Bestemmelser og retningslinjer

Transkript

1 Bestemmelser og retningslinjer Planens navn REGULERINGSPLAN FOR ISHAVSVEIEN 15 Arkivsak 06/382 Arkivkode Vedtatt Forslag ved X Offentlig ettersyn, dato Sluttbehandling, dato Dokumentet inneholder bestemmelser for både alternativ 1, 2 og 3. Bestemmelser med svart skrift gjelder for alle alternativene. Bestemmelser med rød skrift gjelder kun for alternativ 1 Bestemmelser med blå skrift gjelder kun for alternativ 2 Bestemmelser med grønn skrift gjelder kun for alternativ 3 Reguleringsbestemmelser Retningslinjer Hjemmel for bestemmelsene gis ihht. plan- & bygningslovens 26. Bestemmelsene er sammen med plankartet, et juridisk bindende dokument. I forhold til plankartet utfyller og utdyper bestemmelsene den fastsatte arealbruken. 1 PLANENS FORMÅL Retningslinjene er veiledende og kan ikke brukes som hjemmelsgrunnlag for vedtak etter reguleringsplanen. Retningslinjene er et supplement til bestemmelsene, og er ment å gi ytterligere holdepunkt og føringer i forhold til den praktiske gjennomføringen av planen. Relevante litteraturhenvisninger: Formålet med reguleringsplanen er å: Kartlegge rammebetingelser for eksisterende og framtidig bebyggelse. Veilederne gjenreist og særpreget (Husbanken, Troms- og Finnmark Fylkeskommune) og Byggeskikksveileder for Alta kommune (Alta kommune) gir nyttig informasjon forbindelse med oppføring av nye boliger og ved ombygging/renovering av gamle gjenreisningsboliger. Veilederne fås ved henvendelse til Alta kommune.

2 2 KART OG BESTEMMELSER Disse reguleringsbestemmelsene gjelder for området som er avgrenset på plankart i målestokk 1:500, datert REGULERINGSFORMÅL Planområdet er ihht. plan- og bygningslovens 25, regulert til følgende arealbruksformål: 1) Spesialområder a) Boliger- småhusbebyggelse med høy historisk og antikvarisk verdi 2) Fellesområder a) Felles avkjørsel (FA) 4 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 4.1 Rekkefølgekrav a) Før det gis tillatelse til oppføring av bolig/boenhet på tomt 2, forusettes det at nødvendige flomsikringstiltak gjennomføres. b) Fjøs, provisorium, vedbod på tomt 2 må rives ved oppføring av ny enebolig. 4.1 a) Før det kan gis byggetillatelse må utbygger/ tiltakshaver fremlegge tilfredsstillende dokumentasjon på at nødvendige flomsikringstiltak er gjennomført for nordøstlige deler av tomt 2 i hht. NVEs 200 års flomkart. c) Vedbod og låvebru må rives ved oppføring av B2. 5 SPESIALOMRÅDE - Boliger / småhusbebyggelse med høy historisk og antikvarisk verdi 5.1 Generelle bestemmelser a) Søknads- og meldepliktige tiltak innenfor tomter som er regulert til småhus bebyggelse med høy historisk og antikvarisk verdi eller som har eiendomsgrense mot slike tomter skal forelegges regional antikvarisk myndighet til uttalelse. 5.1 a) Antivarisk myndighet for Finnmark er Finnmark Fylkeskommune v/areal og kulturvernavdelingen i Vadsø. b) Tomteinndeling: Nye boligtomter tillates etablert

