MAL FOR OPPSTARTSMØTE REGULERING REFERAT

Transkript

1 Dokumenttype: Revideres av: Versjon: Mal Grønli Ivar Andreas 1.0 Dokumentansvarlig: Godkjent dato: Auganes Anna Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat MAL FOR OPPSTARTSMØTE REGULERING REFERAT Planens navn: Detaljregulering for Fagerlifjellet PlanID.: Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 1 av 15

2 Referatets innhold 1. Generelle opplysninger Hensikten med planarbeidet Tema som plankonsulent ønsker å drøfte Eksisterende arealbruk Tidligere vedtak i saken Prosessledende beslutning, Etterskrift, Eierforhold Overordnede føringer Planstatus Aktuelle statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner Rapporter og veiledere Lokale Sentrale Avklaring av konsekvensutredning (KU) Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet foreløpig vurdering Åpenhet og medvirkning Planavgrensning Kart Gjennomføring Oppstart av planarbeidet Komplett planforslag innhold og materiell Framdrift Gebyr Bekreftelser Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 2 av 15

3 1. Generelle opplysninger Arbeidstittel (adresse/stedsnavn): Detaljregulering for Fagerlifjellet Plantype: Områdereguleringsplan Detaljreguleringsplan Mindre reguleringsendring. Gjeldende plan: Eiendom (gnr./bnr.): 208/1, 360, 487, 793, 834, 868, 876, 1028, 1192, 1492, /1/763, 767, 1079, 1115, 1284, Plankonsulent: Stenseth Grimsrud arkitekter AS Adresse: Strandstredet 1, PB 91, 1751 Halden Fakturaadresse: Fagerliveien utvikling AS, Bredmyra 4, 1739 Borgenhaugen. e-post: Tlf: Forslagsstiller: Fagerliveien utvikling AS, Org nr: Nasjonal planid: Kommunens saksbehandler: Diana Jervel Hansen Tlf: e-post: Møtested: Rådhuset Møtedato: Deltakere: Fra plankonsulent: Pernille Heen Kolstad & Jon Rongen, SG arkitekter Fra kommunen: Diana Jervel Hansen & Ivar Grønli. Andre: Terje Nicolaysen & Terje Lyngås, Fagerliveien utvikling AS Referent: Jon Rongen Dato for godkjent referat: Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 3 av 15

4 2. Hensikten med planarbeidet Bakgrunn for planarbeidet er ønsket om å transformere et lavt utnyttet boligområde med mer konsentrert bebyggelse. Det aktuelle transformasjonsområdet omfatter i dag 13 boenheter, og vil kunne fortettes med ± 60 boenheter til totalt rundt 70 boenheter. Hovedintensjonen med planen vil være å erstatte eksisterende frittliggende boligbebyggelse i Fagerliveien med bygninger i 3 5 etasjer. Den skisserte bebyggelsen er tilpasset både gateløpet med tilstøtende småhusbebyggelse og blokkbebyggelsen som ligger ovenfor området. Arealet ligger svært sentrumsnært i dag og vil ligge enda nærmere i framtiden, med 5 min. gange fra Grønli kollektivknutepunkt. Tiltaket bygger opp under målsettinger om en rasjonell og samordnet arealog transportplanlegging. Selv om tiltaket legger opp til en tettere arealutnyttelse enn i dag vil boligområdet gi gode boligkvaliteter med rause uteoppholdsarealer og parkering i parkeringskjeller. Som en del av tiltaket vil det ryddes opp i veisituasjonen, samtidig som område åpnes opp for allmennheten. 3. Tema som plankonsulent ønsker å drøfte 1. Avgrensning av planområdet. - Foreslått plangrense utvides noe, jf. eget kapittel. 2. Utforming og omlegging av eksisterende veistruktur (jf. tilbakemelding fra teknisk). - Planmyndighet støtter hovedtrekkene i foreslått veistruktur, jf. eget kapittel. 3. Leke- og uteoppholdsarealer. - Foreslått løsning tilfredsstiller i prinsippet kravene i gjeldende kommuneplan, og kan videreføres i det videre arbeidet. Planbeskrivelsen må vise en detaljert oversikt over beregning av uteoppholdsarealer. 4. Arealutnyttelse/tetthet/typologi (jf. tilbakemelding fra Bærekraftig samfunnsutvikling) - Den skisserte arealbruken/tettheten opparbeides etter kravene i kommuneplanens arealdel (80 kvm uteopphold). Omkringliggende arealer har store og varierte rekreasjonsområder. Typologien vil fungere som en overgangssone mellom småhusbebyggelsen i Fagerliveien og blokkbebyggelsen i øst. 4. Eksisterende arealbruk Planområdet er i dag bebygd med 13 boenheter frittliggende eneboliger og flermannsboliger fra tallet, av varierende utforming. Planområdet heller mot vest-nordvest, men åpner seg også mot syd med meget gode solforhold på dagtid og om ettermiddagen. 5. Tidligere vedtak i saken 5.1 Prosessledende beslutning, Løsningsforslaget som legges til grunn for varsel om oppstart av planarbeid framkommer i planinitiativ datert, Dette planinitiativet er en omarbeidet versjon av to tidligere planinitiativer. De første planinitiativene presenterte et mer omfattende prosjekt enn løsningsforslaget. Som følge av omfanget ønsket administrasjonen en politisk avklaring av hvorvidt det var ønskelig å gå videre med initiativet eller ikke. Planspørsmålet i planinitiativ, datert , ble derfor behandlet av planutvalget i , sak PS112/18 som en «prosessledende beslutning». Planutvalget fattet følgende vedtak: Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 4 av 15

