Kommuneplan Høringsinnspill til begrenset høring vedrørende forvaltningsbestemmelsene med rådmannens kommentarer

Transkript

1 Vedlegg 15 i sak 14/4514 Forslag til kommuneplan Asker , endelig behandling Vedlegg 2 i sak 14/4514 Forslag til kommuneplan Asker , begrenset høring Kommuneplan Høringsinnspill til begrenset høring vedrørende forvaltningsbestemmelsene med rådmannens kommentarer 13/ Innspill fra Boxs arkitektstudio Rådmannen har i all hovedsak valgt å beholde Boxs arkitektstudios egen ordlyd under hvert punkt i oppsummeringen. Dette er vist med anførselstegn. For å få det fulle innblikk i uttalelsenes innhold henvises til den innsendte uttalelsen. 1. Man mener at pågående kommuneplanrevisjon er omfattende, og at denne ikke kan karakteriseres som mindre vesentlig/«lett rullering», jfr. vedtatt planprogram. Stiller generelt spørsmål om tilstrekkelig, reell medvirkning i kommuneplanprosessen. Begrepet «lett rullering» er ikke et juridisk begrep, og har ingenting med det juridiske begrepet «mindre vesentlig» å gjøre. Begrepet «lett rullering» fra sak om planprogrammet, må forstås i sammenheng med revisjonen av kommuneplanen i 2006/2007 da man gjennomførte en to-trinns prosess; Areal- og transportstrategien ble vedtatt i 2006, selve kommuneplanen i Kommuneplanen, med sine bestemmelser og retningslinjer, har vært gjenstand for en medvirkningsprosess langt utover det lovbestemte, jfr. Saksframleggets til saken i formannskapet 3 juni 2014 pkt. 2.4, 2.5 og 3. Formannskapet ga mulighet for ytterligere medvirkning gjennom høringsrunden sommeren Man viser til at "fortettingskartet" nå er erstattet med et "boligkartet", og at flere tidligere «fortettingsområder» er tatt ut av kartet (se egen liste i høringsinnspill). Dette vil ha store konsekvenser for den enkelte grunneier, som mister sin opplagte fortettingsmulighet på eiendommen (deling/ekstra boenhet osv). Det er riktig at "fortettingskartet" nå er gitt betegnelsen "boligkartet", da begrepet «fortettingskart» ga inntrykk av at her lå alt til rette for fortetting. Dette er imidlertid ikke nødvendigvis tilfelle. Det er reguleringsplanene som gjelder. Samtidig er en rekke tidligere «fortettingsområder», liggende i områder som er regulert etter , tatt ut av boligkartet. Det er imidlertid ikke fjernet rettigheter/bestemmelser knyttet til disseeiendommene, da reguleringsplanene naturligvis fortsatt gjelder. Eiendommene er derimot fjernet fra boligkartet for ikke å gi grunneiere forhåpninger om en fortettingsmulighet som i realiteten ikke er tilstede. Alle eiendommer, enten de ligger i boligkartet eller ikke, kan fortsatt søke om deling/fortetting på lik linje som tidligere.

2 3. Ved å unnlate "fortettingsområder" om områder som ligger i reguleringsplan vedtatt etter samt uregulerte områder, vil ikke lengre bestemmelsene til "fortettingsområdet" være gjeldene her (praksis endring). Denne endringen mener man omfatter nesten 100 områder. Oppfatter derfor ikke endringen som «mindre vesentlig». I Asker i mange generasjoner har det i kommuneplan vært stilt et formelt krav til utarbeidelse av reguleringsplan, «plankrav», forut for tomtedeling eller bygging av nye boliger i uregulerte boligområder. For områder som omfattes av reguleringsplan vedtatt etter , er det både i forrige kommuneplan, og i ny kommuneplan, reguleringsplanen som gjelder. Endringene fra forrige til ny kommuneplan innebærer m.a.o. ingen materiell endring av de juridiske utbyggingsrammer. Eiendommene er derimot fjernet fra boligkartet for ikke å gi grunneiere forhåpninger om en fortettingsmulighet som formelt ikke er tilstede. I slike områder kan man selvsagt igangsette reguleringsarbeider med henblikk på fortetting, eller man kan søke om deling/fortetting på lik linje som tidligere. 4. Man stiller en rekke konkrete spørsmål til høydebestemmelser og takformer: «Overstyring av regulert gesimshøyde i planer fra før 1991 er nå endret og konsekvens for planer hvor 2.etg. eller tilsvarende er nevnt, men: o Hva med planer som omtaler 1.etg og u.etg? o Hva om det i tillegg til etasjetall er nevnt konkret maks gesimshøyde i plan -gjelder da KP? o Hva med planer etter 1991 (som kan være 22 år gamle)? Burde ikke disse likebehandles i KP? o Hva med favorisering av saltaksbebyggelse: saltak medfører jo at man kan bygge over gesims? o Ref også vår presentasjon om 'dominerende bebyggelse med saltak i Asker' - er det takform eller andre forhold som gjør bebyggelsen dominerende med forslag til justert bestemmelse.» For planer eldre enn gjelder: o Planer som omtaler 1.etg og u.etg vil bli overstyrt. o Kommuneplanen gjelder selv om det er nevnt etasjetall og konkret maks gesimshøyde i den enkelte reguleringsplan. o Man har valgt å sette grensen for «eldre reguleringsplaner» som planer vedtatt før Dette tidspunktetble satt ved forrige revisjon av kommuneplanen På dette tidspunktet så man at endringene i Plan- og bygningsloven av 1985 var blitt godt innarbeidet i Asker kommune gjennom maler og rutiner for behandling av planer. Tidspunktet ble derfor valgt på bakgrunn av dette. o Det er ingen favorisering av saltaksbebyggelse, men en fokusering på tilpasning til eksisterende bebyggelse. o Presentasjonen som følger denne saken som elektronisk vedlegg, er tatt til orientering. Viser for øvrig til kulepunkt over.

