SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnummer.: Arkivnummer: Saksbehandler: 13/ H10 &40 Hege Fåsen

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Arkivsaksnummer.: Arkivnummer: Saksbehandler: 13/ H10 &40 Hege Fåsen NYTT SYKEHJEM - GJENNOMGANG AV SKISSEPROSJEKT OG VALG AV MODELL RÅDMANNENS FORSLAG: 1. Alternativ A, byggetrinn 1, prosjekteres. 2. Vedtak om 88 plasser fastholdes. 3. Kun 2 etasjer i 77-bygget tas i bruk som nye sykehjemsplasser i byggetrinn Foreløpig tilskuddssøknad om 88 plasser til Husbanken opprettholdes uendret. 5. Byggherreutviklet totalentreprise velges som entreprisemodell 6. Oppdatert fremdriftsplan godkjennes. Vedlegg: Utrykt vedlegg: 1. Hovedbeskrivelse fra Arkitektgruppen 2. Tilleggsnotat datert Sak 1/13 i Utvidet byggekomite 4. Innspill fra pensjonistene i Modum Rapport Skisseprosjekt fra Arkitektgruppen Drammen AS heimen+skisseprosjekt+2013-rev.pdf Saksopplysninger: I byggekomitemøte den , sak 8/12, ble følgende vedtak fattet: Byggekomiteen vurderer et kompakt bygg med 88 plasser som det beste alternativet i første byggetrinn. Byggekomiteen ber om en byggteknisk og økonomisk vurdering av helt nytt bygg eller en kombinasjon av nybygg og rehabilitering av eksisterende bygg. For øvrig vises til tidligere vedtak. På bakgrunn av vedtakets andre punkt ble tre arkitektfirma invitert til å delta i en anbudskonkurranse om skisseprosjekt og kostnadsberegning. Arkitektgruppen Drammen AS vant denne konkurransen.

2 I møte i utvidet byggekom den , sak 1/13, ble sykehjemsprosjektets status og videre fremdrift behandlet. Arkitektgruppen AS presenterte sitt arbeid så langt og det ble vedtatt at det skulle jobbes videre med alternativ A og B. Arkitektgruppen er nå ferdig med sitt arbeid og rapporten Modumheimen, skisseprosjekt, utbygging 2013 er lagt ut på kommunens hjemmeside. Det vises til rapporten i sin helhet. Nedenfor vil enkelte hovedpunkter i rapporten bli kommentert nærmere. Kort beskrivelse av de to alternativene Alt A: Byggetrinn 1: Nybygg (72 plasser) og ombygging 77-bygget (24 plasser), totalt 96 Byggetrinn 2: Nybygg (48 plasser) Alt B: Byggetrinn 1: Nybygg (88 plasser) Byggetrinn 2: Ombygging og påbygg på 77-bygget (48 plasser) Arkitektgruppens forslag medfører at Åmot bofellesskap, med sine 10 boenheter, må rives. Beboerne i disse leilighetene vil få et annet botilbud fra kommunen. Merknader vedrørende antall plasser I sykehjemsrapporten fra 2011 ble det lagt til grunn et behov for 88 sykehjemsplasser. Dette tallet er senere vedtatt i utvidet byggekomite. Det er underveis i prosessen lagt vekt på at hovedhensikten med et nytt sykehjem vil være å øke standarden på de plassene som tilbys. I dag har kommunen 80 rom og tidligere år har det i perioder vært press på antall plasser. Slik er ikke situasjonen i dag. I alternativ A har arkitektene tegnet inn 8 ekstra plasser i nybygget på byggetrinn 1 grunnet tomtas utforming som gir en halv mørk etasje. Økningen totalt er gjort for å få fulle avdelinger med 8 rom. Den mørke siden utnyttes til tekniske rom, mens den lyse delen kan brukes til 8 beboerrom. Hvis man skal redusere antallet med 8 plasser må enten denne halve etasjen brukes til andre funksjoner, eller man må redusere toppetasjen med halve størrelsen. En annen mulighet er å beholde bygningskroppene slik de er tegnet, men at man kan la underetasjen stå uinnredet frem til man trenger å ta denne i bruk. Et alternativ kan også være å begrense ombyggingen av 77-bygget til 2 etg. i første byggetrinn. Disse alternativene er ikke kostnadsmessig vurdert i skisseprosjektet. Dersom man bygger flere plasser enn det som skal driftes fra ferdigstillelse av sykehjemmet vil dette få betydning for utbetaling av tilskudd (se nedenfor under kostnader). I byggetrinn 2 har arkitektene lagt opp til 3 etasjer av 2 avdelinger, dvs. 48 plasser og ikke 52 som det vil bli hvis man bare bygger 88 i første byggetrinn. Arkitektenes forslag innebærer at man flytter 4 rom fra byggetrinn 2 over til byggetrinn 1 samt at det totale antall rom økes fra 140 til 144. Alternativ B gir 88 plasser i første byggetrinn og 48 plasser i andre byggetrinn, totalt 136 plasser. Kostnader ved de ulike alternativene* Alt A Antall senger Sum kostnader Gj. kostnader pr plass Byggetrinn

