gjaldt ved behandling av søknaden var kravet til boligparkering pr 100 m 2 BRA minimum 1,2 biloppstillingsplass og 2 sykkelparkering. Med 248 m 2 BRA er kravet til parkeringsplasser for bil 248 x (1,2/100), som avrundet gir 3 biloppstillingsplasser og for sykkel 248 x (2/100), som gir 5 sykkelparkeringsplasser. Med de to biloppstillingsplassene som klager har gjort rede for, er det en underdekning på 1 biloppstillingsplass. Dersom bruksarealet ikke endres er det i veileder til parkeringsvedtektene lagt til grunn at «Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i bolig utløser ikke nytt parkeringskrav fordi arealet defineres som samme virksomhet, jf. tabell 1». Dersom loftet godkjennes som egen bruksenhet, mens bodbygget avslås, slik det var gjort i komiteens vedtak , blir det i følge søknaden ingen endring i bruksarealet. Tiltaket vil i så fall ikke utløse krav om etablering nye parkeringsplasser. Underdekningen på 1 bilparkeringsplass vil imidlertid kunne ha betydning for vurderingen av krav til uteoppholdsareal (jf pkt 2.2 ovenfor). 2.4 Vann- og avløp Fylkesmannen har vurdert at saken ikke er tilstrekkelig opplyst vedrørende vann- og avløp og at det derfor også er usikkerhet angående brannsikring. I avslaget ble det påpekt at det ikke var dokumentert at omsøkte boenhet på loft er sikret lovlig vannforsyning og avløp, og mangler forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten. I klagen hevdes at dette er forhold som først skal vurderes ved søknad om igangsetting. I fagnotat er dette kommentert slik: «Av vedtaket fremgår at det ikke er dokumentert at omsøkte boenhet på loft er sikret lovlig vannforsyning og avløp med hensyn til forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten. Klager mener at dette er et forhold som først skal vurderes ved søknad om igangsetting. Til dette bemerker Etat for byggesak og private planer at søknaden gjelder legalisering av eksisterende forhold, og bygningsmyndighetene har derfor plikt til å vurdere vann- og avløpsforholdet på dette stadiet, da dette vil være et nødvendig vilkår som må være oppfylt før det kan gis igangsettingstillatelse. Og siden tiltaket allerede er utført, er det sjanse for at det ikke vil bli søkt om igangsettingstillatelse, og bygningsmyndighetene vil således ikke få mulighet til å påse at dette vilkår blir oppfylt, jfr. plbl. 65 og 66 nr. 2. I forbindelse med at det planlegges installert boligsprinkling i bygget, bemerker bygningsmyndighetene at også dette tiltaket er avhengig av at det innhentes forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten for sprinkleranlegget, ved en eventuell tillatelse.» Fagetaten anbefaler at dersom det gis tillatelse til omsøkte bruksendring av loftet bør det stilles vilkår om at det må dokumenteres at det er sikret lovlig vannforsyning og avløp, og eventuelt sprinkleranlegg, ved samtykke fra Vann- og avløpsetaten. Siden søknaden gjelder legalisering av et ulovlig forhold, må det av hensyn til mulighetene for ulovlighetsoppfølging, settes en frist for oppfyllelse av vilkåret. 5

6 2.5 Likhetshensyn Til orientering vises til at Fylkesmannen, med henvisning til annen sak i Solheimsgaten 57, har bemerket at utforming og størrelse er forskjellig i de to sakene, og at det ikke er en tilstrekkelig begrunnelse at «sakene anses like, både faktisk og rettslig», når de faktisk ikke er det. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder Trykte vedlegg: 1. Byrådssak 148/11 med vedlegg (fagnotat, kart, tegninger m. m.) 2. Saksprotokoll KMBY, sak Klage fra Bjørg Fraas, e-post Utfyllende klage, datert Fylkesmannens klagebehandling, brev datert