STORBYOMRÅDETS UTFORDRINGER - STATUS I ARBEIDET MED FELLES BOLIGSTRATEGI OG VEKST

Transkript

1 Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO ESKJ-13/ / Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling / Stavanger formannskap (AU) / Stavanger formannskap / STORBYOMRÅDETS UTFORDRINGER - STATUS I ARBEIDET MED FELLES BOLIGSTRATEGI OG VEKST Forslag til vedtak: 1. Statusrapporten tas til orientering. 2. Forslag til felles boligstrategi vil inngå i det reviderte forslaget til kommuneplan som fremmes i første halvår

2 SAKEN GJELDER I løpet av vinteren 2013 behandlet de 4 samarbeidende kommunene Randaberg, Stavanger, Sola og Sandnes sak om mandat og konkretisering av arbeidet med felles kapittel i planstrategiene Storbyområdets utfordringer. I dette felles kapittelet er det prioritert to hovedarbeidsområder hhv. boliger og vekstutfordringer og strategier for regionale næringsarealer videreutvikling. Kommunene har oppnevnt representanter til en politisk styringsgruppe som leder arbeidet med boliger og vekstutfordringer. Den andre oppgaven er gitt Greater Stavanger som oppdrag å utføre, i samarbeid med kommunene. I forståelse med politisk styringsgruppe gis det i denne saken en underveisstatus til formannskapene om arbeidet med hovedoppgaven boliger og vekstutfordringer. Saken er felles og samordnet for de fire kommunene. Arbeidet var tema i felles formannskapssamling hvor det framkom synspunkter på arbeidet som tas med videre. Disse er ikke nærmere omtalt i denne saken. Målet med arbeidet som skal fullføres i årsskiftet 2013/2014 er at felles boligstrategi kan brukes som faglig underlag for utforming av boligpolitiske mål, strategier og virkemidler i forslaget til revidert kommuneplan, som de respektive kommunene skal fremme første halvår Det vil være oppfølgingsoppgaver som må konkretiseres mer for videre oppfølging, i tillegg. Dette vil i første omgang gjelde tiltak knyttet til felles gjennomføringsevne. STATUS MEDIO OKTOBER 2013 For hovedtemaet Boliger og vekstutfordringer i storbyområdet er det gitt to deloppgaver med følgende rammer: Deloppgave 1: Framskrivinger av folkemengden og drøfting av forutsetninger Kommunene i storbyområdet har i fellesskap allerede høsten 2012 utarbeidet en første versjon av felles befolkningsframskriving. Framskrivingen er blitt utført ved hjelp av analyseverktøyet Kompas som alle kommunene har anskaffet. Mandatet; Framskrivingene skal videreutvikles, spesielt i forhold til viktige forutsetninger rundt fruktbarhet, arbeidsplassutvikling, flyttinger, boligutvikling osv. Utviklingen i sysselsettingen bør stipuleres og gi grunnlag for forutsetninger om utviklingen av pendling og folkemengde. Endret folkemengde og ny felles boligstrategi gir grunnlag for nye boligforutsetninger. I tillegg til dette vil en lang rekke forutsetninger knyttet til flyttinger, boligkonsum og boligmarkedet bli kalibrert. Framskrivingen utarbeides for framskrivingsområder og med 2030 som tidshorisont. Modellen som utformes skal legge grunnlaget for årlig rullering av felles framskrivinger. Status; Ulike forutsetninger for framskriving av folkemengden er gjennomdrøftet og testet, resultater er analysert. Tidshorisonten det arbeides med er Første framskriving bygger på boligbyggeprogrammet i kommunene og legges fram i høst. Framskrivingen vil bli 2

3 oppdatert årlig basert på ajourførte boligbyggeprogram. Første rullering av felles framskriving planlegges høsten Ved første framskriving er det drøftet felles forutsetninger for storbyområdet, og det er valgt felles framgangsmåte og verktøy for arbeidet. Ved kommende oppdateringer vil vi tilstrebe å samordne arbeidet ytterligere. Deloppgave 2: Felles boligstrategi Arbeidet er delt i en statusdel og en plan/strategidel. Mandatet; Statusdelen skal ta for seg erfaringer med tidligere interkommunalt boligsamarbeid, gjeldende boligsituasjon og boligpolitikk i de fire kommunene, regionale rammer samt evt. referanseprosjekter fra andre byområder. Plan/strategidelen skal drøfte prinsipielle spørsmål omkring boligpolitikken, og det skal utformes forslag til omforente mål og virkemidler som kan utgjøre en felles boligpolitikk for de fire kommunene. Drøfting av virkemidler skal vektlegges, herunder hvordan kommunene ønsker å definere sin rolle og handlekraft, og hva slags ressurser dette vil kreve. En slik drøfting forutsetter tilstrekkelig kunnskap om kommunale virkemidler i boligpolitikken. I den forbindelse har Stavanger kommune involvert de tre øvrige kommunene i et forskningsoppdrag i regi av KS-storbyforskning. Prosjektet har til hensikt å evaluere kommunale boligvirkemidler og NIBR vant konkurranse om å utføre oppdraget. Arbeidet omfatter de fem største byområdene i Norge, samt eksempler også fra utlandet. Det forventes ferdigstilt høsten Det eksternt utførte evalueringsprosjektet og den egne utarbeidede statusdelen i arbeidet har som hensikt å danne grunnlag for faglige og politiske diskusjoner som må til for å komme fram til en god og omforent boligpolitikk, og med virkemidler som er gjennomtenkte og godt forankret. Et utkast til felles boligstrategi bør foreligge innen 4. kvartal Boligpolitikken må så langt det er mulig innarbeides i de reviderte kommuneplanene som forventes høringsklare første halvår Arbeidet med en felles boligstrategi skal følges av en felles politisk styringsgruppe. Status; Gjennom en bred faglig deltakelse fra kommunene er det blitt arbeidet med å frembringe status og historikk fra tidligere samarbeider om boligpolitikk og utbyggingsområder i regionen. Erfaringer og læringsaspektet har hatt særlig fokus i arbeidet. Videre er nasjonale og regionale rammebetingelser samlet og dokumentert. Tilsvarende er gjort for kommunenes gjeldende boligpolitikk, herunder også hvordan kommunene samarbeider med andre/bransjen i utøvelsen av boligpolitiske virkemidler og boligproduksjon. Resultatet er samlet i rapport 1: Status og grunnlag for arbeidet (vedlegg 1). Rapporten dokumenterer og oppsummerer mer enn 50 år med samarbeid om boligpolitikk og boligproduksjon i regionen. Det framkommer her at det lenge har vært et ønsket og villet samarbeid om byutviklingen. Ulike samarbeidsformer er prøvd, både felles selskaper og rene avtalebaserte samarbeider om arealutvikling av områder. Uavhengig av samarbeidsform er det imidlertid begrensede resultater i form av konkret boligproduksjon som er blitt levert. Rapport 1 vil bli endelig ferdigstilt når resultatene av fylkestingets sluttbehandling av Regionalplan for Jæren foreligger. 3

4 Styringsgruppen drøftet Rapport 1 i møtet og ba om at innsatsen i 2013 konsentreres om å utforme felles boligpolitiske mål, strategier og virkemidler. Det ble også bedt om at det vurderes hvorvidt det kan være mulig å oppnå en felles gjennomføringsevne (felles selskaper, engasjement utenfor egen kommune, økonomiske modeller osv). I samsvar med styringsgruppens oppdrag, følger administrasjonen opp dette i videre arbeid med virkemidler for gjennomføring av felles boligstrategi. Resultatene fra forskningsoppdraget vil her være sentrale innspill, sammen med kommunenes egne erfaringer fra samarbeider, deltakelse i felles selskaper og selskapsdannelser med flere aktører. Erfaringene som er samlet fra nærmere 50 år med samarbeid om boligbygging i regionen viser at ikke alle forhold kan løses lokalt. Forhold som gjelder nødvendige tilpasninger av de kommuneøkonomiske rammebetingelser tilligger staten. Nødvendige lokale tilpasninger er derfor betinget av nasjonale endringer i f.eks. inntektssystem og eller skatteopplegget. Disse forholdene vil bli belyst, slik at det er mulighet for en felles innsats om oppfølging av disse nødvendige virkemidler for å oppnå felles mål i boligstrategien. Arbeidet er på dette grunnlaget nå videreført med utforming av mål og virkemidler som skal utgjøre en felles boligstrategi for kommunene. Det arbeides med utforming og konkretisering av følgende fem Boligstrategiske mål; Tilstrekkelig boligproduksjon. God arealutnyttelse. Balansert utvikling i forhold til demografi og levekår. Bærekraftige løsninger i forhold til energi, miljø og økonomi. Kvalitetsprinsipper i forhold til ulike forhold ved å bo, boligen og bomiljøet. Den ble det gjennomført en fagsamling, og deltakerne fra ulike fagmiljø i kommunene arbeidet med konkretisering av boligstrategiske mål og kvalitetskrav. Til fagsamlingen forelå to arbeidsnotater som oppsummerer nasjonal politikk og forskning om kvalitet i det å bo, om boligen og om boområdene. Arbeidsnotat 4 og 5 følger vedlagt, vedlegg 3 og 4. Signaler fra fagsamlingen ble drøftet i styringsgruppen (presentasjon vedlagt i vedlegg 2). Styringsgruppen er bl.a. opptatt av at kvalitetskrav må sees i forhold til kostnader og behovet for en tilstrekkelig boligproduksjon. Administrasjonen arbeider nå videre med utforming av forslaget til boligstrategi med mål og virkemidler utfra styringsgruppen sine signaler. Videre inkluderes innspill som framkom i felles formannskapssamling den RÅDMANNENS ANBEFALING Rådmannen mener innretningen av arbeidet og prosessen med felles boligstrategi gir et godt grunnlag for at planstrategiens prioriterte samarbeidsoppgaver blir gjennomført. Det tas sikte på at forslag til felles boligstrategi skal inngå som del av underlaget og bidraget til revidert kommuneplan. I tillegg til felles mål og virkemidler vil det være aktuelt å vurdere felles gjennomføringsevne, f.eks. ved felles selskapsdannelse, ulike modeller for formaliserte samarbeider og modeller for å samarbeide om prioriterte områder osv. Rådmannen oppfatter dette som en oppfølgende oppgave etter at selve strategien er utformet og lagt til grunn for 4

5 nye kommuneplaner. Det kan være aktuelt å vurdere dette i forbindelse med ajourføring av de kommunale planstrategiene. Rådmannens anbefaler følgende vedtak: VEDTAK: 1. Statusrapporten tas til orientering. 2. Forslag til felles boligstrategi vil inngå i det reviderte forslaget til kommuneplan som fremmes i første halvår Inger Østensjø rådmann Gunn Jorunn Aasland direktør Thommas Bjerga kst. kommuneplansjef Saksbehandler: Einar Skjæveland Vedlegg 1: Rapport 1 - Status og grunnlag for arbeidet Vedlegg 2: Presentasjon Fagsamling og styringsgruppen bolig og bokvalitet Vedlegg 3: Arbeidsnotat 4 Om boligkvalitet og småboliger Vedlegg 4: Arbeidsnotat 5 Om bokvalitet og områdekvalitet Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 5

6 FELLES BOLIGSTRATEGI/-PLAN FOR STORBYOMRÅDET RAPPORT 1: STATUS OG GRUNNLAG FOR ARBEIDET Arealutredninger fra 60 til 80 tallet. 1

7 Innhold INNHOLD... 2 INNLEDNING... 3 HISTORIKK OG ERFARINGER FRA TIDLIGERE SAMARBEID I REGIONEN... 4 FELLES FORSTÅELSE AV SITUASJON OG BEHOV NASJONALE OG REGIONALE RAMMER GJELDENDE BOLIGPOLITIKK I DE FIRE KOMMUNENE VIDERE ARBEID - UTFORDRINGER OG ANBEFALINGER VEDLEGG 1: SAMARBEID FOR NÆRINGSUTVIKLING VEDLEGG 2: SANDNES OG BOLIGSAMARBEID VEDLEGG 3: STAVANGER OG BOLIGSAMARBEID VEDLEGG 4: REGIONAL BOLIGPOLITIKK VEDLEGG 5: TABELLER MED SAMMENLIGNING AV KOMMUNENES BOLIGPOLITIKK VEDLEGG 6: OVERSIKT STUDENTBOLIGER I STAVANGER OG SANDNES

8 Innledning De fleste norske kommuner vedtok høsten 2012 sin første planstrategi. Strategiene har som oppgave å gjøre rede for aktuelle politiske utfordringer og et resulterende planbehov som skal prioriteres i valgperioden. De fire kommunene på Nord-Jæren gjennomførte i 2012 et politisk og administrativt samarbeid som har resultert i et felles kapittel i planstrategiene. Kapitlet kalles «planstrategi for samarbeidsoppgaver i storbyområdet», og inneholder tre hovedoppgaver. En av disse oppgavene omhandler boliger og vekstutfordringer i storbyområdet, herunder en felles regional boligstrategi. Første kvartal 2013 ble en felles sak om oppfølging av planstrategiene behandlet i alle fire kommunene, og et arbeidsopplegg for oppgavene ble vedtatt. Denne rapporten er den første leveransen til politisk styringsgruppe i tilknytning til felles regional boligstrategi. Leveransen omfatter oppsummeringer av flere forhold med betydning for arbeidet, og utgjør et grunnlag for utforming av strategien På vegne av arbeidsgruppen, Sidsel Haugen Sandnes kommune Gunn Jorunn Aasland Stavanger kommune 3

9 Historikk og erfaringer fra tidligere samarbeid i regionen Vår region har lang tradisjon med ulike former for interkommunalt samarbeid. Hvilke erfaringer har vi gjort oss over tid? Hva har vi fått til, og hva framstår som mest utfordrende? Dette kapitlet gjør rede for en del av historien rundt samarbeidet mellom kommunene, og trekker opp noen hovedfunn som kan være nyttig kunnskap ved starten av dette samarbeidet. Innledning Helt fra 1960 tallet har kommunene på Jæren søkt samarbeid om viktige utviklingsspørsmål. Samarbeidet har skiftet form og innhold underveis, og spesielt har boligsamarbeid vist seg å være krevende å få til. Etter 50 års innsats er de samlede resultater relativt beskjedne om man teller antall boliger som er realisert som en direkte konsekvens av samarbeidet. Den mer indirekte virkningen av innsatsen kan derimot være betydelig. Denne har bl.a. form av felles kompetanseutvikling og regional modning. Ved å ta et kort tilbakeblikk får vi litt innsikt i motivasjon og drivkrefter i de samarbeidsprosessene som har vært, og kan trekke lærdom fra disse. I dette kapitlet har vi spesielt gitt oppmerksomhet til samarbeid om boligbygging/byutvikling, mens samarbeid om næringsutvikling er omtalt i vedlegg 1. Andre samarbeid er ikke omtalt i denne rapporten. Oppstillingen under oppsummerer boligsamarbeid som startet på 60 tallet og fram til i dag, både samarbeidskonstellasjonene og produksjon i form av planer og utredninger. Organer (fra år) plan/utredning Regionplannemda (62) Regionrådet (66) Regionplankontoret (66) Interkommunalt boligsamarbeid utb. Øst (76-81) Samarbeid Vatnefjell (74-83) Jæren utbyggingsråd (78) Jæren utbyggingsselskap AS (79) Jæren planleggingsråd (84) Jæren utviklingsselskap (86) Regionråd/Jærrådet (95) Nord-Jæren Utviklingsselskap (12) 1960 tallet 1970 tallet 1980 tallet 1990 tallet 2000 til d.d. Regionplan for Nord-Jæren Regionplan for Jæren (før FDP-J) Orstadby Utbygging øst Vatnefjell Strukturplan for Jæren Utbyggingsretning Sandnes øst Bybåndet sør x x x x x x x x 4

10 Regionplan Nord-Jæren og regionplan Jæren Sommeren 1962 ga Nord-Jæren interkommunale samarbeidsnemd (regionplannemda) Andersson & Skjånes A/S i oppdrag å utarbeide forslag til regionplan for Stavanger, Sandnes, Randaberg og Sola (dagens kommuner). Regionplan for Nord-Jæren, med de fire kommunene Randaberg, Sola, Sandnes og Stavanger, beskriver i 1965 for første gang området som et felles bolig- og arbeidsmarked. Regionrådet, som ble konstituert høsten 1966 fulgte dette opp og besluttet at plan for Nord-Jæren skulle tas inn en ny regionplan for Jæren. Regionplankontoret, som ble opprettet samme år og lokalisert i Sandnes, utarbeidet planen. Regionplan Jæren 1971 var en rammeplan/strukturplan basert på konsensus. Planforslaget inneholdt tre klare mål for den regionale utviklingen: Rimelige og oversiktlige enheter, med et spekter av sentre, fra» storbyen» til grendesentret. Maksimal frihet for den enkelte i valg av bosted og arbeidssted, med færrest mulig reiser. Rimelig fordeling av kulturelle og sosiale funksjoner. Opplegget for regionplanen innebar en bevisst dreining av tettstedsveksten inn i områder øst for landbruksområdene, bl.a. Vedafjell, Orstad Kalberg Foss-Eikeland, Figgjo Ålgård og med Lyefjell som mer usikker mulighet. Hovedkomponentene i det regionale bymønsteret ble skissert slik: «Byvev» i nordre del av regionen som lineær flerkjerneby. Stavanger som fylkessentrum og regionalt hovedsenter. Sandnes etter hvert med bymessig vekst inn i områder øst og sørøst for Sandnes. Lengst i sør en ny bydannelse: Orstadby. Tilknyttet byveven i sør og sørøst: Bryne og Ålgård. Vest og sørvest, frittliggende bygdebyer. Mindre grendesentre og industrisamfunn i de østlige deler. Regionplanen diskuterte i liten grad virkemidler. Planen var første trinn i en langsiktig utvikling. Et mulig samfunnsmessig virkemiddel kunne være tilbud på ferdig tilrettelagte tomter. Flere alternativer ble beskrevet for å få realisert det foreslåtte regionmønsteret: 1. Hele eller vesentlige deler av regionen som en kommune. 2. Sekundærkommunal overbygning (regionkommune). 3. Fylkeskommunal styring i utbyggingsspørsmål. 4. Frivillig interkommunalt samarbeid, for eksempel i form av bolig- og industritomteselskap. Orstadby 1972 Et tidligere samarbeid mellom Gjesdal, Sandnes, Klepp og Time om en avskjærende kloakk langs Figgjo og ut i sjøen ved Bore, ble tatt opp av regionplanrådet i Dette var en av forutsetningene for ideen om et utbyggingsområde i Orstad-Kalbergområdet. Regionplankontoret fikk utarbeidet disposisjonsplan for «Orstadby» i Nytt samarbeid mellom Sandnes og Gjesdal om kloakkering nordover til Stavanger førte til at Figgjokloakken og dermed Orstadbyen, ble skrinlagt i Kommunene Time, Klepp og Sandnes prioriterte også på denne tiden, nye utbyggingsområder nærmere sine kommunesentre. 5

11 Utbygging Øst og interkommunalt boligsamarbeid I 1973 startet et bredt sammensatt utvalg arbeidet med spørsmål om et regionalt styringsorgan for boligbyggingssaker. Etablering av et interkommunalt tomteselskap ble konkret utredet. Det ble også utført utredninger med konsulentbistand fra Asplan om interkommunalt boligsamarbeid på Nord- Jæren og om resulterende kommunaløkonomiske konsekvenser. Rapport ble framlagt i Året før hadde regionplanrådet fattet vedtak om å sette i gang utredning/forundersøkelse av mulige utbyggingsområder i østre deler av regionen i kommunene Sandnes, Time og Gjesdal. «Utbygging Øst» hadde som formål å vri veksten i byutviklingen bort fra de høyproduktive landbruksarealene og å analysere konsekvenser av en slik utvikling. Arbeidet ble ledet av en gruppe bestående av byplansjefen i Sandnes, reguleringssjefen i Gjesdal, ordføreren i Time, fylkesreguleringsarkitekten, kontorsjef i landbruksselskapet og regionplansjefen. I tillegg møtte naturvernkonsulenten i fylket og overarkitekt i Sandnes som observatører. Fem områder ble analysert: Hommersåk, Vatnefjell, Vedafjell- Bogafjell, Figgjo- Ålgård og Flassavatn, og Njåfjell. Arbeidet med «Utbygging Øst» pågikk i en årrekke, fram til 1981, med en rekke delutredninger. En orienteringsfolder fra Regionplankontoret fra 1981 viser til fire utredningsrapporter og fem fagutredninger. Utredningene tar utgangspunkt i 3 teoretiske alternativer for boligutviklingsmønsteret i regionen: Bybånd med fortsatt utbygging omkring eksisterende tettsteder Spredt Øst med utbygging i Hommersåk, Vatnefjell, Vedafjell, Bogafjell, Figgjo-Ålgård, Flassavatn, Njåfjell og et område i Hå. Hommersåk med all utbygging. Vatnefjellprosjektet Stavanger var på dette tidspunktet lite opptatt av å løse interkommunale samarbeidsoppgaver gjennom regionale organer. I stedet tok Stavanger og Sandnes mot slutten av 1974, opp tosidige forhandlinger om et konkret felles boligbyggingsprosjekt, Vatnefjell-området på østsiden av Gandsfjorden i Sandnes. Juni 1977 behandlet formannskapene i Sandnes og Stavanger kommune sak Vatnefjell organisasjon, administrasjon og økonomi. Vatnefjell betegnes som «et pionerprosjekt nytt boligområde i Jærregionen». Området på fjellryggen øst for Gandsfjorden omfattet ca. 3500daa, hvorav 2050 daa ble vurdert som utbyggingsareal. Man anslo at området kunne romme totalt 3100 boliger og bygges ut over 10 år med antatt byggestart 1983/84. Boligmassen var fordelt med om lag 600 eneboliger, 1000 flerfamilieboliger og 1500 boliger løst som tett/lav boligbebyggelse. Det var videre forutsatt at området skulle gi rom for ca. 400 arbeidsplasser i off./privat tjenesteyting og tilsvarende knyttet til lettere industri, håndverk og kontorer. Kollektivbetjeningen var buss med flerløsning i rutetilbudet. Finansieringen bygde på at de to kommunene dekket administrasjon, planlegging og renteutgifter i utbyggingsperioden. Vann- og avløp skulle løses i interkommunal regi, mens tilførselsveier var forutsatt bygd som fylkesveger. Interne tilretteleggingsutgifter var forutsatt belastet tomtene. Sandnes skulle dekke bygging og drift av offentlige bygg i Vatnefjell. 6

