Vurdering av Sande ungdomsskole og Haga barneskole, Sande

Transkript

1 Vurdering av Sande ungdomsskole og Haga barneskole, Sande Utgave: 2 Dato:

2 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Vurdering av Sande ungdomsskole og Haga barneskole, Sande Utgave/dato: 2/ Filnavn: Vurdering av Sande ungdomsskole og Haga barneskole, Sande.docx Arkiv ID Oppdrag: Tilstandsvurdering sentrumskoler, Sanden Sande Ungdomsskole Oppdragsleder: Ole Harald Neergård Avdeling: VVS Tønsberg Fag Undervisningsbygg og barnehager Skrevet av: Ole Harald Neergård Kvalitetskontroll: Trygve Svalheim

3 2 FORORD Asplan Viak har vært engasjert for å utføre en Tilstandsvurdering. Arbeidet er gjort av sivilarkitekt Kristian Asdal. Ole Harald Neergård har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Tønsberg, Ole Harald Neergård Oppdragsleder Trygve Svalheim Kvalitetssikrer

4 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 ARKITEKTFAGLIG VURDERING AV SANDE UNGDOMSSKOLE, HAGA BARNESKOLE OG HAGA BARNEHAGE Beliggenhet Innledning Ombygging, rehabilitering Alder på bygningsmassen Ungdomsskolen, status Ungdomsskolen, setningsskader Ungdomsskolen, energiattest Barneskolen, energiattest Barnehagen, status Dimensjonering av klasser og elevtall Definisjon av viktige krav til skolebygg Eksempel, Lyngdal ungdomsskole Vedlikehold Riving, miljøsanering Fundamentering av nybygg, grunnforhold Fasing av riving og nybygg Areal/kostnadsberegning, alternativ a) rehabilitering Areal/kostnadsberegning, alternativ b) nybygg Areal/kostnadsberegning, Haga barnehage Konklusjon...13

5 4 1 ARKITEKTFAGLIG VURDERING AV SANDE UNGDOMSSKOLE, HAGA BARNESKOLE OG HAGA BARNEHAGE 1.1 Beliggenhet Haga barneskole og Sande ungdomsskole er samlokalisert på en flat tomt beliggende i Skolegata nær Sande sentrum, og i samme område ligger også Haga barnehage. Like vest for skolekomplekset ligger Sandeelva med et grønt belte på hver side, og på østsiden går den Gamle Sørlandske hovedvei. Hovedadkomst til skolen og til skolens parkeringsplass skjer via Skolegata, som går parallelt med den Sørlandske Hovedvei. Illustrasjon fra offentlig kartverk. Skolene vist med grå farge midt på bildet. 1.2 Innledning For fysisk vurdering av bygningsmassen henvises til utførte tilstandsrapporter for fagområdene RIB, RIE, RIVVS, RIAKU og RIBR. I tillegg har energiattester for barne- og ungdomsskolen vært tilgjengelig, sammen med et befaringsnotat utført av Multiconsult i 2007, utført i forbindelse med setningsskader på ungdomsskolen. En kostnadsvurdering av nødvendige rehabiliteringsarbeider for å innfri TEK10-krav er en vanskelig øvelse på en så aldersmessig blandet bygningsmasse som en har i dette tilfellet. I tillegg er tilgjengelig tegningsgrunnlag begrenset til plantegninger for Sande ungdomsskole. Selv med en tilstandsvurdering helt ned på detaljnivå vil det være umulig å avdekke alle forhold som vi kunne påvirke kostnadsbildet i større eller mindre grad. Vi mener derfor at en kostnadsvurdering basert på erfaringstall (kr/m2) er den beste måten å kalkulere et rehabiliteringsprosjekt.

