INNSPILL KPA - DROTNINGSVIK for Berland Bygg

Transkript

1 INNSPILL KPA - DROTNINGSVIK for Berland Bygg Innhold INNLEDNING... 1 Bakgrunn og formål... 1 Kort om eiendommen... 1 PLANSTATUS... 3 Gjeldende vs. ny kommuneplanens arealdel... 3 Reguleringsplaner... 4 MULIG AREALBRUK... 6 KONSEPT FOR UTVIKLING AV EIENDOM... 7 OPPSUMMERING... 11

2 INNLEDNING Bakgrunn og formål På vegne av Berland bygg, ønsker Opus Bergen AS å fremme innspill til rulleringen av kommuneplanens arealdel (KPA 2016). Eiendommen det gjelder er gnr 137, bnr. 8. Området har i gjeldende KPA 2010 formål grønnstruktur. I forslag til ny KPA 2016 er deler av området endret til formål øvrig byggesone. Dette er areal som vil bli benyttet til veiformål ved bygging av nytt Sotrasamband. Resterende del av eiendommen har beholdt grøntformål. Vi ønsker med dette å fremme et ønske om å endre formål for eiendommen til ytre fortettingssone. I forbindelse med utbygging av Storasambandet vil området endre karakter. Stiavatnet vil mer eller mindre i sin helhet fylles igjen, og hele områdets egnethet som grønnstruktur i stor grad faller bort. Det er derfor ønskelig at området får byggeformål, slik at det kan videreutvikles i tråd med (f.eks.) det vår konseptet som vises i dette innspillet. Bakgrunnen for å søke om ytre fortettingssone, er nærheten til Drotningsvik senter, kollektivtransport og terrenget på eiendommen som egner seg godt til et mindre leilighetsbygg. Dette utredes grundig i det følgende. Kort om eiendommen Den aktuelle eiendommen, gnr 137/bnr 8, ligger nord for Sotraveien, rv. 555, som vist i Figur 1. Området grenser mot Drotningsvikveien, fv. 195, i nord, Stiavatnet i vest og noe boligbebyggelse i nordøst, samt skog i sør og sørøst. Eiendommen utgjør ca. 5,7 dekar. Store deler av det aktuelle området er brattlendt med vestvendt skråning mot Stiavatnet. Mesteparten av området er tresatt med uproduktiv barskog, og enkeltområder med bart fjell. Det er ingen bebyggelse innenfor det aktuelle området. Det er ingen kjente arkeologiske funn eller andre kulturminner innen det aktuelle området. Det er heller ikke registrert rødliste- eller svarteliste arter innen området som ville krevet særskilte hensyn. Befaring har vist at området, slik det fremstår i dag, er dels vanskelig tilgjengelig og brattlendt, og gjengrodd, uten spor av aktiv bruk i form av tråkk eller lignende Gnr 137/bnr 8 Figur 1: Lokalisering av aktuelle eiendommer i Drotningsvik (Kilde: Bergenskart.no). 1

3 Ortofoto fra 1951 viser at området og områdene omkring den gang var nærmest ubebygd, med mye bart fjell og noe skog. På 60- og 70-tallet tilkom det noe spredt bebyggelse nord og sør for eiendommen, men det var først fra annen halvdel av 1980-tallet at utbygging i nærområdet skjøt fart. På 1970-tallet ble nordvestre del av Stiavatnet fylt igjen og på slutten av 1980-tallet kom det til en bensinstasjon og verkstedbygning på dette arealet like nordvest for Stiavatnets nåværende utbredelse. I dag er området utviklet som boligområde med overvekt av småhusbebyggelse, samt større veisystem, senter og næringsområder i sør. Figur 2: Historiske flyfoto over området. Øverst fra vestre: 1951 og Nederst fra venstre:1980 og Bildene viser utviklingen i Drotningsvik fra ubebygd areal til dagens situasjon med bolig, senter og næringsområder. 2

