1. Presentasjon av tiltaket/planområdet

Transkript

1 Planinitiativ, revisjon III. Dato: Plan: Detaljregulering for Fagerliveien Jnr.: Dette dokumentet skal gi kortfattet informasjon om prosjektet som grunnlag for tidlig medvirkning av kommunens ulike fagmiljøer. 1. Presentasjon av tiltaket/planområdet 1.1 Bakgrunn Et tidligere planinitiativ, datert , ble behandlet i planutvalget den , sak 112/18, der det ble fattet en «prosessledende beslutning». Planinitiativet ble den gang avvist under henvisning til at «eventuell fortetting av Fagerliveien må reduseres i omfang for å forbedre tilpasning til omgivelsene, og legge til rette for gode uteoppholdsarealer». I saksframlegget framkommer det samtidig at området har potensial for fortetting, men ikke i det «formatet» som ble foreslått. Fagerliveien utvikling AS har tatt konsekvensen av dette ved å kjøpe mer areal som vil kunne inngå som kvartalslekeplass og har i tillegg nedskalert prosjektet vesentlig for å imøtekomme styringssignalene som framkommer av vedtaket. I det omarbeidede volumstudiet er det lagt til rette for en kvartalslekeplass på 2500 kvm. Dette sammenhengende grøntarealet vil ligge godt beskyttet fra Fagerliveien, og koples mot toppen av åsen mot Bingedammene og den store grønne lungen mellom Fagerliveien og Bratthammeren Borrettslag ved å videreføre og forsterke de allment tilgjengelige gangarealene som allerede ligger i området. I tillegg finnes en kommunal lekeplass på 1300 kvm om lag 200 meter vest for planområdet. Bygningstypologien er omformet slik at den nå framstår i en helt annen skala sett fra både Fagerliveien og fra Bratthammeren Borettslag. Prosjektet representerer fortsatt en transformasjon og fortetting av området. Beliggenheten svært nær nye Grønli stasjon (3 min gange), busstasjonen på Torvbyen (5 min. gange) og hele sentrum med mange arbeidsplasser og fasiliteter gjør det mer bekvemt å sykle eller gå enn å kjøre bil til butikken eller arbeidsplassen. Dette er i tråd med nasjonale målsettinger om å bygge byer innenfra og ut, Fylkesplanen Østfold mot 2050 og den framtidige arealdelens intensjon om at boligveksten skal fordeles % fra sentrum til periferi. I praksis er ikke intensjonen etterlevd fordi deler av Sorgenfri/ Nabbetorp på andre siden av elva, Gressvik og områder langt opp i Orredalen regnes som «sentrum», mens knutepunkt som Grønli og Torvbyen er lagt til utkanten av byområdet. 1

2 1.2 Initiativet Bakgrunn for planarbeidet er ønsket om å transformere et lavt utnyttet boligområde til mer konsentrert bebyggelse. Det aktuelle transformasjonsområdet omfatter i dag 15 boenheter, og vil kunne fortettes med 56 boenheter. Dette er en betydelig reduksjon sammenlignet med de første skissene der det ble presentert 94 nye boenheter. Hovedintensjonen med planinitiativet er å erstatte eksisterende frittliggende småhusbebyggelse i Fagerliveien med bolighus i 2 5 etasjer. Bebyggelsen er tilpasset gateløpet og tilstøtende småhusbebyggelse og blokkbebyggelse. Planområdet ligger sentralt, vestvendt og vil gi gode bokvaliteter i et sentrumsnært område, og er allerede tilknyttet vei, gangforbindelser til sentrum og annen infrastruktur. Figur 1. Sirklene viser den sentrale beliggenheten til det aktuelle planområdet. Ved etablering av ny jernbanestasjon, vil et av tyngdepunktene i byen flyttes nærmere det aktuelle området. Planområdet vil ligge i gangavstand fra sentrum, og langt mer sentralt enn f. eks. bygeområdene ved Ørebekk eller de vestligste delene av FMV. 1.3 Grunneier, forslagsstiller og konsulent. Grunneier og forslagsstiller er Fagerliveien utvikling AS, eid av Frigaardgruppen. Konsulent og arkitekt er Stenseth Grimsrud arkitekter AS. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 2