5 1. Planutvalget beslutter at fremlagt planinitiativ for fortetting av Fagerliveien med ca. 90 boenheter avvises i sin nåværende form, jfr. pbl ledd. 2. Eventuell fortetting av Fagerliveien må reduseres i omfang for å forbedre tilpasning til omgivelsene, og legge til rette for gode uteoppholdsarealer. 3. Forslagsstiller kan kreve at planutvalgets beslutning forelegges Bystyret for endelig avgjørelse. Prosjektet er i ettertid bearbeidet ved at antallet boenheter er redusert, samtidig som bygningstypologien er endret slik at den i større grad inneholder boliger med et småhuspreg, som kan virke som en megler mellom småhusbebyggelsen i Fagerliveien og eksisterende blokkbebyggelse i øst. Reduksjonen av antallet boenheter førte også til en økning av de disponible uteoppholdsarealene, både i areal og pr. enhet. I forbindelse med arbeidet med planinitiativet ble det også gjort avklaringer rundt eierforhold og avtaler knyttet til veisituasjonen. 5.2 Etterskrift, Planmyndighetene har foretatt en grundig vurdering av det nye planinitiativet, og konkluderer med at det er tilstrekkelig bearbeidet da forutsetningene i det politiske vedtaket er ivaretatt på en tilfredsstillende måte. Varsling av planarbeidet vil dermed være i samsvar med det tidligere PU vedtaket. 6. Eierforhold Planområdet omfatter en rekke boligeiendommer, samt offentlig veiareal. Fagerliveien utvikling AS har over tid kjøpt opp boligeiendommene som skal inngå som byggeområde i planen. Med unntak av ekelte avgrensninger mot Fagerliveien, samt en grense helt i nord, er de fleste eiendomsgrensene av god kvalitet. De usikre eiendomsgrensene vil kvalitetssikres gjennom planarbeidet. Planområdet omfatter både Fagerliveien og en offentlig eid vei som krysser planområdet mellom Fagerliveien 9 og 11a. Den aktuelle kryssende veien er adkomstvei til enkelte av boligene som inngår i planområde, og som skal rives. Veien fungerer også som adkomst for renovasjon og utrykningskjøretøy til blokkene til Karivold borettslag. Den aktuelle veien vanskeliggjør en god utnyttelse av planområdet. Fagerliveien utviklingen ønsker derfor å erverve veien, og legge den om. Forslagsstiller har avklart med kommunens eiendomsavdeling at arealet kan erverves så lenge det finnes en akseptabel veiløsning. Forslagsstiller har også inngått en evigvarende avtale med Karivold borettslag om at veiens funksjon skal videreføres, og at borettslaget skal beholde dagens rettigheter. Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 5 av 15

6 7. Overordnede føringer 7.1 Planstatus Fylkesplan for Østfold Fylkesdelplan: Kystsoneplan for Østfold Andre fylkesdelplaner se Østfold fylkeskommune internettsider Kommuneplanens arealdel Merknader Kommuneplanens samfunnsdel Kommunedelplan for kystsonen Kommunedelplan for Fredrikstad byområde Kommunedelplan for klima og energi Kommunedelplan for kultur Kommunedelplan for landbruk Sykkelhovedplan for Fredrikstad Trafikksikkerhetsplan Overvannsrammeplan Gjeldende reguleringsplaner/ bebyggelsesplaner Tilliggende reguleringsplaner Arealet ligger som «Nåværende bebyggelse og anlegg» i Kommuneplan Fredrikstad Kommuneplanens arealdel er det formelle grunnlaget som planutarbeidelsen vil måtte forholde seg til. Reguleringsendring del av Bryggeriet, planid.: , Søndre del av Bratthammeren, planid.: Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 6 av 15