4 PLANSTATUS Gjeldende vs. ny kommuneplanens arealdel I den gjeldende kommuneplanens arealdel (KPA 2010) er området vist som grøntstruktur, mens arealene rundt er dels grønnstruktur, mye bebyggelse og anlegg, samt sentrumsformål (S28) vest for Stiavatnet. Her ligger et lite kjøpesenter og bensinstasjon. Eiendommen ligger innen gul støysone både for flystøy og trafikkstøy. KPA 2010 Figur 3: Utsnitt av nettversjon KPA Bergen Eiendommen vist med rød pil. Kilde: Bergenskart.no. I forslag til ny kommuneplanens arealdel (KPA 2016) er store deler av eiendommen vist som øvrig byggesone, mens området øst på eiendommen fortsatt er vist som grønnstruktur. Hele Stiavatnet vil fylles igjen i forbindelse med reguleringsplan for sambandet Sotra-Bergen, det er dermed bare en liten flekk med grønnstruktur igjen. Eiendommen ligger også i foreslått KPA innenfor gul støysone for trafikkstøy og flystøy. KPA 2016 Figur 4: Utsnitt fra KPA 2016 forslag. Eiendommen vist med rød pil. Kilde: Bergenskart.no 3

5 Innspill KPA Drotningsvik gnr 137/bnr 8 Hensynssone «Gul flystøy» KPA 2010 vs/ KPA 2016: I KPA 2010 ligger det aktuelle området ligger helt i ytterkant av, og dels utenfor gul flystøysone, som vist i Figur 5A. I KPA 2016 ligger en langt større del av nærområdet, samt hele den aktuelle eiendommen innenfor gul støysone for flystøy. Kommunen praktiserer en føre-var holdning til eventuell framtidig flystøy fra en ny rullebane 2, jf. Prinsippsak om rullebane 2 og flystøy. Det innebærer at selv om så selv om en rullebane 2 ikke er avsatt til flyplassformål i forslag til KPA 2016, og ikke er aktuell før i 2040, fastsetter planen likevel hensynssoner basert på to rullebaner på Flesland. B KPA 2016 A KPA 2010 Figur 5: A Gul flystøysone i gjeldende KPA. B Gul støysone i forslag til ny KPA. Aktuell eiendom vist med rød pil. Kilde: Reguleringsplaner Sambandet Sotra-Bergen (ID ) For det aktuelle området, samt videre sør i øst-vestgående retning, foreligger en nyere vedtatt reguleringsplan for «Laksevåg, rv. 555, reguleringsplan for sambandet Sotra-Bergen», fra Fjell kommunegrense til Storavatnet» (ID ), vedtatt Denne overlapper i deler av den aktuelle eiendommen i vest, hvor den regulerer annen veggrunn grøntareal innenfor eiendommen. Figur 6: Utsnitt av reguleringsplan for sambandet Sotra-Bergen, vedtatt

6 Drotningsvik sør (ID ) Sørvestlige deler av det aktuelle området inngår vedtatt plan «Laksevåg, del av gnr 135, 136 og 137, Drotningsvik Sør, Planområde 1» (ID ), som trådte i kraft i Planen regulerer i hovedsak for eneboligbebyggelse med tilhørende vei og anlegg. Det aktuelle området er markert grønt og regulert som friområde «park, anlegg, turveg». Med denne reguleringen ble nordvestre deler av Stiavatnet fylt igjen. Figur 7: Omriss av plan «Laksevåg, del av gnr 135, 136 og 137, Drotningsvik Sør, Planområde 1» Figur 8: Opprinnelig plan «Laksevåg, del av gnr 135, 136 og 137, Drotningsvik Sør, Planområde 1» Drotningsvik, Olahaugen vest (ID ) Nordvest for det aktuelle området, gjelder reguleringsplan fra 1987, «Laksevåg, gnr 136, Drotningsvik, Olahaugen Vest» (ID ). Planen regulerer i hovedsak for bolig. Planomriss er vist i Figur 10, og opprinnelig plan er vis i Figur 9. Figur 9: Opprinnelig plan «Laksevåg, gnr 136, Drotningsvik, Olahaugen Vest» Figur 10: Omriss av plan "Laksevåg, gnr. 136, Drotningsvik, Olahaugen Vest" 5