3 1.4 Idéskisse som grovt viser ønsket tiltak Det er utarbeidet en forstudie som viser et mulig prinsipp for den framtidige bebyggelsen. Plangrepet består i å erstatte eksisterende frittliggende småhusbebyggelse med konsentrert småhusbebyggelse og lave blokker langs gateløpet og blokkbebyggelse bak mot fjellet. På samme måte som i dag, legge det opp til småskalabebyggelse langs Fagerliveien. Deler av bebyggelsen planlegges med saltak, noe som bidrar til å bevare stedskarakteren. Vi har tro på at denne bebyggelesetypen vil kunne tiltrekke seg småbarnsfamilier som ønsker å bosette seg sentralt uten å «bo i blokk». Figur 2. Fotomontasje som viser en mulig utnyttelse om området. Illustrasjonen viser prinsippet med bebyggelsens plassering og utforming mot gateløpet. Over: Området sett fra nord. Under: Området sett fra sørvest. De nye blokkene vil bli liggende i andre rekke i skråningen mellom Fagerliveien og de gamle blokkene oppe på Kringsjå, men vil formes slik at øverste etasje i de nye blokkene nå vil ligge langt lavere enn de gamle blokkene på Kringsjå. Bokvaliteten på Kringsjå vil derfor i liten, eller ingen grad endres. Den nye bebyggelsen vil føres opp i flere byggetrinn. Byggetrinnene får en avkjørsel direkte fra Fagerliveien inn i en parkeringskjeller under prosjektet. Mellom den lavere bebyggelsen og blokkbebyggelsen legges det opp til at større sammenhengende leke- og uteoppholdsareal som vil ligge beskyttet fra trafikk-, og støy. Det legges i tillegg til at allmennheten vil kunne krysse området via eksisterende gangsti opp til Kringsjå. Denne gangstien fører opp mot turterrenget inn mot Bingedammen, noe som er en stor kvalitet i nærområdet. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 3

4 Figur 3. Over. Illustrasjon som viser mulig arealbruk. Her er bebyggelsen lagt slik at det dannes et sammenhengende skjermet grøntareal på over 2,5 daa inniblant bebyggelsen. Boligene i nordøst vil i tillegg få privat uteopphold på bakkeplan. Under: Den planlagte bebyggelsen sette i fugleperspektiv. Illustrasjonen viser hvordan bebyggelsen trappes opp mot eksiterende blokker. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 4

5 Det legges opp til en variasjon av boligtyper og størrelser som vil appellere til ulike deler av befolkningen i ulike livsfaser. Slik variasjon er med på å danne et godt bomiljø. Vi merker allerede nå en viss etterspørsel fra beboere som bor i nærområdet. Planområdet ligger svært sentralt med svært kort gangavstand til f. eks. Grønli/ Torvbyen/busstasjonen. Med sykkel tar det 1-2 minutter. En fortetting av dette området vil være i tråd med målsettingene i fortettingsstrategien for Fredrikstad Kommune og forventningene fra både stat og fylke. Planområdet ligger i en vestvendt helning, noe som er et godt utgangspunkt for å skape gode bokvaliteter. Deler av planområdet vil ligge i gul støysone fra Fagerliveien. Det er derfor behov for gode løsninger mht. avbøting av trafikkstøy. Det legges opp til uteoppholdsarealer som er beskyttet av bebyggelsen mot Fagerliveien. Her vil det opparbeides støyfrie uteoppholdsarealer samtidig som det også dannes trygge rammer for f. eks. små barn. 1.5 Dagens situasjon Planområdet er i dag bebygd med 13 boliger som i hovedsak er fra på og 60-tallet. Eksisterende bebyggelse består av frittliggende småhusbebyggelse av varierende standard, men har ellers ingen enhetlig framtoning. Bebyggelsen er ikke verneverdig. Arealene mellom terrasseblokkene på Kringsjå og eksisterende bebyggelse består av et til dels sterkt skrånende areal bestående av en stor gressplen med innslag av fast fjell. Arealene vil fungere som en grønn lunge mellom eksisterende og ny bebyggelse. Blokkene i området er organisert slik at alle boliger har terrasser eller balkonger som vender mot vest. Det vil være naturlig å videreføre dette grepet. Figur 4. Skråfoto fra det aktuelle området. En mulig plangrense er vist med rød strek. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 5

