Solberg Spinderi. Næringsutredning til reguleringsplan

Transkript

1 Spinderiet Eiendom AS: Solberg Spinderi. Næringsutredning til reguleringsplan Utredning fra Utreders referanse: O-3056 Oppdragsgiver: Utreder: Org.nr: Org.nr: Spinderiet Eiendom AS NCM Development AS c/o Lani Invest AS, Nedre Storgate 46 Akersgaten DRAMMEN 0158 OSLO Kontaktperson: Neil Samuelsen Kontaktperson: Per Kleiven Mobil: Mobil: E-post: E-post: 1

2 INNHOLD: SIDE NR: 1.0 BAKGRUNN STATUS FOR PLANOMRÅDET OG NÆRE OMGIVELSER KOMMUNENS PLANER FOR FREMTIDIG BRUK AV OMRÅDET BESKRIVELSE AV AKTUELLE AREALER I SPINDERIBYGNINGEN KOMMUNENS KRAVSPESIFIKASJON DRØFTING. KONKLUSJON AVSLUTNING 10 2

3 1.0 BAKGRUNN Spinderiet Eiendom AS eier den gamle spinderibygningen i Solbergelva der Solberg Spinderi drev industrivirksomhet frem til ca Eierne planlegger å bygge om eiendommen til i hovedsak leiligheter. Etter foreliggende planer vil bygget romme ca. 70 leiligheter. Reguleringsplanen for Solberg Spinderi nord ble førstegangsbehandlet i Nedre Eiker kommune, Utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester, Utvalget besluttet å sende tiltakshavers planforslag på høring med følgende tilleggskrav; Før 2. gangs behandling skal det avsettes et minimumsareal for næring innenfor BKB 5, dette arealet bør fortrinnsvis avsettes sør og sørøst, direkte tilknyttet gatetun/grunnplan. Størrelsen på arealet skal avklares gjennom en egen utredning/analyse. Tiltakshaver har engasjert konsulentfirmaet NCM Development AS til å gjennomføre analysen, som herved presenteres. Ansvarlig for oppdraget er seniorrådgiver Per Kleiven. 2.0 STATUS FOR PLANOMRÅDET OG NÆRE OMGIVELSER Planområdet for nevnte reguleringsplan består, foruten av den gamle spinderibygningen, av flere mindre bygninger med varierende eierforhold og bruk. Det kommunale selskapet KNAS er vedtatt avviklet og deres eierskap blir overført til kommunens eiendomsavdeling. Spinderibygningen: Spinderiet Eiendom AS Ca. areal BRA, fordelt på 5 plan kvm. Virksomhet i dag: 1. etasje Knivsmed Hot Nok, produksjon og salg av klær 2. etasje AS Solberg Spinderi, utsalg, kontor, lager Aktiv-i-teten, Nedre Eiker kommune HVPU 3. etasje Soundtrack Production, lager 4. etasje Aqua Unique Norge AS, lager, kontor 3

4 Kanselliet: Nedre Eiker kommune (KNAS) Ca. areal BRA, fordelt på 3 plan: 510 kvm. Virksomhet i dag: 1. etasje Ledig (170 kvm.) 2. etasje Norsk Møteforum. Kontor Loft Ikke innredet, ledig (170 kvm.) Lagerbygget: Nedre Eiker kommune (KNAS) Ca. areal BRA, fordelt på 5 plan: 1240 kvm. Kjeller og 2. etasje: Eiker Arkiv og Buskerud Grafiske muséum 1. etasje: Ledig (250 kvm.) 3. etasje: Ledig (250 kvm.) 4. etasje: Høstrevyen, øvelseslokale med kjøkken, toaletter etc. Verkstedet: Ca. areal BRA, fordelt på 4 plan: Virksomhet i dag: Kjeller Geologimuséum 1. etasje Konsertlokale/pub Fargeriet: Nedre Eiker kommune (KNAS). Disponeres av stiftelsen Verkstedet 585 kvm 2. etasje Fotoatelier. Ledig kontor (30 kvm.) Loft Modelljernbane Stiftelsen Verkstedet ble etablert i år med formål å ta vare på og formidle Nedre Eikers kultur- og industrihistorie. Troll Eiendom Drammen AS Ca. areal BRA, fordelt på 2 plan: Nær 1000 kvm Virksomhet i dag: 1. etasje Lager ventilasjonsfirma 2. etasje Lager Barne- og ungdomsteatret 4

