KONSEKVENSER AV BUSSVEI FORBI SCHANCHE OLSEN BYGGET I FULLT PROFIL

Transkript

1 Statens vegvesen Notat Til: Fra: Kopi til: Sandnes kommune v/håkon Auglend Statens vegvesen v/tore R Johansen / Matt Millington Vår dato: Vår referanse: Bussvei Kvadrat - Ruten KONSEKVENSER AV BUSSVEI FORBI SCHANCHE OLSEN BYGGET I FULLT PROFIL INNHOLD Bakgrunn... 2 Vurdering av Schanche Olsen bygget sitt byutvikingspotenial... 2 Vurderinger gjort i forprosjekt... 3 Prinsippsak for vurdering av vernestatus Strandgata 5 11 Bystyret... 4 Vurderinger gjort videre i reguleringsplanen Strandgata 5-11, full profil (riving) Strandgata 5 11, innsnevret profil 14,6 m Vurdering av Schanche Olsen bygget sin vernestatus Vurdering av inngrep og grunnervervskostnader Trafikksikkerhetsrevisjon av løsningene... 9 Oppsummering og anbefaling Oppsummering Anbefaling... 10

2 2 Bakgrunn I forbindelse med fastsetting av planprogrammet plan Detaljregulering av bussveien fra Kvadrat til Sandnes sentrum søndre del, den , vedtok bystyret i Sandnes kommune følgende: «Søndre strekning ved Strandgata 5, 7, 9, og 11» Med bakgrunn i at ovennevnte bygninger er verneverdige er bussveikorridoren innsnevret til 11 meter. Utvalg for byutvikling ser at konsekvensene ved å verne bygningene i Strandgata 5-11 og holde de utenfor plangrensen for bussveien vanskeliggjør å få til en gjennomgående god bussveiløsning. Bygningene som fremstår her blir sentrale i det framtidige bybildet i dette området. Utvalg for byutvikling ber derfor om at verneverdien vurderes på nytt slik at en kan få en god gjennomgående bussveikorridor i dette området. I følge grunneier er bygningsmassen i dårlig forfatning med setningsskader og vil kreve omfattende rehabilitering. Statens vegvesen har med bakgrunn i dette vedtaket fått utarbeidet et notat om vurdering av konsekvensene for Bussveien og Schanche Olsen eiendommen dersom eksisterende bygg rives. Vurdering av Schanche Olsen bygget sitt byutvikingspotenial Grunneier av Schanche Olsen bygget (Strandgata 5, 7, 9 og 11) har engasjert Spacegroup arkitekter til å gjøre en vurdering av bygningene sitt byutviklingspotensial. Her oppsummeres det følgende: «Schanche Olsen bygget ligger i forlengelsen av planene for Havneparken og danner den nordlige rammen for den planlagte Sjøplassen. Plassen er tenkt som et generøst offentlig rom som henvender seg mot Vågen i vest med bade- og fiskebrygge. Sjøplassen vil bli et meget attraktivt samlingspunkt for Sandnes befolkning, spesielt i sommerhalvåret, lignende prosjekter andre steder (Sørenga badet i Oslo og Sjøbadet på Myklebust) har oppnådd stor popularitet. Dersom Sjøplassen skal kunne leve ut sitt fulle potensial må det legges til rette for funksjoner og tetthet rundt plassen som gir den liv og aktivitet døgnet rundt, hele året. Schanche Olsen bygget og Sjøplassen ligger ca. 10 minutters gange fra Sandnes sentrum, dette er en meget sentrumsnær beliggenhet, dagens planer for Bussveitraseen mellom Kvadrat og Ruten vil knytte området nord for Sandnes sentrum enda tettere opp mot byen. Sentrumsnære tomter som denne representerer en stor verdi i byutviklingsøyemed. Sandenes er inne i en transformasjonsfase som tar sikte på å øke tettheten i bykjernen og styrke kollektivtilbudet for å gjøre sentrum til et levende og aktivt urbant miljø. Dette er i tråd med statlige retningslinjer for utvikling av bærekraftige byer nasjonalt, hvor det heter:

