Vestby kommune Krav til reguleringsbestemmelser Revidert sist:

Transkript

1 Vestby kommune Krav til reguleringsbestemmelser Revidert sist: Reguleringskartet skal sammen med reguleringsbestemmelsene være entydige. Det skal ikke reguleres mer detaljert enn ønskelig. Det er kun forhold beskrevet i 12-7 det kan fastsettes bestemmelser for. Forhold som er fastsatt på selve reguleringskartet eller forhold som er fastsatt i lov, forskrift eller vedtekt skal ikke gjentas i bestemmelsene. Selvfølgeligheter skal ikke medtas. Malen viser eksempler på bestemmelser og formuleringer. Det må i hver enkelt plan vurderes konkret hva som skal tas med i bestemmelsene. 1 er fellesbestemmelser for flere eller alle formålene eller områdene. I tillegg skal det være egne bestemmelser for hvert formål, hensynssone eller område der det skal være utfyllende bestemmelser. Dersom man henviser til retningslinjer, forskrifter, vedtekter osv. vil de bli frosset, slik at det vil være de som gjelder på tidspunktet for vedtak av reguleringsplanen som alltid vil gjelde. Ikke bruk begrep som til enhver tid gjeldende, - det vil ikke ha gyldighet likevel. For at den til enhver tid gjeldende retningslinje, forskrift, vedtekt el.l. skal gjelde i planområdet, - noe som vanligvis vil være ønskelig, må man derfor unngå en hevisning. Det kan ikke gis bestemmelser om: Hvem som skal gjennomføre tiltak. Vilkår om utbyggingsavtale. Krav om bankgaranti. Krav om enighet mellom parter. Allmennhetens tilgang til private områder. Krav om byggeplan, situasjonsplan el.l. Bestemmelser om dokumentasjon og saksbehandling av byggesaker. Områder med automatisk fredete kulturminner etter kulturminnelovens 4 samt en sikringssone etter kulturminnelovens 6 avmerkes som hensynssone. I reguleringsbestemmelsene vises det til kulturminnelovens 3 om forbud mot inngrep. Det kan i reguleringsbestemmelsene ikke settes krav om arkeologiske utgravinger. Selv om et område er regulert til utbygging kan det ikke gjøres inngrep i automatisk fredete kulturminner før disse er frigitt og evt. utgravd. Dette følger av kulturminneloven. Det kan settes rekkefølgebestemmelser der dette er ønskelig og rekkefølgen ikke klart framgår av plan- og bygningslovens generelle bestemmelser. Rekkefølgebestemmelser kan også omfatte forhold utenfor planområdet, men det må være en klar sammenheng med den aktuelle reguleringsplanen. Det kan tas med bestemmelser om et areal skal være privat fellesområde eller offentlig. For private fellesområder må det entydig gå fram av reguleringskart og bestemmelser hvilke eiendommer området skal være felles for. Dersom det brukes avkjørselspiler for å vise hvilke eiendommer som en vei er felles for, skal det evt. gå fram av bestemmelsen at selve plasseringen av avkjørselspiler er veiledende.