6 5 Den etterfølgende vurderingen er en arkitektfaglig vurdering av to scenarier for fremtidig utbygging, henholdsvis: a) rehabilitering av eksisterende bygningsmasse kombinert med nødvendig utvidelse for nye elever b) riving av eksisterende bygningsmasse og oppføring av et nytt skolebygg For å kunne ta en riktig avgjørelse ved valg av alternativ, må en ha et så riktig kostnadsbilde som mulig av begge alternativene. I tillegg er det helt nødvendig også å vurdere andre sider som vil påvirke dette valget, relatert til blant annet: Tilrettelegging for pedagogiske metoder Funksjonalitet, inkludert universell utforming Bruksmessig fleksibilitet, flerbruk Arealeffektivitet Energieffektivitet Miljøkvalitet Vi kommer nærmere inn på disse elementene i punkt Målsettingen for både alternativ a) og for alternativ b) er å tilfredsstille dagens forskriftskrav som er TEK10. Vi har valgt å forholde oss til TEK10 for at tallene fra tilstandsvurderingen skal kunne sammenlignes med denne rapporten. Imidlertid er det realistisk å anta at TEK15 vil være gjeldende før dette prosjektet er byggemeldt. Asplan Viak har gjennomført mange skoleprosjekter i senere år, og i forbindelse med dette prosjektet benyttes konkret erfaring med følgende skoleprosjekter (ferdigstillesesår i parentes): Lyngdal ungdomsskole, Lyngdal (2013) Stuenes 1-10 skole, Arendal (2015) Rygge ungdomsskole, Rygge (2016) Ombygging, rehabilitering For å definere kostnader knyttet til rehabilitering/ombygging finnes det to metoder. Den ene er ved å befare byggene, og å registrere mangler som må utbedres. Det er svært krevende å fange opp alle feil og mangler, ettersom mye kan være skjult. Metode nummer to er å benytte erfaringstall for slike kostnader. Vi har valgt å benytte begge metodene. I denne rapporten benyttes erfaringstall, mens tilstandsvurderingene for de enkelte fag inneholder estimerte beløp for rehabilitering. Det er viktig å understreke at benyttede erfaringstall omfatter tiltak for å oppgradere bygningene med en tidshorisont på ca. 20 år i forhold til bruk, og omfatter i dette notatet

7 6 ombygginger og omdisponeringer av areal. Tilstandsvurderingene fokuserer kun på å eliminere feil og mangler, mens rommenes bruk er antatt uforandret. 1.4 Alder på bygningsmassen Sande ungdomsskole ble bygget i 1963 og er senere utvidet flere ganger, med renovasjonsarbeider utført senest i Haga barneskole har bygningsmasse helt tilbake fra 1958, også den utvidet ved flere anledninger senere, som tabellen under viser. Haga barnehages historie spenner fra 1899 til 1992, altså nesten 100 år. Areal, BRA* Byggeår Gjenstående levetid** Sande ungdomsskole m2 Fløy A Fløy B Fløy C Haga barneskole m2 Bygning Bygning Bygning Bygning Bygning Bygning Bygning Bygning Haga barnehage 1 000m2 (?) Bygning Bygning Bygning Bygning Verneverdig bygg *Areal hentet fra energirapporter **Basert på en forventet levetid på 50 år for eldre bygg, 60 år for nyere bygg. En enkel aldersmessig oppdeling av byggene vil gi et naturlig skille i år Bygg oppført før dette vil ha behov for en høy grad av rehabilitering, mens bygg oppført i 1980 eller senere vil kunne forventes å ha et mindre behov. Med unntak av bygget oppført i 2013 vil alle byggene likevel kreve tiltak for å oppfylle TEK10-kravene. 1.5 Ungdomsskolen, status Informasjonen i de to etterfølgende avsnitt avdekker problemer knyttet til byggenes konstruksjon og til spesifikke deler av bygningsmassen.