7 Andre planer/vedtak Annet planarbeid som kan ha betydning for utarbeiding av planforslaget KDP InterCity Fredrikstad-Sarpsborg, igangsatt (se skravur i kartet over). Banenor har så langt anbefalt en trase som ikke kommer i konflikt med området, men det endelige valget er ikke endelig avklart. 7.2 Aktuelle statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner Merknader 2014 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, arealog transportplanlegging 2011 Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen 2018 Statlige planretningslinjer for klimaog energiplanlegging og klimatilpasning Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen 1994 Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag 2008 Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Tiltaket vil bidra til å bygge opp under målsettingene i planretningslinjen En modernisering av bygningsmassen vil sammen med gangavstand til sentrum bidra til å redusere energibruken. Det legges opp til at et sentralt lekeområde vil erstatte et i dag privatisert boligområde. Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 7 av 15

8 8. Rapporter og veiledere 8.1 Lokale Gågatereglement Lokalsamfunnsrappor ter Merknader Det er utarbeidet en stedsanalyse for Cicignon lokalsamfunn, som er tilgjengelig på kommunens nettside: arekraftig-samfunn/stedsanalyser-lokalsamfunn/cicignon_sted.pdf 8.2 Sentrale Sentrale veiledere se 9. Avklaring av konsekvensutredning (KU) Tiltaket krever konsekvensutredning Plankonsulent må gjøre en vurdering av om prosjektet vil utløse krav om konsekvensutredning Merknader Tiltaket krever ikke konsekvensutredning Se eget vedlegg Tiltaket vil være i tråd med arealbruken som er vist i kommuneplanenes arealdel. Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 8 av 15

9 10. Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet foreløpig vurdering Opplistingen er ikke nødvendigvis uttømmende, jf pbl 1-1, 3-1 og 4-3 m fl. Følgende tema må belyses Supplerende kommentarer: plankonsulent. Barn og unges interesser. i planområdet (behov/bruk av areal til lek/aktiviteter) Teknisk infrastruktur og trafikkforhold Gang, og sykkelveier, kollektiv-tilgjengelighet, parkering, adkomst, kapasitet, sikkerhet og standard, VA, fjernvarme Planområdet framstår i dag som et boligområde med lukkede private hager. Nærområdet byr på store arealer med turstier og områder egnet for frilek. I tillegg er det opparbeidet en fotballøkke vest for området. Det vil opparbeides en sti gjennom området, opp til blokkene på Kringsjå. Denne vil fungere som snarvei for beboere innenfor planområdet og tilgrensende områder. En ny parallellvei langs veien «Kringsjå», vil sammen med nye fortau bedre trafikksikkerheten for barn og unge. Eksisterende VA-anlegg krysser eiendommen, og må legges om. Ledningskart kan bestilles av Fredrikstad kommune Området er tilknyttet ferdig opparbeidet vegstruktur. Forholdene for gående og syklende er ikke de beste i dag. Det legges opp til at planen vil kunne bedre fremkommeligheten og sikkerheten for myke trafikanter. Planområdet er i dag tilknyttet Fagerliveien via mange avkjørsler. Antallet avkjørsler vil reduseres til tre, og bilene vil i motsetning til i dag kunne snu på egen eiendom. Området ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Sosial infrastruktur En realisering av prosjektet vil kunne øke etterspørselen noe for skoleplasser. Prognosene viser at Trara skole har noe kapasitet de kommende årene. Området ligger svært sentrumsnært. Om det ønskes en fortetting av sentrale områder, må skolekapasiteten oppjusteres etter behovet ikke omvendt dersom kapasiteten blir presset. Tilpassing kan også skje gjennom en omfordeling av elever mellom skolene i sentrum. Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 9 av 15

