REGULERINGSFORSLAG FOR GAMLE SANDVIGVEI 4 2.GANGSBEHANDLING

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Saksfremlegg Saksgang: Referanse: 010/1619 / 14 Ordningsverdi: 2110r1 Vår saksbehandler Roy Vindvik, tlf Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Planutvalget Bystyret REGULERINGSFORSLAG FOR GAMLE SANDVIGVEI 4 2.GANGSBEHANDLING Rådmannens forslag til vedtak: Arendal Bystyret vedtar med hjemmel i plan-og bygningslovens 12-12, reguleringsplan for Gamle Sandviksvei 4 med bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg: 1 T1 OVERSIKTSKART 2 T2 PLANBESKRIVELSE 3 T3 PLANFORSLAG- KART 4 T4 PLANBESTEMMELSER Kort om planforslaget/ bakgrunn: Avgrensning: Planområdet ligger i Sandviga på Hisøy. Planforslaget dekker et område på ca 3700m2. Området avgrenses av fylkesvei (Sandvigveien) mot øst, Gamle Sandvigvei mot syd, eiendommen Gamle Sandvigveien 8 mot vest og eiendommene Sanvigveien 148 og 142 mot nord. Målsetting: Hensikten med planforslaget er å legge til rette for å skaffe hjemmel for å bygge 4 nye eneboliger. Forslaget legger opp til fortetting av en tomt i et etablert boligområde og omfatter også en eksisterende bolig. Innhold: - Bebyggelse og anlegg, 4 eneboliger med mulighet for garasje. - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, kjørevei, fortau, annenveigrunn og gangareal - Grønnstruktur, lekeplass - Hensynssoner, frisikt Planforslaget fremmes av A7 arkitekter på vegne av Fossekallen AS. A. Kommunal behandling av reguleringsplanen: Området har status som uregulert og er ellers avsatt til boligformål i kommuneplanen. Reguleringsplanforslaget med formål om å fortette eksisterende eiendom med ytterligere 4 boliger ble kunngjort igangsatt den Planforslaget ble 1.gangsbehandlet i planutvalget som vedtok å legge 2010/1619/-14 Side1av 7

2 forslaget ut til offentlig ettersyn i møte den Forslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden I forbindelse med ettersynet kom det inn 9 uttalelser/ merknader. Fra fylkesmannen kom det innsigelse. Innsigelsen er senere trukket. Innkomne uttalelser/merknader i det offentlige ettersynet: 1. Schulze-Krogh, brev datert Vi er kjent med kommunens ønske om å styrke eksisterende boligmiljø (ref. kommuneplanen) og er i den sammenheng positivt innstilt til at det bygges på tomten foran vår eiendom. Vi håper derfor at våre kommentarer nedenfor sees på som innspill i en videre dialog om hvordan nabolaget i Gamle Sandvigvei skal se ut i fremtiden. 1. Vedr. Fortetting i eksisterende byggeområder: Rådmannen viser i saksfremlegget til kommuneplanens føringer om fortetting: Det er et mål å ta hensyn til og styrke eksisterende boligmiljø i hele kommunen ( ) Eksisterende byggeområder kan fortettes/utvides når andre hensyn er ivaretatt A7 Arkitekter skriver i dokumentet planbeskrivelse under punkt om bebyggelse, struktur og tiltak at Det er lagt til rette for at de ulike byggene skal ha mulighet for utsyn mot øst, dvs Galtesund og Tromøy. Planen som foreligger har imidlertid ikke tatt hensyn til eksisterende bebyggelse som mister den samme utsikten, samt solforhold, som utbygger etterstreber å gi den nye bebyggelsen. 2. Vedr. Universell utforming Rådmannen viser i saksfremstillingen til at planbeskrivelsen har henvisninger til kommuneplanens krav om universell utforming. Vi stiller oss tvilende til at dette lar seg oppfylle med de store terrenginngrep som synes nødvendig for å oppnå den utnyttelsen som er vist på plantegningene. Eks: Atkomst fra tomt E til lekeplass må nødvendigvis få meget sterk stigning på grunn av tomtens utforming. 3. Vedr. Barn og unges oppvekstvilkår Ref. punkt 2. Tomtene C, D og E får problematisk intern atkomst til lekeplass uten større terrenginngrep. I tillegg ser det ut til at tomt D og E med plassering av vist bebyggelse gir svært dårlig mulighet for uteaktivitet på egen tomt. 4. Trafikk og barn og unges oppvekstvilkår Det står i planbeskrivelsen at det i Øst må opparbeides en ny avkjørsel fra fylkesvei som stopper her og som skal betjene de 3 andre enhetene i området. Denne avkjørselen vil bli opparbeidet i et allerede uoversiktelig kryss, uten opparbeidet gangfelt og rett ovenfor 2010/1619/-14 Side2av 7

