Sinsenveien 45-49, Løren Plan- og bygningsetatens område- og prosessavklaring til oppstartmøte

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Sinsenveien 45-49, Løren Plan- og bygningsetatens område- og prosessavklaring til oppstartmøte Næringseiendommene foreslås transformert til boligområde for ca. 450 boliger og strøkstjenlig næring/service. Plan- og bygningsetaten stiller seg positiv til hovedgrepet i prosjektet. Utnyttelse og bygningshøyder må reduseres. Det må tilrettelegges for tydelige hovedgangveier gjennom planområdet som binder Sinsen hageby sammen med boligområdene i øst. Uteoppholdsarealene må differensieres bedre og deres kvalitet og brukbarhet må sikres. Næring og servicefunksjoner skal plasseres slik at de aktiviserer Sinsenveien som bygate og torget/møteplassen i gårdsrommet. Dato: Saksbehandler, team: Forslagsstiller: Gnr./bnr.: Marcus Hothmann, OP3T Sinsenveien AS 83/1, 15, 33, 517, 518 Saksnr./dokumentnr: Konsulent: Bydel: Arkitektur Laboratoriet AS Grünerløkka Forsideskisse: Plan- og bygningsetaten Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Sentralbord: Bankgiro: Kundesenteret: Org.nr.: MVA Telefaks: E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no

2 Saksnr: Side 2 av Fakta om prosjektet 1.1 Bakgrunn for og hensikten med prosjektet Forslagsstillers opplysninger Planforslaget søker å transformere området fra dagens kontor- og næringsvirksomhet til hovedsaklig boligformål i tråd med overordnet intensjon i kommunedelplan for Økern. Sinsenveien AS/KS inviterte høsten 2012 til et privat parallelloppdrag for tomten Sinsenveien Målsetningen for konkurransen var å få forslag til hvordan Sinsenveien kunne transformeres fra kontor og næringsvirksomhet til boliger i fremtiden. A-lab Arkitekter AS vant parallelloppdraget i februar 2013 og har i etterkant av dette bearbeidet prosjektet med tiltakshaver med tanke på å fremme en detaljregulering våren Tiltakshaver, representert av juryformann Kjell Høy-Petersen (Niels Torp Arkitekter) og konsulent Geir Roll Johnsen (Strak AS), tok initiativ til et avklaringsmøte med Plan- og bygningsetaten (PBE) den 12. februar Hensikten med møtet var å informere PBE om konkurransejuryens konklusjon som var at A-labs forslag skulle danne grunnlag for ny reguleringsplan. PBE foreslo at det i den videre bearbeidingen ble fokusert på følgende hovedpunkter: Større variasjon i volumene Mer åpenhet mot nabobebyggelsen Trekke den nye bebyggelsen nærmere Sinsenveien og videreføre oppgraderingen av Sinsenveien fra vei til bygate, jf. Sinsenveien 37-39/41 (S-4710) Etablere næringsarealer i hele/deler av plan 1 mot Sinsenveien Plan- og bygningsetatens kommentar Det planlegges ca. 450 boliger. I tillegg til boligformål foreslås det forretning, treningssenter og barnehage. Bymiljøetaten, Byrådsavdeling for kunnskap og utdanning og Bydel Grünerløkka har kommentert planinitiativet (jf. dok. nr. 5, 6 og 7 i saken). 1.2 Arealformål og evt. hensynssoner og ca. fordeling mellom dem Bolig: ca m 2 BRA (ca. 96 %) Forretning/næring: ca m 2 BRA Barnehage: ca. 400 m 2 BRA Planområdets størrelse: m 2 Utnyttelse: BRA = m 2 %-BRA = 225 % Høyder: 4 til 11 etasjer Uteoppholdsareal: MFUA Boliger: minst ca m 2 Uteoppholdsareal på terreng Boliger: minst ca m 2 Offentlige møteplasser iht. KDP17 (minst 5 %): minst ca m 2 Barnehage (antatt behov 4 avdelingsbarnehage med ca. 20 barn pr. avd.): ca m 2 iht. veiledende arealnorm.