3 5. «BYA-parkering -Asker beholder særpraksis i ft Lier, Røyken, Bærum, Oslo. Nyformulering ('ikke overbygd') kan gi rom for nye tolkninger der hvor 2 garasjeplasserløses med overbygning I eller under terreng.» Det er tillatt å bygge 2 garasjeplasser inn i hovedvolumet for boligbebyggelsen, så fremt ikke annet fremgår av reg. planen. Ekstra p-plass som skal ligge på terreng (18 m²), tillates ikke overbygget. BYA beregningen av denne P-plassen kommer i tillegg til utnyttelsesgrad for eiendommen. 6. «Komplette søknader: Minister Jan Tore Sanner har kunngjort at garasje om kort tid kan bygges uten søknad. Dette forutsetter i større grad enn nå er tilfelle at garasjeplassering må inngå i utomhusplan når boligen søkes (da kan garasje bygges uten søknad når det passer). Krav til komplett søknad i KP bør tilrettelegge for dette.» Dette er foreløpig ikke gjort gjeldene gjennom lov/forskrift. Kommuneplanen må forankres i gjeldene lovverk. Når nytt lovverk foreligger vil både planer og forvaltning følge dette. 7. «Adkomst over annen eiendom sikret med tinglyst erklæring: Asker ønsker å formalisere sin praksis som FM har nevnt 'ulovlig', ref sak 12/ side 4 nederst i brev FM datert » 18.4, Avkjørsel til eiendommer i utbyggingsområder, gir kommunen den hjemmelen Fylkesmannen etterlyser. Uttalelser fra Fylkesmannen viser at 18.4 er nødvendig (jfr. sak: 12/108246) 8. «Heterogen boligmasse: Asker utelukker andre boligformer (3-mannsbolig I 4mannsbolig) i sine definisjoner om småhusbebyggelse - ikke i tråd med SINTEF/Byggforsk sine definisjoner. o Merk: KP tilrettelegger for boligerog frittliggende boliger(ref.kp ). Mange reguleringsplaner som jo er vedtatt etter grundige prosessen definerer formål: boliger I frittliggende bebyggelse I småhusbebyggelse osv. 'Justering' av disse begrep i nye definisjoner i KP til frittliggende småhusbebyggelse representerer en innskrenkning av mulig boligtypologi innenfor småhusbebyggelse. Gjennom dette utelukker rådmannen 3- mannsbolig og 4- mannsbolig, og sementerer homogen boligmasse i Asker. Ønsker de folkevalgte dette? (se innsendt presentasjon om frittliggende.bebyggelse i sak KP).» Boxs arkitektstudio har tidligere påvist at ulike myndighetsinstanser opererer medulike begreper knyttet bl.a. til begrepet småhusbebyggelse. For Asker kommune er det viktig å operere med entydige begreper og definisjoner. Dette vil etter rådmannens skjønn redusere

