Fagnotat Saksnr.: /46

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer Til: Byrådsavdeling for byggesak og bydeler Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fagnotat Saksnr.: /46 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: EMRA Fyllingsdalen, gnr. 22, bnr. 222, Bakkane borettslag. Forslag til reguleringsendring, plannummer , 2. gangs behandling. Sammendrag SE-arkitektur AS fremmer på vegne av Eikeli Eiendom AS forslag til reguleringsendring for et ca. 8 daa stort areal i Fyllingsdalen. Arealet er lokalisert mellom Ture Nermans vei og Sælenveien. Begge disse veiene er kommunale veier med relativt beskjeden trafikkmengde. Planområdet omfatter søndre del av eiendommen til eksisterende Bakkane borettslag (rekkehusområde). Planområdet er i dag er ubebygget, og en del av grøntdraget mot Sælenvatnet. Omsøkt areal ligger innenfor nåværende byggeområde i gjeldende kommuneplan ( (2025)), men er i en større eldre reguleringsplan fra 1964 vist som grøntområde. Arealet foreslås omregulert til boligformål, for oppføring av en boligblokk på 6 et (inkl parkeringskjeller) med ca 30 leiligheter..

2 Hovedutfordringer knyttes til arealbruken, samt avvik fra kommuneplanens bestemmelser med hensyn til høy utnyttelsesgrad, byggehøyde og tilpasning til strøkskarakter. Merknadene etter høringen knytter seg til i hovedsak til for høy foreslått utnyttelse, byggehøyde og volum, atkomstvei og for stort inngrep i landskapet. Etter offentlig ettersyn har forslagsstiller foreslått å senke bygget ca halvannen meter for å unngå at byggehøyden overstiger Ture Nermannsvei. Dette er i tråd med privat merknad og uttale fra Grønn etat som påpekte utsiktspunkt. På bakgrunn av dette er også tidligere rampe mot Ture Nermans vei erstatte med en gangvei (stigning 1:12). Videre legges det lokk over hele parkeringen, for å øke egnet uteoppholdsareal. Tilkomst til planområdet er endret med en felles avkjørsel fra Sælenveien sammen med gnr 22. bnr. 885 i samsvar med ønske fra samferdsel. Etter pålegg fra fagetaten er det videre gjennomført en overordnet rasvurdering. For fullstendig oppsummering av endringer vises til vedlegg C. For øvrig har fagetaten foretatt noen mindre tilføyelser justeringer i bestemmelsene, slik det også fremgår av saken, og det er derfor satt ny revisjonsdato på bestemmelsene. Etter en totalvurdering har fagetaten valgt å anbefale en utbygging på tomten, men vil anbefale at omsøkte prosjekt reduseres noe, slik det fremgår av saken, og av forslag til vedtak. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 vedtas følgende forslag til reguleringsendring: Fyllingsdalen, gnr. 22, bnr. 222, Bakkane borettslag, plannummer slik vist på plankart sist datert med følgende endring: - bygget reduseres med 1 et og maks mønehøyde endres fra m til m. Samtidig vedtaes tilhørende bestemmelser datert/revidert med følgende endringer: endres til: I felt B1 tillates det oppført blokkbebyggelse. Felles parkeringsanlegg skal anlegges i underetasjen, jfr illustrasjon datert , og inngå i beregningsgrunlaget for % BRA endres til: Det kan tillates en utnyttelsesgrad, %-BRA, på inntil 50 % (regnet av hele tomtearealet) endres til: Mønehøyden skal ikke overstige kote 33,5 moh. Øverste etasje skal trekkes inn (min 45%). Det kan tillates at trapp og heis (m/tilhørende maskinrom) føres over tak. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Side 2 av 10

