REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /25 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: MBBA Dato: LAKSEVÅG, GNR. 122, BNR. 590, KJERREIDVIKA, REGULERINGSENDRING. PLANNUMMER FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Hille Melbye Arkitekter AS fremmer på vegne av Uno-X Automat AS forslag til endring av gjeldende reguleringsplan for et område i Kjerreidvika, Laksevåg bydel. Planområdet ligger ved fylkesveg 557 og grenser til Kjerreidvika næringsområde i sør, samt boliger i vest og nord. Hovedformålet med planforslaget er å etablere en selvbetjent bensinstasjon/vegserviceanlegg i kombinasjon med eksisterende dagligvareforretning Rema 1000, i Kjerreidvika. Planområdet er i dag regulert til formål forretning/kontor/industri, og ligger innenfor det som i Kommuneplanens arealdel (KPA ) er avmerket Byggeområde med tilgrensing til Båndlagt område i vest (Håkonsvern). Planarbeidet berører gjeldende reguleringsplan Fyllingsdalen. Gnr. 122 bnr. 590, Bjørge, Kjerreidviken, Forretningsområde, plannr Eksisterende forretning har et bruksareal (BYA) på 1885 m 2 og er på ett plan. Det oppgis å være 120 parkeringsplasser, samt 9 for sykler. Avkjørsel fra parkeringsplass skjer i sør via

2 kommunal veg Kjerreidvika ut til fylkesveg 557. Boligfelt nord for planområdet har felles avkjørsel med dagligvareforretningen til Kjerreidvika via parkeringsarealet i sørøst. Byggeformål Området ønskes nå i hovedsak omregulert fra forretning/kontor/industri til en kombinasjon av forretning/kontor og et mindre areal på ca 90 m 2 til formål bensinstasjon/vegserviceanlegg. Industriformålet videreføres ikke. Endring av hovedformål og innføring av nytt formål tilsier en reguleringsendring (jf. Pbl 12-14), hvilket her medfører at kart og reguleringsbestemmelser må utarbeides etter ny plan- og bygningslov av Bilde mot sørvest av planområdet. Gul pil markerer plassering av bensinstasjonen. Bensinstasjonen (vegserviceanlegget) er en såkalt ministasjon som er en komplett enhet med drivstofftank under. Denne heises rett på plass på støpte fundamenter i en byggegrop. Drivstofflageret under bakkenivå vil bestå av en kammerdelt tank på ca 60 m3 for blyfri bensin og diesel. Byggegrensen til eksisterende butikk er flyttet nord i planområdet av hensyn til naboer i sørvest. Det er også lagt inn byggegrense rundt planlagt formål bensinstasjon/vegserviceanlegg. Eksempel fra Vennesla Trafikksituasjon og parkering Avkjørsel fra Bjørgeveien videreføres uendret fra opprinnelig reguleringsplan. Dette gjelder også avkjørsel fra parkeringsplass til privat veg til boligfelt nord for planområdet. Ny stasjon ønskes lokalisert i sørøstre del av parkeringsarealet til Rema Antall parkeringsplasser for butikken blir foreslått redusert fra 120 til 107. Disse ligger ved Side 2 av 7

3 kjøreatkomsten i sørøst hvor det er lett tilgjengelighet for tankbiler. Parkering for bevegelseshemmede og sykler er uendret ved inngangen til dagligvarebutikken. Risiko og sårbarhet Det fremgår av sjekklisten for risiko og sårbarhetsanalyse (vedlegg G) at tiltaket medfører lagring av brannfarlig væske og at varslingssystem, samt god atkomst er påkrevd. Prosjektet skal tilpasses de krav Brannvesenet har stilt overfor tiltakshaver. Forslagsstiller opplyser at risiko for forurensning i grunnen er minimalisert på grunn av drivstofftankens utforming og overvåkning. Tiltaket utgjør minimal risiko i forbindelse med brann og eksplosjon (jf. vedlegg G og H). Kunngjøring oppstart og merknader Kunngjøring av planoppstart ble annonsert i Bergens Tidende og berørte private parter og offentlige høringsinnstanser ble varslet i brev Ved utgangen av svarfristen, , var det i alt kommet inn 8 merknader fra offentlige høringsinnstanser og 2 fra private. Innkomne merknader omhandler primært bekymring rundt samlokalisering av dagligvarehandel og vegserviceanlegg, økt trafikk og støy i planområdet, frisiktlinjer i kryss, samt konflikt mellom avkjørsler fra parkeringsplassen i sørøst. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader innkommet ved kunngjøring av oppstart planarbeid, se forslagstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Planformål og forholdet til overordnete planer Planområdet ligger i gjeldende KPA innenfor regulert Byggeområde med tilgrensing til Båndlagt område i vest som skal reguleres etter Pbl. KPA er nå under rullering, og i høringsutkastet ligger planområdet innenfor sikringssone M2 for militær virksomhet. I gjeldende reguleringsplan vedtatt , plannr , er planområdet regulert til formål Forretning/kontor/industri. Da planforslaget medfører en formålsendring av tidligere vedtatt plan, er dette en detaljregulering. Fagetaten har ikke merknader til reguleringsformålene. Parkering og kjøremønster Fagetaten slutter seg til Fylkesmannen i Hordaland sin anbefaling vedrørende trafikkmønstre og separering av de ulike trafikantgruppene som følger av Fylkesmannens e-post av i forbindelse med kunngjøring av oppstart planarbeid. Fylkesmannen trekker også frem at en reduksjon i antall parkeringsplasser vil øke det miljømessige element. Forslagsstiller fremmer i forslaget en reduksjon fra 120 til 107 parkeringsplasser. Etter vår vurdering vil det være hensiktsmessig å redusere ytterligere antall parkeringsplasser i nærheten av planlagt lokalisering av stasjon, for å øke avstanden mellom Side 3 av 7