4 mulighetene for misforståelse, fremme forutsigbarheten i regelverket, og som sådan gavne alle aktører som forholder seg til kommunens regler og retningslinjer. Kommunen har valgt å legge til grunn definisjonen lovgiver bruker. Frittliggende småhusbebyggelse betegnes som en- og tomannsboliger, men ikke om småhus sammenbygget i kjeder, rekkehus m.v. Konsentrert småhusbebyggelse forstås som småhus, sammenbygget i kjeder eller rekker, og med en etasjehøyde ikke over 2 etasjer. 9. «Konsentrert småhusbebyggelse - ved knutepunkter legges fortsatt ikke opp til bygging i mer enn 2 etg., i kontrast mot FMs innspill om 'bymessig utnyttelse' langs jernbanens knutepunkter (brev ). Ønsker folkevalgte dette?» Kommuneplanen legger generelt opp til en kraftig fortetting langs kollektivsystemet.over 60 % av ny boligbebyggelse kommer i gangavstand til jernbanestasjoner, 93 % av nybebyggelsen kommer i gangavstand til dagens jernbanestasjoner og busstopp. Fortetting i eksisterende småhusbebyggelse ved jernbanestasjoner er imidlertid komplisert, og berører ofte ulike interesser/parter i betydelig grad. Kommuneplanen åpner også for slik fortetting, men det forutsettes å skje gjennom en reguleringsprosess, jfr. 29.5, siste tre kulepunkter i retningslinjene. 10. «Endret definisjon for tomannsbolig - endret praksis i ft sak Bleikerhaugen 14, Syverstadkollen 38 og Vennelyveien 15 (se også vår presentasjon om tomannsboliger på Syverstadkollen) - ønsker folkevalgte praksisendring?» Det vises til nødvendigheten av klare/entydige definisjoner, jfr. rådmannens kommenter under pkt 8 over. Definisjon av frittliggende småhusbebyggelse er basert på definisjon gitt av Kommunal- og Moderniseringsdepartementet. Frittliggende småhusbebyggelse er en- og tomannsboliger, "når to bygninger med en boenhet i hver er sammenkjedet med bod, garasje og lignende, vil dette ikke bli å anse som frittliggende bebyggelse". 11. «Endret definisjon for sekundær leilighet - endret praksis i ft selvstendig enhet. 'Generasjonsdel' defineres som sek.leilighet. Og utvendig bodkrav skal inngå i maks størrelse på 80 m2 for sek.leilighet (mens garasje-/parkeringskrav IKKE inngår i arealsummeringer). Det er videre uklart for oss hvorfor sekundærleilighet ikke kan tillates å være frittliggende? - ønsker folkevalgte en praksisendring?» Også i dette tilfellet har det vært behov for mer entydige definisjoner. I bestemmelsenes kap 5, utdypende forklaringer og definisjoner, er det en detaljert beskrivelse av hva som betegnes som sekundærleilighet. Denne er blitt ytterligere presisert, for å skape bedre forutsigbarhet. 12. «Legges ikke til rette for 'urbanisering ved knutepunkter': flere enheter pr eiendom, større BYA, høyde i htpbl, beholde tomtestrukturer I infrastruktur, i kontrast mot FMs innspill om 'bymessig utnyttelse' langs jernbanens knutepunkter (brev ) I FKs innspill om høy arealutnyttelse og høy tetthet ved gode kollektivpunkter (brev ).Ønsker folkevalgte ikke at det legges til rette for enkel urbanisering uten plankrav?»

5 Det vises til Rådmannens kommentarer i punkt «Skoletomt på Bjerkås (gbnr 70/102): i KP2007 /20 riktignok gjort om til bolig. Men da tomten fortsatt er regulert til skole, så det burde være lett å føre tilbake til skole i KP, hvis kommune har behov for grendeskole, og skolekapasitet Arnestad hindrer utvikling på Bjerkås.» Behovet for skoletomt i denne delen av Asker er ivaretatt ved at det er lagt inn ny skoletomt ved Heggedal (Nyhustomta ved krysset Røykenveien/Rustadveien). Denne vil kunne avlaste både Arnestad og Heggedal skoler. Kommunen eier tomta, men en utbygging av denne skolen er først antydet i perioden , jfr, kommuneplanens del 1, kap. 8, handlingsdelen. 14. «2 - omfattende plankrav: opprettholder forhold som gjør at mange tiltak ikke kangjennomføres før etter det er utarbeidet plan.» Plankravet er i prinsippet videreført fra tidligere.plankravet sikrer politisk og allmenn medvirkning og en demokratisk prosess ved fortetting og utbygging. Plankravet bidrar også til gjennomføring av prosjekter, gjennom avsetting av atkomster/fellesarealer og gjennom muligheten for refusjon og ekspropriasjon. Plankravet sikrer også verneinteresser der det anses nødvendig. Asker kommune har praktisert plankravet på en lempelig måte, med mulighet for dispensasjoner der det er funnet forsvarlig. Det er ingen grunn til å tro at kommunen skal endre praksis på dette området. 15. «3d - ingen inngrep i terreng eller vegetasjon før tillatelse er gitt. Gjelder alle tomter! Kommune kan kreve registrering. Ingen forutsigbarhet: kommunens krav kan således komme etter innsendt søknad om rammetillatelse.» Hensynet til biologisk mangfold må gjelde for all saksbehandling,jf Naturmangfoldloven. Rådmannen mener at bestemmelsen nettopp gir god forutsigbarhet gjennom at det samme kravet gjelder alle tiltak. Vegetasjonen og terrenget i Asker er variert, og rådmannen mener derfor at det må vurderes om det er behov for registrering av for eksempel biologisk mangfold ved hvert enkelt tiltak. 16. «7 - landskap: er dette egentlig bestemmelse ('skal') eller retningslinje?» Rådmannen er enig i at dette ikke er en bestemmelse, og foreslår å endre ordlyden til «bør». 17. «8 - grøntplan skal tydeligvis ikke lenger utarbeides?» Det fremgår av kommuneplanens Del I at grøntplan skal utarbeides.

