BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /92 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: RIOL Laksevåg, gnr. 122, bnr. 590, Kjerreidvika 1, Detaljregulering. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Uno-x Automat AS forslag til detaljregulering av reguleringsplan for et område i Kjerreidvika, Laksevåg bydel. Planområdet ligger ved fylkesveg 557 Bjørgeveien og grenser til Kjerreidvika næringsområde i sør, samt til boliger i vest og nord. Bjørgeveien Kjerreidviken Fig. 1. Plankart Fig. 2 Oversiktsfoto planområdet. Bakgrunnen for planarbeidet er at UNO-X Automat AS ønsker å oppføre små, selvbetjente drivstoffpumper på parkeringsplasser til noen Rema 1000-butikkene (Tidligere Lidl-butikker) i Bergensområdet, herunder den aktuelle butikken med adresse Kjerreidviken 1. Planområdet er i dag regulert til formål forretning/kontor/industri, og ligger innenfor det som i Kommuneplanens arealdel (KPA ) er avmerket Byggeområde med tilgrensing til Side 1 av 14

2 Båndlagt område i vest (Håkonsvern). Planforslaget omfatter store deler av gjeldende reguleringsplan, plan-id Fyllingsdalen. Gnr. 122 bnr. 590, Bjørge, Kjerreidviken, Forretningsområde. Forslagsstiller ønskes nå i hovedsak å omregulere fra forretning/kontor/industri til en kombinasjon av forretning/kontor og et mindre areal på ca. 90 m 2 til formål bensinstasjon/vegserviceanlegg. Formål industri vil ikke videreføres. Forslag til plankart vil ikke overlappe gjeldende plankart, og planforslaget vil derfor ikke erstatte gjeldende plan, men fungere som et supplement til denne. Byggeformål Bensinstasjonen (vegserviceanlegget) er en såkalt ministasjon som er en komplett enhet med drivstofftank under. Denne heises rett på plass på støpte fundamenter i en byggegrop. Drivstofflageret under bakkenivå vil bestå av en kammerdelt tank på ca. 60 m 3 for blyfri bensin og diesel. Bensinstasjon/vegserviceanlegg er et nytt formål som ikke inngår i gjeldende reguleringsplan. Planforslaget ble varslet og lå ute på høring som forslag til endring av en detaljregulering etter pbl Endringen er for omfattende til å falle inn under andre eller tredje ledd, og må løses som en ordinær detaljregulering, jfr. vedtaket i fagnotat av , fremlagt til første gangs høring. Eierforhold Rema 1000 vil ikke stå som eiere av pumpene, noe som betyr at det er to ulike eierinteresser som gjennom planforslaget skal enes om bruken av planområdet. Offentlig høring Forslagstillers planforslag og fagetatens anbefaling lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Plankartet som lå ute til offentlig ettersyn er datert Bensinpumpen var da foreslått plassert mot øst, like ved innkjøringen til en privat fellesvei, jfr. figur 3. Den søndre byggegrense for eksisterende butikk var trukket noe nordover i forhold til gjeldende reguleringsplan. Bensinpumpen ble foreslått plassert sør for foreslått byggegrense. Det ble lagt inn en formålsgrense rundt planlagt formål bensinstasjon/vegserviceanlegg. Bensinpumpe Figur 3. Høringskart av Side 2 av 14

3 Fagnotat som lå ute til offentlig høring er datert I fagnotatet foreslo fagetaten at bensinpumpen ble plassert noe lenger nord i planområdet enn det forslagsstiller presenterte i plankart av , dvs. nærmere Rema-1000 butikken. Etter fagetatens oppfatning ville en slik plassering minske fjernvirkning for naboer, gi mindre støyplager etter butikkens åpningstid for naboene, og skape en bedre trafikksituasjon ved kryss fra parkeringsplass til privat veg til boligfeltet. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Det kom inn 9 uttalelser fra høringsinstanser og 2 merknader i høringsrunden. Innholdet i innkomne merknader er i det store og hele sammenfallende med det som ble mottatt ved varsling av planoppstart. Innkomne merknader omhandler primært en bekymring for hvilke konsekvenser en samlokalisering av dagligvarehandel og vegserviceanlegg vil gi. Det ble vist til økt trafikk og støy i planområdet og økt trafikk i kryss mellom Kjerreidviken og Bjørgeveien. Det ble vist til at det er dårlige siktforhold i det aktuelle krysset. Nordvest for planområdet ligger et lite boligfelt med ti bolighus som samen har dannet Stordalen veilag. I merknaden fra veilaget ble det påpekt at den foreslåtte plasseringen av en bensinpumpe vil komme i konflikt med veitilkomst til veilagets private fellesvei som ligger øst i planområdet. 1 Fagetaten ble samtidig gjort oppmerksom på at den søndre delen av denne veien er offentlig, dette gjelder veiarealet fra veglagets private veg til avkjørsel Kjerreidviken. Den nærmeste naboen til planområdet i sør-vest bruker den samme veien som tilkomst til sin eiendom (gnr. 122, bnr. 19). Også denne grunneieren sendte en merknad. Merknadsstiller fryktet bl.a. for støy, forurensing, lysplager, utsiktstap og verdiforringelse av eiendommen. Det kom ikke inn uttalelse fra Trafikketaten ved offentlig høring. Fagetaten tok derfor kontakt med etaten i forkant av merknadsmøtet. Trafikketatens tilbakemelding (ved telefonsamtale) var at foreslått lokalisering av bensinpumpene ville være i strid med vegloven 29 som setter en byggeavstand på minst 15 meter fra kommunal vegs midtlinje. Endringer etter offentlig ettersyn På bakgrunn av mottatte merknader og uttalelser foreslo forslagsstiller en endret plassering av bensinpumpen. Forslaget ble sendt inn i mai 2013 og fremgår av figur 4. Nærmeste nabo Figur 4: Plankart av Den aktuelle fellesveien gir totalt tilkomst for 11 boliger, hvorav 10 boliger ligger i Stordalen mens den ene eiendommen grenser til planområdet i sør-vest Side 3 av 14

4 Pumpen ble i dette forslaget foreslått trukket lenger vest på parkeringsplassen for å unngå at den kom i konflikt med innkjøringen til den private fellesveien. Det ble gjennomført en begrenset høring i perioden for å få berørte naboers syn på saken. Både plankart av og revidert plankart av var vedlagt brevet fra fagetaten. På denne måten kunne berørte pater få et inntrykk av forskjellen mellom de to forslagene. Planbestemmelsene var revidert i forhold til ny plan- og bygningslov mm. Ved en inkurie ble imidlertid ikke de reviderte bestemmelser vedlagt. Dette forholdet anses ikke å være av betydning for den videre saksbehandling. Fagetaten gjør i denne forbindelse oppmerksom på at de ulike versjoner av forslag til reguleringsbestemmelser omfattet forhold som allerede er regulert gjennom planid , og som det ikke fremgår av planforslaget skal endres. Fagetaten har derfor funnet det nødvendig å redigere bestemmelsene. Fagetatens bestemmelser, datert , følger som vedlegg B. I forbindelse med begrenset høring kom det inn merknader både fra Stordalen veilag i nordvest og nærmeste nabo i sør-vest. Veilaget fant at det reviderte forslaget til plassering i mindre grad vil komme i konflikt med innkjøringen til eiendommene, men ønsker fortsatt ikke en bensinpumpe i planområdet fordi den vil forringe den generelle trafikksikkerhet. Det ble i denne sammenheng vist til den dårlige sikten i krysset mot Bjørgeveien. Naboen i sørvest fant revidert plassering som en større ulempe enn den tidligere plasseringen fordi pumpen ville komme enda nærmere hans bolig. Grunneier varslet om utbygger ville saksøkes for verdiforringelsen dersom det ble etablert bensinpumpe på parkeringsplassen. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader innkommet ved kunngjøring av oppstart av planarbeid, ved høring og ved begrenset høring, se forslagstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Endringer etter begrenset ettersyn Fagetaten mottok revidert planmateriell Pumpen er nå foreslått plassert i sørøstre hjørne av planområdet. Plasseringen fremgår av fig.1. Forslagsstiller har begrunnet det siste forslaget med at den valgte og vedtatte løsningen ved samlokalisering av bensinpumpe og dagligvarehandel på Fjøsanger har forårsaket konflikter mellom de ulike brukergrupper. Forslagstiller ønsker ikke at det skal oppstå samme type konflikt i Kjerreidviken. Det er i løpet av planprosessen dermed levert inn tre ulike plasseringsalternativer hvorav to er forelagt berørte parter, mens kommunen selv har foreslått det fjerde som ble presentert i høringsnotatet. Fagetaten har valgt å samle de ulike plasseringsforslag i figur 5: Side 4 av 14

5 Fig 5. Ulike plasseringsalternativer. Pumpestasjon -Grønn pil viser forslagsstillers forslag til plassering ved offentlig høring. -Orange pil viser fagetatens forslag til plassering ved offentlig høring. -Rød pil viser forslagsstillers plassering av bensinpumpe ved begrenset høring. -Blå pil viser revidert forslag som ikke har vært gjenstand for høring Forslagstillers ulike plasseringsalternativer følger av de tre kartutsnittene under (A, B og C): Pumpe A. Ved off. høring, okt B. Ved begr. høring, apr C. Forslag okt. 2014, ikke varslet Saksbehandling. Forslagstillers siste plasseringsforslag er ikke sendt på høring. Fagetaten kan ikke se at det er nødvendig. Forslaget til plassering må anses for å være innenfor rammen av de forslagene som er hørt tidligere gjennom offentlig ettersyn og begrenset høring. Merknader fra berørte grunneiere og offentlige etater er i denne sammenheng kjent, og fagetaten kan ikke se at ytterligere høring vil tilføre saken nye momenter, og som ikke er tatt med i vurderingen tidligere. Fagetaten forslag til plassering er uansett i samsvar med forslaget som har vært lagt ut til offentlig ettersyn. Fagetaten finner etter dette at saken tilstrekkelig opplyst til at planforslaget kan legges frem for avsluttende behandling. For utfyllende opplysninger om planforslag og planområdet viser fagetaten til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Fagetatens vurderinger Fagetaten har vurdert alle de aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse datert Planbeskrivelsen omfatter innkomne merknader både fra varsling av planoppstart og fra offentlig og begrenset høring, samt forslagsstillers kommentarer til merknadene (vedlegg C). Planformål og forholdet til overordnede planer I gjeldende reguleringsplan er planområdet som planforslaget omfatter regulert til forretning/kontor/industri. Planforslaget innebærer en omregulering til forretning og kontor. Byggegrenser trekkes noe nordover i forhold til gjeldende plan, jfr. plankartet (vedlegg A). Side 5 av 14

6 Planforslaget innebærer at det innenfor felt merket BE etableres bensinstasjon/veiserviceanlegg. Formålsgrensen for dette området vil være å anse som byggegrense. For øvrig blir det ingen endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan. Grønnstruktur og "grønne" interesser Det er ingen grønnstrukturer av stor betydning for allmennheten innenfor planområdet. Naturmangfoldloven kommer derfor ikke til anvendelse. Kulturminneinteresser Tiltaket berører verken kulturminner eller kulturminnemiljø direkte. Barn og unges interesser Det er ikke lekeplasser eller egnete oppholdsareal for barn og unge innenfor planområdet. Planforslaget endrer derfor ikke eksisterende leke- og oppholdsareal i influensområdet. Barnehage/skole Planforslaget og tiltaket som følger av det, har ingen eller minimal innvirkning på barnehageog skolekapasiteten i området. Tiltaket vil imidlertid få konsekvenser for skoleveien til de barna som sokner til Bjørndalsskogen barneskole. Dette forholdet blir beskrevet senere i fagnotatet Universell utforming Fagetaten