3 Byggetrinn Totale kostnader Alt B Antall senger Sum kostnader Gj. kostnader pr plass Byggetrinn Byggetrinn Totale kostnader *Kalkyleavvik 15 %, sikkerhetsmargin 15 %. Kostnadene er inkl. mva. Det ble den sendt forhåndssøknad til Husbanken på tilskudd til 88 sykehjemsplasser. Maksimal tilskuddsutmåling i 2013 er kr ,- pr sykehjemsplass (og døgnomsorgsplass for øyeblikkelig hjelp) og kr for omsorgsboliger. Ved disse satsene vil 88 sykehjemsplasser gi ett samlet tilskudd på kr ,-. Dette beløpet går til fradrag i kostnadene angitt ovenfor. Ved tildeling av tilskudd legger Husbanken til grunn 40 % av godkjente anleggskostnader for plass. Maks tilskuddsutmåling forutsetter kostnader per enhet på maksimalt 2,8 mill per sykehjemsplass. Tilskudd fra Husbanken forutsetter drift av sykehjemsplassene fra ferdigstillelse. Plasser som ikke er i drift vil kommunen ikke få tilskudd til. Husbanken godtar ikke en lenger overgangsfase hvor ikke alle plasser er tatt i bruk som sykehjem. Ved senere søknad om tilskudd til plasser er det ingen automatikk i at tilskudd vil bli gitt i ettertid til disse plassene. Dette tilsier at det ikke bør bygges plasser uten driftsrammer eller uten at behovet er tilstede i det øyeblikket plassene ferdigstilles. Kostnadene er inkludert mva og det foreslås at refundert mva øremerkes finansiering av sykehjemmet. Søknaden kan ennå justeres vedr. antall plasser. Oversikt over kostnader* ved byggetrinn 1 Alt. A (96 plasser) trinn 1 Alt. B (88 plasser) trinn 1 Totale kostnader inkl. mva Beløp eks mva Fradrag for tlskudd Husbanken Totale kostnader *Kalkyleavvik 15 %, sikkerhetsmargin 15 %. Forbehold om tilskudd fra Husbanken. Oversikt over kostnader ved alternativ A, byggetrinn 1, ved en reduksjon fra 96 til 88 plasser Besparelse ved 8 plasser (88 tot) Redusert utb. kost alt. A trinn Byggekost eks. mva Tilskudd 88 plasser Netto Skisseprosjektet viser at det er billigere å rehabilitere eksisterende bygningsmasse enn å bygge nytt. Den økte kostnaden i alternativ A under byggetrinn 1 sammenliknet med