6 18. «8.1 - store trær skal bevares: det fremkommer ikke om kravet også gjelder når treet står innenfor byggeområde på en regulert tomt.» Rådmannen er enig i at denne bestemmelsen var formulert noe uklart og har foreslått en ny og tydeligere formulering. Gammel formulering: [ ]«Ved søknad iht og 20-2 skal det dokumenteres hvordan dette hensynet ivaretas.» Ny formulering: [ ] «Ved søknad iht og 20-2 skal det ved innsendelse av søknad redegjøres for hvordan store trær eller annen verdifull vegetasjon er ivaretatt.» 19. «om sykkelveier er fjernet. Hvor er rådmannens ambisjon? Kunne man f.eks. kombinere sykkelvei, eller sykkelheis slik man har i Trondheim, i planlagt busstunnel, slik den er foreslått fra Slemmestad ved Åby til Langenga for å få god sentrumsforbindelse?» Kommunens sykkelambisjoner framgår både av kommuneplanens del 1, kap. 4 om areal og transport, det framgår av del 4, kap. 4 utdypende analyse av areal og transport, samt av kommunens vedtatte sykkelstrategi. Kommuneplanens del 3, 15 om sykkelveier ligger inne som retningslinje. Denne vil bli fulgt opp gjennom reguleringsplaner. 20. «16 - fortsatt uklar om krav 0,2 til gjesteparkering er et krav som gjelder i tillegg til regulerte parkeringskrav, eller om den skal inngå i reg.parkeringskrav.» Rådmannen er enig i at formuleringene i 16, sett i kombinasjon med parkeringsnormen, kan være uklar. Kravet om 0,2 p-plass til gjesteparkering skal ligge innenfor det generelle parkeringskravet. Rådmannen foreslår derfor en omformulering av 16. Det skal samtidig påpekes atparkeringsnormen blir gjort juridisk bindene gjennom kommuneplanen. 21. «18.2d - jernbaneloven har erfaringsvis flere byggegrenser. Det er således ikke hensiktsmessig å bestemme 30m: andre grenser som jernbane i visse tilfeller godkjenner fører da til disp fra KP 18.2d Byggegrense langs jernbane vil normalt bli fastsatt gjennom reguleringsplan. I reguleringsfasen vil jernbaneverket vurdere og fastsette om man kan akseptere en annen byggegrense enn fastsatt i jernbaneloven. Dersom det gjennom regulering er fastsatt byggegrense nærmere enn 30 meter er denne gjeldene. 22. «22 - universell utforming - retningslinje uten bestemmelse kan føre til uforutsigbarhet i planprosess. Vårt innspill (tidl. 25) er ikke hørt.» Asker kommune forholder seg til teknisk forskrift, TEK 10, hva gjelder universell utforming.det er et mål å tilrettelegge for flest mulig universelt tilgjengelige boenheter. Dette vil bli avklart ved regulering.

7 23. «23 - estetikk. Vårt innspill (tidl. 26), at formulering i bestemmelse sementerer dagens bebyggelse i stedet for å tilrettelegge for god og fremtidsrettet utvikling, er ikke hørt. Rådmannen har også fjernet hans 'krav til dokumentasjon' - dette er oppsiktsvekkende, fordi vi nettopp hadde roset rådmannen for hans forslag 'krav til dokumentasjon'!» Tidligere 26"krav til dokumentasjon" blir fanget opp av byggesaksforskiften 5-4, og Rådmannen ser av den grunn ikke behov for å stille krav til dokumentasjon i kommuneplanen. 24. «24- gjerde. Hvorfor 'åpent rekkverk'? avviker fra kommunens gjerdevedtekt.» Kommuneplanens del 3, 24 om gjerde avløser tidligere gjerdevedtekt. 25. «27 - veileder bokvalitet. Den er ikke behandlet i BYR (orienteringssak). 'Skal legges til grunn' hører ikke hjemme i en retningslinje (ikke bestemmelse). Retningslinje vil føre til problematiserende saksbehandling, av en veileder som ikke er vedtatt, og som krever faglig gjennomgang.» Etter rådmannens skjønn er kommunes veileder om bokvalitet et viktig hjelpemiddel både ved prosjektering og byggesaksbehandling, og det er hensiktsmessig med en henvisning til denne fra kommuneplanen. Henvisningen skjer imidlertid gjennom en retningslinje, noe rådmannen ser som uproblematisk. 26. «28 - uteoppholdsareal. Redigeringen slik den er foreslått for bestemmelse og retningslinje kan føre til misforståelser. Privat uteplass regnes ikke i fellesarealet ved konsentrert boligbebyggelse ( 28-a), mens den medregnes for boenheter til definerte sentrumsområder?» Rådmannen er enig i at dette forholdet har vært noe uklart. Det er derfor foreslått endringer i bestemmelsen for å gjøre det mer tydelig. Ny bestemmelse lyder:. 28. Leke-, aktivitet- og uteoppholdsareal (pbl. 11-9, nr. 5) a) Ved planlegging og utbygging av nye boliger innenfor definerte sentrumsområder (stiplet, brun linje på kommuneplankartet), skal det avsettes minimum 50 m² uteoppholdsareal per boenhet. For øvrig gjelder punkt b). b) Ved planlegging og utbygging av nye boligfelt for konsentrert utbygging, skal det avsettes minimum 80 m² uteoppholdsareal per boenhet. Arealet skal være egnet til lek, opphold og aktivitet for beboerne. Minimum 25 m² av uteoppholdsarealet per boenhet skal opparbeides som nærmiljøanlegg/lekeplass. Arealet skal være fellesareal og ligge på bakkenivå. c) Der annet ikke er bestemt i gjeldende plan, skal det på eiendommer med frittliggende småhusbebyggelse avsettes egnet, privat uteoppholdsareal etter følgende norm: - Minimum 200 m² for enebolig - Minimum 150 m² per boenhet i tomannsboliger - Minimum 50 m² for sekundærleilighet i enebolig

