Avantors rolle som bydelsutvikler

Transkript

1 Avantors rolle som bydelsutvikler Nydalens Renessanse Dette caset er skrevet som del av det nasjonale forskningsprosjektet Et kunnskapsbasert Norge som gjennomføres ved Handelshøyskolen BI under ledelse av professor Torger Reve. Caset er en del av delprosjektet Bygg, anlegg og eiendom ledet av førsteamanuensis Lena Bygballe og prøver primært å beskrive et eiendomsselskaps rolle som bydelsutvikler i Norge. Nydalen har i løpet av de to siste tiårene gjennomgått en vanvittig transformasjon. Fra å være et typisk industriområde er det blitt en moderne bydel i Oslo. Caset fokuser i hovedsak på eiendomsselskapet Avantors bidrag til denne transformasjonen.

2 Avantor Avantors visjon er å være den ledende bydelsutvikler i Norge. For tiden er fokus på sluttutvikling av Nydalen, det nye bydelssenteret i Nordre Aker i Oslo. Se figur 1 Figur 1: Kart over Nydalen og Oslo Nydalen

3 Avantor er ikke bare bydelsutvikler, men har også bred kompetanse på de fleste områder innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom. Selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom. 1 Satsingsområder og bakgrunn for selskapet Virksomheten til Avantor er i dag fordelt på tre hovedområder: 1. Transformasjon av byområder og utvikling/ utbygging/ rehabilitering av eiendommene i området 2. Salg og kjøp av eiendommer 3. Eiendomsforvaltning av egne og andre eiendommer. Selskapet konkurrerer bare lokalt i Stor Oslo ut fra deres beliggenhet i Nydalen. De har også kjøpt to tomter i Tønsberg og vil starte utbygging der i 2011/12. Forøvrig inviteres stadig selskapet til å utvide sin virksomhet mange steder i Norge men har så langt takket nei til en rekke tilbud. Deres viktigste konkurrenter i dag er ulike eiere og utbyggere på Fornebu, Lysaker, Skøyen, Bryn og Helsfyr. Økern området vil også bli en viktig konkurrent når infrastrukturen der er ferdig bygget. Selskapet som ble opprettet i 1971 som et entreprenørselskap (Tor Andenæs AS) og formålet med oppstarten var å drive entreprenørvirksomhet, samt utvikle og investere i fast eiendom. Selskapet gikk relativt raskt over til å bli et utviklingsselskap som bygget i egen balanse eller for eiers balanse i andre selskaper. Selskapet ble børsnotert i 1985 og skiftet navn til Avantor AS i Gjennom fusjon ble eiendomsutviklingskompetansen fusjonert med kremmerånd (Gjelsten og Røkke Eiendom AS) i 1994, noe som skapte dagens selskap og førte til etablering av hovedkontor i Nydalen. Det fusjonerte selskapet hadde en bred eiendomsportefølje i inn og utland (England, Tyskland, Frankrike og USA) og drev utvikling mange steder i Norge. Etter fusjonen gjorde selskapet et strategisk valg om å konsentrere virksomheten til ett stort utviklingsområde i selskapets portefølje, Nydalen. All annen

