Planbestemmelser Detaljregulering for Kvartal 9

Transkript

1 Planbestemmelser Detaljregulering for Kvartal 9 PlanID: Arkivsak: 13/ j,nr.28718/14 Arkivkode: PLN Bestemmelsene er datert Plankart er datert: Kommunestyrets vedtak Behandling/saknr.: /14 Hamar kommunestyre vedtar detraljreguleringsplan for Kvartal 9 med bestemmelser slik den foreligger i vedlagte reguleringsplankart og bestemmelser. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningslovens Kommunestyrets vedtak bekreftes: ordfører Side 1 av 7

2 KAPITTEL - INNLEDNING Hensikten med reguleringsplanen. Hovedhensikten med å lage dette planforslaget er å: o tilrettelegge for ny bebyggelse for næring med virksomhet knyttet til kontor, forretning og tjenesteyting. Tilrettelegge for bevaring av bestående industribygg, regulert til bevaring, i form av bruksendring til næring med virksomhet knyttet til kontor, forretning og tjenesteyting. Forholdet til tidligere planvedtak, overordnede planer, lokale forskrifter og vedtekter etc Detaljreguleringen er utarbeidet med grunnlag i Områdeplan for Vestbyen 2. Denne reguleringsplan og de tilhørende bestemmelser gjelder foran tidligere vedtatte arealplaner etter plan- og bygningsloven. Der ikke annet er bestemt, gjelder lokale forskrifter om estetikk, parkering, skilt og reklame, tilknytning til fjernvarme m.m., eventuelt avløst av generelle bestemmelser til kommuneplanen. Henvisning til aktuelle lover og forskrifter. I samsvar med bestemmelser i Lov om kulturminner, skal man ved arbeid i marken, dersom det oppdages mulige kulturminner, straks stanse arbeid i den grad det berører det mulige kulturminne og dets sikringssone på 5m, og varsle kulturmyndigheter. Forurensningsdforskriften kap.2 klargjør krav til undersøkelser og tiltak ved opprydning i forurenset grunn ved bygge- og gravearbeider. Tiltakshaver har plikt til å dokumentere at krav i TEK oppfylles, herunder fremheves TEK -33 nr.4 om radonkonsentrasjon i inneluft samt krav til universell utforming. Bygninger i kvartal 9 er utsatt for støy fra veitrafikk. Dette medfører krav til fasadeisolasjon og skjerming av utearealer. Lydforholdene skal tilfredsstille kravene i NS8175:2012 lydklasse C. Langs Sorhamargata, på tak over 3.etasje, skal alle næringsarealer ha tilgang til felles skjermet uteområde i form av takterrasse. Side 2 av 7

3 Området reguleres til følgende formål: Bebeyggelse og anlegg (pbl 12-5, 2. ledd nr 1) Gårdsplass Forretning/ Kontor/ Tjenesteyting Kontor/ Lager Innkjørsel p-hus/ Forretning/ Kontor/ Tjenesteyting Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl 12-5, 2. ledd nr 2) Fortau Kjøreveg Innkjørsel Parkeringshus/ anlegg Hensynssoner (pbl 12-6) (pbl 11-8,2 ledd pkt a2 og c) Hensynssone a2, fare høyspenningsanlegg Hensynssone c, bevaring kulturmiljø 1 - FELLESBESTEMMELSER 1.1 Avgrensning Detaljreguleringsplanen omfatter kvartal 9 med tilstøtende gater i Vestbyen. 1.2 Utomhusplan Med utgangspunkt i utomhusplanen som er gjengitt i beskrivelsen til denne reguleringsplanen skal det sammen med søknad om rammetillatelse fremlegges utomhusplan i målestokk 1:200 eller 1: 500 til godkjenning. Planen skal vise opparbeidelse av de ubebygde arealene innenfor planområdet. Uteområdet skal utformes etter prinsipper som tilfredsstiller krav til universell utforming. Utomhusplanen skal gjøre rede for utforming av følgende: gangarealer kjørearealer grøntarealer med detaljert planteplan områder for sosial møteplass med møblering sykkelparkering overvannstiltak stigningsforhold, eksisterende og fremtidig terreng mur med høyde over 0,5m Videre skal det gjøres rede for materialbruk, fargebruk og design Side 3 av 7

