Planbestemmelser PlanID Områderegulering for Vestbyen II med vestre torg

Transkript

1 Planbestemmelser PlanID Områderegulering for Vestbyen II med vestre torg PlanID: Arkivsak: 09/ j.nr.15609/11 Arkivkode: PLN Bestemmelsene er datert Sist revidert/endret: Plankart er datert: Sist revidert: Kommunestyrets vedtak: Behandling/saknr.:94/11 Hamar kommunestyre vedtar områdereguleringsplan for Vestbyen II med bestemmelser slik den foreligger i vedlagte reguleringsplankart og bestemmelser. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningslovens Kommunestyrets vedtak bekreftes: ordfører Side 1 av 9

2 KAPITTEL 0 - INNLEDNING Hensikten med reguleringsplanen. Hovedhensikten med å lage dette planforslaget er å: o avklare rammer for detaljregulering for omforming av kvartalene 9, 13 og 14 (Nestlékvartalene) o avklare rammer for etablering av parkeringshus under Vestre torg, kvartal 17 o avklare rammer for framtidig utvikling og bruk av kvartaler med verneverdig bebyggelse; kvartal 10 (Kokeriet), samt kvartalene 12 og 16. Forholdet til tidligere planvedtak, overordnede planer, lokale forskrifter og vedtekter etc Områdereguleringen er en utfylling av kommunedelplan for sentrum vedtatt av Hamar kommunestyre 14. juni 1995 og oppfyller kommunedelplanens reguleringskrav jfr kommunedelplanbestemmelsene b. for kvartalene 9, 10, 13 og 14. Denne reguleringsplan og de tilhørende bestemmelser gjelder foran tidligere vedtatte arealplaner etter plan- og bygningsloven. Der ikke annet er bestemt, gjelder lokale forskrifter om estetikk, parkering, skilt og reklame, tilknytning til fjernvarme m.m., eventuelt avløst av generelle bestemmelser til kommuneplanen. Universell utforming Kommunen forutsetter at alle nye boenheter har alle hovedfunksjoner på inngangsplan og at alle boliger i bygninger med 3 etasjer eller mer har tilgang til heis og er tilgjengelige for personer med funksjonsnedsettelse. Tverrgatene i planområdet er brattere enn 1:20 på grunn av terrengforhold og naturlige høydeforskjeller. Dette må tas hensyn til ved lokalisering av innganger til boliger og andre lokaler. KAPITTEL - FELLESBESTEMMELSER Avgrensning Områdereguleringsplanen omfatter kvartalene 9, 10, 12, 13, 14, 16 og 17 i Vestbyen. Det regulerte område er vist på plankart med PlanID Flomsikring. Ved søknad om tiltak eller regulering i kvartalene kvartal 10 og 14 skal det redegjøres for hvordan hensynet til flomsikring er ivaretatt fordi disse kvartalene ligger delvis i områder som har flomfare ved 200-års flom. Radon. Nye bygninger skal ha radonsikring. Trafikkstøy. Etablering av ny virksomhet eller etablering av støyfølsom arealbruk (bolig, barnehage, etc. jf. definisjon i T-1442) skal tilfredsstille anbefalte støygrenser i departementets rundskriv T-1442 eller senere vedtatte forskrifter/retningslinjer som erstatter Side 2 av 9

