REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR GNR. 3 BNR. 10, KJERRINGNES

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR GNR. 3 BNR. 10, KJERRINGNES Revideringer i hht. 1.gangsbehandling, FS-sak 134/08 Bestemmelser Hjemmel for bestemmelsene er Plan- og bygningslovens kapittel VI 26. Bestemmelsene er, sammen med plankartet, et juridisk bindende dokument. I forhold til plankartet utfyller og utdyper bestemmelsene den fastsatte arealbruken. DEFINISJONER PBL - Plan- og bygningsloven KML Lov om kulturminner Retningslinjene er ikke juridisk bindende, men av veiledende og informativ karakter. De kan ikke alene brukes som hjemmelsgrunnlag for vedtak etter planen, men gir føringer for rettslige og planfaglige vurderinger av plankart og bestemmelser. %-BYA, Bebygd areal. Beregnet etter teknisk forskrift til plan- og bygningsloven, kap. III, 3. Det vises her til en særskilt veileder utgitt av Miljøverndepartementet om grad av utnytting. Her ligger utdypende kommentarer og flere eksempler på hvordan forskriften skal anvendes. 1 GENERELT 1. Hvis det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner, skal arbeidene straks stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminnene eller deres sikringssone på 5 meter (jf. KML 4 og 6). Varsel skal gis til kulturvernmyndigheten. 2. Planbestemmelsene knytter seg til planområdet, som vist på plankartet sist datert.. 3. Disse reguleringsbestemmelser er vedtatt med hjemmel i PBL 26. Reguleringsbestemmelsene gjelder for området begrenset av vist reguleringsgrense på plankartet.

2 2 REGULERINGSFORMÅL Området er regulert for følgende formål, jf. plan- og bygningslovens (pbl) 25: BYGGEOMRÅDER (pbl 25, 1. ledd nr. 1) - Bolig med tilhørende anlegg OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER ( pbl ledd nr. 3) - Vei - Gang-/sykkelvei FELLESOMRÅDER (pbl 25, 1. ledd nr. 7) - Felles lekeareal - Felles avkjørsel - Felles gangvei - Felles områder for post- og søppelstativ Formålet med reguleringsplanen og de tilhørende bestemmelsene er å legge tilrette for småhusbebyggelse innenfor planområdet. 3 FELLESBESTEMMELSER a) Ved søknad om byggetillatelse skal planløsning og estetikk dokumenteres og godkjennes. Tema som særlig skal vektlegges, er tilpasning til eksisterende bebyggelse, farge og materialbruk, tilgjengelighet for alle, hensyn til barn og unge. Dokumentasjon skal i tillegg til skriftlig beskrivelse vises med fotomontasje/perspektiv/modell og/eller lignende. b) Ved søknad/melding om byggetillatelse skal det vedlegges situasjonsplan som viser bebyggelse, ledningsnett i grunnen med tilkoblingspunkt, parkering, trafikkareal, vegetasjon/beplanting, uteareal, samt materialvalg og fargeskjema for bebyggelsen. Sammen med situasjonsplanen må det innleveres estetisk redegjørelse i henhold plan og bygningslovens 74.2, skjønnhetsparagrafen. Som en regel skal det være mulig å snu kjøretøy på engen grunn. Kommunaltekniske anlegg i sin helhet som tilhører tiltaket, må her prosjekteres og avtegnes på situasjonsplanen. c) Ved søknad/melding om byggetillatelse skal det vedlegges snitt gjennom tiltaket og eksisterende veier /nabobebyggelse, der eksisterende og ferdig planert terreng vises. Snittet skal også vise om det er tilfredsstillende fall på nødvendig avløp- og/eller drensledning. Side 2 av 7

3 d) Ved opparbeidelsen av hage/ utomhusarealene skal eksisterende vegetasjon bevares i størst mulig grad. e) El-, TV- og telekabler skal anlegges som jordkabel og som en hovedregel i samme trasé som de øvrige ledningsanleggene i grunnen. f) Ubebygdareal skal holdes ryddig og ordentlig stand slik at ikke utearealene virker skjemmende for omgivelsene. g) Det er ikke tillatt å bygge med underetasje/sokkeletasje. Kjeller kan tillates der terreng og avløpsforhold tillater dette, men muren skal ikke stikke mer enn 0,8 meter over ferdig planer terreng. h) Bebyggelse og andre tiltak skal gis en utforming og utførelse som virker tiltalende i seg selv og i forhold til omgivelsene. i) Det skal sikres god tilgjengelighet for alle herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Bygg og uteområder skal utformes slik at de skal kunne brukes av en så stor del av beboerne som mulig. Kriterier for tilgjengelighet nedfelt i teknisk forskrift og kommunens retningslinjer gjeldende for alle bygg og uteområder. j) Gjerdene som skal oppføres mellom gangvei og boligeiendommene oppføres før boliger tas i bruk. 4 BYGGEOMRÅDER 4.1 Generelle bestemmelser a) Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser som angitt på plankart, der dette er angitt. b) Tomteutnyttingsgraden skal for den enkelte tomt ikke overstige den prosentsats BYA som angitt på plankartet og disse bestemmelser. Til 4.1. Når garasje ikke bygges som tilbygg til boligen skal den kun ha en etasje. Garasjeplasseringen skal fremgå ved første byggesøknad på eiendommen. Ved beregning av gesims- og mønehøyde skal dagens veiledning til Teknisk Forskrift følges, herunder ark og takopplett på boligene. Mønehøyde beregnes fra overkanten av bygningens høyeste Side 3 av 7