3 SAKSUTREDNING 1 Nøkkelopplysninger Bydel Fyllingsdalen Gårdsnavn (adresse i sentrum) Sælen gård Gårdsnummer/bruksnummer Gnr 22/ bnr 222 Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Byggeområdet Forslagstiller Grunneiere (sentrale) SE-arkitektur AS Eikeli Eiendom Ny plans hovedformål Bolig Planområdets areal i daa 8 daa Grad av utnytting 60 % BRA Antall nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) 30 Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Byggehøyde, utnyttelse og grønnstruktur Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) N Konsekvensutredningsplikt (j/n) N Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt (j/n) N 2 Planprosessen Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i dagspressen Fullmaktsvedtak om offentlig ettersyn er datert (vedlegg E), grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev, og saken lå ute til ettersyn fra Gjeldende planstatus og overordnete retningslinjer Figur 1 : Omsøkt planområde "grøntområde" i gjeldende reguleringsplan fra 1964 Side 3 av 10

4 I gjeldene kommuneplan er planområdet satt av som "nåværende" byggeområde. I gjeldene reguleringsplan fra 1964 er omsøkt planområde vist som grøntområde i et større boligområde. 4 Beskrivelse av planområdet med omgivelser (dagens situasjon) Det aktuelle arealet (ca. 8 daa) ligger i "vesthellingen" sør for rekkehusområdet Bakkane borettslag, mellom Ture Nermannsvei og Sælenveien. Tomten er bratt, i sør svært bratt. Høydeforskjellen mellom veiene er ca 28 m.bergen kommunes ROS kart (se fig 4) viser at deler av tomten er over 45 grader. Planområdet er skogbevokst (blandingskog av lauvtrær og furu), og utgjør del av den grønne rammen rundt Sælenvatnet. Området bærer ikke preg av å være vesentlig brukt til opphold eller lek for barn eller ungdom. Eksisterende bebyggelse rundt planområdet er i hovedsak rekkehus. Mot høydedraget ovenfor Ture Nermans vei, også lavblokker på 4 etasjer og eneboliger. Det er gode bussforbindeler i Torgny Segerstedsvei. Til Sælen barneskole er det ca. 1 km. Planområdet ligger ca. 1,5 km. fra Oasen. Figur 3: Skråfoto av planområdet fra nord 5 Planforslaget Foreslått bygg er planlagt i 6 etasjer (ikl parkeringskjeller) fordelt på ca 30 leiligheter. Foreslått bygningsvolum er foreslått brutt opp i flere moduler, jfr fig 6, men etter fagetatens mening fremgår ikke dette tydelig nok av plan og bestemmelser. Maks mønehøyde er satt på kote 36,2 m jf snitt vedlegg C. Utnyttelse for prosjektet er regnet ut til 53,7 BRA % med utgangspunkt i hele tomten, men det er i bestemmelsene foreslått maks 60 % BRA. For fullstendig oppsummering av endringer etter utleggelsen, samt snitt, illustrasjoner og tilleggsinformasjon fra tiltakshaver, se vedlegg C. Foreslått bygningsvolum vil kreve betydelig terrenginngrep og oppføring av en støttemur på ca 7 meter fra Sælenveien. Leke og uteoppholdsareal er lagt nord i planområdet mot Side 4 av 10

5 rekkehusområdet til eksisterende Bakkane borettslag. Parkeringen er tenkt løst som parkeringskjeller for bygget. Dette strekker seg også et stykke ut under uteatealene. Planforslaget tilfredsstiller gjeldende parkeringsnormer, dvs. 1,4 plasser pr. 100 kvm bruksareal (BRA). Planområdet og nabotomten (i nord) gnr/ bnr 22/884 har prosjektert felles avkjørsel fra Sælenveien. Videre er det foreslått gangveg fra nybygg og til Ture Nermansvei. Planområdet er svært bratt, Bergen Kommunes ROS kart viser at helningen på terrenget delvis er over 45 grader (se fig 4). Det er gjennomført en vurdering av stabilitetsforholdene i berggrunnen og løsmasser på eiendommen. Geologen som gjennomførte vurderingen konkluderer med: "det ventes ikke stabilitetsproblemer med berget og løsmassene ved byggeprosjektet" (vedlegg F, side 2). Figur 4: Roskart av planområdet. Rødt representerer areal med en helningsgrad >45 grader. 