har ingen spesielle kommentarer til planforslaget hva gjelder universell utforming. Ministasjonen er utformet med tanke på enkel selvbetjening for alle typer bilister som kan bevege seg ut av bilen. Det er lagt opp til entydig skilting og audiovisuell betjening. Risiko og sårbarhet Forslagsstiller har opplyst at risiko for forurensning i grunnen er minimalisert på grunn av drivstofftankens utforming og overvåkning. Tiltaket utgjør minimal risiko i forbindelse med brann og eksplosjon. Det fremgår av planbeskrivelsen at denne type anlegg er strengt regulert i lover og forskrifter, jf. vedlegg C. Det er sendt inn et eksplosjonsverndokument inkludert en grov risikoanalyse, begge datert , fr. vedlegg G. Det fremgår der at tiltaket medfører lagring av brannfarlig væske og at varslingssystem, samt god atkomst er påkrevd. I risikoanalysen har 15 uønskede hendelser blir vurdert uten at det ikke er avdekket hendelser med uakseptabel risiko. Forslagstiller opplyser for øvrig at prosjektet skal tilpasses de krav brannvesenet har stilt overfor tiltakshaver, jfr. brannvesenets merknad av Etter fagetatens vurdering synes de foreslåtte tiltak for å hindre forurensning og lekkasje å være tilfredsstillende. Fagetaten har heller ikke mottatt uttalelser fra VA-etaten mht. mulig risiko for forurensing av vannet som ligger på andre siden av Bjørgeveien. Etter offentlig ettersyn er det tatt inn en bestemmelse som sikrer at tiltaket ikke kan godkjennes før det foreligger en VA-rammeplan, herunder tilgang til slukkevann. Det vises her til 2.2 i vedlegg B. Etter offentlig høring har forslagsstiller også gjennomført en ROS-analyse som i hovedsak vurderer risiko i forhold til de krav plan- og bygningsloven og Bergen bystyre krever. Side 6 av 14

7 Naboforhold Nærmeste nabo i sør-vest (gnr. 122, bnr. 19) har sendt inn merknader både ved varsel om planoppstart, i ordinær høringsrunde og ved begrenset høring. Det samme har veilaget til boligområdet nord vest for Rema 1000 gjort. De to partene har både sammenfallende og motstridende interesser i saken. Begge parter mener at den økte trafikken en bensinpumpe vil kunne gi vil øke risikoen for trafikkulykker/uhell i planområdet. Når det gjelder plasseringen har de to partene motstridene interesser. En realisering av det siste plasseringsforslaget, som ikke har vært på høring, vil etter fagetatens oppfatning gi bedre tilkomstforhold for grenden i nord vest enn de forslag som har vært presentert tidligere. Forslaget vil også gi tryggere forhold for handlende. Forslaget vil imidlertid gi større belastning for nærmeste nabo i sørvest, gnr.122, bnr. 19. Den aktuelle grunneier har i merknader opplyst at boligen har flere soverom mot parkeringsplassen som kan bli generert av støy på nattetid, samt en terrasse som brukes til ca. kl sommertid. Det blir også vist til at en bensinpumpe vil forringe utsikten og føre til generende lys. Eier av gnr. 122, bnr.19 viser også til at det parkbeltet som ble lovet i forbindelse med gjeldende reguleringsplan ikke har blitt etablert. Etablering av parkbeltet er fastsatt som et rekkefølgekrav i gjeldende reguleringsplan I gjeldende plankart fremgår vegetasjonsbeltet som et lysegrønt triangel mot felt B1, jfr. figur 6. Figur 6: Utsnitt av gjeldende plankart. PlanID Det siste plasseringsforslaget vil medføre at trafikken til og fra pumpen vil komme tett opp mot boligen som ligger på gnr 122, bnr. 19. Tanking vil medføre nedbremsing og akselerasjon, og denne type trafikkstøy er ekstra generende. Det er ikke fremlagt data som viser hvorvidt, og i så fall hvor mye støy bensinpumpen vil generere. Det er derfor usikkert hvorvidt et vegetasjonsbelte vil kunne gi en tilstrekkelig avskjerming når det gjelder støy og lyd. Forslagsstiller mener for øvrig at høydeforholdene på stedet vil resultere i at utsiktsforhold, støy og lys fra pumpen vil gi små endringer i forhold til dagens situasjon. Det vises i denne sammenheng til vedlegg E der høydeforskjellen og avstand til bolighus fremgår. Trafikksituasjon 2 Fagetaten finner at det i 2006 ble gitt rammetillatelse for etablering av dagligvarebutikken, og at det i den forbindelse ble forutsatt at rekkefølgekravene ble fulgt opp. Det er ansvarlig søkers ansvar å påse at dette skjer. Side 7 av 14

