BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL OMRÅDEPLAN 0444 TANANGER SENTRUM. Dato: XXXXXXX. Sist revidert Revidert etter vedtak UPM

Transkript

1 BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL OMRÅDEPLAN 0444 TANANGER SENTRUM I medhold av 12-1 i plan- og bygningsloven av har Sola kommunestyre vedtatt denne områdeplanen med tilhørende bestemmelser i møte XX.XX.XXXX som sak XXXX/XX. Dato: XXXXXXX Sist revidert Revidert etter vedtak UPM Ole Ueland Ordfører 1 FORMÅL MED PLANEN... 3 Arealformål... 3 Hensynssoner (pbl 12-6)... 3 Begrepsforklaring REKKEFØLGEBESTEMMELSER FELLESBESTEMMELSER... 6 Maksimum BRA utbygging... 6 Krav om detaljplan (pbl 12-3)... 6 Øvrige krav... 7 Utforming av bebyggelse... 7 Utforming av uteoppholdsareal... 8 Universell utforming/tilgjenngelighet... 8 Miljø og energi... 8 Trafikkregulerende tiltak og parkering... 9 Gang og sykkelveier... 9 Kollektivtransport... 9 Overgangsbestemmelser BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5, 2. ledd nr. 1) A1 - bussgarasjetomten A2 - galleritomten Side 1 av 19

2 A3a - Torkelstien A3b - Torkelstien A3c (tidligere felt D i plan 0423) A3d (tidligere felt C i plan 0423) A3e (tidligere felt F i plan 0423) A4 - Skibmannsvegen nord A5 - Skibmannsvegen øst A6a - næringsbuffer A6b - næringsbuffer A7 bebyggelse på torg A8 bebyggelse på kai B2a - Havnealléen / Briggvegen B2b Havnealléen/Briggvegen B3 Melingsiden sør B4 Torkelstien nord SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5, 2. ledd nr.2) ST (torg) og S2 (kai): S7 - allmenningskai og fortøyningskai S3 - gågater og gang- og sykkelveger T1 - gatetun SV -kjøreveger S6 adkomst til Melingsiden Annen veggrunn - grøntareal GRØNNSTRUKTUR (pbl 12-5, 2. ledd nr. 3) o_g1 Torkelparken o_g4 turdrag nordsør o_g5 turdrag østvest o_g6 turdrag langs Tananger Ring o_g7 vegetasjonsskjerm mellom Tananger Ring og Risavika Havnering BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG (pbl 12-5, 2. ledd nr. 6) FH - havneområde sjø HENSYNSSONER (pbl 12-6) Frisiktsoner H410_1 - H410_7 - Infrastruktursoner H710_01 og H710_02 båndlegging i påvente av Bussveien Side 2 av 19

3 1 FORMÅL MED PLANEN Bestemmelsene gjelder for området innenfor plangrensen på plankartet. Planen er en områdeplan ihht. pbl Formålet med planen er å legge til rette for et sterkt og attraktivt sentrum for Tanangerhalvøya. Planen skal bevare og videreutvikle Tanangers særegne stedskvaliteter, med særskilt fokus på den maritime historie og identitet, samt eksisterende bygningsmiljø. Arealformål Området reguleres til følgende arealformål: Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5, 2. ledd nr. 1) Bolig frittliggende småhus bebyggelse (B2b, B3, B4) Forretning/tjenesteyting/bevertning (A7) Forretning/kontor/tjenesteyting (A3e, A6a) Forretning/kontor/tjenesteyting/bolig (A3c, A3d) Forretning/kontor/tjenesteyting/bevertning/bolig (A2, A3a, A3b, A4, A5, B2a) Forretning/kontor/tjenesteyting/bolig/institusjon (A1) Forretning/kontor/bensinstasjon (A6b) Havn (A8) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl 12-5, 2. ledd nr.2) Torg (ST) Kai (S2 S7) Gang/-sykkelveg Kjøreveg (SV1, SV2, SV3, SV4, SV5) Gatetun (T1) Annen veggrunn grøntareal Parkering Grønnstruktur (pbl 12-5, 2. ledd nr. 3) Park (o_g1) Turdrag (o_g4, o_g5, o_g6) Vegetasjonsskjerm (o_g7) Bruk og vern av sjø og vassdrag (pbl 12-5, 2. ledd nr. 6) Havneområde i sjø Hensynssoner (pbl 12-6) Følgende hensynssoner inngår i planen: Infrastruktursone Frisiktsone ved veg Båndlegging i påvente av Bussveien. Side 3 av 19

4 Begrepsforklaring Definisjon av begreper brukt i bestemmelsene: Bussveien: Et prosjekt i Bypakke Nord-Jæren på til sammen 50 km bussvei. Utgangspunkt for bussveiprosjektet er å etablere forsinkelsesfri framkommelighet for buss, med egen veibane og prioritet i veikryss.. Samtidig skal det bygges gang- og sykkelveg langs Bussveien. Detaljplan: En detaljert reguleringsplan for et avgrenset område som danner grunnlag for gjennomføring av konkrete bygge- eller vernetiltak. Detaljplanen detaljerer innholdet i overordnet plan, i dette tilfellet områdeplanen. Delfelt: Et felt kan bestå av flere delfelt. Miljøgate: En miljøgate er en hovedveg i ett tettsted, som regel med gjennomgangstrafikk, med ulike fartsreduserende tiltak, tiltak som gjør vegen mer attraktivt for gående og syklende og tiltak som forbedrer stedsutviklingen og det estetiske inntrykket. Områdeplan: Områdeplanen utarbeides av kommunen for å avklare arealbruken innenfor et større område. Begrepet «Reguleringsplan» er i plan- og bygningsloven fellesbetegnelse for arealplaner på nivået under kommuneplanens arealdel. Begrepet «reguleringsplan» skiller mellom områdeplan og detaljplan. Parkering: Parkeringsplasser brukes om parkering på bakken, mens parkeringsanlegg brukes om parkeringsanlegg under bakken. Sambruksareal: Et felles areal som kombinerer byrom og trafikkareal for alle trafikanter (gående, syklende og kjørende). Sambruksareal skal egner seg til opphold, handel og rekreasjon for myke trafikanter, samtidig med at trafikken avvikles på en effektiv måte. Teknisk plan: Plan for opparbeidelse av mindre områder som for eksempel vei, park, grøntdrag, torg mv. Planen viser i detalj hvordan et tiltak (en vei, park, bekk, torg, kai etc.) skal utføres mht. materialbruk, dimensjoner, høyder mv. Side 4 av 19

