DISPENSASJON jf. pbl etter plan- og bygningsloven (pbl.) av 27. juni 2008 nr. 71

Transkript

1 Cathrin Sætre Roald Amundsens vei SVARTSKOG Arkiv: GNR 35/61 Saksnr.: 16/ Vedtak: UMP 320/16 Saksbeh.: RSK Dato: SAKSOPPLYSNINGER DISPENSASJON jf. pbl etter plan- og bygningsloven (pbl.) av 27. juni 2008 nr. 71 Gjelder: Dispensasjon fra grad av utnyttelse for lysthus Adresse byggested: Roald Amundsens vei 159 Tiltakshaver: Cathrin Sætre og Nils Arnold Lenes Søknad mottatt: Søknad komplett: Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsbestemmelser for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet vedtatt Eiendommen har feltbetegnelse B1 og er omfattet av hensynsone H570_2 Det foreligger dokumentasjon for nabovarsling i henhold til pbl OPPSUMMERING Det gis dispensasjon fra 5-6 i reguleringsbestemmelser for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet vedtatt for oppføring av lysthus. Selve tiltaket (oppføring av lysthuset) ansees å falle inn under byggesaksforskriftens 4-1 tiltak som ikke krever søknad og tillatelse og er derfor ikke vurdert. SAKENS BAKGRUNN Tiltakshavers opplysninger Tiltakshaver viser til dialog med kommunens Byggesaksavdeling tidligere, og vil med dette søke om dispensasjon fra nevnte reguleringsplan for oppføring av lysthus, jfr. Plan- og bygningsloven 19-1 og Gjennom dialogen med kommunen forstår vi at etter den reguleringsplanen som nå er vedtatt av Kommunal- og moderniseringsdepartementet kan vi på vår eiendom oppføre uthus på inntil 15 m2. Siden det på vår eiendom allerede eksisterer et uthus fra 1950 tallet, har vi etter det vi forstår ikke anledning til å oppføre ytterligere uthusareal. Vi søker derfor om dispensasjon fra reguleringsplanen for å oppføre et lite lysthus på eiendommen. Søknaden er hjemlet i PBL 19-1 og Tiltakshavers begrunnelse for dispensasjonen Tiltakshavers eiendom er på i overkant av 3 mål, og fremstår som svært luftig og arealrik med lav utnyttelsesgrad. Eiendommens hovedhus er fra 1911, og har flere detaljer i karakteristisk sveitserstil. Særlig er frontpartiet godt bevart, mens det i bakkant er et ikke autentisk tilbygg fra sent 1900 tall. Eiendommen er i planbeskrivelsen omtalt som en eiendom som er med på å utfylle Postadresse: Besøksadr.: Telefon: Organisasjonsnr.: postmottak@oppegard.kommune.no Postboks 510 Rådhuset Kolbotn Kolbotnveien 30

