Tillatelsen forutsetter at nærmere angitte vilkår er oppfylt, se kommunens vurdering nedenfor.

Transkript

1 Kvernaas Arkitekter AS Postboks KOLBOTN Arkiv: GNR 35/163 Saksnr.: 15/ Vedtak: UMP 420/16 Saksbeh.: SGRA Dato: ENDRINGSTILLATELSE DELVIS OMGJORT, NY TILLATELSE OG DISPENSASJON jf. pbl. 20-3, 19-2 OG forvaltningsloven 35 C behandling etter plan- og bygningsloven (pbl.) av 27. juni 2008 nr. 71 SAKSOPPLYSNINGER Gjelder: Enebolig med sekundærleilighet - nybygg Adresse byggested: Svartskogveien 11c Tiltakshaver: Finn Kjellid Ansvarlig søker: Kvernaas Arkitekter AS Søknad mottatt: Søknad komplett: OPPSUMMERING I henhold til forvaltningsloven 35 bokstav c omgjøres tidligere endringstillatelse datert , for den delen som gjelder heving av taket med 20 cm. Resten av endringstillatelsen gjelder uforandret. Det er gitt dispensasjon fra områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten 6.3 for heving av gesimshøyden med 20 cm til en total gesimshøyde på 7,3 meter i samsvar med søknad mottatt Tillatelsen forutsetter at nærmere angitte vilkår er oppfylt, se kommunens vurdering nedenfor. SAKENS BAKGRUNN Det ble opprinnelig gitt rammetillatelse i vedtak datert med endringstillatelse til et lignende prosjekt på eiendommen. Tiltaket ble imidlertid ikke satt i gang innen utløpet av tre års fristen. Det ble så gitt ny rammetillatelse til oppføring av enebolig med sekundærleilighet i underetasjen i vedtak datert. Det er også gitt tillatelse til riving av anneks og utedo, samt oppføring av garasje (saksnr. 10/2132). Eiendommen har fått utslippstillatelse i vedtak datert , og ny revidert utslippstillatelse i vedtak datert Postadresse: Besøksadr.: Telefon: Organisasjonsnr.: postmottak@oppegard.kommune.no Postboks 510 Rådhuset Kolbotn Kolbotnveien 30

2 Oppegård kommune side 2 Kommunen ga delvis tillatelse til igangsetting i vedtak datert og, og tillatelse til endring av plassering i vedtak datert , samt igangsettingstillatelse for resterende arbeider i vedtak datert Den fattet byggesakskontoret vedtak om enda en tillatelse til endring for utvidelse av underetasje i enebolig og sekundærleilighet, samt enkelte fasade- og terreng endringer. Andre saker på eiendommen: I vedtak datert ga kommunen tillatelse til etablering av utvendig svømmebasseng med terrasse, samt oppføring av trapp i terrenget ned mot boligen, (saksnr. 14/101). Det er dessuten fattet vedtak om grensejustering den Grensejustering medfører at 17m² av tomten er regulert til landbruks, natur og friluftsformål i henhold til områdereguleringsplan Bålerud, Rødsten- og Bekkenstenområdet, vedtatt Kommunen har også mottatt en søknad om oppføring av et uthus på eiendommen i saksnr. 16/1914. Byggesakskontoret ble i februar 2016 kjent med at uthuset allerede var delvis oppført. Det ble derfor fattet vedtak om øyeblikkelig stoppordre for dette tiltaket den (saksnr. 16/1123). Reguleringsstatus for tomten Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanen har vært avsatt til arealformål Landbruk-, Natur og friluftsområde (LNF). Vedtaket i 2010 ble fattet i henhold til dagjeldende kommuneplan som åpnet for oppføring av inntil 15 boliger og 5 sekundærleiligheter. I ettertid har området vært underlagt midlertidig forbud mot tiltak i påvente av arbeidet med ny områdeplan for Bålerud, Rødsten- og Bekkenstenområdet. Da søknad om endring ble sendt inn i januar 2015 var området fortsatt uregulert og kun underlagt arealformålet i kommuneplanen (LNF2). Det er derfor søkt om dispensasjon stadfestet Kommunal- og moderniseringsdepartementet den nye Områdeplanen for Bålerud, Rødsten- og Bekkenstenområdet. I henhold til