4 parkering og biler som fyller drivstoff. Dette vil skape bedre flyt mellom de ulike trafikantgruppene i planområdet. Til orientering er parkeringsvedtektene for Bergen kommune under endring. Det er utarbeidet to kjøreplaner; en for interntrafikk og en for tankbil (jf. vedlegg E og F). Det er et avvik mellom planlagt plassering av bensinstasjon på kjøreplanene. Kjøreplanene må samsvare med hverandre, samt med plankart og illustrasjonsplan. Konsekvenser for nabobebyggelse og ny byggegrense Selv små bensinstasjoner har ofte markerte farger og belysning døgnet rundt. Forslagsstiller fremhever at denne type stasjon er redusert til et minimum på flere måter. Bensinstasjonen har fargene gul og grå, med innslag av rødt og børstet stål. Det er montert downlights under taket som lyser rett ned. På gesims ligger det en tynn LED lyslist som markerer kanten rundt og vil vises først når det er helt mørkt. Fagetaten gjør oppmerksom på at skiltvedtektene gjelder også for bensinstasjoner. Pumper og annet utstyr skal ha moderat merking. På pumpetak eller gesims tillates ikke skilt, reklame, logo eller lysende bånd (jf. Skiltvedtekter for Bergen kommune, 9). En stasjon vil kunne skape fjernvirkning for boliger i felt nord for planområdet, da flere av de vender sørvest og har utsikt mot parkeringsplassen. Det har ikke kommet inn merknader fra noen i dette boligfeltet etter kunngjøring om oppstart av planarbeidet. Nærmeste nabo er gnr. 122, bnr. 19. Tomten ligger ca 40 meter vest for planlagt plassering av bensinstasjon. Det er et mindre vegetasjonsbelte mellom parkeringsplassen og eiendommen, og boligen vender primært sørvest. Eier har kommet med merknad til planforslaget. Grunnet terrasse, samt tre soveromsvinduer som vender mot planområdet, uttrykker eier bekymring for konsekvensene bensinstasjonen vil få for eiendommen. I merknaden trekkes det frem verdiforringelse av bolig, støy og forurensing, samt utsikt mot en bensinstasjon som er opplyst 24 timer i døgnet. Forslagsstiller argumenterer for at selv om stasjonen er døgnåpen, vil den trolig bli mest brukt i butikkens åpningstider som er: Hverdager 07:00-23:00, lørdag 08:00-21:00 og søndager stengt. Dette er en ubetjent stasjon uten noen form for salg/service utenom selvbetjent fylling av drivstoff. Med grunnlag i dette antar forslagsstiller at stedet ikke vil tiltrekke seg ubudne og bråkete gjester om natten, slik man kan se på vanlige bensinstasjoner som har betjening og stort vareutvalg. Etter fagetatens vurdering vil etablering av bensinstasjon også føre til en økning av trafikk til planområdet. Dette viser også tall forslagsstiller presenterer i planbeskrivelsen, der de anslår en økning på 33 prosent (vedlegg C). Flere besøkende vil føre til mer støy i området. I tillegg vil en stasjon som er belyst 24 timer i døgnet kunne oppleves som forstyrrende og ha stor fjernvirkning for omkringliggende boliger som har fasade mot planområdet. Med grunnlag i dette har fagetaten under planprosessen bedt om endring av dagens regulerte byggegrense, da vi ikke kan anbefale at det åpnes for at det ved senere anledning etableres bygg sør i planområdet, som er nært bolig i gnr. 122, bnr. 19 (nærmeste nabo i vest). For å hindre fremtidig belastning av dette området, anbefalte vi at byggegrensen ble flyttet nord mot Rema 1000, samt at det ble trukket en grense rundt planlagt lokalisering av bensinstasjonen. Bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrensene. Dette har blitt fulgt opp av forslagsstiller. På grunnlag av en estimert 33 prosent økning av besøkende, skal det til 2. gangs behandling foreligge en støyutredning. Trafikksituasjon og alternativ lokalisering av stasjon Side 4 av 7