3 med eiendomsgrenser som angitt på plankart. c) Det skal settes av minst 50m 2 egnet uteoppholdsareal pr. boenhet. d) Parkeringsbehovet skal dekkes på egen grunn. På den enkelte tomt skal det per boligenhet være minimum 3 parkeringsplasser. d) Definisjon (% BYA): Bygningenes bebygde areal X 100 = % BYA tomtearealet Prosent bebygd areal omfatter alle bygninger på tomta. e) Utnyttingsgraden for den enkelte tomt skal ikke overstige 25% bebygd areal (BYA). 5.2 Saksbehandlings-/ dokumentasjonskrav a) Prosjektering av bygningsutforming: Ansvarlig prosjekterende skal ha kvalifikasjoner i klasse PRO/KPR Ansvarlig prosjekterende skal kunne dokumentere erfaring fra prosjektering av verneverdig bebyggelse. 5.2 a) Arkitekturprosjektering av byggverk, tiltaksklasse 3 (jfr. Godkjenningskatalogen Melding HO-2/99) b) Tegningsgrunnlag/Visualisering: I tilknytning til alle søknads- og meldepliktige tiltak skal det utarbeides dokumentasjon (i form av perspektivtegninger eller fotomontasje) som på en god og oversiktelig måte visualiserer nye bygninger og bygningsdeler innpasset i eksisterende bygningsmiljø. Situasjon før og etter skal dokumenteres. Byggetegninger skal utarbeides i målestokk 1: Eksisterende bebyggelse b) For tilbygg/påbygg/nybygg innenfor området regulert til spesialområde-bevaring, stilles det strengere krav til å visualisere virkningen av tiltaket i forhold til eksisterende bebyggelse og miljø enn innenfor de øvrige byggeområdene. Da detaljeringen av fasadeutformingen anses å være viktig stilles det krav til at byggetegninger skal utarbeides i målestokk 1:50. a) Fjøs, provisorium og vedbod på tomt 2 tillates revet for oppføring av ny boligenhet etter søknad til Bygningsmyndigheten i samsvar med 5.5. b) Vedlikehold av naust skal utføres etter 5.8 og 5.9. c) Fjøs tillates ombygd til garasje og/ eller anneks i samråd med kulturminnemyndigheten. Ansvarlig prosjekterende skal ha kvalifikasjoner innenfor tiltaksklasse PRO/KPR Eksisterende material- og fargebruk skal videreføres. Eksisterende fjøs tillates ikke utvidet. d) Fjøs tillates ombygd til garasje og/ eller anneks i

4 samråd med kulturminnemyndigheten. Ansvarlig prosjekterende skal ha kvalifikasjoner innenfor tiltaksklasse PRO/KPR Eksisterende material- og fargebruk skal videreføres. Eksisterende fjøs tillates ikke utvidet. e) Vedlikehold av all eksisterende bebyggelse på tomta skal skje i samråd med kulturminne- og bygningsmyndigheten. f) Vedbod og låvebru tillates revet for oppføring av ny boligenhet (B2) etter søknad til Bygningsmyndigheten i samsvar med 5.5. g) Vedlikehold av all eksisterende bebyggelse på tomta skal skje i samråd med kulturminne- og bygningsmyndigheten. h) Tilbygg/påbygg/fasadeendring/materialbruk etc.: Bygningens samlede tilbygg (nye og evt. eksisterende) skal ikke overstige 30 % av bygningens opprinnelige grunnflate. Tilbygg og påbygg skal underordne seg hovedbyggets volum og utforming. Opprinnelig eller dominerende hovedvolum skal være lett lesbart etter ombygging. Utforming av nye tiltak skal spille sammen med eksisterende anlegg med hensyn til volum, takform samt fasadens vertikale/horisontale form og rytme. Det bør fremgå klart dersom nye bygningsdeler tilføres bygningen. Eksisterende farge- og materialbruk skal videreføres. Utvendige trapper mellom etasjene tillates ikke. Balkonger og terrasser skal begrenses mest mulig. Rekkverk tilknyttet disse skal gis en enkel utførelse og skal på terasser begrenses til et minimum. Takopplett/arker tillates ikke på den siden av taket som vender mot offentlig vei. Ved utskifting av vinduer skal det benyttes vinduer av tre med vertikal fast midtpost, bestående av 2 eller 3 hele fag. Løse vindussprosser eller smårutede vindusflater tillates ikke brukt. For øvrig vises det til retningslinjer i høyre kolonne (m/tilhørende illustrasjoner a-g )