pbl anses denne planen som bindende fra det tidspunkt den ble stadfestet av departementet. Den er derfor gjeldende for alle søknader der det fattes vedtak etter stadfestelsestidspunktet. Det er således ikke lenger nødvendig å behandle søknaden om dispensasjon. Eiendommen er nå regulert til boligformål i felt B1. I dette feltet tillates det eneboliger og eneboliger med sekundærleilighet. Sekundærleilighet skal ha en størrelse på minst 25 m2 og maks 70 m2 BRA, jf Bakgrunnen for omgjøringen av tidligere endringstillatelse I forbindelse med behandlingen av søknaden om uthuset på eiendommen ba byggesakskontoret om en redegjørelse for riktig grad av utnytting på eiendommen. Siden reguleringsplanen har en kobling mellom boligens gesims- og mønehøyde og tillatt %-BYA, ble det oppdaget at gesimshøyden på boligen muligens var målt på feil sted, ved skjæringspunktet mellom ytterveggen og saltaket, mens det skulle vært målt til toppen av det flate taket på takopplettet ut mot terrassen. Dette ble bekreftet i brev fra ansvarlig søker mottatt og senere møte mellom kommunen og ansvarlig søker. I siste endringssøknad var det lagt til grunn at tiltakets gesimshøyde var 6,3 meter. Nye opplysninger fra ansvarlig søker viser at gesimshøyden på takopplettet er 7,3 meter. Beregningsreglene for gesimshøyde har variert noe i løpet av den tiden dette prosjektet har vært til behandling. Hovedregelen for gesimshøyde har hele tiden vært at man måler til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflatens ytre tekking. Men hvordan man beregner gesimshøyde når

3 Oppegård kommune side 3 huset har ulike former for takopplett eller andre taktyper enn skråtak har vært ulikt definert. I Veileder til grad av utnytting T-1205 som gjaldt da den første rammetillatelsen ble gitt i 2007 skulle ark og takopplett større enn 1/3 lengde av takflaten legges til grunn for fastsettelsen av gesimshøyden. I Veileder til grad av utnytting T-1459 som gjaldt både for endringstillatelsen til den første rammetillatelse i 2009, rammetillatelse 2 i 2011 og den første endringstillatelsen til rammetillatelse 2 i 2013, var det fastsatt at bygningsdeler som stikker mer enn 0,3 meter opp over takflaten skal legges til grunn for beregningen av gesimshøyde. I henhold til dagens Veileder til grad av utnytting H-2300 er det vist illustrasjoner av ulike taktyper med fastsettelse av gesims. Imidlertid skulle gesimshøyden for dette huset vært målt til toppen av takarken i henhold til alle disse veilederne for måleregler til teknisk forskrift. Søknadene har derfor opplyst feil maksimal gesimshøyde, og denne informasjonen er lagt til grunn i kommunens vedtak. Byggesakskontoret mener derfor at alle vedtakene i utgangspunktet er beheftet med en saksbehandlingsfeil. Imidlertid sier forvaltningsloven 41 at feil ved saksbehandlingen i en sak som gjelder enkeltvedtak likevel ikke medfører ugyldighet dersom feilen ikke kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold. Frem til områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten ble stadfestet av Kommunalog moderniseringsdepartementet i juni 2015 var området uregulert og kun omfattet av bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Byggesakskontoret har sjekket bestemmelsene i disse planene som åpnet for bygging av noen få boliger i området. Kommuneplanene inneholdt bestemmelser om bl.a. areal, men det var ikke egne bestemmelser om maksimal høyde. I slike tilfeller er det høydereglene i plan- og bygningsloven som gjelder. Både i henhold til pbl. av og någjeldende pbl er maksimal gesimshøyde fastsatt til 8 meter. Gesimshøyden på tiltaket har hele tiden