12 Stavanger sitt samlede tilskudd til renter i utbyggingstiden skulle være rente- og avdragsfritt lån. Etter utbyggingen skulle det avklares på hvilke måte lånet skulle forrentes og avdras fra Sandnes til Stavanger. Vatnefjell ble planlagt og veinettet ble påstartet utbygd. Dette var et forholdsvis kostbart utbyggingsprosjekt. Det lyktes ikke å få staten med til å dekke kostnadene, og Vatnefjellprosjektet ble oppgitt i En annen medvirkende årsak var bl.a. spørsmålet om fordeling av skatteinntekter fra fremtidige beboere. Skatteinntektssystemet var ikke innrettet på et slikt interkommunalt prosjekt. Jæren Utbyggingsråd og Jæren utbyggingsselskap A/S (JUS1) Med bakgrunn i den første Utbygging øst-rapporten, som kom i 1977, tok fylkesmannen et nytt initiativ for å prøve å løse problemene som knyttet seg til et økende behov for boliger. På nyåret i 1978 ble «Rådet for interkommunal utbygging i Jærregionen» etablert, og etter et års utredningsarbeid ble Jæren Utbyggingsselskap A/S etablert. Time kommune valgte å stå utenfor. Formålsparagrafen lyder: «Selskapets formål skal være i samråd med kommunene å erverve, gjøre byggeklare og selge tomtearealer og enkelttomter. Selskapet skal også, hvor spesielle forhold tilsier det, bebygge arealene og selge, eventuelt leie ut, de ferdige bygg. Bortfeste av enkelttomter eller større tomtearealer kan unntaksvis skje hvor dette finnes åpenbart mer hensiktsmessig enn salg.» Det mest gunstige utbyggingsområdet i henhold til Utbygging øst-rapporten, Figgjo-Ålgård, ble valgt som satsingsområde. Her ble utført et omfattende utrednings- og planleggingsarbeid. Det ble planlagt 420 boliger i Gjesdal og 450 i Sandnes. Regionplankontoret utarbeidet behovsanalyse og drøftet konsekvenser av forskyvning av bosettingsmønsteret (arbeidsplasser mv.). Arbeidet med boligutbyggingen i Figgjo-Ålgårdområdet fortsatte med anleggsstart i Gjesdal 1984 og i Sandnes Jæren Planleggingsråd Stavanger startet i 1982 arbeidet med flere rapporter, der hovedtema var kommunaløkonomiske konsekvenser av interkommunalt boligsamarbeid. Etter forslag fra bl.a. Stavanger og på grunn av endring i bygningsloven, ble regionplanrådet nedlagt og erstattet av Jæren Planleggingsråd i Dette var starten på en mer resultatorientert planlegging, med politiske aktører i førersetet. Det ble opprettet et nytt politisk organ, ISO-utvalget (Interkommunale Samarbeids Oppgaver). En rapport (1985) konkluderte med at når det gjelder regional styring av utbyggingen av boligområder, lar det seg nok gjøre å finne rimelige retningslinjer for utgiftsfordeling, men den stanger mot en inntektsomfordeling, hvor noen kommuner vil tape og andre vinne. Også en eventuell fylkeskommunal styring ville begrenses av omfordelingsproblematikken. Jæren Utviklingsselskap A/S (JUS 2) Jæren Planleggingsråd og Jæren Utbyggingsselskap A/S ble omdannet til Jæren Utviklingsselskap A/S i Aksjeeierne i JUS var de 8 kommunene på Jæren, fra Hå til Stavanger og hver hadde 5 aksjer i selskapet. Time kom også med. Formålsparagrafen lyder: 7

13 «Selskapet formål skal være i samråd med kommunene å sette i gang og utvikle samarbeidstiltak på ulike sektorer som er av interesse for to eller flere kommuner i regionen, herunder tilrettelegge interkommunale bolig- og næringsområder». Arbeidet med interkommunale tomteområder var en fortsettelse av det opprinnelige JUS A/S. JUS arbeidet med arealutvikling av nye områder, eksempelvis Bærland i Gjesdal, Lye i Time og Rossåsen i Sandnes. Tilretteleggingen av Ålgård-Figgjoområdet var det primære prosjektet de første par årene. Etterspørselen etter tomter stoppet mer eller mindre opp i Den tidligere så dominerende problemstilling om interkommunal boligbygging ble dermed uaktuell. Strukturplan for Jæren 1991 Pilotprosjektet «Strukturplan for Jæren, 1991», var støttet av tre departementer. Planen presenterte forslag til et regionalt boligbyggingsprogram og drøftet også kommunal økonomi og fordelingsproblemene. Fortsatt boligbygging i Stavanger ble anbefalt, samtidig som en større del av boligbyggingen ble foreslått lokalisert til Midt-Jæren, dvs. Sandnes, Gjesdal, Klepp og Time. Her dukker Kalberg og Orstad opp på ny. På kort sikt ville utbyggingskommuner få føle utgiftene, men på lang sikt kunne de få dette igjen ved større skatteinntekter. Fylkeskommunen trakk seg imidlertid fra prosjektet i Prosjektet ble avsluttet sommeren 1991, da rapporten offisielt ble overlevert miljøvernministeren. Utviklingsselskapet (JUS) nedlegges og nytt regionråd opprettes 1995 Perioden fram mot 90-tallet var preget av økonomisk usikkerhet. Skepsis til regional planlegging og samarbeid hadde hele tiden vært til stede fra Stavangers side, og kom til slutt også til uttrykk fra fylkeskommunens side. Kommunalutvalget i Stavanger vedtok i 1991 å vurdere utmelding fra JUS. Usikkerheten omkring JUS framtidige rolle skulle avklares i nytt styre. Spørsmål om nedleggelse av JUS A/S og opprettelse av et regionråd ble behandlet ved flere anledninger, siste gang på slutten av 1993, der det ble vedtatt å avvikle selskapet. I ny sak til kommunene om regionalt samarbeid mellom Jær-kommunene ble det fra , foreslått å opprette et regionråd for Jær-kommunene (senere Jærrådet, samarbeidsrådet for Jær-kommunene). Rådet skulle være et samarbeidsorgan for kommunene Gjesdal, Hå, Klepp, Randaberg, Sandnes, Sola, Stavanger og Time. Formålet for rådet skulle være et forum for gjensidig utveksling av informasjon i saker av felles interesse for kommunene. Dette for å kunne legge til rette for nødvendig samarbeid mellom to eller flere av kommunene. Til forskjell fra arbeidet i JUS A/S skulle det nye regionrådet i mye større grad måtte basere seg på å få løst den enkelte sak i direkte samarbeid på politisk og administrativt plan mellom den enkelte kommunene. Rådet skulle initiere utredninger, ta opp til drøfting strategiske spørsmål av regional karakter og følge opp regionens synspunkter overfor myndigheter på fylkes- og/eller statlige nivå. Rådet skulle gjennom sin virksomhet søke seg fram mot omforente løsninger i saker som vedrørte regionens kommuner. Rådmannen anbefalte at Stavanger kommune sluttet seg til opprettelsen av regionrådet. Jærrådet ble senere avviklet for denne grupperingen. I dag er det kommunene Gjesdal, Klepp, Time og Hå som har videreført og formalisert samarbeid under samme navn, Jærrådet. 8

14 Nyere samarbeid litt om bolig, mest om andre forhold Mens Stavanger tonet ned sin satsing på interkommunalt boligsamarbeid (se fordypning i vedlegg 1), har Sandnes gjennomført et større plansamarbeid med Time og Klepp for å kunne realisere nye byområder i Bybåndet sør, samt et mindre prosjekt mot Sola (kommunegrensejustering på Bærheim for å kunne bygge boliger). Stavanger har nylig vedtatt deltakelse i felles utbyggingsselskap med Sandnes og 6 utbyggingsaktører i Nord-Jæren utvikling Sandnes AS. Interkommunalt samarbeid har fortsatt, men da i særlig grad innenfor næringsutvikling og innovasjon. ARNE-prosjektet ble startet i 1999 og videreført i Stavangerregionen næringsutvikling, som i sin tur ble omdøpt til Greater Stavanger AS. Pr 2009 viser en oversikt utarbeidet av IRIS og samarbeidet om kommunalt eierskap at kommunene Stavanger, Sandnes, Randaberg og Sola at Stavanger kommune samarbeider innenfor en rekke områder: Teknisk infrastruktur, miljø, energi, næringsutvikling, samferdsel, kultur og arealplanlegging. Samarbeid innen arealplanlegging gjelder Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren og Forus Næringspark AS. I tillegg har både Sola og Randaberg samarbeid med Jærkommunene på flere områder, tilsvarende har Sandnes og Jærkommunene Gjesdal, Klepp og Time. Erfaringer refleksjoner Ser en på de ulike prosjektene og områdene som det har vært arbeidet med som interkommunale utbyggingsoppgaver, er det et tilbakevendende element at de økonomiske forholdene er kompliserte. På kort sikt vil utgiftssiden ved planlegging og gjennomføring være løsbare etter avtaler om utgiftsfordeling. Likeledes vil inntekter ved tomtesalg kunne fordeles etter avtale og innsats. De mer langsiktige økonomiske utfordringene er vanskeligere å håndtere. Tunge utgifter som ikke kan belastes tomtene, f.eks. utbygging av sosial infrastruktur, faller på utbyggingskommunen. Først på lang sikt vil kommunen kunne de få dette igjen ved større skatteinntekter. Langsiktige fordelingsmodeller er lite utviklet og utprøvd. Også en eventuell forsterkning av fylkeskommunens rolle gjennom regionalplan for Jæren begrenses av omfordelingsproblematikken. Den største utfordringen ved regional planlegging på Nord-Jæren, sammenlignet med kommunal planlegging i Bergen og Trondheim, er dimensjonering og utbyggingsrekkefølge av boligområder. Samordning og politisk vilje til samarbeid blir naturlig nok i sterkere grad utfordret ved regional arealplanlegging enn ved kommunal planlegging. Integrasjon mellom regional og lokal plan og mellom regional og lokal gjennomføring byr på store utfordringer. Spørsmål som kan stilles til dette: Hva kan en gjøre basert på gjeldende kommunestruktur og plansystem for å styrke interkommunalt plan- og gjennomføringssamarbeid, spesielt innen boligsektoren, som virkemiddel for balansert og bærekraftig vekst og utvikling? Vil dette også kunne innbefatte interkommunalt samarbeid om fortetting og byomforming i eksisterende byområder? Dagens inntektssystem for kommuner og fylkeskommuner har ingen mekanismer som stimulerer eller håndterer slike interkommunale prosjekt. Utgiftsberegninger og kriterier samt inntektsutjevning skjer kun utfra kommunevise kriterier. Sandnes har i flere år arbeidet både administrativt og politisk 9

15 overfor statlige myndigheter for å oppnå økt fokus på den manglende sammenhengen mellom inntektssystemets mekanismer vs. regionalpolitiske mål. I felles planstrategi har nå de 4 samarbeidende kommunene satt disse problemstillingene på dagsorden. Denne felles oppgaven trenger høy prioritet fremover. Et samarbeid om felles utfordringer og kriterier for boligproduksjonen fremover og gjennomføring av en samlet boligplan for Nord-Jæren forsterker behovet for at staten følger opp med nødvendige endringer/tilpasninger i virkemiddelbruk. Slik kan vi bedre lykkes både lokalt, men også nasjonalt mht. å gjennomføre statlig politikk om en fremtidsrettet boligutbygging i storbyområdet. 10

16 Felles forståelse av situasjon og behov Dette kapitlet gir en oversikt over utviklingstrekk og utfordringer knyttet til befolkningen og boligmassen i storbyområdet. Innledning Regjeringens boligmelding 1 trekker opp følgende mål: 1. Boliger for alle i gode bomiljø 2. Trygg etablering i eid og leid bolig 3. Boforhold som fremmer velferd og deltakelse I Norge legges til grunn at målene nås via markedsmekanismer. Kjøp eller leie av bolig er først og fremst et personlig ansvar for den enkelte bruker. Private aktører har en sentral rolle i forhold til tomtekjøp, detaljplanlegging, prosjektering, finansiering, bygging, salg og utleie av boliger. Kommunen avklarer hvor og hvor mye som skal bygges og tar ansvar for infrastruktur, har det lokale ansvaret for gjennomføringen av den nasjonale boligpolitikken, sikrer kvalitet, foretar korrigering av markedet og sikrer boforholdene for vanskeligstilte på boligmarkedet. Den kommunale styringen av boligbyggingen er redusert de siste tiårene. Likevel har kommunene fortsatt en rekke virkemidler til å stimulere og gjennomføre boligpolitikken. I tilknytning til det interkommunale samarbeidet om boligstrategi, boligprogram/-forutsetninger og befolkningsframskrivinger vil fordelingen av boligbyggingen vil bli vurdert på tvers av kommunegrensene for å oppnå en best mulig sammensetning av boligmassen i alle deler av storbyområdet. Boligmasse, folkemengde og botetthet Antall boliger i storbyområdet har økt med 85 prosent fra 1980 og er i dag Meld. St Byggje bu - leve 11

17 Folkemengden i storbyområdet har i samme periode økt med 55 prosent og er i dag Botettheten i storbyområdet har som et resultat av dette sunket fra 2,7 til 2,3 personer per bolig fra Botettheten er størst i Randaberg og Sola som også har hatt størst reduksjon. Botettheten er høgere i vårt storbyområde enn i de andre storbyene. Dette henger sammen med husholdningsstrukturen som består av en større andel store husholdninger enn de andre byene. Boligtyper og -størrelser I vårt storbyområde er eneboligen den dominerende boligtypen. Boligblokkandelen er lav i forhold til de andre storbyene. Figuren under som er basert på boligtellingen i 2011 viser at Bergen og Trondheim ligger på et mellomnivå mellom vårt storbyområde og Oslo i forhold til alle boligtyper. Utviklingen mot mer urbane boligtyper har de siste ti år ikke vært sterkere her enn i de andre storbyområdene. 12

18 Boligene i vårt storbyområde er større enn i de andre storbyene. Her framstilt ved antall rom. Husholdningsstørrelser Vårt høge boligkonsum henger delvis sammen med befolknings- og husholdningsstrukturen. Vi har flere barn og unge og færre i 20-åra og eldre enn de andre storbyene. Det gir færre små og flere store husholdninger. 13

19 Tetthet - befolkning per tettstedsareal og sentrumsareal Statistisk sentralbyrå fordeler personer etter bostedsstrøk, dvs. om de bor i tettbygd eller spredtbygd strøk. Tettbygde strøk er de områdene som omfattes av tettsteder, og spredtbygde strøk er alle områder utenfor. Tettstedsareal omfatter tettsted og sentrumssone. SSBs definisjon av sentrumssoner: 1. En sentrumssone er et område satt sammen av en eller flere sentrumskjerner og en sone på 100 meter rundt. 2. En sentrumskjerne er et område med mer enn tre ulike hovednæringsgrupper med sentrumsfunksjoner. I tillegg til detaljvarehandel, må offentlig administrasjon eller helse- og sosialtjenester eller annen sosial og personlig service være representert. Avstanden mellom bedriftene skal ikke være mer enn 50 meter. SSBs definisjon av tettsted: 1. En hussamling skal registreres som et tettsted dersom det bor minst 200 personer der. 2. Avstanden mellom husene skal normalt ikke overstige 50 meter. Det er tillatt med et skjønnsmessig avvik utover 50 meter mellom husene i områder som ikke skal eller kan bebygges. Dette kan f.eks. være parker, idrettsanlegg, industriområder eller naturlige hindringer som elver eller dyrkbare områder. Husklynger som naturlig hører med til tettstedet tas med inntil en avstand på 400 meter fra tettstedskjernen. De inngår i tettstedet som en satellitt til selve tettstedskjernen Oslo har i særklasse høgest tetthet i sine sentrumssoner med bosatte per km2. Deretter følger Bergen med 5000, Trondheim med 4400, Stavanger med 3600 og Sandnes med 2500 bosatte per km2. Oslos sentrumssoner har bosatte, Bergens soner har , mens sentrumssonene i Trondheim, Stavanger og Sandnes har henholdsvis , og 2500 bosatte. Oslo har høgest tetthet også i tettstedene med 3200 bosatte per km2. Deretter følger Trondheim med 2600 bosatte per km2. Tettstedet Bergen og tettstedet som omfatter vårt storbyområde har begge 2500 bosatte per km2. 14

20 Vårt storbyområde har altså lavere befolkningstetthet enn de andre storbyområdene. Det gjelder særlig sentrumssonene, men også tettstedsområdet. Eie/leieform Vårt storbyområde har mange selveierboliger og få som eies gjennom borettslag eller aksjeselskap sammenlignet med Oslo, Bergen og Trondheim. Vi har også ifølge boligtellingen fra 2011 relativt få utleieboliger. Romslighet og trangboddhet Diagrammene under kopler husholdningsstørrelser med antall rom. De viser grad av romslighet og trangboddhet i boligmassen. 15

21 Rundt halvparten av boligene med 4 rom og mer enn disponeres av 1 og 2 persons husholdninger. SSB benytter følgende definisjon av trangboddhet: En person bor trangt hvis personen bor alene på ett rom eller i flerpersonhusholdning med flere personer enn beboelsesrom. Kjøkken, bad, entré eller små rom under 6 kvm regnes ikke som beboelsesrom. Diagrammene viser også at prosent av 2 4 roms boligene er trangbodde. I velferdssammenheng må trangboddhet vurderes i forhold til hvem som bor. Ungdom som er i midlertidig trangbodd situasjon i det første steget i boligkarrieren er i en helt annen situasjon enn familier som er i en varig boligsituasjon. Trangboddhet er i stor grad et storbyfenomen. Innvandrere er overrepresentert blant husholdninger som bor trangt. 2 Folkevekst de siste fire år De siste fire år var folkeveksten i storbyområdet personer eller 2,0 prosent per år. Blant storbyene hadde bare Oslo større vekst. 2 NIBR-rapport: 2009:1 Små boliger en kunnskapsoversikt 16

22 Fruktbarheten i storbyområdet er høg, men det er likevel nettoinnflyttingen som bidrar mest til veksten. Fruktbarheten er noe høgere i Sandnes og Sola enn de andre kommunene. Siden 2007 har storbyområdet hatt innenlandsk flyttetap, eller med andre ord nettoutflytting til resten av landet. Hele flyttegevinsten kommer følgelig i form av innvandring. Det er særlig Stavanger kommune som har stort, og økende innenlandsk flyttetap. Regionen fra Hå i sør til Hjelmeland i nord og fylket har tilnærmet balanse når det gjelder innenlandske flyttinger. Boligbygging de siste fire år De siste fire år ble 5521 boliger fullført i storbyområdet. Det utgjør en gjennomsnittlig økning av boligmassen på 1,4 prosent per år. Storbyområdet fullførte flere boliger enn de andre norske storbyene. Mens botettheten er redusert i flere tiår har den steget noe de aller siste år, da folkeveksten har vært større enn boligbyggingen. Boligpriser Boligprisene har økt sterkt det siste tiåret og økningen er langt større enn utviklingen av konsumprisindeksen og byggekostnadsindeksen. Diagrammet under setter indeks i år 1998 lik 100. Diagrammet viser også prisindekser for Stavanger og Sandnes kommuner 3. Prisutviklingen i Sola og Randaberg kommuner har trolig vist samme tendens. Boliglånsrenta er mer enn halvert på ti år. Til sammen innebærer utviklingen i boligpriser, rente og inntekt at kostnaden ved å betjene lån til en bolig er om lag uendret. Men ikke minst i vårt 3 Leilighet på 80 m2. Kilde: Eiendomsmeglerforetakenes Forening (EFF), Finn.no, og Pöyry 17

23 storbyområde er det grupper som har opplevd at boligprisene har økt vesentlig mer enn inntekten. Dette bidrar til det innenlandske flyttetapet. Noen utfordringer Økt boligbygging Botettheten i form av personer per bolig har økt de siste år. Boligbyggingen har ikke holdt følge med folkeveksten. Bedre hushold av boligmassen Boligkonsumet er skjevt fordelt. Halvparten av de store boligene disponeres av husholdninger med en eller to personer. Trangboddhet rammer ikke bare unge i etableringssituasjon, men også familier i varig bosituasjon. I storbyområdet vil antall eldre enn 67 øke fra i dag til mer enn i Dersom godt voksne og eldre fortsetter å bo i sine store boliger etter at barna er flyttet, vil de små husholdningene komme til å disponere en enda større andel av de store boligene. Nye på boligmarkedet vil i større grad bli rammet av trangboddhet. Det er en hovedutfordring å bygge attraktive, mellomstore boliger tilpasset små husholdninger. Flest mulig av nye boliger må også være egnet for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Lykkes vi med å få til en slik rotasjon vil flere barnefamilier kunne få tilgang til store boliger i gode bomiljø. Samtidig vil økningen av behovet for sykehjem, andre institusjoner og hjemmehjelp bli dempet. Forskning 4 har avdekket et allment og betydelig potensiale for flyttinger blant seniorene. Men en forutsetning for flyttinger er at seniorenes preferanser nedfeller seg i reell etterspørsel. En rekke betingelser må oppfylles. Det er særs viktig at de nye tilbudene ikke krever bruk av hele boligformuen. Blokkbebyggelse må være noe vesentlig mer og annerledes enn tradisjonell blokk i drabantby og forstad. Samtidig må den nye boligen befinne seg sentralt i forhold til kommunikasjon og servicetilbud. Den må inngå i et velpleid fysisk nærmiljø i form av tiltalende plasser, plener og 4 NIBR-rapport 2005:17 Slik vil eldre bo 18

24 parker. For det store flertall er det viktig at boligen er plassert i kjent nærmiljø, med anledning til å utføre vante aktiviteter og omgås andre som før. Og får de ikke det de ønsker, har de et behagelig alternativ i fortsatt å bli boende i sine store boliger. Ifølge rapporten er det bare en mindre del av det private boligmarkedet som kan oppfylle noe av bredden i seniorenes preferanser. Og det har det gjort lenge for en engere krets med god økonomi og god helse. Det nye er at det nå er mange, også husholdninger med mindre boligformuer, som deler preferansene og ønsker å endre boligsituasjonen. Realisering i et visst omfang er ifølge rapporten betinget av en aktiv kommunal tomtepolitikk, kommunal planlegging og tilrettelegging, statlige økonomiske stimuleringstiltak og bred informasjon til seniorene. Forskning 5 viser videre at treroms boliger i sentrale prosjekter kan være et vanskelig markedssegment. De passer ikke for unge par som må kjøpe med to års tidshorisont og ikke vet hvor de jobber så langt fram i tid. De er for små for barnefamilier. Også for en del eldre er disse boligene ikke helt optimale, men ofte er det likevel den gruppa som kjøper slike. Ifølge Skattedirektoratet er 26 prosent av boligene i Storhaug bydel og 20 prosent av boligene i Eiganes og Våland bydel sekundærboliger der ikke eieren bor selv. Spørreundersøkelse foretatt av DNB Eiendom viser at 40 prosent av de som vurderte å kjøpe bolig nummer to ønsket å bruke boligen selv, 27 prosent vil leie ut ekstraboligen mens 24 prosent vil sikre barna innpass i boligmarkedet. Balanse i bolig- og befolkningssammensetning Stavanger gjennomfører jevnlig en levekårsundersøkelse. Bystyret har vedtatt at levekårsundersøkelsen legges til grunn for all planlegging. Vedtaket gir konsekvenser for boligplanleggingen områder med levekårsutfordringer skal løftes. Også Sola kommune har startet opp arbeidet med levekårsundersøkelse. En form for segregering er knyttet til unge voksne og innvandrere. Vi ser at småboligandelen i Storhaug bydel i Stavanger var 60 prosent også i Andelen unge voksne er nær dobbelt så høg i denne bydelen som i kommunen totalt sett, og den øker. Stor andel unge voksne gir stor andel utflyttinger. Fra Badedammen levekårssone flytter årlig 38 prosent av befolkningen, mens andelen utflyttinger fra andre levekårssoner bare er 8 prosent. Sosiale nettverk har vanskelige vekstvilkår når utskiftingen av beboerne er så stor. Områder med «gjennomtrekk» har generelt svakere forutsetninger for å hevde og forsvare egne interesser enn områder med sterke sosiale nettverk. Lav barneandel og mange flyttinger gir utfordringer for barn som har behov for venner og stabilitet i nærmiljøet. Innvandrerbefolkningens andel av folkemengden øker mer i Storhaug bydel enn i de andre bydelene og nærmer seg 30 prosent, mens kommunens andel er 20 prosent. Dette kan bidra til å motvirke en god integrering. Det er grunn til å revurdere virkemidlene innenfor dette problemområdet. Utbyggers optimalisering basert på lønnsomhetskalkyler innebærer bygging av mange små boliger, spesielt i sentrale urbane områder. 6 Dersom det optimale for utbygger er å bygge tett og smått, vil det med dagens lovgivning være kommunens oppgave å sette kvalitetskrav for å unngå slike løsninger der de er uønsket. Til orientering er Oslos norm for fordeling av boligstørrelser gjengitt i rammen under. Normen er under evaluering. 5 NIBR-rapport 2012:31 Nye boliger i storbyene. Hvem kjøper og hva slags bokvaliteter tilbys. 6 NIBR-rapport 2009:1 Små boliger en kunnskapsoversikt 19

