Eieretablering blant hushold med lave inntekter

Transkript

1 Eieretablering blant hushold med lave inntekter NOVA-Notat 8/12 Kristin Aarland, NOVA

2 Disposisjon Eierpotensialet blant hushold med lave inntekter Samspillet mellom skatteregler og bostøtten Risikohåndtering Andre utfordringer Er det ønskelig at flere lavinntektshushold eier bolig? Økonomiske motiver Sosiale motiver

3 Dynamisk analyse av eierskapspotensiale Modell som kobler lånebetjeningsevne (inntekt og bostøtte), boligbehov og boligpris for hvert hushold i utvalget Residualinntektsmodell Tre spørsmål (1) Hvem kan eie på et gitt tidspunkt? (2) Av disse, hvem kan fortsette å eie over tid? (3) Av disse igjen, hvem kan eie hvis de får et utgiftssjokk på kr Forbruksgjeld Ta inn i startlånet over restløpetiden Bruker bostøtteregisteret, fire kohorter (2006, 2007, 2008 og 2009) som følges frem t.o.m. september 2011 (tre terminer per år)

4 Kalkulasjonsrente Eierpotensiale per jan 23 % 32 % 18 % 29 % 21 % 32 % 23 % 37 % Etter disp.form: Ikke-komm. leietakere 14 % 24 % 10 % 20 % 11 % 24 % 13 % 29 % Kommunale leietakere 29 % 37 % 23 % 34 % 26 % 36 % 30 % 42 % Etter husholdstype: Enslige 39 % 50 % 31 % 46 % 35 % 47 % 35 % 50 % Barnefamilier 1 % 1 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Enslig forsørger 5 % 14 % 2 % 10 % 3 % 15 % 6 % 23 % Andre 1 % 1 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 1 %

5 Kalkulasjonsrente Eierpotensiale per jan 23 % 32 % 18 % 29 % 21 % 32 % 23 % 37 % Etter geografi: Østlandet 23 % 32 % 19 % 28 % 20 % 30 % 22 % 33 % Sørlandet 29 % 36 % 22 % 31 % 21 % 30 % 24 % 34 % Vestlandet 28 % 38 % 19 % 33 % 25 % 36 % 27 % 39 % Trøndelag 33 % 41 % 30 % 41 % 33 % 48 % 34 % 48 % Nord-Norge 33 % 40 % 29 % 39 % 31 % 42 % 35 % 45 % Oslo 16 % 25 % 12 % 20 % 15 % 25 % 16 % 36 % Kristiansand 15 % 24 % 5 % 21 % 8 % 23 % 13 % 24 % Stavanger 8 % 26 % 1 % 20 % 3 % 23 % 7 % 24 % Bergen 25 % 32 % 21 % 29 % 24 % 33 % 26 % 45 % Trondheim 24 % 32 % 22 % 32 % 26 % 36 % 27 % 47 % Tromsø 6 % 23 % 1 % 21 % 8 % 25 % 16 % 29 %

6 Hva skjer over tid? Mange går ut av bostøtteregisteret (sensurert). Tolket som om de forsvinner pga høyere inntekt Veldig stabilt, få hushold ramler ut av boligeie Estimert sannsynlighet for at de forblir eiere til observasjonsperiodens slutt (sept 2011) % % % %

7 1.00 S(t) = Pr(T>t) 2006 kohort tid i 4-mndterminer

8 Utgiftssjokk kr etter ett år Finansieringsalternativ 1: Inkluderes i startlånet over restløpetiden: 7 prosent, 29 år Månedlig utgift: 672 kroner Gjeldsrenter øker lavere skatt? Høyere gjeld Regnet som boutgift, bostøtten øker hvis under boutgiftstak

9 Kan husholdene bære utgiftssjokket under finansieringsalternativ 1? Estimert sannsynlighet for at de forblir eiere til observasjonsperiodens slutt (sept 2011): % % % %

10 S(t) = Pr(T>t) 2006 kohort tid i 4-mndterminer Utgiftssjokk kr Finansiert med økt låneramme over startlånets restløpetid

11 Utgiftssjokk kr etter ett år Finansieringsalternativ 2: Forbruksgjeld: 20 prosent rente, 5 års løpetid Månedlig utgift kroner Gjeldsrenter øker lavere skatt? Høyere gjeld Ikke regnet som boutgift, ingen endring i bostøtten