3 Saksnr: Side 3 av Planstatus og rammebetingelser 2.1 Overordnede planer og føringer Forslagsstillers utvalg Kommunedelplan for Økern (vedtatt ): Kommunedelplanen har som en overordnet visjon å få satt av så store områder som mulig til boligutvikling grunnet et forventet behov på over boliger innen år Planen åpner for bygging av boliger i områder som tidligere har vært sett på som rene nærings- og industriarealer. En økt utnyttelse av disse næringstomtene og transformasjon til boligformål inngår i en langsiktig strategi hvor det etableres et sammenhengende boligstrøk mellom eksisterende boligområder i indre by og småhusområdene opp mot Bjerke. Dette muliggjøres også av omleggingen av Ring 3 til tunnel. En utvikling av boliger i tidligere næringsstrøk forventes å bidra til utvikling av grønnstrukturen for området. Planområdet er i plankartet skravert som Bolig/næringsformål Bn og tillatt tomteutnyttelse (TU) for feltet skal ligge mellom 100 og 150 % (jf. 2.1). Tillatt byggehøyde er 8 etasjer. Kommunedelplan for torg og møteplasser (vedtatt ): Ved utbygging knyttet til byutvikling skal det iht. kommunedelplanen etableres torg/møteplasser. For utbygging som omfatter mer enn m 2 BRA skal det i reguleringsplan sikres minst ett torg/møteplass med et anvendbart areal på minst 5 % av tiltakets totale bruksareal. Møteplassene skal ivareta kvalitetskravene under 5 og deres sosiale og integrerende rolle skal vektlegges. Inngjerding tillates ikke, med unntak av areal regulert for sambruk med barnehagers uteareal. Videre sier planen: Tiltak på eiendommer som grenser til torg og moteplasser skal i størst mulig grad støtte opp om disse og søke å øke attraktiviteten og tilgjengeligheten, for eksempel ved tilrettelegging for varierte funksjoner, og for publikumsrelaterte funksjoner i 1. etasje (bakkeplan). Tydelige skiller mellom allment tilgjengelige og private arealer skal tilstrebes, som ledd i å fremme bruk for alle. Plan- og bygningsetatens kommentar Kommunedelplan for Økernområdet: Eiendommene i planområdet er merket som felt Bn. Tomtene ønskes primært utviklet til boligformål, men blandet bruk med næring (forretning/kontor) og offentlig/allmennyttig formål tillates. Tillatt møne-/ gesimshøyde er 28 meter (ca. 8 etasjer). Ny bebyggelse på Sinsenveien 45 anbefales orientert med aksen vendt mot sydvest. Øst for Sinsenveien 47C skal det sikres en gangog sykkelforbindelse. Videre er følgende overordnede planer og føringer relevant: Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (T-5/93) Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging (T-2/08) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) Kommuneplan 2009 arealdel (vedtatt ): Gjeldende reguleringsplaner S-894 og S-2815 er nevnt i Kommuneplan 2009, vedlegg 3B Planregister for øvrige reguleringsplaner. Reguleringsplanene er kommuneplanens arealdel i området inntil ny kommuneplan foreligger. Arealstrategiene i Kommuneplan 2008 skal legges til grunn inntil de blir erstattet. I arealstrategikartet vises planområdet som område for allsidig bymiljø med stor andel boliger. I nærheten planlegges Rv. 150 mellom Sinsen og Ulven lagt i tunnel og Haslesvingen med Løren stasjon som overordnete vei- og banetiltak i Oslopakke 3. Kommuneplan 2008 (vedtatt ) Høyhus i Oslo Strategi for videre arbeid (vedtatt )

4 Saksnr: Side 4 av Gjeldende regulering Forslagsstillers forslag til planavgrensning Kart 2.1: Foreslått planområde på gjeldende regulering I dag er planområdet regulert under følgende planer utarbeidet på og 1980 tallet, alle med hovedformål næring og kontor/industri: S-894 av (Sinsenveien 45, 47A og 49) med endring 634/64 av S-2815 av (Sinsenveien 47B og 47C) Plan- og bygningsetatens kommentar S-2815, Endret reguleringsplan Sinsen gartneri felles avkjørsel/ kjøre- og parkeringsareal: Planen sikrer i tillegg felles avkjørsel mot Sinsenveien for Sinsenveien 47B, 47C, 51 og 53. Denne felles avkjørselen bør inngå i planområdet for å åpne for nødvendige tilpasninger i forbindelse med den foreslåtte utbyggingen. Videre berøres planområdet av følgende reguleringsplaner: S-163GA av , Regulering av Sinsenveien fra Lørenveien nordover til Trondhjemsveien: Veiplanen gjelder for mindre deler av eiendommene i Sinsenveien 45, 47 A og 49.