vært lavere enn 8,0 meter, feilen har derfor ikke innvirket på resultatet for vedtakene som ble fattet før Bålerudplanen ble vedtatt. Byggesakskontoret kommer derfor til at vedtakene fattet før juli 2015 ikke er ugyldige. Det betyr at boligen må anses som godkjent med en gesimshøyde på 7,1 meter i henhold til disse vedtakene, slik tiltaket er vist på godkjente tegninger. Den siste endringssøknaden er derimot delvis ugyldig som følge av at det er lagt feil opplysninger til grunn. Endringstillatelsen omfattet bl.a. søknad om en heving av takhøyden med 20 cm. Reguleringsplanen sier at maks tillatt gesimshøyde er 6,5 meter. Riktig gesimshøyde på tiltaket er slik vi nå har fått opplyst 7,3 meter. Vedtaket var derfor avhengig av dispensasjon, men denne var hverken omsøkt eller behandlet. Vedtaket datert er derfor ugyldig for den delen som gjelder heving av taket. Byggesakskontoret kan ikke se at det er andre forhold i endringssøknaden som blir påvirket av spørsmålet om riktig gesimshøyde, boligen er for øvrig innenfor reglene om tillatt grad av utnytting, avstander til eiendomsgrenser osv. Vi kan derfor ikke se at feilen med målsetting av gesimshøyde har betydning for andre forhold i endringstillatelsen datert Resten av vedtaket om endringstillatelse er derfor fortsatt gyldig og blir ikke påvirket av dette vedtaket. Nabovarsling av ny søknad om dispensasjon Ansvarlig søker har sendt inn en ny søknad, mottatt , om dispensasjon fra kravet om maksimalt tillatt gesimshøyde i reguleringsplanens 6.3. Søknader om dispensasjon skal nabovarsles, jf. pbl Den nye dispensasjonssøknaden er ikke nabovarslet, men det foreligger dokumentasjon på at endringssøknaden opprinnelig er nabovarslet. Det samme gjelder tidligere søknader i saken. Det er ikke mottatt merknader fra naboer til disse søknadene. Naboene er derfor forelagt dokumentasjon som viser tiltakets utforming og høyde i forbindelse med de tidligere søknadene, og byggesakskontoret legger til grunn at naboene er kjent med at det er gitt tillatelser i henhold til disse tegningene, også økningen av takhøyden generelt på 20 cm i siste endringssøknad. Det eneste nye forholdet nå er at tiltaket er

4 Oppegård kommune side 4 avhengig av dispensasjon fordi økningen på 20 cm medfører at boligen kommer ytterligere i strid med den nylig vedtatte reguleringsplanen. Bakgrunnen for at pbl krever særskilt nabovarsling av dispensasjon er at naboer kan vurdere et tiltak annerledes dersom de blir gjort oppmerksomme på at tiltaket er i strid med bestemmelsene og derfor avhengig av dispensasjon. Byggesakskontoret kan likevel ikke se at noen av naboene blir særlig berørt av denne endringen da takoppløftet ligger inn mot takflaten på takterrassen over 1. etg til deler av boligen. Nabo i sør vil ikke merke takoppløftet siden skråtaket over andre etasje rager høyere og skjermer for takoppløftet. Mot øst er det ingen naboer som blir berørt, og mot vest er det stor avstand til gjenboer på andre siden av veien. Takoppløftet anses derfor ikke å kunne medføre økt skyggelegging eller andre ulemper for eiendommene mot nord og vest. Når det gjelder kommunen som grunneier av kommunal vei forbi eiendommen vises det til vurderingen av nabovarslingen i endringstillatelsen. Byggesakskontoret mener derfor at naboer og gjenboere blir lite berørt av endringene og at det derfor kan gis fritak for nabovarsling av eiendommen gnr./bnr. 50/40, jf. pbl ledd. Ansvarlig søkers begrunnelse for dispensasjonen Med bakgrunn i at tiltaket kommer ytterligere i strid med kravet om maks tillatt gesimshøyde som følge av endringssøknaden om heving av taket søkes det om