8 Bjørveien er en fylkesvei, mens Kjerreidviken er en kommunal vei, begge med fartsgrense på 50 km/t. Kjerreidviken betjener flere næringsbygg samt noen naust. Avkjørsel fra Bjørgeveien til Kjerreidviken og videre til planområdet videreføres uendret fra gjeldende reguleringsplan. Det samme gjelder den regulerte offentlige avkjørselen fra fellesveien og til Kjerreidviken. Det er ikke foretatt en trafikkanalyse i forbindelse med planforslaget. Forslagsstiller har hentet inn data fra Statens Vegvesen (STV) og opplyser at Bjørgeveien i 2013 hadde en årdøgnstrafikk på 20600, jfr. ROS-analysen (vedlegg F). Statens vegvesen arbeider med å ferdigstille Ringvei Vest prosjektet, herunder å etablere en veitunell fra Sandeide til Liavatnet. Veien skal være ferdig sommeren 2015, og det forventes da en halvering av biltrafikken i Bjørgeveien. Rema1000 ligger på nordsiden, og transportfirmaet DHL på sørsiden av det aktuelle veikrysset. Også transportfirmaet Hordasped ligger langs Kjerreidviken. Til sammen gir dette en del tyngre trafikk i det aktuelle veikrysset. I merknader har det fremkommet opplysninger om at lastebiler parkerer på parkeringsplassen på nattetid. Naboene frykter at en bensinpumpe skal øke denne trafikken ved at lastebiler vil bruke pumpen til å fylle drivstoff. Fagetaten har registrert parkering av opptil flere lastebiler, med og uten henger, også i helger. Forslagsstiller har opplyst at parkeringen skyldes at transportfirmaene er inngjerdet med avlåst port etter stengetid, og at sjåfører setter fra seg biler på parkeringsplassen i påvente av at porene åpner. Forslagstiller opplyser at drivstoffpumpene kun skal betjene privatbiler, og har lagt dette inn som en egen reguleringsbestemmelse. Fagetaten har videreført forslaget i sine bestemmelser, jfr , vedlegg B. Fagetaten kan derfor ikke se at etablering av en bensinpumpe for privatbiler skal gi økt tungtrafikk fra bedriftene i nærheten inne på parkeringsområdet. Fagetaten har valgt å presentere forholdene i, og rundt, planområdet i figur 7. Fagetaten vil i denne sammenheng gjøre oppmerksom på den kommunale gang- og sykkelveien som krysser Kjerreidviken via et oppmerket fotgjengerfelt like øst for planområdet. Gang og sykkelvei brukes bl.a. av skolebarna for tilkomst til Bjørndalsskogen skole. Både FAU ved Bjørndalsskogen skole og naboer har i merknader gitt utrykk for at siktforholdene er dårlig på stedet, og at disse bør utbedres før det blir åpnet for mer trafikk på stedet. Fagetaten har fått opplyst fra en av merknadsstillerne at førsteklassingene som bor sør for krysset har skoleskyss nettopp pga. den uoversiktlige situasjonen i krysset Bjørgeveien/Kjerreidviken. De øvrige skolebarna bruker gang- og sykkelveien. Side 8 av 14