4 eiendom ble derfor etter hvert avviklet eller solgt for å konsentrere virksomheten om Nydalen. I 1996 ervervet selskapet også Nydalen Compagnies eiendommer i Nydalen. I februar 2000 ble det inngått en avtale om salg og fusjon av en del av den ferdigutviklede delen av Nydalen til Industrifinans Næringseiendom ASA. Avantor inngikk en avtale med Næringseiendom ASA om å eie en stor post i selskapet og fortsatt å forvalte og administrere de solgte eiendommene. Avantor hadde dermed fortsatt kontroll i hele området, men har senere i større grad rendyrket forvalterollen og fokuserer på videreutvikling av Nydalen. Den 24. november 2003 offentliggjorde Rasmussengruppen at de ville fremsette et frivillig kontanttilbud på aksjene i Avantor. I begynnelsen av januar 2004 ble avholdt ekstraordinær generalforsamling med bakgrunn i den nye eierstrukturen i Avantor. På generalforsamlingen ble det valgt et helt nytt styre, hvor Rasmussengruppen fremsetter pliktig tilbud på kjøp av samtlige utestående aksjer i selskapet. Etter tilbudet eier Rasmussengruppen 87,7 prosent av Avantor. Selskapet gikk også av børs i Pr november 2006 er Avantor AS heleid av Rasmussengruppen. Siden Rassmussengruppens overtakelse har Avantor begynt å jobbe med prosjekter i Tønsberg og i Kristiansand, i tillegg til sitt engasjement i Nydalen. 1 Eiendomsutviklingskompetansen kom hovedsakelig inn i den tidlige fasen gjennom å ansette sivilingeniører fra entreprenørselskaper, etter hvert har også andre disipliner fått plass i selskapet. Viktige er i så måte markeds - og finansieringskompetanse. Fortsatt utgjør imidlertid sivilingeniører størstedelen av høyskole og universitetsutdannede med 45 %. Avantors kjernesatsing er i dag utvikling av Nydalen. Selskapet har til utleie ca kvm i egne eiendommer. I tillegg forvalter Avantor ca kvm for andre selskaper. Nydalen området Den industrielle revolusjon satte for alvor Nydalen på kartet midt på 1800-tallet. Akerselva renner gjennom området og var en kraftkilde forskjellige industrier kunne utnytte. Veverier og jern- og spikerproduksjon var blant noen av næringene som ble etablert rundt Det vokste dermed frem også et lite samfunn i Nydalen med bedehus, bad og boliger rundt elven og industrien. I 1853 startet Christiania Spigerverk sin produksjon. Se figur 2. 2

5 Figur 2: Kart over det gamle Nydalen området med spikerværket lokalisert sentralt ved elvebredden I 1950-årene var det omkring 1800 mennesker ansatt i Nydalen og bedriftene hadde egne borettslag og barnehager. Nydalen ble etter hvert hjem for andre industrier, produksjonsområdene ble utvidet og boligene forsvant. Etter siste verdenskrig gikk det tilbake med tekstilindustrien i området ved at konkurransen med utlandet ble for hard, og virksomheten måtte dermed trappes ned. Da stålproduksjonen ble flyttet ut av hovedstaden på

6 1980-tallet, etterlot den seg ledige bygninger og arealer, samt et ubesvart spørsmålet hva kan man bruke tungindustrien til nå? 2 Nydalen og Avantor Avantor kom inn med GR Eiendoms kjøp av området i Elkem, som eide området, var etter hvert kommet i store problemer etter børskrakket i Stålverket, som var Elkems bakgrunn for eierskapet, var nedlagt etter et stortingsvedtak i 1988 og ny utvikling av eiendommen gikk langsomt og krevde mye kapital. Elkem valgte med dette bakgrunnsteppet å selge eiendommene i Nydalen for å konsentrere seg om sin primærvirksomhet, metallproduksjon. Det hører til saken at pessimismen i hovedstadens eiendomsmiljøer var så stor at det nærmest ikke var noen konkurranse om å få overta eiendommene. I forbindelse med fusjonen i 1994 med Avantor (navneskifte fra Tor Andenæs AS) så selskapet at det ville være svært kapitalkrevende å utvikle eiendommen. Samtidig så man at en visjon om å bygge En by i byen i stedet for en næringspark som man opprinnelig tenkte, kunne være en god visjon og samtidig gi rom for en god miks av kunnskaps og kulturbedrifter. Når stedet i tillegg kunne få topp kommunikasjon og planen også tilrettela for servicetilbud var ikke valget særlig vanskelig. Oslo hadde samtidig utpekt Nydalen til et prioritert område i saksbehandlingen i det stedet nå skulle utvikles som et knutepunkt. Tidlig på 90 tallet var det ikke andre eiendomsutviklere som konsentrerte virksomheten så sterkt til ett sted som Avantor gjorde. Tanken om at man måtte være i mange markeder og i mange beliggenheter var så selvfølgelig at ikke mange så de stordriftsfordeler som kunne ligge i en mer konsentrert eiendomsportefølje. For Avantor sin del var det størrelsen på området (i 1996 kjøpte Avantor eiendommene i Nydalen Park), muligheten for topp offentlig kommunikasjon (beliggenhet = god kommunikasjon) og de varierte mulighetene for å bygge både næring, bolig, service og utdanning (bredt markedstilfang) som ga grunnlaget for at selskapet turde å ta avgjørelsen. Da Avantor begynte var dette en unik filosofi. Oslo kommunes beslutning om å bygge T-baneringen i 1996 og BIs beslutning om å samle virksomheten i Nydalen i 2002 (1 år før første byggetrinn av T-baneringen åpnet) er sentrale beslutninger som bidro til Nydalens suksess, ikke minst når det gjelder tempo i gjennomføringen. Siden er denne typen byutviklingsfilosofi blitt mer normal, men det er mer krevende å gjennomføre en slik byutviklingsfilosofi dersom stedet har mange grunneiere som må samarbeide. Strategien for Nydalen har ikke endret seg underveis, men den er blitt