8 Privat uteoppholdsareal skal være egnet til lek, aktivitet, opphold og rekreasjon. Uteoppholdsarealet skal ligge på terreng og skal ikke være brattere enn 1:3. Takterrasser og areal avsatt til kjøring, parkering og lignende medregnes ikke i uteoppholdsarealet. Utforming av gode uteoppholdsarealer skal ikke medføre uheldig planering/oppfylling av terreng, jf. punkt Feil! Fant ikke referansekilden.. Ved planlegging og utbygging av frittliggende småhusbebyggelse, der man bygger fire eller flere boenheter skal det avsettes og opparbeides felles lekeareal på bakkenivå, med minimum 25 m² per boenhet. Alt leke-, aktivitet- og uteoppholdsareal jf. punktene a-c ovenfor, skal ha støynivå under L den 55dB. 27. « definisjoner - se ovenfor (tomannsbolig, frittliggende småhusbebyggelse, sekundær leilighet).» Rådmannen viser til sin kommentar punkt 10 og 11 ovenfor. 28. « plassering av garasje utenfor byggegrense tillates 'med mindre reg.plan forbyr slik plassering'. Hva defineres som forbud i plan om slik plassering: skal det være en reg.bestemmelse som forbyr dette, eller vises forbudet gjennom garasjesymbol på plankartet?» Bestemmelsen er inntatt for å gjøre Asker kommunes praksis om å godkjenne garasjer utenfor byggegrense "lovlig" uten å være avhengig av dispensasjon. Dette såfremt det det ikke eksplisitt fremkommer av bestemmelser og kart at garasjer ikke tillates plassert utenfor byggegrense mot vei. 29. «29.5/6 - høyder. KP overstyrer reg.bestemmelser for høyder for planer eldre enn1991. Grei avklaring at KPbestemmelse er utformet at 'den ikke innskrenkerrettigheter i den enkelte plan med hensyn til høyde'. Som nevnt ovenfor erbestemmelsen ikke fri for tolkningsmuligheter. Dessuten opprettholdes problemstillingrundt tolkning for alle områder A (tidl.homogene områder), og planer vedtatt etterjanuar 1991.» Rådmannen tar innspillet til etterretning. 30. «29.5/6 - høyde garasje. Rådmannen har nå endret krav til gesimshøyde for garasje. På portsiden er det maks 2,8m. Bestemmelse favoriserer garasje med saltak - port er vanligvis i gavl - uproblematisk. Straks en velger flat taksgarasje (som jo er lav slik bestemmelse ønsker) blir man straffet hvis man ønsker 3m gesimshøyde ved port for å kunne henge opp takboks.» Det anses ikke som problematisk å komme inn i en garasje med bil + takboks i en garasje med flatt tak som har gesims på 2.8 meter. I de enkelte tilfeller hvor tiltakshaver er avhengig av høyere garasje, må dette vurderes konkret i den enkelte sak (dispensasjon).

