TILLATELSE OG DISPENSASJON JF. pbl jf 20-3 og 19-2 ettrinnsbehandling etter plan- og bygningsloven (pbl.) av 27. juni 2008 nr.

Transkript

1 Linnekastveien SVARTSKOG Arkiv: GNR 35/116 Saksnr.: 16/70-6 Vedtak: UMP 170/16 Saksbeh.: RSK Dato: SAKSOPPLYSNINGER TILLATELSE OG DISPENSASJON JF. pbl jf 20-3 og 19-2 ettrinnsbehandling etter plan- og bygningsloven (pbl.) av 27. juni 2008 nr. 71 Gjelder: Fasadeendring av bolig og utvidelse av veranda med dispensasjon Adresse byggested: Linnekastveien 20 Tiltakshaver: Ansvarlig søker(selvbygger): Søknad mottatt: Søknad komplett: Eiendommen er regulert til boligbebyggelse henhold til reguleringsbestemmelser for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, vedtatt Eiendommen ligger i felt med betegnelse B4. Søknaden opplyser om at eiendommen får et bebygd areal (BYA) på 208,7 m 2 (medregnet parkeringsareal på 36 m 2 ) etter tiltaket. Det opplyses i søknaden at eiendommen får et bruksareal (BRA) på 233,6 m 2 etter tiltaket. Det opplyses i søknaden at eiendommens grad av utnyttelse er 8,1 % etter tiltaket. Tillatt grad av utnyttelse er 25 %. Maksimal tillatt gesimshøyde i forhold til gjennomsnittlig planert terreng er 3,5 m. Maksimal tillatt mønehøyde i forhold til gjennomsnittlig planert terreng er 6,5 m. Det foreligger dokumentasjon for nabovarsling i henhold til pbl Arbeidet er plassert i tiltaksklasse 1 OPPSUMMERING Det gis tillatelse til fasadeendring og utvidelse av eksisterende veranda. Søknaden ligger innenfor vilkårene i pbl 21-7 om 12 ukers saksbehandlingstid. Tillatelsen forutsetter at nærmere angitte vilkår er oppfylt, se kommunens vurdering nedenfor. Det er gitt dispensasjon fra byggegrense mot strandlinje/sjø fastsatt i plankart for områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet. SAKENS BAKGRUNN Ansvarlig søker opplyser om søknaden Det søkes om dispensasjon fra planen for utvidelse av veranda med 2 meter mot vest. Det søkes også om bygging av tak over deler av veranda. Taket vil kun gi en fasadeendring. Med bakgrunn i at tiltaket er i strid med byggegrense mot strandlinje fastsatt i plankart søkes det om dispensasjon. Det er også søkt om dispensasjon fra 7.2 i reguleringsbestemmelser for Postadresse: Besøksadr.: Telefon: Organisasjonsnr.: postmottak@oppegard.kommune.no Postboks 510 Rådhuset Kolbotn Kolbotnveien 30