7 komplettert, ikke minst når det gjelder bruk av nye kommunikasjonsformer i markeds- og salgsarbeid. Klyngeegenskaper I tabell 1 følger en oversikt som viser areal, total årsleie og antall selskaper fordelt på næring oppdatert til 2010 i Nydalen området. Figur 3 viser % andel av leieinntektene fordelt på næringer i Nydalen oppdatert til Ved Avantors start i Nydalen området var nesten alle bedriftene å betegne som klassiske industri bedrifter. Den gjenværende delen av industrien er i de gamle bygningene. En ny industribedrift (Aftenpostens trykkeri) er flyttet til Nydalen etter at Avantor tok over. Årsaken til at området er så relativt store innen kultur er en bevisst satsing med utgangspunkt i at NRKs dramaavdeling allerede var lokalisert i området. Denne satsingen resulterte i at Nydalen Studios (TV2) og en rekke media leverandører flyttet etter (En ren klyngeeffekt). IT, tele og data bedrifter etablerte seg raskt i området på grunn av fleksible store nybygg for en fremvoksende bransje, som ikke kunne bruke gamle ineffektive bygg i sentrum, samtidig som gode kommunikasjoner gjorde hele Stor Oslo til rekrutteringsområde for arbeidskraft. Avantor har fra dag en fokusert på dragerne i de ulike bransjer for å tiltrekke seg flere kunder i samme bransje. På dette punktet har selskapet vært meget, meget bevisste fra første dag. Legemiddelbransjen virker ikke å være like opptatt av å ligge samme sted som konkurrentene, og ligger ganske spredt til tross for at de store sykehusene der nye produkter testes ut for det norske markedet ligger nær Nydalen. Tabell 1: Oversikt over selskaper fordelt på næring oppdatert til 2010

8 Figur 3: % andel av leieinntektene fordelt på næring oppdatert til 2010 Administrerende direktør i Avantor Christian Joys uttalte at selskapet egentlig gjør mye av det samme i dag som Nydalen Compagnie og Christiania Spigerverk gjorde på 1800 tallet. Vi prøver å legge det til rette for at det skal vokse frem et fint samfunn med skoler, barnehager, boliger osv. utover bare rent næringsliv. Næringsutvikling dreier seg om å legge til rette for at bedriftene kan lykkes overfor kunder, omgivelser, egne ansatte og eiere. I så måte er Avantor tilrettelegger og konkurrerer om bedriftslokaliseringer innenfor de rammer offentlig sektor gir.