25 Hensikten med gjeldende norm var blant annet å øke andelen større familieleiligheter og redusere antallet små leiligheter i de indre bydelene for å sikre en større andel barnefamilier og på den måten bidra til høyere bokvalitet og en mer stabil befolkningssammensetning. Gjelder for bydelene Gamle Oslo, Sagene, Grünerløkka, St. Hanshaugen og Nydalen. Kategori 1 (små leiligheter): maks 20 prosent av leiligheter med m2 BRA Kategori 2 (middels leiligheter): min 30 prosent leiligheter med m2 BRA Kategori 3 (store leiligheter): min 50 prosent leiligheter over 80 m2 BRA I øvrige bydeler vurderes leilighetsfordelingen i hvert enkelt tilfelle ut fra målsettingen om en variert boligsammensetning. Storbyområdet har et stort og økende innenlandsk flyttetap eller nettoutflytting i forhold til resten av landet. Dette skyldes utelukkende at Stavangers store flyttetap ikke kompenseres av nabokommunenes innflyttingsoverskudd. Det er spesielt barnefamilier som velger å flytte ut av de mest sentrale områdene. En god fordeling av alle husholdningstyper, aldersgrupper og inntektsgrupper i hele byområdet er et viktig levekårsmål. For å bidra til dette må også byomformingsområdene bli utbygd med attraktive boliger for barnefamilier. Det kan ligge en målkonflikt mellom behov for høy tetthet og ønske om tilstrekkelig rom for barnefamilier. Samtidig er det viktig at de mindre sentrale områdene med høy andel eneboliger også har et tilbud på småboliger til mindre husholdninger. For å kunne planlegge gode boligområder er det nødvendig å gjøre en helhetlig vurdering av utviklingsområdet i sammenheng med sine nære og videre omgivelser, for eksempel gjennom områdeplan. Hvis man baserer ny boligbygging i for stor grad på detaljplannivå, vil det være en høyere risiko for at boligområder planlegges uten at nødvendig kvaliteter ivaretas. For å oppnå en variert boligsammensetning i boligområdene, må det planlegges for alle grupper, eldre, barnefamilier og aleneboende i hvert prosjekt eller boligområde. I stor grad vil disse ulike gruppene ha sammenfallende syn på hva som er kvalitet, og et godt område å bo i. Men på noen områder vil det være ulike prioriteringer. For eksempel direkte kontakt med uteområdet viktig for barnefamilier. Dette forutsetter at de største leilighetene legges i 1 etasje. Seniorer har som tidligere nevnt klare boligpreferanser. Aleneboerne ønsker ofte en sentral beliggenhet med nærhet, eller med god kommunikasjon til sentrum og servicetilbud. Innvandrernes boligpreferanser Hele nettoinnflyttingen til storbyområdet kommer som innvandring. Boligplanleggingen legger til grunn at innvandrerne vil ha en tradisjonell adferd på boligmarkedet. Boligmeldingen refererer forskning 7 om at det gjerne tar lengre tid for arbeidsinnvandrere å etablere seg i boligmarkedet enn for nordmenn. De mangler ikke bare egenkapital, men ofte også kunnskap om markedet. De må dokumentere at de blir i Norge for å få lån. Når de først bestemmer seg for å bli værende, er de langsiktige og målbevisste i planleggingen. Ofte vil de som har vært her kort tid, ønske å ha et rimelig sted å bo, slik at de kan spare penger. 7 NIBR-rapport 2011:18 Globalisering og boligpolitikk 20

26 Leieboliger For mange er leiebolig det beste alternativet. Leieboliger gir fleksibilitet og er ofte det beste alternativet ved midlertidige arbeidsforhold, ved samlivsbrudd eller under utdanning. Leiere har ikke behov for boliglån og leie kan være et alternativ når økonomien ikke gir rom for kjøp av bolig. Leiere risikerer i mindre grad økonomisk uføre ved kriser i boligmarkedet. For å oppnå et godt leiemarked er det ifølge boligmeldingen behov for flere utleieboliger, både i privat og offentlig regi. Det gjelder i særlig grad vårt storbyområde med lav andel leieboliger. Et problem i denne sammenheng er innretningen av boligskattleggingen som favoriserer eiere framfor leiere. Det er klar sammenheng mellom inntekt og eie eller leie av bolig. Helhetlig areal- og transportutvikling Overordnede mål tilsier at transportomfanget skal reduseres og miljøvennlige transportformer tas i bruk. Boligutbyggingen skal i størst mulig grad knyttes til tilfredsstillende kollektivtilbud og sykkelveger. Kommunene kan dersom hensiktsmessig utsette boligbygging til egen trasé eller andre framkommelighetstiltak for kollektivtrafikken og syklistene er fullført. Der kollektivtilbudet og sykkelvegene er tilfredsstillende, kan boligbygging framskyndes. Utnytting av disponibel infrastruktur Boligbygging skal også knyttes til områder med tilfredsstillende skoletilbud. Kommunene kan derfor utsette boligbygging i områder med liten kapasitet og framskynde bygging i områder med stor kapasitet. Tilfredsstillende skoleveg anses som del av skoletilbudet. Boliger for vanskeligstilte Iht. lov om kommunale helse- og omsorgstjenester 3.7 skal kommunen medvirke til å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet. Ingen har rettskrav på kommunal bolig, men kommunen har et medvirkningsansvar til å skaffe boliger til vanskeligstilte. Alle fire kommunene har ventelister for å få tildelt kommunal utleiebolig. Pr hadde kommunene registrert følgende antall utleieboliger: Stavanger Sandnes Randaberg Sola Eide Innleide Kommunene har mange utfordringer i forhold til å kunne tilby de vanskeligstilte hensiktsmessige og gode utleieboliger. I tillegg til utfordringen med å skaffe nok antall boliger, er det store utfordringer knyttet til oppfølgingen av leietakerne, spesielt for den gruppen som mangler boevne. Boliger for vanskeligstilte er en utfordring det må arbeides videre med i en felles boligstrategi for Nord- Jæren. 21

27 Nasjonale og regionale rammer Kommunenes boligpolitikk reguleres og påvirkes også av statlige og regionale myndigheter. Under oppsummeres noen av de føringer og forventninger som foreligger. Nasjonal boligpolitikk Nasjonale forventninger Regjeringen legger hver valgperiode fram et dokument med nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging. For boligpolitikken er det spesielt viktig at kommunene praktiserer en planlegging som bygger på bærekraftige prinsipper, herunder energiløsninger ved utbygging og lokalisering av boliger og samfunnsfunksjoner ved kollektivårene og knutepunktene. Videre er folkehelse, livskvalitet og oppvekstmiljø trukket fram som sentrale tema som må ivaretas i kommunens planlegging. Storbymeldingen Storbypolitikkens mål er: Gi alle likeverdige muligheter til å leve det gode liv i storbyen gjennom sosial og økonomisk velferd og en hverdag i trygghet. Sikre bedre balanse mellom landsdeler og regioner i forhold til befolkningsvekst og velferdsutvikling Bedre utnyttelse av storbyenes fortrinn og muligheter for å oppnå større verdiskaping og grunnlag for økt velferd i hele landet Regjeringen mener alle skal ha frihet til å bosette seg der de ønsker. Byenes sterke vekst de siste årene er et resultat av bedrifters lokalisering og enkeltpersoners bostedsvalg. Regjeringen vil legge til rette for at byene kan gi alle sine innbyggere mulighet til et godt liv. Det forutsetter attraktive, funksjonelle og miljøvennlige storbyer og tilrettelegging for en grunnleggende sosial og økonomisk velferd, gode levekår, en trygg hverdag og konkurransedyktige økonomiske rammer for bedrifter og næringsliv. Boligmeldingen Regjeringens boligmelding trekker opp følgende mål: Boliger for alle i gode bomiljø Trygg etablering i eid og leid bolig Boforhold som fremmer velferd og deltakelse Boligmeldingen er nærmere omtalt i kapittel om Felles forståelse av situasjon og behov. Regional boligpolitikk Denne defineres først og fremst av Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (2001), som avløses av ny Regionalplan for Jæren ved fylkestingets vedtak juni Vedlegg 5 oppsummerer en del av det konkrete innholdet i FDP-J og RPJ (utkast per 15/5). Her er kun hovedpunkter tatt inn. Mål for den regionale boligpolitikken omfatter en tilstrekkelig stor boligproduksjon for å ivareta en høy folkevekst i planområdet. I FDP-J er det satt et konkret måltall på boliger, i ny plan er det ikke fastsatt et tilsvarende tall. Det forventes en høy fortettingsandel i byområdet, økt fra 30% i 22

28 gjeldende plan til 50% i nytt planforslag. Boligbyggingen skal bidra til gode levekår og godt oppvekstmiljø, og aktive og levende nærmiljø med mulighet for friluftsliv og rekreasjon osv. Det stilles krav til tetthet som skal balanseres mot krav til god kvalitet for boliger og bomiljø. I nytt planforslag er byggetettheten foreslått betydelig økt i forhold til gjeldende plan. Samtidig er kvalitetskravene skjerpet og mer detaljert utformet. I utkast til ny regionalplan fastsettes utbyggingsrekkefølge basert på en grov 3-deling av byområdet som skal bygges ut gjennom 3 tiår. Områder som ligger i tidligste tidsfase ligger ved tidligst prioriterte kollektivforbedringsprosjekter eller gode kollektivtraseer per i dag. 23

29 Gjeldende boligpolitikk i de fire kommunene Som utgangspunkt for nytt samarbeid er det nyttig å sammenligne de fire kommunenes boligpolitikk både på mål og virkemidler. Under følger en oppsummering som viser noen sammenfall og avvik. Innledning Hver av de fire kommunene har fylt ut et skjema som gir en oversikt over kommunens boligpolitikk, herunder sentrale styringsdokumenter og mål og virkemidler. Skjemaene er gjengitt i sin helhet i vedlegg 4. Plan- og styringsdokumenter Kommuneplanen er et viktig boligpolitisk styringsdokument i alle kommunene. Alle kommunene har en boligsosial handlingsplan, og Sandnes Sola og Randaberg har i tillegg en egen boligpolitisk handlingsplan. Sandnes, Stavanger og Randaberg har vedtatte utbyggingsprogram. Stavanger bruker levekårsundersøkelser aktivt i styring av boligpolitikken, Randaberg og Sola skal/er i ferd med å gjennomføre levekårsundersøkelse. Virkemidler Utbyggingsavtaler: Alle kommunene bruker utbyggingsavtaler som aktivt virkemiddel, men på ulike måter Utpekingsrett/tildelingsrett: Sola og Sandnes Reguleringsplaner: Alle kommunene bruker reguleringsplaner (både egne reguleringsplaner og ved behandling av private) aktivt for å sikre kvalitet og variasjon i boligmassen Tildelingsregler: Randaberg og Sola benytter tildelingsregler for tildeling av boliger bygd ut i kommunal regi Utbyggingsprogram: Randaberg, Stavanger og Sandnes har vedtatte utbyggingsprogram for prioritering av utbyggingsområder og for å styre utbyggingstempo Tomte og utviklingsselskap: Sandnes har Sandnes Tomteselskap og Sola er medeier i Jåsund utviklingsselskap Selvbyggervirksomhet: Stavanger Studentboliger: Stavanger legger planmessig til rette, og har også valgt å forskottere nye boliger for å sikre raskere gjennomføring. I Sandnes er første prosjekt under oppføring. Kjøp av tomter: I Sandnes er det Sandnes tomteselskap KF som utfører akvisisjon og hovedprinsippet som brukes er frivillige avtaler. I Stavanger er det kommunen selv ved Stavanger Eiendom som gjennomfører innkjøp og avhending av eiendom. Alle fire kommuner har mål på hvor mange boliger som skal bygges, og fokus på opprettholde en høy boligproduksjon. Videre er det fokus på kvalitet, variasjon og boliger for vanskeligstilte, unge og førstegangsetablerere. Hovedforskjeller/Særegenheter i mål og virkemidler: Randaberg: Aktiv styring av vekst etter sosial infrastruktur Sandnes: Aktiv bruk av eget tomteselskap til akvisisjon, prosjektutvikling. Bruker prosjektkonkurranse for å få frem volum av rimelige boliger Stavanger: Hovedutbyggingsområder og Stavangermodellen Sola: «Ungdomsboliger» og bruk av utbyggingsselskap (Jåsund og Kvithei) 24

30 Kortversjoner av kommunens boligpolitikk Sandnes Sandnes vil være et samfunn med gode og likeverdige livsvilkår for alle. Innsatsen målrettes i forhold til tydelighet overfor markedet om kommunens prioriteringer. Forutsigbarhet for tiltakshaver gjennom aktiv bruk av oppstartsmøte. I tillegg fokuserer kommunen på utøvelse av grunneierrollen. Kommunen v/tomteselskapet skal stå for 40 prosent av utbudet av boligtomter. Sola Sola kommune ønsker å sikre kommunens innbyggere et variert tilbud av boliger. Gjennom sitt eierskap i Jåsund Utviklingsselskap, noen egne byggeprosjekter og aktiv bruk av utbyggingsavtaler og tildelingsregler ønsker kommunen å sikre et visst antall boliger forbeholdt unge og førstegangsetablerere. Kommunen har og et fokus på at det skal bygges et høyt antall boliger, og prøver til enhver tid å sikre at det i kommunen er tilstrekkelig ferdigregulerte arealer til at utbyggere kan opprettholde en høy boligproduksjon. Randaberg Kommuneplanen fastsetter et utbyggingsvolum på ca.70 boliger pr.år. Utbyggingen styres gjennom kommunens boligbyggingsprogram som fastsetter volum, type, tid og sted for utbygging. Kommunens vekst og forholdet til sosial infrastruktur styres tilsvarende. Nye boligområder skal etableres på en slik måte at de ivaretar miljøkrav, ulike innbyggerbehov og fremmer trivsel, mangfold og sikkerhet. Innen hovedutbyggingsområdene (definert i kommuneplanen) skal kommunen ha en sentral rolle i forhold til tilrettelegging og salg av tomter. Stavanger Stavanger kommune skal være en god by å bo i der alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø. Vi må ta vare på knappe arealer ved styrt vekst og høy tetthet, der en sørger for en balansert befolkningssammensetning i alle bydeler. Stavanger kommune vil fortsette sin aktive utbyggingspolitikk ved å sikre areal til bolig, næring og offentlige formål gjennom systematisk strategisk tomtekjøp og i samarbeide med private aktører og boligbyggelagene i hovedutbyggingsområder. 25

31 Videre arbeid - utfordringer og anbefalinger I dette dokumentet trekkes opp et bakteppe for en felles boligstrategi eller boligplan, et utgangspunkt for et videre arbeid. For å lykkes må vi ta aktivt stilling til hva vi vil oppnå med arbeidet, hvor høye ambisjonene bør være, og hvor langt vi er villige til å strekke oss for å få det til sammen. Læring fra erfaringer Historien viser oss at det lenge har vært et ønsket og villet samarbeid om boligbygging og byutvikling. Det er likevel begrensede resultater i form av boligproduksjon som har blitt levert som en direkte konsekvens av samarbeidet. Hvor bør ambisjonsnivået ligge? 1. Felles overordnede boligpolitiske mål? (produksjonsvolum, type, distribusjon, kvalitet osv) Lite krevende, stor mulighet for omforente løsninger innen rimelig tid og ressursbruk. 2. Felles strategier og virkemidler? (framgangsmåte, metoder, vurderinger, holdninger, praktisering osv) Mer krevende, god mulighet for omforente løsninger, noe mer tids- og ressursbruk. Nasjonalt forskningsprosjekt om virkemidler vil gi viktig input. 3. Felles gjennomføringsevne? (felles selskaper, engasjement utenfor egen kommune, økonomiske modeller osv) Svært krevende, større risiko for manglende politisk konsensus, stort ressursbehov knyttet til nytenking og modellutvikling, behov for samarbeid/avtale med staten osv.) Arbeidsgruppen vil anbefale et opplegg basert på 1 og 2, med åpning for 3 som et oppfølgende pilotprosjekt forutsatt at det oppnås forpliktende samarbeid med staten. Ståsted og behov, nasjonale og regionale føringer Nasjonale og regionale styringsdokumenter, samt egne lokale behov tilsier at det videre arbeidet bør konsentreres rundt følgende tema: 1. God arealutnyttelse: Fortetting i eksisterende tettstedsområder, god utnytting av nye områder 2. Balansert utvikling ift. demografi og levekår i hele storbyområdet 3. Bærekraftige løsninger ift. energi, miljø, økonomi 4. Kvalitetsprinsipper ift. flere forhold ved bolig og bomiljø 26

32 Vedlegg 1: Samarbeid for næringsutvikling Strategisk næringsplan - Stavangerregionen Kommunene som er partnere i Greater Stavanger AS har i flere år samarbeidet om næringsutviklingsoppgaver. Strategisk næringsplan er felles plangrunnlag for kommunene og det kommuneovergripende er sentralt i dette arbeidet. Da det for en del år siden ble foreslått å tilbakeføre selskapsskatten til kommunene ba kommunene om å få bli pilot ved at selskapsskatten ble tilbakeført samlet for de samarbeidende kommuner. Dette for at inntektene kunne anvendes i samsvar med Strategisk næringsplan sitt handlingsprogram og i fellesskap. Det ble ikke oppnådd statlig aksept for en slik forsøksordning. Selskapsskatten er i dag en integrert del av inntektssystemet til kommunene. Forus Næringspark AS Med start i et drøftingsmøte med ordførerne i Hetland, Høyland, Sandnes, Sola og Stavanger kommuner i sept startet arbeidet med utvikling av Forus. Forus Tomteselskap A/S ble stiftet av eierkommunene Sandnes, Sola, Stavanger. Sola kommune trakk seg ut da forhandlingene med staten ikke så ut til å kunne inkludere arealene på Solasiden. Sandnes kommune overtok de 25 aksjene a kr slik at Sandnes og Stavanger begge hadde 75 aksjer i selskapet. Stortinget vedtok å overdra 1414 dekar av statens eiendommer på Forus regulert til industri og sentrumsformål til Forus Industritomteselskap A/S til kr 7,250 mill. Pris kr 5,- pr m2 ble fastsatt etter anke av Statens pristilsyn. Etter flere år med forhandlinger, vedtok Stortinget i 1984 å selge 143,7 daa av statens eiendom til selskapet for kr 5,5 mill. (40 kr pr m2 snitt). I 1985 tok selskapet opp med Statens Bygge- og eiendomsdirektorat muligheten for å erverve Statens Solaområde på Forus. Berørte kommuner Sola, Sandnes og Stavanger samt Jæren Utviklingsselskap A/S (interkommunalt ) støttet søknaden. Stortinget godkjente i 1989 overdragelsen av 484,45 daa og pris kr 49 mill. Sola kommune hadde i mellomtiden regulert arealene på Solasiden i Forusområdet til næringsformål. Kjøpesummen måtte brukes lokalt jfr. betingelse fra Finansdepartementet. Løsningen ble at kr 17,220 mill. ble overført fra selskapet til kjøp av tomt til fylkesmannsembetet fra Statoil sin eiendom på Lagårdsveien, mens kr. 30,75 mill. ble overført Rogaland fylkeskommune til kjøp av statens areal på Ullandhaug (fremtidig universitetsområde). Selskapet betalte hele kjøpesummen ved bruk av opptjent egenkapital. Ved utgangen av 1990 var selskapet gjeldfritt. Med ervervet av arealene på Solasiden i 1990 og med godkjenning om utvikling til næringsformål, trer Sola kommune inn igjen i selskapet. De 3 kommunene har samarbeidet om felles reguleringsplan for Forus Næringspark AS sine områder og det er etablert et datterselskap som har ansvaret for gjennomføring av felles rekkefølgekrav knyttet til infrastrukturtiltak i planområdet. Finansieringen skjer gjennom kostnadsbidrag. Regime med bruk av utbyggingsavtaler er etablert, og disse forhandles frem med respektiv kommune utfra en overordnet avtale mellom kommunene og FNP. 27

33 Vedlegg 2: Sandnes og boligsamarbeid Noen sentrale vedtak Sandnes kommune Som oppfølging av kommuneplanarbeidet ble det i 1997 satt i gang nytt arbeid med konkretisering av utbygging i Sandnes øst. Rapporten ble etter vedtak juni i 1999 oversendt fylkeskommunen og fylkesmannen som konkret innspill til pågående arbeid med utforming av Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren mot Samtidig tok Sandnes, Time og Klepp opp igjen samarbeidet om Orstad-Kalberg-Foss/Eikeland området. Det ble gjennomført en mulighetsstudie om fremtidig arealutvikling. Utgangspunktet var å få frem flere felles næringsarealer, men resultatet viste et betydelig omfang av mulige arealer for boligbygging i konsentrert utbyggingsretning i sør. Jærbanen og høyfrekvent busstilbud var sentrale element i løsningsforslagene. Overordnete veiløsninger med forbindelse til E39 og håndteringen av Lye-området ble ikke løst med konsensus og arbeidet ble derfor ikke videreført, men lagt som grunnlag for kommunens videre arbeid med kommuneplanrevisjoner. I kommuneplan ble det etter forutgående mekling avklart at Sandnes kunne ta inn Vagle som fremtidig strategisk næringsareal. Meklingskompromisset omfattet imidlertid at Før området bygges ut skal det utarbeides en kommunedelplan for områder som inngår i langsiktig utviklingsretning i FDP-J. Denne planen skal ivareta blant annet fastlegging av minstekrav til utnytting som sikrer effektiv arealbruk, tilrettelegging for god kollektivbetjening. Før området kan bygges ut må ny RV 505 mellom Skjæveland og Foss-Eikeland være gjennomført eller sikret gjennomført. Bruk av næringsareal Kvål (nord) og arealer langs dagens RV 505 (Kvernelandsveien) i hovedsak for arbeidsplassintensive virksomheter (ikke forretningsformål).planarbeidet gjennomføres primært som et interkommunalt kommunedelplansamarbeid med Klepp og Time. I vedtak godkjente Sandnes bystyre mandat, organisering fremdrift for interkommunal kommunedelplan Bybåndet sør, et felles planarbeid med kommunene Klepp og Time. Planforslaget har vinteren 2013 vært utlagt til ny begrenset høring og i disse dager forberedes mekling. Det påregnes at den interkommunale kommunedelplan kan gis en sluttbehandling i kommunene innen utgangen av Plansamarbeidet for Bybåndet sør er en av landets første interkommunale kommunedelplaner som er hjemlet i ny plan- og bygningslov, herunder bruk av styre og delegering av myndighet i plansak. Evalueringen som er gjort hittil viser positive resultater med denne måten å gjennomføre et interkommunalt planarbeid på. Det pågår nå et felles avgrenset utredningsarbeid om utbyggingsstrategi for bybåndet sør. Arbeidet skal sluttføres i høst. Kommuneplan for Sandnes, ble vedtatt av bystyret Innsigelse fra Sola om arealutviklingen på Bærheim ble ikke løst og saken derfor oversendt Miljøverndepartementet. Sommeren 2012 resulterte et politisk samarbeid mellom de to kommunene i en enighet om å finne felles løsninger for Bærheim. Med en grensejustering på Bærheim lar det seg gjøre å utvikle området til bolig som bruker sosial infrastruktur og senterområdet i Sola. Vinteren 2013 godkjente by-/og kommunestyrene at det skal søkes fylkesmannen om å få gjennomføre grensejustering på Bærheim, og at kommunene skal samarbeide om utvikling av området til bolig. For å oppnå målet om rimelige boliger særlig for unge og førstegangs etablere er Sandnes tomteselskap KF invitert av Sola som aktør i planlegging og utvikling av området og ved at prosjektkonkurranse konseptet skal brukes. 28