2 2 Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, der konstruksjoner som ikke medregnes i bruksareal(bra) etter byggteknisk forskrift begrenses til 15 m² BYA pr. tomt. Ansvarlig søkers begrunnelse for dispensasjonen Tiltaket vil ikke medføre vesentlige endringer for allmennhetens friluftsliv i strandsonen eller endre noe adkomst til sjøen, da det ikke går noen stier forbi eiendommen. Tiltaket vil ikke virke negativt i landskapet sett ut ifra strøkets karakter, herunder øvrig bebyggelse på naboeiendommene. En utvidelse av eksisterende veranda vil gi samme inntrykk i dag sett fra sjøen og beplantning foran veranda vil flyttes slik at inntrykket beholdes. Eksisterende veranda med utvidelse vil også senkes 15 cm i forhold til dagens situasjon, dette vil dempe inntrykket fra sjøen ytterligere. Det er kun ca 5 m² av vest/sør del av eksisterende veranda som ligger høyere enn 0,5 m over terreng. Ved utvidelse av veranda mot vest vil kun deler av den ytterste delen på ca 1 m ligge mer enn 0,5 meter over terreng. Verandaen vil ligge lavt i terrenget og er lite synlig fra sjøen. Det er ikke påvist noen spesielle verneinteresser relatert til eiendommen. NABOMERKNADER Det er ikke mottatt nabomerknader til søknaden. BYGGESAKSKONTORETS KOMMENTAR Tiltaket kommer i strid med byggegrense mot sjø/strandlinje fastsatt i plankart for områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet. Det er også søkt om dispensasjon fra 7.2 i reguleringsbestemmelser for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, der konstruksjoner som ikke medregnes i bruksareal(bra) etter byggteknisk forskrift begrenses til 15 m² BYA pr. tomt. Kun den delen av terrassen/verandaen som er mer enn 0,5 meter over bakken skal medregnes i BYA. Etter endt tiltak vil kun 10 m² av terrassen/verandaen være mer enn 0,5 meter over bakken. Følgelig kommer ikke tiltaket med utvidelse av verandaen i strid med denne bestemmelsen, derfor er ikke dispensasjon fra denne bestemmelsen behandlet i tillatelsen. Byggesakskontoret har tatt en gjennomgang av eiendommens historikk i vårt arkiv, og kan ikke se at de allerede oppførte bodene er godkjent av bygningsmyndighetene. Byggesakskontoret kan ved en søknad kun ta stilling til tiltaket som er omsøkt. Byggesakskontoret henstiller tiltakshaver om å innsende søknad for disse bodene i egen sak. Det må innsendes en søknad pr tiltak. Eventuelt vil byggesakskontoret selv foreta en oppfølging av disse bodene som egen ulovlighetssak. Byggesakskontoret går ikke nærmere inn på dette og ber tiltakshaver ta kontakt med kommunen for nærmere veiledning om videre saksgang for disse bodene. Bodenes arealer er ikke tatt med i arealer og utnyttelsesgrad i vedtaket. For at tiltaket skal kunne realiseres kreves det dispensasjon fra byggegrense mot sjø/strandlinje fastsatt i plankart for områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet. Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen anledning til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven på nærmere vilkår. Det følger av 19-2 at følgende vilkår må være ivaretatt for at dispensasjon skal kunne gis: hensynene som ligger til grunn for bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke vesentlig bli tilsidesatt fordelene må etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene med tiltaket Begge vilkårene må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Hensynet bak byggegrense mot strandsone/sjøen er å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.

