SÆRUTSKRIFT Samlet saksframstilling

Transkript

1 Side 1 av 7 SÆRUTSKRIFT Samlet saksframstilling SAKNR STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEDATO: 33/18 Planutvalget /18 Kommunestyret Ark.: L12 Lnr.: 7373/18 Arkivsaksnr.: 18/60-18 Saksbehandler: Lars Kristian Hatterud SAMLET SAKSFREMSTILLING - DETALJREGULERINGSPLAN FOR KJOSLIA 3-2 GANGS BEHANDLING Vedlegg: 1. Plankart 1: Planbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. ROS- analyse 5. Rapport overvannshåndtering 6. Saksframlegg 1 gangs behandling SAMMENDRAG: Det er ikke varslet innsigelse fra fylkeskommune eller statlige fagmyndigheter hvis saksområde blir berørt. Detaljreguleringen for Kjoslia 3 med tilhørende planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser anbefales godkjent. SAKSOPPLYSNINGER: Planforslaget Forslag til «detaljregulering for Kjoslia 2» er mottatt fra Arkitekt MNAL Geir Østerheim på vegne av grunneiere Knut Enger Olsen og Guro Ihler (gnr. 205 bnr. 1) og Amund Nustad (gnr. 197 bnr. 1). Bakgrunn for saken og beskrivelse fremgår av saksframlegg til behandling før høring og offentlig ettersyn, se vedlegg 6.

2 Hensikt med reguleringen Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for følgende: Legge til rette for tradisjonell fritidsbebyggelse, med tilhørende infrastruktur, samt deler av ny hovedadkomst fra sør Skei til Austlid. Inntil den nye hovedadkomsten blir etablert vil dette hytteområdet få adkomst fra Liesetervegen. Forhold til overordnete planer Planforslaget er i tråd med overordnete planer. Området er i kommunedelplanen for Veslesetra perioden , vedtatt , avsatt til arealformålet framtidig fritidsbebyggelse (BFR_11). Førstegangs behandling Planforslaget ble førstegangsbehandlet av Planutvalget den sak 5/18. Planutvalget vedtok å sende planforslaget på høring og legge den ut til offentlig ettersyn. Endringer etter førstegangsbehandling Som ledd i kvalitetssikringen av planforslaget, og for å imøtekomme høringsuttalelser, er det gjort mindre endringer. De viktigste endringer etter førstegangsbehandling er: Krav til behandling av eksisterende vegetasjon er tatt i bestemmelsene pkt Pkt lagt til bestemmelse som ikke tillater ramloft på H-7-1 til H-7-4. Høringsuttalelser: Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden fra til I samme periode ble forslaget sendt regionale myndigheter, berørte grunneiere, kommunens tjenesteområder m.fl. til uttalelse. Det kom inn totalt 7 uttalelser. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor. Merknad Lillehammer region brannvesen, e-post av , sak/dok.nr. 18/60-5. Brannvesenet minner om behovet for adkomst og tilstrekkelig slokkevann. Adkomst iht. gjeldende regelverk i plan- og bygningslovgivningen pbl Slokkevann i henhold til TEK og vannforsyning til brannslokking iht. plan- og bygningslovgivningen pbl Ber også om at det monteres hydranter på strategiske plasser i hyttefeltet. Glåmhaugen hyttevel, brev datert , sak/dok.nr. 18/60-7. Hyttevelet var i utgangspunktet negativ til utbygging av Kjoslia 3. Dette området er i den opprinnelige reguleringsplanen fra 2006 regulert Kommentar Dette ivaretas gjennom prosjekteringen av VVA. Merknaden tas til etterretning. Omreguleringen av dette friluftsområdet er blitt til som en del av revisjonen av kommunedelplan