5 2 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Følgende særskilte rekkefølgekrav for gjennomføring av tiltak etter planen gjelder: a. Bebyggelse og uteareal skal støyskjermes før innflytting. Støyskjerming skal skje i henhold til gjeldende retningslinjer for støy (per 2016 er dette T-1442/2012). Eventuelle tiltak skal i størst mulig grad tas gjennom fasadetiltak og punktvise tiltak utendørs. Sammenhengende støyskjermer langs veg skal unngås. b. Infrastruktur, bilveger, gang-/sykkelveger, bil- og sykkelparkering, uteoppholdsarealer, friområder og lekeplasser skal være ferdig opparbeidet samtidig med tilhørende bebyggelse. c. Ved en trinnvis utbygging av området skal minst en forholdsmessig del av fellesarealene opparbeides. d. Tilstrekkelig skole- og barnehagekapasitet skal være avklart med kommunen før utbygging av nye boliger kan igangsettes. e. For eksisterende boliger i felt A3a og A3b skal midlertidig adkomst fra Tananger Ring oppheves så snart eiendommene er gitt ny adkomst fra Torkelstien, gjennom ny detaljplan for felt A3a og A3b. f. Følgende anlegg og tiltak skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før igangsetting av ny bebyggelse i planområdet: Anlegg og tiltak: 1. Gågate/gangforbindelse mellom Skibmannsvegen og nye Havnealléen, SV1, som forbinder felt S3 og T1. 2. Torg ST inkl. tilgrensende del av Tananger Ring 3. Kai S2 og S6 4. Omlegging av Havnealléen inkl. nytt kryss mellom Tananger Ring og Havnealléen, samt kryss mellom Tananger Ring og Havnevegen. 5. To gjennomgående gang- og sykkelveger/ fortau / sentrumsgater i nordsør-retning. 6. Opparbeidelse av Tananger Ring til miljøgate. (Støyforhold skal dokumenteres og ved behov skal tiltak iverksettes for boliger som grenser til Tananger Ring.) 7. Opparbeidelse av Skibmannsvegen til miljøgate. 8. Opparbeidelse av ny samleveg, Torkelstien i øst og Briggvegen i vest, til miljøgate. 9. Opparbeidelse av nye Havnealléen, SV1, til miljøgate. 10. Offentlig parkeringsanlegg under A1 og i tilknytning til feltene A5, A6a og A6b. 11. Oppgradering av Torkelparken o_g1 12. Opparbeidelse av grøntdrag o_g Opparbeidelse av grøntdrag o_g5. Krav knyttes til områdene Alle regulerte områder innenfor planen (eksklusiv A8, A3c og A3d) 14. Sanering av nedkjørsel til parkering under nytt felt A3d. Felt A3c Side 5 av 19

6 g. Følgende tiltak skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for nybygg eller tilbygg/påbygg av eksisterende bygningsmasse i felt A3c og A3d: Anlegg og tiltak: Krav knyttet 1. Kryssløsning med tilhørende anlegg i krysset Skibmannsvegen/ Tananger Ring og Estervegen/Tananger Ring. 2. Gang og sykkelveg langs sørsiden av Tananger Ring og langs nedre del av Estervegen. 3. Regulert trafikkareal mellom felt A3c og A3d skal ferdigstilles i tråd med detaljplan og godkjent teknisk plan. 4. Stenging av eksisterende felles avkjørsel til Tananger Ring, ved eiendommene 5/32 og 5/35, når regulert trafikkareal mellom felt A3c og A3d er ferdigstilt. 5. Ny adkomst til eiendommene 5/32, 5/144, 5/525, 5/529 og 5/391 via ny gang- og sykkelveg østover og videre over trafikkarealet mellom felt A3d og A3c. til områdene Felt A3c og A3d 3 FELLESBESTEMMELSER Maksimum BRA utbygging a. Områderegulering for Tananger sentrum 0444 skal legge til rette for maksimum m 2 BRA. b. Områderegulering for Tananger sentrum 0444 skal legge til rette for maksimum BRA (bruksareal) fordelt på bruksformål som angitt i tabellen. Samlet total BRA skal ikke overskride total BRA for områderegulering for Tananger sentrum: Forretning Tjenesteyting Kontor Bolig Total m 2 BRA m 2 BRA m 2 BRA m 2 BRA m 2 BRA Krav om detaljplan (pbl 12-3) a. Det er krav om detaljplan før utbygging for alle byggeområdene, med unntak av B3 og A3d. b. Detaljplanene skal: 1. Fastsette disposisjon av tomten til bebyggelse, adkomst, kjøreareal, varelevering, bilog sykkelparkering, leke- og uteoppholdsareal, kotehøyder mm. 2. Redegjøre for byggets arkitektur og forhold til omgivelsene som f.eks. volum, materialbruk, takform, samt sikt-, sol- og skyggeforhold. 3. Redegjøre for: i. hvordan hensyn til radon- nivå er ivaretatt ii. hvordan hensyn til fremtidig havnivåstigninger ivaretatt iii. kriminalreduserende tiltak iv. tiltak for økt bruk av kollektivtransport, sykkel og gangedokumentasjon på støyforhold og eventuelle støytiltak. c. Behov for nettstasjon skal vurderes i hver reguleringsplan og tilpasses bebyggelsen og stedet. Nye nettstasjoner bør vurderes integrert i bygningsmassen. d. Trinnvis utbygging av B2a tillates forutsatt at det i planarbeidet dokumenteres og sikres gjennomgående felles infrastruktur for hele feltet. Side 6 av 19