34 Kommunene har meddelt Miljøverndepartementet at innsigelsessaken er løst lokalt. April 2010 sluttbehandlet Sandnes bystyre Masterplan for Sandnes øst langsiktig utviklingsstrategi for arealutviklingen av byutviklingsretningen øst i Sandnes. Første etappen ble foreslått i kommuneplan , men ble på grunn av innsigelser (særskilt jordvern) fra regionale myndighet ble arealet tatt helt ut av kommuneplanen. Høsten 2011-våren 2012 har Sandnes øst blitt gjenopptatt til planbehandling og forstudien konkluderte med at det skal utarbeides en kommunedelplan for utbyggingsretningen. Fylkesmann, fylkeskommunen og kommunen har samarbeidet om innretningen av arbeidet og ihht avtale holdes Miljøverndepartement informert om arbeidet. Planprogram for KDP Sandnes er godkjent, planutformingen pågår og planforslaget ventes lagt ut til offentlig ettersyn årsskifet 2013/2014 med endelig sluttbehandling innen utgangen av

35 Vedlegg 3: Stavanger og boligsamarbeid Stavangers boligbyggingsplaner og forholdet til interkommunalt boligsamarbeid På grunn av begrensede utbyggingsarealer innenfor kommunens egne grenser på lang sikt, søkte Stavanger kommune å komme fram til samarbeidsordninger med nabokommunene om felles boligutbygging. Dette arbeidet kom godt i gang i Sandnes og Gjesdal kommuner. Utbyggingen i regi av JUS forutsatte at Stavanger kommune fikk tildelingsrett til sin del av boligtomtene mot å stille økonomisk garanti for planlegging og utbygging av feltene. Imidlertid var det fortsatt vertskommunene som kunne nyte godt av framtidige skatteinntekter som følge av utbyggingen. En lyktes ikke i å komme fram til alternative økonomiske modeller som ville gi en balansert fordeling mellom inntekter og utgifter i deltakerkommunene. I perioden var det bare 141 husstander fra Stavanger som kjøpte tomter av JUS. Interkommunal boligbygging i den form som til da var lansert kunne følgelig ikke betraktes som noe alternativ til boligbygging innenfor Stavanger kommunes egne grenser, men kun som et supplement. Bystyrets behandling og vedtak av utbyggingsplanene for Stavanger kommune illustrerer utviklingen i dette interkommunale boligsamarbeidet: Plan Vedtak (ikke kvalifisert flertall) pkt.8: «Interkommunal boligbygging inngår som et supplement i Stavangers egen boligbygging. Arbeidet med en fordeling mellom utgifter og inntekter blant deltakerkommunene må fortsette». Plan og Vedtak pkt.8/10: «interkommunal boligbygging anses ikke som et alternativ til boligbygging innenfor kommunens egne grenser, kun som et supplement». Fram til våren 1988 var det en enorm etterspørsel etter tomter hos JUS. I løpet av våren sank interessen dramatisk. Alle som søkte tomt i mai 1988 ble tilbudt kjøp. Mange takket nei, og JUS hadde fortsatt 58 tomter som da ikke var solgt. Av de signaler som kom fra Husbanken og tomtesøkerne så det ut som behovet var større for noe mindre og billigere boliger. Lav etterspørsel etter tomter i Jæren-regionen fikk direkte konsekvenser for JUS sitt videre utbyggingsprogram og for utbyggingshastigheten. Utbyggingsplaner for og for omtaler ikke lenger interkommunal boligbygging, men Plan har et eget kapittel om Statens forventninger til boligbyggingen. Her har Stavanger følgende kommentar: «Det har vært et omfattende regionalt samarbeid om fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren, både kommunene imellom og med Fylkesmann, Fylkeskommune og Statens vegvesen. I tillegg har Stavanger praksis for å invitere disse sektormyndighetene til dialog og samarbeid ved oppstart av større planarbeider, nå sist ved kommunedelplanarbeidet for Jåttåvågen. Gjennom kommunenes 30

36 politiske representasjon i Jærrådet drøftes ulike problemstillinger regionen står overfor, også innen boligspørsmål». Nyere utbyggingsplaner etter 2005 følger ikke dette opp videre, men legger i stedet økende vekt på byomforming. Stavangers kommuneplaner og politiske vedtak om interkommunalt boligsamarbeid Kommuneplan understreker at Nord Jæren er et felles bolig- og arbeidsmarked, selv om de administrative grensene ikke avspeiler dette. Hensyn til skatteinntekter påvirker kommunens planlegging. En kommunal boligpolitikk er på denne bakgrunn naturlig og nødvendig for Stavanger, så lenge kommunegrensene opprettholdes som nå og det ikke er håndterbare modeller for å fordele skatteinntekter kommunene imellom. Kommuneplan følger opp nylig vedtatt fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren, med utbyggingsretninger, byomforming og tetthetskrav. Forhold til interkommunalt boligsamarbeid tas ikke opp. Det vises imidlertid til NBIs utredning om Bolig- og bostedspreferanser i Stavangerregionen fra 1999, Her står det bl.a. om bolig og utbyggingspolitikk: «Siden reisetiden mellom bolig og arbeid er kort nesten overalt hvor en bor og arbeider i regionen, vil mere perifere kommuner som fortsatt kan tilby store eneboligtomter kunne komme til å tiltrekke seg nye innbyggere. Dette taler for at kommunene samarbeider om sine bolig- og utbyggingsplaner». Kommuneplan inneholder et eget avsnitt om interkommunalt samarbeid. Her blir det pekt på en lang rekke samarbeidsområder. Viktige tema er innovasjon og nyskaping ved å satse på utdanning og kultur, forskning, infrastruktur, kapital og internasjonalisering. Interkommunalt boligsamarbeid blir ikke nevnt. I stedet pekes det på at folk i større grad enn tidligere synes å definere sitt bosted i forhold til storbyregionen, og bare sekundært til egen kommune. Hensyn til klimaendringer og en bærekraftig regional framtid taler samtidig for regional samordning i Storbyområdet, av boligbygging, nye næringsområder, handel og miljøvennlig transport. Slik samordning er i dag ekstra utfordrende på grunn av kommunestrukturen. Utredning om Stavangerområdets regionale slagkraft IRIS, 2010 Arbeidet ble fulgt opp gjennom utredning om regional slagkraft, IRIS Stavanger formannskap behandlet saken den med enstemmig vedtak: «Formannskapet tar rapporten til etterretning. Formannskapet ber rådmannen: A) fremme saker i tråd med framlagte konklusjoner i rapporten B) legge rapporten til grunn i arbeidet med tilsvarende prosesser.» Konklusjonene i rapporten omhandler to hovedtema, som hvert har fire underpunkter. I første hovedtema, Organisering og innretting av planleggingen i Stavangerområdet, finner vi underpunktet: Riktig dimensjonering av og tidsperiode for utbygging av boligområder i forhold til kapasitet innenfor skole, barnehage, omsorg, teknisk infrastruktur og kollektivtrafikk. 31

37 I andre hovedtema, Utvikling av Stavangerområdets slagkraft i forhold til sentrale beslutningstakere finner vi underpunktene: Samhandlingskompetansen og samarbeidstradisjonen mellom kommunene og med fylkeskommunen oppfattes på tvers av sektorer som et positivt kjennetegn ved Stavangerområdet. Dette øker den regionale slagkraften. Dette «varemerket» kan utvides til å omfatte flere sektorer mellom kommunene, med fylkeskommunen og i forhold til næringsliv og frivillig sektor. Innenfor enkelte områder er ikke Stavangerområdets framgangsmåter helt i samsvar med nasjonale oppfatninger. Noen av de sentrale beslutningstakerne er av den oppfatning at en konfrontasjonslinje i slike sammenhenger hemmer den regionale slagkraften mens en dialogbasert tilnærming styrker slagkraften. I den sammenheng er det viktig at aktørene i Stavangerområdet, dersom de vil ha større innflytelse på sentrale beslutningstakere, i større grad går i dialog i forhold til nasjonale mål og rammebetingelser og i mindre grad fokuserer på egne mål og løsninger. I vedtak av ny kommuneplan fastsatte Stavanger bystyret en ny strategi i planen: «Stavanger kommune vil invitere til en felles boligplan med nabokommunene Sola, Sandnes og Randaberg». Dette ble fulgt opp i notater med forslag til arbeidsopplegg i november

38 Vedlegg 4: Regional boligpolitikk Boligpolitikk i fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (2001) Mål: Estimert behov for nye boliger (befolkningsvekst fra 1998/9) 30% fortetting, 70% nye områder Godt leve- og oppvekstmiljø. Gode levekår, helse og trivsel, aktive og levende nærmiljøer osv. Tetthet: Krav om byggetetthet (retn.linje 4.2 og 4.3) o 2 boliger per dekar som generelt krav innenfor byggeområder. o Høyere utnytting i senterområder og langs stamnett for kollektivtrafikk, mellom 3 og 6 boliger per dekar. o Krav om fortetting av eksisterende byområder som kommuneplantema, og minst 2,5 boliger per dekar som gjennomsnittlig tetthet. Krav om økt andel boliger i alle typer sentra. Kvalitet: Anbefalte normer for friområder (retn.linje 1.2 og 1.3) o Maks. 500m mellom bolig og friområder o Min. 20 dekar på nære friområder o Min. 3 km lengde på overordnet turveg Anbefaling om energiplaner for alle kommuner, og vurdering av krav til vannbåren varme i nye større byggeprosjekter (retn.linje 4.4) Krav til gode og tilstrekkelige uteoppholdsarealer i boligområder. Generelle krav om estetikk og tilgjengelighet for funksjonshemmede i all planlegging. Boligpolitikk i forslag til ny regionalplan for Jæren (2013) Mål: Boligbehov? (befolkningsvekst fra 2013 til 2040) 50% fortetting på Nord-Jæren, 40% i øvrige områder. Dvs. hhv. 50% og 60% nye områder. Gode levekår og godt oppvekstmiljø Rom for aktive og levende nærmiljø, mulighet for friluftsliv og rekreasjon osv. Tetthet: Krav om byggetetthet (retn.linje 6.1) o Min/maks krav til tetthet i ulike typer områder avh. av sentralitet og tilgjengelighet til kollektivtilbud (fra 2-12 boliger per dekar, samt %BRA angivelse) o Kravene til tetthet for selve planområdet kan variere, så lenge gjennomsnittlig tetthet i et naturlig tilhørende studieområde er oppfylt. Kvalitet: Anbefaling om at levekårsundersøkelse legges til grunn ved valg av boligtyper og størrelser (retn.linje 6.2 og 6.3) Krav til estetiske hensyn, tilføring av områdekvalitet, tilpasning til omgivelser og hensyn til verneverdig bebyggelse Krav om universell utforming av boliger og uteoppholdsareal. 33

39 Krav om utredning av vindeffekt av høyere bebyggelse (30% over snitthøyde i området) Krav om å definere norm for felles uteoppholdsareal i KP, og hva denne må ivareta o Skjerming, trafikksikkerhet, størrelse, belysning, sol, sammenheng, beplantningsmulighet o Type felles uteoppholdsareal som kreves, dekningsgrad, størrelse per type, avstandskrav fra bolig osv. Krav om egnet privat uteplass Rekkefølge i utbygging: Utbyggingssoner hvor hovedtyngden av utbygging skal skje i ulike tidsetapper samordnet med investering i offentlig infrastruktur (for kollektivtransport) 34

40 Vedlegg 5: Tabeller med sammenligning av kommunenes boligpolitikk 35

41 Sandnes Sentrale plan-/styringsdokumenter: Kommuneplan ( ) Kommunedelplan for Sentrum ( ) Boligsosial handlingsplan ( ) kommunens utbyggingsprogram inkl boligpolitisk del ( ), eierstrategi for Sandnes tomteselskap KF ( ) Sentrale virkemidler: Utbyggingsprogrammet: (Plandel)viser en årsproduksjon av nye boliger pr bydel. Den er styrende for hhv. oppstartstidspunkt og utbyggingstempoet (maks antall boliger pr år) i det enkelte området (en eller flere reguleringsplaner). Kravene om at utbygging ikke kan finne sted før samfunnstjenester og kapasitetsdekning er etablert, skal fremgå av rekkefølgebestemmelser i planen. Reguleringsplaner: inkl områdereguleringer og detaljreguleringer. Bruk av tjenestesjekkliste i oppstartsmøter før varsel om plan til å tydeliggjøre kommunens prioriteringer: variasjon i størrelse og standard. Utbyggingsavtaler: forutsetning for igangsettingstillatelse. Skal sikre gjennomføring av rekkefølgetiltak i vedtatt plan og gjennomføring av utbygging i samsvar med tilstrekkelig tilgjengelig samfunnsservice og teknisk infrastruktur. Fastsetter endelig boligantall, boligstørrelse og bruk av utpekingsrett. I sentrumsområdet inngår fastsetting av kostnadsbidrag til finansiering av rekkefølgetiltak i utbyggingsavtalen. Utpekingsrett: brukes til å peke ut forkjøpsrett på boliger i nye utbyggingsområder, enten til kommunale gjennomgangsboliger eller til fra leie til eie /startlån-målgruppe. Varsles i oppstartsmøte, omtales i saksframlegg, fastsettes i utbyggingsavtale Utbygging på egne tomter (Kommunal boligmasse herunder småhus, bofellesskap, gjennomgangs/utleieboliger) Utbygging på tomter i regi av Sandnes tomteselskap KF prosjektkonkurranse: regulerte områder legges ut, tre utbyggere leverer tilbud (pris og kvalitet), kåring av vinner, salg av boliger med kriterier for klausul på botid/videre salg. Tilfører rimelige boliger til markedet. 36

42 Mål Forankring/styringsdokument Virkemiddel Måloppnåelse Ca 700 boliger pr år Kommuneplanen Kommuneplan Reguleringsplaner Sandnes tomteselskap KF Snitt på ca 490 boliger siden : : : : : 484 Livskraftige bydeler med variert boligbygging og sunne oppvekstvilkår Kommuneplanen, delmål 2.3 KDP sentrum Utbyggingsprogram Reguleringsplaner Sandnes tomteselskap KF Utbyggingsavtaler Boligbygging i alle bydeler Kommuneplanen Utbyggingsprogram (plandel) Byggeaktivitet i alle bydeler i Variasjon i boligstørrelse og standard i nye felt. Større utbyggingsområder skal ha en andel mindre boliger med nøktern standard. Være i posisjon til å ha en langsiktig grunnkjøpsstrategi i anskaffelse av utbyggingsareal Ha hånd om minst 40% innen utbudet tomteareal i kommunen Være en kostnadsbevisst og leveringsdyktig aktør av tomter til kommunale behov Kommuneplanen Eierstrategi Sandnes tomteselskap KF Eierstrategi Sandnes tomteselskap KF Eierstrategi Sandnes tomteselskap KF Reguleringsplaner (særlig tema i oppstartsmøter jf tjenstetsjekkliste) Fra 2013 og utover er foretaket selvfinansierende etter nåværende (2009)utbyggningsplaner Tomteselskapets prosjektkonkurranse (Har ikke sjekket tidligere år) Variasjon ivaretatt i reg.planer Nøktern standard i liten grad omtalt (Usikker om tema i gjennomførte oppstartsmøter) Framskaffer boliger til inntil 15% rimeligere enn markedspris 37

43 Sola Sentrale plan-/styringsdokumenter: Kommuneplan ( ) Kommunedelplan for Jåsund ( ) Boligpolitisk handlingsplan ( ) Boligsosial handlingsplan ( ) Tildelingsregler for boliger i Sola Sentrale virkemidler og hvordan kommunen bruker disse: Utbyggingsavtaler: Gjennom utbyggingsavtaler med private utbyggere sikrer kommunen i noen tilfeller en andel boliger med nøktern standard og tildelingsrett av andel boliger Tildelingsrett: Gjennom utbyggingsavtaler sikrer kommunen i noen tilfeller retten til å fordele en viss prosent av boenhetene som bygges ut gjennom prosjekter i privat regi Tildelingsregler: Sola har tildelingsregler som brukes både på tildeling av tomter/boliger i kommunal regi og etter avtale mellom kommunen og private utbyggere. Tildelingsreglene har primært som formål å sikre unge og førstegangsetablerere boliger. Reguleringsplaner: Som planmyndighet både ved behandling av reguleringsplaner i privat regi og ved utarbeidelse av reguleringsplaner prøver kommunen å se til at ønsket politikk med hensyn til variasjon i boligtyper mm blir ivaretatt Utbygging på egne tomter (primært ungdomsboliger ): Kommunen gjennomfører noen egne utbygginger av boliger for unge Jåsund utviklingsselskap: Sola kommune eier 34 %, og bruker sin eierandel blant annet til å tilby boliger via tildelingsregler Kvithei utbyggingsselskap (100 % eierandel): Boligområde er under planlegging Mål Forankring/ Virkemiddel Måloppnåelse styringsdokument At det totalt bygges boliger årlig Kommuneplanen Snitt på ca 240 boliger årlig siste 10 år Sikre innbyggerne variert tilbud av boliger Kommuneplanen Boligpolitisk handlingsplan Reguleringsplaner Jåsund utviklingsselskap Fordeling på type bolig for boliger bygd siste 10 år: Frittliggende enebolig: 35 %, Rekke-/terassehus, vertikaldelt tomannsbolig: 16 %, Tomannsbolig/boligbygg (< 3 etg): 12 %, Blokk: 37 % Boligområder skal planlegges ut fra en variert Kommuneplanen Reguleringsplaner 38

44 struktur med hensyn til alderssammensetning, familiestruktur og grupper av vanskeligstilte I hver 4 års periode bør kommunen enten selv eller i samarbeid med andre gjennomføre minst ett boligprosjekt som særlig tilrettelegges for unge og vanskeligstilte boligsøkende, dvs små enheter og lave kostnader Sikre kommunens innbyggere, primært førstegangsetablerere og småbarnsfamilier, gode tidsmessige boliger. Boligpolitisk handlingsplan Tildelingsregler Jåsund utviklingsselskap Egne boligprosjekter med tildeling via tildelingsregler Tildeling av boliger etter tildelingsregler i prosjekter gjennom Jåsund utviklingsselskap Gjennom utbyggingsavtaler med private utbyggere sikre andel av boliger med nøktern standard og tildelingsrett av andel boliger 3 prosjekter siden 2003 med tildeling av i alt 57 boliger («ungdomsboliger») 17 boligtomter tildelt førstegangsetablerere 24 boliger tildelt førstegangsetablerere Siden 2007 har kommunen hatt anvisningsrett på 94 boliger bygd ut i privat regi, hvorav 64 ble tildelt. Egne boligprosjekter med tildeling via tildelingsregler Fremskaffe tilrettelagte boliger for vanskeligstilte grupper Boligsosial handlingsplan Tildeling av boliger etter tildelingsregler i prosjekter gjennom Jåsund utviklingsselskap Bygging/kjøp av 26 samlokaliserte boliger, skaffe 33 utleieboliger ved bygging/kjøp/leie Ikke gjennomført Finne løsninger på midlertidig innkvartering Boligsosial handlingsplan Utbyggingsavtaler Bygge eget hybelhus til formålet Ikke gjennomført 39

45 Randaberg Sentrale plan-/styringsdokumenter: Randaberg kommune, kommuneplan Boligpolitisk handlingsplan (Boligsosial handlingsplan inngår som en del av handlingsplanen) Tildelingsregler for tildeling av kommunal bolig i Randaberg. Boligbyggingsprogram. Sentrale virkemidler og hvordan kommunens bruker disse: Utbyggingsavtaler: Gjennom utbyggingsavtaler med private utbyggere sikrer kommunen i noen tilfeller en andel av leilighetene tilpasses førstegangsetablerende Utbyggingsavtaler: Gjennom utbyggingsavtaler sikre at det etableres boligområder med lavenergiboliger og krav til alternative energibærere. Utbyggingsavtaler: Kommunens stiller krav om at det i alle nye bolighelt skal stille krav om at en størst mulig andel av boliger i nye byggefelt utformet med livsløpsstandard (i henhold til Husbankens retningslinjer). Alle bygg med tre etasjer eller mer og hvor boligene ligger på ett plan skal følge gjeldende Teknisk forskrift om tilgjengelighet. Boliger som har alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på inngangsparti skal følge gjeldende Teknisk forskrift om tilgjengelighet. For eneboliger, vertikaldelt, tomannsbolig og kjedehus hvor boligen går over flere etasjer skal 50 % enten følge gjeldende Teknisk forskrift om tilgjengelighet, eller være bolig forberedt for universell utforming iht. Norsk standard. For alle typer boliger skal minimum 20 % være iht. gjeldende Teknisk forskrift om tilgjengelighet. For lavblokker på to etasjer skal boligene i første etasje følge gjeldende Teknisk forskrift. I andre etasje kan boenhetene enten være: o 1. Tilgjengelig iht. gjeldende Teknisk forskrift. o 2. Små billigere boenhet. Ingen boenhet bør være mindre enn 30 m2. Bestemmelsen kan i spesielle tilfeller fravikes. Reguleringsplaner: Som planmyndighet varetar kommunen at de politiske ønsker med hensyn til variasjon i boligtyper blir ivaretatt Tildelingsregler: Kommunen har utarbeidet regler for tildeling av kommunale boliger. 40