5 Elektroverkstedet: G. Glittfjell/O. Wilson Ca. areal BRA: 100 kvm. Virksomhet i dag: 1. etasje Fajanse- og glassmuséum Systue Maler Fyrhuset: Ca. areal BRA: Virksomhet i dag: Arro Eiendom AS 120 kvm. Pipa inngår dessuten i eiendommen Montasjeverksted for blandebatterier for sprengstoff Huset i bekken: G. Glittgjell/O. Wilson Ca. areal BRA, fordelt på 2 plan: 100 kvm. Virksomhet i dag; Kjeller og 1. etasje Bruktbutikk To eiendommer litt utenfor planområdet bør også nevnes: Vevstua: Sparebanken Øst/Stiftelsen Verkstedet Ca. areal BRA, fordelt på 4 plan: 620 kvm. Virksomhet i dag: Kjeller Garderober og toalett 1. etasje Festlokaler for utleie 2. etasje Kontorer Loft Ikke i bruk, men er lite egnet for næringsvirksomhet (150 kvm.) Garasje Kunstatelier Veveriet: 1. etasje benyttes av Arro Elektriske AS Med unntak av lagervirksomheten, kontor og Aktiv-i-teten vurderer vi det slik at det meste av virksomheten kan passere under betegnelsen kultur og 5

6 kreative virksomheter, selv om bare en del kan karakteriseres som næring. Ifølge utvalgssak om avviklingen av KNAS har selskapet og kommunen sørget for de materielle og økonomiske betingelsene for å gi miljøene mulighet til å disponere lokalene uten tyngende husleie. Hovedkilde for husleieinntektene til KNAS har vært kommunen. Andre hovedaktører i miljøet er de forskjellige organisasjonene som er involvert, der medlemmene gjør betydelig frivillig innsats, samt næringsdrivende som f. eks. knivsmed og tekstilprodusenter. Vi opplever imidlertid at virksomheten stort sett er lite utadrettet, selv om mange tidvis har besøk av «kunder» i vid forstand. Vi får inntrykk av at samspillet/ synergien mellom virksomhetene er sterkt begrenset. Kommunens kulturavdeling opplyser at det ofte er forskjellige kulturarrangementer på stedet i regi av Stiftelsen Verkstedet. Det endrer ikke vårt generelle inntrykk av nokså liten synergi, men viser at det dog foregår noe publikumsrettet aktivitet. Ser vi bort fra Spinderibygningen finnes det følgende ledige arealer i bygningsmassen pr. nå: Kanselliet Lagerbygget Verkstedet Sum ca. 170 kvm. ca. 500 kvm. ca. 30 kvm. ca. 700 kvm. Sammen med næringsarealer i Spinderibygningen, se nedenfor, blir det nær 1100 kvm. areal tilgjengelig for relokalisering og nye virksomheter på området. I tillegg er det ledige loft i Kanselliet på 170 kvm. og i Vevstua på 150 kvm. men disse er uinnredet/ikke egnet for næringsvirksomhet. Noen attraksjoner i Stiftelsen Verkstedets eie (bensinpumper, Eknessaga m.v.) er ikke tatt med fordi de ikke har arealer som kan brukes. Kommunens eiendomsavdeling er i forhandlinger med AS Solberg Spinderi med sikte på at deres virksomhet skal flytte til ledige arealer i Kanselliet/ Lagerbygget. Tilgjengelige arealer der er betydelig mindre enn de arealene bedriften i dag disponerer i Spinderibygget, men vi har forstått at det er akseptabelt for virksomheten. Hva forhandlingene vil føre til er foreløpig uvisst. 6