5 Illustrasjonene a-f er hentet fra Veileder for antikvariske byggeområder-aust Agder og Gjenreisningsveilederen- Husbanken/Finnmark Fylkeskommune. Illustrasjon a): Skisse som viser godt tilpasset takvindu og takopplett. Illustrasjon b): Skisse som viser dårlige/mindre gode løsninger for takopplett, takveranda og takvindu. Illustrasjon a og b (venstre kolonne): Takflaten er byggets 5. fasade og er som oftest eksponert mot omgivelsene. Det bør derfor vises varsomhet ved endring av takflaten. Som en hovedregel bør takoppbygg, arker og nedskjæringer ikke brukes. Hvis det er nødvendig med vinduer i takflaten anbefales å velge takvindu eller mindre opplett med pulttak. Takopplettet bør dekke bare en liten del av takflate og dets bredde bør ikke være mer en ca. 1/3 av takflaten. Ved oppløft må høydene ikke bli for stor, da oppbyggets takvinkel ellers blir for liten. Valg av oppbyggets takform må tilpasses hovedbyggets tak og stilpreg. Endring av takvinkel ved å løfte den ene eller begge takflatene bør ikke tillates. Det er gesimshøyden som avgjør om et bygg virker høyt eller ikke, ikke så mye mønehøyden. Inngrep i form av takterrasse bør ikke tillates da dette sterkt preger fasade og gesims. Omfang og plassering av takvinduer må vies oppmerksomhet. Takvinduene må ikke bli for store eller for mange slik at de dominerer takflaten Takvinduer må ligge inne på takflaten, dvs. trekkes unna gesimsen.

6 Illustrasjon c (venstre kolonne): Tilbygg som knoppskyting : Tilbygg bør gis en form som harmonisk slutter seg til det eksisterende bygget. Tilbygg på langfasade: Tilbyggets tak bør ikke treffe midt på hovedbyggets takutstikk. Dette gir en komplisert løsning, særlig for bygg med store takutstikk. Enten bør tilbyggets møne gå inn under hovedbyggets gesims eller så bør hovedbygg og tilbygg ha felles gesimshøyde. For å tydeliggjøre bygningens gavl og hovedform bør tilbygg trekkes inn fra hjørnet. Dersom det er behov for et tilbygg i også 2. etasje bør tilbygg og hovedbygg ha felles mønehøyde. Bredden på tilbygget må stå i forhold til bredden og lengden på hovedhuset. Takvinkel og takform på tilbygg og hovedbygg bør være den samme. Illustrasjon c): Retningslinjer for tilbygg som knoppskyting og tilbygg på langfasade Illustrasjon d (venstre kolonne): Tilbygg i gavl: Ved utbygging i gavl bør tilbygget trekkes inn fra hovedfasaden slik at denne beholder sin karakter. Veranda som en del av tilbygg: Det bør ikke tillates etablert veranda i 2. etg. I tilknytning til tilbygg slik eksemplene nedenfor viser. Illustrasjon d): Retningslinjer for tilbygg i gavl og veranda som en del av tilbygg.

7 Illustrasjon e (venstre kolonne): Bevar byggets hovedform: Ved tilbygg/ påbygg er det viktig å ta hensyn til eksisterende bygnings hovedform. Tilbygg bør legges til den minst eksponerte fasaden og ikke legges til byggets hovedfasade. Byggets hovedform bør ikke endres ved utvidelse i bredden. Forlengelse i møneretningen kan vurderes avhengig av bygningstypen. Vær varsom med løfting av tak: I tillegg til at dette er en teknisk dyr løsning, endrer også byggets og fasadens proporsjoner Illustrasjon e). Generelle retningslinjer/prinsipper for tilbygg. Gode (anbefalte) løsninger til venstre, dårlige løsninger (ikke anbefalte) løsninger til høyre. Illustrasjon f: (venstre kolonne) Piper: Bør oppføres i teglstein evt. pusset betongstein. Bruk av hekldekkende metallpipebeslag er mer fremtredende i takflaten sammenlignet med pipe i teglstein eller pusset utførelse, og anbefales av denne grunn ikke. Takrenner, nedløp og beslag: Takrenner, nedløp og beslag bør være av metall og i samme farge som taket eller veggen. Sorte beslag bør ikke brukes sammen med skifertak. Fargebruk: Vinduskarmer og ramtre bør i utgangspunktet være hvitt. Dersom veggens farge er lys (hvit, grønn, beigetoner samt lys gul) bør vindus- og døromrammingen ha en kontrastfarge. Der veggen ikke er lys bør også vindus- og

