Høringsuttalelser til kommuneplanen fra private vedørendeforvaltningsbestemmelsene med rådmannens kommentarer

Transkript

1 Vedlegg 8 Høringsuttalelser til kommuneplanen fra private vedørendeforvaltningsbestemmelsene med rådmannens kommentarer Gbnr. 2/114, 508, Per Egeness, eier Askerveien 30 (jnr. 93): Viser til at fram til 2007 åpnet tidligere kommuneplanbestemmelser for BYA=20 % for hans eiendom, og at flere eiendommer er utbygd med i samsvar med dette. Hans eiendom er i dag definert som «homogent område» og utnyttelsesgraden er dermed U=0,15. Fylkesmannen har opphevet bygningsrådets vedtak om å tillate tomannsbolig i to etasjer og med utnyttelsesgrad 20 % BYA på hans eiendom, da dispensasjonene er for store, og at det er bedre å endre reguleringsplan. Egeness ber om endring av kommuneplanen slik at regelverket blir i samsvar med bygningsrådets vedtak i hans sak. Rådmannen foreslår ingen endringer for dette området, men opprettholder planen og kat. A. Området ved/mellom Asker terrasse og Askerveien inneholder flere ikke-registrerte kulturminner i tillegg til de SEFRAK-registrerte kulturminnene. Det vises også til merknader fra overordnede myndigheter vedr. fortetting i småhusområdene. De ønskede rammene må vurderes gjennom mer detaljert planarbeid. Det vises til at kommuneplan legger opp til kommunedelplan for Asker sentrum med nærområder, jf. avgrensning på forslag til kommuneplankart. I forbindelse med dette KDParbeidet vil rammer for det aktuelle småhusområdet bli vurdert. Gbnr. 2/509, Ingar Brauti m.fl. (jnr. 157): Fylkesmannen har opphevet kommunens vedtak om enebolig m/sekundærleilighet og 20 % BYA på deres eiendom. Viser til at tidligere kommuneplaner har angitt utnyttelse på 20 % BYA, og anser det som en inkurie at denne ikke ble videreført i kommuneplan Ønsker ikke omregulering med høy arealutnyttelse og uønsket fortetting, jf. høringsuttalelser fra Fylkesmannens og fylkeskommunens. Men ønskerat utnyttelsen for området igjen blir 20 % BYA, og slik at deres eiendom kan utbygges i tråd med deres ønsker. Rådmannen foreslår ingen endringer for dette området, men opprettholderplanen og kat. A.Området ved/mellom Asker terrasse og Askerveien inneholder flere ikke-registrerte kulturminner i tillegg til de SEFRAK-registrerte kulturminnene. Det vises også til merknader fra overordnede myndigheter vedr. fortetting i småhusområdene. De ønskede rammene må vurderes gjennom mer detaljert planarbeid. Det vises til at kommuneplan legger opp til kommunedelplan for Asker sentrum med nærområder, jf. avgrensning på forslag til kommuneplankart. I forbindelse med dette KDParbeidet vil rammer for det aktuelle småhusområdet bli vurdert. Gbnr. 39/685, Lars og Aase Houge, Askåsen 28 (jnr. 86): Kat. A innebærer at maks utnyttelse for deres eiendom vil være grunnflate maks 12.5% + 36 m2 garasje, hvilket tilsvarer 15,3 %, og videre kun én boenhet og ingen sekundærleilighet. 1

2 De ber om at kommuneplanbestemmelsene endres slik at utnyttelsen blir 20 % BYA, ogslik at det kan tillates sekundærleilighet, begge deler tilsvarende som for kat. B. Området med Houges eiendom er et flott område med spesielle kvaliteter. Området har bevaringsverdi, jf. Fortetting i eksisterende boligområder i Asker analyser og registreringer mars Rådmannen mener det er viktig å opprettholde av kat. A for dette området, og ser det ikke riktig å legge inn ønsket utnyttelse, mv. Sett i lys av bevaringsverdier må en her være varsom. Hver enkelt sak må vurderes for seg, og i forhold til vernehensyn. Forvaltningsbestemmelser, boligkart, m.m., Boxs arkitektstudio v/p.p. Furnee (jnr. 137) Boxs har i sin uttalelse inkl. vedlegg merknader til mange temaer/bestemmelser/retningslinjer. Rådmannen har nedenfor listet opp, til dels stikkordsmessig, mange av de enkelte merknadene. For detaljer og øvrige merknader og