6 2. Forholdet til gjeldende kommuneplan/ reguleringsplan/regionale og statlige føringer 2.1 Reguleringsplan En liten del av eiendommene ligger innenfor «Søndre del av Bratthammeren», PlanId.: , vedtatt Gjeldende plan viser trafikk- og parkeringsarealer der vi ser for oss uteoppholdsarealer. Trafikkarealene har aldri blitt realisert fordi parkeringen er blitt løst gjennom et parkeringshus med tre plan. Krysset Fagerliveien X Kringsjå inngår i «Reguleringsendring del av Bryggeriet», PlanId.: , vedtatt Det er også varslet oppstart for planarbeid for InterCity Fredrikstad Sarpsborg den Kommuneplanens arealdel. Kommuneplanens arealdel viser hele området som «nåværende bebyggelse og anlegg». Hensynssonen som på reguleringsnivå viser mulig framtidig jernbanetrase (hensynssone - infrastruktursone H410) er vist lenger sør i kommuneplanens arealdel, og berører dermed ikke planområdet. Figur 5. Kartutsnittet viser reguleringssituasjonen i området, med planområdet indikert mer rød stiplet strek. De aktuelle eiendommene strekker seg noe over «Søndre del av Bratthammeren». Prosjektet berører i praksis ikke traseene BaneNor har gått videre med. Figur 6. Kartutsnittet viser kommuneplanens arealdel, med planområdet indikert mer rød stiplet strek. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 6

7 2.3 Statlige planretningslinjer som berøres Merknader X 2009 Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene X 1995 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen X 1993 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet arealog transportplanlegging 3. Hovedinnhold i planen Legge til rette for blokkbebyggelse/konsentrert småhusbebyggelse. Området vil fortettes med lag 56 nye boenheter. Boligene vil trappes i landskapet over en nedgravd parkeringskjeller, og vil tilpasses typologien langs Fagerliveien. Boligene vil få gode og trygge uteoppholdsarealer mellom bygningene, på balkonger og takterrasser. Arealene rundt blokkene vil i liten grad være dominert av asfalt og biler fordi parkeringen løses i kjeller. Anslagsvis vil man kunne oppnå ca. 40 kvm MUA pr boenhet i tillegg til grøntarealer som omkranser prosjektet. Forslag til ny arealdel krever at nye boliger skal ha tilgang til en nærmiljøpark på minimum 2500 kvm innen 400 m. Det legges opp til et leke- og uteoppholdsareal tilsvarende dette mellom bygningene. Her kan det også være plass til en 5er bane. Ellers er avstanden til nærmeste kvartalslekeplass på 1230 kvm i Peer Gynts vei om lag 206 meter. Deler av vegarealet i området er uklart definert/kanalisert. Ved regulering og gjennomføring av planen vil det skapes klarere skiller mellom kjøre- og gangarealer. 4. Virkninger av planen Planen vil gjennom transformasjon av et dårlig utnyttet areal åpne for flere nye boenheter i et populært og sentralt boligområde, og vil kunne tilby et attraktivt bomiljø. Prosjektet tilfører også nærmiljøet en lekeplass for eldre barn. Tiltaket er i tråd med målsettinger om en rasjonell og samordnet areal- og transportplanlegging, en effekt som ytterligere vil forsterkes ved en ny jernbanestasjon i Grønliområdet. Tiltaket vil opparbeides på en måte som i liten eller ingen grad endrer utsikten fra blokkene på Kringsjå. En økning i antall boenheter vil endre trafikkbildet i området. 4.1 Vurdering av tiltaket etter forskrift om konsekvensutredning (FOR ) Tiltaket vil være i tråd med avgrensningen i kommuneplanenes arealdel. Jon Rongen, SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 7