2 Oppegård kommune side 2 det kulturhistoriske miljøet i området, men ikke som en av eiendommene som gir et autentisk bilde av strukturen rundt det gamle bygdesenteret på Bålerud. Eiendommen ble, som kjent, opprinnelig oppført som sommerbolig på tidlig 1900 tall. Reguleringsplanen vektlegger overordnet at Bålerud har spesielle vernekvaliteter, samtidig som det er behov for en forsiktig utvikling. Sentrumsformål rundt Svartskog kolonial er spesielt fremhold som vernehensyn. For tiltakshavers kategori eiendom gjelder følgende: For bevaringsverdige eiendommer forbys riving. Påbygg med grunnflate inntil 15 m², garasje inntil 36 m² og uthus inntil 15 m² tillates. Det er altså bestemmelsen om maksimumsareal for uthus på 15 m2 tiltakshaver søker dispensasjon fra. Lysthus var vanlig på landsteder utenfor bygrensen på tidlig 1900 tall. Tiltakshaver er kjent med at et liknende lysthus opprinnelig fantes på deres naboeiendom (omtalt som sommerhuset Furuly i planbeskrivelsen). Det finnes liknende lysthus på eiendommer i strandsonen på Svartskog. I planbeskrivelsen til områdereguleringen fremgår også omtale av et lysthus fra 1876 på eiendommen Jasin Terata i Svartskogveien 20 (gnr 35/bnr. 17). Her fremholdes at: Særlig fremstår lysthuset som tilnærmet opprinnelig, og dette er en viktig formidler av aktivitets- og kulturhistorien i området. Tiltakshavers ønske om å oppføre et lysthus bunner i at vi er både historie- og hageinteressert. Tiltakshaver har siden de kjøpte eiendommen for litt over 2 år siden, systematisk arbeidet for å understøtte det tidstypiske og karakteristiske og blitt mer og mer interessert i dette. Dette gjør de blant annet ved møysommelig velge ut gamle tidsriktige stauder og planter, og fjerne elementer som ikke hører hjemme i en tidlig 1900 talls hage. Tiltakshaver har brukt tid på å finne frem til et lysthus som er tidsriktig arkitektonisk, og med riktige bygningsdetaljer. Tiltakshavers ønske er å bevare og tilbakeføre eiendommen i tråd med de historiske omgivelsene de bor i. Lysthuset er tenkt møblert med gamle tidsriktige møbler, og med historiske planter. De mener at lysthuset vil være i tråd med, og fremme, formålet bak den særlige hensynssonen de bor i. Lysthuset er tenkt gitt en diskret plassering i bakkant av huset, se bildet, og vil ikke medføre ulempe for noen naboer eller på annen måte berøre deres interesser. Om statlige, kommunale, eller regionale myndigheter ut fra kulturminnefaglige eller historiske hensyn skulle ha synspunkt på egnet plassering er vi takknemlige for det. Tiltakshaver er kjent med at det å dispensere vedtatt reguleringsplan krever grundige overveielser, og har forståelse for dette, særlig fordi dispensasjoner jo kan gi presedens for andre saker. Når det er sagt, anser de dette tiltaket som spesielt. Det er ikke mange eiendommer akkurat i tiltakshavers hensynssone, og med de samme begrunnelser. De kan alt i alt ikke se at det å gi dispensasjon for dette tiltaket skulle kunne gi noen ulemper, men tvert imot heller bidra til å understøtte formålet med reguleringsbestemmelsene og bidra til å utfylle det verdifulle kulturhistoriske miljøet eiendommen er en del av. Lysthuset er på 5,6 m2. Dette er et kvalitetslysthus snekkerbygget med ordentlige materialer og med pene detaljer som svarer til bygge-detaljene på eiendommens hovedhus fra Lysthuset er av samme fabrikat som det man finner i Botanisk hage på Tøyen. Både utskjæringer nede langs veggmodulene og sprosser på vinduer likner på de man finner på hovedhuset. De vil naturligvis oppføre lysthuset i samme farge som hovedhuset. Tiltakshaver tenker å plassere lysthuset i bakkant av huset inntil berget ved blomsterbedet. Dette vil være i god klaring til den vernede, nedre del av tomten med de store furutrærne. Visuelt vil lysthuset være lite synlig fra