8 døromrammingen være hvit. Vindskier bør generelt være hvite eller med et bord i veggens hovedfarge. Der det er kontrastfarge rundt vinduer kan vindskiene også ha samme farge eller kontrastfarge. Hjørnebord kan males hvite eller i kontrastfarge. Ytterdører kan ha kontrastfarge. Rekkverk på balkonger og terrasser anbefales gitt ytterveggens hovedfarge. Handlist bør males i kontrastfarge eller hvit. Illustrasjon g- (ventre kolonne): Ved reparasjoner (eks. skifting av panel og vinduer) bør man beholde samme materialer. Endring av paneltype, taktekking, piper og vinduer i forhold til det opprinnelige vil som regel bety for store inngrep i husets stil. Illustrasjon h- (venstre kolonne): Uteoppholdsplass: En vanlig problemstilling innenfor antikvariske spesialområder er ønsket om bedre uteplass. Mange ønsker lett tilgjengelighet fra for eksempel stue til uteplass, bedre utsikt og solforhold eller luftebalkonger fra soverom i 2. etg. Balkonger, terrasser og verandaer kan lett bli fremmedelementer som får en dominerende plassering på fasadene. Illustrasjon f): Figur som angir detaljer som er viktige for å bevare husets særpreg i forbindelse med vedlikehold og utskifting av fasadeelementer. Illustrasjon g). Skisse som viser opprinnelig materialbruk (øverst) og uheldige konsekvenser/effekter ved bruk av ikke Terrasser: Ved lokalisering og utforming av uteplasser er det viktig å ta hensyn til tradisjon innenfor stedlig byggeskikk. Tradisjonelt ble uteplasser lokalisert på bakkeplan som en del av et hageanlegg med evt. forstøtningsmur i naturstein. For nye oppholdsplasser bør det tilstrebes løsninger som blir en integrert del av hageanlegget/uteområdet. Materialbruk må være tradisjonelle forstøtningsmurer i naturstein. Belegg bør være natursteinsheller/skifer og lignende Rekkverk bør utformes som tradisjonelt stakitt evt. som tradisjonelt smijernsrekkverk. Evt. ny utgang fra huset bør legges til gavl eller bakside avhengig av bygningstype. Balkonger/verandaer : Med unntak av sveitserstilen fra slutten forrige århundre, er det liten tradisjon for balkonger og verandaer innen tradisjonell byggeskikk. Det bør vises stor varsomhet i slike saker da enkeltsaker lett kan gi presedens. Dersom det i enkelte sammenhenger er aktuelt å godkjenne balkonger og verandaer, så må det stilles store krav til detaljering og utførelse i tråd med det tradisjonelle.

9 opprinnelig materialbruk (nederst). Det er viktig at nye bygninger ikke fremstår som rene kopier ( kloninger ) av gjenreisningsbebyggelsen. Harmoni mellom gammelt og nytt kan oppnås gjennom at man ved oppføring av nye bygninger og tilbygg klarer å omsette gjenreisningsbebyggelsens struktur, volum og materialbruk til dagens moderne formspråk. Illustrasjon h: Retningslinjer for utforming av uteoppholdsplass, terasser og balkonger/verandaer. 5.4 Ny bebyggelse a) Det tillates oppført enebolig (B2) på tomt 2, samt garasje (G1 og G2) på tomt 1 og 2 i hht. plankart. Eksisterende bolig (B1) tillates utvidet i samsvar med 5.3. b) Det tillates oppført boliggarasje, samt tilbygg på eksisterende bolig (B1) i samsvar med 5.3 og 5.7 e. c) Det tillates oppført en ekstra enebolig og garasje (B2 og G1). Eksisterende bolig (B1) tillates utvidet i samsvar med 5.3 og 5.7 c. d) Ny bebyggelse skal gis en arkitektonisk utforming som har referanser til eksisterende og omkringliggende bebyggelse mht. bygningsform / volum / skala / fasader / detaljering / gesimser samt farge- og materialbruk. Bebyggelsen skal gis en plassering som er tilpasset og harmonerer med eksisterende verneverdige bebyggelsesstruktur i området. 5.5 Krav v/ riving m/påfølgende nyoppføring av bolig: Ansvarlig prosjekterende skal ha kvalifikasjoner innenfor tiltaksklasse PRO/KPR Ny bolig skal ha samme plassering som eksisterende fjøs forutsatt at dette samsvarer med byggegrenser fastsatt gjennom denne plan. Ny bolig skal ha samme størrelse, form og fargebruk som eksisterende fjøs. 5.5 Hensikten med kravet om at byggetillatelse for ny bolig må foreligge før rivingstillatelse gis, er at søker må kunne dokumentere at han/hun har konkrete planer om å oppføre ny bolig.