3 3 «Nye utbyggingsområder bør ligge sentrumsnært og ses i sammenheng med behov for infrastruktur» Dimensjon rådgivning har utført en bygningsmessig tilstandsrapport for de eksisterende byggene i Strandgata 5, 7, 9, og 11 (datert 16. Mars 2017). Rapporten viser at byggene er i svært dårlig forfatning både estetisk og konstruktivt: «Svak fundamentering, dårlige fasader og lave/ forskjellige etasjehøyder gjør det særs vanskelig å få til brukbare og moderne lokaler i disse byggen. Dette gjelder alle byggene/totalen bygningsmassen, men 9 og 11 er verst stilt» På bakgrunn av dette er det Spacegroup arkitekter sin vurdering at dersom Schanche Olsen bygget bevares i sin nåværende form vil dette begrense byutviklingspotensialet for området, tomten ligger meget gunstig plassert og kan potensielt fungere som et anker for den videre utviklingen nordover langs Vågen, og et naturlig fokuspunkt for promenaden langs vannkanten.» Vurderinger gjort i forprosjekt I forprosjektet for Bussveien blir det vurdert konsekvensene av å føre en midtstilt- og parallelført løsning forbi Schanche Olsen bygget både med og uten rivning av disse byggene, Strandgata Det vises tilbake til forprosjektet datert for mer informasjon, men i oppsummering ble følgende skrevet «Både midtstilt og parallelført løsning vil gi tilfredsstillende framkommelighet for bussen selv om parallelført løsning tillater at beboere langs vestsiden av gata har avkjørsel ut i gata og trafikkerer Bussveien. Innsnevringen ved Schanche Olsen bygget (Strandgata 5-11) krever en komplisert signalregulering og vurderes som en mindre trafikksikker løsning for syklende, spesielt for parallelført løsning. Det gjelder særlig konflikten mellom bil og syklende i nordgående retning. Ved parallelført løsning vil sykkelfeltet opphøre ved holdeplassen. Dette kan også føre til konflikt mellom syklende og buss. Midtstilt løsning innebærer en konfliktfri trasé for Bussveien. Løsningen medfører kryssing av kun ett kjørefelt om gangen for gående. Det er en liten ulempe for lokaltrafikken må kjøre nord til Altona park for å snu, det gir økt trafikk i nordre del av strekningen. Midtstilt løsning vil beslaglegge noe mer areal langs østsiden av Strandgata i tillegg til snuplassen ved Altona park. Begge alternativene forutsetter rivning/kapping av verneverdige bygg. Dersom byggene i Strandgata 5-11 rives vil tverrsnittet nordfra bli gjennomgående og alle trafikanter vil få egne areal. Løsningen vil gi være mer trafikksikker med færre konfliktpunkt, føre til økt framkommelighet, større fleksibilitet og robusthet. Her er det ovenfor vurdert både parallelført løsning med bredde 21,1 m, alternativt midtstilt løsning med bredde 21,6 m. Fordeler og ulemper angitt med disse profilene blir de samme på denne strekningen». Det ble konkludert med at det er visse fordeler for gjennomføringen dersom eksisterende bebyggelse på Strandgata 5 11 rives, men riving er ikke et krav for å sikre en høyverdig

4 4 kollektivtilbud. Samtidig vil riving påføre prosjektet en betydelig ekstra kostnad i form av innløsning av eiendom. Forprosjekt for Bussveistrekningen fra Kvadrat til ruten var behandlet i Bystyret den 19. juni Forprosjektet blir vedtatt med følgende merknad angående Strandgata sør: Bussveien fra krysset bussveien og Langgate, til bussluse i Strandgata utføres som en parallell løsning med biltrafikk på sjøsiden» Prinsippsak for vurdering av vernestatus Strandgata 5 11 Bystyret I bystyret møtet den 11. desember 2017 var det fremmet en prinsippsak for vurdering av vernestatus for Strandgata 5-11 (gnr. 111 bnr. 888, 889, 891 og 894). I Rådmannens saksframlegg datert fremmet han følgende forslag til vedtak: Bystyret anbefaler at grad av vern for Strandgata 5-11 (gnr. 111 bnr. 888, 889, 891 og 894) avklares i egen detaljreguleringsprosess, og et smalt tverrsnitt legges til grunn for videre planarbeid. Etter votering blir det følgende vedtak i bystyret: Bystyret anbefaler at bussveien etableres slik at den blir uten forsinkelser på denne strekningen, og anbefaler derfor ikke smalt tverrsnitt. Bystyret anbefaler ikke vern av Strandgata 5-11 (gnr. 111, bnr. 888, 889, 891 og 894). Vurderinger gjort videre i reguleringsplanen Gitt vedtaket i planprogram, forprosjektet og egen sak om vernestatus til Strandgata 5 11, blir utgangspunktet for det videre arbeidet med reguleringsplanen følgende: 1. Strandgata sør skal opparbeides med en parallelført løsning. 2. Bystyret anbefaler ikke vern av Strandgata Basert på disse premisser er det gjort ytterligere vurderinger knyttet til riving, og ikke riving av Schanche Olsen bygget, samt konsekvensene ift. vernestatus og kostnader. 5.1 Strandgata 5-11, full profil (riving) Gjennom sine vedtak har Sandnes bystyret i prinsipp anbefalt en parallelført bussvei hvor eksisterende bygningsmasse ved Strandgata 5-11 rives for å sikre plass til fullstandard løsning for Bussveien. En slik løsning vises i figur 1 under. Figuren viser kun permanent situasjon etter bygging. Nødvendige anleggsområder i byggefasen kommer som tillegg.