9 Relasjoner til ulike aktører Selskapet har tette bånd til mange ulike aktører, ikke minst forsknings og utviklings aktører samt politiske aktører. Selskapet er partner med UMB og foreleser om byutvikling på Ås. I tillegg har selskapet sporadiske forelesere både på NTNU, Arkitekthøyskolen og på privat kompetansegivende etterutdanning. Selskapet er mest knyttet til lokal politikk gitt at selskapet største utviklingsområde ligger i Oslo. All den stund selskapet har deltatt i store samferdselsprosjekter som T-banering og veiutbygging og nye teknikker for å produsere og distribuere fornybar energi i lokale næringsområder er Avantor også i tett dialog med nasjonale politikere angående rammevilkår, lover og regler. Byutviklingsprosjekter er avhengig av et nært og forpliktende samarbeid med offentlig sektor for å gjennomføre infrastrukturtiltakene (vanligvis med rundt 50% offentlig finansiering ) og med bankene som skaffer fremmedkapital (ca 70% av totalkapitalen, både langsiktig og kortsiktig) til det enkelte næringsbygg. Det er de store forretningsbankene som står for storparten av belåningen til næringsbygg. I tillegg har mange selskaper som tar så store løft også normalt måtte styrke egenkapitalen underveis i prosjektgjennomføringen. De viktigste aktørene for selskapet er likevel kundene, som er grunnleggende for å drive eiendomsutvikling. Selskapet starter ikke å bygge uten at kundene stort sett er på plass. Arkitekter og rådgivende ingeniører er også viktige ved å utvikle produktene, entreprenører bygger, og en rekke tekniske bedrifter og håndverksbedrifter er engasjert i forbindelse med drift og vedlikehold. Meglere er selvfølgelige sentrale ved salg av eiendom eller tilbud på tomter. Nydalen og miljø Miljø er blitt en konkurransefaktor for eiendomsbransjen, og selskapet møter nå krav fra potensielle og eksisterende leietakere om bygningers energieffektivitet, tekniske løsninger mm. Avantor har som et resulatat av senere tids utvikling på dette området blitt sertifisert etter miljøstandarden ISO 14001, som første private eiendomsselskap i Norge. Selskapet har en rekke programmer for å optimalisere eiendomsporteføljen i forhold til forskjellig miljøindikatorer som energi, vann, renovasjon og transport med mer. Miljøpåvirkningen av

10 den enkelte eiendom visualiseres overfor eiere og leietakere, samt benyttes i markedsføring av ledige lokaler og nybygg 3 Selskapets lokale energiproduksjonsanlegg er et forbildeanlegg i FN sammenheng. Europeiske og internasjonale politikere har besøkt Nydalen ved en rekke anledninger. Innenfor lokal bærekraftig fornybar energiproduksjon har selskapet gjennomført pioneranlegg i Norsk og Europeisk sammenheng med støtte fra Enova og Oslo Kommune. Nydalen Energisentral var da den ble bygget Nord-Europas største i sitt slag og produserer 50% av den energien de tilknyttede byggene i Nydalen trenger på en miljøvennlig måte (via jordvarmeteknologi og energilagring i fjell). Dette har vært en suksess og selskapet har gode erfaringer og tall å vise til. Avantor var tidlig ute med å benytte fornybar energi ved å etablere sin lokale energisentral i Nydalen i 2002/2003. Sentralen forsyner kvm med oppvarming og kvm med kjøling og er basert på varmepumper som henter energi fra grunnen (geoenergi) og fra overskuddsvarme fra kjøleanlegg i byggene. Energisentralen har en total investeringsramme på om lag NOK 80 millioner. Det er gitt statlig og kommunal støtte på om NOK 11 millioner til prosjektet Se figur 4. 3 Figur 4: Nydalen Energisentral Sentralen gir energiforsyning til Nydalen Campus (BI), Radisson Blu hotellet, boligene på Solsiden samt nye næringsbygg bygget etter 2003 i Nydalen. Ved hjelp av et energilager i fjellet kan overskuddsenergi lagres om sommeren og hentes opp igjen om vinteren. Det er boret 180 brønner 200 meter ned i fjellet slik at energilageret totalt består av kvm fjell. 3 Selskapet kobler stadig til nye bygg på denne sentralen og Avantor har konkrete planer om å utvide energisentralen. Selskapet har satt i gang arbeidet med å vurdere hvordan en slik