4 byggetrinn 2 skyldes bl.a. at de totale kostnader for utomhusanlegget og energisentralen er lagt inn i byggetrinn 1. Husbanken Den 14. mai var representanter fra prosjektgruppa og Arkitektgruppen på oppstartsmøte i Husbankens avdeling i Drammen. Husbanken kom den med skriftlig tilbakemelding etter dette møtet. De hadde enkelte kommentarer til skissene vedrørende lysforhold og mulighet for vandring og skjerming. Disse forholdene må det sees nærmere på i det videre prosjektet. I tilbakemeldingen opplyser Husbanken at kjøkkenløsningen kan aksepteres slik den er skissert. Fordeler og ulemper ved de to alternativene Alt A: Byggetrinn 1: Nybygg og ombygging av 77-bygget Byggetrinn 2: Nybygg God utnyttelse av dagens 77-bygg Arkitektonisk et godt alternativ da nybygget vil ha samme høyde som dagens bygningsmasse. Alt. B: Byggetrinn 1: Nybygg Byggetrinn 2: Ombygging og påbygg på 77-bygget Totale kostnader for byggetrinn 1 og 2 ligger lavere enn for alternativ A En utfordring vil være utnyttelse av de ledige arealene i perioden mellom de to byggetrinnene. Ved dette alternativet vil det ikke være sykehjemsdrift i 77-bygget før byggetrinn 2 Forøvrig vises det til Arkitektgruppens oppsummering av forskjellene mellom alternativ A og B, vedlegg 1, s 16 flg. Årlige driftskostnader for dagens sykehjem Fremtidige driftsrammer vil påvirkes av lånekostnadene til et slikt stort prosjekt. Modumheimen ble rapportert inn med 80 plasser i drift for 2012, som gir et KOSTRA tall på kr i korrigerte brutto driftsutgifter pr plass. Ved et nybygg vil korrigerte brutto driftsutgifter bli høyere. Med mindre enheter vil også sannsynligvis driften bli mer kostnadskrevende enn i dag, imidlertid vil et evt redusert sykefravær kunne virke positivt. Slik situasjonen ser ut nå når det gjelder behov for plasser vil en økning til drift av 96 plasser gi en dekning som er i overkant av behov for sykehjemsplasser de nærmeste årene, selv om driften ved Åmot Bofellesskap legges ned. Åmot Bofellesskap gir i dag ikke et omsorgstilbud på nivå sykehjem. Eksisterende rammer gir ikke rom for drift ut over de plasser som driftes i dag. Ulike gjennomføringsmodeller Gjennomføringsmodellene for bygge- og anleggsarbeider er mange og forskjellige. De kombineres ofte, og grensene mellom dem kan være flytende. Valg av riktig modell for

5 prosjektet er en viktig avgjørelse. Forskriften om offentlige anskaffelser tillater alle vanlige entreprisemodeller. Utførelsesentreprise: Byggherren har ansvaret for prosjektering og entreprenørenes arbeidsunderlag i form av tegninger, beskrivelser og masser. Som regel blir dette utarbeidet av arkitekt og tekniske rådgivere som kontraheres inn i prosjektet. I tillegg har byggherren ansvar for koordinering mellom de forskjellige entreprisene. Entreprenørene har ansvar for utførelse av sine egne kontraktsarbeider etter det arbeidsunderlaget som er laget. Tre vanlige modeller for utførelsesentreprise er Hovedentreprise, Delte entrepriser og Generalentreprise. Totalentreprise: I en Funksjonsbeskrevet Totalentreprise lager byggherren kun en funksjonsbeskrivelse for de viktigste forholdene ved prosjektet. På det grunnlaget utvikler hver konkurrerende entreprenør sammen med sine valgte arkitekter og rådgivere et prosjekt som tegnes ut og spesifiseres så langt at det kan prises. Om byggherren ønsker et tak på entreprisekostnaden, legger han taket inn i konkurransegrunnlaget for den Funksjonsbeskrevne entreprisen. I Den byggherreutviklete totalentreprisen gjennomføres noe prosjektering, før entreprenør får i oppdrag å videreutvikle prosjektet. Det vil si å prosjektere, beskrive, masseberegne og prise. Som regel foreligger skisser til ferdig bygg eller anlegg som grunnlag. Byggherren kan åpne for alternative forslag i tillegg til det som er beskrevet i skisseprosjektet. Samspillsentreprise: Byggherren inngår kontrakt med en såkalt samspillsgruppe der de viktigste prosjekterende og utførende deltar. Prosjektet utvikles i et samspill mellom byggherren, samspillsgruppen, brukerne og eventuelle interne faglige avdelinger. Offentlig Privat Samarbeid (OPS): Offentlig Privat Samarbeid (OPS) er en gjennomføringsmodell som i likhet med samspillsmodellen er basert på tidlig involvering av leverandørene. Basert på byggherrens behov vil et OPS-selskap i tillegg til å utføre prosjektering og bygging kunne ta ansvar for finansiering/eierskap og drift og vedlikehold i en definert periode. Fordeling av risiko: Den største forskjellen mellom modellene ligger i fordelingen av risiko mellom byggherren og entreprenør. I Utførelsesentrepriser har byggherren ansvaret for både prosjektering/arbeidsunderlag og for gråsonene mellom arbeidene til sine kontraktsfestete entreprenører. Ved Totalentreprise tar entreprenøren ansvar for videre prosjektering og gråsonene. Ved Samspillsentrepriser deler byggherren og samspillgruppen på ansvaret i prosjektets utviklingsfase, eventuelt også videre i gjennomførings- og driftsfasene (de første årene). Ved OPS tar OPS-selskapet ansvaret for drift og vedlikehold og eventuelt også finansiering. Vurdering: Begge alternativene gir et moderne sykehjem med gode kvaliteter. Alternativ B har lavest kostnad. Men det er forholdsvis små forskjeller i kostnader mellom de to alternativene ved byggetrinn 1.