5 5 Figur 1: Planforslag Langgata / Strandgata med samlet kryssområdet ved Langgata, vikepliktsregulert kryss. Grunnet utfordringene med trafikksikkerhet og siktforhold når parallellveien ligger tett så inntil Strandgata, er planløsningen utformet som et fullverdig kryss med vikeplikt som tilfredsstiller kravene i vegvesenets håndbøker. Adkomst inn til tomtene øst for krysset etableres som i eksisterende reguleringsplan for Sandnes Indre Havn, direkte ut mot parallellveien. Kryssområdet samles som et kryss ved Langgata. Det innebærer at hele eksisterende bygningsmassen på tomten må rives, og løsningen beslaglegger permanent ca m², samt midlertidig anleggsbelter på ca. 465 m 2, av Schanche Olsen tomten. Krysset blir vikeplikts regulert med, hvor Bussveien forkjør reguleres fremfor sideveien. Gangfelt over Bussveien signal reguleres. Dette gjør at busstrafikk og langsgående sykkeltrafikk prioriteres fremfor kryssende gang- og biltrafikk. Forsinkelsen for busser å bli dermed tilnærmet null, mens kryssende gående vil kunne oppleve noe forsinkelser når bussene kommer. Biltrafikken vil oppleve kun mindre forsinkelser i krysset. Trafikksikkerheten i kryss vurderes som god. 5.2 Strandgata 5 11, innsnevret profil 14,6 m Vegvesenet har også tegnet ut en planløsning som sikrer Bussveiens behov uten riving av eksisterende bygg. Dette arbeidet bygger på de skissene utarbeidet i forprosjektet. I forprosjektet så prinsippløsningen ut som vist under i figur 2. Løsningen ser nokså «strømlinjet» ut, uten behov for stort inngrep i Strandgate 5 11, og kun stripeerverv i eiendommene nord for Schanche Olsen.

6 6 Fig. 2 Figur 2. skisse fra forprosjekt som viser en parallelført løsning uten riving av Schanche Olsen. I det videre arbeidet med optimalisering av dette krysset, har Vegvesenet blitt nødt til å gjøre justeringer av hensyn til trafikksikkerhet. Ny revidert løsning er vist i figur 3 under. Endringene gjelder i hovedsak at koblingen mot parallellveien er flyttet noen meter lengre nord og krysset er utformet mer vinkelrett enn tidligere vist. Dette for å ivareta nødvendige siktforhold. Dette gjør at kryssområdet blir mer arealkrevende, med et ytterlig inngrep i tomtene nord for Schanche Olsen på 273 m 2. Til gjengjeld for dette er hele krysset nå planlagt med vikeplikts regulering etter at lysregulering vist seg å være meget utfordrende å styre. Vikeplikts regulering antas å gi bedre trafikkflyt for alle trafikkgrupper, spesielt buss og sykkel. Biltrafikken vil oppleve noe større forsinkelser enn i dag gjennom kryssområdet men dette vurderes som akseptabel da trafikkmengden i selve kryssområdet blir kraftig redusert etter at Strandgata stenges for gjennomkjøring. Eksisterende avkjørsel til Schanche Olsen bygget flyttes fra nord til sør siden av bygget, og opparbeides som en vikeplikts regulert avkjørsel. Gangfeltet over Bussveien forutsettes signalregulert.