11 utvidelse best kan gjennomføres for å utnytte dagens energilager ytterligere, samt å øke fleksibiliteten med hensyn til ulike energikilder. I 2007 sparte selskapet ca 3000 tonn Co2, dvs. det samme som 1214 biler som kjører km/år. (Ref Co2 focus) Om noen år, når Nydalen er ferdig utbygget og Energisentralen er i full bruk vil selskapet spare tonn Co2 per år, dvs 1821 biler som kjører km/år. (Ref Co2 focus) 3 Utvikling for Avantor og for Nydalen området Arealet som er utviklet (tomteareal) i Nydalen er omlag 550 mål. Da utviklingen av Nydalen startet var det om lag arbeidsplasser i området. Per i dag er det personer som har sin arbeidsplass i Nydalen, og i tillegg er det ca studenter i området. Beregninger viser at verdien av Avantorkonsernet har økt med 36 % i perioden 2006 til Se tabell 2 for nøkkeltall for årene 1993 til 2009 for Avantor konsernet. Tabell 2: Nøkkeltall fra 1993 til 2009 for Avantor konsernet (Alle tall i MNOK) Inntekter ekskl salgsgevinster Salgsgevinster Driftsresultat Resultat før skattekostnad Bokført totalkapital 1, , , , , , , ,642.2 Bokført egenkapital Bokført egenkapitalandel 43 % 19 % 24 % 15 % 14 % 14 % 9 % 8 % Inntekter ekskl salgsgevinster Salgsgevinster Driftsresultat Resultat før skattekostnad Bokført totalkapital 3, , , , , , , , ,242.1 Bokført egenkapital 1, , , , Bokført egenkapitalandel 50 % 55 % 61 % 49 % 22 % 20 % 25 % 39 % 50 % Ut over det som følger av tallene er det ved et par anledninger utbetalt et mindre utbytte. I tillegg er det ved to anledninger foretatt fisjoner før salg slik at selskapets aksjonærer har fått gevinster direkte i egne bøker. Dette er jo reelt sett også verdiskaping som følge av byutviklingen Nydalen har i løpet av de to siste tiårene gjennomgått en vanvittig transformasjon. Fra å være et typisk industriområde er det blitt en moderne bydel i Oslo. Stadig flere servicetilbud

12 etableres for å møte ny etterspørsel fra nye og gamle brukere, og stadig flere benytter Nydalen til hygge, hvile og underholdning. I løpet av de siste årene har man arbeidet med parkanlegg på Akerselvas bredder. Det er opparbeidet park- og turveier fra Bjørvika til Maridalsvannet, samtidig som verdifull industribebyggelse langs elven er bevart og utviklet til ny bruk. Spekteret ny og gammel bebyggelse skaper et bymønster der miljø, vekst og levevilkår for leietakerne prioriteres. Det er et levende område under utvikling, som brukes aktivt av mennesker i og utenfor bydelen. Nå er et nytt samfunn vokst frem, og Nydalen har blitt et nytt senter for næringsliv, utdanning, servicetilbud og miljø. Boligene er igjen på plass, og det er liten tvil om at Nydalen atter en gang er en levende bydel. 4

13 Referanser Generelle kilder: Christian Joys, 2010, intervju av forvatter, Oslo 5. oktober Christian Joys, 2010, besvart spørreskjema, Oslo 9. desember Kilder brukt i tekst: 1 Avantor Avantors historie. [Online]. Oslo: Avantor. Tilgjenglig fra URL: < [Tilgang 12 desember, 2010]. 2 Avantor Nydalens historie. [Online]. Oslo: Avantor. Tilgjenglig fra URL: < [Tilgang 12 desember, 2010]. 3 Avantor Miljø. [Online]. Oslo: Avantor. Tilgjenglig fra URL: < [Tilgang 12 desember, 2010]. 4 Avantor Avantors historie. [Online]. Oslo: Avantor. Tilgjenglig fra URL: < [Tilgang 12 desember, 2010].