10 Miljøfaglige forhold Luftforurensning, støy, radon, geoteknikk, drikkevann Planområdet er dekket av et varierende lag av marin strandavsetning over bart fjell. All bygningsmasse kan sannsynligvis fundamenteres på fast fjell. Områdestabiliteten er sannsynligvis god. Grunnforholdene vil kartlegges gjennom planprosessen for å utelukke eventuell setningsproblematikk eller ustabil grunn. Området vender mot Fagerliveien, og er noe støyutsatt. Det legges opp til at ute- og oppholdsarealene legges mellom bebyggelsen, slik at den ligger skjermet for støy og trafikk. Boligene må utformes slik at trafikkstøy lar seg avbøte. Universell utforming Natur og ressursgrunnlag Landskap, (behov/bruk, sti/korridor, tur, strand) Estetikk/Typologi/Byggeskik k (form, struktur, funksjon, uttrykk) Det vil gjøres støyberegninger som en del av planprosessen. Området er bratt, og boliger og uteoppholdsarealer vil utformes med heis, ramper og platåer ihht. gjeldende regelverk. Sti opp til Kringsjå vil på grunn av stigningsforholdet ikke kunne utformes ihht. kravene. Planområdet inngår i seg selv ikke som en del av noe rekreasjonsområde, men leder opp mot eksisterende grønnstruktur, som vil knyttes nærmere Fagerliveien gjennom tiltaket. Det legges opp til variasjon av en konsentrert bygningstypologi innenfor planområdet, men bebyggelsen skal gis en enhetlig utforming i form av detaljering og organisering. Typologien vil være mer konsentrert enn i Fagerliveien, men spille på skalaen til omkringliggende bebyggelse. Bebyggelsen som ligger oppover Fagerliveien vil formes som «townhouses», som er godt tilpasset både gateløpet og øvrig småhusbebyggelse. Mot blokkbebyggelsen opp mot Kringsjå og Karivold borettslag vil det legges flere etasjer på deler av bebyggelsen, men ikke på en måte som tar utsikt fra eksisterende blokkbebyggelse. Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 10 av 15

11 Samlet sett vil prosjektet fungere som en overgang mellom eksisterende småhusbebyggelse og blokkbebyggelse. Planbeskrivelsen må visualisere hvordan prosjektet vil framstå. Dette kan gjøres ved at bygningene framstilles som volumer med abstrakte fasader. Dersom bygningen presenteres i en med fotorealistisk form, må det tas forbehold om at fasadeutforming, materialvalg mm., vil kunne endres ved realisering av prosjektet. Verneinteresser biologisk mangfold, fauna, fornminner, verneverdige bygninger, miljø, anlegg, etc. Risiko og sårbarhet (ROS) Flom, rasfare Levekår og folkehelse Det er ikke registrert noen verneinteresser innenfor planområdet. Eksisterende bebyggelse vil beskrives og vurderes mht. verneaspektet. Det er ingen åpenbare farer eller sårbare miljøer innenfor planområdet eller i influensområdet. En utbygging i området vil ikke få negative konsekvenser for levekår og folkehelse i form av at f. eks. rekreasjonsområder bygges ned. Forholdene for et godt bomiljø ligger godt til rette, i et rolig og solrikt område. Eldre slitte og upraktiske boliger vil avløses av moderne boliger av høy kvalitet. Det legges opp til en variasjon av boligtyper, som igjen vil appellere til ulike lag av befolkningen. Det vil utarbeides et sol- og skyggediagram som en del av planbeskrivelsen, som redegjør for uteoppholdsarealenes egnethet. Planprosessen skal i nødvendig grad vurdere områdets egnethet (analyse) og alternativvurderinger skal dokumenteres. Konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. 11. Åpenhet og medvirkning Åpenhet og medvirkning i planlegging er en viktig premiss i plan- og bygningslovgivningen (bl.a. gjennom 5-1 og de enkelte prosessbestemmelser), og berørte enkeltpersoner og grupper skal gis anledning til å delta aktivt i planprosessen. Forslagstiller tar sikte på å gjennomføre følgende medvirkningsaktiviteter i forhold til naboer og offentlige myndigheter (ikke kommunen): Hvem: Hvordan: Når: Fagmyndigheter, berørte parter og Brev, avisannonse August 2019 naboer Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 11 av 15

12 Berørte parter Møter/befaringer Etter behov (dette er allerede igangsatt) Forslagsstiller og kommunen bør ha en løpende dialog gjennom planprosessen, med et konstruktivt samarbeid mellom plankonsulent og kommunen før endelig planforslag oversendes. Kommunen kan gi tilbakemelding på utkast i prosessen. Møter avholdes etter behov. 12. Planavgrensning Det ønskes varslet oppstart etter avgrensning vist med svart stiplet tykk linje. Området omfatter om lag 13,5 daa. Plangrensen er her satt med fem meters avstand fra eiendomsgrensene slik de er registrert i matrikkelen. Usikre grenser vil måles opp gjennom planarbeidet, og danne utgangspunkt for plangrensen. Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 12 av 15