9 31. «29.5/6 - retningslinje om tomannsboliger på tomter over 1200m² bør oppgraderes til bestemmelse for å unngå mange (standard) dispensasjonssaker» Rådmannen er ikke enig i at denne retningslinjen bør omgjøres til en bestemmelse. Alle tomter på 1200 m² egner seg, av ulike årsaker, ikke nødvendigvis for tomannsboliger. Det er ikke ønskelig å åpne opp for tomannsboliger på alle eiendommer over 1200m², det må gjøres en konkret vurdering om eiendommens egnethet. 32. «29.5/6 - retningslinje om ark osv innenfor 1/3 del av fasadens lengde bør oppgraderes til bestemmelse - for å unngå mange (standard) dispensasjonssaker. - For å unngå favorisering av saltak bør 'takoppbygg' medtas i rekke med 'ark, oppløft eller innhugg i takflaten'. Med dette vil alle konstruksjoner som bygges på hovedtak være ivaretatt i en robust bestemmelse. - Presisering 'Ark, takoppbygg og oppløft skal ligge inne på takflaten, ev. kan de ha front i flukt med hovedvolumetsveggliv, men de skal ikke stikke lenger ut enn hovedvolumetsveggliv. Dette gjelder også balkonger, rekkverk eller tilsvarende konstruksjoner som knyttes til loftsutbygget. Med innhugg i takflaten menes hull inne på takflaten.' kan opprettholdes som retningslinje.» Det kan være ulike situasjoner, bl.a. i forhold til naboskap, i forhold til arkitektur etc, der det ikke er ønskelig å åpne opp for ark innenfor 1/3 del av fasadens lengde. Dette bør være en konkret vurdering i hver enkelt sak. - Dette er ingen favorisering av saltak, men en fokusering på tilpasning til eksisterende bebyggelse. Det er etter rådmannens vurdering en stor visuell forskjell på et takoppbygg på et hus med flatt tak, sammenlignet med for eksempel en ark på et saltakshus. - Presisering av ark, oppløft er gjort i veilederen Grad av utnytting, og det er ikke behov for ytterligere presisering i kommuneplanen. 33. Innspill vedr. arealbruken av Blakstadmarka 26, Langenga og Plommedalsveien Boxs arkitekter ber om at antall boenheter i Blakstadmarka 26 avspeiler potensialet i reguleringsplanen, dvs 4000 m2 BRA uten parkering medregnet. Blakstadmarka 26 er vist som boligfelt BL4 i kommuneplanen. I boligbyggeprogrammet er feltet antatt utbygget i perioden , med ca. 30 boliger. Blakstadmarka 26 er i dag et bebygget næringsområde. Regulert utnyttelse er basert på at området utbygges med næringsbebyggelse. Denne utnyttelsen kan ikke uten videre overføres til et annet arealformål. Boliger krever helt andre miljøkvaliteter, solforhold og utearealer enn næring. Boligbyggeprogrammet i kommuneplanen er ikke juridisk/politisk bindene. Det stipulerte boligtall er basert på ordinære familieboliger, i størrelsesorden m2. Rådmannen har derforantydet at en annen boligtype/leilighetsstørrelse kan gi grunnlag for flere boliger i feltet. Dette forutsettes nærmere avklart gjennom den allerede igangsatte reguleringsprosess.

10 Boxs arkitekter påpeker at eget forslag til utbygging av Langenga, gbnr. 55/323, med næring/boliger, idrett og en sykkelbro mellom Øvre og Nedre Bleiker, ikke er medtatt i kommuneplanen. I plan, samferdsel, næringsutvalgets møte ble høringsinnspillene til kommuneplanen vedrørende bruk av arealer og kommentarer til forvaltningsbestemmelsene lagt fram i et eget notat. Innspillet fra Boxs arkitekter ble også presentert her. Innspillet ble imidlertid ikke medtatt videre da grunneier ikke ønsket så, og fremmet sitt eget planforslag for eiendommen. Grunneiers forslag ble deretter inntatt i kommeplanen som felt BO11. Boxs arkitekter er ikke enig i at Plommedalsveien, gbnr. 64/47, ligger perifert i forhold til kollektivtrasé. Avstand til buss er mindre enn 400 m og Vollen er definert som kollektivknutepunkt. Forslaget, med veitunell løser atkomstproblematikken til Plommedalsveien/Skogveien. Rådmannen kommenterte dette utbyggingsforslaget slik ved 1. gangsbehandling av kommuneplanen: Belastningen på Slemmestadveien, arealstrategien og behovet for å bevare mer av grøntstrukturen i Vollen gjør at rådmannen ikke kan anbefale dette området omdisponert til boligformål. Ved 2. gangsbehandling kommenterte rådmannen slik: Innspillet ble ikke medtatt i høringsforslaget. Kommunens holdning til «perifere» LNF-områder står fast når det gjelder ny boligbygging i disse områdene. Rådmannen kan supplere dette som følger: Plommedalsveien kan neppe sies å ligge veldig knutepunktnært, 350 fra busstopp, 850 fra Vollen handelssted og 1,1 km fra båtforbindelse. Skolekapasiteten i området er ikke tilfredsstillende. En eventuell utbygging vil, pga av komplisert atkomst, etter alt å dømme bli kostbar. 13/ Boxs arkitektstudio på vegne av 7 arkitektbedrifter 34. Det henvises til dagens kommuneplan og understrekes at forvaltningsbestemmelsene har medført mye arbeid og uforutsigbarhet (både i homogene og fortettingsområder) vedr. tolking av tilpasning, høyder, byggegrenser, boligtyper og forholdet mellom kommuneplan og reguleringsplan. Bransjen erkjenner derfor behovet for rullering av forvaltningsbestemmelsene. Målet må være: å sikre forutsigbarhet, å sikre et hensiktsmessig kommunalt styringsverktøy. Savner generelt en debatt om hva er det grønne Asker, og hvordan legge til rette for en mer variert boligstruktur. Rådmannen deler arkitektbedriftenes syn. Intensjonen med revisjon av forvaltningsbestemmelsene er nettopp å sikre bedre forutsigbarhet for alle parter, og mer konsistente bestemmelser som gir bedre styringsmuligheter. For øvrig vil «det grønne Asker» få en nærmere avklaring gjennom den bebudete grøntplanen, og boligstrukturen vil bli debattert gjennom den boligpolitiske strategi som skal utarbeides.