7 Øvrige krav Det er krav om: 1. Tekniske planer 2. Formingsveileder 3. Arkitektkonkurranse Tekniske planer Tekniske planer skal sikre opparbeidelse av: a. uteoppholdsareal, parkområder og gågater b. veg, vann og avløp (VVA): Detaljplan skal sikre opprettholdelse av et fungerende vann- og avløpsnett. Før det gis igangsettingstillatelse for boliger eller annen bygning, skal det foreligge godkjente tekniske planer for vann og avløp, og fordrøyning av overvann. Planen skal godkjennes av Sola kommune Formingsveileder Formingsveileder skal: a. sikre et helhetlig uttrykk for bebyggelse og uteområder. b. spesifisere standard på offentlige uteområder og gang- og sykkelforbindelser. c. utarbeides av fagkyndige og godkjennes av Sola kommune. d. legges til grunn for detaljplaner og tekniske planer, og gjøres bindende gjennom detaljplan. I formingsveileder skal det spesielt redegjøre for utforming av: a. Uterom og gang/sykkel- forbindelser: funksjonsplassering, møblering, beplantning, materialbruk, belysning, sykkelparkering, overgang privat/offentlig, overgang til bebyggelse. b. Bebyggelse: materialbruk, detaljering, fargebruk, belysning, skilting, overgang til uterom. c. Lekeplasser: funksjonsplassering, møblering, materialbruk Arkitektkonkurranse a. Arkitektkonkurranse for torget (ST) og kaien med randsoner skal gjennomføres før området reguleres i detaljplan. Utforming av bebyggelse a. Bebyggelse og anlegg skal gis en arkitektonisk utforming av høy kvalitet. Bebyggelsen skal ha en material- og fargebruk som harmoniserer med det bevaringsverdige bygningsmiljøet i Tananger. b. Bebyggelsen skal være bymessig, dvs. orientert i kvartaler, rundt byrom eller langs gater. c. Bebyggelsen skal tilpasses og ta hensyn til landskapsformasjoner, historiske gateløp, viktige siktlinjer og lokalklima. d. Bygg langs Tananger Ring, Skibmannsvegen og alle øvrige offentlig areal (torg, gågater, fortau etc.) er viktige for å aktivisere sentrum og skal ha aktive fasader i 1. etasje. e. Kombinasjon av næringsvirksomhet og boligfunksjoner tillates ikke i en og samme etasje. f. Hovedinnganger til forretninger, tjenesteytende virksomheter og kontorer skal legges til hovedgater og viktige byrom. g. Brutto høyde i 1. etasje skal være minimum 3,6 m og maksimum 4,0 meter for å sikre fleksibel bruk. I øvrige etasjer tillates maksimum 3,6 meter brutto høyde. Unntaket er A8- bebyggelse på kai. Side 7 av 19

8 h. Byggene skal ha egen boliginngang hvor adkomst kan være fra de indre gårdsplassene. i. Boenhetene skal ha varierende størrelse, men med et minimumsareal på 50 m 2 BRA. j. Kjøreadkomst avklares i detaljplaner, der annet ikke er vist på plankartet. k. Hovedforbindelser for gange og sykkel skal dimensjoneres for renovasjonsbiler og utrykningskjøretøy. l. Dersom byggegrense ikke er inntegnet er byggegrense sammenfallende med formålsgrense. m. Beregning av bruksareal skal være iht. departementets veileder. Parkeringsareal under bakken inngår ikke i bruksareal. n. Flomfare må vurderes spesielt for ny bebyggelse med gulv lavere enn 3 meter over dagens havnivå. Utforming av uteoppholdsareal a. Lekeplasser og uteområder skal planlegges og opparbeides etter gjeldende Norm for utomhusanlegg i Sola kommune og i tråd med formingsveileder. Tekniske planer skal godkjennes av kommunen. b. Lokalisering av lekeplasser skal fortrinnsvis skje i tilknytning til kvartal eller delfelt. Lekeplassene skal sikres gode gangforbindelser til park og turdrag. c. Innenfor hvert felt skal det opparbeides minimum 25 m 2 minste uteoppholdsareal, MUA, per boenhet. Minst halvparten av uteoppholdsarealet skal ligge på terreng, resten kan være på privat eller felles terrasse. d. Felles, sammenhengende uteoppholdsareal for det aktuelle feltet skal være minimum 200 m 2 og ligge på bakkenivå. e. Minimum 50 % av uteoppholdsarealet skal være solbelyst ved vårjevndøgn klokken og tilfredsstillende mikroklima skal sikres gjennom tiltak som skjerming mot vind, regn mm.. f. For uteareal oppå parkeringsanlegg vil det i detaljplan stilles særlige krav til bl.a. jorddybde, opparbeiding, drift og vedlikehold. Universell utforming/tilgjengelighet a. Alle boenheter skal tilfredsstille krav til tilgjengelig boenhet. b. Alle bygg og uteområder skal utformes i henhold til regelverk for universell utforming, spesielt med tanke på ledelinjer, stigningsforhold, fargebruk, lyssetting, materialbruk, detaljering, terskelfrie overganger, beplantning og møblering. c. Planter og trær som kan framkalle allergiske reaksjoner skal unngås nær gangveger, felles oppholdsområder, inngangspartier, luftevindu m.m. Miljø og energi a. Bærekraftprinsippene skal være gjeldende for bygg og grønnstruktur. Bærekraftige energikilder eller energisparende tiltak skal vektlegges og det skal tas miljøhensyn ved valg av materialer. b. Alle nybygg skal minimum tilfredsstille krav i gjeldende Byggeteknisk forskrift. c. Renovasjon - Håndtering av søppel skal skje avskjermet og integrert i bebyggelse. For boligbebyggelse skal det benyttes nedgravde beholdere. d. Åpen overvannshåndtering, som åpne renner, kanaler, dammer og infiltrasjonsløsninger, skal tilstrebes. Behov for rensepark/ sedimenteringsbasseng skal vurderes. Side 8 av 19