6 Konsekvenser av planforslaget Bygningsstruktur Kommuneplanens bestemmelser og prinsipper om fortetting i andre områder (ikke senterområder) er det et overordnet mål å tilpasse nybygg til eksisterende bebyggelsesstruktur. I disse områdene skal økning i tetthet skje innenfor de rammene som byggeskikk og strøkskarakter kan tillate. Bebyggelsen på tomten er foreslått samlet i ett bygg, med noe nedtrapping mot sør. Etter 1g behandling er det foreslått senket i terrenget for å ikke overstige høyden på Ture Nermans vei. Langs Sælenveien er det ønske om å etablere en mur på ca 7 meters høyde. Foreslått bygg med mur blir til sammen ca 23 meter høyt målt fra Sælenveien. Fagetaten vurderer at bygningsvolumet er for fremtredene sammenlignet med bebyggelsesstrukturen rundt. Beregnet ut fra TEK- forskriften i forhold til brutto byggeområdet ihht. kommuneplanens bestemmelser skal ikke TU overstige 50 % (tilsvarer ca % BRA). I følge prinsipper for fortetting skal ikke utnyttingsgraden overstige 25 % BYA. Side 5 av 10

6 Figur 5: Illustrasjon fjernvirkning Figur 6:Søkers illustrasjon av bygg og utoppholdsareal. Uteoppholdsareal/Universell utforming Egnet uteoppholdsarealet er avsatt mellom eksisterende bebyggelse og planlagt oppført bygg. Det avsatt 1492 m2 til leke og felles uteoppholdsareal (FE1) mellom eksisterende og foreslått oppført bygg. Deler av dette arealet vil ligge på taket av garasjeanlegget, men ligger mot terreng i bakkant. Med en hensiktsmessig opparbeiding vil en derfor kunne oppfylle kravene til gode uteoppholdsareal. Søker har i bestemmelsene forutsatt at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i arealene som tilrettelegges for uteopphold. Iht til kommuneplanens krav skal min 30 % av uteoppholdsarealet være universelt tilgjengelig. Fagetaten har revidert planbestemmelsene vedr dette. Trafikk- og parkeringsforhold Et framtredende trekk ved planforslaget er at deler av den planlagte bebyggelsen ligger mellom og nær opptil de kommunale veiene Ture Nermanns vei og Sælenveien. Etter at bygget nå er senket vil bebyggelsen ikke komme over Ture Nermanns vei, mens den er planlagt ca. 7 meter høyere i terrenget enn veibanen i Sælenveien. Dette vil bidra noe til å redusere nærføringsulempene til denne veien. Ved 1. gangs utleggelse ble det stilt spørsmål vedr. etablering av ny avkjørsel mot Sælenveien. Side 6 av 10

7 Side 7 av 10 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /46 Kjøreatkomsten er nå endret til felles avkjørsel med det nye boligområdet i nord, slik det også ble anbefalt av Samferdselsetaten. Dette vil gi færre avkjørsler mot Sælenveien, som er relativt smal og uten fortau, og også gi bedre stigningsforhold på egen atkomstvei. Fagetaten er derfor positiv til denne løsningen. Bygget er med hensyn til vei flyttet 11 meter fra senter veg, i samsvar med krav fra Samferdselsetaten, dog er garasjen 9 meter fra senter veg. Planen viser garasjeanlegg som følger Bergen kommunes parkeringsvedtekter for ytre by. Detaljplaner for tiltak som berører offentlig veigrunn må for øvrig forhåndsgodkjennes av veimyndighet, dette gjelder også støttemurer etc. Fagetaten har revidert bestemmelsene vedr dette. Tiltakshaver er opptatt av at det skal bli en god gangforbindelse med universell utforming, fra blokken opp mot Ture Nermans vei, hvor det er fortau og grei forbindelse mot buss, Oasen og andre servicetilbud. For å kunne oppnå dette vil fagetaten kunne akseptere at heis/heishus føres over tak. Grunnforhold, ras/flomfare Det ble i forbindelse med offentlig ettersyn i 2006 ikke satt krav om rasvurdering fra fagetatens side. Etter revisjon av kommuneplan i 2006, er det ytterligere fokus på klima, miljø og rassikring. Bergen kommune har sterkt fokus på rasfareproblematikk etter ulykkene på Hatlestad 2005 og i Ålesund Det ble derfor viktig å få kartlagt rasfare i forbindelse med terrenginngrep i bratte skråninger og terreng, selv om dette tidligere hadde vært vurdert som unødvendig. ROS kartet utarbeidet av NGU over Bergen Kommune viser at planområdet har en helningsklassifikasjon mellom 27 og 