5 Saksnr: Side 5 av 14 S-4710 av , Detaljregulering for Sinsenveien 41 og del av 45: Dagens industribebyggelse skal erstattes med en boligblokk på maks. 5 etasjer og en utnyttelse på maks. 150 %-BRA (ca. 29 boliger). Felles avkjørsel i nord omgjøres til avkjørsel for kun Sinsenveien 45. Fortauet langs Sinsenveiens østre side skal videreføres. 2.3 Pågående plan- og byggesaker i området Forslag til kommunedelplan for den blågrønne strukturen i Oslos byggesone Sinsenparken og Peer Gynt-parken i nærheten av planområdet skal opprettholdes som grøntområde. Gangforbindelsen fra Tøyen gjennom Peer Gynt-parken til Løren idrettspark og videre nord til Lillomarka skal sikres. Forslag til detaljregulering for Sinsenveien 53 (sak nr ) Nytt kontorbygg på to etasjer på dagens eksisterende parkeringshus Varelevering og adkomst til parkeringshuset forutsettes fra felles avkjørsel mellom Sinsenveien 49 og 51 Rv. 150 Ring 3 Ulven-Sinsen, Lørentunnelen (byggefase, delvis åpnet) Ring 3 legges i tunnel øst for Sinsenkrysset forbi Løren til Økern senter. Dagens trasé bygges om til lokalvei med rundkjøring i krysset Dag Hammarskjølds vei / Sinsenveien. På- og avkjøringsrampene fra Sinsenveien til Ring 3 utgår. Lørensvingen Økern, Løren, Sinsen (byggefase): Planlagt åpning av ny T-banestrekning med ny Løren stasjon er vår Enkel stedsanalyse Forslagsstillers stedsanalyse Planområdet grenser til trehusbebyggelse i vest (Sinsen Hageby), blokkbebyggelse i øst (Lørenbyen), næringsområder i nord og bolig/næringsbebyggelse i sør. Planområdet er i dag bebygget med ulike kontor- og næringsbygg på mellom 4 og 8 etasjer. Eksisterende bygningsmasse er på ca BTA som tilsvarer en tomteutnyttelse på TU = 125 %. Sinsenveien 45 har en felles avkjørsel med Sinsenveien 41. Sinsenveien 47A, 47C og 49 har felles avkjørsel med Sinsenveien 51. Det er store nivåforskjeller på over 4 meter enkelte steder mellom boligene på Løren og næringsbebyggelse. Det er ikke registrert forhold som tilsier særlig aktsomhet vedrørende naturmangfold i eller i nærheten til planområdet.