7 Det er svært begrenset med næringslokaler i det nære nabolaget. Av ledige arealer har vi observert tre ledige butikklokaler på i alt 435 kvm. i Solbergsenteret, egnet for vanlig butikkdrift. 3.0 KOMMUNENS PLANER FOR FREMTIDIG BRUK AV OMRÅDET I kommunestyrets vedtak om avvikling av KNAS/ny organisering heter det avslutningsvis (sitat): «Et hovedformål for fremtidig organisering er å videreføre, formidle og sikre de industrihistoriske kulturverdiene som ligger i området, både i form av bygninger og i form av immateriell historie. Samtidig være en sterk og integrert motor i en ønsket kulturnæringsutvikling på Solberg Spinderi. Forvaltningen av de kommunale bygningene og eiendommer for øvrig må betraktes som svært viktige elementer i kommunens arbeid med å utvikle kulturprosjekter ved Solberg Spinderi» (Sitat slutt). Vi oppfatter dette slik at kommunen ønsker å videreutvikle den form for aktivitet som er på området i dag, og forsøke å utvikle synergier i større grad enn nå. Kommunen ved Kulturavdelingen har under etablering et prosjekt som har som målsetting å utvikle kulturnæringsvirksomheten på stedet. Prosjektet «Solberg Spinneri Design, kreativ næring og kulturhistorie» oppgis å ta utgangspunkt i den unike tekstilindustri- og designhistorien som er knyttet til Solberg Spinderi. Kommunen vil ta et sterkere grep om utviklingen for å legge til rette for ny næring, formidling og opplevelser basert på stedets unike historie. Et av målene med prosjektet er å få etablert 10 nye virksomheter i løpet av en treårig prosjektperiode. Prosjektet er detaljert beskrevet i kommunens søknad om regionale prosjektmidler (Regionale utviklingsmidler Drammensregionen D5). Siden prosjektet er under oppstart foreligger ikke konkrete planer for utviklingen av Solberg Spinderi-området eller for hvilke aktører som kommer med. 4.0 BESKRIVELSE AV AKTUELLE AREALER I SPINDERIBYGNINGEN. KOMMUNENS KRAVSPESIFIKASJON Kravspesifikasjonen fra kommunen angir at hele bygningens grunnplan skal vurderes for mulig næringsvirksomhet. Vi har forutsatt at det gjelder den delen av etasjen som vender ut mot planlagt gatetun. Kjeller under vestlig fløy gjør 7

8 også det, mens 1. etasje, p.g.a. stigning i terrenget, ligger høyere og er mindre tilgjengelig f. eks. for varehåndtering. I kjelleren, som er på 107 kvm. er det et stort antall søyler, noe som begrenser bruken. Lokalet er tenkt som «sykkelstall» for leilighetene Det beskrevne arealet mot gatetunet utgjør snaut 300 kvm. BRA. Det er i dette arealet knivsmed og Hot Nok holder til i dag. Rent fysisk vil arealet kunne benyttes til næring, men det vil kreve betydelig oppgradering. Begrepet gatetun forutsetter begrenset biltrafikk. Virksomheter som krever betydelig inn- og uttransport av varer vil derfor være dårlig egnet i dette området. Etablering av næringsvirksomhet på dette arealet fører imidlertid til betydelige komplikasjoner for den planlagte ombyggingen til leiligheter. Sammen med tilsvarende areal i 2. etasje er det planlagt 7 leiligheter over to plan, noe som blir umulig dersom 1. etasje benyttes til næring. På grunn av behov for bodareal til alle leilighetene i den mørke kjernen i 2. etasje blir det også problematisk å bygge/få hensiktsmessig adkomst til eventuelle leiligheter mot syd i 2. etasje. Derimot vil det være fysisk mulig å bygge næringslokaler i to plan, som vil gi et næringsareal på omtrent 600 kvm. Å avsette et så stort areal bedømmer vi som svært risikobetont siden etterspørselen er svært uviss. Uansett løsning vil bruk av den sydlige delen til næringsareal gi store økonomiske konsekvenser for utbyggingen. I bygningens 2. etasje mot øst, der hvor Solberg Spinderi i dag har sitt utsalg, ligger et areal på ca. 380 kvm. BRA med direkte adkomst på bakkeplan fra vei på østsiden. Dette arealet vurderer vi som minst like godt eller bedre egnet for næring som lokalene i 1. etasje, bl.a. vil inn- og uttransport av varer ha færre negative virkninger. Som det fremgår er størrelsen på lokalet noe større enn 1. etasje mot gatetunet. Lokalet kan leies ut som et stort lokale eller deles i mindre enheter. Fordi det har tilnærmet kvadratisk fasong vil det være mer fleksibelt i så måte. For en eller to brukere blir lokalene i 1. etasje svært lange og grunne. 5.0 DRØFTING. KONKLUSJON Som det fremgår av innledningen vedtok Utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester i sitt møte at det før 2. gangs behandling av 8