11 35. «Kritiske til at "fortettingsområder" / "kat. B" områder fjernes i rulleringen. Dette er ingen mindre endring for berørte grunneiere. For eiendommer med reguleringsplan fra etter "gjelder" ikke lengre retningslinjene for fortetting utover gjeldene plan.» Dette er kommentert under punkt 2 og Bestemmelsene er altfor omfattende og «slik de nå foreligger vil samlet sett føre til økt ressursbruk på grunn av : o Omfattende plankrav som følge av mange ulike bestemmelser. o Vernehensyn overstyrer veksthensyn o Detaljstyring, som nettopp stridermot gjeldene praksis o Detaljstyring, som gir naboer mulighet til å pirke i mange tema og presiseringer o Detaljstyring, som fratar PBA og politikerne å utøve skjønn i både saksbehandling og i klagebehandling. o Detaljstyring gir kun forutsigbarhet for alle A4-løsninger. Alle andre løsninger som kanskje representerer utvikling, fremtid FutureBuilt, nye byggemetoder, vanskelige tomter ift adkomst, uteopphold osv, samt ønske om mer heterogen bebyggelse vil oppleve at detaljene det styres etter ikke ivaretar disse løsningene o Detaljstyringen vil således føre til økt behov for dispensasjoner, fordi man ofte vil møte behovet for å tilpasse seg allikevel til realiteter på en eiendom. Dette igjen vil kunne føre til forskjellsbehandling, favorisere A4-løsninger o Detaljstyringen gir merarbeid for brukere som synes å være i strid med rikspolitiske signaler om forenkling av byggesaker.» Rådmannen mener plankravene ivaretar viktige interesser, naboskap, og potensielt komplekse forhold slik det også er poengtert i merknaden over. Det er imidlertid mulig å søke om dispensasjon, men rådmannen mener dette må vurderes i den enkelte sak. Rådmannen mener det er rom for ulike løsninger innenfor forslag til bestemmelser med hensyn til uttrykk og løsninger. Det er imidlertid fokusert på tilpasning til eksisterende situasjon. Løsninger som går ut over det gjeldende regulering/kommuneplanen åpner for, må vurderes gjennom en planprosess. Rådmannen mener bestemmelsene nettopp fremmer likebehandling og forutsigbarhet, og at bestemmelsene ikke er konstruert for å utelukke mulige løsninger. Rådmannen ser at bestemmelseneer et omfattende dokument. Bestemmelsene har imidlertid blitt til etter en omfattende prosess for å sikre at alle interesser er ivaretatt i henhold til lovverket. I tillegg er det krav om at alle vedtekter avvikles i ny plan- og bygningslov. Dette medfører at bestemmelsene nå inneholder parkeringsnorm, skiltvedtekter og gjerdevedtektene som avvikles i sin opprinnelige form. Bestemmelsene blir dermed mer omfattende enn tidligere, fordelen er at alt er å finne samme sted. Med hensyn til forenkling av byggesaker er dette noe det jobbes kontinuerlig med. Dette vil også være et tema i perioden frem til neste kommuneplanrullering. For sammenligningens skyld skal nevnes at Oslo kommune har utarbeidet et tilsvarende juridisk dokument til sitt forslag til ny kommuneplan som fortiden er til behandling. Dette dokumentet er på 180 sider, mot Askers 40 sider. 37. Bestemmelsen om høyde favoriserer saltak.

12 Det er ingen favorisering av saltaksbebyggelse, men en fokusering på tilpasning til eksisterende bebyggelse. 38. Definisjon om tomannsbolig endrer praksis, arkitektene mener tomannsboliger også kan "henge sammen " under terreng. Dette er kommentert under punkt Fortettingsrapport fra KP og veilederen i "bokvalitet" må oppdateres før de integreres i forvaltningsbestemmelsene (forutsigbarhet). Dette er kommentert under punkt / Mikkel Normann Del 3 (punkt 29,5) kat. B. 40. Foreslår følgende endring: «Høyder: Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende høyder (gesimshøyde/etasjetall), tillates gesimshøyde inntil 5,5 m beregnet iht. TEK. Gesimshøyden skal likevel ikke på noe punkt overstige 7,0 m fra laveste punkt på ferdig planert terreng og opp til øverste gesims. Innenfor reguleringsplaner som har bestemmelser som tillater hus med «høist 2 etasjer», «inntil 2 etasjer», «inntil 2 fulle etasjer, «ikke over 2 etasjer» eller «maks. 2 etasjer», kan det på tomter der eksisterende terreng er flatt (maks. 0,5 meter høydeforskjell innenfor husets fotavtrykk) tillates gesimshøyde inntil 6,5 meter. Det er da ikke tillatt med bygningsvolum som gir bruksareal over 2. etasjer, mønehøyde skal være maks. 2 meter over godkjent gesimshøyde. Alle høyder beregnet iht. TEK.» Ønsker videreføring av dagens bestemmelse med tanke på forutsigbarhet i boligområdene, samt at bestemmelsen om høyde vil virke innskjerpende Det kan virke som det hele bygger på en misforståelse i ordlyden, det er gjort en presisering av teksten i bestemmelsen. Rådmannen mener ikke bestemmelsen er innskjerpende, men viderefører dagens høydebestemmelser, eventuelt åpner opp for høyere bebyggelse. Del 3, (punkt 33,1) kat B: 41. Hadde avdelingen mandat til å forhandle med Statens vegvesen og fylkesmannen, og endre ordlyden i punkt. 33.1? Det vises til forslag til ny bestemmelse: Frittliggende sekundærleilighet tillates på eiendommer over 3000 m²