4 c) Garasjer: - Skal oppføres i maksimalt en etasje. Garasjen skal ikke ha takvinkel som overstiger takvinkel på tilhørende bolig. - Skal ha samme takform som boligen. - Kan oppføres med maksimal grunnflate 50m 2 og denne skal være underordnet boligen i både størrelse og form. - Etasjehøyden fra ferdig gulv til under tak (undergurt) skal ikke overstige 3 m. - Maksimal gesimshøyde: 3 m. - Maksimal mønehøyde: 5 m. - Kan oppføres frittstående eller fastbygd i boligen. d) Antall parkeringsplasser innenfor planområdet for hver tomt inkl. garasje og gjesteparkering pr. boligenhet og bruksareal (BRA) skal være: - Ren enebolig: 3 plasser - Boenhet > 60 m² BRA: 2 plasser - Boenhet < 60 m² BRA: 1 plass - Hybel: 0,5 plass 4.2 Frittliggende eller konsentrert småhusbebyggelse B1 a) Det tillates eneboliger eller vertikaldelte tomannsboliger. b) Bebygd areal skal ikke overstige BYA=30 %. c) Området kan bebygges med enebolig eller tomannsbolig på hver av tomtene, herunder garasjer. d) Ved oppføring av vertikaldelt tomannsbolig kan tomtene deles i to gjennom skille i vegg og det tillates opparbeidet en avkjøring til hver av tomtene. møne, målt oppå ferdig tekning. Mønehøyde er høyde fra overkant møne til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Gesimshøyde regnes fra høyden på skjæringslinjen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. På bakkenivå beregnes høyde fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Høyeste gesimshøyde gjelder. 1 parkeringsplass tilsvarer 25 m². Til 4.2 Boliger i inntil 2 etasjer. Ark tillates men skal være underliggende boligen i sitt uttrykk/ form. Ark i takflaten kan tillates uten at den er med i beregningsgrunnlaget for utregning av gesimshøyde. Boligene på denne husrekken skal være mest mulig like med henhold på møneretning, takform og mønehøyde e) Mønene til boligene i B1 skal ha samme retning som felles adkomstvei (FA1) og ikke ha variasjon i beregnet mønehøyde større enn 1 m. Hovedtakformen skal være saltak og ha møne. Ark innenfor takflaten kan tillatelses med samme takform som hovedtakformen, uten at arka gir innvirkning på den tillatte gesimshøyde. Takvinkel tillates mellom 25 og 35 grader. Side 4 av 7

5 f) Største tillatte gesimshøyde er 6 m og største tillatte mønehøyde 8,0 m. Kommunen skal ved behandling godkjenne takform og bygninger høyde i terrenget. g) Bygningsmyndigheten kan kreve at bygninger innenfor denne rekke (B1) skal ha tilsvarende takvinkel. Kommunen kan tillate andre takformer der dette er tilrådelig ut fra praktiske, estetiske og helhetlig hensyn. 4.3 Frittliggende småhusbebyggelse - B2, B3, B4 a) Tomtene innenfor disse områder kan bebygges med eneboliger, herunder også garasje. b) Bebygd areal skal ikke overstige BYA=30 %. c) Hovedtakformen skal være saltak og ha møne. Ark innenfor takflaten kan tillatelses med samme takform som hovedtakformen, uten at arka gir innvirkning på den tillatte gesimshøyde. Takvinkel tillates mellom 27 og 37 grader. d) Største tillatte gesimshøyde er 5 m og største tillatte mønehøyde 7,0 m. Kommunen skal ved behandling godkjenne takutforming og bygningenes høyde i terrenget. Til 4.3 c Ark tillates men skal være underliggende boligen i sitt uttrykk og form. Ark i takflaten kan tillates uten at den er med i beregningsgrunnlaget for utregning av gesimshøyde. e) Bygningsmyndigheten kan kreve at bygninger innenfor en boligrekke skal ha lik takvinkel/ møneretning. Planutvalget kan tillate andre takformer der dette er tilrådelig ut fra praktiske, estetiske og helhetlig hensyn. 5 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 5.1 Kjørevei, VEI 1 a) I områdene skal anlegges kjørevei, avkjørsler og veikryss, som vist på plankartet. b) Veien opparbeides med fast dekke og belysning. Til 5.1 Hovedadkomstvei Vei 1, opparbeides i k-standard (BK10 m/fast dekke, kjørebane 6 m inkl. 0,5 m skulder på begge sider og uten fortau). c) Det tillates ikke direkte avkjørsler fra Vei Gang-/sykkelvei, GS a) Det opparbeides gang-/sykkelvei som vist på plankartet. b) Gang-/sykkelveien skal opparbeides med fast dekke. Til 5.2 Gang-/sykkelveien opparbeides i m/fast dekke, bredde 3 m inkl. 0,25 m asfaltert skulder på begge sider. Total bredde for veiarealet skal være 6 m. Side 5 av 7