10 Ny bolig (B2) skal ha en plassering som angitt i plankart. Mindre justeringer i forhold til plassering kan tillates av bygningsmyndigheten. Søknad om rivingstillatelse (jfr. PBL 93 d) for eksisterende fjøsbygning skal behandles parallelt med søknad om byggetillatelse for ny bolig (jfr. PBL 93 a). Eksisterende fjøsbygning tillates kun revet i tilfeller hvor hensikten med rivingen er å oppføre ny bolig på fjøstomta. Vedtak om rivingstillatelse skal derfor ikke gis før byggetillatelse foreligger. 5.6 Plassering /møneretning ny bebyggelse: a) Alle nye bygninger og tilbygg skal plasseres innenfor byggegrenser som angitt på plankartet. b) Boliger skal oppføres med møneretning som angitt på plankartet. Det er viktig med tilstrekkelig avstand til eksisterende bygninger med hensyn til brann. Det er også viktig at avstand mellom B1 og B2 er tilstrekkelig slik at adkomst til G1 opprettholdes. 5.6 a): Mønehøyde måles oppå ferdig tekning fra overkant av bygningens høyeste møne til planert terrengs gjennomsnittlige nivå rundt bygningen c) Gjenoppføring av skadet bebyggelse: Ved gjenoppføring av bebyggelse som følge av brann eller vesentlig skade på bygning, skal nye byggverk ha samme plassering og møneretning, forutsatt at dette samsvarer med byggegrenser fastsatt gjennom denne plan. 5.7 Bebyggelsens form og volum ny bebyggelse: a) Boliger: Skal oppføres med saltak med takvinkel mellom 28 og 40 grader. Takvinkel og gesimshøyde skal tilpasses nabobebyggelsen. Tillatt mønehøyde for boligenhet er 7-8 meter. For bebygde tomter er eksisterende boligs mønehøyde å anse som den maksimalt tillatte. Nye boliger, tilbygg og påbygg, skal i dimensjon, volum og utforming tilpasses eksisterende omkringliggende bygningsmiljø. b) Garasjer: Garasje skal ha en maksimal grunnflate og mønehøyde på hhv. 40 m 2 og 4 meter. Gesimshøyde skal ikke overstige 2.6 meter. Takvinkel skal være mellom grader og tilpasses omkringliggende bebyggelse. Grunnmurens gjennomsnittlige høyde skal ikke overstige 0,4 meter. Nye garasjer skal tilpasses helheten i strøket med hensyn til størrelse, form, material- og fargebruk. c) Boliger: Skal oppføres med saltak med takvinkel mellom 28 og 40 grader. Takvinkel og gesimshøyde skal tilpasses nabobebyggelsen.