synspunkter (forutsigbarhet, saksbehandling mv.) vises til selve uttalelsen med vedlegg. Er ikke tilfreds med hvordan deres innspill til varslingen er tatt med. De forventer grundig behandling av sin høringsuttalelse Mener styring av vern overstyrer styring av vekst Anser ikke kommuneplanrulleringen som «begrenset rullering» og ønsker en juridisk uttalelse om dette, slik at ikke kommuneplanrulleringen blir «underkjent etter målgang» Viser til sine innspill om formål / bruk for enkelteiendommer, jf. egen opplisting Behov for tydelig avklaring om et forhold som er i strid med bestemmelser, men i tråd med retningslinjene kan godkjennes uten disp eller kan påregnes godkjent med disp uten reell klagemulighet for naboer Problematisk å bruke skal i en retningslinje, må bruke bør Temakart bør ikke endres/revideres fortløpende Savner retningslinjer for B1-, B2- og B3T-veier (vei- og gatenormalen) Er det behov for hjemmel for å nekte grunneier å ha 2 atkomster? Kommunens ulovlige praksis med å nekte grunneiere atkomst over annen eiendom, må enten stanses eller forankres i kommuneplanens bestemmelser Kommunens praksis med krav om at fellesatkomst skal fradeles med eget gbnr og etableres som et realsameie, må etterprøves. Dersom kommunen har hjemmel til dette, ønskes praksisen innarbeidet i arealdelen. Hva menes med «åpne boligområder»? (er benyttet i p-norm-tabellen) Arealinnspill skoleformål / Vedr skolekapasitet: mener det bør etableres skole (evt som småtrinnskole) på 70/102 «skoletomt i Dalveien»: savner redegjørelse / forslag fra rådmannen om slik etablering Boligpolitikk: For å oppnå mer heterogen boligmasse samt rimelige boliger er det behov for større fleksibilitet mht antall boenheter per tomt (uten at «getto-virkning må tillates») 2

3 Mener plankrav-bestemmelse knyttet til fortetting med KSHB (konsentrert småhusbebyggelse) er unødvendig (bedre å øke antall boenheter som kan tillates per eiendom, f.eks. v/definisjon frittliggende småhusbebyggelse) Viser til plankrav og kun 2 etasjer for kollektivnær boligfortetting og stiller spørsmål om kommunen egentlig ønsker fortetting nær kollektivknutepunkt? (Mener det er bedre med sitt forslag om boligkategori «kat. D») Ved definisjon av kollektivnærhet synes Røykenveien å være glemt. Å vurdere i forhold til topografi - ikke forutsigbart Savner klare bestemmelser / retningslinjer for planarbeid i fm nærsentre Henvisning temakart støy: behov for presisering om det menes støykart for Lden eller Lnight Avviksområde støy: savner retningslinje om hva som menes med avviksområde. Retningslinjer under punkt 17 Kollektivtraséer og 18 Sykkelveier bør endres til bestemmelse De anbefaler utdyping av bestemmelser om parkering, i retningslinjene til disse (gjelder f.eks. 0,2 gjesteplass/leilighet alle tilfeller eller kun der annet ikke er bestemt den enkelte plan) Byggegrense mot jernbanen bør endres til jernbanelovens byggegrense Mener det er benyttet flere uklare begreper knyttet til vern Bestemmelser bevaring av trær/vegetasjon, kan bety stor fare for at grunneier fjerner vegetasjon for å sikre at vegetasjon ikke er til hinder for utnyttelse av eiendom Rekkefølgekrav registrering naturmangfold hva menes med område utbyggingsformål? Gjelder bestemmelsen også byggesak? Politisk vedtatt grøntplan må foreligge, før bestemmelse om grønt i byggesonen kan gjelde Strandsonegrense grovmasket, det bør angis hvordan linjen er framkommet, f.eks. 25 m fra høyeste vannstand ved springflo Småbåthavner: Behov for retningslinjer om at omorganisering av eksisterende småbåthavner ikke omfattes av plankravet Plankrav-bestemmelse om riving kulturminne er uforutsigbar I stedet for at kommunen skal vurdere bygninger på 1950-kartet sin verdi som kulturminne, bør kommunen nå bestemme hvilke bygninger dette er og vise dem på kulturminnekart Bør tydeliggjøre at områder