9 Fellesvei. Gang og sykkelvei Bjørgeveien Rema 1000 Overgangsfelt Kjerreidviken Transportfirma DHL Fig 7. Veiforholdene i området. I følge ROS-analysen har det skjedd to ulykker med personskade for kjørende i det aktuelle krysset, jfr. vedlegg F. Det blir opplyst at krysset fra planområdet mot hovedveien er rapportert inn som et punkt med behov for bedring av sikt mot fotgjengerkrysninger i Bergen kommunes trafikksikkerhetsplan. Krysset er registrert som et utrygghetspunkt, men det er ikke registrert personskader på gående i krysset. Forslagsstiller opplyser at tanking vil foregå tidlig om morgningen, ca. en gang i uken, og at levering av drivstoff derfor ikke vil gi en risiko for myke trafikanter I planbeskrivelsen som lå vedlagt høringsforslaget blir det oppgitt at Uno-X estimerer at stasjonen skal selges 4160 liter drivstoff per dag. Fagetaten finner at dersom hver bil i gjennomsnitt fyller 40 liter drivstoff vil dette utgjøre 104 biler. Trafikken til bensinpumpen forventes å fordele seg i løpet av døgnet, og noen av drivstoffkundene ville uansett ha stoppet for å handle på Rema Planforslaget innebærer ikke en forbedring av siktforholdene på stedet. Det er usikkert om, og i så fall når, dagens kryss utbedres. Så lenge krysset Kjerreidviken - Bjørgeveien ikke utbedres så ligger det en kjent risiko for personskade i krysset, jfr. ROS-analyse og merknader, selv om Ringvei Vest sluttføres. Parkeringsplasser I planområdet er det i dag etablert 121 parkeringsplasser, jfr. gjeldende reguleringsplan. Parkeringsplassene er plassert langs butikken, langs Kjerreidviken, langs buffesonen til fellesveien til Stordalen og som 4 parkeringsfelt på parkeringsplassen, jfr. fig 2. Parkering for bevegelseshemmede og sykler ligger ved inngangen til dagligvarebutikken, planforslaget endrer ikke dette forholdet. Resten av arealet ved butikken fungerer i dag som kjøre- og gangareal for kunder til butikken og til boområdet utenfor plangrensen samt for leveranse av dagligvarer. Ved varsling av planoppstart i august 2009 viste fylkesmannen til at en samlokalisering av en dagligvarehandel og en selv-betjent bensinstasjon kan føre til økt sammenblanding av biltrafikk og myke trafikanter. Nødvendigheten av gode og tydelige kjøremønstre med separering av ulike trafikant grupper må vektlegges. Fylkesmannen anbefalte at det ble Side 9 av 14

10 foretatt en reduksjon av antall parkeringsplasser i planområdet for å ivareta det miljømessige elementet. Forslagsstiller opplyste i planbeskrivelse av desember 2010 at etableringen av en bensinpumpe trolig ville øke kundene til planområdet med ca. 30 %. Det ble vist til at det i dag er en viss overkapasitet når det gjelder antall parkeringsplasser og at antall parkeringsplasser ville reduseres med 12 når pumpen ble etablert. Reduksjonen skulle skje like ved kjøreatkomsten til planområdet i sørøst. Færre parkeringsplasser i denne delen av planområdet ville lette tilgjengeligheten for tankbiler 3. Fagetaten anbefalte i sitt fagnotat av at antall parkeringsplasser ble ytterligere redusert. I høringsrunden fant fylkesmannen det positivt at reguleringsplanen vil gi færre parkeringsplasser. Fylkesmannen viste likevel til at en samlokalisering kan resultere i mer bilbasert handel og gjentok at etableringen av en bensinpumpe kan skape konflikt mellom biltrafikk og myke trafikanter. I revidert planbeskrivelse av viser forslagsstiller til at trafikkøkningen ikke vil bli så stor som tidligere forutsatt. Økningen vil utgjøre ca. 4,3 %, mot tidligere 30 %, jfr. vedlegg C. I planbeskrivelsen blir det videre opplyst at butikkeier/ grunneier ikke ønsker å endre dagens regulering når det gjelder antall parkeringsplasser, og forslagsstiller peker på at: «Parkeringsnormen er en norm, og dette gir også mulighet for andre reguleringstekniske løsninger som å angi et bestemt antall p.plasser som her». Dagens parkeringsnorm fremgår av KPA pkt. 15. For område P4 skal det være minimum parkeringsplasser per 1000m 2 BRA når det gjelder forretning, 5-8 per 1000m 2 når det gjelder industri og 5-15 per 1000m 2 når det gjelder kontor. Det vil ikke være behov for parkeringsplasser for en ubetjent bensinpumpe, jfr. KPA pkt. 15. Eksisterende forretning har et bruksareal (BYA) på 1885 m2og er på ett plan. Dersom området hadde vært regulert til formålet i