6 Saksnr: Kart 2.2: Nærområdet til planområdet Kart 2.3: Oversikt over eksisterende bebyggelse Side 6 av 14

7 Saksnr: Side 7 av 14 Plan- og bygningsetatens stedsanalyse Figur 2.1: Skråbilde mot nord Kart 2.4: Enkel stedsanalyse

8 Saksnr: Side 8 av 14 Langs Sinsenveien finnes et grøntbelte med enkelte store trær. Langs planområdets østgrense går det et grøntdrag mot boligbebyggelsen. Boligområdet i øst har et tett gangveinett. Det finnes i dag ingen gangforbindelser mellom disse boligområdene/lørenbyen og Sinsenveien/Sinsen hageby gjennom planområdet. Det er registrert to funnsteder for arkeologiske kulturminner med uavklart vernestatus (jf. lokalitet nr mellom Sinsenveien 47B og 47C, og lokalitet nr i Sinsenveien 45). Planområdet ligger under tidligere marin grense og derfor innenfor aktsomhetsområde for kvikkleire. Vestre, nordre og østre delen av planområdet er utsatt for trafikkstøy fra hhv. Sinsenveien og rv. 150 / Ring 3. På eiendommene i planområdet kan det være grunnforurensning. 2.5 Tema som skal sjekkes og følges opp når aktuelt Tema Oppstartsmøte Offentlig ettersyn Politisk behandling Kort utkvittering eller henvisning til hvor omtales Naturmangfold uaktuelt ingen registreringer i naturbasen i/ i nærhet av planområdet Ras aktuelt Flom aktuelt Geologiske forhold aktuelt evt. kvikkleire, jf. kap. 2.4 Kulturminner aktuelt to fornminner registrert i Askeladden, jf. kap. 2.4 Støy aktuelt rød og gul støysone, jf. kap. 2.4 Grunnforurensning aktuelt Teknisk infrastruktur aktuelt Barn og unges interesser aktuelt 3. Hovedgrep Forslagsstillers beskrivelse Eksisterende bebyggelse skal rives. Byggetomten disponeres rundt et definert uteoppholdsareal med offentlige møteplasser inne på planområdet. Rundt denne er det tenkt boligvolumer av ulik størrelse og karakter tilpasset omgivelsene. Det foreslås en samlet utnyttelse på totalt TU = 225 %.Planforslagets TU ligger dermed over tillatt TU på 150 % i kommunedelplan for Økern, men forslagsstiller mener at det overordnede arkitektoniske grepet gir tilbake kvaliteter til området i form av gode utearealer, sol og utsiktsforhold for beboere og bydelen som i helhet forsvarer en økt utnyttelse. Boligvolumene skal sikre en hensiktsmessig fordeling av 2-, 3-, 4- og 5-romsleiligheter og er delt inn i to hovedtyper fordelt over 10 bygninger: lavere boligblokker mot vest og syd på i hovedsak 4 etasjer med et tilbaketrukket volum på 6 etasjer. lamellblokker på 6 til 7 etasjer med tårnvolumer på til sammen mellom 8 og 11 etasjer mot næringsbebyggelse i nord, blokkbebyggelse mot øst og deler av kontor/boligblokker i syd. De lavere boligblokkene avtrapper bebyggelsesmønsteret og skal fungere som en naturlig megler fra boliglamellene/næringsbygg i øst og nord mot småhusbebyggelsen. Disse boligvolumene er trukket nærmere veien, som i reguleringsforslaget for Sinsenveien 41 (S-4710), og viderefører oppgraderingen av Sinsenveien fra vei til bygate. Boligvolumene er oppdelte og skaper varierte byrom med utadrettet næring i deler av 1. etasje. I overgangen mellom de lavere boligblokkene og lamellene etableres servicetilbud og barnehage.