8 7 En oppgradering til en nødvendig forbedring i standard vil utvilsomt beløpe seg til betydelig mer enn det beløpet som er definert i tilstandsrapportene i de enkelte fag. Vi må forutsette at det ikke er tilstrekkelig bare å legge til de manglende m², det vil være behov for også å bearbeide bygningsmassen og gjøre omdisponeringer av eksisterende areal for å oppnå et tilfredsstillende skolemiljø. I tillegg til den rene kostnadsvurderingen må man også se på de bruksmessige kvaliteter som en i dag forventer at et skolebygg skal ivareta, se punkt Ungdomsskolen, setningsskader Skolene ligger i nærheten av elva, og det er fastslått at det finnes blåleire i grunnen. Dette er et dårlig utgangspunkt for bygging med mindre det tas spesielle hensyn når fundamenteringsmetoden bestemmes. Som rapporten fra Multiconsult beskriver, ble det i 2007 avdekket problemer knyttet til setninger i grunnen. Det ble registrert både utvendige og innvendige setningsskader på bibliotekbygget og på gymsalbygget, og det antas at skadene skyldes både utilstrekkelig fundamentering og det faktum at tilbygget til gymsalen er hengt på gymsalbygget. Ettersom tilbygget har sunket raskere enn den opprinnelige delen, har disse problemene oppstått. Multiconsult anbefaler visse bygningsmessige strakstiltak kombinert med nøye overvåkning av videre skadeutvikling. Med utgangspunkt i rehabilitering av skolen vil skadene representere en kostnad i fremtiden og i tillegg være et kompliserende element i forhold til bruk. 1.7 Ungdomsskolen, energiattest Det ble i april 2015 laget EM-Teknikk/Energi AS en energiattest for ungdomsskolen med idrettshall, med energikarakter F og oppvarmingskarakter rød (høy andel el/fossil brensel) som resultat. Ettersom fløy B er bygget i 1963, er dette resultatet som forventet. Som vedlegg til energiattesten er det anbefalt en rekke tiltak for å bedre energiforbruket i bygget, både bygningsmessige, VVS- og elektrotiltak. 1.8 Barneskolen, energiattest Energiattest for barneskolen er også utferdiget i april i år. Energikarakter er E - noe bedre enn ungdomsskolen - og oppvarmingskarakter er rød (høy andel el/fossil brensel), det samme som ungdomsskolen. 1.9 Barnehagen, status Haga barnehage er en kommunal barnehage med seks avdelinger. Tre avdelinger for barn mellom 3 og 5 år, en avdeling med barn fra 2 til 5 år og to avdelinger for småbarn under tre år. Totalt antall barn varierer noe, men normalt er det i overkant av 100 barn i barnehagen. Ut fra standard arealberegninger for barnehager, forutsetter vi at den eksisterende barnehagen har et bruttoareal på ca m2.

9 8 Om det er forutsatt en økning i antallet skolebarn i området, vil det være naturlig også å anta at behovet for barnehageplasser vil øke fremover. Ingen energirapport for barnehagen har blitt gjort tilgjengelig Dimensjonering av klasser og elevtall Hva angår størrelsen på skolene foreslår vi følgende dimensjonering: Antall klassetrinn Antall paralleller Antall klasser Sande ungdomsskole Haga barneskole Dette vil gi et høyere elevtall enn det behovet som har vært signalisert, men om man reduserer hver skole med en parallell vil de ikke kunne oppfylle kommunens ønske om fremtidig kapasitet. Det er heller ikke realistisk å bygge halvparalleller. Klasserom bygges med standard størrelse og plass for 30 elever, selv om en ønsker maksimalt 25 elever per klasse i barneskolen. En kan velge å redusere klasseromsstørrelsen noe dersom en setter en absolutt grense på 25 elever. I ungdomsskolen er antallet elever til 30. Elevtall er oppgitt med 25 elever i hver klasse (elevtall for 30 elever i hver klasse i parentes): Antall elever, nå Antall elever, fremtidig kapasitet Sande ungdomsskole (540) Haga barneskole (630) For å få et riktig sammenlikningsgrunnlag vil vi bruke de samme elevtallene på rehabiliteringsprosjektet som for dimensjonering av en nybygd skole Definisjon av viktige krav til skolebygg Østfold Fylkeskommune har listet opp viktige momenter dagens skolebygg skal ivareta. Et skoleanlegget skal: 1 være egnet til virksomheten og legge til rette for skolens gjeldende pedagogiske plattform. 2 ha et godt inneklima og bidra til et godt arbeids- og læringsmiljø for alle ansatte og elever ved skolen. 3 Ha kostnadseffektive og funksjonelle løsninger for vedlikehold og drift. Arealene skal være gruppert på en måte som gjør at elever og ansatte kan forflytte seg effektivt, samt at varetransport og annen trafikk blir sikker og effektiv. 4 være universelt utformet. 5 være tilpasningsdyktig slik at det uten store endringer i bygningsmassen kan være funksjonelt i hele anleggets levetid og imøtekomme nye arbeidsmetoder, utdanningstilbud, organisasjonsformer og elevsammensetninger. 6 legge til rette for samlokalisering, sambruk og flerbruk både internt i skolen og mellom skolen og andre virksomheter. 7 bidra til en positiv stedsutvikling og legge til rette for å bedre lokalsamfunnets muligheter til kulturelle aktiviteter og opplevelser.