46 Mål Kommunen har et utbyggingsvolum på 70 boliger pr. år Ved alle nye boligfelt skal 50 % enten følge gjeldende Teknisk forskrift om tilgjengelighet, eller være bolig forberedt for universell utforming iht. Norsk standard. For alle typer boliger skal minimum 20 % være iht. gjeldende Teknisk forskrift om tilgjengelighet. Stimurere til bygging av lavenergihus Gjennomføre levekårsundersøkelser i de største boområdene Gjennomføre boligbygging i samsvar med Plan for langsiktig byutvikling for Jæren (3,5 boenheter pr. dekar.) Ivareta boligbyggingstakten med en årlig gjennomsnittlig befolkningsvekst på 1,2 prosent Balansere boligbyggingen på en slik måte at den utnytter elevkapasiteten på skolene optimalt Planlegge nye boligarealer slik at de ikke kommer i konflikt med langsiktig grense for landbruk Forankring/ styringsdokument Virkemiddel Måloppnåelse Kommuneplanen, Reguleringsplaner Ferdigstilles i overkant av 70 boliger i boligbyggingsprogram året Boligpolitisk handlingsplan Reguleringsplaner Kravet om tilgjengelighet stilles til alle utbyggere. Kommuneplan Klima og energiplan Boligpolitisk handlingsplan Kommuneplan Boligpolitisk handlingsplan Kommuneplan Boligpolitisk handlingsplan Boligbyggingsprogram Kommuneplan Boligpolitisk handlingsplan Kommuneplan Boligpolitisk handlingsplan Landbruksplan Reguleringsplaner Planlegges 16 passivhus. Reguleringsplaner Reguleringsplaner Reguleringsplaner Reguleringsplaner Gjennomføres ved alle nye boligfelt. Planlegging av ny Harestad skole Ivaretas ved etablering av alle ny boligfelt. 41

47 Stavanger Sentrale plan-/styringsdokumenter: Kommuneplan Levekårsundersøkelsen- rapport Utbyggingsplan , vedtatt Boligsosial handlingsplan Sentrale virkemidler og hvordan kommunen bruker disse: Utbyggingsplanen som i utgangspunktet skal rulleres 2. hvert år. Omhandler antall og hvor boligene bygges de neste 5 årene. Foretar en prioritering av utbyggingsområder med bakgrunn i kommuneplan, levekårsundersøkelsen mv. Diskuterer virkemidler og forslår tiltak for å nå målet om å et årlig gjennomsnitt på 1250 boliger. Reguleringsplaner, områdeplaner i kommunalregi og detaljerte reguleringsplaner i kommunal og privat regi. Hovedutbyggingsområder og «Stavangermodellen» der kommunen kjøpte opp, regulerte og tilrettela for utbygging ved opparbeidelse av all overordnet infrastruktur. Her hadde kommunen tomter til egne formål og solgte delfelt til ulike private utbyggere til boligutbygging, evt. noe næring. Denne modellen brukes i flere av de felt som er under utbygging nå, men vil i stor grad overtas av andre modeller der kommunen er avhengig av avtaler med private utbyggere som eier store deler av de «nye hovedutbyggingsområdene». Utbyggingsavtaler: Gjennom utbyggingsavtaler med private utbyggere bidrar kommunen til boligutbygging. Utbyggere kan sette i gang uten at all overordnet infrastruktur er på plass. De betaler et utbyggerbidrag som er deres andel av finanseringen av overordnet infrastruktur, gjerne angitt som rekkefølgetiltak i reguleringsplan. Selvbyggervirksomheten som utgjør ca. 50 boliger i året kommunen innenfor hovedutbyggingsområdene har regulert egne felt til selvbyggerboliger, detaljregulert, prosjektert,bygget og solgt boligene til selvkost, dvs. til en vesentlig lavere enn markedspris. I HØP-perioden ligger det inne om lag 100 boliger for vanskeligstilte, mennesker med redusert kognitiv funksjon, rusmiskbrukere, psykisk syke, unge funksjonshemmede m.fl. Stavanger bystyre har i forbindelse med utbyggingsplanen vedtatt at det skal bygges 300 boliger for vanskeligstilte. Stavanger kommune tilrettelegger for studentboliger ved å tilby tomter vederlagsfritt til Studentsamskipnaden for bygging av studentboliger. I tillegg vedtok bystyret i des å forskottere tilskudd for opptil 200 studentboliger for å ytterligere å forsere utbyggingen av studentboliger. Andre avtaler og samarbeid: o Stavanger kommune er for tiden i en konstruktiv dialog for videreføring av et samarbeid med private utbyggere og grunneiere der kommunen har en liten grunneierposisjon. Dette med bakgrunn i å sikre areal til offentlige behov og for å sikre rask framdrift i prosjektene. o Ved salg av eiendom i salgskontrakter kan kommunen forplikte kjøper til å bygge en viss type boliger og også stille vilkår om fremdrift og ferdigstillelse, evt. tilbakekjøp. Dette er blitt brukt i Norwegian Wood prosjektet, der miljø (energieffektivitet og miljøvennlig materialbruk) og universell utforming var sentrale kriterier. Vil nå bli brukt i salg av eiendom på Hundvåg, Øvre Vågen, der kriteriet nå vil være at utbygger 42

48 o skal bygge seniorboliger. I tillegg vil dette kunne brukes i hovedutbyggingsområdene der kommunen er største grunneier (Jåttåvågen 2 og Atlanteren). Avtaler med boligbyggelagene der kommunen har mulighet til å kjøpe seg inn med inntil 10% i Boligbyggelagenes sine prosjekter Mål En grønn og vakker by med høy tetthet og gode levekår Videreføre en aktiv boligpolitikk som bidrar til likeverdige levekår i alle bydeler. Sosiale boligtiltak skal etableres i alle bydeler. Unngå opphoping av tiltak i samme områder. Forankring/ styringsdokument Kommuneplanen Kommuneplanen Utbyggingsplanen Levekårsundersøkelsen Virkemiddel I planbestillinger og reguleringsplaner prioritere, i den grad det er praktisk og økonomisk mulig, tilrettelegging og bygging av kommunale boliger i de bydelene som har få av disse fra før. Prioritere opparbeidelse av uterom, grønt og idrett i de områdene som kommer dårligst ut i levekårsundersøkelsen Måloppnåelse Sanerte kommunale boliger i Åkragatafor å tilrettelegge for miljøvennlige familieboliger av høykvalitet. Sanerte omsorgsboliger i Bjergsted Vest for å tilrettelegge for miljøvennlige studentboliger av høy kvalitet. Avtalemessig sørge for boliger for vanskeligstilte i Madla-Revheim, Jåttå Nord (reguleringen må sikre at lokal beliggenhet, boligtype og tetthet er egnet til formålet. Nye svømmehaller på Hundvåg og i Kvernevik. Det boligsosiale arbeidet i Stavanger skal bidra til å utjevne forskjellene mellom levekårsonene og utvikle attraktive og gode boområder Boligsosial handlingsplan Levekårsundersøkelsen Boligprosjekt om å oppgradere kommunale boligområder Prioritering av offentlige parkopparbeidelser og turveier langs sjøen i Urban sjøfront. Kvantifiseres? 43

49 Øke andelen universelt utformede boliger. Skriv om litt. HØP Stavanger kommune skal bygge minimum 1250 boliger i gjennomsnitt i året fra 2014 og ut kommuneplanperioden (2029) Stavanger kommune skal fortsatt inneha en aktiv rolle i utviklingen av vedtatte byomformingsområder ved å inngå forpliktende samarbeid med private aktører. Selvbyggervirksomheten opprettholdes for å gi flere mulighet til å skaffe seg egen bolig, en del av virksomheten målstyres mot særlig vanskeligstilte grupper Kommuneplanen Utbyggingsplanen Kommuneplanen/ Utbyggingsplanen Boligsosial handlingsplan Utbyggingsplanen Planlegge og gjennomføre et økt antall miljøvennlig og universelt utformede boliger og boligområder. Fra reguleringsplaner og bestemmelser, i salgskontrakter ved eiendomssalg, ved oppgradering og nybygg av kommunens egne boliger. Sørge for en overkapasitet i reguleringsplaner, utbyggingsavtaler Systematisk og strategisk tomtekjøp Tilrettelegg og bygge ut de regulerte hovedutbyggingsområder i perioden Samtlige områdeplaner og reguleringsplaner, samt tilrettelegging prioriteres i byomformingsområdene langs Bybåndet. Regulering av boligfelt og øremerking til tiltaket spesielt i hovedutbyggingsområder dette gjelder: Tastarustå plan 1731, Søra Bråde 2 plan og Jåtten øst plan 1884 Husabøryggen Sør,plan 2253 Prioritere kommunens innsats i byomformingsområdene Urban Sjøfront, Jåttåvågen 2, samt Paradis Hillevåg og Forus Øst. Prioritere kommunens innsats i byomformingsområdene Urban Sjøfront, Jåttåvågen 2, samt Paradis Hillevåg og Forus Øst. Ferdigstillet gj.snitt 50 boliger hvert år siden Ingen i i 2011 og 51 i Felt Tastarustå med til sammen ca. 130 boliger (?) Planlegging av nytt konsept, «Etablereboligen» Studentboliger Kommuneplan Utbyggingsplan Universitetsmeldingen Stavanger kommune tilrettelegger for studentboliger ved å tilby tomter vederlagsfritt til Studentsamskipnaden Tilrettelegging for Ca 140 hybelenheter i Bjergsted Vest. 44

50 HØP for bygging av studentboliger. I tillegg vedtok bystyret i des å forskottere tilskudd for opptil 200 studentboliger for å ytterligere å forsere utbyggingen av studentboliger. Tilrettelegging for studentboliger på campus gjennom områdeplan. Seniorboliger Kommuneplanen Utbyggingsplan HØP Bystyret vil at kommunen skal starte planlegging og igangsetting av noen seniorbolig-prosjekter. Planlegging og klarlegging av salg av Hønseritomten, øvre Vågen Hundvåg til seniorboliger. Stavanger bystyre har i forbindelse med utbyggingsplanen vedtatt at det skal bygges 300 boliger for vanskeligstilte. Utbyggingsplanen HØP Boligsosialt velferdsprogram Følge opp Omsorg 2025 og Boligsosial handlingsplan med en rekke boligprosjekter for eldre og vanskeligstilte. Prøve ut nytt konsept for selvbyggerboligen: «Etablereboligen» som er mer målrettet i forhold til økonomisk vanskeligstilte. Tilrettelegging for seniorboliger i de nye utbyggingsområdene. Madla Revheim er i områdeplan programmert med 30% seniorboliger. Også de andre hovedutbyggingområdene har krav om en viss andel slike boliger. I tillegg vil det vurderer som vilkår der kommunen skal selge andre boligfelt/-eiendommer. I HØP-perioden ligger det inne om lag 100 boliger for vanskeligstilte, mennesker med redusert kognitiv funksjon, rusmiskbrukere, psykisk syke, unge funksjonshemmede m.fl. Første prosjekt ut blir hvor? Nytenkning innenfor kommunale boligprosjekter. Pilot Søra Bråde II Transformasjon av tidligere 45

51 Boligkvalitet Avtaler for å sikre gjennomføring av planer, boligutbygging og evt. boliger til vanskeligstilte Kommuneplan Høyhusstrategi Utbyggingsplan kommunale utleieboliger til gode boområdet med en mer balndet målegruppe. Områdeplaner og reguleringsplaner med entydige rekkefølgebestemmelser som sikrer gode bo- og boligmiljøer ute og inne. Dette gjelder grønt, lek og møteplasser med gode lokalklimatiske forhold, både godt intergrert i bebyggelsen og samtidig knyttet til overordnede tur- og grøntdrag. Funksjonelle, sunne og tilgjengelige boliger med gode romkvaliteter, materialbruk, mv. Utbyggingsavtaler, salgs- og kjøpsavtaler, samarbeidsavtaler mv Se for øvrig punkt om jevn levekårfordeling i bydelene. Høyhusstrategi som skal utrede hvor det er egnet med høyshus og hvilke målgruppe denne boligtypen er egnet for, evt. hvilke krav som må stilles til denne boligtypen for at den skal være egnet for en brev målgruppe. Legge til rette for gode uteområder, grønt og møteplasser muligheter til livsutfoldelse Utbyggingsavtaler i Urban Sjøfront, der kommunen garanterer for opparbeidelse av all overordnet infrastruktur og der utbyggerne betaler inn utbyggerbidrag. I Paradis Hillevåg arbeides det med å få på plass en modell/modeller for å få i gang utbygging i området. Her må kommunens rolle og ansvar bl.a. vurderes opp i mot kapasitet og økonomisk risiko for kommunen. 46

52 Vedlegg 6: Oversikt studentboliger i Stavanger og Sandnes Studentboliger i Stavanger Dublett Hybelleil Studioleil. Par- Familie Total Byggeår Deler bad Eget bad Eget bad leilighet leilighet antall & kjøkken deler kj. & kjøkken boliger Gulaksveien Jernalderveien Madlamarkveien 6 / Molkeholen Norvald Frafjordsgate 1, 5, 9, Ugleveien Stareveien 1-15 (bygget uten statstilskudd) Henrik Ibsens gt 21 - Mosvangen I Studentboliger pr Henrik Ibsens gt 21 - Mosvangen II Novvegen/Novarmen/Novkrokene (Sola kommune) 2005/ Badehusgt Strømsteinen Misjonsmarka Rennebergstien 1,3,5,7 - Campus Ullandhaug Ombygging i eksisterende boligområder Rektor Natvig-Pedersens vei 1,3,5 - Sørmarka trinn Studentboliger bygget Under bygging Rektor Natvig-Pedersens vei 2,4,6 - Sørmarka trinn 3 aug SUM pr. august Under planlegging Rosenberggt Bjergsted studentboliger G. Sandtvedtsgt 1.a - Sandnes Studentboliger Tomt fra Rogaland fylke - Campus Ullandhaug Sum inkl. prosjekter under planlegging Behov for nye prosjekter fram til 2020 Campus Ullandhaug Utenom Campus Ullandhaug 47 Mål 2020

53 Studentboliger i Sandnes Under planlegging G. Sandveds gate, plan

54 Om Bolig- og Bokvalitet Kommuneplanavdelingen Thommas Bjerga seniorrådgiver

55 Fem arbeidsnotater: 1. Om levekårsløft og livskvalitet 2. Om livskvalitet og stedskvalitet 3. Om utvikling og bruk av indikatorer 4. Om boligkvalitet og småboliger 5. Om bokvalitet og områdekvalitet STAVANGER KOMMUNE

56 Felles forståelse av kvalitetskrav til Boliger og boligområder STAVANGER KOMMUNE

57 Tre avgjørende faktorer for bomiljø Sosiolog Dagfinn Ås 1977 Hong Kong 2013 STAVANGER KOMMUNE

58 Omgivelsene, kvalitet i boligene, i boligområdet og i bydelen Menneskene, egenskaper og ferdigheter, ønskemål og forventninger Sosial organisering, regler for samkvem, organisasjoner, sosiale nettverk STAVANGER KOMMUNE

59 Oversikt over rammer og regelverk, forskningsresultater, bruk av kriterier m.m. Eksempler på bruk av kriterier Forslag til metode og vurderingsgrunnlag STAVANGER KOMMUNE

60 Nasjonalt nivå: St.meld nr 17( ) Folkehelse, Tverrfaglighet, Områdeutvikling Miljøvennlig boligutvikling MD: Faglig råd for bærekraftig bypolitikk Framtidens byer + NAL: Bærekraft og økologi STAVANGER KOMMUNE

61 Plan og bygningsloven Estetisk utforming Byggeskikknøkkelen Forskrifter: 8-4 Krav til uteoppholdsarealer, 12-7 Krav til rom og annet oppholdsareal STAVANGER KOMMUNE

62 Regionalt og kommunalt nivå FDP for Jæren Regionalplan for Jæren «Godt leve- og oppvekstmiljø» Kommuneplan Kompakt by, byomforming med kvalitet STAVANGER KOMMUNE

63 Bokvalitet på områdenivå Jon Guttu NIBR 2004 Metode for kartlegging og vurdering av bokvalitet STAVANGER KOMMUNE

64 Bokvalitet og bærekraft under endrede rammebetingelser Momenter til et tverrfaglig forskningsprogram, Byggforsk, NIBR, NTNU, SINTEF 2005 STAVANGER KOMMUNE

65 På taket, i gården, i parken Bård Isdal 2007 STAVANGER KOMMUNE

66 For tett? Lene Schmidt 2007 Kunnskap om planprosesser i fortettingsprosjekter Konsekvenser av fortetting mht. bokvalitet STAVANGER KOMMUNE

67 Ti sjekkpunkter for utendørs boligkvalitet Jon Guttu 2008 STAVANGER KOMMUNE

68 Fortett med vett Jon Guttu, Lene Schmidt 2008 Eksempelsamling 27 boligprosjekter STAVANGER KOMMUNE

69 Sammen i byen, sosiologisk analyse Aksel Tjora 2012 STAVANGER KOMMUNE

70 Faglig råd for bærekraftig bypolitikk Midtveisrapport 2013 Tre politikkområder: Urbane kvaliteter, Areal og transport, Gode boliger i byen STAVANGER KOMMUNE

71 Boligkvalitet størrelser før og nå Fra den gode bolig til den overkommelige bolig Husbanken 1978: to rom, 55 m2 leieareal Deregulering 1980 Husbanken 1987: 50 m2 leieareal Fra bokvalitet til estetikk Siden 90-tallet: Urbant liv, kompaktbolig STAVANGER KOMMUNE

72 Slik bor hun på 30 kvadratmeter Interiørarkitekten tenkte nøye igjennom hva hun skulle ha hvor i sin nye bolig på ett rom.

73 Status og Statistikk Undersøkelse fra 2005: Halvparten ettroms boliger <30 m2, 8 av 10 er utleieboliger. Halvparten toroms boliger <50 m2. Trangbodd trend: Mange par bor i boliger <55 m2. Beboerne jevnt over fornøyd med boligen. STAVANGER KOMMUNE

74 STAVANGER KOMMUNE

75 Rammer og regelverk TEK 10: Planløsning: tilpasset byggverkets funksjon Rom og annet oppholdsareal: tilstrekkelig størrelse, romhøyde + plass til fast og løs innredning Fjernet: Tidligere krav om minstevolum 15 m3. TEK 10 anbefaler: 7 m2 for rom til varig opphold. SINTEF: Soverom på 5 m2 vil oppfylle kravene til tilgjengelig boenhet i TEK 10. STAVANGER KOMMUNE

76 SINTEF: Minste tillatte boligareal=28,5 m2 NIBR: Lite egnet som permanent bolig. STAVANGER KOMMUNE

77 Planløsninger og brukere STAVANGER KOMMUNE

78 Kvalitet i boligområder 6 Aktuelle faktorer STAVANGER KOMMUNE

79 Boligsammensetning størrelser, typer, etasjer, gruppering m.m. STAVANGER KOMMUNE

80 Lokalklima sol, lys, vind STAVANGER KOMMUNE

81 Servicetilbud Nærservice, kulturtilbud, kollektivtrafikk STAVANGER KOMMUNE

82 Miljøkapasitet trygghet, støy, trafikk m.v. Potensiale: Det finnes ingen grenser, bare konsekvenser STAVANGER KOMMUNE

83 Grønnstruktur fellesarealer, offentlige arealer m.v. STAVANGER KOMMUNE

84 Tilpasning estetikk, høyder, volumer, romdannelser Utmerket tilpasning! Du har gjort en superb jobb! STAVANGER KOMMUNE

85 Oppsummeringing Omgivelsene, kvalitet i boligene, i boligområdet og i bydelen Menneskene, egenskaper og ferdigheter, ønskemål og forventninger Sosial organisering, regler for samkvem, organisasjoner, sosiale nettverk STAVANGER KOMMUNE

86 Omgivelsene I: Boligen Livsløpsstandard TEK10 suppleres Tilpassede boligstørrelser UU er godt for alle! Minste boligareal for 1 person: 45m2 Minste boligareal for 2 personer:50m2 Estetikk Eksperimentering STAVANGER KOMMUNE

87 ? Ca 50 m2 STAVANGER KOMMUNE

88 Omgivelsene II: Boligområdet Miljøvennlige boliger, klimahensyn Varierte boligstørrelser Uterom for alle, underinndeling Redefinering av lekeplass Ny beregningsmetode for uterom Fordelingsnøkkel? Beplantning, jorddybde, overvannshåndtering Robuste materialer, god belysning Skille privat/off., Små parkeringsanlegg Tilpasset bykvalitet i nye boligprosjekter, funksjonsblanding STAVANGER KOMMUNE

89 MVRDV: Urban Hybrid Emmen, Switzerland: 95 homes in 16 types. STAVANGER KOMMUNE

90 Omgivelsene III: Bydelen Kompakt by, høy tetthet, mangfold Positive hovedtrekk Byboliger egnet for barn og eldre Møtesteder utenfor naboskapet God tilgjengelighet til kvaliteter Stoppesteder nær boligområdet Alternative veivalg, ikke blindgater Sammenhengende friområder Bidrag til byfellesskapet? Miljømerking? STAVANGER KOMMUNE

91 STAVANGER KOMMUNE

92 Menneskene: med egenskaper og ferdigheter, ønskemål og forventninger Identitet og tilhørighet Nye behov Nye boligpreferanser Bruk av fellesarealer Privatliv STAVANGER KOMMUNE

93 STAVANGER KOMMUNE

94 Sosial organisering: med regler for samkvem, organisasjoner, sosiale nettverk Sterkere satsing på helse og sikkerhet Tverrfaglig tilnærming Utvikle leiemarked Motvirke sosial og økonomisk segregering STAVANGER KOMMUNE

95

96 Behov for mer kunnskap om det å bo Jfr. Jon Guttu: Å sove Å lage mat Å spise Å drive med hobby/studier Å være sammen med andre Å pleie kropp Å stelle tøy Å gjøre rent Å oppbevare Å bevege seg Å være ute Å bruke nærmiljøet Å utforske bydelen Å høre til STAVANGER KOMMUNE

97 Arbeidsnotat 4 Om boligkvalitet og småboliger Kommuneplanavdelingen,

98 Forsideillustrasjon er hentet fra boligannonse i DN Side Innhold 2 Formål og valg av tema 3 Rammebetingelsene, gjeldende planer m.m. 3 Problemstilling og perspektiv 4 Bakgrunn, historikk 5 Dagens situasjon, vedr. småboliger 6 Teorigrunnlag, kunnskapsinnhenting 7 Konklusjoner 10 Anbefalinger 11 Referanser 13 2