2 I Vestby kommune ønsker vi: En bestemmelse om hvordan bruksareal helt eller delvis under terreng skal medregnes i grad av utnytting (se mal). En bestemmelse om at grad av utnytting skal gjelde for den enkelte tomt og ikke for et helt formål (se mal). For utendørs oppholdsområder for boliger og andre støyfølsomme bruksformål settes det krav om at støynivået holdes innenfor grensene i støyretningslinjene T-1442 (Se mal). Dersom dette ikke står vil støyretningslinjene ikke være bindende for planområdet. Overholdes disse grensene vil normalt også grenser for innendørs støynivåer være tilfredsstillende. Eventuelle framtidige endringer i støyretningslinjene vil ikke være bindende for planområdet. I tillegg til bestemmelsene må konkrete støyskjermingstiltak vurderes i planen. Som hovedregel bør %-BYA benyttes som grad av utnytting. Andre beregningsmåter for grad av utnytting må vurderes konkret. Minste netto tomteareal for frittliggende småhusbebyggelse bør være 700 m 2. For områder hvor det i bestemmelsene settes krav samlet planlegging og utbygging kan minste netto tomteareal settes til 500m 2. For spesielt utsatte strøk med eksponering mot sjøen og lignende bør tomtene være større enn 700 m 2. For områder med frittliggende eller konsentrert småhusbebyggelse skal det normalt settes krav om saltak. Normalt bør det settes krav om en takvinkel mellom 28 o og 45 o. Andre takformer må begrunnes spesielt, som tilpassing til eksisterende bygningsmiljø og landskap. Normalt ingen krav til takform på blokkbebyggelse eller næringsbebyggelse. Normalt bør ikke settes spesielle begrensninger for høyde og volum for garasjer og uthus ut over det som ellers gjelder for tomtene. Det følger av plan- og bygningslovens generelle skjønnhetskriterier at garasjer og uthus må tilpasse seg hovedhus med blant annet hensyn til høyde, takform og takvinkel, og tilpasse seg hovedhuset. Formål under hovedformålet Grøntstruktur bør som hovedregel være offentlig og eies av kommunen. Lekeplasser i forbindelse med grøntstrukturen bør også være offentlig. Gjennom utbyggingsavtaler må det i slike tilfeller avtales at lekeapparater og utstyr med tilhørende ansvar etter Forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr. Enkeltstående lekeplasser i boligområder ellers bør være privat fellesområde. Innenfor konsesjonsområde for Vestby fjernvarmeselskap skal det i samråd med fjernvarmeselskapet vurderes om det skal settes krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren fjernvarme. Mal for reguleringsbestemmelser sees på neste side (Denne skal brukes som utgangspunkt for utforming av bestemmelsene).

3 Vestby kommune Solveien Områderegulering - Bestemmelser Egengodkjent av kommunestyret Mindre vesentlig endring (1) av plansjefen (Planen digitalisert og plangrense i nord endret mot plan 0029). Mindre vesentlig endring (2) av kommunestyret (Justering av skoletomt m.m.). Mindre vesentlig endring (3) av plan- og miljøutvalget (Også tillatt med småhusbebyggelse i B5). 1 Fellesbestemmelser Rekkefølge Det skal ikke gis tillatelse til tiltak før følgende er ferdig opparbeidet: Lekeplass xx. Nærmiljøanlegg xx Grøntstruktur xx Gang- og sykkelvei xx. Krav om detaljregulering Det skal vedtas en detaljregulering for xx før det gis tillatelse til tiltak. Bruksareal under terreng Bruksareal medregnes ikke der avstanden mellom himling og gjennomsnittlig terrengnivå er mindre enn 0,5 meter. Der avstanden er mellom 0,5 og 1,5 meter medtas bruksarealet med 50 %. Der avstanden er over 1,5 meter medtas bruksarealet med 100 %. Støy Grenseverdiene for utendørs støy i tabell 2 i retningslinjen T-1442 Behandling av støy i arealplanlegging skal gjelde ved ny bebyggelse. Om nødvendig skal avbøtende tiltak gjennomføres. Støy fra tekniske installasjoner og næringsvirksomhet i form av varelevering, musikkaktiviteter og lignende, skal for berørte boliger tilfredsstille kravene som stilles til støy fra tekniske installasjoner i Norsk standard NS 8175, tabell 4 klasse C. Støygrensene i tabell 4 i retningslinjen T-1442 Behandling av støy i arealplanlegging for støy fra bygge- og anleggsvirksomhet skal gjelde for driftstid mindre enn 6 uker. Det skal foretas en skjerping av støygrensene ved lengre driftstid som vist i tabell 6. Garasje m.m. Angitt byggegrense gjelder ikke for biloppstillingsplasser, garasjer, uthus o.l. Universell utforming Alle anlegg skal ha universell utforming. Det skal opparbeides trygge og logiske ledelinjer som kan sees av svaksynte og føles av blinde. Stigningsforhold for gående skal være maksimum 1:20. Der dette ikke er gjennomførbart for gang- og sykkelveier, kan mindre partier ha en brattere stigning, maksimalt 1:15. Tverrfall skal være maksimalt 1:65. Fortauskanter som skal krysses skal ikke være høyere enn 2 cm. Det skal benyttes planter som ikke er allergifremkallende. Minst 5 % av parkeringsplassene skal reserveres for bevegelseshemmede, skal plasseres nærmere enn 50 meter fra hovedinngang og ha en