3 Oppegård kommune side 3 Roald Amundsens vei. Byggets nøkterne størrelse og diskre plassering vil kle eiendommen godt og samsvare med byggeskikknormer for området på tidlig 1900 tall. NABOMERKNADER Det er ikke mottatt nabomerknader til søknaden. BYGGESAKSKONTORETS KOMMENTAR Vurdering av dispensasjonen På eiendommen er det allerede oppført et uthus med et areal på 54 m², uthus kan oppføres med maksimalt 15 m² BYA på eiendommen i henhold til tillatt grad av utnytting. For at tiltaket skal kunne realiseres kreves det dispensasjon fra 5-6 i reguleringsbestemmelser for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet vedtatt Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen anledning til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven på nærmere vilkår. Det følger av 19-2 at følgende vilkår må være ivaretatt for at dispensasjon skal kunne gis: hensynene som ligger til grunn for bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke vesentlig bli tilsidesatt fordelene må etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene med tiltaket Begge vilkårene må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Hensynet bak bestemmelsen er å sikre at eiendommene i området ikke gjenbygges med for mange og for store uthus. Dette tiltaket er svært begrenset, godt tilpasset eiendommens bevaringsverdige bebyggelse, og med en tilbaketrukket plassering på en stor eiendom. Byggesakskontoret mener derfor at tiltaket ikke kommer i konflikt med hensynet bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra, hensynet bak bestemmelsen blir derfor ikke vesentlig tilsidesatt. Kommunen kommer etter dette til at hensynene bak bestemmelsen ikke er vesentlig tilsidesatt. Spørsmålet blir i det følgende om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Fordelene ved en dispensasjon er at eiendommen får et pent og skånsomt utført uthus, som på en god måte underordner seg eksisterende bebyggelse, og samtidig peker tilbake på viktige trekk ved bygningsmiljøet i området slik det fremstod da det ble etablert tidlig på 1900-tallet. Dette tiltaket vil i større grad berike enn forstyrre bygningsmiljøet rundt Bålerud sentrum. Ulempene ved en dispensasjon er først og fremst muligheten for presedensvirkning. Byggesakskontoret har vurdert dette. Det gis her dispensasjon fordi lysthuset passer meget godt til selve hovedhuset, det er tatt en konkret vurdering av lysthuset som er vurdert opp mot hovedhuset samt selve eiendommen. Med lysthuset vil eiendommens kulturhistoriske verdier fremmes. Eiendommens grad av utnyttelse vil være fortsatt være lav etter tiltaket. Byggesakskontoret mener at som følge av dette er det ikke fare for presedensvirkning. Byggesakskontoret mener at fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunen mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon fra 5-6 i reguleringsbestemmelser for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet vedtatt innvilges.

4 Oppegård kommune side 4 Oversikt behandlingsgebyr Dispensasjon kr ,- Sum behandlingsgebyr: kr ,- VEDTAK 1. Etter ovennevnte vurdering anses det at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, og i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra 5-6 i reguleringsbestemmelser for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet vedtatt i samsvar med søknad mottatt For ikke-søknadspliktige tiltak må det sendes inn «Melding om bygging eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt» til kommunen slik at kart og matrikkel kan ajourføres. Se nærmere informasjon om dette på Vilkår Vilkår beskrivelse: 1. Behandlingsgebyr må innbetales innen forfall. Faktura pålydende kr ,- sendes tiltakshaver. Vilkår må oppfylles: Ved forfall, se faktura. Vilkår stilt: Vilkår oppfylt: Følges opp av regnskapskontoret. Dispensasjonen er gyldig i 3 år. Dersom arbeidet ikke er satt i gang innen tre år etter at dispensasjonen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles (stanses) i en periode på to år eller lengre, jf. plan- og bygningslovens For tiltak som er søknadspliktige må vedtak om tillatelse foreligge innenfor dispensasjonens gyldighet. (3 år). Vedtaket kan påklages innen 3 uker etter at underretning om vedtaket er mottatt i henhold til planog bygningslovens 1-9 og forvaltningslovens 28. En eventuell klage må fremsettes slik som angitt i vedlagte informasjon vedrørende klagerett. Karen Zwicky Knobel Virksomhetsleder Bygg og Kart Ranjit Singh Kang Byggesaksbehandler Bygg og Kart Dokumentet er elektronisk godkjent.

5 Oppegård kommune side 5 Kopi: Nils Arnold Lenes, Roald Amundsens vei 159, 1420 SVARTSKOG Follo brannvesen IKS, Postboks 364, 1401 SKI Vedlegg: Informasjon om klagerett og klagefrist