99 1. Formål og valg av tema Hensikten med arbeidet er å bidra til en felles forståelse av boligkvalitet og foreslå minstestørrelse for nye småboliger i Stavanger. Notatet bygger på resultater fra ulike undersøkelser av boligkvalitet som foreligger og kommer med anbefalinger på grunnlag av disse. Er små boliger et uttrykk for et velfungerende marked? Små og rimelige boliger med god standard kan være inngangsbillett til boligmarkedet for unge enslige og par, der folk bor i begrenset tid. Dersom boligene er integrert i den ordinære boligmassen kan små boliger være uttrykk for et velfungerende marked. Små, relativt sett dyre boliger, med lav standard som ligger samlet i enkelte byområder, der folk blir boende uten å komme videre i boligkarrieren kan representere et problem. Lokale problemstillinger på boligmarkedet henger nøye sammen med levekår og livskvalitet. Kobling til kommuneplanen er åpenbar, der flere arbeidsgrupper både kan bidra til, og forhåpentligvis ha utbytte av innholdet. 2. Rammebetingelsene, gjeldende planer mm. Boligmarkedet er ikke underlagt reguleringer. Prisdannelsen i eie- og leiemarkedet skjer ved tilbud og etterspørsel. Boligen kan være statussymbol og investeringsobjekt i tillegg til et varig konsumgode. For enkeltindividet vil det å ha tilgang til en trygg og god bolig gi store velferdsgevinster. Retten til en bolig er nedfelt i menneskerettighetene, og i Norge er boligpolitikken et fundament for velferdspolitikken. Nasjonal boligpolitikk Hovedlinjene for hvordan den norske boligpolitikk skulle se ut ble skissert i St.meld. nr 23 ( ) Om boligpolitikken. Denne stortingsmeldingen la føringer for boligpolitikken 10 år fremover i tid. Visjonen var at alle skulle kunne bo trygt og godt. Her ble også poengtert at «Et godt sted å bo er en viktig forutsetning for integrering og deltakelse i samfunnet. Bolig utgjør sammen med arbeid og helse de tre grunnleggende elementer i velferdssamfunnet». En ny stortingsmelding er under utarbeidelse og er forventet våren Hovedstrategien for boligpolitikken i St.meld.23 ( ) har vært å legge til rette for at boligmarkedet skal fungere best mulig. Bolig er en nødvendighet for alle. Det er derfor en forutsetning for velferdssamfunnet at alle som ønsker det, får mulighet til å eie sin egen bolig, enten alene eller sammen med andre. Samtidig skal de som ønsker å leie bolig, sikres gode botilbud. For de som av ulike årsaker er helt utenfor boligmarkedet, på grunn av bostedsløshet, opphold på institusjon eller i fengsel, skal kommunene bidra til å sikre varige boligløsninger. Det har også vært et mål å øke antallet miljøvennlige og universelt utformede boliger. De årlige økonomiske rammene og politiske operasjonaliseringer for hvilke områder og målgrupper som skal prioriteres innenfor de fastlagte hovedstrategiene, framgår av tildelingsbrevet til Husbanken. Regjeringen har fire overordnede satsingsområder for den nye bygningspolitikken: Bygge smartere og med bedre kvalitet (mer kostnadseffektivt med høy kvalitet). Bygg skal bruke stadig mindre energi (strengere energikrav fram mot 2020). Forenkling av regelverk og byggeprosesser (redusert tidsbruk og kostnader for alle parter). Kunnskapsløft for byggsektoren (bedre utdanning inne byggfag, mer forskning, innovasjon). På nasjonalt nivå har også Framtidens byer og NAL behandlet boligspørsmål.. Her er tilnærmingen bærekraft og økologi, med delmål knyttet til forbedring av fysisk miljø, økologiske kretsløp, sikkerhet og helse, opplevelser og næringsutvikling. 3

100 Regionalt nivå Gjeldende fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren inneholder retningslinjer for godt leve og oppvekstmiljø. Boligkvalitet blir ikke omtalt. Regionalplan Jæren inneholder bakgrunnsrapporten «Godt leve- og oppvekstmiljø» og et eget kapittel om: «Bomiljø og kvalitet». Heller ikke her omtales boligkvalitet og småboliger. Kommunalt nivå Her foreligger forslag til planprogram for kommuneplanen, der boligpolitikk for den kompakte by er tema. Arkitektur er her en vital komponent innen. For Stavanger er det satset på en egen lokal arkitekturpolitikk. Dette arbeidet pågår fortsatt. Boligpolitikk på kommunalt nivå må nødvendigvis henge sammen med nasjonal- og regional politikk. Her finnes foreløpig lite konkret materiale om småboliger. 3. Problemstilling og perspektiv Her er valgt å skille mellom boligkvalitet og bokvalitet. Hva er «boligkvalitet» Ordet kvalitet har sin opprinnelse i det latinske qualis som betyr hvordan. Ordet kvalitet har altså sammenheng med hvordan en ting er. Om noe har kvalitet eller ikke, er ikke et spørsmål om hva den ene eller andre kan like, men om hva vi har med å gjøre og hva det skal brukes til. Ordet brukes og forstås ofte selvstendig i positiv betydning som i uttrykket kvalitetsprodukt som er ment å bety et produkt av god kvalitet. Når ordet kvalitet blir brukt alene synonymt med god kvalitet, blir det tilsvarende vanskelig å forholde seg til uttrykket dårlig kvalitet. I teknisk forstand brukes ikke begrepene god eller dårlig kvalitet, men derimot RETT kvalitet. Kvalitet i teknisk sammenheng angir samsvar med brukerens forventninger. Den korrekte definisjonen i henhold til ISO 9000 er: Helheten av egenskaper en enhet har og som vedrører dens evne til å tilfredsstille uttalte og underforståtte behov. Krav eller spesifikasjoner til tjenestene kan være gitt i lover, forskrifter, retningslinjer eller faglige standarder. Kvalitet kan være vanskelig å måle, men ofte benyttes indikatorer som et indirekte mål for kvalitet. Definisjonen av begrepet boligkvalitet er hentet fra forsker og sivilarkitekt Jon Guttus doktoravhandling (2003),»Den gode boligen:» Boligkvalitet er egenskaper ved boligen som tillegges verdi». Hva som tillegges verdi, vil være avhengig av tid og sted. For vår del vil det være rimelig å legge til grunn de verdier som skal prege vurderinger i kommuneplanen og utredning knyttet til Regionalplan Jæren. Spesielt trangboddhet, dvs. små boliger er blitt et eget utfordringsområde, der krav om kvalitet blir avgjørende. SSB har definert trangboddhet slik: «Trangt bor aleneboende med ett rom og personer i flerpersonhusholdninger med færre rom enn antall personer» (Andersen 2005). 4

101 4. Bakgrunn, historikk I flere tiår etter annen verdenskrig var boligspørsmål i Norge en viktig del av velferdsstaten. Det ble gitt betydelige subsidier. Strenge reguleringer holdt boligpriser og husleie langt under markedsnivå. Synet på «den gode bolig» endret seg dramatisk rundt Da skjedde en omfattende deregulering av det økonomiske og organisatoriske systemet for boligproduksjon. I Stavanger slo dette ut i privatisering av tomtepolitikken. Stavangermodellen ble etter hvert forlatt. Også Husbankens funksjon ble lagt om og markedstilpasset med tanke på kvalitetskrav og minstestandarder. Vurdering av byggeteknikk og planløsning ble fjernet. Fordi boligpolitikken i Norge var så sterkt knyttet til reguleringer, fikk dereguleringen av bolig- og kredittmarkedet hos oss store konsekvenser. Deregulering av boligkooperasjonen og leiemarkedet ble ikke erstattet av annen sosial boligpolitikk. Dette står i kontrast til velferdsstaten for øvrig, der Norge fortsatt er kjennetegnet av universelle og generøse ytelser (jfr. Startlån og bostøtteordninger). Høye boligpriser og årsakene til dette er imidlertid et viktig tema innen boligpolitikken, som ikke behandles i dette notatet. Tegningene nedenfor er hentet fra en veileder fra Husbanken om «God bolig», utgitt i Toromsboligen på 57 m2 betegnes som dårlig. Den er ensidig orientert, kjøkkenet er mørkt og badet er lite. Den gode bolige for to personer har livsløpsstandard med stort og lyst bad, skjermet soverom og kjøkken med vindu. Endrede krav til boligstørrelser Fra 1978 hadde Husbanken praktisert et krav om at permanente boliger skulle ha minimum to rom, og med 55m2 leieareal som en rimelig størrelse. Det ble stilt funksjonskrav til boliger med mindre 5

102 areal. Noen år senere ble detaljkravene fjernet, og i 1987 ble nedre arealgrense for småboliger redusert til 50m2. Stadig flere ønsket på 90-tallet å bo sentralt i byene. Det var først og fremst enslige og barnløse som flyttet inn i nye byboliger. Kostnadene var om lag som for frittliggende eneboliger. Fortetting og sentral boligbygging var vedtatt strategi i samtlige storbyer. Oppmerksomheten ble dreiet vekk fra bokvalitet til estetiske spørsmål knyttet til bygninger og byforming og til det å bo i sentrum med utviklingen av det «urbane liv». 5. Dagens situasjon, vedr. småboliger For å komme dit man vil, må man vite hvor man er. Det er i underkant av ettromsboliger i Norge, og nesten halvparten ligger i Oslo og Akershus. 18 prosent av dagens ettroms boliger er bygget etter Slik bor vi i Norge i dag 43 % eneboliger, 12 % småhus, 11 % blokker Økningen i antall eneboliger er på 4,3 prosent siste ti år «Andre boliger» har økt 20 prosent siste ti år Bare 7 prosent av boligmassen er tilgjengelig for rullestolbrukere Vel 22 prosent bosatte over 80 år bor i universelt utformede boliger Eldre bor hjemme lenger De fleste får omsorgstjenester i sine egne hjem 60 % småboliger I 2012 ble 650 nye boliger fullført i Stavanger. 264 eller 40 prosent av boligene ble bygd i Storhaug bydel. 60 prosent av Storhaugs nye boliger i 2012 var småboliger med 1 eller 2 rom. Småboligandelen i bydelen øker videre i 2001 og 2011 var den henholdsvis 33 og 40 prosent. (Tall fra Stavangerstatistikken ved Kultur og byutvikling). Bovaner, brukskvalitet og universell utforming Resultater fra en undersøkelse av bo-vaner i små boliger viser at de fleste leiligheter framstår som overmøblerte og overfylte fordi det er trangt om plassen og for lite oppbevaringsplass. Dette beskrives som «den nye trangboddheten». En lokalavis følger opp med en artikkel om «Trangbodd trend». Her gis råd om innredning og bruk. Ønsker om sentrumsnærhet er begrunnelsen for ikke å flytte videre. Overraskende mange par bor i små boliger (mindre enn 55 kvm). Her er unge voksne som eier boligen og er i jobb, her er unge voksne som studerer og er leietakere, her er unge eller godt voksne med lav inntekt som eier eller leier på permanent basis. Markedet for små boliger Små boligers andel av boligbyggingen har økt i perioden 1984 til 2007, (og har fortsatt å øke også etter den tid). Andelen ettroms boliger har økt kraftig. En studie fra 2005 viser at halvparten av ettroms boligene er under 30 kvm og neste halvparten av toroms boligene er under 50 kvm. Over halvparten av de minste boligene bygges i store byer i områder der det fra før er mange små boliger. Prisutviklingen har vært sterkest på de små boligene. De fleste små boliger er utleieboliger. Av samlet boligmasse er nesten 8 av 10 boliger under 30 kvm, utleieboliger. Boligenes planløsninger Boligenes areal har blitt sterkt redusert etter Grunnleggende bokvaliteter er under press. Dette fører blant annet til mørke kjøkken, manglende spiseplass og liten bodplass. Små boliger bygget etter år 2000 har mindre areal totalt, og soverom og bad har betydelig redusert areal. Livsløpsstandard blir da ikke lenger mulig å oppnå. Flere undersøkte boliger har vist soverom som ikke oppfyller kravene til rom for varig opphold. 6

103 Brukerundersøkelser hva sier beboerne? Det kan se ut som beboerne jevnt over sier seg mer fornøyd med boligen enn forskerne hadde forventet ut fra deres faglige vurderinger av prosjektene. Unge beboere ser gjerne mangler, men ser boligen som en god investering og et første steg i sin boligkarriere. 6. Teorigrunnlag, kunnskapsinnhenting Flere spørsmål blir reist innledningsvis: Hva er en bolig? Hvor liten kan en bolig være? Er små boliger et problem eller et uttrykk for et velfungerende boligmarked? Lover og regler Ny plan og bygningslov og de nye byggeforskriftene /TEK 10), har fått nye og strengere krav til universell utforming og tilgjengelig boenhet. Dette skal fremme likestilling og likeverd, slik det framgår av diskriminerings- og tilgjengelighetsloven av Generelle krav til boligers brukskvalitet er formulert som funksjonskrav. Slike krav er generelle og kan oppfylles på ulike måter. Et par eksempler på funksjonskrav hentet fra TEK 10: «Byggverk skal ha planløsning tilpasset byggverkets funksjon». «Rom og annet oppholdsareal skal ha tilstrekkelig størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning.» Definisjoner og utvikling av en minstestandard. Minimumskravet for hva som oppfyller byggeforskriftenes krav til boliger er et rom for varig opphold på minimum 15 m3 (vel 6 kvm), et våtrom og en bod. Fra 1978 stilte Husbanken krav om at permanente boliger skal være på minimum to rom og 55 kvm leieareal. Denne standarden ble opphevet i 2005, og kravene skulle samordnes med tekniske krav til boliger i byggeforskriftene. Det er nødvendig med opprydding i definisjoner og utrede mulighet for å innarbeide kvalitetskrav i byggeforskriftene (TEK 10). Små boliger er betegnelse for alle boliger mindre enn Husbankens minstestandard på 55 kvm. Antall rom er ikke med i denne definisjonen: En bolig på tre rom og 50 kvm er altså en liten bolig, mens en bolig på to rom og 70 kvm ikke regnes om en liten bolig. Trangboddhet Undersøkelse fra NIBR viser at romstørrelser er like viktige som antall rom når trangboddhet skal vurderes. Av 16 undersøkte husholdninger betegnes åtte som trangbodde. Leilighetene framstår som overmøblerte, overfylte og trange, med for lite oppbevaringsplass. De minste boligene på kvm har så mange mangler at de vanskelig kan sies å oppfylle forskriftenes krav om at boliger skal ha»..planløsning og størrelse som er egnet til formålet». Dette er boliger godkjent av planmyndighet. Alle beboere i ettromsleiligheter ønsket eget soverom. En toromsbolig på 29 kvm der det bor to personer, er trangbodd til tross for SSBs definisjon(«ett rom pr person»). Det samme vil gjelde to personer som bor i en treroms bolig på 45 kvm fordi boligarealet er for lite. Boligkvalitet En toroms bolig på 50-55m2 ble ansett som en minstestandard av Husbanken fram til rundt I dag er toromsboligenes areal i nye boligprosjekter ofte redusert til 30-40m2. Folk bor som regel ikke lenge i små leiligheter, men bruker dem som inngangsbillett i boligmarkedet. De som har råd og flytter videre etter noen år, men noen blir igjen. Mange av disse små boligene er dessuten utleieboliger. Resultatet kan bli stor gjennomtrekk og ustabile bomiljøer. Jon Guttu sammenstiller i et foredrag en typisk toroms leilighet fra 1970 (52 kvm) med toroms leilighet fra 2012 (37 kvm): For å få til gode, varige boligløsninger mener han størrelsen bør være 7

104 minst 40 kvm. OBOS bygger ikke leiligheter som er mindre enn 42 kvm. Fra annet arkitekthold hevdes det imidlertid at små leiligheter er helt greie, så lenge de har en fornuftig planløsning og gode utearealer. Man kan få mye ut av små arealer. Uansett skal man ikke bo i samme leilighet hele livet. (!). Det viktigste er at leilighetene ikke er for dyre, og at man satser på kompakte boformer som tar hensyn til transportbehov. Tidligere definerte Eierseksjonsloven minste lovlige bolig. Slik er det ikke lenger Plan og bygningsloven kommer med nye krav. Kravene til tilgjengelig bolig vil øke størrelsen noe, men ikke opp mot 40 kvm ifølge. Guttu. Forskriften TEK 10 stiller ikke krav til møblering. Ett roms boliger vil fortsatt kunne bygges. Teoretisk minste tilgjengelige ettroms bolig er tegnet til 28,5 kvm (4,2 x 6,8m). Ramstad og Ribe (2007) har gjennomført en studie av boligproduksjonen i Oslo som mastergradsoppgave ved AHO (Arkitekthøyskolen i Oslo). Denne fremstillingen er basert på en artikkel i ArkitekturN. Her vises et utvalg på ni ulike små boliger i Oslo. Små boliger ligger vanligvis i de nederste etasjene, med større og dyrere pent-houseleiligheter i toppetasjen. Formålet med prosjektet var å foreta en kritisk gjennomgang av dagens boligproduksjon (ibid: 14). Boligene er bygget etter år Plantegninger er gjengitt fra Manum (2006). 8

105 Spirea Park, Økern i Oslo, et eksempel med nye småboliger Boligprosjektet blir beskrevet som en positiv oppgradering av nabolaget. Leilighetsstørrelser: m2. Samtlige leiligheter i første byggetrinn er solgt. To av de minste leilighetsstørrelsene er gjengitt nedenfor. Utdrag av leveransebeskrivelsen: Eikeparkett på gulv og eggehvite vegger Entre, soverom, kjøkken og stue har eikeparkett. På badene er keramiske grå fliser og varme i gulv. Stue, soverom, kjøkken, gang og bod har malte overflater i fargen egghvit. Bad får keramiske fliser. God takhøyde Taket består av betong eller gipshimlinger i alle rom. Enkelte leiligheter vil få mindre synlige innkassinger i tak for å skjule bærebjelker og tekniske føringer. Takhøyde blir omlag 2,5 meter. Det tas forbehold om lavere takhøyde i rom med nedforet himling. Stilfult kjøkken og romslig garderobe Det leveres trendy kjøkkeninnredning fra Sigdal eller tilsvarende leverandør. Fronter med slett overflate i gråtoning eller sort og håndtak i stål med matt utførelse. Det leveres grå laminat benkeplate med nedfelt kum, samt avsatt plass og opplegg for oppvaskmaskin. NB: Antall skap leveres i henhold til plantegning. Vær også oppmerksom på at plassering av komponenter i innredningen kan avvike fra plantegningen. På soverommene leveres garderobeskap med hvit glatt overflate. I henhold til plantegningen blir det én meter skap per seng. Høyden på skapene er 2,1 meter. Garderobeinnredningen består av hattehylle, stang og hyller. Delikate bad Her leveres hhv. 60, 90 eller 120 cm. baderomsinnredning med hvite fronter og heldekkende hvit servantplate. Lyslist med stikk over speil. Det er opplegg for vaskemaskin. Dusjarmatur monteres på vegg. Alt sanitærporselen kommer i hvit utførelse. Det monteres ettgreps blandebatteri på alle servanter. 9

106 Krav til rom for varig opphold er svekket i ny TEK 10 i forhold til tidligere forskrift. SINTEF har vist at soverom på 5 kvm vil oppfylle kravene til tilgjengelig boenhet i TEK 10. Tidligere krav om et minstevolum på 15 kvm, som ga et gulvareal på 6,25 kvm, er fjernet. Veileder til TEK 10 anbefaler 7 kvm for rom til varig opphold. SINTEF har også beregnet minste tillatte boligareal for en tilgjengelig ettroms boenhet til 28,5 kvm. NIBRs analyse av bo-vaner i små boliger har avdekket store mangler når det gjelder boligens generelle brukbarhet. NIBR konkluderer derfor med at en bolig på 28,5 kvm i praksis vil ha mangler som gjør den lite egnet som permanent bolig, verken for funksjonsfriske eller funksjonshemmede. Derfor foreslår forskerne ved NIBR at livsløpsstandard som prinsipp legges til grunn som norm i byggeforskriftene for bygging av permanente boliger. Innhold, omfang og konsekvenser for boligbyggingen av et slikt minstekrav til brukskvalitet bør utredes nærmere. Små boliger er generelt dyrere pr kvadratmeter sammenlignet med større boliger. Små boliger er dermed ikke nødvendigvis billige boliger. Nye eiere ser kjøp av bolig som en god investering og er derfor fornøyde med å ha kommet inn på boligmarkedet. Den største andelen små boliger er imidlertid utleieboliger, ikke eierboliger. Her finner vi også i større grad misfornøyde beboere. En opphoping av mange små boliger i bestemte byområder kan være problematisk ut fra generelle boligpolitiske mål om variert bolig- og befolkningssammensetning. Mye flytting kan være et problem i forhold til generelle mål om trygge og gode bomiljø fordi det vanskeliggjør utviklingen av sosiale nettverk. 7. Konklusjoner Små boligers andel av den totale boligbyggingen har økt. Normer, krav og forventninger til boliger har økt med økende velstandsnivå. Da er det et tankekors at det bygges flere små boliger med til dels betydelig redusert størrelse og kvalitet, samtidig som det generelle velstandsnivået øker. Spørsmålet blir hva samfunnet er tjent med på sikt. Det kan diskuteres hvorvidt det er samfunnsmessig lønnsomt å bygge et stort antall nye små boliger i sentrale byområder der det fra før er mange små boliger. Å bygge flere ettroms boliger er pr definisjon å bygge ny trangboddhet. Det er gjennomført analyser om dette. Trangboddhet er i hovedsak et storbyfenomen. Nesten hver femte enpersonshusstand bor i boliger på mindre enn 50 kvm. Innvandrere er overrepresentert i små boliger. Hvordan små boliger skal vurderes vil til dels avgjøres av i hvilken grad de er første steg i en boligkarriere, eller er en varig løsning. For permanente løsninger vil spørsmålet knyttes til husholdsstørrelsen og til evt. manglende ressurser til å bedre situasjonen. Dette vil gjelde også andre boliger enn de minste. Ettroms boliger har mangler som er årsak til misnøye, særlig blant permanent boende og leietakere. Boligene er ofte ensidig orientert, de har lite areal, de er mindre fleksible i bruk og de mangler trolig oftere balkong. Mange nyere toroms boliger kan synes å ha samme svakheter. Dreining i boligdiskusjonen Det har skjedd en dreining av boligdiskursen fra «den gode bolig» til «den overkommelige bolig». Eiendomsmeglere og selgere setter dagsorden. Tre veiledningshefter fra Husbanken tyder på dette. Minstestandard og størrelse er erstattet av utforming, estetikk og smarte løsninger. Det er ikke lenger størrelsen på boligen det kommer an på, men svarte løsninger. Små boliger beskrives med positivt ladete begrep som «kompaktboliger» eller «arealeffektive» boliger. Begrunnelsene for små boliger er frihet til å velge, at det er miljøvennlig å spare på arealer og ressurser, og at det dreier seg om mer eller mindre midlertidige boliger for unge. Det er behov for å finne ut om endringer i livsstil og referanser hos beboerne tilsier endringer i boligfaglige idealer: 10

107 De som skal bo vet best Trender i norsk boligkultur Hvordan brukes utearealene Hva betyr lys og luft Hvordan ser ulike subkulturer på boligen Nye aktørers tilnærming til preferansene Boligfaglig grunnlag hos utbyggerne 8. Anbefalinger Behovet for god kvalitet i både bomiljø og boliger er udiskutabelt. Samtidig kan det være behov for enda mer kunnskap om lokale forhold, jfr. forskning på boligfronten. Undersøkelsen fra NIBR anbefaler at livsløpsstandard som prinsipp legges til grunn for norm for ny boligbygging. Norsk Standard definerer begrepene slik: Universelt utformet bolig er en bolig der atkomst og alle boligfunksjoner er universelt utformet. En livsløpsbolig er en bolig der atkomst og alle nødvendige boligfunksjoner på inngangsplan er universelt utformet. Bolig forberedt for universell utforming er en bolig der atkomst og inngangsplan/entre, stue, kjøkken, minst ett bad/toalett/vaskerom og uteplass er universelt utformet. For øvrige boligfunksjoner skal universell utforming kunne etableres. Norsk Standards definisjon av livsløpsbolig er noe annet enn begrepet livsløpsstandard, slik det ble brukt av Husbanken tidligere. Livsløpsstandarden var sammensatt av krav til en minstestandard med plass for nødvendig møblering og plass for manøvrering av rullestol (Husbanken 2006). I praksis har begrepene livsløpsbolig og livsløpsstandard blitt brukt om hverandre. Kravene i TEK10 til boligers brukbarhet sikrer neppe bedre boligkvalitet. Her mangler presise krav til entre og kjøkken når det gjelder møbleringsmuligheter. Krav til rullestolstilpasning er dominerende. Andre krav til brukskvalitet er fraværende. Byggeforskriftene bør inneholde krav om minstestandard for boligstørrelse og brukskvalitet i nye boliger. TEK 10 må suppleres med krav som sikrer boligers brukskvalitet. Dette vil være i tråd med intensjonene bak universell utforming om likeverdig deltakelse og målet om at «Alle skal kunne bo trygt og godt». Markedet frambringer ikke boliger med tilfredsstillende brukskvalitet. Ettromsboligen er lite egnet som permanent bolig både for enslige og for par. Behov for en ny definisjon av trangboddhet? SSBs definisjon bygger utelukkende på antall rom. Boligarealet er redusert også for ett- og toroms boliger som fra før er små. Det finnes eksempler på treroms boliger på ned mot 50 kvm eller mindre. Lite plass er viktig årsak til misnøye og ønske om å flytte. En definisjon av trangboddhet må omhandle både husholdningsstørrelse, et minste areal på boligen og nødvendig antall rom. 11