7 MULIG AREALBRUK Området er i gjeldende kommuneplan (KPA 2010) vist som grøntformål. I forslag til ny kommuneplan (KPA 2016) er store deler av området som inngår i reguleringsplan for Sotrasambandet, foreslått omgjort til øvrig byggesone. En liten del øst i planområdet er behold som grønnstruktur. Vi mener det er gode argumenter for å vise hele eiendommen som utbyggingsområde, med en høyere utnyttelse enn de som er foreslått i høringsutkastet, og ønsker at området vises som ytre fortettingssone i ny KPA. Grunnen til at man mener en høyere utnyttelse er riktig, er: Nærheten til Drotningsvik senter og kollektivknutepunkt Eiendommen ligger i direkte tilknytning til eksisterende, og fremtidig, infrastruktur, nært tilknyttet Drotningsvik senter. Nærhet til senterområder tilsier at man bør kunne ha en noe høyere utnyttelse enn det som tillates i øvrig byggesone. Det er god kollektivdekning langs Sotraveien og Drotningsvikveien, og senteret har dagligvare, apotek og andre servicefunksjoner. I gjeldende KPA 2010 er Drotningsvik senter vist som sentrumsformål, S28, dette er foreslått omgjort til øvrig byggesone i KPA Det settes spørsmålstegn ved at det eksisterende og godt etablerte senteret Drotningsviken senter, er foreslått plassert i øvrig byggesone. Dette er ikke i tråd med eksisterende situasjon, og gir et feil inntrykk av området og hemmer muligheten for utvikling nær senteret. Terrenget og beliggenhet Den aktuelle eiendommen er bratt og ufremkommelig ved dagens situasjon. På grunn av terrenget mener en at enebolig eller tomannsbolig vil gi dårlig utnyttelse av tomten. Det vil også føre til større privatisering av området. Det bør tillates blokkebyggelse med mindre omfang, for å kunne utnytte terrenget og ha mulighet til å tilføre gode kvaliteter på uteareal. Med blokkbebyggelse kan man utnytte høydeforskjellen i området og bygge seg inn i terrenget. Dermed bil det en terrengtilpasset bebyggelse som ikke ruver over eksisterende bebyggelse og som ikke skjermer for sol eller utsikt for bakenforliggende boliger. Tomten ligger vestvendt, og vil ha svært gode solforhold. En anser at en reguleringsendring til ytre fortettingssone vil kunne gi en bedre utnyttelse av området i fremtiden. Støy vil være en svært aktuell problemstilling med tanke på nærhet til hovedveisystem. Ulike metoder for støyskjerming kan tas i bruk, blant annet vil man se på mulighet for skjermede og overbygde uteoppholdsareal på tak. Verdi som grønnstruktur Vi anser at eiendommen slik den fremstår i dag reelt sett er for brattlendt til å faktisk fungere som rekreasjonsområde. Befaring har heller ikke indikert noen aktiv bruk av området til rekreasjon. Ved utbygging av nytt Sotrasamband vil Stiavatnet bli kraftig redusert pga. ny rundkjøring og fyllinger, i likhet med deler av tomtens grøntareal. Områdets karakter vil endres, og verdi som grøntområde svekkes betraktelig. Nærområdet for det aktuelle området er preget av blandet skala på bebyggelse. Som naturområde vil eiendommen ha liten verdi, spesielt siden hele grøntområdet mot sør, som eiendommen henger sammen med, er vist som byggeområde i KPA I tillegg vil omkring halve tomten benyttes til veiformål i forbindelse med vedtatt reguleringsplan for Sotrasambandet (planid ). Dermed vil den resterende grønnstrukturen være svært begrenset i omfang, og ligge som en satellitt uten sammenheng med andre grøntområder. Som friluftsområde/naturområde for lek vil området ha liten verdi. Det er bratt terreng og uten tilrettelegging og støydemping (spesielt med fremtidig veisystem så nær), vil området være lite attraktivt både for barn og unges lek, og for rekreasjon for øvrig. 6