dispensasjon fra områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten 6.3. Ansvarlig søker viser til eiendommens sakshistorikk og at tiltaket tidligere ikke har vært i strid med reglene om høyder før områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten ble stadfestet. Boligen og dens utforming med et hovedvolum med saltak, takopplett over trappeløpet og en lavere fløy med takterrasse, var allerede godkjent etter særbestemmelser for Bålerud i tidligere kommuneplaner og plan- og bygningsloven. Økningen i høyde i endringssøknaden var kun en mindre justering av allerede godkjent tiltak. En ny reguleringsplan skal ikke virke negativt inn på allerede pågående godkjente byggesaker. Bakgrunnen for endringen i høyde skyldes oppdatering av prosjektet for å tilfredsstille nye tekniske krav mht. energi og inneklima. Ulempene for omgivelsene er svært små, og den samfunnsmessige fordelen av at energikrav tilfredsstilles ved en mindre tilpasning av byggehøyden er klart større. Prosjektet er opprinnelig bygget opp med delt bygningskropp i ulike og sammensatte volumer for å gi best mulig tilpasning til stedets topografi. BYGGESAKSKONTORETS KOMMENTAR Vurdering av dispensasjonen Byggesakskontoret anser det slik at tiltaket er godkjent med en gesimshøyde på 7,1 meter i henhold til vedtakene som ble fattet før ikrafttredelsen av ny reguleringsplan. Da reguleringsplanen nå tillater maksimal gesimshøyde på 6,5 meter og søknaden gjelder endring av takhøyden med 20 cm slik at gesimshøyden blir 7,3 meter kommer tiltaket ytterligere i strid med bestemmelsen. Mønehøyden er fortsatt innenfor det som er tillatt i henhold til planen. For at tiltaket skal kunne realiseres kreves det dispensasjon fra områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten 6.3. Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen anledning til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven på nærmere vilkår. Det følger av 19-2 at følgende vilkår må være ivaretatt for at dispensasjon skal kunne gis: hensynene som ligger til grunn for bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke vesentlig bli tilsidesatt fordelene må etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene med tiltaket Begge vilkårene må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon.

5 Oppegård kommune side 5 Hensynet bak bestemmelse om tillatt gesims- og mønehøyde er å begrense bygningenes volum og høyde samt sikre at småhuskarakteren ivaretas. Tiltak skal ikke være til urimelig ulempe for naboer, og en skal påse at disse beholder/får tilsvarende kvaliteter som tiltaket innebærer. En overskridelse av planen med 0,8 meter er i utgangspunktet en stor overskridelse som kommunen i utgangspunktet vil være svært tilbakeholden med å gi. I dette tilfellet må vi likevel legge til grunn at prosjektet er godkjent med en gesimshøyde på 7,1 meter som var innenfor regelverket på vedtakstidspunktet for tidligere tillatelser. Dispensasjonen nå gjelder kun økningen på 20 cm som kommer ytterligere i strid med bestemmelsen. Byggesakskontoret kan ikke se at denne økningen kan medføre en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen. Spørsmålet blir i det følgende om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Fordelen med tiltaket er at tiltaket kan tilfredsstille nye og strengere krav til energi og inneklima. Det anses som en fordel både for samfunnet med tanke på utslipp av CO2 og for tiltakshaver som på sikt kan få lavere energiregninger og får et bedre ventilasjonssystem i huset. Byggesakskontoret kan ikke se at tiltaket medfører særlige ulemper for naboene. Boligens utforming og konsept