13 I krysset ved Kringsjå Fagerliveien er det tatt med noe ekstra areal mht. behov for frisiktsone. Avgrensningen vist på kartet er ikke presist vist, og må endelig godkjennes av kommunen. Som et resultat av planutarbeidelsen kan endelig planforslag få en endret avgrensning. 13. Kart Grunnkart og matrikkelopplysninger Digitalt grunnkart. Det er behov for tilleggsoppmålinger nord for 208/1192, og for deler av eiendomsgrensene som grenser mot Fagerliveien. Merknader Grunnkart og plankart bestilles via Geomatikkavdelingen, og leveres på SOSI-format i henhold til gjeldende sosi-standard Oversikt over hjemmelshavere, naboer og gjenboere Henvendelse til Geomatikk-avdelingen. Gnr/bnr må oppgis for de eiendommer det ønskes opplysninger om. 14. Gjennomføring Aktuelle rekkefølgekrav: Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av kommunaltekniske anlegg Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av annen infrastruktur Merknader Omlegging av veg. Arbeid med utbyggingsavtale skal inngå som en del av varslingen. Tiltaket vil trolig medføre behov for omlegging av vann- og avløpsledninger. Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 13 av 15

14 15. Oppstart av planarbeidet Anbefaler oppstart av reguleringsarbeidet. Oppstart må avklares med planutvalget/utvalgsleder. Anbefaler ikke oppstart av planarbeidet Det vurderes om reguleringsspørsmålet skal fremlegges for planutvalget etter at varslingsperioden er over, jf plan- og bygningsloven Planavgrensningen skal godkjennes av kommunen før planarbeidet kunngjøres. Annonsetekst, varslingsbrev, varslingsliste og evt. planprogram avklares med saksbehandler før utsendelse. Konsulent oversender senest 1 uke før varsling: Endelig annonsetekst i RTF- eller Word-format Planavgrensning i jpg- eller pdf-format Planavgrensning i SOSI- eller dwg-format 16. Komplett planforslag innhold og materiell Plankart i målestokk 1:1000. Annen målestokk kan i enkelte tilfeller være hensiktsmessig. Dette avtales med saksbehandler i det enkelte tilfelle. Alle kart skal brettes i A4-format Reguleringsbestemmelser på RTF- eller Word-format. Planbeskrivelse med eventuell konsekvensutredning på RTF- eller Word-format. Nødvendige illustrasjoner og modeller Kopi av annonse "igangsatt regulering" påført dato Kopi av varslingsbrev Varslingsliste Dokumentasjon av samråds- og medvirkningsprosess Liste over innsendte merknader med plankonsulents kommentarer Kopi av utredninger, møtereferat, innspill etc. som har betydning for vurdering av planforslaget Plankart i gjeldende SOSI-versjon. Basis geodata i gjeldende SOSI-versjon. Eventuelle endringer/tillegg i basis geodata følger i egne SOSI-filer. Rapportfiler fra SOSI-kontroll (.TT.FYS.L1.L2.L3).pdf fil av ferdig plankart. PDF-fila må være definert til en fast størrelse (A0, A1, A2, A3, eller A4) i målestokk 1:1000 (eller 1:500) slik at den kan skrives ut i riktig målestokk. Hvis planen er produsert i AutoCAD, ArchiCAD eller tilsvarende programvare ønskes en.dwg fil levert som et supplement til SOSI. Digital fremstilling skal godkjennes av kommunen før planforslaget kan regnes som komplett 17. Framdrift Plankonsulents planlagte dato for varsling: Plankonsulents planlagte dato for oversendelse av komplett planforslag (med dokumentasjonskrav/utredninger) til kommunen: August Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 14 av 15

15 Fordi planen er særlig komplisert og/eller i strid med overordnede planer og/eller begge parter er enige om det, skal det avtales egen frist for behandling når komplett planforslag foreligger. 18. Gebyr Behandling av planforslaget vil bli ilagt gebyr etter kommunens betalingsregulativ for saksbehandling etter plan- og bygningsloven. 19. Bekreftelser Oppstartsmøtereferatet bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunktet oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Konklusjonene er derfor foreløpige og verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Det tas forbehold om endringer i rammebetingelser, i kommunens rutiner og politikk og at nye opplysninger kan føre til endrede faglige vurderinger. Naboprotester, protester fra beboerorganisasjoner, krav fra offentlige myndigheter m.m. vil kunne medføre krav om endring av prosjektet og endring av fremdriften for prosjektet. Dersom avtalte innsendelser ikke er mottatt i henhold til avtalt fremdrift, uten at det er avtalt nytt tidspunkt for innsendelse, kan kommunen anse saken som uaktuell og etter en periode avslutte saken. Planforslaget utarbeides av fagkyndige. Tittel: Detaljregulering for Fagerlifjellet - referat Utskriftsdato: Side 15 av 15