45 grader. Viser topografien i et planområdet en helningsgrad over 25 grader utløser dette kravet om en rasvurdering og event. rassikringstiltak, jf kommuneplanens bestemmelser. Det er nå gjennomført en rasvurdering, (vedlegg D), som konkluderer med at det ikke forventes problemer med berget og løsmassene ved byggeprosjektet. Den foreslåtte boligblokken vil likevel delvis ligge tungt i terrenget i bakkant, tett innunder Ture Nermans vei, og det er fra fagetatens side en forutsetning med nødvendig oppfølging av fagkyndige i forbindelse med disse arbeidene for å sikre mot mulig utglidning. Fagetaten har tatt de nevnte forholdene inn som vilkår i bestemmelsene. 7 Uttalelser og merknader innkommet ved offentlig ettersyn Etter offentlig ettersyn har det kommet inn 2 private merknader og 4 uttalelser fra høringsinstanser. (I tillegg til kommentar til enkeltmerknadene, se også fagetatens kommentarer til tema, kap 9.) Private: Steve Aalvik, Ture Nermans vei 79, datert (dok 38): Han påpeker at tomten i dag er en grønn lunge og mener dette vil bli en svært massiv bebyggelse. Bygget bør reduseres med min 1 et, dvs noenlunde i nivå med veibanen i Ture Nermans vei. Han er også bekymret for at denne veien vil bli nyttet til gjesteparkering og bil nr 2 i husholdningen. Tiltakshavers kommentar (fra dok 39): Området er en lite benyttet grønn lunge. Ved befaring i området finner vi plast og flasker (ofte knust) som tyder på at området nyttes til andre ting enn rekreasjon. Vi ønsker også å benytte oss av Ture Nermans vei, pga tilgjengelighet til fortau. Sælenveien er ikke trygg å gå på, og vi ønsker ikke de myke trafikkantene ut i Sælenveien. Utfra disse momentene blir bygget på 6 et. Vel å merke kun tilkomst til 6 et. med maks 2 enheter (ref. planbeskrivelsen ). En reduksjon i høyde og avstenging for tilkomst til Ture Nermans vei vil gi en dårlig løsning. Nævdal Bygg AS, datert (dok 37): Viser til eget prosjekt som til slutt ble akseptert med en utnyttingsgrad TU = 43%, på bakgrunn av støkets karakter, de mener dette også må gjelde for et prosjekt på nabotomten. I

8 Side 8 av 10 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /46 motsatt fall vil de ønske en revurdering av eget prosjekt. De mener også at slik bebyggelsen er godkjent, vil det ikke være plass til at nå omsøkte prosjekt kan nytte deres avkjørsel. Fagetatens kommentar: vedr avkjørsel, se kommentar til Samferdselsetaten. Offentlige: Samferdselsetaten, datert (dok 41): De kan ikke tillate plassering av bygning nærmere enn 11m fra senter veg, og viser ellers til tidligere uttale (ved oppstart), og fastholder at dette prosjektet må få felles avkjørsel til Sælenveien med naboprosjektet i nord. Fagetatens kommentar: I følge søker er det nå inngått avtale om felles avkjørsel til Sælenveien, og planforslaget er etter utleggelsen endret iht dette slik anbefalt. Boligblokken er forutsatt å komme 11m fra vegmidte, men dette er ikke angitt på plankartet. Fagetaten har justert planbestemmelsene på dette punktet. Parkeringskjelleren er imidlertid prosjektert med minsteavstand 9m fra Sælenveien, dette samsvarer omtrent med det viste byggeområdet på plankartet. Helsevernetaten, datert (dok 42): De påpeker at T-1442 " retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen" og NS 8175, kap 4 "boliger" må etterkommes. Det bør ellers tilrettelegges med sikker atkomst til området for gående og syklende, og stup og skrenter må sikres tilfredstillende slik at ras- og fallullykker forebygges. Fylkesmannen i Hordaland, datert (dok 44): De frarår omsøkte regulering, da de generelt er skeptisk til nedbygning av regulerte grøntområder. Selv om omsøkte areal har mindre verdi som leke/oppholdsareal utgjør det del av et grøntområde mellom tung bebyggelse og nordre del av