3 denne. Ved forslag til detaljregulering og ved søknad om rammetillatelse i byggesaker skal det dokumenteres gjennom støyfaglig utredning at støykrav blir tilfredsstilt. Utredningen bør belyse innendørs og utendørs støynivåer, samt aktuelle avbøtende tiltak. Langs Storhamargata skal alle boenheter ha en stille side og tilgang til egnet privat/felles uteplass med tilfredsstillende støyforhold (jf. definisjon i T-1442). KAPITTEL - AREALFORMÅL (plbl. 12-5) Bebyggelse og anlegg (plbl ledd, nr. 1) Fellesbestemmelser for bebyggelse og anlegg Byggelinje mot gate. Bebyggelse skal i det alt vesentlige ligge i byggelinje mot gate. Det tillates ikke åpne eller lukkede bruer over gategrunn. Fasader og bruksareal på gateplan. Arealer på gateplan mot fortau, særlig i hovedgatene Storhamargata og Grønnegata skal så langt det er mulig brukes til forretning, kontor, tjenestyting, fellesarealer etc. som gir aktivitet i rom mot gate. Ingen fasade skal være uten kontakt med publikumsareal og/eller innganger. Parkeringshus tillates ikke i 1. etasje eller underetasje ut mot fortau over lengre deler av fasaden. Innkjøring til parkeringshus tillates, maksimalt 1 adkomst per kvartal. Bruksareal ut mot fortau skal være oppholdsrom for å unngå døde fasader. Økonomiadkomst. For eiendommer som i hovedsak nyttes til næringsformål, skal alle næringslokaler ha tilgang til egen eller felles økonomiadkomst. Økonomiadkomsten skal gi plass til oppstilling og av- og pålessing for aktuelle biltyper utenfor offentlig gategrunn. I eiendommer som i hovedsak benyttes til annet formål, kan mindre næringsvirksomheter tillates med varelevering fra gateareal i sidegater ( o_sv2). Økonomiadkomst/varelevering fra hovedgate (o_sv1, Storhamargata, Grønnegata, Høyensalgate) tillates ikke. Innganger, tilgjengelighet og tilpasning til gate. Nybygg/endringer av bygg skal tilpasse seg fortausnivået. Trapper skal unngås. Avvikende stigningsforhold på langs eller tvers av fortau for tilpasning til innganger eller innkjøringer tillates ikke. Innganger og innkjøringer til bygninger og gårdsrom skal utformes slik at de bidrar til variasjon i fasade og veggliv. Nye innkjøringer til parkeringsanlegg eller gårdsrom skal bygges slik at det er god sikt til kryssende trafikk på fortau. Inngang til nye boliger skal fortrinnsvis legges mot sidegater/adkomstgater. Felles inngang til bolig fra hovedgate (Storhamargata, Grønnegata og del av Høyensalgata) kan tillates dersom det avsettes romslig areal både utenfor og innenfor inngangen for å sikre trafikksikkerhet og funksjonelle hensyn (bevegelsesrom for flere personer ssamtidig uten å hindre ferdsel på fortauet, barnevogner, bagasje mm). Opparbeiding av utearealer. Uteoppholdsplasser og parkeringsplasser skal være ferdig opparbeidet før nybygg tas i bruk. Boligkvalitet. Boliger større enn 60m2 skal ha tilgang til både eget og felles uteoppholdsreal med utsikt til større felles gårdsrom, gate eller horisont. Side 3 av 9

4 Boliger mindre enn 60m2 skal minst ha tilgang til enten eget eller felles uteoppholdsreal med utsikt til større felles gårdsrom, gate eller horisont. Bydelen ligger sentralt og har gjennomgangstrafikk med trafikkstøy, spesielt langs Storhamargata. For boliger må det tas hensyn til støy ved planlegging av nye bygg og leiligheter bør være gjennomgående. For at boliger i karrebebyggelse skal få god sikt langs gatene kan balkonger tillates inntil 60 cm ut over fortau for leiligheter når det er minst 5m fri høyde under balkong. Estetikk og utforming. Generelt skal bebyggelsen ha god estetisk utforming, komplettere eksisterende kvartaler og tilpasses bygningsmiljøet med dimensjonering, fasadeoppdeling, byggedybde, takform og materialvalg. Sentrumsformål Kvartal 10, 12 og 16 (områder der eksisterende bebyggelse skal opprettholdes) Kvartal 10 skal brukes til forretning, kontor, tjenesteyting og lignende virksomheter. Boliger kan tillates i en begrenset del av anlegget. Ombygging, bruksendring og også riving av enkelte bygningsdeler kan tillates så langt det er forenlig med hensynet til bevaring av kulturmiljøet innen kvartalet. Dersom det skal oppføres nye bygg, tilbygg eller påbygg innen kvartalet, må høyder på eventuell ny bebyggelse tilpasses eksisterende bevaringsverdig bebyggelse. Kvartal 12 skal brukes til forretning, kontor, tjenesteyting og bolig med tilhørende grøntarealer og parkering. Ombygging og bruksendring kan tillates så langt det er forenlig med hensynet til bevaring av bygninger innen kvartalet. Ny bebyggelse/ifylling tillates. Gesimshøyde maksimalt 8m målt fra gateplan, må vurderes individuelt og tilpasses eksisterende bevaringsverdig bebyggelse. Kvartal 16 skal brukes til forretning, kontor og tjenesteyting inkludert institusjon, religonsutøvelse, undervisning, forsamlingslokale og lignende, og boliger med tilhørende parkering og grøntarealer. Nybygg, ombygging og bruksendring kan tillates så langt det er forenlig med hensynet til bevaring av bygninger innen kvartalet. Mot Grønnegata og sidegater tillates ny bebyggelse med karréform. Gesimshøyde må vurderes individuelt og tilpasses eksisterende bevaringsverdig bebyggelse. Gesimshøyde tillates i utgangspunktet inntil 8m under hovedgesims målt fra tilstøtende gate. Høyere gesims kan tillates når det er akseptabelt ved tilpasning til tilliggende bebyggelse. Formingsbestemmelser kvartal 10, 12 og 16 (områdetype I jfr kommunedelplan for sentrum) o Fasadelengde mot gate eller plass skal følge gammel eiendomsstruktur. o Fasade mot gate eller plass skal inndeles i kvadratiske eller vertikale flater/elementer slik at disse danner en rytme. o Hjørne mot gatekryss skal være brutt med 45º i hele fasadens høyde. Hjørner bør utformes med valmet tak eller frontispis mot gatekryss. o Arker, takvinduer og taknedskjæringer (balkonger etc) kan tillates. Side 4 av 9