forretning/kontor og industri i dag ville dagens parkeringsnorm tilsi en betydelig lavere parkeringsdekning enn det som fremgår av gjeldende reguleringsplan. Fagetaten finner at selv om økningen i trafikken til området kan bli lavere enn tidligere stipulert vil økningen likevel øke risikoen for at det kan oppstå konflikter mellom harde og myke trafikanter på parkeringsplassen. Det siste forslaget der en bensinpumpe plasseres i enden av en parkeringsrekke vil ikke gi et tilstrekkelig skille mellom de ulike brukergrupper. Parkering fra begge sider kan ikke kombineres med kjøring til og fra bensinpumpene. Etter fagetatens syn vil forslaget bidra til konflikter mellom de ulike brukergrupper, jfr. figur 8. 3 Forslagsstillers forslag om å redusere antall parkeringsplasser gjenspeilte seg ikke i forslagsstillers forslag til bestemmelser av som var vedlagt fagnotatet ved offentlig høring Side 10 av 14

11 Fig. 8. Illustrasjonsplan datert For å kunne etablere trygge arealer rundt pumpen, og i den sonen trafikken til og fra pumpen vil foregå må den åpne sonen rundt pumpen økes. Da planforslaget ikke innebærer endringer i gjeldende plan når det gjelder forretning/kontor så finner fagetaten det imidlertid vanskelig å pålegge forslagsstiller å redusere antall parkeringsplasser ved etablering av en bensinpumpe. Forslagsstiller opplyser at det siste plasseringsalternativet, som er sendt inn etter offentlig og begrenset høring, skyldes erfaringer fra en tilsvarende samlokalisering på Fjøsanger. Det har oppstått problemer mellom brukere av bensinpumpen og brukere av Rema 1000 på den aktuelle parkeringsplassen. Forslagsstiller vil unngå at slike problemer oppstår i Kjerreidviken. Likevel innebærer ikke det reviderte forslaget en reduksjon av antall parkeringsplasser. Fagetaten vil i denne sammenheng vise til reguleringsendring vedtatt (planid ). Endringen gjaldt samlokalisering av dagligvarehandel og bensinpumpe på Fjøsanger. I fagnotat av påpekte fagetaten at den foreslåtte plasseringen av bensinpumpen ville gi for liten avstand mellom parkeringsplasser og automatstasjonen, og at dette kunne skape konflikter mellom kunder på vei til sine biler med handlevogn og brukerne av automatstasjonen. Fagetaten anbefalte at antall parkeringsplasser i området ble redusert. Forslagstiller var ikke enig i dette, og opprettholdt sitt opprinnelige forslag. Også i fagnotat av blir forholdet omtalt 4. Reguleringsplanen ble vedtatt i tråd med forslagsstillers forslag. Etter fagetatens oppfatning vil det kunne oppstå samme type konflikter i Kjerreidviken som på Fjøsanger uansett hvilket plasseringsalternativ som velges. Dette skyldes at planforslaget ikke i tilstrekkelig grad ivaretar behovet for åpne og trygge arealer rundt pumpen. Restriksjonsområde mot offentlig vei Fagetaten finner at det siste plasseringsforslaget bryter med veglovens avstandsbestemmelser, jfr. 29. Forslaget vil innebære at bensinpumpen plasseres innenfor restriksjonsområdet for offentlig vei som er 15 meter. Dette var et av ankepunktene mot det første 4 Sak Side 11 av 14

12 plasseringsforslaget. Forslagsstiller ble i merknadsmøtet orientert om at avstandskravet til senter-linje offentlig veg må opprettholdes. Forholdet er imidlertid ikke omtalt/vurdert av forslagsstiller i det siste planforslaget. Fagetaten kan vanskelig anbefale en plassering i restriksjonsområde mot offentlig vei. Kjøremønster inne i planområdet. Fagetaten har ved de to tidligere planforslagene fått tilsendt en oversikt over hvor trafikken til bensinpumpen vil gå inne på næringsområdet, men har ikke mottatt kjøremønster ved det siste forslaget. Vareleveringen til Rema 1000 skjer på baksiden av butikken, dvs. langs vestfasaden. Ut fra fig. 2 og innsendte illustrasjonsplan vurderer fagetaten