6 På bakgrunn av usikkerheten rundt befolkningsfremskrivning og derigjennom usikkerheten for når behovet for fremtidige plasser slår inn legges det mest vekt på kostnadene ved byggetrinn 1. Nærmere utforming av byggetrinn 2 må vurderes på et senere tidspunkt. I arbeidsgruppen som har jobbet med prosjektet er det enighet om at alternativ A er den beste løsningen. Dette er særlig begrunnet i god utnyttelse av 77-bygget. Alternativ A er også bedre tilpasset tomten og eksisterende bygningsmasse enn alternativ B. Etter en samlet vurdering finner rådmannen at alt. A gir den beste løsningen. Antallet på 88 plasser foreslås opprettholdt da befolkningsframskrivning viser at det ikke vil være behov for ytterligere sykehjemsplasser under byggetrinn 1. For å få til antallet på 88 plasser foreslår rådmannen at kun 2 etasjer i 77-bygget tas i bruk som nye sykehjemsplasser i byggetrinn 1. Denne løsningen gir en totalkostnad som er ca kr dyrere enn alternativ B. Ved valg av entrepriseform vurderer rådmannen byggherre utviklet totalentreprise som det beste alternativet. Kommunen lyser ut rådgivningsoppdrag for detaljeringsfasen basert på en totalentreprise. Oppdraget er stort og må legges ut i TED databasen for offentlige anskaffelser. MANDAT FRAMDRIFTSPLAN Frist 1. Avklare innhold og funksjon for bygget a) Foreslå og gjennomføre befaringer b) Utrede og Befaringer gjennomført i B-sak 7/12, 8/12, 1/13 vurdere hvilke tjenestetilbud som bør lokaliseres til sykehjemmet 2. Utarbeide i skisseprosjektet romprogram 3. Utrede Foreløpig utført i skisseprosjektet framtidsretta, gode løsninger 6. Undersøke muligheter for statlig medfinansiering og mulig støtte fra ENOVA. Foreløpig tilskuddssøknad er levert inn til Husbanken. Grunnundersøkelser er gjennomført. Det legges opp til passivhusstandard og det vil bli søkt om midler fra ENOVA. 4. Annen Foreløpig utført i skisseprosjektet infrastruktur 5. Prosjektere Gjennomføre konkurranse vedr. Okt.-jan. 2013

7 sykehjemmet Videre politisk behandling rådgivningsoppdrag av nytt sykehjem Inngå avtale med rådgivningsgruppe Utarbeide tilbudsunderlag totalentreprise m/revidert kostnadsoverslag Vedtak vedr. finansiering Sak fra utvidet byggekomite skal behandles i K-styret Forutsetter budsjettavsetning til prosjektering i Anslag 5 mill.kr. Febr Aug Sept. 2014