5 o Fasader skal bygges opp med klassisk geometri. o Vinduer skal være frittstående i veggflaten. o Utvendig materialbruk skal være mur (tegl eller puss) eller tre. o Taket skal være saltak med takvinkel minst 22º, helst mellom 27º og 38º. o Etasjer under skråtak kan bygges i tillegg til angitt etasjetall. o Takoppbygg eller tekniske anlegg på tak kan bare tillates dersom de innordner seg i en arkitektonisk helhet. Takoppbygg eller tekniske rom med etasjehøyde, skal inngå i beregning av etasjeantall hvis de ikke er passert under skråtak. o Andre arkitektoniske grep kan vurderes dersom det gir bedre kvalitet i forhold til det offentlige rom og står i et godt forhold til sine omgivelser. Kvartal 9, 13 og 14 (områder for omforming) Arealbruk og utnyttelse. Plankrav for kvartal 9, 13 og 14. Kvartal 9, 13 og 14 skal omformes fra industri til sentrumsbebyggelse innen rammene av kvadratur og byggehøyder jfr plankart. Eksisterende bebyggelse som strider mot etablering av gatenett forutsettes revet. Det skal foreligge detaljreguleringsplan før nybygging eller hovedombygging. Deltaljregulering skal minimum omfatte ett helt kvartal. Kvartal 9 skal brukes til forretning, kontor og tjenesteyting mm i kombinasjon med bolig med tilhørende grøntanlegg. Tvillinghusene skal bevares jfr hensynssone og bevaringshensynet vil gi føringer for utbygging av kvartalet. Det tillates bybygg/tilbygg/påbygg innenfor hensynssonen hvis det er forenlig med bevaringshensynet. Knyttet til bevaring av tvillinghusene skal åpen plass mot Storhamargata vurderes og eventuelt avklares gjennom detaljregulering for å skape kontakt mellom kulturmiljøene i kvartalene 6, 9 og 10. Mot Torggata tillates fasadehøyde under hovedgesims inntil 13 m målt fra tilstøtende gate. Mot Sangenvegen og Storhamargata tillates gesimshøyde maks 14m under hovedgesims målt fra tilstøtende gate. Kvartal 13 og 14 skal brukes til bolig med tilhørende grøntanlegg i kombinasjon med forretning, kontor, tjenesteyting mm. Det tillates bebyggelse innenfor angitte maksimale fasadehøyder. I gater med stigning skal høyden på ny bebyggelse avtrappes tilpasset terrengog fortaushøyder. Det skal være variasjon både på bakkeplan og i tilhørende gesimshøyde. I Kvartal 13 tillates følgende fasadehøyder målt fra tilstøtende gatenivå til hovedgesims: o inntil 14m mot Storhamargata/Sangenvegen, og inntil 17m mot Storhamargata/Høyensalgata o inntil 13 mot Torggata I Kvartal 14 tillates følgende fasadehøyder målt fra tilstøtende gatenivå til hovedgesims: o inntil 14m mot Storhamargata. Side 5 av 9