4 1.3 Universell utforming. Prinsipper for universell utforming skal legges til grunn for både inne- og utearealer, jfr. Teknisk forskrift til plan og bygningsloven (TEK 10) 1.4 Energiforsyning. Nybygg skal tilknyttes fjernvarme. Kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten, der det dokumenteres at bruk av alternative energiløsninger for tiltaket vil være bedre enn tilknytning. 1.5 Parkering. Nybygg innenfor området skal tilfredstille krav til parkering i felles parkering og/ eller på egen grunn, ihht de til enhver tid gjeldende parkeringsbestemmelser i kommunen. 1.6 Utbygginsetapper. Det tillates ikke trinnvis utbygging i høyden. Bebyggelsen kan for øvrig deles i flere byggetrinn. 1.7 Gårdsplass Gårdsplass skal i hovedtrekk utføres som vist på utomhusplan. 1.8 Ventilasjon Ventilasjonshus på tak tillates forutsatt at disse innordner seg en arkitektonisk helhet. Det forutsettes at støy fra ventilasjonsanleggene ikke berører omkringliggende boligbebyggelse. 2 - AREALFORMÅL (plbl. 12-5) Bebyggelse og anlegg (plbl ledd, nr. 1) Parkeringshus/anlegg (SPH) er parkeringsanlegg for BKB1 Forretning/ Kontor/ Tjenesteyting (BKB 1,2) Kontor/ Lager (BKB 4) er lager og arkivlokaler for BKB 1,2) Innkjørsel p-hus/ Foretning/ Kontor/ Tjenesteyting (BKB 3) Innkjøring P-hus gjelder parkeringshus plan Byggelinje mot gate. Bebyggelse skal i det alt vesentlige ligge i byggelinje mot gate. Det tillates ikke åpne eller lukkede bruer over gategrunn. 2.2 Fasader og bruksareal på gateplan. Areal på gateplan skal brukes til forretning, kontor eller tjenestyting. Bruksareal ut mot fortau skal i hovedsak være oppholdsrom for å unngå døde fasader. Side 4 av 7

5 Parkeringshus tillates ikke i 1. etasje eller underetasje ut mot fortau over lengre deler av fasaden. Innkjøring til parkeringshus tillates fra Bryggerigata og Sangenvegenvegen. 2.3 Økonomiadkomst. Næringslokaler skal ha tilgang til egen eller felles økonomiadkomst. Økonomiadkomsten skal gi plass til oppstilling og av- og pålessing for aktuelle biltyper utenfor offentlig gategrunn. Mindre næringsvirksomheter kan tillates med varelevering fra gateareal i sidegater. Økonomiadkomst/varelevering fra hovedgate (Storhamargata) tillates ikke. 2.4 Innganger, tilgjengelighet og tilpasning til gate. Nybygg/endringer av bygg skal tilpasse seg fortausnivået. Trapper skal unngås. Avvikende stigningsforhold på langs eller tvers av fortau for tilpasning til innganger eller innkjøringer tillates ikke. Innganger og innkjøringer til bygninger og gårdsrom skal utformes slik at de bidrar til variasjon i fasade og veggliv. Nye innkjøringer til parkeringsanlegg eller gårdsrom skal bygges slik at det er god sikt til kryssende trafikk på fortau. 2.5 Estetikk og utforming. Generelt skal bebyggelsen ha god estetisk utforming, komplettere eksisterende kvartaler og tilpasses bygningsmiljøet med dimensjonering, fasadeoppdeling, byggedybde, takform og materialvalg. 2.6 Arealbruk og utnyttelse Kvartal 9 skal omformes fra industri til område for forretning, kontor, tjenesteyting og parkeringsanlegg innen rammene av kvadratur og byggehøyder, jfr plankart, snitt og gateoppris. Eksisterende bebyggelse som ikke er regulert til bevaring samt bebyggelse som strider mot etablering av Sangenveien forutsettes revet. Ny bebyggelse skal tilpasses/avtrappes terreng og gate/fortaushøyder. Det skal være variasjon både på bakkeplan og i tilhørende gesimshøyde Følgende byggehøyder tillates målt fra tilstøtende gatenivå til hovedgesims: o inntil kote mot Storhamargata. o Inntil kote mot Torggata. På deler av bebyggelsen kan en etasje bygges over hovedgesims for å skape variasjon i taklandskap og gesimslinje. Slik etasje skal i utgangspunktet være tilbaketrukket med minst 3,0 meter fra gate. Mot gårdsrom tillates øverste etasje ført opp i veggliv. For inntrukket etasje over hopvedgesims mot gater tillates følgende høyder: o inntil kote mot Storhamargata. o Inntil kote mot Torggata. Side 5 av 7