uten skravur på kulturminnekartet ikke er viktige kulturmiljøer Ser behov for presisering av at tilgjengelige boenheter ikke må utformes universelt Har synspunkter på bestemmelser om estetikk og mener bestemmelsene vil sementere dagens bebyggelse og hemmer utvikling. Opplever retningslinjene (til estetikkbest) som innstramming. Henvisning til fortettingsrapporten bør utgå alternativt bør fortettingsrapporten oppdateres. Gjerdebestemmelse: ser ikke behov for krav om at gjerde skal være «åpent rekkverk» Skilt- og reklameinnretninger: Henvisning i parentes til vedlegg 6 bør tas ut 3

4 Anbefaler faglig gjennomgang av bokvalitetsveilederen Har flere kommentarer til punkt om leke- og uteoppholdsarealer, bl.a. bør flermannsbolig tas inn i punkt d) med krav om 80 m2, jf. deres innspill om definisjon frittliggende småhusbebyggelse, ikke behov for å angi støynivå under Lden 55 db, de støtter at takterrasser, parkering, kjørearealer, mv. ikke medregnes i uteoppholdsarealet Er overrasket over at definisjonen for frittliggende småhus ikke inkluderer 3- og 4- mannsboliger / flerfamiliehus, mener flermannsbolig bør inngå i definisjon av frittliggende småhusbebyggelse Støtter forslaget om at frittliggende garasje kan plasseres utenfor byggegrense. Men mener «der gjeldende reguleringsplan forbyr slik plassering» må tilføyes «og slikt forbud er praktisert konsekvent i reguleringsplan. Oppfatter at utdypende, overstyrende høydebestemmelser innebærer en «nedtolkning»/pruting en innskjerping Kan ikke se behov for makshøyde i tillegg til gesimshøyde på hhv 5,0 og 5,5 m Støtter forslag om å rydde opp i uklare bestemmelser, men er skeptisk til forslaget, som de mener vil redusere tillatte høyder (f.eks. angis maks 6,5 m i stedet for 7 m). Med henvisning til pbl som en «ja-lov», hevder de at overstyrende høyder ikke vil kunne gjelde der reguleringsplan åpner for høyere høyde enn høydebestemmelsen. Dvs tolkningsdiskusjoner vil fortsette. Mener på-noe-punkt-bestemmelse favoriserer saktaksbebyggelse. Anbefaler å følge pbl sine bestemmelser om 8 m gesimshøyde og 9 m mønehøyde. Behov for å presisere at både etasjetalls- og gesimshøydebestemmelse i reguleringsplan blir overstyrt av kommuneplanens høydebestemmelser. (For øvrig tilbyr de seg å delta på workshop, for gjennomgang av kommunens 700 reguleringsplaner) Boligkartet bør vise arealer hvor mer intens fortetting kan anbefales Savner «kategori D». For urbanisering ved kollektivknutepunkter (radius 400 m fra stasjon) ønskes en kategori D, med egne fortettingsregler: o BYA økes med 5 % o Gesims- og mønehøyde iht pbl (hhv 8 og 9 m til gjennomsnittlig planert terreng) o Eksisterende tomtestruktur legges til grunn o Antall boenheter slippes fritt, men begrenses av krav til leke- og uteoppholdsareal o Minst 4 boenheter per bygg o Ingen krav om ny reguleringsplan Kategori A oppfattes som områder med spesielle begrensninger Kritisk til at eiendommer/boligrekke rundt Leikarvollen er foreslått som kat. A, til tross for nærhet til Vakås stasjon = ikke mindre endring Kategori B og C: De er kritisk til at det ikke er klart at småhusområdene i disse kategoriene kan tilrettelegges for fortetting. Mener det er spesiell påstand - at begrepet fortettingsområder har vært misforstått. Viser til at områder regulert etter 1991 er fjernet, og mener det er oppsiktsvekkende å mene at 22 år gamle planer er brukbare. Er kritiske til at fortettingsmulighet reduseres ved å ta ut områder regulert for 22 år siden. Datoen oppfattes som vilkårlig dato, og boligkartet bør vise områder i reguleringsplaner fra etter