endres ikke. Økt gesimshøyde vil ikke medføre økt skyggelegging for boligen mot sør, siden hovedvolumet til boligen ligger i mellom takoppløftet og nabotomten, og mønet på saltaket over hovedvolumet blir høyere. Det er ingen bebore på tomten bak (mot øst) som vil få redusert utsikt mot sjøen. Gjenboer mot vest vil heller ikke oppleve vesentlig endring av utsikten siden denne allerede ligger vesentlig lavere og terrenget bak boligen stiger videre opp mot skogen over. Byggesakskontoret anser risikoen for presedensvirkning av denne dispensasjonen som liten da det ikke er andre boliger godkjent før Bålerudplanen ble stadfestet som fortsatt er under oppføring og som kan komme i samme situasjon som denne eiendommen med innføring av nye bestemmelser underveis i byggeprosessen. Kommunen mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon fra områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten 6-3 innvilges. Ved søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse må det sendes inn nye tegninger som viser riktig mål på gesimshøyde. Vurdering av tiltaket For vurdering av tiltaket for øvrig vises til kommunens vedtak om endringstillatelse. Vi kan ikke se at endringen av gesimshøyden medfører annen vurdering av øvrige forhold ved saken. Kontakt Søknaden har saksnummer 15/547. Saksbehandler for søknaden er Sofie Grøntvedt Railo. Når du tar kontakt med kommunen ber vi deg om alltid huske å oppgi saksnummer og saksbehandler. Det gjelder spesielt for korrespondanse som sendes inn. Dokumenter som sendes med e-post skal sendes til postmottak@oppegard.kommune.no. For vedlegg anbefales PDF-format. Byggesakskontoret har servicevakt og svarer på generelle spørsmål om saksgang, saksbehandlingstid og status på saken alle hverdager kl og Telefonnummeret til kommunen er Du finner også mye informasjon om byggesak på vår nettside

6 Oppegård kommune side 6 Ansvarlige foretak i tiltaket Foretak Funksjon T.kl Fagområde Godkjent: Utgår: Kvernaas Arkitekter AS Kvernaas Arkitekter AS Halvorsens sprengningsservice DA Kvernaas Arkitekter AS Jakobsen VVS teknikk SØK 1 PRO 1 Arkitektur, brann, bygningsteknisk UTF 1 Graving for å klargjøre tomt PRO 1 Arkitektur, plassering PRO 1 Sanitær, varme- og slukkeinstallasjon Inventio AS PRO 1 Konstruksjonssikkerhet Prosjekt Planung AS Uavhengig kontroll 3 Prosjektering av sprengningsarbeider Asplan Viak PRO 1 Grunnundersøkelser, sjakting Solli & Hoff oppmåling AS Halvorsens sprengningsservice DA UTF 1 Utstikking og innmåling UTF 2 Grunnarbeider og landskap, sprengningsarbeider, plassstøpte betongkonstruksjoner VS rør AS UTF 1 Sanitær, varme- og slukkeinstallasjon, overordnet ansvar for utførende arb. Prosjekt Planung AS Uavhengig kontroll 3 Utførende sprengningsarbeider Godkjente tegninger Tegningsnr.: Mottatt: Godkjent: Utgår: rammesøknad endringsmelding søknad om endring/dispensasjon Utomhusplan A

7 Oppegård kommune side 7 Utomhusplan A Endringsmelding 3.korr. plassering bolig Fasade øst A Fasade øst A30-302, søknad om Fasade sør A Fasade sør A30-300, søknad om Fasade vest A Fasade vest A30-304, søknad om Fasade nord A Fasade nord A30-301, søknad om Adkomst/garasje A Adkomst/garasje A30-099, søknad om Plan u.etg. A Plan u.etg. A30-100, søknad om Plan 1. etg. A Plan 1. etg. Plan 2. etg + Takplan Plan 2. etg + Takplan A30-101, søknad om A og A A og A søknad om endring (2015) Snitt/lengdesnitt A og A Snitt/lengdesnitt A og A30-02 søknad om endring (2015) Oversikt behandlingsgebyr Dispensasjon Gebyrreg. D bokstav f kr ,- Sum behandlingsgebyr: kr ,-