9 reguleringsplanen for Solberg Spinderi nord skulle avsettes et minimumsareal for næring innenfor BKB 5, som er Spinderibygningen. Videre het det at arealet fortrinnsvis skulle avsettes i sør og sørøst, mot gatetun. Av grunner som er angitt ovenfor anbefaler utreder at arealet avsettes i 2. etasje mot øst. Som nevnt i forrige avsnitt har arealet direkte adkomst på bakkeplan. Størrelsen på arealet, 380 kvm., er delvis gitt ut fra at avsetningen ikke skal gripe for sterkt inn i konvertering av bygningen til leiligheter, noe som ville gi store økonomiske konsekvenser for utbyggingen. Det er i dag svært vanskelig å si noe konkret om hva som vil være et reelt arealbehov for kultur og kreative næringer på Solberg Spinderi-området. Det er det til syvende og sist «markedet» som vil avgjøre, hjulpet av kommunens påbegynte prosjekt. Den påtenkte typen næring/kultur har generelt lav leiebetalingsevne, slik at etterspørselen gjerne blir lav dersom tilnærmet markedsleie for næringslokaler må betales. Siden både kommunen og Spinderiet Eiendom AS tar sikte på betydelige oppgraderingskostnader på sine eiendommer går vi ut fra at virksomhetene må betale en leie som kanskje vil fortone seg som høy for aktørene. Næringsarealet i Spinderibygningen vil utvilsomt kunne bidra til kommunens målsetting om flere virksomheter/aktiviteter på området. Størrelsen på arealet blir å avveie mellom det behovet nye virksomheter kan komme til å ha og risikoen for at arealer blir stående tomme. Arealet på 380 kvm. kan være et rimelig kompromiss i den sammenheng, også fordi størrelsen mer eller mindre gir seg selv med tanke på den samlede utnyttelsen av bygningen. Vi anser likevel at det er en risiko for at hele eller deler av arealet kan komme til å stå tomt, i alle fall periodevis, siden det vil måtte «konkurrere» med allerede ledige arealer på ca. 700 kvm. Derfor må det legges opp til fleksibel innredning/inndeling av arealet, slik at endringer enkelt kan skje ved behov. Risikomessig kan det være en fordel at arealet inndeles i flere enheter for å minske risikoen for at alt blir stående tomt, men det vil dog måtte bestemmes av etterspørselen og hva kommunen kan få til gjennom sitt prosjekt. Imidlertid antar vi at det er få aktører i de aktuelle segmentene som vil kunne leie hele arealet. 9

10 6.0 AVSLUTNING NCM Development AS håper at vi med dette har bidratt til å belyse den aktuelle problemstillingen på en dekkende måte. Vi er innstilt på å kunne drøfte rapporten muntlig i et møte med oppdragsgiver og/eller kommunen dersom det er ønskelig. Oslo, den 5. september 2016 NCM Development AS Per Kleiven Niels-Andreas Lundheim 10