9 Trafikkregulerende tiltak og parkering a. Parkeringsdekning for bolig og annet formål/næring: Parkering Bil Formål Bolig Andre utbyggingsformål 1 p-plass og 0,2 gjesteparkering per boenhet 1,0 p-plass per 100 m 2 BRA, bruttoareal Sykkel Min. 2 per boenhet Min. 2 plasser pr. 100 m 2 BRA, bruttoareal b. All parkering skal skje i parkeringsanlegg under bakken. Unntak er: 1. Korttidsparkering og parkering for bevegelseshemmede tillates på bakkenivå som vist på plankart og på avsatte plasser vist i detaljplan. For feltene A1, A5, A6a og A6b er parkering på bakkenivå tillatt for opptil 0,1 bilparkeringsplass pr. 100 m 2 BRA. 2. Parkering i eksisterende eneboligområder jf. felt B2b, B3 og B4. c. Minst 20% av parkeringsplassene på bakkenivå og minst 3% av parkeringsplassene i private og offentlige fellesanlegg skal reserveres bevegelseshemmede. d. Lokalisering av parkeringsanlegg under bakken skal fastsettes gjennom detaljregulering. e. Offentlige parkeringsanlegg skal plasseres i A1 og i tilknytning til feltene A5, A6a og A6b. a. Parkeringsanlegg under bakken kan kobles sammen for å øke fleksibilitet og sambruk og redusere antall nedkjørsler. b. Kjørerampe til parkeringsanlegg skal legges inne i bygning, under tak. c. Det skal tilrettelegges for ladestasjoner for elbiler ved alle parkeringsanlegg. d. Det skal avsettes plass for av- og pålessing av varer, varemottak og henting av avfall. e. Sykkelparkering skal være overdekket, låsbar og sentralt plassert nær personal- og boliginngang. Gang og sykkelveier a. Ved igangsetting av Bussveien langs Tananger Ring skal det reguleres separate felt for gående og syklende. Unntaket er torget, felt ST. b. Allé med trerekke langs Tananger Ring skal beholdes og videreføres. Kollektivtransport a. Utforming av trasé for Bussveien gjennom planområdet skal avklares i egen detaljplan. Mellom Skibmannsvegen og nye Havnealléen, SV1, skal det være to-felts veg med felles kjørefelt for buss og bil og gang og sykkelsti med separate felt for gående og syklende. b. Fremtidige holdeplasser skal plasseres på hensiktsmessige steder innenfor hensynssone H710_1 og H710_2. Buss-skur skal imidlertid ikke etableres på torget og ved felt A8 og S2 ved havna. c. Det kan gjennomføres trafikkregulerende tiltak for å bedre fremkommeligheten for kollektivtrafikk på strekningen mellom krysset Skibmannsvegen/Tananger Ring og krysset nye Havnealléen /Tananger Ring frem til Bussveien er etablert. d. Bussveien skal opparbeides i henhold til prinsipper for universell utforming. e. Det skal foretas geologiske grunnundersøkelser mht. til sensitive/skredfarlige masser (eks. leire/kvikkleire) for formål A1, A2, A7, ST, S2, S6 og A8) og Tananger ring når detaljplan for bussveien igangsettes. Side 9 av 19

10 Overgangsbestemmelser Bygninger i strid med planen a. Planen innebærer ingen rådighetsbegrensninger for eksisterende boliger eller boliger under oppføring etter gitt byggetillatelse. b. Planen innebærer ingen begrensninger i adgangen til å foreta alminnelig vedlikehold på bygningene. c. Etter brann kan boliger gjenopprettes i samme utstrekning som før brannen. Forutsetningen er at byggetillatelse foreligger innen to år etter at bygningen ble ødelagt. d. Sola kommune kan ved engangsfullmakt tillate utvidelse av bolig med maks 10% av bebygd areal (BYA), forutsatt at tiltaket ikke er i konflikt med områdeplanens byggegrenser og hensynssoner. Det forutsettes at det foreligger byggetillatelse for oppført bolig Bruk i strid med planen a. Lovlig bruk av boligeiendom med bygninger oppført før områdeplanen er vedtatt kan fortsette, selv om bruken avviker fra områdereguleringen. b. Eksisterende bruk i strid med områdeplanen kan ikke endres til en bruk som avviker fra planen, med mindre endringer reduserer avviket. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5, 2. ledd nr. 1) A1 - bussgarasjetomten a. Tillatt underformål: forretning, kontor, tjenesteyting, bevertning, institusjonsformål og bolig. b. Tillatt byggehøyde er minimum 2 og maksimum 4 etasjer. Formål: Forretning Tjenesteyting Kontor Bevertning Institusjon Bolig Etasje: 1 1, 2, 3, 4 2, 3, 4 1 1, 2, 3, 4 3, 4 d. A1 skal legge til rette for maks bruksareal (BRA) jf. tabell: Felt A1 Bruttoareal (BTA) Maks % BRA Maks m 2 BRA m % m 2 e. Feltet kan bygges ut med sammenhengende bygningsmasse på inntil m 2. f. Hjørnebyggene er viktige bygg og skal gis en spesiell utforming. g. Det skal sikres minst en gjennomgående, minimum 3 meter bred, gangforbindelse/ sentrumsgate i nordsør-retning. h. Kjøreadkomst skal være fra nye Havnealléen, SV1. i. Bussgarasjen forutsettes revet før omlegging av Havnealléen. Side 10 av 19

