Saksframlegg. Saksnr Utvalg Type Dato 022/19 Forvaltningsutvalget PS

Transkript

1 Saksframlegg Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Åge Eivind Aslaksen Plan /2188 Saksnr Utvalg Type Dato 022/19 Forvaltningsutvalget PS Plan Nordmarka Nord-Øst - Planforslag til førstegangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak: Strand kommune legger ut det foreliggende planforslaget til offentlig ettersyn med følgende endringer: Endring 1: endres som følger: «Området kan nyttes til industri, lager, engroshandel/proffhandel (proffhandel defineres som varehandel som retter seg mot profesjonelle kunder, ikke private husholdninger), med tilhørende nødvendige kontorfasiliteter. Utleveringssteder til privatkunder for varer kjøpt via netthandel tillates ikke. Det tillates også offentlig tjenesteyting, som har karakter av lite publikumsrettet virksomhet.» Endring 2: 4.2 andre ledd endres som følger: «Maksimal byggehøyde er 20 m, fra planert gjennomsnittlig terreng rundt bygning. Inntil 10 % av tillatt bebygd areal kan bygges med en byggehøyde på 40 m. Enkeltelementer som kraner og piper, kan tillates utover denne høyden.» Før offentlig ettersyn utarbeides det en 3D-illustrasjon som viser fjernvirkningene av byggehøydene. Endring 3: 4.2 fjerde ledd utgår. Endring 4: Busstopp reguleres inn på vestsiden av fylkesvegen. Endring 5: Følgende bestemmelse tilføyes: «Før etablering av tiltak nevnt i forskrift om konsekvensutrednings vedlegg I eller II skal det gjennomføres en konsekvensutredning av tiltaket.» Endring 6:

2 5-1 Endres som følger: «o_veg 1 og o_veg 2 er offentlige og har bredde 6 m inkl. skulder. Ved oppdeling/fradeling av tomter i planområdet må det opparbeides offentlig veg fram til tomtegrense. Vegene skal reguleres gjennom reguleringsendring med forenklet prosess. Disse skal ha bredde 6 m, samt frisiktsoner og snuplass minimum i henhold til vegnorm for Sør-Rogaland. Tekniske planer må godkjennes av Strand kommune.» Det inntegnes fortau med bredde 2,5 meter langs veiene som er inntegnet i plankartet inkludert langs hele vestre plangrense. Endring 8: Det tas med en reguleringsbestemmelse slik: Før det kan bygges i planområdet må det være etablert gang- og sykkelveg mellom Nordmarka og Tau. Strand kommune vil gi tillatelse til bygging dersom det er tilrettelagt for en andel av tiltaket. Jørpeland Ketil Reed Aasgaard rådmann Forvaltningsutvalget - 022/19 FVA - behandling: Arbeiderpartiet fremmet endringsforslag, foreslått av: Leif Nieuwejaar Det inntegnes fortau med bredde 1,5 meter langs veiene som er inntegnet i plankartet inkludert langs hele vestre plangrense. Senterpartiet fremmet endringsforslag, foreslått av: Leidulf Sigmundstad Endring 7 tas ut av rådmannens forslag til vedtak. Kristelig folkeparti fremmet endringsforslag, foreslått av: Trond Hjorteland Endring 4: Busstopp reguleres inn på vestsiden av fylkesvegen og på begge sider av Breivikvegen. Votering: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Kristelig folkeparti sitt endringsforslag til Endring 4, fremlagt av Trond Hjorteland (Krf) ble enstemmig vedtatt.