10 9 8 være arealeffektivt med et lavt antall m2 per elev og høy utnyttelse av arealene. 9 være energieffektivt med et lavt energiforbruk pr/m2 og driftes med en høy andel av fornybar energi. 10 ha et konsept som er kostnadseffektivt i et livsløpsperspektiv, også med tanke på virksomhetskostnader. 11 ha miljøriktige materialer og løsninger med lav miljøpåvirkning over hele livsløpet. 12 ha et positivt samspill med omgivelsene og uttrykke skolens og områdets identitet. Om en vurderer de enkelte punktene i listen over, er det åpenbart at et gammelt skolebygg i beste fall vil kunne ivareta de færreste av disse momentene, om noen. Nye pedagogiske metoder krever andre fysiske rammer enn tidligere, og nye tekniske og funksjonelle krav stiller også klare krav til et skolebygg. Videre er det åpenbart at en ad-hoc utbygging over tid normalt vil være spesielt ugunstig i forhold til funksjonalitet og arealeffektivitet Eksempel, Lyngdal ungdomsskole Nedenfor følger en analyse av tilsvarende problemstilling knyttet til Lyngdal ungdomsskole (tegnet av Asplan Viak) hvor en i tidlig fase diskuterte rehabilitering kontra nybygg. Arbeidet er utført av Øystein Mæland (dr. Ing.) og Karl Robertsen (professor i økonomi ved UiA). Mæland, som tidligere jobbet i Asplan Viak, har jobbet med flere av Asplan Viaks skoleprosjekter og vært sentral i prosesser knyttet til gjennomføringsmodeller. Den opprinnelig ungdomsskolen i Lyngdal Berge ungdomsskole, hadde et areal på m², og var oppført i 1964 og Etter flere skisseprosjekter utført av Asplan Viak i 2007 og 2008, basert på rehabilitering + tilbygg, ble det bestemt å erstatte den gamle skolen med et nybygg. I kostnadsanalysen som fulgte disse skisseprosjektene ble det definert to grader av bygningsmessige arbeider, henholdsvis lett og tung rehabilitering. Oppsettet som følger nedenfor er knyttet til vurderingen som ble gjennomført i Her er det gjort en forenkling, og ombyggingsarbeidene er definert med en fast rate på kr /m2. I dette eksempelet er det også angitt FDV-kostnader og LLC, som er livsløpskostnader. Tallene viser at det er store ekstrakostnader knyttet til livsløpet på en rehabilitert bygning, sammenliknet med et nybygg, og de viser hvordan dette påvirker LLCkostnad per elevplass.

11 Vedlikehold Manglende eller mangelfullt periodisk vedlikehold har konsekvenser og vil over lengre tid føre til behov for vesentlige investeringer. Utdrag fra innlegg i Sunnmørsposten, 25. februar 2015: Resultatet av manglende vedlikehold er et langt mer kostbart forfall. Årskostnaden for et billig skolebygg fordelt på byggets levetid kan bli både doblet og tredoblet sammenliknet med et bygg som vedlikeholdes godt.

12 11 I tillegg kommer kostnader som ikke er like lett å tallfeste, men som er langt mer alvorlige. Et dårlig arbeidsmiljø for lærere og elever kan gi helseskader. Læringsmiljøet kan dessuten bli skadelidende, og den regninga vises ikke i noe kommuneregnskap. Spesielt i forhold til alternativ a) rehabilitering bør en ta dette i betraktning. Et skolekompleks bestående av eldre bygg vil ha langt større vedlikeholdsbehov enn et nytt bygg, hvor materialer er valgt med tanke på et lavt vedlikeholdsbehov Riving, miljøsanering Ekholt ungdomsskole i Rygge hadde en kostnad på 425/m² da den ble revet tidligere i år. Overført til de to Sandeskolene som til sammen utgjør m2, vil dette utgjøre 3,67 mill.kr Fundamentering av nybygg, grunnforhold Blåleire i grunnforholdene vil fordyre kostnadene ved fundamentering fordi pæler etter all sannsynlighet vil måtte benyttes. Så lenge en ikke kjenner til nødvendig pæledybde og omfang av områder som må pæles, er det i praksis umulig å beregne en nøyaktig kostnad. Vi har imidlertid lagt inn en 50% økning av fundamenteringskostnaden, og fordelt den på halvparten av et tenkt fotavtrykk for nybygg Fasing av riving og nybygg Gjennomføring av et rehabiliteringsprosjekt blir komplisert, men må gjennomføres ved hjelp av midlertidig omplassering av elevene i en brakkeskole. Dersom nybygg velges, kan det legges opp til en todeling av utbyggingen. Da rives først en skole som da blir erstattet av en brakkeskole, og byggingen av denne skolen gjennomføres. Deretter gjøres det samme for den neste skolen.