11 A2 - galleritomten a. Tillatt underformål: forretning, kontor, tjenesteyting, bevertning og bolig. b. Tillatt byggehøyde er minimum 2 og maks 3 etasjer. Formål: Forretning Tjenesteyting Kontor Bevertning Bolig Etasje: 1 1, 2, 3 2, 3 1 2, 3 d. A2 skal legge til rette for maks BRA jf. tabell: Felt A2 Bruttoareal Maks % BRA Maks m 2 BRA m % m 2 e. Parkering skal løses i offentlig parkeringsanlegg innenfor felt A1. f. Kjøreadkomst fra Tananger Ring skal begrenses til varelevering, utrykningskjøretøy og tilsvarende. A3a - Torkelstien a. Tillatt underformål: bolig, forretning, tjenesteyting, bevertning, kontor. b. Tillatt byggehøyde er minimum 3 og maks 4 etasjer. Formål: Forretning Tjenesteyting Kontor Bevertning Bolig Etasje: 1, 2 1, 2 2, 3, 4 1 2, 3, 4 d. A3a skal legge til rette for maks bruksareal BRA jf. tabell: Felt Bruttoareal Maks % BRA Maks m 2 BRA A3a: m % m 2 e. Feltet skal bygges ut med kvartalsstruktur med hovedinngang fra gågata, uten at kvartalene får bakside mot Tananger Ring og Torkelparken. f. Bebyggelsen skal ha aktive fasader mot gågate og Tananger Ring. g. Det skal sikres minst en hovedforbindelse gjennom bebyggelsen fra turdrag o_g4 i øst til Torkelparken og torget (ST). Det skal også sikres minst en nord-sørgående gågate/gangforbindelse gjennom feltet, minimum bredde 3 m. h. Kjøreadkomst skal være fra Torkelstien. A3b - Torkelstien a. Tillatt underformål: bolig, forretning, tjenesteyting, bevertning, kontor. b. Tillatt byggehøyde er minimum 3 og maksimum 4 etasjer. Formål: Forretning Tjenesteyting Kontor Bevertning Bolig Etasje: 1, 2 1, 2 2, 3, 4 1 1, 2, 3, 4 d. A3b skal legge til rette for maks bruksareal BRA jf. tabell: Felt Bruttoareal Maks % BRA Maks m 2 BRA A3b: m 2 120% m 2 e. Feltet skal bygges ut med kvartalsstruktur med hovedinngang fra gågata, uten at kvartalene får bakside mot Torkelstien og Torkelparken. f. Kjøreadkomst skal være fra Torkelstien. Side 11 av 19

12 A3c (tidligere felt D i plan 0423) a. Tillatt underformål: bolig, forretning, kontor og tjenesteyting b. Tillatt byggehøyde er minimum 3 og maksimum 4 etasjer. Formål: Forretning Tjenesteyting Kontor Bolig Etasje: 1 1, 2 2, 3 2, 3, 4 d. A3c skal legge til rette for maks bruksareal BRA jf. tabell: Felt Bruttoareal Maks % BRA Maks m 2 BRA A3c: m % m 2 e. Feltet skal bygges ut med oppbrutt bygningsmasse med gårdsrom. f. Deler av fasaden i første etasje skal være inntrukket fra byggelinja for å ivareta behov for felles møteplasser, møblering, uteoppholdssone, ekstra vegetasjonssone o.l. g. Det skal sikres minst en tverrgående forbindelse for gange og sykkel i nordsør-retning gjennom feltet. Gang- og sykkelforbindelsen skal korrespondere med tilsvarende forbindelse i felt A3d. h. All parkering for felt A3d og A3c skal skje i felles parkeringsanlegg under bakken med felles adkomst fra Torkelstien. Midlertidig adkomst til parkeringsanlegg felt A3d kan løses internt på feltet. Plassering av adkomst til parkeringsanlegg kan justeres noe ved søknad om byggetillatelse. i. Det tillates ikke nye tiltak innenfor A3c som integrerer eksisterende bensinstasjon. j. Midlertidig internveg mellom A3d og A3c kan benyttes frem til bensinstasjonen rives. A3d (tidligere felt C i plan 0423) Området er ferdig utbygd, jamfør tidligere plan Følgende særbestemmelser gjelder: a. Tillatt underformål: bolig, forretning, kontor og tjenesteyting. b. Tillatt byggehøyde er minimum 3 og maks 4 etasjer. Unntaket er det sørøstlige hjørnet på feltet, med avgrensing som vist på plankartet, hvor maksimum 5 etasjer byggehøyde tillates. Formål: Forretning Tjenesteyting Kontor Bolig Etasje: 1 1 2, 3 2, 3, 4, 5 d. A3d skal legge til rette for maks bruksareal BRA jf. tabell: Felt Bruttoareal Maks % BRA Maks m 2 BRA A3d: m % m 2 e. Hjørnebyggene er viktige bygg og skal gis en spesiell utforming. f. Deler av fasaden i første etasje skal være inntrukket fra byggelinja for å ivareta behov for felles møteplass, møblering, uteoppholdssone, ekstra vegetasjonssone o.l. g. Det skal sikres minst en tverrgående forbindelse for gange og sykkel i nordsør-retning gjennom feltet, og en oppbrutt bygningsmasse med gårdsrom. Gang og sykkelforbindelsen skal korrespondere med tilsvarende forbindelse i felt A3c. h. Midlertidig internveg mellom A3d og A3c kan benyttes frem til bensinstasjonen rives. i. All parkering for felt A3d og A3c skal skje i felles parkeringsanlegg under bakken med felles adkomst fra Torkelstien. Midlertidig adkomst til parkeringsanlegg felt A3d kan løses internt på feltet. Plassering av adkomst til parkeringsanlegg kan justeres noe ved søknad om byggetillatelse. Side 12 av 19