108 Anbefalt norm for små boliger Eksemplene gir klare signaler om at brukbare løsninger generelt krever minst 45 m2 (BBL har 42 m2 som minstestørrelse). En slik bolig vil kunne ha eget soverom, oppholdsareal med flere møbleringsmuligheter og lagringsplass. Forslaget gjelder ikke midlertidige boliger, for eksempel studentboliger. Her må gjelde andre kvalitetskrav. Selvsagt vil det alltid forekomme spesialtegnede småboliger under 45m2 med høy kvalitet. Slike «kompakte løsninger» er gjerne attraktive for spesielle brukergrupper. For det store flertall av permanent bosatte, eiere/leiere av små boliger vil nok kvalitetsvurderingen av virkelig gode og fleksible løsninger ligger nærmere Husbankens gamle norm på 55 m2. Stavanger, Thommas Bjerga Seniorrådgiver 12

109 Referanser: Boligkvalitet NIBR-rapport 2009:1 Lene Schmidt mfl- Små boliger en kunnskapsoversikt NIBR-rapport 2012:1 Schmidt og Guttu Små boliger- universell utforming, bovaner og brukskvalitet Rapport utarbeidet av SINTEF: KRD, Nov. 2010: Christophersen og Denizou Ikke så dyrt likevel Konsekvenser av TEK 10 for arealbruk i småboliger Doktorgradsavhandling og materiale fra foredrag og artikler i fagtidsskrifter og aviser. NIBR-rapport 2012:1 Små boliger-universell utforming, bovaner og brukskvalitet, omhandler små boliger. Her beskrives «Den nye trangboddheten». Bomiljø, bokvalitet SBI-rapport 71 Ingrid Gehl bo-miljø Husbanken, Des. 2003: Støa og Aune Byboliger, boligkvalitet og bærekraft Urbane boligkulturer sett i lys av ressursbruk og miljøatferd. SAP 2005 Rolf Barlindhaug (red) Storbyens boligmarked NIBR-rapport 2001:9 Schmidt og Thoren Bebyggelsestyper og bokvalitet i by en studie av storgårdskvartalet NIBR-rapport 2007:12 Lene Schmidt For tett? NIBR-notat 2007:105 Saglie, Strand, Schmidt By- pg bokvaliteter i en markedsbasert fortettingspolitikk NF/Husbanken 2007 Bård Isdahl På taket, i gården, i parken MD/Husbk/NIBR 2008 Guttu, Schmidt Fotett med vett. Eksempler fra 4 norske byer NIBR-rapport 2009:8 Siri Nørve Boligkvalitet og kommunal planlegging (u.u.) Tapir 2012 Aksel Tjora mfl. Sammen i byen. En sosiologisk analyse av urbane naboskap, nærmiljø og boligens betydning Plan- og bygningsetaten, Oslo 2012 God boligfortetting i Oslo. Eksempelsamling Rapport IRIS-2012/316 Vassenden, Lie, Botetthet og integrering blant rusavhengige Bergsgard kommunale leietakere Rapport utarbeidet av SINTEF: (ref:plan nr.1/2012) En artikkel i Plan 1/

110 Arbeidsnotat 5 Om bokvalitet og områdekvalitet MVRDV: Urban Hybrid Emmen, Switzerland: 95 homes in 16 types. Kommuneplanavdelingen,

111 1. Formål og valg av tema Hensikten med notatet er å bidra til felles forståelse av begrepet bokvalitet og hvilke kvalitetskrav som bør stilles til boligprosjekter i Stavanger kommune. Kobling til revisjon av kommuneplanen med ulike retningslinjer og bestemmelser er naturlig (Bystyrevedtak 2011?). Notatet presenterer først utdrag fra en rekke offentlige dokumenter og forskningsrapporter. Deretter er gjort en sammenstilling av kriterier for evaluering av bokvalitet og bomiljø, i første rekke til bruk i planlegging av byomforming og fortetting. Kriteriene kan testes på utvalgte lokale og utenlandske boligprosjekter. 2. Problemstilling og perspektiv Det bygges for markedet i storbyene i dag. Fortetting og boligbygging nær og i sentre er vedtatt strategi i samtlige storbyer. Oppmerksomhet omkring boligprosjekter dreier seg særlig om estetiske spørsmål knyttet til bygninger og byrom, og om å bo sentralt med mulighet for å delta i det «urbane liv». Forskere ved Norsk Institutt for by- og Regionforskning (NIBR) og Norsk Form har gjennom flere studier vist at kvaliteten i en rekke nyere boligprosjekter i landets største byer ikke holder mål. Dette gjelder særlig krav om gode utearealer. I konsentrert boligbygging skjer reduksjon i boligstørrelsene. Arealet i en 2-roms bolig er redusert fra rundt 50 m² helt ned til 35 m². Dette gir trangboddhet og færre møbleringsmuligheter. Boligbyggingen må også ses i et samfunnsmessig og langsiktig perspektiv. Her snakker vi om store verdier. Det som bygges må også fungere godt om noen tiår. Her ligger utfordringer i å kunne foreta en mer samfunnsmessig, helhetlig vurdering av kvalitet i boligprosjektene. Konsekvenser av for lave kvalitetskrav kan bli ustabile sosiale miljøer med omfattende flyttefrekvens og segregering. Dette er ikke en ønsket framtid. Målet er at alle byområder skal være mangfoldige og varierte, både fysisk/visuelt, funksjonelt og sosialt. Bokvalitet og bomiljø er nøkkelbegreper som må tillegges verdi. Selve verdigrunnlaget vil være avhengig av tid og sted. Her og nå vil det være riktig å legge til grunn verdier i gjeldende kommuneplan og utredninger knyttet til Regionalplan Jæren, sammen med anbefalinger i forskningsrapportene. Hertonæs, Helsingfors 2

112 3. Overordnede rammer og retningslinjer Det foreligger mye materiale om tema i form av stortingsmeldinger, retningslinjer og bestemmelser. Nedenfor er presentert noen momenter fra disse. Nasjonalt nivå Hovedlinjene for hvordan den norske boligpolitikk skulle se ut ble skissert i St.meld. nr 23 ( ) Om boligpolitikken. Denne stortingsmeldingen la føringer for boligpolitikken 10 år fremover i tid. Visjonen var at alle skulle kunne bo trygt og godt. Her ble også poengtert at «Et godt sted å bo er en viktig forutsetning for integrering og deltakelse i samfunnet. Bolig utgjør sammen med arbeid og helse de tre grunnleggende elementer i velferdssamfunnet». En ny stortingsmelding nr. 17 ( ) «Byggje-bu-leve», ble levert våren Hovedsak er at det ikke bygges nok boliger. Meldingen tar opp spørsmål om forenklet planlegging og utforming av en ny nasjonal strategi, men mangler tydelige mål og virkemidler. Folketallet vil øke fra 5- til 6 millioner fram til Veksten blir sterkest der det allerede er press i boligmarkedet, Oslo-området og Stavanger-området. Et eget kapittel behandler kommunen som samfunnsutvikler og tjenesteyter i boligpolitikken. Her gis en grei oppsummering av de viktigste temaene inne boligplanlegging og bomiljø. Det aller meste er kjent stoff fra før og danner grunnlag for kommuneplanen: Områdeutvikling, tverrfaglig satsing, folkehelse som ressurs, tilgjengelighet og universell utforming, miljø- og helsevennlig boligutvikling. På nasjonalt nivå har også Framtidens byer og NAL behandlet boligspørsmål.. Her er tilnærmingen bærekraft og økologi, med delmål knyttet til forbedring av fysisk miljø, økologiske kretsløp, sikkerhet og helse, opplevelser og næringsutvikling. Plan- og bygningsloven med forskriftene skal være et virkemiddel til å styre planprosesser og bygging i en bærekraftig retning. Lovens krav til arkitektonisk utforming, estetisk utforming og visuell kvalitet gjelder byggverket i seg selv og bygget relatert til de fysisk gitte betingelser for å sikre at den estetiske utviklingen skjer i tråd med disse. I flere faser i en planprosess kan kommunen sette preg på arkitektur og bygget miljø. Estetikk er en sentral komponent som lokale myndighetene må ta stilling til også på et høyere strategisk nivå, ikke bare i tilknytning til saksbehandlingen. Estetikk forutsetter et faglig skjønn, som kan være vanskelig å utøve. Husbanken har derfor i samarbeid med Kommunalog regionaldepartementet, Miljøverndepartementet og med hjelp fra SINTEF, laget Byggeskikknøkkelen. Den skal fungere som et oppslagsverk, supplert med en estetikkveileder. 3

113 Byggetekniske forskrifter inneholder formuleringer om god standard, både for den enkelte bolig og utearealene. Viktigst i denne sammenheng er 8-4 «Krav til uteoppholdsarealer» og 12-7 «Krav til rom og annet oppholdsareal». Begge paragrafene er sentrale, viktige og uttrykker klare mål for grunnleggende brukskvaliteter. Regionalt nivå Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (2000). inneholder retningslinjer for godt leve og oppvekstmiljø, og omhandler grønnstruktur med lekearealer og nære turområder, effektiv arealutnytting og tettheter. Bomiljø og boligkvalitet blir ikke behandlet her. Regionalplan Jæren tar opp tema i bakgrunnsrapporten «Godt leve- og oppvekstmiljø» og i eget kapittel i regionalplanen: Bomiljø og kvalitet. Problemer knyttet til tettheter og uterom blir her beskrevet. Det vises til kommuneplanens arealdel for oppfølging. Ellers inneholder kapitlet retningslinjer for tetthet og kjente anbefalinger om uteoppholdsarealer. Her er lite å hente i arbeidet med boligkvalitet. Kommunalt nivå Boligpolitikk på kommunalt nivå må nødvendigvis henge sammen med nasjonal- og regional politikk. Gjeldende kommuneplan inneholder materiale om tetthet og kvalitet. Bestemmelser for de ytre områdene gjelder deling av boligtomter. I planprogrammet for revidert kommuneplan , er boligpolitikk for en kompakt by og byomforming med kvalitet egne tema. Arkitektur er en vital komponent i bolig- og bygningspolitikken. For Stavanger er det satset på å utvikle en egen lokal arkitekturpolitikk. Dette arbeidet er ennå ikke avsluttet. 4. Klipp fra forskning om bomiljø og bokvalitet a. Sosiolog Dagfinn Ås ved NBI pekte i 1977 på tre faktorer som var avgjørende for et bomiljø: Omgivelsene, med natur og menneskeverk, materielle strukturer og ting Menneskene, med egenskaper og ferdigheter, aspirasjoner og motiver Sosial organisering, med regler for samkvem, organisasjoner og sosiale nettverk Første kulepunkt har blitt godt ivaretatt gjennom fysisk planlegging. Kunnskap om boligpreferanser og om boligstørrelser er samlet i flere rapporter, veiledere og rapporter fra Husbank, BBL, fagtidsskrifter, fagbøker mv. Bokvalitet, bomiljø, blir behandlet i områdesammenheng, slik at demografiske forhold, utemiljø, lokalklima m.m. tas med. Vi kjenner til konsekvenser av lav boligkvalitet, feil boligsammensetning, for mange småboliger på ett sted, for små boliger. Vi vet også mye om tettheter, byggehøyder, sol/skyggeforhold, uterom m.v. 4

114 Kunnskap omkring tema i de to neste kulepunktene finnes i levekårsrapporter, forskningsrapporter og offentlige veiledere m.m. Mye av materialet har form av kvalitative data. Bruk av slike data i planlegging og evaluering rommer store utfordringer. NIBR har tatt opp hansken i arbeidet med metode for kartlegging og vurdering av bokvalitet på områdenivå (NOTAT 2004:119). b. BOKVALITET PÅ OMRÅDENIVÅ Jon Guttu m.fl. NIBR, 2004, for Eiendoms- og byfornyelsesetaten i Oslo kommune. Hensikten med en slik undersøkelse kan være flere ting: å utvikle, utprøve og vurdere metode for kartlegging av bokvalitet på områdenivå Identifisere områder der det er behov for offentlige tiltak Løfte fra «herlighetsverdier», Alle steder har kvaliteter som kan videreutvikles! Verktøyet skal kunne brukes både for eksisterende - og for planlagte nye boligområder. Metoden er fleksibel og kan tilpasses lokale forhold. Kvantitative data fra kommunens egne databaser i Gisline Innsyn, Arc Gis og Stavanger-statistikken gir oversikt over større områder. Kvalitative data innhentes ved befaringer og, for eksisterende områder, ved intervjuer. Menneskelig aktivitet og behov gir seg uttrykk i brukerkrav til omgivelsene. Valgte egenskaper ved omgivelsene kartlegges og beskrives ved bruk av indikatorer. Indikatorene måles på ulike måter. Vi bestemmer selv hvilke skalaer som skal brukes. Vi må ikke gå for detaljert til verks og velge indikatorer som lar seg måle uten for mye arbeid. Brukerkrav er relative og vil variere fra sted til sted. Fagfolk og folk flest har dessuten ofte ulike syn på hvilke bokvaliteter som er de viktigste. NIBR har valgt seks egenskaper ved bomiljø som blir undersøkt. For hver egenskap finnes flere indikatorer. Helse og sikkerhet Sosiale forhold Service og tjenester Sentralitet Friområder Kulturhistoriske og visuelle forhold identitet og tilhørighet. Datainnsamling og måling skjer i tre trinn: Trinn 1: Grunnlag for utpeking av områder med behov for levekårsløft/områdeløft. Grovmasket analyse av større byområder basert på foreliggende kartdata og statistikk. Kan det for Stavanger være nyttig å bygge områdeinndelingen på sammenstilling av flere levekårssoner? Her vil eventuell opphopning av negative egenskaper komme fram. Flere negative egenskaper kan forsterke hverandre. NIBR har valgt ti indikatorer. Detaljerte undersøkelser i trinn 2 skjer i områder med dårlig score på minst seks indikatorer. 1.Helse Støy fra veitrafikk, forurensning 2.Sosiale forhold Grad av flytting, andel småboliger, negativt omdømme 3.Service og tjenester Avstand til senter med mer enn 10 funksjoner, kollektivtransport 4.Sentralitet Avstand til bysentrum 5.Friområder Avstand til større friarealer, avstand til «Marka» Trinn 2: Detaljerte undersøkelser skjer i områder med dårlig score på minst seks indikatorer. Grunnlaget bør kanskje se litt annerledes ut dersom det er tale om evaluering av bokvalitet/områdekvalitet generelt og testing av metoden til bruk i planlegging/saksbehandling. 5

115 Trinn 2:inneholder: Supplerende kartlegging m1:2000, befaring med registrering og fotografering (1-2 befaringer) Samtaler med personer i området Supplerende registrering fra andre kilder Foreløpig rapportering Her studeres utvalgte områder. Datagrunnlag fra trinn 1 utvides og suppleres med kvalitative data. Innhenting av alle data som må registreres og vurderes på stedet. Dette skjer ved befaringer i området. Gjøre seg kjent med stedet til fots og på sykkel, registreringer som kulturhistoriske og visuelle forhold, egne observasjoner (vakker utsikt, karakteristiske bygninger, vedlikehold, støy, sikkerhet osv.) og intervjuer med beboere, naboer og brukere av området. Trinn 3:Kvalitetssjekk av opplysninger. Vurdere egne inntrykk mot andres og mot mulige registreringer av utvikling i forhold over tid. Kost/nytte vurdering av metoden. Justering av verktøyet. Rapport med resultater fra undersøkte eksempler og presentasjon av metode for videre bruk. NIBR anbefaler kontinuerlig kartlegging av bokvalitet på områdenivå og videreutvikling av metoden. Systematisk kartlegging vil gi mulighet til forebygging og motvirke uønsket segregering. NIBRs anbefaler flere registreringer: Kriminalitet, kartfesting av hendelser Områder med mye tagging og hærverk Opphoping av kommunale leieboliger Områder med klare behov for vedlikehold av bygninger og anlegg Utrygge skoleveier, foreldres oppfatning. 6

116 a. BOKVALITET OG BÆREKRAFT UNDER ENDREDE RAMMEBETINGELSER momenter til et tverrfaglig forskningsprogram, Byggforsk, NIBR, NTNU, SINTEF 2005 Det har funnet sted store endringer i rammevilkårene innen boligsektoren i Norge de siste tiårene. Det er etablert ett stort eiermarked og et mindre leiemarked som begge fungerer uten vesentlige inngrep fra det offentlige. Private aktører har økt sin innflytelse og sitt ansvarsområde på bekostning av offentlige myndigheter og kooperasjon. Kooperasjonen opererer i markedet på samme måte som andre utbyggere. Et politisk formulert ønske om fortetting virker sammen med at flere ønsker å bo sentralt. Private og offentlige aktører har svart på dette i form av økt fortetting sentralt i byer og tettsteder. I tillegg til liberalisering og mindre offentlig styring står ønsket om en mer bærekraftig boligsektor. Ønsket om fortetting kan bl.a. sees som et resultat av dette. Innenfor alle aspekter av bærekraft finnes viktige utfordringer, både økologisk, sosialt og økonomisk. Hensikten med notatet er å påpeke hva slags kunnskap forskerne mener samfunnet trenger for å kunne bevege boligsektoren i bærekraftig retning og hvilke tiltak som fremmer en slik utvikling. Bokvalitet i denne sammenheng omfatter så vel fysiske egenskaper ved boligen og nærområdet den inngår i, som egenskaper ved boformen. Det fysiske bomiljøet setter begrensninger for beboernes livsform, mens ønskede livsformer over tid vil påvirke utformingen av boligene. Å kunne se bokvalitetsaspekter mot indikatorer for bærekraft vil være en del av programmets innretning. Til tross for intensjoner om økt bærekraft innen boligsektoren ser vi fremdeles et høyt forbruk av energi og andre ressurser knyttet til bolig. Flere av dagens sosiale og kulturelle utviklingstrender trekker i retning av fortsatt økt forbruk. Imidlertid finnes også alternative strømninger innen grupper i befolkningen som kan understøtte utvikling av mer bærekraftige løsninger Kompaktbyen hvor man tilstreber høyere tetthet både i eksisterende og ny bebyggelse har vært toneangivende i Norge. Nyere forskning tyder på utilsiktede bivirkninger. Kompaktbymodellen og andre modeller for bærekraftig by og områdeutvikling bør evalueres med hensyn til økologiske, sosiale og økonomiske bærekraftsindikatorer. Det forutsettes økt fokus på tilgjengelighet, helse og sikkerhet. Det vil også være viktig å utvikle strategier for å motvirke tendenser til sosial og økonomisk segregering. Det vil være nødvendig å utvikle nye boligløsninger. Eldrebølgen, nye familiemønstre og større innsalg av fremmedkulturelle beboere gjør det også nødvendig å tenke nytt. Det samme gjør implementering av ny teknologi som vil stille oss overfor utfordringer både med hensyn til brukervennlighet, planløsninger og estetisk utforming. Nye boligløsninger må baseres på nye studier av boligpreferanser og bovaner samt etterprøving av realiserte boligprosjekter. Der er gjort omfattende arbeid med å utvikle bærekraftsindikatorer til bruk i planlegging av og/eller evaluering av boligområder. Utfordringen ligger derfor først og fremst i å prøve ut disse indikatorsettene i praksis. Temaene som er nevnt krever tverrfaglig tilnærming. Dette dreier seg både om sammenheng mellom fysisk form og brukere, om plan- og byggeprosesser, om boligutforming, områdeplanlegging, landskap og grønnstruktur, om teknologiske muligheter, samfunnsfaglige perspektiver, sosiale og kulturelle endringer og om gjennomføringsaspektet. 7

117 b. PÅ TAKET, I GÅRDEN, I PARKEN Bård Isdahl, (Norsk Form, Husbanken 2007). Presentasjon 4 analyserte og 20 observerte anlegg er ett blant flere forsøk på nyorientering i overgangen fra suburbant baserte kvalitetsoppfatninger og planleggingsnormer til en praksis tilpasset dagens faktiske byliv. Rapporten inneholder en rekke anbefalinger og kvalitetskrav knyttet til urbane uterom. Fem av hovedkapitlene omhandler Behov, kvaliteter, normer (fokusering på barn i skolealder) Beboernes kvalitetskrav (Helse, nabofellesskap, barnefamilier, ulike aldersgrupper) Grunntyper og rollefordeling (Offentlig tilgjengelig areal, Gårdsrom, Felles takterrasser og Private uteplasser, rollefordeling) Arealkvaliteter (beregningsgrunnlag, maksimumsstørrelse, underinndeling, atkomstforhold, terreng, universell utforming) Volumkvalteter (grad av utnytting, volumoppbygging, utforming, rommelighet, sollys) Undersøkelsen går ikke systematisk inn på å nedfelle kvalitetskriteriene i normer, vedtekter eller lovverk. Nedenfor er presentert et utvalg av anbefalingene. Parkering for nye boligprosjekter lokaliseres i sentrale parkeringsanlegg. Det foreslås et todelt beregningsgrunnlag for arealkrav til uterom. Første kategori lokaliseres i gårdsrom, takterrasser eller nære friarealer. Andre kategori knyttes entydig til bakkeplan. En diskusjon om hvorvidt felles takterrasser kan erstatte gårdsrom, konkluderer med å gi takterrassen en viktig, men supplerende rolle. Summen utgjør totalt minimumskrav. Gårdsrom skal ha direkte solinnfall kl ved jevndøgn på minst % av totalarealet. Minst en trinnfri forbindelse fra gatenivå til inngangssone og alle boliganleggets ulike hovednivåer. Uterom på flere plan forbindes via ramper eller heis. Gårdsrom fortrinnsvis lokalisert på inngangsplanet. Hovedinngang til trapperom og heis bør ligge mot gårdsrom, ikke mot gateside. Minsteandel av terrassedekke (30 %) legges lavt nok til at oppnås jorddybde for beplantning av store busker og trær. Store gårdsrom krever romlig og funksjonell underdeling i mindre rom gjennom aktiv bruk av nivåforskjeller, gjerder, vegger, pergolaer, hekker osv. Den tradisjonelle lekeplassen bør redefineres. Anlegg for barn bør få bruksmessige og estetiske kvaliteter som også appellerer til andre aldersgrupper. I alle nye boliganlegg bør legges opp til fordrøyning av overvann fra terrasser på tak og i gårdsrom gjennom grøntanlegg samt overvannsbassenger som del av uteanlegget. 8