13 Areal/kostnadsberegning, alternativ a) rehabilitering Det må understrekes at arealberegningen er utarbeidet med basis i erfaringstall, og en må anta at en grundig programmeringsprosess i samarbeid med brukere vil kunne resultere i avvik fra dette. Ratene som er benyttet for ombygging og nybygg er erfaringstall hentet fra punkt Kvadratmeterpris for nybygg er satt til kr /m², det innebærer en god standard med gode materialkvaliteter. For ombygging er det benyttet kr /m², som innebærer ombygginger og omdisponering av arealer i tillegg til rene rehabiliteringsarbeider. Antall Areal/ Areal, Kostnad, kr. elever * elev BRA Haga barneskole, eksisterende del , Haga barneskole, nybygg , SUM barneskolen Sande u-skole, eksisterende del , Sande u-skole, nybygg , SUM ungdomsskolen SUM BEGGE SKOLER Oppmåling/opptegning Komplisert fundamentering nybygg** RAMMEKOSTNAD, ALTERNATIV A) * Normert elevtall i forhold til arealbehov ved ombygging. **Beregnet at pæling fordyrer fundamentering med 50%, over en grunnflate på 1 800m2. Midlere årskostnader for FDV Areal Rate Sum Årlig FDV-kostnad, rehabilitert areal m2 750 kr Årlig FDV-kostnad, nytt areal m2 650 kr Sum årlig FDV-kostnad Etter rehabilitering vil energiforbruket kunne forventes å bli redusert med ca 30% fra dagens situasjon Areal/kostnadsberegning, alternativ b) nybygg Se kommentarer under 1.17 over. Antall Areal/ Areal, Kostnad, kr. elever elev BRA Haga barneskole, nybygg 630 (525) 10, Sande u-skole, nybygg 540 (450) 10, SUM begge skoler (975) Riving eksisterende bygningsmasse Komplisert fundamentering* RAMMEKOSTNAD, ALTERNATIV B) *Beregnet at pæling fordyrer fundamentering med 50%, over en grunnflate på 6 000m2. Areal Rate Sum Sum årlig FDV-kostnad m2 650 kr Med nybygg vil energiforbruket kunne forventes å bli redusert med ca 50% fra dagens situasjon.

14 Areal/kostnadsberegning, Haga barnehage a) rehabilitering Se kommentarer under 1.17 over. Antall barn Areal, Kostnad, kr. BRA* Haga barnehage, eksisterende del Haga barnehage, nybygg RAMMEKOSTNAD, NYBYGG *Anslått areal Midlere årskostnader for FDV Areal Rate Sum Årlig FDV-kostnad, rehabilitert areal 995 m² 750 kr Årlig FDV-kostnad, nytt areal 550 m² 600 kr Sum årlig FDV-kostnad Areal/kostnadsberegning, Haga barnehage b) nybygg Se kommentarer under 1.17 over. Antall barn Areal, Kostnad, kr. BRA* Haga barnehage, nybygg Riving eksisterende bygningsmasse RAMMEKOSTNAD, NYBYGG *Anslått areal Areal Rate Sum Sum årlig FDV-kostnad m² 600 kr Konklusjon Vår anbefaling etter denne vurderingen er å legge til side rehabiliteringsalternativet og fokusere på en nybygd skole og barnehage. Dette vil være en kostnadsmessig fordelaktig løsning, både sett i forhold til investeringskostnad og til FDV i årene fremover. I tillegg vil en slik løsning gi en langt bedre og mer funksjonell skole, og en skole som vil kunne fungere godt i de neste 20 år. Både for ansatte, elever og foreldre vil et slikt valg gi betydelige fordeler.