at en trygg vareleveranse fortrinnsvis bør skje i utkanten av planområdet for å unngå å kjøre over de arealer handlende bruker. Etter fagetatens vurderinger vil bensinpumpen bli liggende i kjøresonen for varelevering dersom den legges i samsvar med det siste alternativet. I så fall vil varetransporten komme nærmere butikken, og utgjøre en risiko for myke trafikanter som ikke er tilfellet i dag. Det vises i denne sammenheng til at lastebiler har en større blindsone enn personbiler. Konklusjon Fagetaten kan ikke se at det i utgangspunktet er avgjørende innvendinger mot planforslaget. I forhold til de ulike interesser som gjør seg gjeldende i forhold til naboer, trafikksikkerhet mv., og som dels er motstridende, er det imidlertid et spørsmål hva som er riktig plassering av bensinpumpen. Fagetaten har tidligere anbefalt en plassering av bensinpumpen som vist med orange pil på figur 5, dvs. i parkeringsfeltet som ligger nærmest hovedinngangen til butikken. Forslaget ble anbefalt ved offentlig ettersyn fordi det fremsto som den mest hensiktsmessige plasseringen både i forhold til naboer, trafikkavvikling inne på området, og inn/utkjøring ved kryss i den sørlige delen av planområde. En slik plassering ville gi en passende buffersone mot boligeiendommen mot vest, gnr. 122, bnr. 19, samt gi en lengre avstand fra krysset ved innkjøring til planområde og boligområde i Stordalen. Forslagsstiller ga fagetaten tilbakemelding om at en slik plassering ikke ville aksepteres av eier av Rema Fagetaten ser i ettertid at en realisering av det forslaget som foreslått vil generere ekstra biltrafikk nær inngangen til butikken. Biler som fyller bensin vil kunne komme i konflikt med biler som rygger ut fra parkeringsplassene som ligger langs buffesonen mot den private fellesveien. En plassering tett opp mot handicap-parkering og sykkelparkering ville gi unødig risiko for myke trafikanter. Forslagsstiller la i mai 2013 frem et revidert planforslag som ble gjenstand for begrenset høring våren Fagetaten mener at plasseringen som fremgår av plankart datert fremstår som den som er best for naboene. Pumpen vil etter dette forslaget bli liggende i rimelig avstand fra nabo i sør-vest og fra tilkomsten til privat fellesvei sør-øst. Fagetaten er enig med forslagsstiller at også denne plasseringen vil kunne gi konflikter mellom de ulike brukergrupper, men anser likevel planforslaget som det beste. Fagetaten legger til grunn at forslagsstiller vil gjøre de nødvendige tilpasninger slik at konflikter mellom de ulike brukergrupper unngås. Reduksjon av parkeringsplasser vil her være et aktuelt grep. Side 12 av 14

13 For ordens skyld bemerkes at teknisk plankontroll (Gis-kontroll) ikke er avsluttet, og at det derfor er lagt inn punkt i vedtaket om at planmateriell må være oppdatert før kunngjøring av vedtaket. Dette innebærer at også illustrasjonsplan, i samsvar med plankart datert , utarbeides. Forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: - Laksevåg, gnr. 122, bnr. 590, Kjerreidvika 1, Detaljregulering, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert , og med fagetatens foreslåtte reguleringsbestemmelser datert Planmateriell må være oppdatert før kunngjøring av vedtak. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 13 av 14

14 Vedlegg: A. Plankart datert dok. 67, fil 4. B. Fagetatens reguleringsbestemmelser, datert dok. 92, fil 8. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, ink. merknader/kommentarer, datert , dok. 93, fil 2 D. Illustrasjonsplan datert , dok. 67, fil 8. E. Snitt (udatert), dok. 67, fil 3. F. ROS-analyse i forhold til pbl. (udatert), dok. 93, fil 13. G. Eksplosjonsverndokument, ink. risikovurdering, datert , dok. 93, fil 10 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 14 av 14