5 Tillatt %-BYA bør løftes slik at biloppstillingsplasser kan inngå i angitt % og ikke kommer i tillegg, slik at utnyttelse f.eks. i kat. B blir BYA 25 % (i stedet for 20 % + biloppstillingsplasser på terreng) Anbefaler å fjerne setningen «Frittliggende sekundærleilighet tillates ikke.» Gesimshøydebestemmelse for frittliggende garasje er problematisk, da port ofte er plassert i gavl og at gavl ikke har gesims. Tilpasningskrav takform/takvinkel/møneretning favoriserer saltaksbebyggelse Definisjon av boligens hovedplan er uklar Retningslinje om ark, oppløft og innhugg bør bli bestemmelse, og tilføyes takoppbygg Retningslinje om tomannsbolig: minimumskrav tomt 1200 m2 bør tones ned / bli veiledende viktigere å vurdere egnethet De enkelte merknadene/innspillene er gjennomgått av rådmannen. Flere av innspillene har vært nyttige, og har medført at rådmannen foreslår endringer/tilføyelser/presiseringer i bestemmelser/retningslinjer. Dette gjelder bl.a.: Det er tilføyd presiseringer knyttet til temakartene at disse ikke er uttømmende, men viser kjent kunnskap i 2014, og at henvisning i bestemmelsene/retningslinjene til temakartene gjelder til enhver tid gjeldende situasjon Det foreslås tilføyd bestemmelse om én avkjørsel per eiendom i byggeområder. Stadfester gjeldende praksis, jf. føring i vei- og gatenormal. Det foreslås tilføyd bestemmelse om atkomst/avkjørsel til boligtomt. Stadfester kommunens gjeldendepraksis. Kollektivtraséer/busslinjer opplistet under punkt omkollektivnærhet er vurdert på nytt, og rådmannen foreslår tilføyelse av Dikemarkveien og Røykenveien (nord for Gudolf Blakstads vei). Dette da disse traséene også anses som tunge kollektivakser (minimum 6 avganger i timen i rush). Det foreslås presiseringer knyttet til rekkefølgekrav om registrering av naturmangfold, punkt 3.1 bokstav d. Presisering strandsonegrense der strandsonegrense er vist i reguleringsplan, gjelder denne foran kommuneplan =videreføring fra gjeldende kommuneplan. (For øvrig vurderes strandsonegrense vist med linje på plankartet, som det mest konkrete og forutsigbare.) Skilt og reklameinnretninger henvisning til vedlegg 6 er tatt ut Presiseringer i høydebestemmelse frittliggende garasje Presisering av definisjon av boligens hovedplan gitt i retningslinjer til kat. A, B og C For øvrig er det mange innspill som rådmannen av ulike årsaker mener ikkeskal eller bør å imøtekommes. Til dels kan dette være fordi innspillene er i strid med overordnede føringer i kommuneplanen ( ), eller går på tvers av uttalelser fra overordnede myndigheter ( ), eller det kan være fordi rådmannen ikke vurderer innspillene hensiktsmessige, osv. Rådmannen ser av ressursmessige grunner det ikke riktig å gi detaljerte kommentarer til de enkelte merknadene/innspillene/synspunktene, men nevner likevel bl.a. følgende: I retningslinjene benyttes både skal og bør. Noen ganger anses det riktig med bør, andre ganger finner rådmannen det riktig å benytte skal, dette for å gi tydelige signaler størst mulig grad av forutsigbarhet. 5

6 Eiendommen 70/102 ble omdisponert fra off.formål til boligformål ved forrige kommuneplanrullering. Dette med bakgrunn i at det ikke lenger er aktueklt å bygge en grendeskole på Bjerkås. Plankrav for fortetting med konsentrert småhusbebyggelse opprettholdes. Dette i lys av medvirkning, areal/transport, aktuelle planfaglige tema, fylkesmannens merknader, mv. Rådmannen er kjent med at det i fm noen saker/søknader er blitt fjernet vegetasjon, før søknad sendes inn. Det er nettopp dette en ønsker å unngå ved bestemmelsen som er foreslått. Områder uten skravur på kulturminnekartet inneholder også kulturminner og miljøer.når det gjelder bygninger på 1950-kartet, rekker kommunen dessverre ikke å vurdere disse kulturminnene mht kulturminneverdi. Men jf. kommuneplanens del 1 er det definert et planbehov: Plan for kulturminner og kulturmiljø i Asker, med vekt på å oppdatere kunnskap om bygninger, anlegg og miljøer frem til vår samtid. Estetiske retningslinjer harbl.a. til hensikt å ivareta tilpasning til eksisterende bebyggelse/småhusområder og terreng. Det er