3 3 Tiltaket har små dimensjoner sett i betraktning tomtens størrelse. Tomten tiltaket ønskes utført på er 2605 m². Ved reguleringsarbeidet har det ikke kommet frem at det er noen natur- og kulturmiljø registreringer på denne eiendommen. Tiltaket innebærer utvidelse av eksisterende veranda. Dette er lite tiltak med små inngrep i terreng. Tiltaket tilsidesetter derfor ikke dette hensynet. Tiltaket vil heller ikke medføre noen vesentlige endringer for allmennhetens friluftsliv i strandsonen eller endre adkomst til sjøen, fordi det ikke går noen stier eller lignende over eiendommen. Ved reguleringsarbeidet har eiendommene i strandsonen vært vurdert og friluftslivhensynet har vært vurdert. Det går ingen turveier over eiendommen. Tiltaket tilsidesetter derfor ikke friluftsliv hensynet. Terrasser/verandaer kan føres opp uten store terrenginngrep. Det er en liten utvidelse av eksisterende veranda/terrasse. Dagens veranda/terrasse ligger hovedsakelig lavt over terrenget, kun 4 m² av denne er mer enn 0,5 m over terrenget. Videre vil kun 6 m² av den nye omsøkte utvidelsen være mer enn 0,5 m over bakken. Den nye verandaen/terrassen vil ligge lavere over terrenget en dagens situasjon og vegetasjon foran veranda vil flyttes for å beholde dagens inntrykk fra sjøen. Tomten ligger ganske høyt oppe fra sjøen så tiltaket vil bli lite synlig. Tiltaket tilsidesetter derfor ikke dette hensynet. Kommunen kommer etter dette til at hensynene bak bestemmelsen ikke er vesentlig tilsidesatt. Spørsmålet blir i det følgende om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Fordeler ved tiltaket: Tiltakshaver opplyser helsemessige begrunnelser for utvidelsen av terrassen. Det ønskes derfor større uteplass for å oppnå en bedre universell utforming av terrassen både i det daglige og ved besøk. Byggesakskontoret ønsker å minne om at kommunen kun helt unntaksvis kan legge vekt på personlige forhold i vurderingen av en dispensasjon. Det vises her til forarbeidene til plan- og bygningsloven hvor lovgiver uttalte følgende: Bygningsmyndighetenes oppgave er å styre arealbruken, og forvalte et regelverk som stiller nærmere krav til bygninger og konstruksjoner. Mens arealbruk og bygninger/konstruksjoner fastlegges og oppføres i et livslangt perspektiv, vil eierforholdene på stedet oftest være skiftende. Det sier seg derfor selv at individuelle forhold bare i begrenset utstrekning kan tillegges vekt. (NOU 2005:12, s ). Byggesakskontoret vil presisere at vi anser det som positivt at flere boliger i kommunen legger til rette for å bedre tilgjengelighet for rullestolbrukere. Det kan derfor ut fra et samfunnsperspektiv i noen sammenhenger være aktuelt å gi dispensasjon i enkelte tilfeller for å legge til rette for at flere eiendommer blir tilgjengelige for personer med ulike funksjonshemminger. Kommunen mener i utgangspunktet at det først og fremst bør løses på eiendommer der det ikke er nødvendig å dispensere fra andre viktige samfunnshensyn som eksempelvis kulturminner og kulturmiljø, naturmangfold, landskapsvern eller byggeforbudet i strandsonen. Det er kun en mindre del av boligene i kommunen som er underlagt begrensning på grunn av slike overordnede samfunnshensyn. I dette tilfellet skal det svært beskjedne tiltak til for å oppnå bedre tilgjengelighet, hensynet til å oppnå bedre tilgjengelighet får derfor forrang foran andre samfunnshensyn. Ulemper ved tiltaket: Når det gjelder ulemper, vil byggesakskontoret bemerke at angjeldende reguleringsplan er forholdvis ny, stadfestet av kommunal- og moderniseringsdepartementet i juni Lovgiver har i forarbeidene til plan- og bygningsloven vedrørende 19-2 (Ot.prp. 32 (2007/2008) side 242 flg. uttalt følgende om dispensasjon fra arealplaner: «Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste

4 4 folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Innstrammingen er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene.» Byggesakskontoret anser det som uheldig, og dermed som en vesentlig ulempe, at det søkes om dispensasjon fra en nylig vedtatt reguleringsplan. Slike dispensasjoner kan bidra til å undergrave planen som verktøy, og vil være direkte i strid med de åpne demokratiske prosessene som ligger til grunn for en plansak. Videre mener byggesakskontoret at det er en vesentlig ulempe å gi en dispensasjon da tillatelsen her muligens kan gi presedensvirkninger. Det er nok flere beboere innenfor planområdet som godt kunne tenke seg større terrasser som kommer i strid med byggegrense mot strand/sjø. Byggegrense mot strand/sjø går langs eksisterende bebyggelse på samtlige eiendommer som ligger langs sjøen. Det er sikkert flere av disse eiendommene som kunne tenkt seg muligheten for større terrasser. I dette konkrete tilfellet ligger den delen av tomten som tiltaket ønskes oppført på ganske høyt oppe fra sjøen. Byggesakskontoret mener at tomten skiller seg ut fra mange av de andre tomtene. Derfor vil ikke tillatelsen gi presedensvirkning. Ved avveining av fordelen med at det blir bygget en terrasse som er bedre tilrettelagt mot rullestolbrukere/uføre mot ulempen ved at det gis dispensasjon fra forholdsvis nye bestemmelser har byggesakskontoret vurdert det slik at fordelen veier tyngre enn ulempen. Det vektlegges også at terrassen ligger lavt mot terrenget. Kommunen kommer etter dette til at fordelen med dispensasjonene klart overstiger ulempen. Kommunen mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon fra byggegrense mot sjø/strandlinje fastsatt i plankart for områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet innvilges. Vurdering av tiltaket Omsøkte tiltak er i samsvar med regulert utnyttelse, møne- og gesimshøyder og avstandskravet på 12 meter gitt i kommuneplanen. Kommunen har vurdert at tiltakets arkitektoniske kvaliteter er tilfredsstillende, og at tiltaket ellers er i samsvar med øvrige reguleringsbestemmelser. Det er ikke kommet merknader fra naboer eller gjenboere og ytterligere tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet er ikke nødvendig. Ansvar Tiltakshaver plikter å videreføre sitt ansvar til ansvarlige foretak etter pbl Der tiltaket ikke krever særskilt kvalifiserte foretak eller det er områder som ikke er tilstrekkelig belagt med ansvarlige foretak, har tiltakshaver ansvaret alene. Ansvarlig foretak skal i søknad om ansvarsrett beskrive ansvarsområdet foretaket har påtatt seg. Begrensninger i ansvarsområdet må særskilt komme fram i søknaden.