6 Parkering for bebyggelsens eget behov anlegges i kjeller i hht kommunens parkeringsvedtekt/parkeringsbestemmelser i kommuneplanens arealdel. Parkeringsanlegg kan også tillates i underetasje forutsatt at det er tilbaketrukket fra gata slik at bruksarealer mot fortau kan brukes til andre formål. 2.7 Formingsbestemmelser for kvartal 9 (områdetype III) o Fasadelengde mot gate eller plass skal deles opp for å skape variasjon i bybildet. Langs fallende gater skal oppdelingen også bidra til å avtrappe bebyggelsen i trinn tilpasset terrenghøyden. Fasade mot gate eller plass skal inndeles i kvadratiske eller vertikale flater/elementer slik at disse danner rytme og variasjon fra bakkeplan og opp til gesimsen. o Hjørne mot gatekryss skal være brutt eller inntrukket i minst 5m høyde for å sikre romslighet og sikt i kryssområdene. o Hovedmaterialbruk utvendig mot offentlig gate skal være mur (tegl, annen mur eller puss) og/eller natursteinsmaterialer for å videreføre murbyen Hamar. o Takoppbygg eller tekniske anlegg på tak kan bare tillates dersom de innordner seg i en arkitektonisk helhet. Takoppbygg eller tekniske rom på tak som bygger en etasjehøyde, skal inngå i etasjeantall. Tekniske rom under skråtak på loft regnes ikke inn i etasjetall. 3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (plbl ledd, nr. 2) Fortau (o_sf 1,2,3,4,5,6,7) Areal avsatt til fortau er offentlig. Kjøreveg (o_skv 1,2) Areal avsatt til kjøreveg er offentlig 3.1 Sangenveien og Torggata er offentlige adkomstgater og skal ha en utforming som sikrer god tilgjengelighet til eiendommene og gi god trafikksikkerhet. Dimensjonerende hastighet for utforming skal være høyst 30 km/t. Gatene skal anlegges med fortau på begge sider. Torggata skal utformes slik at hele gata når nivået i plan med Bryggerigata. 3.2 Storhamargata er fylkesvei klassifisert som lokal hovedvei, funksjonsklasse C. Avkjørsler til kvartal 9 tillates ikke. 3.3 Bryggerigata er offentlig adkomstgate. Gata skal anlegges og heves slik at den når opp til Torggatas nye nivå. Det skal anlegges fortau på begge sider med unntak av arealet som er avsatt til nedkjøringsrampe for til garasjeanlegg for kvartalene 5,6 og Innkjørsel f_sv1 er felles inkjørsel for kvartalene 5,6 og Innkjørsel f_sv2 er felles innkjørsel for BKB1 og BKB2 3.6 Gårdsplass BGP1 er felles gårdsplass for BKB1 og BKB2 4 - HENSYNSSONER (plbl. 12-6) (plbl. 11-8, 2. ledd pkt a2 ogc) Hensynssone a2, fare, høyspenningsanlegg (H370) Hensynsone c, bevaring kulturmiljø (H570) Side 6 av 7

7 4.1 H370 Hensynssone a2, fare høyspenningsanlegg Nettstasjon etableres i kjeller på vertikalnivå 1 med tilgang fra vertikalnivå 2 fra fortau i Sangenveien. 4.2 H570 Hensynssone c, bevaring kulturmiljø Innenfor sone H570_1-5 kan bygninger vedlikeholdes og endres under forutsetning av at bygningens målestokk, takformer, fasader vindusinndeling, dør- og vindusutforming, materialvalg og detaljer opprettholdes eller tilbakeføres til tidligere utførelse eller på annen måte utføres antikvarisk og arkitektonisk tilfredsstillende. Nybygg skal tilpasses bevaringsverdig bebyggelse. Moderne arkitektur og formgivning kan tillates dersom det harmonerer med målestokk og volum i eksisterende bygningsmiljø, skaper positiv kontrast og fremhever kvaliteter i eksisterende bevaringsverdig bebyggelse. Antikvarisk myndighet skal gis anledning til å uttale seg før tillatelse blir gitt. Knyttet til bevaring av tvillinghuset og for å skape kontakt med kulturmiljøene i kvartal 6, 9 og 10 skal det være åpen plass mot Storhamargata og Bryggerigata. 5- REKKEFØLGEBESTEMMELSER 5.1 Rammesøknad. Før det gis rammetillatelse innenfor hvert byggetrinn skal følgende foreligge: o Utomhusplan godkjent av Hamar kommune. o Plan for lokal overvannshåndtering o Planer for tilstøtende gater og fortau godkjent av Hamar kommune. 5.2 Gateopparbeidelse Sangenvegen med fortau mellom Storhamargata og Torggata (inkl. riving av eksisterende bebyggelse i gateløp) skal være etablert før det gis brukstillatelse for ny bebyggelse i kvartal 9 langs Sangenvegen. Torggata mellom Sangenvegen og Bryggerigata skal være opparbeidet i full bredde med fortau på begge sider, tilsvarende streknig for nybygg, før det gis brukstillatelse for ny bebyggelse i kvartal 9 langs Torggata. Bryggerigata med fortau mellom Storhamargata og Torggata skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for ny bebyggelse i kvartal 9 langs Bryggerigata. 5.3 Opparbeiding av utearealer. Gårdsrom og parkeringsplasser skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for nybygg. Grøntarealer skal være ferdigstilt senest første vekstsesong etter at første brukstillatelse er gitt. *** Side 7 av 7