118 c. FOR TETT? Fortetting, planprosess og bokvalitet i nye boligprosjekter Lene Schmidt, NIBR-rapport 2007:12 Formålet med prosjektet var å få bedre kunnskap om planprosesser i fortettingsprosjekter og resultater med hensyn til bokvalitet. De bokvalitetene som studeres er kvaliteter knyttet til felles utearealer, sol- og dagslysforhold i bebyggelsen og evt. andre bokvaliteter knyttet til høy tetthet. Det har skjedd en dreining fra offentlig styrt planlegging til mer markedsorientert planlegging. Med mer nettverk og markedsstyrt planlegging blir det aktuelt å ha større fokus på roller og maktfordeling. To hovedproblemstillinger blir formulert: Hvordan fungerer planprosessene i fortettingssaker? Hva er konsekvensene av fortettingen mht. bokvalitet? To områder er studert, ett i Oslo og ett i Stavanger (Badedammen). Det er gjort dokumentstudier og intervju. Badedammen-prosjektet ble sterkt kritisert i planprosessen, mens kritikken i ettertid er mindre uttalt. Det kan henge sammen med den attraktive beliggenheten ved sjøen som kompenserer for opplevelsen av tetthet, manglende kontakt med sjøen og lukkede fasader mot gaten. Planprosessen i Stavanger har i større grad hatt karakter av nettverkssamarbeid med utveksling av ressurser for å sikre fellesgoder i området: opparbeiding av felles grøntanlegg og etablering av en offentlig promenade langs sjøen. Representanter for berørte naboer og beboerforeninger har ikke vært involvert i planprosessen. Det forelå overordnede og helhetlige planer for utviklingen av området, som skulle sikre at hensyn til bokvalitet og fellesgoder ble ivaretatt. Det viste seg at bestemmelser i kommunedelplan for sentrum ble satt til side i den politiske behandlingen, og at reguleringsplanen ikke var egnet til å styre en utbygging med en rekke ulike utbyggere. Kommunedelplanen for sentrum gir begrensninger på maks syv etasjer, mens reguleringsplan basert på arkitektkonkurranse åpnet opp for høy utnyttelse og høyhus på 18 etasjer. Badedammenprosjektet ble bygget ut med fire til ni etasjer i tillegg til parkeringsetasje. Arkitekter har koblet tetthet til urbanitet og argumentert for at tetthet er en forutsetning for byliv. Konsulentene var mest opptatt av arkitektonisk utforming og materialbruk, og lite opptatt av utearealer, lys- og solforhold. Kritikken har dreid seg om konsekvensene for uteområdene, sol- og lysforhold i bebyggelsen og at for stort bygningsvolum stenger for utsyn for naboer og byen generelt. Det kan se ut som om beboerne i de nye boligene opplever problemer med innkikk og manglende privatliv som et vel så stort problem som manglende utearealer og vanskelige sol- og lysforhold i bebyggelsen. Det ser ut som prosjektet har vært en økonomisk suksess for utbyggere, beboere og andre som har investert i videresalg eller utleie. Endrede rammebetingelser i et liberalisert boligmarked har ført til at boligen i vel så stor grad har blitt en vare eller et verdipapir som man investerer i for videresalg, som et sted man skal bo. 9

119 Et sentralt spørsmål er i hvilken grad det skal stilles krav til bokvalitet i et liberalisert boligmarked. Utbyggerne er i utgangspunktet positive til kvalitetskrav forutsatt at de gjelder for alle og er forutsigbare. Utbyggere har argumentert for særordninger fordi prosjektet ikke var beregnet for barnefamilier eller for å få til rimelige ungdomsboliger. Utbygger innrømmet imidlertid at markedet bestemmer prisen. I ettertid har beboerne etter vedtak i generalforsamlingen fjernet klausuleringen som ungdomsboliger i vedtektene. Det er behov for å studere beboernes vurderinger av bokvalitet nærmere. Det er også behov for å analysere prosjektøkonomien nærmere siden den er et sentralt argument for høy tetthet. Endelig ser vi at det er viktig å utvikle et system for miljømerking og krav til bokvalitet i fortettingen. 10

120 d. TI SJEKKPUNKTER FOR UTENDØRS BOLIGKVALITET Jon Guttu (NIBR) 2008, Start med tre strukturer Bebyggelsesstruktur, orden, mønster Vei- og infrastruktur, ferdselsårer og parkering for bil og sykkel, fotgjengerstrøk. Grønnstruktur, vev av grønne flater, møte- og lekeplasser 1. Lett tilgjengelige tjenester og service, Enkle vei til sentrum og til holdeplass for kollektivtrafikk, God forbindelse til større grønne områder 2. Harmoniske «skjøter«mellom ulike prosjekter, Uteområde åpent for allmennheten Forbindelser gjennom det nye området, Funksjoner som området rundt kan nyte godt av 3. Et positivt hovedtrekk i bebyggelsen, Innarbeide eksisterende vegetasjon i planen, Nærheten til vann og sjø bør utnyttes til beste for alle 4. Trafikksikkert bevegelsesmønster for barn, Parkeringsplassene plassert slik at bilene ikke forstyrrer lek og opphold, Utearealer skjermet mot støy og forurensning fra biltrafikk, Underjordisk fellesparkering sikker og enkel 5. Tydelige skiller mellom arealer av ulik offentlighetsgrad, God størrelsesfordeling mellom utearealer, Enkelt å orientere seg i området, God og hensiktsmessig belysning av utearealene 6. Utearealer tilrettelagt både for barn, voksne, eldre og funksjonshemmede, Tilrettelegging for tilfeldige møter, God plassering og utforming av privat uteareal på balkong eller terrasse 7. Enkel bortsetting av barnevogner og sykler for daglig bruk, Praktisk, men diskret plassering av anlegg for kildesortering, Tilstrekkelig og hensiktsmessig plass for snølagring 8. Minst ¼ av uteområdet solbelyst i 5 timer eller mer ved jevndøgn, Minimum 5 soltimer på balkongen og terrasse ved jevndøgn, Felles møte- og lekeplasser plassert i den gunstigste delen av uteområdet, Bebyggelse og vegetasjon som skaper le, Prioritering av sol. Utsikt eller vindforhold? 9. Arealdisponering som gir lite vedlikehold, Materialer og beplantning som tåler vanlig bruk, Utstyr som tåler slitasje for voksnes og barns bruk, Unngå vegetasjon som fremkaller allergier, Tilstrekkelig jordsmonn til levedyktig vegetasjon 10. Større andel permeable flater som gir infiltrasjon, Åpne eller lukkede bassenger som gir fordrøyning, Rensing på veien til eksisterende vassdrag, Overvann bør utnyttes estetisk og biologisk 11

121 e. FORTETT MED VETT Eksempler fra fire norske byer Jon Guttu, Lene Schmidt (MD, Husbanken, NIBR 2008) Eksempelsamlingen presenterer resultater fra en undersøkelse av uterommene i 27 nye boligprosjekter i Trondheim, Bergen, Stavanger og Kristiansand. Formålet har vært å vise gode eksempler og drøfte de utfordringene en står overfor. Det er utarbeidet en sjekkliste basert på tilgjengelig kunnskap om bruk av uterom og generelle mål om gode boliger og bomiljø. Utgangspunkt har vært at byboliger også skal være egnet for barnefamilier. Tre gode prosjekter er presentert i sin helhet: Bassengtomta i Trondheim, Georgernes Verft i Bergen og Spikerfabrikken i Stavanger. De tre prosjektene har høy kvalitet i både materialbruk og utforming av uterommene og de tilfører byen kvaliteter, selv om de også har noen problematiske sider. Problemer som er registrert i de undersøkte prosjektene er kategorisert i tre typer: Tilknytningen til byen er dårlig ivaretatt. Mange prosjekter kan beskrives som sovebyer i byen, og de gir lite tilbake til byfellesskapet i form av butikker, service, kafeer og kulturtilbud på gateplan. Tettheten og arealknappheten er det største problemet. Det fører til at utearealene underbygges med parkering med de begrensninger dette gir for vegetasjon. Dessuten betyr det trange uterom uten plass til de mest nødvendige funksjoner. Utformingen av uterommene forteller om varierende intensjoner og kompetanse hos utbyggere og prosjekterende. De fleste fellesarealene på lokk er nakne og golde med sparsom eller ingen vegetasjon. Det legges vekt på estetiske sider mer enn brukskvalitet. Det konkluderes med at det bygges mange byboligprosjekter med trange og dårlige uterom. Dette rammer alle beboere, men først og fremst barn og eldre som har liten bevegelsesfrihet. Alle aktører har ansvar. Kommunen har ansvar for å sikre helhet i by- og boligutviklingen. Utbygger og de prosjekterende har et særlig ansvar for utformingen og opparbeidingen av uterommene. Til tross for juridiske bestemmelser med krav til uterom, er kvaliteten i det som bygges for dårlig. Dette er et tankekors. Rapporten inneholder «Sjekkliste ved befaring av uteområder. Prosjekt». Denne kan også benyttes ved evaluering av eksemplene i vår utredning og er gjengitt i tabell, vedlegg2. 12

122 f. SAMMEN I BYEN Aksel Tjora m.fl. 2012, En sosiologisk analyse av urbane naboskap, nærmiljø og boligens betydning Hensikten har vært å utvikle kunnskap om hvordan ulike sosiale og fysiske aspekter ved nærmiljø og bolig spiller inn på opplevelsen av det å bo. Forskerne stiller en rekke spørsmål til dette, om tilhørighet, sosiale nettverk og forholdet til planlagte egenskaper ved nybygde områder. Det teoretiske grunnlaget er basert på ulike samfunnsvitenskapelig bidrag i tillegg til den danske arkitekten Jan Gehls studier av det sosiale livet mellom husene. Sett fra et sosiologisk synspunkt ser også mye annet enn det fysiske ut til å skape følelsen av «gode steder» å bo. Bosituasjonen oppleves vidt forskjellig for ulike beboergrupper, som studenter og unge i etableringsfasen og godt etablerte beboere som gjerne har slått rot på en helt annen måte. Betydningen av naboskap er i stor grad varierende. For noen er det å være på hils med naboen mer enn nok kontakt, mens for andre er det å kunne hjelpe hverandre en naturlig del av et naboskap. Man kan ikke ta det for gitt at tette naboskap er ønskelig. Fire former for naboskap beskrives: det nære fellesskapet, et fragmenterte fellesskapet, det ekskluderende fellesskapet og et fellesskap i forbifarten. Til tross for benker, basketballkurv og lignende, blir fellesarealet brukt i begrenset grad. Noen av beboerne føler seg beglodd når de bruker arealet. Beboerne tenker gjerne ut over sin egen bygård eller boligblokk når de vurderer hvilke materielle ressurser som har betydning for kvaliteten i nærmiljøet. Det betyr at arkitekter og byplanleggere bør være opptatt av kvaliteter som er tilgjengelig i hele bydelen og ikke bare på fellesarealer i umiddelbar nærhet når boligprosjekter planlegges. At møter finner sted utenfor det umiddelbare naboskapet, slik som nærbutikken og en bydelskafe får stor betydning for å utvikle trygge og hjemlige boområder. Både grensesteder (møtesteder) og grensehendelser (grillarrangementer og bydelsfester) kan få stor betydning for om man føler seg hjemme. Både leieboere og eiere former sine boliger i relasjon til personlighet og stil. Dette gjelder også i de situasjoner hvor boligen er midlertidig (som for eksempel en hybeltilværelse). Det betyr at småleiligheter, som man har enkelte steder, ikke på generelt grunnlag må fordømmes og stemples som å medføre dårlig bokvalitet, slik som noen arkitekter kan uttale. Man bør betrakte en (standardisert) bolig som en fysisk og sosial ramme for å skape noe som man kan betrakte som hjemlig og særegent på egne premisser. De første steg i en boligkarriere bærer ofte preg av andre prioriteringer enn dem som direkte er knyttet til bolig. Nærhet til byen kan være vel så viktig som fasiliteter i nærmiljøet og det å bli kjent med sine naboer. 13

123 g. FAGLIG RÅD FOR BÆREKRAFTIG BYPOLITIKK Midtveisrapport 18. juni 2013 Rapporten omhandler tre politikkområder: Urbane kvaliteter, Areal og transport, Gode boliger i byen. Alle tre områder inneholder forslag til råd og tiltak som kan ha betydning for diskusjonen omkring bokvalitet og områdekvalitet. Nedenfor er bare gjengitt rådene. For mer detaljert informasjon henvises til rapporten. Første tema: Byer med urbane kvaliteter, inneholder seks råd og en lang rekke forslag om tiltak. Råd 1: Norske byer må få høyere tetthet og økt funksjonsblanding Råd 2: Flere bygater med fortauskvalitet og gateliv. Råd 3: Kun fornuftig bilbruk i byene Råd 4: Offentlige bygg og institusjoner skal bygges i byen og bidra til utvikling Råd 5: Økt satsing på utvikling av byområder utenfor sentrum Råd 6: Økt sykkelsatsing i skolen Andre tema: Areal og transport, inneholder også seks råd Råd 1:En bypolitikk for hovedstadsregionen annerledes enn bypolitikk for de øvrige byene i landet. Råd 2: Bygg på etablerte byer med urbane kvaliteter i stedet for å bygge nye byer Råd 3: Staten må ta mer ansvar og utøve mer statlig styring av kommunene gjennom en overkommunal samordning i de store byregionene. Råd 4: De nye bymiljøavtalene må legge vekt på langsiktige og forutsigbare avtaler basert på objektive og målbare kriterier Råd 5: Det må utvikles en grønn arealpolitikk i byene som sikrer grønne rekreasjonsområder i sentrale byrom en varig byggegrense mot byenes viktigste omkringliggende friluftsområder. Råd 6: Det må utvikles bedre empiri som viser byens endringsprosesser. Tredje tema: Gode boliger i byen inneholder fem råd: Råd 1: Det må tilrettelegges for et leiemarked i tillegg til et eiemarked. Råd 2: Det må eksperimenteres med nye urbane boformer. Råd 3: Det må bli attraktivt å velge miljøvennlige boliger, enten de skal bygges, kjøpes eller l eies/brukes. Råd 4: Nye boligprosjekter i by bør skape bykvalitet Råd 5: Bedre offentlig tilrettelegging for boligbyggingen. 14

124 5. Utdrag av vurderingskriterier og anbefalinger i forskningsprosjektene. Utgangspunkt har vært at boliger i by også skal være egnet for barnefamilier. Hensyn må derfor først og fremst tas til barn og til eldre som har liten bevegelsesfrihet. Dette vil også alle andre dra nytte av. Boligene Boligen er en fysisk og sosial ramme omkring det å skape noe hjemlig og særegent på egne premisser. Både leieboere og eiere former boligene sine i relasjon til personlighet og stil. Dette gjelder også for midlertidige boliger, som for eksempel hybler og studentboliger. Småleiligheter må derfor ikke på generelt grunnlag stemples som dårlige boliger, men det skal også her kunne stilles kvalitetskrav til både bolig og bomiljø. En god bolig skal være fleksibel, ha endringsmuligheter og gjerne også utvidelsesmulighet. Det må gis flere møbleringsalternativer, uten behov for spesialtegnede elementer. Et godt bomiljø bør inneholde stor variasjon i boligstørrelser og gi utleiemulighet. Forhold som blir tillagt vekt er mulighet for privatliv, skjerming mot innsyn, utsiktsmulighet, gode solforhold, stillhet, egen hage eller terrasse. Viktige momenter: Livsløpsstandard TEK10 suppleres Tilpassede boligstørrelser Minste boligareal for 1 person: 45m2 Minste boligareal for 2 personer:50m2 Estetikk Eksperimentering Uterom, parkering Tetthet og arealknapphet blir de største utfordringene i eksisterende byområder. Her finnes eksempler på trange uterom, uten plass til de mest nødvendige funksjoner. Utearealer underbygges med parkering, og utformingen på lokk kan virke nakne og golde med sparsom eller ingen vegetasjon. Hos arkitekter og utbyggere legges det mer vekt på estetiske sider enn på brukskvalitet. Uterom kan være åpne for allmennheten, med forbindelser gjennom området. Definering av grunntyper og rollefordeling (Offentlig, felles, privat), blir da svært viktig, med tydelige skiller mellom arealer av ulik offentlighetsgrad. Utearealene skal dekke en lang rekke behov og fungere som møteplasser, lekearealer, trimarealer, oppholdsarealer og forhager m.m. Bård Isdahl har utviklet et beregningsgrunnlag for arealkrav til uterom som omfatter to kategorier (detaljert presentert i rapporten «På taket, i gården, i parken»). Første kategori representerer voksnes arealkrav. Uterom kan lokaliseres i gårdsrom, på takterrasser eller på nære friområder. Andre kategori representerer barns arealkrav og knyttes entydig til bakkeplanet. Den tradisjonelle lekeplassen bør her redefineres. Utearealer av denne typen kan med fordel være tilrettelagt for både barn, voksne, eldre og funksjonshemmede. Summen av begge kategorier utgjør et totalt minimumskrav. Gårdsrom skal fortrinnsvis lokaliseres på inngangsplanet, med minst en trinnfri forbindelse fra gatenivå til inngangssone og til ulike hovednivåer. Arbeid med ulike arealkvaliteter (maks. størrelse, inndeling, atkomst, terreng, universell utforming) er selvsagt. Store gårdsrom krever romlig og funksjonell underdeling i mindre rom. Gårdsrom skal ha direkte solinnfall kl ved jevndøgn på minst % av totalarealet. Minst ¼ av uteområdet skal være solbelyst i 5 timer eller mer ved jevndøgn. Minst 30 % av et terrassedekke må legges lavt nok til at oppnås jorddybde for beplantning. 15

125 Arealdisponering og valgt materialbruk skal gi lite vedlikehold og enkel bortsetting av utemøbler, redskaper mv.. Praktisk, men diskret plassering av anlegg for kildesortering er også viktig. I alle nye boliganlegg bør legges opp til fordrøyning av overvann og en vesentlig andel permeable flater som gir infiltrasjon. Det må legges opp til et trafikksikkert bevegelsesmønster for barn. Parkering bør samles i sentrale parkeringsanlegg. Bakkeparkering må deles inn og mykes opp med beplantning. Boligområdet Undersøkelse i Trondheim tyder på at beboere i nye boliger opplever problemer med innkikk og manglende privatliv som et vel så stort problem som manglende utearealer og vanskelige sol- og lysforhold i bebyggelsen. Alle boligområder kan romme kvaliteter som bør kunne utvikles videre. Det ligger klare utfordringer i å kunne løfte fram «herlighetsverdier», for eksempel ett positivt hovedtrekk i bebyggelsen. Et boligområde må fungere godt og være attraktivt for mange ulike grupper, særlig for barn og eldre. Funksjonsmangfold, slitesterke omgivelser, menneskelig skala, sammenhenger i bebyggelsen og bevisst bruk av farger betyr noe for beboerne. Forskerne virker lite opptatt av etasjetall og estetikk. Evaluering og forslag rettes mot selve boligene og uterommene. Her vurderes gruppering og grad av åpenhet, utnytting, volumoppbygging, utforming, rommelighet og sollys. Store bygningsvolumer blir kritisert for at de ofte stenger for utsyn for både naboer og bybrukere ellers. Viktige momenter: Miljøvennlige boliger, klimahensyn Varierte boligstørrelser Uterom for alle, underinndeling Redefinering av lekeplass Ny beregningsmetode for uterom Beplantning, jorddybde, overvannshåndtering Robuste materialer, god belysning Skille privat/off., Små parkeringsanlegg Tilpasset bykvalitet i nye boligprosjekter, funksjonsblanding 16

126 Bydelsnivå Tilknytningen til byen er oftest svakt ivaretatt i nye prosjekter. Her gis lite tilbake til fellesskapet i form av butikker, service, kafeer og kulturtilbud på gateplan. Beboere vurderer gjerne kvaliteter som er tilgjengelig i hele bydelen og ikke bare på fellesarealer i umiddelbar nærhet til boligområdet. At møter finner sted utenfor det umiddelbare naboskapet, slik som nærbutikken og en bydelskafe får stor betydning for å utvikle trygge og hjemlige boområder. Både møtesteder og hendelser som grillarrangementer og bydelsfester, kan få stor betydning for om man føler seg hjemme. Egenskaper og forhold av interesse kan være: Service og tjenester: Funksjonsblanding, eller avstand til lokalsenter med mer enn 10 funksjoner, kollektivtransport Sentralitet: Avstand til bysentrum, kulturtilbud, store arbeidsplasskonsentrasjoner Rekreasjon: Avstand til større friområder, parkdrag, sjø, strand, avstand til «Marka» Kriminalitet, kartfesting av hendelser Registrere områder med mye tagging og hærverk Registrere opphoping av kommunale leieboliger Registrere områder med klare behov for vedlikehold av bygninger og anlegg Sammenhengende sykkel- og gangveisystem, trygge skoleveier, foreldres oppfatning. Viktige momenter Kompakt by, høy tetthet, mangfold Positive hovedtrekk Byboliger egnet for barn og eldre Møtesteder utenfor naboskapet God tilgjengelighet til kvaliteter Stoppesteder nær boligområdet Alternative veivalg, ikke blindgater Sammenhengende friområder Bidrag til byfellesskapet? Uferdig avsnitt! Menneskene og sosial organisering Mål på bokvalitet kan gjerne være barnas oppvekstforhold. Levealder, Livskvalitet, Folkehelse, grupper: alder, karrierer, arealbehov, normtall, Ønsker, behov hos ulike aldersgrupper, Viktige momenter: Identitet og tilhørighet Nye behov Nye boligpreferanser Bruk av fellesarealer Privatliv Boligpreferanser, Endringer i livsstil, Bostedspreferanser, Boligpreferanser, Ulike husholdninger, Ulike aldersgrupper, Beboere, Gjester, Brukere, Tjenesteytere Fokusering på barn i skolealder Beboernes kvalitetskrav. Helse, nabofellesskap, barnefamilier, ulike aldersgrupper, Sosiale forhold. Grad av flytting, andel småboliger, negativt omdømme Helse og sikkerhet, Støy fra veitrafikk, forurensning 17

127 Viktige momenter: Sterkere satsing på helse og sikkerhet Tverrfaglig tilnærming Utvikle leiemarked Motvirke sosial og økonomisk segregering Trygghet, Kontaktmulighet, Dugnader, Medvirkning, Tilbud, behovsdekning Sosialt uteliv, mosjon, lek Transport, trafikk, Levekår og bomiljø, Kulturhistoriske og visuelle forhold identitet og tilhørighet Det er behov for å finne ut om endringer i livsstil og preferanser hos beboerne også gjelder boligtype og bomiljø. Slike endringer kan tilsi behov for nytenkning innen by- og boligplanleggingen. De som skal bo vet best. Forrige undersøkelse ble gjennomført i 2000, i regi av Byggforsk. Figuren nedenfor viser oppgitte årsaker til at husholdninger vil flytte i framtiden. Viktigste begrunnelse for flytting er ønsket om større bolig og å eie denne. Adskillig lengre nede på listen kommer ønsker om kortere arbeidsreise, nærhet til senter /offentlig service og nærhet til restaurant- og kulturtilbud. Har det skjedd endringer i folks preferanser siden 2000, og finnes det trender i norsk boligkultur? Hvordan brukes utearealene i ulike områder i forhold til planlagt bruk? Hva betyr lys og luft? Hvordan ser ulike subkulturer på boligen? Her kan stilles en rekke spørsmål som det bør søkes svar på. 18