9 Saksnr: Side 9 av 14 Kart 3.1: Arealbruk Kart 3.2: Møteplasser og gangforbindelser Lamellblokkene danner en gradvis opptrapping og avgrensning mot eksisterende kontor og næring i nord og boliglamellene i syd og øst. Hovedetasjehøyde på boliglamellene er mellom 6 og 7 etasjer, altså 1 til 2 etasjer lavere enn maks. høyden i kommunedelplan for Økern. Det plasseres 2 tårnvolumer per lamell med svært gode sol og utsiktsforhold. Disse vil ligge i hovedsak over maks. høyde på 8 etasjer i kommunedelplan for Økern. Plasseringen av tårnvolumene skaper variasjon og identitet, samt oversiktlige og gode oppholdsarealer på tak i plan 6 og 7 for lamellene. Ved fordelingen av volumene er det forsøkt å minimere skyggeeffekt på planområdets uteoppholdsarealer. Figur 3.1: Forslag til bygningshøyder

10 Saksnr: Side 10 av 14 Adkomst til tomten vil skje fra Sinsenveien. Parkering tenkes løst under terreng. Parkeringsnormen for den tette byen legges til grunn. Plangrepet legger opp til felles uteoppholdsarealer mellom boligvolumene og på takterraser, som skal utformes etter kravene i foreslått utearealsnorm for indre Oslo. Forslagsstillers vurdering på dette stadiet tilsier at utbyggingsprosjektet ligger innenfor kravene til områdetype 4. Siden Sinsen i kommunedelplan for Økern er avsatt som et transformasjonsområde, bør det vurderes om utbyggingsprosjektet kan anses å tilhøre områdetype 3 i den foreslåtte normen. Dette henger blant annet sammen med utfordringer knyttet til arealkrav for felles uteoppholdsarealer på lokk sett i sammenheng med krav til uteområder for fremtidige barnehage og offentlige torg/møteplasser innenfor tiltaket. Utearealene til barnehage skal fungere i sambruk med det øvrige uteoppholdsarealet. Utbyggingsprosjektet utløser krav om opprettelse av offentlige torg og møteplasser på minst 5 % av tiltakets samlete BRA (jf. kommunedelplan for torg og møteplasser). De detaljerte kravene til offentlige torg og møteplasser deler mye av de samme kvalitetskriteriene som utformingskriteriene i den foreslåtte utearealsnormen. Det bør derfor vurderes om det er hensiktsmessig å åpne for en delvis sambruk av utearealene i planarbeidet. På denne måten kan en tilrettelegge for gode attraktive uteoppholdsarealer for beboerne, aktivitetsarenaer for barn og unge (SFUA) og offentlige torg og møteplasser. Utbyggingsprosjektet foreslår en mulig modell der utformingen og bruken av det offentlig torget i seg selv tilbyr en aktivitet og attraksjonsverdi som ikke er representert i området fra før. Forslagsstiller har vurdert flere konsepter, eksempelvis skøytebane, interaktiv bibliotek/avd. Deichmanske eller lignende som forslagsstiller er interessert i å diskutere og evt. utrede i dialog med Plan- og bygningsetaten / andre kommunale organer. Plassering av denne er vist som Felles funksjon i figurene. Kart 3.3: Illustrasjonsplan Gjennomføringen av utbyggingsprosjektet er tenkt som en trinnvis riving og oppføring av ca. 450 boliger fordelt over fire byggetrinn, der man starter med byggene mot Sinsenveien og avslutter med byggene mot tilliggende eiendommer i øst og sør.