3 Endringsforslagene til Endring 7, var det 3 alternativer til vedtak. Hvert forslag ble votert, der forslaget med flertallsstemmer ble vedtatt. - Rådmannens forslag til vedtak fikk 0 stemmer og falt. - Endringsforslag fremsatt av Leif Nieuwejaar (Ap) fikk 4 stemmer (Ap, Erik Ødegård (H) og Snorre Walde (BTN) - Endringsforslag fremsatt av Leidulf Sigmundstad (Sp) fikk 5 stemmer (Sp, Frp, Krf og Morten Næss (H) Endringsforslaget fremsatt av Leidulf Sigmundstad (Sp) ble vedtatt. FVA - vedtak: Strand kommune legger ut det foreliggende planforslaget til offentlig ettersyn med følgende endringer: Endring 1: endres som følger: «Området kan nyttes til industri, lager, engroshandel/proffhandel (proffhandel defineres som varehandel som retter seg mot profesjonelle kunder, ikke private husholdninger), med tilhørende nødvendige kontorfasiliteter. Utleveringssteder til privatkunder for varer kjøpt via netthandel tillates ikke. Det tillates også offentlig tjenesteyting, som har karakter av lite publikumsrettet virksomhet.» Endring 2: 4.2 andre ledd endres som følger: «Maksimal byggehøyde er 20 m, fra planert gjennomsnittlig terreng rundt bygning. Inntil 10 % av tillatt bebygd areal kan bygges med en byggehøyde på 40 m. Enkeltelementer som kraner og piper, kan tillates utover denne høyden.» Før offentlig ettersyn utarbeides det en 3D-illustrasjon som viser fjernvirkningene av byggehøydene. Endring 3: 4.2 fjerde ledd utgår. Endring 4: Busstopp reguleres inn på vestsiden av fylkesvegen og på begge sider av Breivikvegen. Endring 5: Følgende bestemmelse tilføyes: «Før etablering av tiltak nevnt i forskrift om konsekvensutrednings vedlegg I eller II skal det gjennomføres en konsekvensutredning av tiltaket.» Endring 6: 5-1 Endres som følger: «o_veg 1 og o_veg 2 er offentlige og har bredde 6 m inkl. skulder. Ved oppdeling/fradeling av tomter i planområdet må det opparbeides offentlig veg fram til tomtegrense. Vegene skal reguleres gjennom reguleringsendring med forenklet prosess. Disse skal ha bredde 6 m, samt frisiktsoner og snuplass minimum i henhold til vegnorm for Sør-Rogaland. Tekniske planer må godkjennes av Strand kommune.»

4 Det tas med en reguleringsbestemmelse slik: Før det kan bygges i planområdet må det være etablert gang- og sykkelveg mellom Nordmarka og Tau. Strand kommune vil gi tillatelse til bygging dersom det er tilrettelagt for en andel av tiltaket. Saksopplysninger: Vedlegg: 1159 Planbeskrivelse Nordmarka Nord-øst Vedlegg 1 Reguleringsbestemmelser Vedlegg 2 Plankart Vedlegg 3 ROS analyse Vedlegg 4 Illustrasjonsplan Vedlegg 5-1 Uttale IVAR kart Vedlegg 5-2 Uttale IVAR Vedlegg 6 Uttale RFK Vedlegg 7 Uttale RFK- Reg.plan avd Vedlegg 8 Uttale Fylkesmannen Vedlegg 9 Uttale SVV Vedlegg 10 Uttale Lyse Sammendrag SK Langeland as har på oppdrag fra Tau Næringspark AS og Nordmarka Eiendom AS utarbeidet forslag til reguleringsplan for del av Nordmarka industriområde i Strand kommune. Hensikten med planen er å legge til rette areal for næringsbebyggelse og legge føringer og rammer for området. Planen er fleksibel på utnyttelse og tomtedeling, for å tilpasse seg ulike aktører og markedsituasjonen, samt gi rom for vekst for etablerte bedrifter i området. Innfor næringsområdet foreslås det å tillate industri, lager, kontor og proffhandel og handel med store byggevarer. Rådmannen foreslår å ikke gi adgang til å etablere rene kontorbedrifter i området da disse bør lokaliseres sentralt på enten Tau eller Jørpeland for å styrke sentrumsområdene og gjøre det enklere for ansatte og besøkende å reise miljøvennlig. Plasskrevende varehandel rettet mot privatkunder ønskes også lokalisert i tilknytning til sentrumsområdene for å styrke disse. Rådmannen foreslår derfor å ikke gi adgang til etablering av slike virksomheter i Nordmarka. Det er fortsatt rikelig med arealreserver og fortettings-potensiale for etablering av både kontorer og plasskrevende varehandel både på Tau og Jørpeland. Fakta Hensikten med planen er å legge til rette areal for næringsbebyggelse og legge føringer og rammer for området. Planen er fleksibel på utnyttelse og tomtedeling, for å tilpasse seg ulike aktører og markedsituasjonen, samt gi rom for vekst for etablerte bedrifter i området. Innfor næringsområdet foreslås det å tillate industri, lager, kontor og proffhandel og handel