11 Tillatt mønehøyde for boligenhet er 7-8 meter. For bebygde tomter er eksisterende boligs mønehøyde å anse som den maksimalt tillatte. Samlede grunnflate skal ikke overstige 120m 2. Nye boliger, tilbygg og påbygg, skal i dimensjon, volum og utforming tilpasses eksisterende omkringliggende bygningsmiljø. d) Garasjer: Garasje skal ha en maksimal grunnflate og mønehøyde på hhv. 40 m 2 og 4 meter. Gesimshøyde skal ikke overstige 2.6 meter. Takvinkel skal være mellom grader og tilpasses omkringliggende bebyggelse. Grunnmurens gjennomsnittlige høyde skal ikke overstige 0,4 meter. Nye garasjer skal tilpasses helheten i strøket med hensyn til plassering, størrelse, form, material- og fargebruk. e) Boliggarasje: Boliggarasjen skal inneholde en boenhet samt oppstillingsplass for minimum 1 bil. Bygningens: o 5.8 Matrialbruk: a) Taktekking Bredde (målt utvendig yttervegg) og samlede grunnflate skal ikke overstige hhv. 6,5 meter og 70m 2. o Gesimshøyde skal være mellom 4-4,6 meter. o Mønehøyde skal ikke overstige 7,5 meter. o Takvinkel skal være mellom grader o o Grunnmurens gjennomsnittlige høyde over terreng skal ikke overstige 0,5 meter. Boliggarasje skal tilpasses helheten i strøket med hensyn til plassering, størrelse, form og material- og fargebruk. 1. Nybygg Alle nye frittliggende bygninger skal oppføres med skifer som taktekkingsmateriale. På nye boliger kan bruk av mindre glasspartier i takflaten tillates dersom det etter bygningsmyndighetenes skjønn anses å være godt tilpassede løsninger. 2. Eksisterende bebyggelse I forbindelse med oppføring av tilbygg og påbygg (jf. 5.8 a-1). Innenfor planområdet er firkantskifer den klart dominerende skifertypen og anbefales derfor benyttet fremfor lappheller (rundskifer). a-2): Eksempel: For tilbygg på eksisterende bolig med skifer stilles det krav til at også tilbygget skal ha skifer. For tilbygg på eksisterende bolig uten skifer skal i utgangspunktet bygningens eksisterende takmaterial benyttes. Dersom bygningens takkonstruksjon er dimensjonert for tung taktekking anbefales imidlertid skifer benyttet (NB! Dette er ikke noe krav). I forbindelse med skifte/omlegging av taktekkingsmaterial på bygninger som i dag har rødfarget eller reflekterende overflate anbefales det benyttet nytt

12 PBL 93 a), fasadeendring samt vesentlig reparasjon av forannevnte tiltak (jf. PBL 93b), skal bygningens eksisterende taktekkingsmateriale benyttes. Dersom eksisterende bygning har forskjellig taktekke på ulike bygningsdeler skal det dominerende tekkingsmateriale benyttes. 5.9 Fargebruk a) Boliger, garasjer, fjøs, uthus og naust: Skal fargesettes i tradisjonelle jordfarger ( primærfarger), herunder; gul, oker, rød, blå, grønn, brun og hvit Støydempingstiltak Innendørsstøy: Ny bebyggelse skal utformes ihht. Krav gitt gjennom Teknisk forskrift (TEK) til plan- og bygningsloven av 1997, slik at støynivået innendørs ikke overskrider grenseverdiene ihht. Norsk standard NS lydforhold i bygninger. Utendørs støy: Ved søknad om byggetillatelse skal det vedlegges situasjonsplan som viser eksisterende og planlagt bebyggelse samt støyskjermingstiltak for utomhusareal Utomhusanlegg og kulturlandskap Eksisterende utomhusanlegg og kulturlandskap som stier, gårdstun m.m. skal i størst mulig grad søkes bevart. Nye utomhusanlegg skal i utforming og materialbruk tilpasses terrenget og harmonere med stedets karakter. tekkemateriale m/ grå ( skiferfarget ) overflate. 5.9 a): Den opprinnelige gjenreisnings-bebyggelsen i området er fargesatt med heldekkende (ikke transparent) maling i tradisjonelle lyse jordfarger. Boliger m/tilhørende garasjer anbefales gitt samme fargesetting Planområdet ligger i sin helhet innenfor flystøysone II. Støysone-avgrensingen er utført av Luftfartsverket ihht. definisjoner gitt gjennom Miljøvern-departementets retningslinjer T-1277 om arealbruk i flystøysoner. Ihht. retningslinjene er boliger definert som bygninger med støyfølsomt bruksformål. Støydempingstiltak: Krav til eventuelle støydempingstiltak utløses ved søknad om byggetillatelse eller ved byggemelding. Innendørs støyreduserende tiltak kan bl.a. rettes mot vinduer, ventiler, tak og fasadeisolasjon. Det er prosjekterende sitt ansvar å påse at dette blir utført. Kravene er i utgangspunktet så strenge at nybygg i alle flystøysonene krever særskilt isolering. For eksisterende bebyggelse skal innendørs/utendørs støynivå ikke overskride grensene gitt gjennom grenseverdiforskriften T

13 7 FELLESOMRÅDER - Felles avkjørsel (FA) a) Felles avkjørsel er adkomst for tomt 1 og 2. Brøyting forusettes utført av hjemmelshaver av tomt 1 og 2.