11 Saksnr: Side 11 av 14 Plan- og bygningsetatens kommentar Illustrasjonsplan (jf. kart 3.3) er ikke i samsvar med skissert gangveinett (jf. kart 3.2). 4. Vurderinger 4.1 Plan- og bygningsetatens vurdering av hovedgrepet i forhold til byen, området og overordnete planer Bebyggelsesstruktur, bygningsform og utnyttelse Planinitiativet viser en åpen karrébebyggelse som har potensial for større sammenhengende uteoppholdsarealer skjermet fra biltrafikk, støy og forurensning, samt gangveier som binder tilliggende boligområder sammen. Den nye møteplassen kan gi Sinsen hageby og Løren et tilskudd av aktivitetsarealer. Rommeligheten og avstandene mellom bygningene må imidlertid økes i samspill med en reduksjon i høyder og en bedre differensiering av uteoppholdsarealene (se nedenfor). Bebyggelsen som er plassert mot eksisterende boligbebyggelse og grøntdraget i øst vil virke dominerende og må reduseres. Plan- og bygningsetaten mener en lamellbebyggelse med tårnvolumer kan bidra til større arkitektonisk mangfold og variasjon i boligtilbudet på Løren. Likevel bør tårnvolumet kun anvendes på bygningene i nord og øst, som ligger lengre fra Sinsen hageby (f.eks. blokk C1 til E2). Bygningene mot Sinsenveien og boligbebyggelsen i syd bør i større grad orientere seg mot eksisterende bebyggelse i nærområdet. Foreslått utnyttelse på 225 %-BRA ligger betydelig over tillatt utnyttelse på maks. 150 %-BRA i kommunedelplan for Økernområdet. Plan- og bygningsetaten ser ikke at det foreligger særlige hensyn som tilsier at kommunedelplanen bør overskrides i så stor grad i denne saken. Dersom forslagsstiller fremmer et planforslag med utnyttelse over 150-% BRA, skal det lages et alternativ som er i tråd med kommunedelplan for Økernområdet. Bygningshøyder og volumoppbygning Det foreslås en gradvis høyde- og volumøkning fra Sinsenveien i vest og syd mot boligblokkene i Børsteveien i øst. Plan- og bygningsetaten støtter intensjonen om å variere høydene for de ulike bygningsvolumene og bygningene i planområdet. Dette kan understreke bebyggelsesstrukturen og gi et variert taklandskap og boligtilbud. Disse utformingsprinsippene og grunnleggende kvaliteter bør beholdes. De foreslåtte høydene på tårnene i blokk D1, D2, E1 og E2 i nord og øst overstiger tillatt høyde på maks. 28 meter i kommunedelplan for Økernområdet. Avviket utgjør ca. 2 til 5 meter. Kommunedelplanen forutsetter at næringseiendommene nord og øst for planområdet transformeres til hovedsakelig boligformål. Den viste høydeopptrappingen og volumøkningen kan gjøre det vanskelig å oppnå gode solforhold for boliger og utearealer på disse eiendommene. Plan- og bygningsetaten ser ikke at det foreligger særlige hensyn som tilsier at maks. høyden i kommunedelplanen bør overskrides. Bygningshøydene i prosjektet må reduseres, men slik at de ovennevnte utformingsprinsippene og kvalitetene beholdes. Dersom forslagsstiller fremmer et planforslag med bygningshøyder over 28 meter, skal det lages et alternativ med bygningshøyder på maks. 28 meter (jf. Oslo kommunes høyhusstrategi). Gangveinett og Sinsenveien Planen må sikre tydelige gangforbindelser mellom Sinsenveien og boligområdene øst for planområdet. Antallet og plassering må bestemmes ut fra en avveining mellom områdets tilgjengelighet for allmennheten og skjerming av beboernes uteoppholdsarealer. Gangveinettet må differensieres ved at det utformes tydelige hovedveier. Disse bør forbinde Vidsynveien og Breisjåveien i Sinsen hageby med Peer Gyntparken sentralt i Lørenbyen (jf. kart 2.4). Gangveinettet skal bidra til å strukturere bebyggelsen. Sinsenveien skal oppgraderes fra vei til bygate. Det er viktig å videreføre fortauet langs østsiden. Videre må det sikres et grøntbelte på minst 5 meter på østsiden av gaten som tar opp det grønne preget fra den overfor liggende småhusbebyggelsen med hagevegetasjon. Det bør vurderes om noen trær i dagens grøntbelte kan bevares.