13 A3e (tidligere felt F i plan 0423) a. Tillatt underformål: forretning, tjenesteyting, kontor. b. Tillatt byggehøyde er minimum 2 og maks 4 etasjer. Formål: Forretning Tjenesteyting Kontor Etasje: 1 1 2, 3, 4 d. A4 skal legge til rette for maks bruksareal BRA jf. tabell: Felt A4: Bruttoareal Maks % BRA Maks m 2 BRA 913 m % m 2 e. Fasade mot Tananger Ring skal framstå som del av forretningsområdet i Skibmannsvegen. f. Bebyggelsen skal ikke ha bakside mot tilliggende boligbebyggelse. g. Kjøreadkomst skal være fra Estervegen. A4 - Skibmannsvegen nord a. Tillatt underformål: bolig, forretning, tjenesteyting, bevertning, kontor. b. Tillatt byggehøyde er minimum 2 og maks 4 etasjer. Formål: Forretning Tjenesteyting Kontor Bevertning Bolig Etasje: 1 1 2, 3, 4 1 2, 3, 4 d. A4 skal legge til rette for maks bruksareal BRA jf. tabell: Felt A4: Bruttoareal Maks % BRA Maks m 2 BRA m 2 200% m 2 e. Fasader skal plasseres i byggelinje mot øst og sør. Inntil 20 % av fasaden kan trekkes inn fra byggelinje i hele byggets høyde for å gi visuell variasjon i fasaden. f. Hovedinngang skal være fra Torkelstien. g. Det skal være aktive fasader mot Torkelstien. Samtidig skal det vektlegges at bebyggelsen ikke får noen bakside mot tilliggende boligbebyggelse.. h. Feltet kan bygges ut med sammenhengende bygningsmasse i 1.etasje på inntil 1000 m 2. i. Kjøreadkomst fra Torkelstien. A5 - Skibmannsvegen øst a. Tillatt underformål: bolig, forretning, tjenesteyting, bevertning, kontor. b. Tillatt byggehøyde er minimum 3 og maks 5 etasjer. Formål: Forretning Tjenesteyting Kontor Bevertning Bolig Etasje: 1, 2 1, 2 3, 4, 5 1, 2 3, 4, 5 d. A5 skal legge til rette for maks bruksareal BRA jf. tabell: Felt A5: Bruttoareal Maks % BRA Maks m 2 BRA m % m 2 e. Feltet skal bygges ut med to kvartaler, med bygningsvolumer i 1.etasje på inntil 2000 m 2. f. Det skal sikres en hovedforbindelse, med minimum bredde 3 meter, gjennom felt A5 fra turdrag o_g4 i øst til Torkelparken og torget, felt ST, i vest. g. Fasadene mot Skibmannsvegen og forlengelsen av nye gågata og Torkelstien skal være aktive. Store sammenhengende fasader skal brytes opp for å skape visuell variasjon. Side 13 av 19

14 h. Fasader skal plasseres i byggelinje mot vest. Inntil 20 % av fasaden kan trekkes inn fra byggelinje i hele byggets høyde for å gi visuell variasjon i fasaden. i. Øverste etasje skal trekkes inn fra øst- og nordsiden. j. Kjøreadkomst skal være fra Skibmannsvegen og maks 3 adkomster tillates. Endelig plassering avklares i detaljplan. A6a - næringsbuffer a. Tillatt underformål: forretning, tjenesteyting, kontor. Forretning skal gjelde detaljhandel. b. Tillatt byggehøyde er minimum 3 og maksimum 5 etasjer. Formål: Forretning Tjenesteyting Kontor Etasje: 1, 2 1, 2, 3 3, 4, 5 d. A6a skal legge til rette for maks bruksareal BRA jf. tabell: Felt Bruttoareal Maks % BRA Maks m 2 BRA A6a: m % m 2 e. Fasade mot Tananger Ring skal framstå som en del av forretningsområdet i Skibmannsvegen. f. Området mellom bygninger i feltet og Tananger Ring, felt SV4, skal opparbeides til et sammenhengende turdrag, felt o_g5, med separate felt for gange og sykkel. g. Fortsettelse av grønnstrukturen fra felt o_g4 gjennom felt A6a og A6b til Risavika Havnering skal sikres. h. Det tillates ikke parkering på bakkenivå langs Tananger Ring. i. Kjøreadkomst skal være fra Risavika Havnering. Antall adkomster og plassering avklares i detaljplan. A6b - næringsbuffer a. Tillatt underformål: forretning, kontor, bensinstasjon b. Formål forretning skal gjelde handel av biler, båter, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer. c. Tillatt byggehøyde er minimum 3 og maks 5 etasjer. d. Underformål tillates i følgende etasjer: Formål: Forretning Kontor Etasje: 1 1, 2, 3,4,5 e. A6b skal legge til rette for maks bruksareal BRA jf. tabell: Felt Bruttoareal Maks % BRA Maks m 2 BRA A6b: m % m 2 f. Feltet skal ha lamellbebyggelse. g. Det tillates ikke parkering på bakkenivå langs Tananger Ring. h. Området mellom bygninger i feltet og Tananger Ring, SV4, skal opparbeides til et sammenhengende turdrag, felt o_g5, med separate felt for gange og sykkel. Friområdet i felt o_g7 skal fungere som en vegetasjonsskjerm mot industri- og kontorområdet sør for planområdet. i. Fortsettelse av grønnstrukturen fra felt o_g4 gjennom felt A6a og A6b til Risavika Havnering skal sikres. j. Kjøreadkomst skal være fra Risavika Havnering. Antall adkomster og plassering avklares i detaljplan. Side 14 av 19