7 7 Figur 3: Planforslag Langgata / Strandgata med 14,6 m veiprofil og vikepliktsregulert kryss. 5.3 Vurdering av Schanche Olsen bygget sin vernestatus Byggene i Strandgata 5, 7, 9 og 11, i daglig tale Schanche-Olsen bygget, har formell vernestatus som Hensynssone 570 Bevaring kulturmiljø i gjeldende plan (PlanID ). I bestemmelsen for Hensynssonen står det: «Kvartalet som omfattes av sonen (Strandgata 5, 7, 9 og 11) må oppfattes som en enhet. Bygningene må ikke rives eller endres. Søknad om dispensasjon fra bestemmelsen skal forelegges sektormyndighet innen kulturminnevern (pt.fylkeskommunen).» Bakgrunnen for at byggene reguleres til Hensynssone 570 er deres historiske og arkitektoniske verdi. Verneverdien er bl.a. beskrevet i Konsekvensutredning Temarapport kulturmiljø (Vedlegg Y) s : «Strandgata 5 er en treetasjes pusset murbygning med helvalmet og tilnærmet flatt tak som ligger eksponert i bybildet og fronter sørspissen av kvartalet. Opprinnelig har det vært et hus i klart moderne, funksjonalistisk formspråk med langsmale vinduer og avrundede hjørner mot Strandgata. Eksteriørdetaljer har blitt endret i flere omganger, trolig om følge av funksjonsendringer fra i hovedsak lagerhus til kontorer, men fortsatt er det lett å lese huset som et næringsbygg fra perioden. Bygget dokumenterer en viktig utbyggingsfase av Sandnes som handels- og sjøfartsby. Det har stor identitetsverdi knyttet til funksjonen som ekspedisjonsbygg for Schanche

8 8 Olsen og Sandnes Damp. Denne forsterkes av beliggenheten ved Dampskipskaia og synlighet i bybildet. To havnelager, Jonas Øglends lager nr. 9, Strandgata 9 og 11 er et stort havnelager fra 1937 oppført i funkisstil for Jonas Øglends sykkelfabrikk, bygd under felles tak med lager for Block Watne. Arkitekt var Gustav Helland. Bygningen består av to selvstendige hus under felles tak (Strandgata 9 og 11) og er utformet som en bygning. Veggene er av pusset teglmur, golvene i jernbetong. Bygget er typisk for den arkitekttegnede funksjonalismen. Med unntak av en fjernet vinsjdør og nye butikkvinduer mot Strandgata, virker fasadene intakte. Det er fortsatt lett a lese husets opprinnelige funksjon. Huset har høy arkitektonisk verdi. Kontorbygg, Strandgata 7 (gnr 111/897) er en fire etasjes forretningsgård fra midten av 1900-tallet, bygd en gang mellom 1937 og Dette er en fire etasjes pusset murgård med flatt tak og liten toppetasje. Fasaden har enkle vindusbånd med husmorvinduer, og store butikkvinduer mot Strandgata samt en markert gesims mellom 2. og 3. etasje. Bygningen gir inntrykk av en enkel, nærmest pregløs forretningsgård fra midten av 1900-tallet. Bygningen har en viss miljøverdi i sammenheng med nabogårdene.» Man ser altså at det er byggene i hver ende av komplekset Strandgata 5-11, eller «Schanche- Olsen bygget», som har størst verneverdi. For ytterligere dokumentasjon på verneverdien vises til Sandnes kommune sitt kulturminneregister. Av kulturminneregisteret fremgår også at bygningene inngår som et svært viktig element i Miljø 1011, Dampskipskaia. Reguleringen av Schanche-Olsen bygget til Hensynssone 570 med tilhørende bestemmelse ble tatt inn i plan etter merknad fra Rogaland fylkeskommune. Byggene vurderes altså av vernemyndighetene å ha ikke bare lokal, men regional verdi. Det må derfor regnes som meget sannsynlig at Rogaland fylkeskommune vil fremme innsigelse til reguleringsplan for Bussveien Kvadrat-Ruten, hvis planen hjemler/forutsetter rivning av Schanche-Olsen bygget. 5.4 Vurdering av inngrep og grunnervervskostnader I en innsnevret løsningen, uten riving av Schanche Olsen, er planlagt inngrep begrenset til stripeerverv langs Strandgate. Det vil være behov for noe større inngrep ved Strandgate 15a- 17 enn tidligere antatt gitt utforming av kryss mot parallellveien. Dette vil kunne påvirke tomtens utviklingsmuligheter, men medfører ikke riving av flere bygg enn før. Dette utelukker ikke muligheter for overbygget løsning fra og med andre etasje. Med en fullprofil løsning, hvor Schanche Olsen bygg rives i sin helhet, vurderes de økonomiske konsekvensene å være betydelig. Dette gjelder både kostnader tilknyttet