12 Kan husholdene bære utgiftssjokket under finansieringsalternativ 2? Estimert sannsynlighet for at de forblir eiere til observasjonsperiodens slutt (sept 2011): % % % %

13 Utgiftssjokk kr Finansiert med forbrukslån S(t) = Pr(T>t) 2006 kohort tid i 4-mndterminer

14 Konklusjoner: En ikke ubetydelig andel av leieboerne i utvalget kunne i stedet ha eid bolig (18-37 prosent) Eierpotensialet klart høyest blant de enslige De som kan eie ved periodens begynnelse, ser også ut til å kunne fortsette å eie over tid Utgiftssjokk har liten effekt på avgang når det finansieres over startlånets restløpetid Utgiftssjokk har markert negativ effekt når det finansieres med forbruksgjeld Avskallingen skjer relativt raskt før eierandelen igjen stabiliserer seg på et lavere nivå Hvor stor andel som ramler ut, varierer mellom kohortene Tilgang til rimelig nødfinansiering viktig

15 Samspillet mellom skatte- og bostøtteregler: hvordan påvirker det betalingsevne for bolig? Tre kategorier av enslige: Ung ufør Ufør Ingen trygd Inntekt mellom 150 og 200 Maks boligpris for hver kategori To rentesatser: 6,25 og 3,057 prosent STORE forskjeller i lånebetjeningsevne!!!

16 Boutgiftstak maks boligpris Inntekt Ung ufør Ufør Ingen trygd Kalkulasjonsrente 6,25 prosent

17 maks boligpris Boutgiftstak Inntekt Ung ufør Ufør Ingen trygd Kalkulasjonsrente 3,057 prosent

18 Konklusjoner Svært store forskjeller når det gjelder evne til å betjene lån Argument mot tommelfingerregler : Mange tåler lån langt over 3 x inntekt Inntekt er ikke inntekt : Sammenhengen mellom ligningsregistrert personlig inntekt og disponibel inntekt varierer etter inntektskilde pga ulik beskatning Bostøtten varierer etter uføre-status

19 Risikohåndtering Boligprisrisiko vs betjeningsrisiko Risiko for mislighold avhenger av belåningsgrad, inntekt og andre økonomiske ressurser Lavinntektshushold har ikke nødvendigvis flere betalingsanmerkninger Betalingsevne og vilje Alternative måter å håndtere risiko for boligeiere på marginen Grameen Bank sin forretningsmodell

20 Strategier for å minske risiko (Quercia, 1999) I bunn ligger fastrentelån med 30 års løpetid Risikodempende tiltak Ingen Kursing i boligkjøp Kursing i boligkjøp + individuell rådgiving før kjøp Kursing i boligkjøp + individuell rådgivning før kjøp + individuell oppfølging etter kjøp + tidlig intervensjon ved manglende betaling + økonomisk rådgivning, frivillig forvaltning Betjeningsrisiko Høyest Nest høyest Nest lavest Lavest

21 Kommunale erfaringer med eieretablering blant hushold med lave inntekter Sandnes, Malvik, Asker og Bydel Grorud (1) Tett kontakt mellom bruker og saksbehandler (2) Bistand i kjøpsprosessen (3) Følger med på betalingshistorikken etter boligkjøp (4) Tilbyr løsninger ved problemer (avdragsfri periode, kapitalisering, refinansiering, tilskuddsmidler)

22 Kommunale erfaringer Forankring politisk og administrativt Oppsøkende virksomhet Kartlegging Tett kontakt mellom de ulike saksbehandlerne Tett kontakt med andre etater Praktisk bistand Se mulighetene, se helheten, unngå båstenkning

23 Litteraturstudie: private og sosiale fordeler ved eie Også lavinntektshusholdninger kan ha betydelig finansiell fordel av å eie bolig På sikt er det billigere å eie enn å leie den samme boligen Hvis de klarer å eie over tid Få studier som ser på dem som ikke klarer å eie over tid Verre enn hvis de bare hadde fortsatt å leie? Når er de over kneiken? Hva kunne ha hjulpet dem over kneiken? Sosiale fordeler: Gjør barn som vokser opp i eid bolig, det bedre på skolen, tar de høyere utdanning eller har de høyere inntekt som voksne, har de mindre problematferd etc.? Gjør boligeie folk til bedre borgere? Er det en kausal sammenheng? Fremme bostabilitet og gode bomiljø i stedet for boligeie (disposisjonsform)?

24 Takk for oppmerksomheten!