3 bussholdeplass og en rundskjøring. Vi kan ikke se at frisiktsoner i begge retninger er ivaretatt slik tegningene foreligger i dag. Sandvigveien er skolevei for barn i nabolaget som først ved enden av Damveien (Marineveien) går over til bilfri skogsvei. Vi synes det er problematisk med en avkjørsel som ikke ser ut til å ivareta krav til frisiktsoner som fremsatt av Statens Vegvesen. Det står videre i planbeskrivelsen Det er ikke gjennomkjøringsvei. Dette er ikke korrekt. Gamle Sandvigvei over Trommestad Gård er gjennomkjøringsvei selv om det ikke tillates tungtrafikk. I forbindelse med kommunens ønske om fortetting i eksisterende boligmiljø synes vi også det er nærliggende å påpeke at Hisøy skole i dag har kapasitetsproblemer og at den ikke kan ta imot alle barn på øya som det er ønskelig å gi skoletilbud i nærmiljøet. Mange sendes derfor i dag med buss til både Nedenes og Strømmen. 5. Generelt Garasje på tomt E ligger i forslag til reguleringsplan 1 m fra vår tomtegrense. Dette vil medføre en heftelse og verdiforringelse av vår tomt dersom denne plassering godkjennes. I tillegg ligger garasjen innenfor byggeforbudssonen på 15 m. fra midtvei. Oppsummering: Planforslagets totale areal der tomtetørrelsen varierer fra 223 m2 til 541 m2 som oppgitt i planbeskrivelsen synes for lite til den viste utvidelse. Tomtens beskaffenhet tilsier store terrenginngrep med forstøtningsmurer mv. Det foreligger ingen lengde- eller tverrsnitt av tomten som viser høydeforskjell mellom tomter, plassering av lekeplass, høyder på nødvendige forstøtningsmurer, stigningsforhold på interne gangveier evt. trapper etc. Dette synes mangelfullt for en eiendom med så store høydeforskjeller og må vises for å gi mulighet for fullt ut å kunne vurdere en fremtidig situasjon. En naturlig utnyttelse, som også er mer i tråd med eksisterende utnyttelse i området, vil slik vi ser det være 3 eneboliger (inkludert den eksisterende boligen på tomten) og 1 tomannsbolig, dvs. 5 boenheter. Det vil si en reduksjon med 1 enebolig i forhold til det forslaget som foreligger i dag. Hver tomt vil da få tilfredsstillende arrondering og størrelse og gi mulighet for naturlige atkomstforhold og hensiktsmessige uteareal for lek og annen aktivitet. Husenes plassering på hver tomt vil også gi både eksisterende og ny bebyggelse tilfredsstillende sol- og utsiktsforhold. Utbygger har moderert forslaget sitt til 4 nye eneboliger, altså en reduksjon med 1 boenhet. Det er også redusert mønekotehøyde med 0,5 m i byggeområde B /1619/-14 Side3av 7

4 Siktsoner og fortau er tegnet inn samtidig som det er satt krav om at fortau skal bygges langs hele planforslaget som vender mot veg. Byggegrense mot eiendommene som grenser til er satt 4 m eller mer til eksisterende bygninger. Alle bygninger ligger nå innenfor 15 m byggegrense langs vei. Der det i bestemmelsene står at det for eksempel kan bygges garasje 1 m fra vil det i forbindelse med søknad om byggetillatelse kreves avstandserklæring fra nabo. Når det gjelder videre detaljer som nøyaktig plassering av bygningene så vil dette tas opp i forbindelse med en eventuell byggesøknad hvor naboer blir varslet. 