8 Oppegård kommune side 8 VEDTAK Tillatelse kan gis med vilkår, jfr. plan- og bygningslovens Igangsetting til bygge- og anleggstiltak på denne eiendommen er betinget av vilkår gitt i tabellen under. A. Etter ovennevnte vurdering anses det at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, og i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten 6.3 for heving av gesimshøyden med 20 cm til en total gesimshøyde på 7,3 meter i samsvar med søknad mottatt B. I henhold til forvaltningsloven 35 bokstav c omgjøres tidligere endringstillatelse datert for den delen som gjelder heving av taket med 20 cm. Resten av endringstillatelsen gjelder uforandret. Følgende vilkår gjelder for tillatelsen: Vilkår Vilkår beskrivelse: Vilkår må oppfylles: Vilkår stilt: Vilkår oppfylt: 1. Behandlingsgebyr må innbetales innen forfall. Faktura pålydende kr ,- sendes tiltakshaver. 2. Behandlingsgebyr må innbetales innen forfall. Faktura pålydende kr ,- sendes tiltakshaver. 3. Ved eventuell endring av utslippsanlegg må ny utslippstillatelse foreligge før igangsettingstillatelse kan gis. 4. Utslippsanlegget må være ferdigstilt før midlertidig brukstillatelse kan gis. 5. Atkomst til eiendommen må opparbeides i henhold til gjeldende kommunale krav (bredde, stigningsforhold, frisikt osv.) 6. Tiltaket kan ikke tas i bruk før det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det er ansvarlig søker som skal sende inn ferdigmelding. 7. Ansvarlig søker skal sende inn kontrolldokumentasjon for innmåling av plassering innen byggearbeider over grunnmur/plate igangsettes. Rapportering skal skje ved innmålte koordinatverdier. 8. Når det offentlige avløpsanlegget blir etablert i området kan kommunen kreve eiendommen tilknyttet avløpsledninger jfr. pbl ledd. 9. Montering av nytt ildsted skal sikres kvalifisert kontroll. Før ildsted tas i bruk skal det rapporteres til Nordre Follo Ved forfall, se faktura. Ved forfall, se faktura. Ved eventuell endring Før midlertidig brukstillatelse Før midlertidig brukstillatelse Før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Før byggearbeid over grunnmur/plate settes i gang Følges opp av regnskapskontoret Følges opp av regnskapskontoret I fremtiden Før ildsted tas i bruk.

9 Oppegård kommune side 9 brannvesen. 10. Vilkår i utslippstillatelse gitt gjelder som egne vilkår 11. Nye arbeider kan ikke igangsettes før det er innhentet og godkjent ansvarsretter for resterende ansvarsområder, og det foreligger en igangsettingstillatelse fra kommunen. 12. Det tillates ikke å benytte glassert takstein eller andre sterkt reflekterende byggematerialer på fasadene. Det tillates heller ikke å benytte reflekterende glass i vinduer eller andre flater mot sjøen. Før igangsetting av tiltaket Ved søknad om igangsettingstillat else Erstattes av revidert utslippstillat else datert Det må sendes inn nye fasadetegninger med oppdaterte mål for riktig gesimshøyde. Før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest Arbeidet må settes i gang innen tre år etter at tillatelsen er gitt, hvis ikke faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles (stanses) i en periode på to år eller lengre, jf. plan- og bygningslovens Vedtaket kan påklages innen 3 uker etter at underretning om vedtaket er mottatt i henhold til planog bygningslovens 1-9 og forvaltningslovens 28. En eventuell klage må fremsettes slik som angitt i vedlagte informasjon vedrørende klagerett. Karen Zwicky Knobel Virksomhetsleder Bygg og Kart Sofie Grøntvedt Railo juridisk rådgiver Bygg og Kart Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: Finn Kjellid, Bergstien 4c, 0172 OSLO Synnøve Margrethe Kjellid, Bergstien 4c, 0172 OSLO Vedlegg: Informasjon om klagerett og klagefrist