6 o Inntil 17m mot Skappelsgata. Maksimal gesimshøyde tilpasses motliggende bebyggelse Brochsgården. o Fasade mot Skappelsgate skal ha minimum 4 etasjer til hovedgesims for å sikre en sammenhengende ytre fasaderekke mot Mjøsa. Hensikten er å sikre en tydelig og sammenhengende fasadehøyde i sjøfronten mot Mjøsa. Kvartal 9, 13 og 14. Parkering for bebyggelsens eget behov anlegges i kjeller i hht kommunens parkeringsvedtekt/parkeringsbestemmelser i kommuneplanens arealdel. Parkeringsanlegg kan også tillates i underetasje forutsatt at det er tilbaketrukket fra gata slik at bruksarealer mot fortau kan brukes til andre formål. Offentlig tilgjengelig parkeringsanlegg kan tillates i kjeller etter avklaring i detaljregulering jfr o_sph. Forbindelser under offentlig gate kan tillates mellom parkeringskjellere (både offentlige og andre eierformer) og forutsettes avklart i detaljregulering. Formingsbestemmelser for kvartal 9, 13 og 14 (områdetype III) o Fasadelengde mot gate eller plass skal deles opp for å skape variasjon i bybildet. Langs fallende gater skal oppdelingen også bidra til å avtrappe bebyggelsen i trinn tilpasset terrenghøyden. Fasade mot gate eller plass skal inndeles i kvadratiske eller vertikale flater/elementer slik at disse danner rytme og variasjon fra bakkeplan og opp til gesimsen. o Hjørne mot gatekryss skal være brutt eller inntrukket i minst 5m høyde for å sikre romslighet og sikt i kryssområdene. o Hovedmaterialbruk utvendig mot offentlig gate skal være mur (tegl, annen mur eller puss) og/eller natursteinsmaterialer for å videreføre murbyen Hamar. o Takoppbygg eller tekniske anlegg på tak kan bare tillates dersom de innordner seg i en arkitektonisk helhet. Takoppbygg eller tekniske rom på tak som bygger en etasjehøyde, skal inngå i etasjeantall. Tekniske rom under skråtak på loft regnes ikke inn i etasjetall. o På deler av bebyggelsen kan en etasje bygges over hovedgesims for å skape variasjon i takslandskap og gesimslinje. Slik etasje skal i utgangspunktet være tilbaketrukket med etasjehøydens lengde ved flatt tak. Dette avklares endelig i detaljreguleringsplan og solforhold for eventuell bakenforliggende bebyggelse skal vurderes før beslutning. Nærmiljøanlegg Vestre torg, kvartal 17, skal opparbeides parkmessig med uteoppholdsarealer og kvartalslekeplass på bakkenivå. Lekeplassen skal tilfredsstille kommuneplanens krav til kvartalslekeplass. Øvre del av torget skal utformes og opparbeides slik at det også høver som forplass for den katolske kirken. Anlegget skal helt eller delvis bygges på lokk over parkeringsanlegg. Det skal avsettes areal for etablering av trær. Området skal opparbeides etter plan godkjent av kommunen. Mindre oppbygg for heis og trapp til/fra parkeringhus og nedkjøringsrampe til parkeringshus tillates. Inn- og utkjøringsrampe for parkeringsanlegg tillates. Denne skal plasseres ved Side 6 av 9

7 Høyensalgata og skal ha god estetisk og funksjonell utforming og legge beslag på minst mulig areal av nærmiljøanlegget. Samferdsel og teknisk infrastruktur (plbl ledd, nr. 2) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( o_sv) Gater Område o_sv1 er offentlig hovedgater (Storhamargata og Høyensalgata) og skal ha en utforming som gir trafikantene en klar forståelse av gatens funksjon, sikrer god avvikling av trafikken og gir god trafikksikkerhet. Dimensjonerendehastighet skal være 30 km/t. Gatene skal ha tosidig fortau og kjørebane. Område o_sv2 er offentlig adkomstgater og skal ha en utforming som sikrer god tilgjengelighet til eiendommene og gir god trafikksikkerhet. Dimensjonerende hastighet for utforming skal være høyst 30 km/t. Kommunen. Dersom ikke annet er avklart i plan godkjent, skal gatene ha tosidig fortau og kjørebane. Kommunen godkjenner plan for opparbeiding. Løsninger for gatetun, shared space etc kan godkjennes. Område o_sv3 er del av offentlig adkomstgate der det kan tillates underjordisk fotgjenger inngang til parkeringsanlegg under Vestre torg. I området skal adkomstgate jfr o_sv2 kombineres med adkomst til p-hus. Inngangen skal plasseres slik at den ikke hindre ferdel på fortau og skal underordne seg gatebildet med god estetisk og funksjonell utforming med minst mulig innsyn i innkjøringsåpning fra Torggata/Stortorget. Åpningen bør være smalest mulig. Nødvendig bredde må vurderes nøye i forhold til universell utforming og øvrige funksjonelle behov. Under prosjektering av fotgjengerinngang skal kulturminnemyndigheten konsulteres. Regional kulturminnemyndighet (Hedmark fylkeskommune) skal kontaktes på et tidlig stadium i prosjekteringsfasen for avklaring av hvordan konsultasjon skal gjennomføres. Område o_sv4 er del av offentlig adkomstgate der det tillates at eksisterende nedkjøring til privat parkeringsanlegg opprettholdes. Området skal for øvrig opparbeides som o_sv2. Parkeringshus under bakken (o_sph) Område o_sph skal brukes til offentlig parkeringsanlegg i nivå under bakken under Vestre torg og kvartal 13. Omfang av offentlig parkering under kvartal 13 avklares i detaljregulering i hht plankrav. Det skal bygges ca 315 parkeringsplasser som del av det offentlige parkeringstilbudet. Parkeringsanlegget skal være offentlig tilgjengelig. Hele parkeringsanlegget skal bygges i henhold til den til enhver tid gjeldende forskrift (til vegtrafikkloven) om offentlig parkeringsregulering slik at parkeringsanlegget er tilpasset drift av offentlig tilgjengelig Side 7 av 9