planlagt bearbeiding/utfylling av fortettingsrapporten. Bokvalitetsveilederen er ikke et statisk dokument og kan bli gjenstand for vurdering, men ikke i fm kommuneplanrulleringen. Definisjonen av frittliggende småhusbebyggelse er basert på kommunens mangeårige praksis, departementets reguleringsplanveileder, veileder grad av utnytting, mv. Frittliggende småhus inkluderer med dette ikke 3- og 4-mannsboliger Det er ikke hensikten at de overstyrende høydebestemmelser skal innebære en innskjerping i forhold til det som har vært hensikten med høydebestemmelsen i den enkelte reguleringsplan. (For øvrig kan nevnes at høydebestemmelsen er omarbeidet noe). Vedr mer intens fortetting : Transformasjon / høyere arealutnyttelse enn småhusfortetting er vurdert, bl.a. med utgangspunkt i merknader fra overordnede myndigheter, og det er gjort noen endringer i retningslinjene knyttet til dette temaet. Slik fortetting må imidlertid baseres på planarbeid. Datoen er nøye vurdert og basert på gjennomgang av aktuelle reguleringsplaner fra årene før og etter. Når boligkartet i forslag til ny kommuneplan ikke viderefører visning av boligområder/fortettingsområder med planer vedtatt etter , dreier dette seg om en tydeliggjøring/visualisering av bestemmelsenes innhold og dreier seg ikke om en reduksjon i fortettingsmuligheten. Biloppstillingsplasser på terreng. Kommunen ønsker, ved angivelse av grad av utnytting, å styre bygningsvolumenesomfang bebyggelsens tetthet. Kommunen ser videre grunn til å videreføre utnyttelsen slik den har vært praktisert flere år (at parkeringsplasser utover garasjeplasser ikke skal «spise av» angitt BYA). Med foreslått ordlyd vil kommunen kunne gjøre dette, samtidig som at man ikke har bestemmelser i strid med TEK. Tomtestørrelse for tomannsbolig er retningslinje, ikke bestemmelse. Egnethet er viktig å vurdere, og kan tilsi behov for større tomt. Det vises til Bærum kommune der en har økt tomtestørrelser for småhus for å demme opp for eplehagefortettingen. Forvaltningsbestemmelser, m.m., Knut Mikkel Normann Olsen (jnr. 179) Savner kommentarer til to av sine innspill i PSN sin sak 2/14. I det ene innspillet mener han at dagens 20 % BYA må økes til 25 % BYA pga at parkeringsareal skal inngå i grad av utnytting. Videre har han meninger om rammer for høyde for bebyggelse med flate tak, og 6

7 foreslår at kommunen lager egen høydebestemmelse for boliger med flate tak (tilsvarende innenfor «trekanten» til et saltak) og at maksimal gesimshøyde løftes. Det bør gis kommuneplanbestemmelsene som tillater garasjeplassering utenfor byggegrense. I det andre innspillet foreslår han retningslinjer for bruksendring av fritidsbolig til helårsbolig. Olsen mener også at rådmannen bør gjøre endringer i oppsummeringen av hans arealinnspill 33 Rustadtoppen, og ber rådmannen gå gjennom i detalj et innspill om bygging i 100 m.sonen (08/ ) for å unngå dispensasjon for å kunne bygge ut. Når det gjelder BYA og parkeringsplasser ser ikke rådmannen grunn til å løfte utnyttelsen generelt for at alt parkeringsareal skal kunne i utnyttelsen. De vises til rådmannens kommentar ovenfor, til uttalelse fra Boxs om samme tema - parkeringsareal og BYA. Rådmannen ser ikke grunn til å innta egne høydebestemmelser for bebyggelse med flate tak som foreslått, da dette ville kunne løfte boligbebyggelsens fasadehøyde med en etasje, noe som ville stor innvirkning på bebyggelsens høydevirkning, og på tilpasning til eksisterende småhusbebyggelse. Rådmannen ønsker for øvrig heller ikke å komplisere høydebestemmelsene ytterligere ved å ha ulike bestemmelser for ulik utforming av bebyggelsen. Høringsforslaget inneholder bestemmelse som åpner for at garasje under visse forutsetninger kan plasseres utenfor byggegrense mot vei. Høringsforslaget inneholder retningslinjer for bruksendring av fritidsbolig til helårsbolig. 7