5 Stordalen veglag har kommet med uttalelse til kunngjøring oppstart. I merknaden påpeker de mellom annet at planlagt lokalisering av stasjonen er lagt til det området av parkeringsplassen kunder ved Rema 1000 bruker ved inn- og utkjøring, for å ikke komme i konflikt med avkjørsel til privat veg til boligfeltet. Veglaget ønsker med bakgrunn i dette at bensinstasjonen flyttes til parkeringsfelt 9-24 (jf. vedlegg E og F). Etter fagetatens vurdering vil det være uheldig å flytte lokalisering av stasjon til nevnte parkeringsfelt, da dette blir nærmere gnr. 122, bnr. 19 (nabo i vest). For å bedre trafikksituasjonen på parkeringsplassen mellom stasjonskunder og brukere av veg til boligfeltet, bør bensinstasjon flyttes lenger nord i planområdet, ved parkeringsfelt (jf. vedlegg E og F). Dette vil etter vår vurdering skape mindre fjernvirkning, da spesielt med tanke på nærmeste nabo i vest, samt bedre trafikksituasjonen ved avkjørslene sørøst i planområdet. En slik plassering forutsetter ytterligere reduksjoner av antall parkeringsplasser. For å kunne ta en helhetlig vurdering av trafikksituasjonen, må forslagsstiller til 2. gangs behandling presentere tall som viser årlig døgntrafikk (ÅDT) for privat veg til boligfeltet. Grønnstruktur og "grønne" interesser Parkbeltet til gnr. 122, bnr. 19 i gjeldende reguleringsplan ligger utenfor grensen til planen. Det er ingen grønnstrukturer av stor betydning for allmennheten innenfor planområdet. Kulturminneinteresser Tiltaket berører verken kulturminner eller kulturminnemiljø direkte. Barn og unges interesser Barn og unges interesser berøres verken av forslaget til reguleringsendring eller kommende tiltak da det ikke er lekeplasser eller egnete oppholdsareal for disse brukergruppene innenfor planområdet. Planforslaget endrer heller ikke eksisterende leke- og oppholdsareal i influensområdet. Barnehage/skole Planforslaget og tiltaket som følger av det, har ingen eller minimal innvirkning på barnehage og skolekapasiteten i området. Universell utforming Fagetaten har på nåværende tidspunkt ingen spesielle kommentarer til planforslaget hva gjelder universell utforming. Ministasjonen er utformet med tanke på enkel selvbetjening for alle typer bilister som kan bevege seg ut av bilen. Det er lagt opp til entydig skilting og audiovisuell betjening som ikke bør by på problem for folk som har førerkort. Energi Fagetaten har på nåværende tidspunkt ingen spesielle kommentarer til planforslaget og tiltaket som følger av det, hva gjelder energibruk og energiløsning. Det er ikke behov for oppvarming av lokaler, med unntak av allerede etablert dagligvarebutikk. Planfremstilling Det forutsettes at plankart med tilhørende bestemmelser bearbeides og tilpasses de krav som følger blant annet av Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister før saken fremmes for 2. gangs behandling. Reguleringsbestemmelsene må bearbeides før innlevering til 2. gangs behandling. Det må mellom annet presiseres at forretningsformålet kun er tillatt på bakkeplan (1. etasje). Side 5 av 7

6 Forslagsstiller har utført ROS-analyse, samt lagt ved rapport Vurdering av risiko for lekkasjer fra drivstoffteknisk anlegg utarbeidet av siv.ing. Erling Bjartnes a.s. (vedlegg C og H). For å kunne vurdere risikograd, samt tydelig fremstilling, krever fagetaten at det til 2. gangs behandling utarbeides en risikomatrise (jf. Samfunnssikkerhet i arealplanlegging, veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap). Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (Forretning/kontor og Bensinstasjon/vegserviceanlegg) og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Plankart og noen bestemmelser må oppdateres, blant annet for å sikre at de i større grad er i samsvar med føringer som følger av plan- og bygningsloven med forskrifter og overordnete planer. For å bedre situasjonen på parkeringsplassen skal alternativ plassering av stasjon utarbeides. Etter fagetatens vurdering vil en lokalisering av stasjon ved parkeringsfelt minske fjernvirkning for nabo i vest, samt bedre trafikksituasjonen ved avkjørslene sørøst i planområdet (jf. vedlegg F). ROS-analyse er gjennomført, men fagetaten påpeker at det er ønsket utarbeidet ROSmatrise til 2. gangs behandling. Støyutredning må foreligge til 2. gangs behandling, da det er ventet en økning av besøkende til planområdet på 33 prosent. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2. gangs behandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Laksevåg, gnr. 122, bnr. 590, Kjerreidvika, Reguleringsendring. Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 6 av 7

7 Vedlegg: A. Plankart, datert , del av dok. 31 B. Reguleringsbestemmelser, datert , del av dok. 31 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert desember 2010, sist revidert , del av dok..31 D. Illustrasjonsplan, datert , del av dok. 31 E. Kjøreplan for interntrafikk, datert , del av dok. 31 F. Kjøreplan for tankbil, datert , del av dok. 31 G. Sjekkliste for risiko og sårbarhetsanalyse, datert , del av dok. 31 H. Vurdering av risiko for lekkasjer, datert , del av dok. 31 I. Plan og oppriss, datert , del av dok. 31 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til: Uno-X Gruppen AS v/ Ellen Svendsen, postboks 202, Skøyen, 0213 Oslo Side 7 av 7