5 med store byggevarer. Planområdet er på ca. 200 daa inkl. veger og næringsområde. Ca. 180 daa er regulert til næring - av dette er ca. 62 daa næringsareal som er i bruk i dag - og ca. 117 daa er nytt næringsareal. Lover, forskrifter, rundskriv Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging T-4/93 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 (2012) Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming og økt tilgjengelighet Forurensingsloven Vannressursloven Plan og bygningsloven Naturmangfoldloven Lovene og retningslinjene er ytterligere beskrevet i vedlagte planbeskrivelse. Gjeldende planer, retningslinjer og vedtak Regionale planer: Regionalplan for Jæren Regionalplan for samordna arealbruk og transport i Ryfylke Regionalplan for næringsutvikling i Rogaland ( ) Regional næringsstrategi for Stavanger-regionen 2015 Kommunale planer: Kommuneplanen Strategisk næringsplan for Strand vedtatt Gjeldende reguleringsplaner Plan 86-3 Reg.plan indre område Nordmarka Plan 86-3-M1 Mindre reguleringsendring veg Nordmarka Planene er ytterligere beskrevet i vedlagte planbeskrivelse. Innkomne uttalelser Det foreligger uttalelser fra følgende myndigheter og organisasjoner: Rogaland fylkeskommune seksjon for kulturarv brev av Lyse brev av Fylkesmannen i Rogaland brev av Statens vegvesen brev av Rogaland fylkeskommune-regionalplanavdelingen brev av IVAR brev av Uttalelsene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i vedlagte planbeskrivelse. Barn og unge Gang-/sykkelvei til Tøgjevågen er positivt med tanke på sikkerhet og tilgjengelighet til friluftsområder for barn og unge. Naturmangfaldlova 8-12 Planområdet inneholder ikke registreringer av trua arter eller arter av nasjonal forvaltningsinteresse, utvalgte naturtyper eller verneområder. Området ligger utenfor registrerte inngrepsfrie naturområder, helhetlige naturlandskap og viktige landskap i

6 Rogaland. Alternative løsninger med konsekvenser Alternativ 1 Strand kommune legger ut det foreliggende planforslaget til offentlig ettersyn med følgende endringer: Endring 1: endres som følger: «Området kan nyttes til industri, lager, engroshandel/proffhandel (proffhandel defineres som varehandel som retter seg mot profesjonelle kunder, ikke private husholdninger), med tilhørende nødvendige kontorfasiliteter. Utleveringssteder til privatkunder for varer kjøpt via netthandel tillates ikke. Det tillates også offentlig tjenesteyting, som har karakter av lite publikumsrettet virksomhet.» Endring 2: 4.2 andre ledd endres som følger: «Maksimal byggehøyde er 20 m, fra planert gjennomsnittlig terreng rundt bygning. Inntil 10 % av tillatt bebygd areal kan bygges med en byggehøyde på 40 m. Enkeltelementer som kraner og piper, kan tillates utover denne høyden.» Før offentlig ettersyn utarbeides det en 3D-illustrasjon som viser fjernvirkningene av byggehøydene. Endring 3: 4.2 fjerde ledd utgår. Endring 4: Busstopp reguleres inn på vestsiden av fylkesvegen. Endring 5: Følgende bestemmelse tilføyes: «Før etablering av tiltak nevnt i forskrift om konsekvensutrednings vedlegg I eller II skal det gjennomføres en konsekvensutredning av tiltaket.» Endring 6: 5-1 Endres som følger: «o_veg 1 og o_veg 2 er offentlige og har bredde 6 m inkl. skulder. Ved oppdeling/fradeling av tomter i planområdet må det opparbeides offentlig veg fram til tomtegrense. Vegene skal reguleres gjennom reguleringsendring med forenklet prosess. Disse skal ha bredde 6 m, samt frisiktsoner og snuplass minimum i henhold til vegnorm for Sør-Rogaland. Tekniske planer må godkjennes av Strand kommune.» Det inntegnes fortau med bredde 2,5 meter langs veiene som er inntegnet i plankartet inkludert langs hele vestre plangrense. Endring 8: Det tas med en reguleringsbestemmelse slik: «Før det kan bygges i planområdet må det være etablert gang- og sykkelveg mellom Nordmarka og Tau. Strand kommune vil gi tillatelse til bygging dersom det er tilrettelagt for