6 c) Det tillates kjøring til eiendom gnr. 3 bnr. 344 på gang-/sykkelveien. 6 FELLESOMRÅDER 6.1 Felles lekeareal - FL a) Nærlekeplass. Lekearealet skal utformes i hht. gjeldende krav og bygges slik at den trygt kan brukes av barn i ulike aldersgrupper til ulike årstider. Området gjerdes inn mot boligtomter og kjørevei. b) Lekeareal skal være ferdig opparbeidet før bygninger innenfor planområdet tas i bruk. 6.2 Felles avkjørsel - FA 1 FA 3 a) Felles private avkjørsler FA1-3 skal opparbeides med fast dekke. b) Felles avkjørsel skal være opparbeidet før brukstillatelse kan gis. Til 6.1 Lekeplassen opparbeides med tanke på ballspill ved at plassen opparbeides mest mulig plan med dekke av grus/ sand. Alle eierne innenfor planområdet eier hver sin andel av lekeplassen og er dermed ansvarlig for fremtidig vedlikehold. Det settes også opp lekestativ og sandkasse for de mindre barna. Til 6.2: En fellesavkjørsel er å betrakte som en privat vei for de eiendommene som benytter disse som adkomst fra offentlig vei. Allmennheten vil således ikke ha rett til å bruke denne veien. Drift og vedlikehold av felles avkjørsler er et felles ansvar for de tilknyttede eiendommene 6.3 Felles gangvei FG 1 a) Skal opparbeides uten fast dekke og belysning. b) Forbindelsen forutsettes ikke brøytet vinterstid. c) Det skal oppføres gjerde langs gangveiforbindelsen mot de tilstøtende private eiendommene. Gjerdet skal oppføres før tilstøtende boliger tas i bruk. 6.4 Felles områder for post- og søppelstativ - FPS a) Gjelder to områder som er avmerket på plankartet. b) Arealene skal benyttes som oppsamlingsplass for private avfallsdunker i forbindelse med avfallsinnsamling og for postkasser. c) Arealene opparbeides med poststativ før tilhørende boliger tas i bruk. Side 6 av 7

7 7 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Før de nye boligene i planområdet kan tas i bruk skal følgende være på plass: a) Vei, vann og avløp skal være etablert før bygninger kan tas i bruk. Men før byggetillatelse kan gis skal vei, vann og avløp være avklart med infrastruktureier. b) FL 1 opparbeides før boliger tas i bruk, inkludert alle avkjørsler til lekeplassen gjennom feltet. c) Felles avkjørsler fra Vei 1 og inn til boligtomtene opparbeides før det gis tillatelse til å påbegynne bygging av bygg på boligtomtene. De tre felles avkjørsler skal være ferdig opparbeidet før tilknytede boliger tas i bruk. d) Før det gis tillatelse til bygging av bolig på B1 skal støyforhold vurderes og nødvendige tiltak dokumenteres. e) FA 4 skal opparbeides før det gis tillatelse til byggevirksomhet på de tilgrensende tomtene innenfor planområdet. f) Det kan avventes med opparbeiding av GS fra avkjørsel for gnr. 3 bnr. 344 og nordover, inntil tilstøtende eiendommer utbygges. Til 7a Ingen boliger i noen av husrekkene kan tas i bruk før felles avkjøring til husrekken er opparbeidet og det er lagt vann og avløp i grunnen. Dette for å unngå at noen blir boende i et anleggsområde over lengre tid. Det er også ønskelig at et område bygges og ferdigstilles om gangen, da det da blir lettere å få området ferdigstilt. Til 7b Lekeplass ferdigstilles senest på det tidspunkt noen av boligene tas i bruk. Til 7 f I fremtiden skal GS benyttes som gang- og sykkelveiforbindelse hvis og når området nord for planområdet blir regulert/ utbygd til boligområde. GS kan da overtas av kommunen og kan benyttes som ledningstrase for tilknyttede fremtidige byggeområder. Denne veien skal da holdes åpen på vinterstid. g) Inntil GS er etablert som gjennomgående gang- /sykkelvei er den å betrakte som privat avkjørsel for gnr. 3 bnr. 344 fra Vei 1 til fremtidig avkjørsel for denne eiendommen. Side 7 av 7