2. Gamle Sandvigen vel v/ Svend Heier, brev datert Er bekymret for de generelle trafikale forhold på Hisøy. En utbygging av flere boligenheter vil gi økt trafikk som øker faren for ulykker, spesielt morgen og kveld. Etterlyser en analyse og prognose på sikt sammen med konkret plan på forbedring av trafikkforholdene før en videre utbygging. Anbefaler sterkt fortau langs veien innenfor planområdet. Mener planlagt utkjørsel i krysset vil øke faren for ulykker og ber om at det utarbeides en bedre plan for krysset. Anbefaler en redusert utnyttelsesgrad på eiendommen. Planforslaget er nå justert slik at det er tegnet inn og også krevd bygget fortau langs hele planområdet som grenser mot vei. Utnyttelsesgraden er redusert med 1 boenhet. 3. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert Planforslaget legger opp til en høy utnyttelse av eiendommen. Miljøvernavdelingen finner denne arealbruken fornuftig da området ligger i et allerede etablert boligområde og i nær tilknytning til bussforbindelse til Arendal sentrum, jf. St. meld. Nr. 26 ( ) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand der det gis statlige føringer for hvordan kommunene skal ivareta klimahensyn i sin planlegging. Vi er imidlertid av den oppfatning at forslag til reguleringsbestemmelser tilknyttet områdene for boligbebyggelse i for liten grad er egnet til å styre utbygging i området da det kun anføres at boligene kan oppføres i maksimalt 2 etasjer. Dette kan medføre estetiske utfordringer med hensyn til oppføring av boliger med arealer som formelt sett ikke inngår i begrepet etasje som kjeller og/eller loft. Det anbefales derfor at det tas inn bestemmelser som angir maksimal tillatt mønehøyde for de planlagte boligene. Det følger av formålsparagrafen i plan- og bygningsloven 1-1, 4. ledd at hensynet til barn og unges oppvekstvilkår skal ivaretas i planleggingen. Videre skal rikspolitiske retningslinjer for å ivareta barn og unges rettigheter legges til grunn i all kommunal planlegging. Det går fram av oversendelsen fra kommunen at det er om lag 2 kilometer til skolen og at skoleveien går via Sandvikveien og videre til Marineveien, en gang- og sykkelveg som er åpen og lyssatt hele året. Miljøvernavdelingen legger til grunn at kommunen anser denne som trafikksikker. Vi er imidlertid av den oppfatning at planforslaget ikke i tilstrekkelig grad ivaretar hensynet til trafikksikker skolevei. Vi er kjent med at det i dag er etablert fortau tilnærmet til planområdets nordre avkjørsel ved krysset Losveien/ Gamle Sandvigvei. For skoleelever fra tilgrensende eiendommer i vest og sør samt de sørlige deler av planområdet vil disse benytte Gamle Sandvigvei forbi planområdet som skolevei. På denne strekningen er det ikke etablert gangvei/fortau, og etter vår vurdering vil skoleveien her ikke kunne anses som sikker for mindre barn da disse ikke har forutsetninger for å mestre kompliserte trafikksituasjoner. Forslaget til reguleringsplan ivaretar, slik vi ser det, ikke hensynet til barn og unge i tilstrekkelig grad da reguleringsplanen ikke legger opp til etablering av trafikksikker skolevei. Miljøvernavdelingen fremmer på denne bakgrunn innsigelse til planforslaget, 2010/1619/-14 Side4av 7