7 en andel av tiltaket». Alternativ 2 Strand kommune avviser planforslaget. Vurdering og konklusjon Planen må sies å være svært fleksibel når det gjelder tomteinndeling og plassering av veier som ikke er vist i plankartet. Dette kan føre til at veistrukturen og arealutnyttelsen i området ikke blir så optimal som den kunne vært med større detaljeringsgrad. På den andre siden er det så stor usikkerhet når det gjelder fremtidige virksomheters tomtebehov at dette likevel kan være den beste og mest realistiske strategien for utvikling av området. Det er også en bestemmelse som skal forhindre at det blir liggende igjen ubrukbare arealer ( 3-7). Rådmannen ønsker å gjøre noen endringer i planforslaget før det legges ut til offentlig ettersyn. Under følger forslagene til endringer med begrunnelse. Endring 1: endres som følger: «Området kan nyttes til industri, lager, engroshandel/proffhandel (proffhandel defineres som varehandel som retter seg mot profesjonelle kunder, ikke private husholdninger), med tilhørende nødvendige kontorfasiliteter. Utleveringssteder til privatkunder for varer kjøpt via netthandel tillates ikke. Det tillates også offentlig tjenesteyting, som har karakter av lite publikumsrettet virksomhet.» I forhold til det mottatte planforslaget betyr dette at rene kontor-bedrifter og salg av plasskrevende varer til privatpersoner ikke tillates i planområdet. Slike virksomheter bør lokaliseres sentralt på enten Tau eller Jørpeland for å styrke sentrumsområdene og gjør det enklere for ansatte og besøkende å reise miljøvennlig. Plasskrevende varehandel ønskes også lokalisert i tilknytning til sentrumsområdene for å styrke disse. Det er fortsatt rikelig med arealreserver og fortettings-potensiale for etablering av både kontorer og plasskrevende varehandel både på Tau og Jørpeland. Endring 2: 4.2 andre ledd endres som følger: «Maksimal byggehøyde er 20 m, fra planert gjennomsnittlig terreng rundt bygning. Inntil 10 % av tillatt bebygd areal kan bygges med en byggehøyde på 40 m. Enkeltelementer som kraner og piper, kan tillates utover denne høyden.» Opprinnelig bestemmelse hadde ingen maksimal byggehøyde på de 10% som tillates høyere enn 20 m. 10 % av et stort industribygg kan være et betydelig areal. Uten en høydebegrensning for dette vil planen være så fleksibel at den i for liten grad har forutsigbare rammer for utbyggingen. Enkeltelementer som kan være enda høyere begrenses til tekniske installasjoner som kraner og piper, altså ikke bygninger. At bygg med spesielle behov kan tillates høyere vurderes også å være en for uforutsigbart og uklar bestemmelse som er vanskelig å håndheve i praksis da byggehøyde som regel er begrunnet i konkrete behov.

8 Endring 3: 4.2 fjerde ledd utgår. Avstandskrav for sikring mot brannspredning reguleres av plan- og bygningsloven med tilhørende byggeteknisk forskrift. Bestemmelsen er derfor unødvendig og kan skape uklarhet. Endring 4: Busstopp reguleres inn på vestsiden av fylkesvegen. Bussrutene som går forbi Nordmarka bør ha en bussholdeplass. Denne planen er en naturlig anledning til å avsette plass til dette. Endring 5: Følgende bestemmelse tilføyes: Før etablering av tiltak nevnt i forskrift om konsekvensutrednings vedlegg I eller II skal det gjennomføres en konsekvensutredning av tiltaket. Begrunnelse Ettersom dette er en svært fleksibel plan der man åpner opp for mange ulike typer virksomheter er det ikke gjennomført konsekvensutredning. Det bør derfor presiseres at dette må utføres i forbindelse med byggesøknad. Endring 6: 5-1 Endres som følger: o_veg 1 og o_veg 2 er offentlige og har bredde 6 m inkl. skulder. Ved oppdeling/fradeling av tomter i planområdet må det opparbeides offentlig veg fram til tomtegrense. Vegene skal reguleres gjennom reguleringsendring med forenklet prosess. Disse skal ha bredde 6 m, samt frisiktsoner og snuplass minimum i henhold til vegnorm for Sør-Rogaland. Tekniske planer må godkjennes av Strand kommune. Det er viktig at fremtidige veier som ikke viser i dette plankartet også blir innregulert. En viktig begrunnelse er at det er lettere å håndheve frisiktsoner ved framtidige byggesøknader etter at veiene er etablert samt at det er lettere å unngå lagring som hindrer sikt. Kravet om snuplass og frisiktsoner sikrer funksjonalitet og trafikksikkerhet i området. Det inntegnes fortau med bredde 2,5 meter langs veiene som er inntegnet i plankartet inkludert langs hele vestre plangrense. Området har et stort potensiale for økning i antall arbeidsplasser. Det er også gode muligheter for at reiser til og fra området kan gjennomføres med sykkel, gange eller buss etter hvert som gang-/sykkelveg blir bygget og kollektivtilbudet blir forbedret. Ved en fortetting av området vil også trafikken og risikoen for ulykker med myke trafikanter øke. Det vurderes som framtidsrettet å planlegge fortau internt i området. Veiene som ikke er inntegnet i kartet vil sannsynligvis bli mer underordnet med mindre trafikk. Det stilles derfor ikke krav om fortau på disse. Slokkevanns-kapasitet og respons-tid for utrykningskjøretøy Det bør vurderes om lav slokkevanns-kapasitet og relativt lang respons-tid for

9 utrykningskjøretøy kan kompenseres med planbestemmelser. Høringsrunden kan gi innspill på om det er behov for slike bestemmelser og hvordan disse eventuelt bør formuleres. Endring 8: Kommunestyret har vedtatt anleggsbidrag for nye bygg i Nordmarka for finansiering av gangog sykkelveg til Tau. Det må derfor tas med en egen reguleringsbestemmelse om dette. Konklusjon Rådmannen foreslår å legge planforslaget med endringene nevnt over ut til offentlig ettersyn.