12 Saksnr: Side 12 av 14 Uteoppholdsarealer Plan- og bygningsetaten støtter en utearealnorm for indre Oslo. Prosjektets karakter tilsier at kravene til areal, rommelighet og kvalitet for områdetype 3 skal følges. Plan- og bygningsetaten gjør oppmerksom på at kun egnet del av utearealet kan regnes som felles uteoppholdsareal (MFUA, jf. foreslått utearealnorm pkt ). Utearealene må utformes med tydelige skiller mellom private og felles utearealer. Videre skal felles uteoppholdsarealer ha en størrelse og form slik at de egner seg til plasskrevende fysisk aktivitet og lek (SFUA, jf. foreslått utearealnorm pkt ). Bebyggelsen, utearealene og gangveinettet må bearbeides videre med hensyn til disse punktene. Plan- og bygningsetaten forutsetter at det avsettes uteoppholdsarealer til barnehage etter veiledende norm. Uteoppholdsarealene til barnehage må være atskilt fra de offentlige og felles utearealene. De skal ikke medregnes i arealkravet for torget/møteplassen og felles uteoppholdsarealer. Dette er likevel ikke til hinder for at utearealene til barnehagen åpnes for sambruk utenfor driftstiden. Grøntdraget øst for planområdet skal opprettholdes. Terrenget i planområdet bør nedsenkes for å oppnå en bedre overgang mellom utearealene og gangveiene. Plassering av barnehage og strøkstjenlig næring/service Plan- og bygningsetaten ser positivt på forslaget om å plassere en ny barnehage i boligområdet. Det er et stort behov for flere barnehageplasser i Oslo. Ifølge Byrådsavdeling for kunnskap og utdanning bør det tilrettelegges for en barnehage med minst 4 avdelinger (jf. dok. nr. 6 i saken). I planinitiativet foreslås barnehagen lokalisert i 1. etasje i blokk B2 med uteoppholdsarealer i gårdsrommet. Barnehagen vil slik ligge skjermet mot veitrafikk, støy og forurensning. Plan- og bygningsetaten ser imidlertid at 1. etasje i blokk E2 vil være bedre egnet med henblikk til solforhold, bilatkomst og tilknytning til torget/møteplassen. I planinitiativet vises forretning og næring (f.eks. blomsterbutikk, frisør, kafé o.l.) i 1. etasje i bygningene mot Sinsenveien. Plan- og bygningsetaten støtter denne lokaliseringen, siden dette vil bidra til oppgraderingen av Sinsenveien fra vei til bygate. Det planlegges treningssenter og næringsarealer i 1. etasje i blokk C1 og C2 som orienter seg mot syd. Øvrige deler i 1. etasje forslås til boliger. Plan- og bygningsetaten kan ikke akseptere boliger som er ensidig orientert mot nord, nordøst og øst. Service- og næringsfunksjonene bør heller henvende seg mot nord for å aktivisere torget/møteplassen, eventuelt bør de flyttes til andre bygninger rundt plassen eller i Sinsenveien. Det er en god idé å utvikle en attraksjon og målpunkt på torget/møteplassen. Forslagsstiller bør gå videre og konkretisere denne idéen. Senterfunksjoner som eventuelt avdelingsbibliotek o.l. bør imidlertid plasseres mer sentralt, fortrinnsvis ved Løren senter. 4.2 Plan- og bygningsetatens samlete faglige vurdering og anbefaling Utbyggingsforslaget følger målsettingen om transformasjon og boligutvikling som er nedfelt i kommunedelplan for Økernområdet. Plan- og bygningsetaten stiller seg positiv til hovedgrepet i prosjektet som har potensial til å gi området et tilskudd i offentlige uteoppholdsarealer, gangforbindelser og arkitektonisk mangfold. Utnyttelse og bygningshøyder må reduseres. Dersom forslagsstiller fremmer et planforslag med høyere utnyttelse og bygningshøyder enn kommunedelplan for Økern tillater, skal det lages et alternativt som er i tråd med kommunedelplanen. Reguleringsplanen må tilrettelegge for tydelige hovedgangveier gjennom planområdet som binder Sinsen hageby sammen med boligområdene i øst. Uteoppholdsarealene må differensieres bedre og deres kvalitet og brukbarhet må illustreres og sikres. Næring og servicefunksjoner skal plasseres slik at de aktiviserer Sinsenveien som bygate og torget/møteplassen i gårdsrommet.