5 5 Byggesakskontoret vil presisere at tiltakshavere som får innvilget ansvarsrett som selvbygger er ansvarlig for kvaliteten i det arbeidet som utføres, jf. byggesaksforskriftens I innsendt søknad er det krysset av for selvbyggeransvar for alle funksjoner og ansvarsområder i tiltaket. Det er derfor gitt overordnet ansvar for utførelse og utførende samt ansvarlig søker som selvbygger. Godkjent som selvbygger (Selvbygger) (Selvbygger) (Selvbygger) Funk.: T.kl.: Fagområde: Godkjent: Opphørt: SØK 1 Ansvarlig søker PRO 1 Overordnet ansvar for prosjektering UTF 1 Overordnet ansvar for utførelse Godkjente tegninger Mottatt: Godkjent: Utgår: Situasjonskart Fasade øst Fasade sør Fasade vest Fasade nord Oversikt behandlingsgebyr Behandlingsgebyr 1a kr ,- Dispensasjon kr ,- Sum behandlingsgebyr: kr ,- VEDTAK Tillatelse kan gis med vilkår, jfr. plan- og bygningslovens Igangsetting til bygge- og anleggstiltak på denne eiendommen er betinget av vilkår gitt i tabellen under. A. Etter ovennevnte vurdering anses det at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, og i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra byggegrense mot sjø/strandlinje fastsatt i plankart for områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet for utvidelse av veranda i samsvar med søknad mottatt B. I henhold til SAK gis det ansvarsrett som selvbygger til tiltakshaver som i oversikten ovenfor på bakgrunn av opplysninger gitt i mottatt søknad Selvbygger plikter å melde fra til kommunen dersom de ikke lenger oppfyller forutsetningene for godkjenningen. C. I henhold til plan- og bygningslovens 20-1/20-3 gis det tillatelse til fasadeendring og utvidelse av veranda i samsvar med søknad mottatt med senere tillegg mottatt Følgende vilkår gjelder for tillatelsen:

6 6 Vilkår Vilkår beskrivelse: 1. Behandlingsgebyr må innbetales innen forfall. Faktura pålydende kr ,- sendes tiltakshaver. 2. Dersom det benyttes ferdigprodukter (moduler) plikter ansvarlig søker å melde fra om dette til byggesakskontoret. Ansvarlige foretak plikter å innhente og oppbevare dokumentasjon på at produkter benyttet i tiltaket er godkjent i Norge. Vilkår må oppfylles: Vilkår stilt: Vilkår oppfylt: Ved forfall, se Følges opp faktura. av regnskapskontoret. Før igangsetting Tiltaket kan ikke tas i bruk før det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Anmodning om ferdigattest med tilhørende dokumentasjon skal sendes inn av ansvarlig søker. Før ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse Arbeidet må settes i gang innen tre år etter at tillatelsen er gitt, hvis ikke faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles (stanses) i en periode på to år eller lengre, jf. plan- og bygningslovens Vedtaket kan påklages innen 3 uker etter at underretning om vedtaket er mottatt i henhold til planog bygningslovens 1-9 og forvaltningslovens 28. En eventuell klage må fremsettes slik som angitt i vedlagte informasjon vedrørende klagerett. Karen Zwicky Knobel Virksomhetsleder Byggesak og geodata Ranjit Singh Kang Byggesaksbehandler Byggesak og geodata Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: Follo brannvesen IKS, Postboks 364, 1401 SKI Akershus Fylkeskommune, Postboks 1200 Sentrum, 0107 Oslo Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Postboks 8111 Dep, 0032 Oslo Geodata VAR Vedlegg: Informasjon om klagerett og klagefrist