5 og krever at det må tilrettelegges for etablering av fortau langs Gamle Sandvigvei (S1) innenfor planområdet. 4. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert I brev av fremmet fylkesmannens miljøvernavdeling innsigelse mot planforslaget som var lagt ut til offentlig ettersyn da dette etter vår vurdering ikke tok tilstrekkelig hensyn til barn og unges interesser, herunder trafikksikker skolevei. Det ble videre krevet at reguleringsplanen måtte legge til rette for etablering av fortau langs Gamle Sandvikvei. Det går fram av oversendelsen med revidert forslag til reguleringsplan at det nå er lagt til rette for etablering av fortau på strekningen (S4-S6) samtidig som det er tilknyttet rekkefølgekrav til opparbeidelse av fortauet før boligene kan tas i bruk. Miljøvernavdelingen vurderer endringen som tilfredsstillende, og frafaller på denne bakgrunn innsigelsen knyttet til tilrettelegging for trafikksikker skolevei. Ingen kommentar utover det at innsigelsen fra fylkesmannen er trukket og dermed kan planforslaget vedtas i bystyret. 5. Trond Knutsen og Merete Røer Hanssen/ Monica Lie, brev datert Mener utbyggingsforslaget blir en altfor stor fortetting av området. Eksisterende beboere vil føle at de bygges inne. De planlagte boenhetene vil bli høye og eksisterende naboer vil miste lys. Slik plantegningen viser vil vi få en dobbel garasje og tilhørende vei en meter fra tomtegrensen vår. Dette vil være sjenerende med hensyn til trafikk og bilstøy. Vår uteplass ligger inntil grensen og det vil påvirke vårt privatliv vesentlig. Det er ingen andre muligheter for uteplass enn på denne delen av tomten. Viser også til dårlige støyforhold og vanntilsig i området og dette er viktig å undersøke slik at ikke eksisterende boliger får ulemper ved en utbygging. Ønsker at våre synspunkter blir tatt til følge da vi vil miste både lys og privatliv samt oppleve støy. De eksisterende boligene i området vil synke i verdi da det vil bli altfor tett boligmiljø. Område B3 er det redusert med 1 boenhet og er dermed med på å minske støy og trafikk. Avstanden bygning til eiendomsgrense vil være 4 m eller mer. Nærmere detaljering vil komme i byggesøknad. 6. Arild Gundersen, brev For å få adkomst til boligene må de grave over ei myr. Det vil være fare for at vår grunn raser ut under et slikt arbeide, på grunn av tilsig av vann. Høyde på tiltenkte boliger vil skjerme for sol og lys på vår eiendom. Dette ser vi på som en vesentlig forringelse av vår eiendom. Avstand fra eksisterende boliger til de nye vil være kort. Vi opplever at de kommer tett på vår eiendom. I forbindelse med en eventuell byggesøknad og godkjenning av tekniske planer må detaljene for hvordan vann, kloakk og overvann handteres. Avstand fra byggegrense til eksisterende eiendom eiendomsgrense er ca.8 m, samtidig er mønekotehøyde satt ned 0,5 m til kote 21,5. Nøyaktig plassering av bygning og høyde innenfor planens rammer vil bli varslet naboer. 2010/1619/-14 Side5av 7

6 7. Statens vegvesen, Fylkesvegen med eiendomsområde er regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Byggegrensen er satt til 15 meter fra senter veg. Nødvendige frisiktsoner er inntegnet og tatt med i reguleringsbestemmelsene. Det er regulert inn to avkjørsler til planområdet, som det tidligere er gitt aksept for. Når det gjelder skolevegen går denne via Sandvigveien og videre over Marineveien til skolen som er helårs lyssatt gang og sykkelveg. Merknader til oppstartsmeldingen er da i stor grad ivaretatt i planforslaget. Detalj/byggeplan for den nye avkjørselen i fra fylkesvegen må godkjennes vegvesenet før bygging. Ellers ingen merknader. 8. Aust-Agder fylkeskommune, brev datert Ingen merknader. 9. Politiet, brev datert Mener det må være krav til minst 2 parkeringsplasser pr boenhet. Det legges opp til å følge kommunens parkeringsvedtekt Boligbebyggelse skal ha oppstillingsplass på egen tomt eller fellesareal for flere tomter for 1 bil pr. bolig, 0,5 bil pr. bolig for besøkende, samt 0,5 bil pr. bolig som reserve for evt. senere opparbeidelse. 