15 A7 - bebyggelse på torg a. Tillatt underformål: forretning, tjenesteyting, bevertning. Det skal tilrettelegges for offentlige og allmennyttige funksjoner supplert med mindre butikker, kaféer og virksomheter knyttet til torghandel. b. Tillatt byggehøyde er minimum 2 og maks 3 etasjer. Formål: Forretning Tjenesteyting Bevertning Etasje: 1 1,2,3 1,2 d. A7 skal legge til rette for maks bruksareal BRA jf. tabell: Felt A7: Bruttoareal Maks % BRA Maks m 2 BRA 1 242m % m 2 e. Bygg som omkranser torget skal ha en utforming som bygger opp under aktiviteten på torget. Fasader mot gågater, torg og Tananger Ring skal være aktive. f. Parkering skal løses i parkeringsanlegg innenfor A1. g. Kjøreadkomst fra Tananger Ring skal begrenses til varelevering, utrykningskjøretøy og tilsvarende. A8 - bebyggelse på kai a. Tillatt underformål: Havn. Virksomhet knyttet til fiskerihavn, som servicebebyggelse og utsalg, tillates. Det kan tillates begrensete funksjoner knyttet til småbåthavn, eks. sanitærbygg. b. Maksimum tillatt byggehøyde er 2 etasjer. Gesimshøyde skal ikke overskride 1,5 etasje fra bakkenivå. c. Det tillates oppført inntil fem frittstående bygg. Hvert bygg kan ha en grunnflate på inntil 60 m 2. A8 skal til rette legge for maksimum 600 m 2 BRA d. Bygningene skal ha saltak og trekledning og gis en maritim karakter. e. Parkering skal løses i parkeringsanlegg innenfor A1. Korttidsparkering og parkering for bevegelseshemmede kan løses ved kaien. f. Kjøreadkomst skal være fra Tananger Ring. g. Ikke bebygd areal innenfor A8 omfattes av bestemmelsene for ST (torg) og S2 (kai). B2a - Havnealléen / Briggvegen a. Tillatt underformål: forretning, tjenesteyting, kontor, bevertning, bolig. b. Det skal bygges minimum 2 og maks 3 etasjer. Formål: Forretning Tjenesteyting Kontor Bevertning Bolig Etasje: 1,2,3 1,2,3 2,3 1 1, 2, 3 d. B2a skal legge til rette for maks bruksareal BRA jf. tabell: Felt B2a: Bruttoareal Maks % BRA Maks m 2 BRA m % m 2 e. Bygg som vender mot offentlig og felles areal skal inneholde publikumsrettet virksomhet og ha åpne fasader på gatenivå. f. Det skal sikres minst en gjennomgående øst-vest gang- og sykkelforbindelse fra nye Havneallen, SV1, til Torkelparken, o_g1, med minimum bredde 3 m. g. Sikt fra feltet ut mot kaiområdet skal søkes ivaretatt. h. Kjøreadkomst kan tilrettelegges både fra Torkelstien og fra nye Havnealléen, SV1. Side 15 av 19

16 B2b - Havnealléen/Briggvegen a. Tillatt underformål: bolig frittliggende småhusbebyggelse. b. Tillatt byggehøyde er minimum 2 og maksimum 3 etasjer. Formål: Bolig Etasje: 1,2,3 d. B2b skal legge til rette for maks bruksareal BRA jf. tabell: Felt B2b: Bruttoareal Maks % BRA Maks m 2 BRA m % m 2 e. Det skal sikres minst to gjennomgående gangforbindelser/sentrumsgater, en i nordsørretning og en i østvest-retning. Disse skal korrespondere med gatene nord for feltet. Minimum bredde 3 meter. f. Sikt fra feltet ut mot kaiområdet skal søkes ivaretatt. g. Kjøreadkomst skal være både fra Torkelstien og fra nye Havnealléen, SV1. h. Innenfor feltet skal det sikres snuhammer ved Nye Torkelstien. B3 - Melingsiden sør a. Tillatt underformål: bolig frittliggende småhusbebyggelse. b. Det tillates at bygget kan brukes til offentlige/allmennyttige funksjoner og bevertning. c. Det tillates oppføring av en frittliggende enebolig med tilhørende garasje/carport og utebod. d. Bebyggelse skal i arkitektonisk uttrykk, volum og materialbruk tilpasse seg det bevaringsverdige bygningsmiljøet på Melingsiden. e. Materialbruken skal være tradisjonell. Detaljer vedrørende byggets plassering, utforming, høyde og størrelse skal vurderes ved eventuell byggesøknad. f. Søknadspliktige tiltak skal forelegges antikvariske myndigheter/fylkeskommunen for vurdering. g. Maks tillatt bebygd areal (BYA) = 25 % inkludert garasje/carport og bod. h. Maks byggehøyde er 2 ½ etasjer inkludert underetasje. Maks gesimshøyde er kotehøyde 6 m.o.h. i. Ved påbygg eller vesentlig ombygging skal huset ha saltak med takvinkel. j. Rom for varig opphold tillates ikke i underetasje. k. Det skal avsettes en parkeringsplass for bil under tak og en biloppstillingsplass innenfor område regulert til bolig. l. Utformingen av garasje/carport skal tilpasses boligen. Garasje/carport kan oppføres i en etasje og med maksimum BRA på 45 m 2. m. Garasje/carport tillates oppført inntil 1m fra nabogrense/vegkant og med takutstikk inntil 0,5 meter fra regulert vegkant dersom garasjen plasseres parallelt med vegkant, og uten garasjeport/-åpning ut mot veg. Dersom garasjen skal ha portåpning mot veg, skal avstanden fra portåpningen til regulert vegkant være minst 5,0. n. Ved plassering, prosjektering og utføring av byggverk skal det tas spesielt hensyn til flomfare. o. Kjøreadkomst skal være fra Melingsiden. Side 16 av 19

17 p. Ved søknad om rammetillatelse skal følgende leveres/dokumenteres: 1. Situasjonsplan i målestokk M 1: Utenomhusplan i M 1:200. Utomhusplanen skal beskrive plassering av bolig, adkomst med frisikt, garasje/carport med biloppstillingsplass i tilknytning til dette. 3. Terreng/lengdesnitt i M 1:200. Snittene skal vise ny bebyggelse og eksisterende og nytt terreng. Det skal leveres min. ett lengdesnitt i nord/syd-retning og ett lengdesnitt i øst/vest-retning som viser ny bebyggelse. Utomhusplanen skal vise profiler for eksisterende og nytt terreng med påførte høgder. Kotehøyder på planlagte tiltak (OK ferdig gulv i kjeller i bolig og garasje/carport, mønehøyde/gesimshøyde, adkomst, støttemurer, uteplasser osv.) skal påføres snittene. 4. Snitt og fasadetegninger i M 1:100 skal påføres profiler for eksisterende og planlagt terreng. Kotehøyder skal påføres tegningene. 5. Illustrasjon av bebyggelsen langs Havnevegen som viser nybygg i sammenheng med eksisterende bygningsmiljø. B4 - Torkelstien nord Feltet følger bestemmelsene til plan 0168 Tananger sentrum vedtatt SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5, 2. ledd nr.2) ST- torg og S2 - kai: a. Torg og kai skal framstå som offentlige byrom. Tananger Ring føres over torget etter prinsippene om sambruksareal. b. Detaljplan skal vise nødvendig av- og pålessing, varelevering samt korttidsparkering, parkering for bevegelseshemmede på anviste plasser og båthavn. Antall parkeringsplasser vurderes i detaljplan. c. Torkelbekken skal vurderes gjenåpnet og ført over torg og kai. d. Tiltak som kan vanskeliggjøre bruken av området som fiskerihavn er ikke tillatt. e. Tiltak som faller inn under havne- og farvannslovens bestemmelser skal godkjennes av havnemyndighet/kystverket. S7 - allmenningskai og fortøyningskai a. Området skal brukes til allmenningskai og fortøyningskai. b. Tiltak som kan vanskeliggjøre bruken av området som fiskerihavn er ikke tillatt. c. Tiltak som faller inn under havne- og farvannslovens bestemmelser skal godkjennes av havnemyndighet / Kystverket. S3 - gågater og gang- og sykkelveger a. Det skal tilrettelegges for en gjennomgående gang- og sykkelveg fra nye Havnealleen, SV1, til turdrag o_g4. b. Gågatene rundt torget og gjennom bebygde områder skal dimensjoneres for renovasjonsbiler, utrykningskjøretøy, varebiler o.l. c. Det skal opparbeides nordsørlige gang-/ og sykkelveger gjennom kvartaler og delfelt. Endelige traséer avklares i detaljplan og kan derfor avvike noe fra plankartet. Side 17 av 19