3 til friluftsområde. Det oppfattes som svært uheldig å omregulere et område så kort tid etter opprinnelig regulering, særlig når formålet endres fra friluftsområde til hyttetomter. Det bør være en høyere terskel for denne typen omregulering. for Veslesetra som ble påbegynt og vedtatt av kommunestyret i , og er slik sett avklart på overordnet plannivå. Generelt bør tomtekjøpere på Skei/Austlid ha forutsigbarhet for at nærområdet rundt tomtene forblir som opprinnelig regulert. Tomtekjøpere i Hestkjøllvegen la til grunn ved kjøpet av tomtene at de lå usjenert og uten hytter tett innpå. En usjenert beliggenhet må antas å ha påvirket prisfastsettelsen. En fortetting slik som Kjoslia 3 legger opp til må ants å kunne føre til en verdireduksjon. Ved behandling av kommunedelplanen for Veslesetra ble det fast satt 12 tomter, mens det i planforslaget er lagt inn 15 tomter. Vi oppfatter det som uheldig at kommunen går inn for en utbygging som går utover det som er forespeilet i plandokumentene for Vesleseterområdet. Det svekker legitimiteten og forutsigbarheten til denne type reguleringer. Det bør normalt ikke være anledning til å gå utover den fortetting som er forespeilet i plandokumentene. Hyttevelet mener tomter fremdeles bør legges til grunn for reguleringen. Konkret foreslås det at i tomteområdet H-7-1 til H-7-4 reguleres med 3 i stedet for 4 tomter. Dette vil gi større avstand mellom tomtene og åpnere landskap. Det foreslås at hyttene skal kunne bebygges ut med et samlet areal på 240m² detter er vesentlig mer enn den arealgrensen som er satt i bestemmelsene til reguleringsplanen for Austlid Glåmhaugen. Hyttevelet støtter reguleringsforslaget om at tomtene H-7-1 til H-7-4 får en byggegrense på 6 meter opp mot hyttene i Hestkjøllvegen. Hyttevelet mener imidlertid at disse tomtene ikke bør gis anledning til å bygge med ramloft. Karl Kleva, brev datert , sak/dok.nr. 18/60-8. Mitt innspill går ut på at trase for skiløype fikk en dårlig løsning i kommunedelplanen, med den følge at skiløypa nå enten fortsatt skal krysse den eksisterende vegen Skei-Lieshøgda i plan, eller I saksframlegget til kommunedelplanen for Veslesetra som gikk til vedtak i kommunestyret, er det utarbeidet en tabell som viser anslag antall enheter innenfor hvert utbyggingsområde. For BFR_11 som gjelder Kjoslia 3 er det et anslag på 12 tomter. Denne tabellen er tatt inn på side 51 i planbeskrivelsene til kommunedelplanen for Veslesetra. Bakgrunnen for at det er satt et anslag, er at det på delplannivå er vanskelig å si eksakt antall tomter. Men det ble foretatt en vurdering av hvor mange tomter det kunne være plass til i forhold til totalarealet av hvert utbyggingsareal. Arealbegrensningen er iht. overordna plan. På generelt grunnlag vil det være en fordel med en mer intensiv arealbruk, slik at nye tomter lokaliseres i tilknytning til områder som allerede er tatt i bruk til hytteformål. På denne måten unngår man å ta i bruk nye uberørte områder. Bestemmelsene er endret, slik at det ikke tillates ramloft på tomtene H-7-1 til H-7-4. Merknaden er i all hovedsak tatt til følge. Delplanen legger opptil at skiløypetrasen ikke skal krysse noen veger i plan. Det skal kun skje i kulvert under ny samleveg fra sør Skei. Delplanen løser dette på følgende måte:

4 legges på norsiden av denne vegen helt fra Austlid seter, krysse denne vinterbrøytede delen av «Vegen rundt vatnet»/veslesetervegen i plan og så følge denne vinterbrøytede vegen i om lag 600 meter opp til foreslått nye planfrie kryss. Det anser jeg som en dårlig løsning, sett utfra perspektivet til en skiløper. En kulvert på dette stedet vil måtte bygges bredere for å kunne ta unna bekken som renner nettopp her. Uten fagkunnskap om vann vil jeg påpeke at vi har hatt vintre med bunnfrosne bekker og kjøyving, som kan medføre tiltetning av en kulvert. Iht. utkast til detaljreguleringsplan pkt. 6.7 er en kryssing i kulvert i sørenden av feltet vurdert. Denne plassering skyldes innspill fra meg til planlegger Geir Østerheim. Dersom man velger denne løsningen vil skiløypa få en planfri løsning i forhold til både den nye vegen fra sør Skei og vegen Skei-Lieshøgda, samlet på et sted med en kulvert. Kulverten vil bli plassert langt mer nøytralt i terrenget enn foreslått av regulantene. Løsningen vil ikke fordyre, medføre færre hyttetomter eller medføre forsinkelser i reguleringsarbeidet. Løsningen vil etter min vurdering bli bedre. Statens vegvesen, brev datert sak/dok.nr. 18/59-9. Vi anbefalte ved varsel om oppstart at samlevegen prosjekteres allerede ved reguleringsplan. Det bekreftes at dette er gjort slik at vegen tilpasser seg terrenget og kan derfor bli bygget i samsvar med reguleringsplanen. Oppsittere langs Fangstvegen og Skyttervegen får ny adkomst fra Veslesetervegen, Veslesetervegen vinterstenges i krysset Lisetervegen og Veslesetervegen. All trafikk til og fra Fangstvegen, Skyttervegen og Haugavegen får adkomst via ny samleveg fra sør Skei. Det har vært befaring med konsulent, grunneier og representant fra løypekomiten på Skei. De vurderte at krysningsstedet som er vist i reguleringsplanen ville være det mest skånsomme, til tross for en del terrenginngrep. På bakgrunn av dette og sammen med de grep som gjøres utenfor planområdet, så vurderer rådmannen at det er beste løsning som er valgt. Merknaden er ikke tatt til følge. Det er planlagt gang- og sykkelveg langs samlevegen, og myke trafikanter blir godt ivaretatt med denne. Det er satt varierende grøftebredde mellom GSvegen og samlevegen. Vi har anbefalt 3 meter, men på grunn av terrengmessige forhold er den smalere langs store deler av strekningen innenfor planområdet for Kjoslia 3. Det er viktig å være oppmerksom på at dette kan gjøre vinterdriften vanskeligere. Når GS-veg legges som fortau, skal ikke fartsgrensen være høyere enn 50 km/t. Et alternativ kan være rekkverk. Det er satt rekkefølgekrav til at det skal opprettes Rekkefølgekrav til etablering av gang- og

5 utbyggingsavtaler, og i planbeskrivelsen går det fram at bygging av gang- og sykkelvegen sikres gjennom slike avtaler. Vi ber om at bygging av gang- og sykkelveg også sikres gjennom rekkefølgebestemmelsene i planen. Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert , sak/dok.nr. 18/ NVE beklager at vi ikke har rukket å se på saken innen fristen. Dersom det er forhold Gausdal kommune ønsker å avklare med NVE spesielt, kan dette ras direkte i etterkant. NVE minner om at det er kommunen som har ansvaret for at det blir tatt tilstrekkelig hensyn til flom- og skredfare i arealplaner, byggetillatelser og dispensasjoner, slik at ny utbygging blir tilstrekkelig sikker. Dette gjelder uavhengig av om NVE har gitt råd eller uttalelse til saken. Fylkesmannen i Oppland, brev datert , sak/dok.nr. 18/ Utbyggingen er i tråd med kommunedelplan for området og ivaretar fylkesmannens forventninger til utbygging av område for fritidsboliger. Fylkesmannen har derfor ingen merknader til planforslaget. Oppland fylkeskommune, brev datert , sak/dok.nr. 18/60-12 Planløsningen har «to» tun og en sammenhengende grønnsturktur som sikrer god skjerming og tilgjengelighet til ubebygde områder. Vi vurderer dette som et godt plangrep. Bestemmelsene tillater store hytter og ramloft. Arealbegrensningen er iht. overordna plan, men kan lett fremstå dominerende i landskapet om ikke terrengtilpasningen og valg av hytteløsning gjøres med henblikk på å underordne seg naturpreget. Vi råder forslagstiller til å innarbeide enda tydeligere bestemmelser knyttet til dette. Bevaring av eksisterende vegetasjon er også svært viktig for å innordne hyttene i landskapet. Bestemmelsene bør derfor suppleres med en formulering som sikrer at mest mulig vegetasjon bevares. Regional planstrategi , Mulighetenes Oppland ei grønn har bærekraftig destinasjonsutvikling som et mål. Oppland sykkelveg langs samlevegen står i bestemmelsene pkt Merknaden er tatt til følge. Merknaden er tatt til etterretning. Merknaden er tatt til orientering. Det er bestemmelser knyttet til valg av hytteløsning på bratte tomter, vi ser likevel slik som det presiseres av Fylkeskommunen og velforening at det kan bli uheldig med for eksempel ramloft på noen av tomtene. De gjøres endringer i bestemmelsene før vedtak som ikke tillater at det bygges med ramloft på H-7-1 til H Krav til behandling av eksisterende vegetasjon er tatt i bestemmelsene pkt Rådmannen er enig at det bør tilstrebes å benytte