4 størrelse på minst 4,5 x 6,0 meter. Områder for gående skal ha en blendfri belysning på minst 20 lux. Hovedinngang skal markeres tydelig og ha en blendfri belysning på minst 300 lux. 2 Boligbebyggelse Frittliggende småhusbebyggelse I området kan det oppføres frittliggende enebolig, enebolig med en sekundærleilighet eller tomannsbolig, samt tilhørende anlegg. Bebyggelsen skal ha saltak med takvinkel mellom xx og xx og møne i bygningens lengderetning. Arker og takoppløft med utstrekning inntil 1/3 av hver takflate, kan tillates i tillegg til den tillatte gesimshøyden. Maksimal gesimshøyde er xx meter og maksimal mønehøyde er yy meter. Minste netto regulerte tomteareal er xx m 2. Bebygd areal for den enkelte tomt %-BYA=xx %. I skrått terreng der eksisterende terreng faller minst 2 meter i husets bredde, skal boligene ha underetasje. Med skrått terreng og underetasje kan boligene ha maksimal gesimshøyde på xx meter og maksimal mønehøyde på xx meter. 3 Boligbebyggelse - Konsentrert småhusbebyggelse I området kan det oppføres tremannsbolig, firemannsbolig, kjedehus eller rekkehus med tilhørende anlegg. Bebyggelsen skal ha saltak med takvinkel mellom xx og xx og møne i bygningens lengderetning. Arker og takoppløft med utstrekning inntil 1/3 av hver takflate, kan tillates i tillegg til den tillatte gesimshøyden. Maksimal gesimshøyde er xx meter og maksimal mønehøyde er yy meter. Minste netto regulerte tomteareal er xx m 2. Bebygd areal for den enkelte tomt %-BYA=xx %. I skrått terreng der eksisterende terreng faller minst 2 meter i husets bredde, skal boligene ha underetasje. Med skrått terreng og underetasje kan boligene ha maksimal gesimshøyde på xx meter og maksimal mønehøyde på xx meter. 4 Boligbebyggelse - Blokkbebyggelse I område kan det oppføres bygninger med fem eller flere boenheter, der boenhetene ligger i minst to plan, med tilhørende anlegg. Maksimal gesimshøyde er xx meter. Bebygd areal for den enkelte tomt %-BYA=xx %. 5 Garasjeanlegg for boligbebyggelse I område kan det opparbeides biloppstillingsplasser eller oppføres garasjer for boligbebyggelsen xx med tilhørende anlegg Tillatt tomteutnyttelse %-BYA=xx %. 6 Industri og lager I område kan oppføres industri- og lagerbyggelse med tilhørende anlegg. Maksimal gesimshøyde er kote xxx. Tillatt tomteutnyttelse %-BYA=xx %. 7 Grøntstruktur Området skal være offentlig og opparbeides parkmessig. Trafokiosker i tilknytning til boligområdets strømforsyning kan tillates.