18 d. Regulert gang- og sykkelveg langs Tananger Ring skal opparbeides iht. detaljplan for Bussveien, jf. 8 Hensynssone. T1 - gatetun a. Område T1 skal tilrettelegges som gatetun/torg for allmennheten. Arealet er kjøreadkomst til boligene på eiendommene med gnr./bnr. 5/32, 5/144, 5/525, 5/529 og 5/391 i felt A3a inntil feltet blir detaljregulert. SV -kjøreveger a. Miljøgate skal etableres/utformes på følgende strekninger: 1. Kjøreveg SV1 nye Havnealléen. 2. Kjøreveg SV2 Torkelstien fra Skibmannsvegen til Briggvegen langs Torkelparken 3. Kjøreveg SV3 Skibmannsvegen, fra krysset Skibmannsvegen/Tananger Ring og til nordre plangrense b. Del av kjøreveg SV3 mellom felt A3c og A3d skal opparbeides etter egen teknisk plan, godkjent av kommunen. Planen skal bl.a. legge til rette for brede gangsoner, vegetasjon, gatemøbler, lyssetting og evt. kantparkering. c. Kjøreveg SV4 - Tananger Ring fra Skibmannsvegen til nye Havnealléen, SV1, skal opparbeides gjennom egen detaljplan for Bussveien, jf. 8 Hensynssone. d. Kjøreveg SV5- Melingsiden skal opparbeides med minimum vegbredde 4 meter. Hensynet til kulturmiljøet er avgjørende dersom vegbredde kommer i konflikt med bevaringsverdig bygningsmiljø. S6 - adkomst til Melingsiden a. Området utformes etter prinsippene om sambruksareal. Det kan etableres korttidsparkering, av- og påstigning, oppholds- og lekeareal. b. Nødvendig areal skal avsettes til eksisterende pumpestasjon i felt S6 med én tilhørende parkeringsplass. Annen veggrunn - grøntareal Arealet skal opparbeides som en del av veganlegget. Områdene skal i størst mulig grad utformes med vegetasjon. 6 GRØNNSTRUKTUR (pbl 12-5, 2. ledd nr. 3) Grønnstruktur, park og turdrag, som har offentlig formål eller eierform, er betegnet i plankart med prefiks o. a. Innenfor arealformålene for offentlig grønnstruktur skal det opparbeides gang- og sykkelveger der disse er vist på plankart som infrastruktursoner. Endelig plassering detaljeres i detaljplan og teknisk plan, grønt. o_g1 - Torkelparken a. Det skal utarbeides en teknisk plan for parken med et innhold som aktiviserer alle aldersgrupper. b. Parkering for bevegelseshemmede tillates. c. Torkelbekken skal gjenåpnes gjennom parken. Vann skal inntegreres som viktig landskapselement. d. Det skal opparbeides en tursti i nordsør-retning som sikrer god forbindelse til havnen og nord for Torkelstien. Side 18 av 19

19 o_g4 - turdrag nordsør Turdraget skal opparbeides med turveg og kobles på eksisterende turvegnett og gangsykkelforbindelser. o_g5 - turdrag østvest a. Det skal opparbeides et sammenhengende turdrag med minimum bredde 9 meter. b. Turdraget skal opparbeides med variert vegetasjon og linjeføring. c. Området skal ha kvaliteter for gående og syklende. o_g6 - turdrag langs Tananger Ring Turdraget skal etableres med trerekke. o_g7 - vegetasjonsskjerm mellom Tananger Ring og Risavika Havnering Området skal fungere som en vegetasjonsskjerm og buffer mot industriområdet. 7 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG (pbl 12-5, 2. ledd nr. 6) FH - havneområde sjø Havn skal være fiskerihavn. a. Fiskebåter skal ha fortrinnsrett på båtplass. b. Tiltak i sjø som faller inn under havne- og farvannslovens bestemmelser skal godkjennes av havnemyndighet/kystverket. c. Tiltak som kan vanskeliggjøre bruken av området som fiskerihavn er ikke tillatt. 8 HENSYNSSONER (pbl 12-6) Frisiktsoner a. Innenfor frisiktsoner skal det være fri sikt 0,5 meter over tilstøtende vegers nivå. b. Enkeltstående, høytstammede trær kan tillates. H410_1 - H410_7 - Infrastruktursoner a. Innenfor infrastruktursoner skal det tilrettelegges for gjennomgående gang- og sykkelveger. b. Plassering skal avklares i detaljplan. H710_01 og H710_02 båndlegging i påvente av Bussveien Byggetiltak og opparbeidelse innenfor hensynssonene må avklares på forhånd med Statens vegvesen. Dersom byggetiltak eller opparbeidelse kan komme i konflikt med eller vanskeliggjøre fremføring av fremtidig Bussvei, kan dette kun gjennomføres dersom det foreligger særskilt tillatelse fra Statens vegvesen. *** Side 19 av 19