8 avgiftsparkering. Parkeringsanlegget skal ha inn- og utkjøring, evt med fortau fra Høyensalgata. Fotgjengerinnganger til parkeringshuset skal være trapp/heis opp til Vestre torg og/eller underjordisk rampe inn fra O_SV3 i Torggata. Parkeringsplasser for bevegelseshemmede skal reserveres i den utstrekning som følger av forskrift til veitrafikkloven. De skal plasseres lett tilgjengelig nær heis, utgang etc. Bruk av belysning og fargesetting skal gi parkeringshuset særpreg og gode estetiske kvaliteter. Parkeringsanlegget skal dimensjoneres for å bære grønnområde/torg på taket. KAPITTEL - HENSYNSSONER (plbl. 11-8) Sikrings-, støy- og faresoner Faresone for flom Sone H320_6 Faresone for 200-årsflom. Sone der en må ta hensyn til høy grunnvannstand og fare for flom. Ved nybygging innenfor angitt flomsone + sikkerhetsmargin på 0,5m skal bebyggelse sikres mot flom. Parkeringskjellere etc kan tillates forutsatt at de bygges slik at de tåler å bli satt under vann. Sone med hensyn til bevaring av verneverdig bebyggelse Hensynssone Bevaring av bygninger og anlegg (H570_1-5) Innenfor sone H570_1-5 kan bygninger vedlikeholdes og endres under forutsetning av at bygningenes målestokk, takformer, fasader, vindusinndeling, dør- og vindusutforming, materialvalg og detaljer opprettholdes eller tilbakeføres til tidligere utførelse eller på annen måte utføres antikvarisk og arkitektonisk tilfredsstillende. Nybygg/tilbygg skal tilpasses bevaringsverdig bebyggelse. Moderne arkitektur og formgivning kan tillates dersom det harmonerer med målestokk og volum i eksisterende bygningsmiljø, skaper positiv kontrast og fremhever kvaliteter i eksisterende bevaringsverdige bebyggelse. Antikvarisk myndighet skal gis anledning til å uttale seg før tillatelse til tiltak blir gitt. KAPITTEL - REKKEFØLGEBESTEMMELSER o For kvartal 9, 13 og 14 må det foreligge detajlregulering for tillatelse til tiltak kan gis. Side 8 av 9

9 o Offentlig gate i Høyensalgata mellom Storhamargata og Torggata skal være bygget før ny bebyggelse i kvartal 13 tas i bruk. o Torggata skal være etablert i full bredd mellom Høyensalgata og Sangevegen før kvartal 9 tas i bruk. o Sangenvegen mellom Skappelsgate og Storhamargata inkl riving av eksisterende bebyggelse i gateløp skal være gjennomført før ny bebyggelse i kvartal 14 tas i bruk. o Sangenvegen mellom Storhamargata og Torggata inkl riving av eksisterende bebyggelse i gateløp skal være gjennomført før ny bebyggelse i kvartal 13 tas i bruk. o Bryggerigata mellom Storhamargata og Torggata skal være etablert før ny bebyggelse i kvartal 9 tas i bruk. o Lekeplass på Vestre torg skal være etablert før nye boliger tas i bruk i kvartal 9, 13 og 14. *** Side 9 av 9