5 8 Lekeplass Trafokiosker i tilknytning til boligområdets strømforsyning kan tillates. Lekeplassen xx skal være offentlig og opparbeides parkmessig som et minimum ferdigplanert, tilsådd, beplantet og med sandkasse, huske og benk. Lekeplassen xx skal være felles for eiendommene xx og opparbeides parkmessig som et minimum ferdigplanert, tilsådd, beplantet og med sandkasse, huske og benk. 9 Nærmiljøanlegg xxx 10 Veg Kjøreveg xx med tilhørende veggrunn skal være offentlig, opparbeides med fotgjengerfelt, fysisk trafikkøy og høyresvingefelt, samt være avkjørselsfri. Kjøreveg xx skal være felles for eiendommene xx. Gang- og sykkelveier skal være offentlige. Gang- og sykkelvei xx skal gi kjøreadkomst til eiendommen xx. 11 Naturvern xxx 12 Badeområde I område er det ikke tillatt å bruke eller plassere private bøyer, båter, seilbrett og lignende. Anlegg som er i samsvar med formålet som badeflåter, stupebrett, vannsklier og lignende kan tillates. 13 Frisiktsone Innenfor frisiktsonen skal terreng, vegetasjon, plassering av innretninger og gjenstander, herunder parkering, ikke stikke høyere enn 0,5 meter over planet som dannes mellom de tilstøtende veiene. Enkeltstående stammetrær som ikke hindrer sikten kan tillates. 14 Vern av kulturmiljø og frittliggende småhusbebyggelse Bevaringsverdige bygninger er alle merkede bygninger på plankartet samt andre bygninger innenfor bevaringsområdet som etter en konkret vurdering framstår som bevaringsverdige. Eksisterende bevaringsverdige bygninger, kan utvendig istandsettes, tilbygges og påbygges, men det forutsettes at husenes målestokk, takform, taktekking, dør- og vindusutforming, materialbruk og farger opprettholdes eller tilbakeføres til opprinnelig karakter. Så vidt mulig skal tilbakeføring tilstrebes. Det skal benyttes koblede, sidehengslede, utadslående vinduer med gjennomgående sprosser i ytre glass. Inngangsparti tilpasses lokal byggeskikk. Teglsten

6 skal benyttes som taktekking. Farge på bygning tilpasses eksisterende miljø. Innvendig kan bygningene ombygges og forbedres teknisk, men så vidt mulig bør det opprinnelige interiør bevares. Andre eksisterende bygninger enn de bevaringsverdige, og alle arter nybygg skal gis en eksteriørutforming samt materialbruk som harmonerer med de bevaringsverdige bygninger. Nybygg skal oppføres etter bestemmelsene i byggeforskriftene, men må ha fasadekledning av trepanel. Det skal benyttes koblede, sidehengslede, utadslående vinduer med gjennomgående sprosser i ytre glass. Inngangsparti tilpasses lokal byggeskikk. Teglsten skal benyttes som taktekking. Farge på bygning tilpasses eksisterende miljø. Innvendig kan bygningene ombygges og forbedres teknisk, men så vidt mulig bør det opprinnelige interiør bevares. Dersom et skadet hus erstattes med nybygg, kan kommunen gi pålegg om at den nye bygning må ha samme kotehøyde på gulv, gesims- og mønehøyde, takvinkel og møneretning som det opprinnelige bygg, dersom dette etter kommunens skjønn er nødvendig for å bevare stedets opprinnelige profil og miljøkvaliteter. Kommunen kan gi pålegg om at øvrige bygningsdetaljer som vinduer, dører og verandaer harmonerer med det opprinnelige bygget og det øvrige bygningsmiljøet. Bevaringsverdige hus som på grunn av skader må erstattes med nybygg, skal gis samme plassering som det opprinnelige bygg. 15 Vern av kulturminner Tiltak som kan skade eller forstyrre kulturminne tillates ikke. 16 Hensynssone Båndlagt etter kulturminneloven I området ligger automatisk fredete kulturminner. I henhold til kulturminnelovens 3,4 og 6 ligger det begrensninger på bruken av arealet.