9 9 innløsning av eksisterende bygg, og kostnader tilknyttet mulig kompensasjon for tapt areal og utviklingsviklingsmuligheter. Kostnadene med fullprofil løsning antas å være vesentlig høyere enn med et innsnevret alternativ. Dette blir en utfordring for prosjektet gitt angitte kostnadsrammer og nylige signaler om behov for kostnadseffektive løsninger fra Styringsgruppen for Bypakken. 5.5 Trafikksikkerhetsrevisjon av løsningene I forbindelse med planlegging av prosjektet er det bestilt en ekstern trafikksikkerhets revisjon av vegplanene for å vurdere om trafikksikkerheten er godt nok ivaretatt i planforslaget. I dette tilfellet er det Norconsult, som innleid konsulent, som har vurdert løsningene og kommet med deres anbefalinger til endringer/justeringer der det vurderes behov. Norconsult sine trafikksikkerhetsrevisorer har hatt følgende merknader/kommentarer til de ovenfor beskrevne kryssalternativene mellom Langgata og Strandgata: 1. Vikepliktsregulert kryss med veiprofil 14,6 m Kryssutforming Langgata X Strandgata er nå endret fra et langt signalregulert kryss til to vikepliktsregulerte T-kryss. Som prinsipp er denne løsningen vurdert til å være en mer trafikksikker løsning. Løsningen må detaljeres videre til reguleringsplannivå (vurdere oppstramming av kryss, føre sykkelfelt gjennom kryssene, trekke trafikkøy vekk fra sykkelfelt mm). 2. Vikepliktsregulert samlet kryss ved Langgata (riving av Schanche Olsen bygg) Denne kryssløsningen ble ikke vurdert av trafikksikkerhetsrevisorene men vurderes som den beste løsning med hensyn til trafikksikkerhet. Oppsummering og anbefaling 6.1 Oppsummering For at krysset skal fungere optimalt må det tilfredsstille krav til god trafikksikkerhet og høy prioritering for bussen. I tillegg må forhold for gående og syklende være gode og systemet må være forståelig for brukerne. Tilgjengelig tverrsnitt, areal, kostnader og vernestatus vil også være forhold som spiller inn for valg av krysstype og plassering. Trafikkbelastning, avvikling, forsinkelser mm. spiller også inn. Anbefalt løsning skal i størst mulig grad ivareta målet for Bussveien, samtidig som den ivaretar andre viktige hensyn slik som verneinteresse. I det innsnevrete kryssalternativet med veiprofil på 14,6 m og to vikepliktsregulerte T-kryss, vurderes trafikksikkerheten som god for alle trafikanter. Selv om det også her er litt fare for feilkjøring, og det kan være mindre forsinkelser for bussen, vurderes dette som et fullt

10 10 akseptabelt løsning. Løsningen ivaretar de verneverdige bygninger ved Strandgata 5 11, og utløser mindre inngrep i privatgrunn og lavere grunnervervskostnader. I kryssalternativet med utforming som et X-kryss med Langgata, og der Schanche Olsen bygget forutsettes revet, vurderes trafikksikkerhet som god for alle trafikanter. Det vil ikke være forsinkelser for bussen og lite sannsynlighet for feilkjøring ved denne løsningen. Løsningen ansees å være den beste rent trafikalt sett. Løsningen ivaretar ikke de verneverdige bygninger ved Strandgata 5 11, og det er sannsynlig at kulturmyndighetene hos fylkeskommunen vil løfte innsigelse til forslaget på grunn av dette, noe som vil kunne påvirke fremdriften i planen og prosjektets gjennomførbarhet. I tillegg vil løsningen beslaglegge store arealer på disse eiendommene, noe som begrenser muligheten for en videre utvikling i framtiden. Denne løsningen gir visse fordeler i anleggsfasen og med tanke på trafikkomlegging, men vil være vesentlig dyrere enn alternativet uten riving. Trafikkavvikling gjennom kryssområdet vurderes som god for begge alternativene. 6.2 Anbefaling Selv om riving av Schanche Olsen vil være å foretrekke med tanke på trafikale forhold, blir dette alternativet vesentlig dyrere enn alternativet uten riving. Det er også store usikkerhet knyttet til om kulturmyndighetene ved Rogaland fylkeskommune vil fremme innsigelse til reguleringsplan for Bussveien Kvadrat-Ruten, hvis planen hjemler/forutsetter rivning av Schanche-Olsen bygget. I tillegg vil dette alternativet beslaglegge store og verdifulle areal inn på eiendommene til Strandgata 5 11 og begrense fremtidige utviklingsmuligheter her. Alternativ uten riving av Schanche Olsen er vurdert til å tilfredsstille krav til trafikksikkerhet, prioritering av Bussveien, og generelt gir god trafikkavvikling i dette kryssområdet vurderes. Samlet sett vurderes en løsning uten riving av Schanche Olsen som best ift. prosjektets målsettinger, kostnadsramme og verneinteresser. Denne løsningen legges fram til 1.gangsbehandling.