Sælenvatnet. Grønn etat, datert (dok 36): De viser til tidligere uttale, om Sælenveiens funksjon som grøntkorridor og ferdselsåre for gående og syklende.videre mener de at bebyggelsen er prosjektert for nært Sælenveien (3-5m), slik at det ikke vil bli mulig å beholde et grønt belte langs veien. De mener også at prosjektet bør reduseres og flyttes mot nord hvor tomten er bredere. De påpeker også at Ture Nermans vei på dette stedet fungerer som et utsiktspunkt, og at bebyggelse høyere enn vegen må reduseres mest mulig. Ellers påpekes at all parkering bør legges i kjelleretasje, slik at dette ikke opptar verdifullt uteareal. Tiltakshavers kommentar (fra dok 39): Vi vil minne Grønn etat på at Sælenveien er en kjørevei uten fortau, og at gående og syklende dermed vil bevege seg langs en farlig veg. Dette er nettopp derfor vi ønsker å knytte prosjektet opp mot Ture Nermans vei, da dette vil beskytte de myke trafikkantene fra Sælenveien og gi dem en trygg tilkomst frem til kollektivsystem, nærmiljø osv. Tilsvarende vil vi kommentere ønsket fra Grønn etat om å fjerne den sydlige delen av prosjektet samt å flytte tiltaket mot nord. Vår begrunnelse for plasseringen har værtt med bakgrunn i uteareal. I nord er det tilkomst til eks miljø, mens i syd er området ikke brukbart til uteoppholdsareal. Ved å plassere bygning mot syd vil vi fortsatt kunne benytte areal mot nord til felles uteoppholdsareal. Til informasjon er prosjektet allerede prosjektert med parkering i kjeller etg. 8 Fagetatens vurdering Utnyttelse og bygningsstruktur Foreslått bygningsstruktur er en sammenhengende blokk, brutt opp i ulike volumer på seks etasjer, totalt 30 leiligheter. Foreslått bygningsvolum krever store terrenginngrep. Terrengforholdene og nærhet til offentlige veier gjør tomten spseielt utfordrene, og det har etter utleggelsen vært gjentatte diskusjoner mellom fagetaten og tiltakshaver om bebyggelsens

9 Side 9 av 10 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /46 omfang, uten at en har kommet frem til en felles løsning. Det kan da vises til kommuneplanens bestemmelser, samt øvrige føringer vedr stedstilpassing. Søker har ikke ønsket å redusere bygget, men har foreslått å legge det lavere i terrenget slik at maks mønehøyde nå er satt til 36,2m mot 38 m ved 1g. behandlingen. Parkeringskjelleren vil da i hovedsak bli liggende under planert terreng, og toppen av bygget vil ligge omtrent i høyde med Ture Nermans vei. Da vil utsikten fra denne veien kunne beholdes, og merknad fra nabo og grønn etat vil på dette punktet være etterkommet. Fra Sælenveien vil likevel foreslått støttemur og bygg kunne oppleves som tung og overhengende. Ut fra en vurdering av forholdende i planområdet er fagetaten likevel positiv til hovedgrepet i planforslaget, der utearealet er lagt i nordre del hvor terrengforholdene er best, og bebyggelsen er samlet i ett bygg. Dette vil gi de beste utearealene, og også gi litt rom mot rekkehusbebyggelsen i eksisterende borettslag. Vi mener også at å samle utbyggingen i ett noe større bygg også kan forsvares utfra lavblokkbebyggelsen på ryggen ovenfor Ture Nermans vei (Smiberget), som på noe avstand danner del av de bygde omgivelsene. Den sørligste del av tomten er bratt, og så smal at den tilnærmet kan ansees som ubebyggelig, denne delen ligger også nærmest Sælenvatnet, og vi ser det som viktig at det ikke gjøres inngrep her. Vi vil derfor kunne anbefale at det plasseres ett bygg sentralt i planområdet slik omsøkt, men fagetaten vurderer det foreslåtte byggevolumet til å være for stort sett i forhold til omgivelsene, selv om det vurderes opp mot den nevnte lavblokkbebyggelsen, som er på 3-4 etasjer (jfr illustrasjon fig 5). Bygget vil komme ca 16m over planert terreng, og forutsetter også en mur på 7-8 m over Sælenveien (jfr snitt vedlegg C). Vi vil derfor ikke kunne anbefale planforslaget slik det nå foreligger ( Illustrasjonene fig.5 og 6 har utelatt støttemur, og viser kun bygningskroppen). Dersom fagetaten skal kunne anbefale forslaget må blokken minimum reduseres med en etasje. Siden bygget vil bli liggende på toppen av en høy mur, bør øverste etasje gjøres inntrukket (min 45 grader), slik at fasaden (gesimsen) frem mot Sælenveien kommer ned mot 9 m. Maks mønehøyde kan da settes på kote 33,5m. Samtidig vil vi foreslå at utnyttingsgraden, % BRA, justeres ned fra de foreslåtte 60 % (jfr best.) til maks 50 %. Totalt sett vurderes planforslaget da til å være bedre tilpasset kommuneplanens bestemmelser, og bebyggelsesstrukturen i området. Estetikk og fjernvirkning Fagetaten stiller seg bak grønn etats uttalelse ved offentlig ettersyn hvor etaten understreker Sælenveiens funksjon som eksisterende og fremtidig grønnkorridor og dens verdi som ferdselsåre for gående og syklende. Grønn etat understreker hvor viktig det vil være å ivareta veiens grønne omgivelser. Bygging i denne skrenten, vil være konfliktfylt med tanke på dette. Bebyggelsen er tett og tung i landskapet, og forsterkes ytterligere av høy støttemur. Bebyggelsen vil være lite synlig fra den øvrige bebyggelsen i området, men vil oppleves som ruvende fra Sælenveien, og deler av områdene (gårdene) mot Sælenvatnet. Fagetaten vil derfor kreve at muren dempes med vegetasjon og beplantning for redusere volumet, dette vil til dels kunne opprettholde eksisterende grønnstruktur mot Sælenveien. ROS-analyser Det gjennomført en vurdering av stabilitetsforholdene, se vedlegg D. Denne vurderingen gir kun en indikasjon på masseforholdene og sprekkedannelsene i området. Fagetaten vil derfor opprettholde kravet om en ytterligere rasrapport i forbindelse med tiltak, og før en rammetillatelse blir gitt. Fagetaten har tatt dette kravet inn i bestemmelsene. Barn og unges interesser Slik planområdet fremstår i dag, er det vurdert til å ha liten verdi som leke/oppholdsareal for barn og unge. I forbindelse med trafikksikkerhet ønsker forslagsstiller å legge til rette for gjennomgang gjennom planområdet og opp mot til Ture Nermannsvei, hvor det er fortau og

10 gode bussforbindelser. Dette vil også være en naturlig skolevei og atkomst mot Oasen mv. Det legges også opptil atkomst denne veien via heis i den nye bebyggelsen, dette for å oppnå universell tilgjengelighet. Det er i bestemmelsene satt krav om at lekearealet må være opparbeidet før brukstillatelse gies, dette kravet må utvides til også å gjelde interne veier/gangveier. Fagetaten har tilføyet dette i bestemmelsene. Sør for planområdet er det ellers lokalisert sti mellom Sælenveien og Ture Nermansvei, som ev skolebarn som kommer sørfra i Sælenveien kan benytte. 9 Konklusjon Fagetaten har vært positiv til en bedre utnytting av den aktuelle eiendommen. Selv om den ikke inngår i et senterområde, har den en sentral beliggenhet i Fyllingsdalen, med god tilgang til private og offentlige servicetibud. Fagetaten har imidlertid stilt spørsmål ved foreslått utnytting. Etter en samlet vurdering fagetaten har kommet til den konklusjon at planforslaget ikke kan anbefales slik det nå foreligger. Fagetaten vil imidlertid kunne anbefale et revidert forslag. Dette i samsvar med det overstående, det vises til forslag til vedtak s. 2. Sentrale plandokumenter: A. Plankart datert , dok nr 48 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok nr 50 C. Oppsummering av endringer, tilleggsinformasjon m/snitt og illustrasjoner, dok nr 45 /Dokumentasjon datert (s. 3-5 og 8-18). D. Rasvurdering, datert , dok nr 49 E. 1g sak, fullmaktsvedtak, utleggelse til offentlig ettersyn, dok 14. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 10 av 10