13 Saksnr: Side 13 av 14 Plan- og bygningsetaten har kun omtalt de tema som er vurdert som avgjørende for å kunne gi anbefaling vedrørende oppstart av planarbeid og videre prosess. Det at et tema ikke er omtalt på det nåværende tidspunkt er ikke til hinder for at temaet vil bli vurdert senere. For generell veiledning om etatens praksis og føringer, henvises til etatens hjemmeside. 5. Krav til dokumentasjon og føringer for videre prosess 5.1 Utredningsplikt i henhold til forskrift om konsekvensutredninger Planinitiativet er vurdert iht. plan- og bygningslovens første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes. 5.2 Analyser og studier Planforslaget skal inneholde følgende utredninger og dokumentasjon: Sol-/skyggestudier for uteoppholdsarealer i prosjektet og som viser virkning på omkringliggende boligbebyggelse og utearealer (jf. foreslått utearealsnorm for områdetype 4) Snitt og fysisk modell som viser planlagt terreng og bebyggelse sammen med tilliggende terreng og nabobebyggelse Forenklet utomhusplan med beskrivelse av uteoppholdsarealer (jf. foreslått utearealsnorm pkt ) Trafikkanalyse (jf. Bymiljøetatens kommentar, dok. nr. 5 i saken). Støyutredning for boliger og uteoppholdsarealer som plasseres i rød og gul støysone Fremtidig trafikk fra planområdet skal legges til grunn Risiko- og sårbarhetsanalyse (jf. pbl. 4-3) 5.3 Forhold som må ivaretas i kart og bestemmelser, og omtales i planbeskrivelsen Bygningenes plassering, høyder og volumoppbygging Leilighetsfordeling Lokalisering av barnehage og strøkstjenlig næring/service Organisering av utearealet inklusive avsetting av tilstrekkelig uteareal til torg/møteplass og barnehage Utforming av gangveinettet og allmennhetens tilgang til utearealer Avkjørsler, parkering, varelevering og renovasjon Videreføring av fortauet langs Sinsenveien Aktuelle avbøtende tiltak ved plassering av leiligheter og uteoppholdsarealer i rød og gul støysone Rekkefølgebestemmelser og behov for utbyggingsavtale 5.4 Samarbeids-/medvirkningsprosesser Bydel Grünerløkka Bymiljøetaten Medvirkningsmøte i området 5.5 Behov for egeninitiert planarbeid i PBE Dersom forslagsstiller ikke følger Plan- og bygningsetatens anbefalinger om utnytting, høyder og uteoppholdsarealer m.m., vil Plan- og bygningsetaten vurdere å fremme et alternativt planforslag. 5.6 Forslag til tema for dialog Plan- og bygningsetaten ønsker å avtale et dialogmøte etter at varslingen er avsluttet, for å diskutere evt. nye momenter som fremkommer gjennom denne. Det må i oppstartsmøtet avtales når forhåndsvarsling, og dermed dialogmøtet, skal finne sted.

14 Saksnr: Side 14 av 14 Videre ønsker Plan- og bygningsetaten dialog om: Utforming og fordeling av uteoppholdsarealene, samt gangforbindelser gjennom planområdet Arealoversikt, forenklet utomhusplan og soldiagram må foreligge for drøfting (jf. foreslått utearealsnorm pkt ). Bygningenes plassering, høyder, volumoppbygging og virkning på omkringliggende boligbebyggelse Snitt og fysisk modell (arbeidsmodell) må foreligge for drøfting. Lokalisering av barnehage Arealoversikt, forenklet utomhusplan og soldiagram må foreligge for drøfting.