8 Kommunen påpeker at det aktuelle området er regulert til friluftsområde i gjeldende reguleringsplan fra 2005 og at det ikke skal oppføres anlegg som er til hinder for fri ferdsel og fører til inngrep i eksisterende terreng. Det er utviklet et mulig konsept for tomten. Dette vil uten tvil føre til inngrep i eksisterende terreng, men det vil fortsatt være fult mulig å sikre fri ferdsel via området. Ved å bygge ut øvre del av eiendommen kan man også tilføre kvalitet til området ved god tilrettelegging. Framkommeligheten gjennom området kan tilrettelegges for allmennheten, og området vil få bedre utearealer med støyskjerming og tilrettelegging for barn. KONSEPT FOR UTVIKLING AV EIENDOM På bakgrunn av befaring og terrengets karakter, samt informasjon om utforming av nytt Sotrasamband, er det utarbeidet en mulighetsstudie som viser mulig ny utnyttelse av området, i form av boliger. Det vises til tidligere innsendt innspill med vedlegg for ytterligere detaljer vedrørende konseptet som er utviklet. Utforming: Det utformede konseptet gir rom for 31 leiligheter på ca. 80m 2. Bygningskroppen er tenkt differensiert, noe på fem etasjer, noe på seks etasjer, med terrasser orientert mot sørvest. Dette vil gjøre at bygningen virker mindre i skala og gi gode utsikts- og solforhold. Figur 11 visualiserer mulig utforming. Lokalisering: Bygningskroppen er lokalisert midt på tomten, hvor topografien, i form av en åskam, tillater best mulig lokalisering. Bygningen er trukket lengst mulig bak mot fjellvegg og lagt høyest mulig i terrenget med tanke på å unngå store terrenginngrep og gi best mulig utsikt, uten å ta utsikt fra eksiterende bygg i bakkant av tomten (dvs. mot øst). Se illustrasjonsplan i Figur 12 og snitt i Figur 13 for detaljer. Uteoppholdsareal: Det er tenkt arealer for lek og uteopphold på bakkenivå både nord, sør og øst for bygningskroppen, som vist i illustrasjonsplan. Dette er områder som anses som best egnet til formålet, og som i størst mulig grad kan skjermes. Noe uteareal kan også legges til tak. P-areal: Parkering i kjeller som illustrert i snitt, samt noe gjesteparkering på bakkenivå i sammenheng med innkjørsel, se illustrasjonsplan. Adkomst: Adkomstvei bør komme fra fv. 195, Drotningsvikveien, i nord, som vist i illustrasjonsplan. Det er flere grunner til dette. For det første vil en ev. avkjørsel fra den nye veien, dvs. nedenifra og sørfra, vanskeliggjøres av sving og komme i konflikt med fremtidig busstopp. Dernest vurderes terrengets topografi dithen at bygget bør legges høyest mulig, for å oppnå best mulig utnyttelse av terreng, best mulig utsikts- og solforhold, og skjerming i forhold til støy. En innkjørsel fra nord gir nødvendig høyde. Støyskjerming: Støyforholdene vil bli vesentlig endret i forhold til dagens situasjon pga. utbygging av nye veisystemer. En må anta betraktelig økning av støy. Fjellveggen vil kunne ta av for en del støy. En kan og tilrettelegge ved noe overdekt uteareal, f.eks. på tak. Statens Vegvesens fremtidige utfylling, som vil gå inn på tomten, kan ev. heves for å skjerme mot veistøy, eller alternativt, kan det settes opp støyskjermer. 7

9 Figur 11: Mulig utforming av boliger (Kilde: Opus Bergen AS). 8

10 Figur 12: Illustrasjonsplan, mulig utbyggingskonsept (Kilde: Opus Bergen AS). 9

11 Figur 13: Snitt, mulig utbyggingskonsept (Kilde: Opus Bergen AS). 10

12 OPPSUMMERING Den aktuelle eiendommen er delvis vist som øvrig byggesone og delvis som grøntområde i forslag til ny KPA Det fremmes med dette innspillet ønske om at den delen av eiendommen som vises som grøntformål, skal endres til ytre fortettingssone. Det er flere grunner til at man mener at området egner seg for oppføring av blokkbebyggelse i mindre skala: - Umiddelbar nærhet til eksisterende tilbud og tjenester ved Drotningsvik senter. - Umiddelbar nærhet til godt kollektivtilbud langs Sotraveien og Drotningsvikveien. - Terrengets bratthet taler for en utnyttelse som er større enn enebolig/tomannsbolig. - Grøntområdet som er vist i forslag til KPA 2016 vil få liten verdi som både naturområde og som friluftsområde på grunn av bratt terreng, ingen tilrettelegging og begrenset utstrekning uten sammenheng med øvrige grøntområdet. - Konseptet man ønsker å utvikle på tomten vil legge bedre til rette for fri ferdsel gjennom området og sørge for opparbeiding av uteareal blant annet med skjerming for støy. Det settes i tillegg spørsmålstegn ved at det eksisterende senteret i området, Drotningsviken senter, er tatt bort som sentrumsformål, slik det ligger i gjeldende KPA. En slik formålsendring er i strid med den eksisterende situasjonen og hemmer enhver form for utvikling i området. På bakgrunn av at området i gjeldende plan er vist som sentrumsformål, og at dette er den faktiske situasjonen, mener vi at en høyere utnytting på eiendommen bør kunne tillates, og ber om at formål endres til ytre fortettingssone. Bergen Opus Bergen AS 11