13 Rådmannens mandat er å utrede mulighetsrommet og alternative løsninger for politisk behandling. Ordlyden i 33.1 måtte endres for at Statens Vegvesen skulle trekke sin innsigelse. Dersom Asker kommune endrer 33.1 som foreslått, finner vegvesenet å kunne frafalle sin innsigelse på dette punkt. Rådmannen foreslo opprinnelig en bestemmelse som åpnet for at sekundærbolig i LNFområde kan oppføres frittliggende. Dette var begrunnet med mulighet for i større grad å avspeile tradisjonell gårdsbebyggelse, idet gårdstun ofte har bestått av flere, mindre bygninger. Praksis viser imidlertid at dette ikke har vært noe etterspurt løsning i Asker. Det skal også understrekes at ved å åpne opp for generell tillatelse for frittliggende sekundærbolig i LNF-områder, risikerer man i enkelte områder en utbyggingsstruktur som i neste omgang kan medføre et press på deling av eiendommer, noe som gir en uønsket oppspalting av eiendomsstrukturen i LNF-områder. 42. Ark og takoppløft innenfor 1/3 av fasade tillates med gesims 6,0 m iht TEK. Rådmannen mener det er ikke aktuelt å åpne oppfor ark og takoppløft for alle bygg i LNFområdet, dette må vurderes spesielt i hvert enkelt tilfelle ,8 meter gesims på portsidenfor garasjer (i likhet med de andre boligområdene) Rådmannen er enig i at det bør være samme begrensing på portsiden for garasjer i LNFområdet som øvrige områder som overstyres gjennom kommuneplanen. Bestemmelsen er endret som foreslått i merknaden. 44. Nye og eksisterende garasjer bør likestilles med eksisterende uthus som tidligere var del av gårdsbebyggelse (inntil 50 m² BRA/BYA) og ikke medregnes i tillatte 200 m² BYA. Eksisterende uthus (inntil 50 m² BRA/BYA) som har vært del av gårdsbebyggelse skal ikke legge begrensning for øvrig utnyttelse av en eiendom og medregnes av den grunn ikke med i tillatte utnyttelse. Dette er bygg som representerer viktige elementer i både landskapsbilde og forteller en viktig del av landbrukshistorien lokalt. Del 3, Definisjon: 45. Det vises til forslag til ny bestemmelse i kommuneplanens arealdel under definisjoner på s. 40 o Jeg stiller meg svært skeptisk til å definere og innskjerpe frittliggende småhusbebyggelse til og ikke kunne gjelde tomannsboliger. Rådmannen innskrenker ikke begrepet frittliggende småhusbebyggelse, men poengterer at der hvor det i planer er gjort en konkret vurdering som har resultert i at det skal være

14 eneboligbebyggelse tillates ikke uten videre tomannsbolig. Tomannsbolig er definert som frittliggende småhusbebyggelse. Det vises for øvrig til pkt Det bør heller åpnes opp for at tremannsboliger og firemannsboliger som er utformet med samme utrykk som bebyggelsen rundt bør kunne tillates i eksisterende fortettingsområder hvis de ligger innenfor 250 m gåavstand til buss og/eller 850 m fra togstasjon Tre- og firemannsboliger er definert som konsentrert småhusbebyggelse såfremt de ikke er over 2 etasjer. Rådmannen er positiv til at det fortettes nær knutepunkter, men dersom man endrer arealformål frittliggende småhusbebyggelse/konsentrertsmåhusbebyggelse, må dette skje gjennom regulering. Det vises for øvrig til pkt Videre er jeg skeptisk til ny bestemmelse om at bygningene i eksisterende fortettingsområder skal være minst 8 m unna hverandre. Skepsisen er i form av at det ligger en «skal» lyd til grunn for at avstanden skal være minst 8 m mellom bygningene. Som det er beskrevet under definisjoner- frittliggende småhusbebyggelse: Bygningene skal være frittliggende, (normalt) med innbyrdes avstand på minst 8 meter. Dette er regulert av plan- og bygningslovens Rådmannen er klar over at det lar seg gjøre å plassere bygninger nærmere hverandre enn 8 meter, men dette utløser krav til brannprosjektering, derav ordlyden (normalt). Det kan også gjennom regulering åpnes for en redusert avstand mellom bebyggelse.