6 fylkeskommune oppfordrer forslagstiller til å vurdere bærekraftige løsninger for oppvarming og for byggematerialer som for eksempel. Bruk av kortreiste materialer eller torvtak, trematerialer og stedegen stein i konstruksjoner. Hytteområder med høy standard, slik som dette fremstår som boligområde med utebelysning som står på også når ingen er på hytta, For å forhindre unødvendig energiforbruk og lysforurensing bør det gjennom bestemmelsene til planen stilles krav til bevegelsessensorer på all utebelysning. Kulturarv har ingen merknader til offentlig ettersyn av reguleringsplanen. bærekraftige løsninger ved utbygging. Men ser bestemmelse om bevegelsessensorer på utebelysning som vanskelig å håndheve. Vi vil løfte dette opp i kommuneplanens arealdel, og vurdere om dette bør inn som retningslinje for all framtidige utbygging i hytteområder. Merknaden er tatt til følge. Innsigelser Det er ikke varslet innsigelser til planen fra fylkeskommunen eller statlige fagmyndigheter hvis saksområde blir berørt. Kommunestyret kan dermed vedta reguleringsplanen. Lovhjemler I henhold til Plan- og bygningslovens 12-12, legges saken frem for kommunestyret til vedtak. VURDERING: Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne uttalelsene fremgår av merknadssammenstillingen over. Samlet vurdering: Planforslaget er godt bearbeidet og ivaretar nødvendige hensyn. Det foreligger interessemotsetning mellom hensynet til naboer og ønsket om utbygging. Rådmannen vektlegger forholdet til nylig vedtatt kommunedelplan, samt det generelle ønsket om å samle fritidsbebyggelse og fortette allerede utbygde områder. Interessemotsetninger som har kommet fram i plan prosessen er søkt løst ved fastsettelse av bredere byggegrenser enn normalt og bestemmelser om bla. byggehøyder/ramloft. Det er kommet merknad til plassering av kulvert, rådmannen støtter planforslagets plassering og mener at denne løsning sammen med de føringer som ligger i kommunedelplanen vil gi en god og sikker løsning for skiløypene. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler rådmannen at planforslaget detaljregulering Kjoslia 3 vedtas.

7 Rådmannen foreslår at det gjøres følgende innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens godkjennes foreliggende detaljreguleringsplan for Kjoslia 3. Planutvalget behandlet saken den sak 33/18 Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens godkjennes foreliggende detaljreguleringsplan for Kjoslia 3. Kommunestyret behandlet saken den sak 29/18 Behandling: Enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens godkjennes foreliggende detaljreguleringsplan for Kjoslia 3.