10. Per Grimsgaard, brev datert Siktsoner i krysset Sandvigveien, Losveien, festningveien og Gamle Sandvidvei er ikke godt nok ivaretatt. Det bør vurderes om utbygger/kommune bekoster fortau/avsetter område til fremtidig fortau. Mener det kommer frem faktafeil kommunens saksfremlegg samt uttalelse fra vegvesenet. -at trygg skole vei er sikret gjennom fortau og gangsti gjennom skogen er flott men er ikke knyttet til den reele skoleveiproblematikken i planområdet. Det er i alle 5 veier som grenser mot planområdet det oppstår trafikkfarlige situasjoner. Planforslaget tar ikke hensyn til at ny ut- og innkjøring fra Sandvigveien vil gjøre trafikksituasjonen enda mer uoversiktlig og farlig. Kommunen har åpnet opp festningsområdet som friareal, det har økt trafikkbilde. Trafikkmengden i forbindelse utleievirksomheten i regi av Hisøy idrettslag fører også til sterk økning i trafikkbilde forbi planområdet Gamle Sandvigvei 4. Ut fra hva som er å lese i Arendal havns årsmelding 2008 kan det forventes en økt tungtrafikk i forbindelse med aktiviteter i tiden fremover. Det er et ønske om at administrasjonen vurderer ovenstående punkter ved etablering av ny inn- og utkjørsel i Sandvigveien som så alvorlige at det ikke gis tillatelse til å etablere en slik utkjørsel. Ønskelig at kommunen sørger for at planlagt hensynssone sikres permanent mot beplantning. Vi mener at dette tiltaket ikke vil ha så vesentlig virkning på trafikken i området at det må avslås. Planforslaget er nå redusert med antall boenheter samt sikret at fortau og siktsoner blir bygget gjennom bestemmelsenes rekkefølgekrav. B. Administrasjonens vurdering: 2010/1619/-14 Side6av 7

7 I forbindelse med bystyrets vedtak av boligbyggeprogram for perioden den var et viktig punkt at: - boligbyggeprogrammet forutsetter en tettere og variert bebyggelse i fremtiden enn det som hittil har vært tradisjon for i vår kommune, nemlig vanlige eneboliger. Kommunen ønsker en bebyggelse tilpasset vår lokale topografi, og utfordrer private aktører til å tenke nytt og kreativt i forhold til planlegging av nye boområder. Det understrekes at mindre og rimelige boenheter er mangel vare i forhold til det befolkningen etterspør. Vi mener dette planforslaget er i tråd med kommunens og overordnede mål med å fortette eksisterende boligområder. Teknisk infrastruktur er allerede på plass i området. Det vil alltid være utfordringer når man fortetter områder som består av eksisterende boliger tett inn på nye utbyggingsområder. I dette tilfelle er tomta kupert og om man skal bebygge den uten å sprenge ned hele tomta vil høyden bli høyere enn de nederste av de eksisterende boligene i området. Kravene til universell utforming er også vanskelig å oppfylle over hele kommunen da vi har mye kupert terreng. Gjør ellers oppmerksom på at det ikke står noe spesielt i bestemmelsene om temaet. Det vil si at plan- og bygningslovens generelle regler gjelder. Byggteknisk forskrift, , kap.8. C. Barn og unges oppvekstvilkår: Planforslaget legger til rette for en felles lekeplass med tilgang direkte fra hver tomt. Det er kort vei til rekreasjonsområder i skog en og ved sjøen, til bademuligheter og fiskeplass. Skoleveien går i hovedsak gjennom skogen. Ved skolen ligger også fotballbane og treningshall med tilhørende aktiviteter. D. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Ingen Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 11. November /1619/-14 Side7av 7

8 Saksprotokoll - Bystyret Vedtak: Planutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar med hjemmel i plan-og bygningslovens 12-12, reguleringsplan for Gamle Sandviksvei 4 med bestemmelser datert , sist revidert