ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak

Transkript

1 ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak SOLHYTTEN AS Att. Inger N. Helliesen Welhavens vei SANDNES Deres ref.: Vår ref.: 2016/2306/OYSERI Arkivkode: 64/14 Dato: Delegert behandling av sak D 253/17 DISPENSASJON OG TILLATELSE TIL RIVING AV EKSISTERENDE HYTTE, OPPFØRING AV NY HYTTE OG ETABLERING AV VA-ANLEGG I HENHOLD TIL PBL Søknad datert: Mottatt her: Matrikkel: Gnr.: 64 Bnr.: 14 Fnr.: Snr.: Eiendommens adresse: Gjevikveien 479, 1912 Enebakk Tiltakshaver: Inger-Marie Lien Fjærestrand, Fiolbakken 2, 2007 Kjeller Ansvarlig søker: Solhytten AS, Dispensasjonsforholdet ble behandlet i utvalg for Teknikk og utvikling PS 32/17, den der det ble fattet følgende vedtak: «I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra kommuneplanen , bestemmelsenes pkt. 4.1 og 2.17 for - riving av eksisterende fritidsbolig - oppføring av ny fritidsbolig - etablering av VA-anlegg Etter rådmannens vurdering vil tiltaket, som omsøkt, ikke tilsidesette hensynene i kommuneplanens bestemmelser for LNF-områder og Vassdragsområder i vesentlige grad og fordelene ved å gi dispensasjon kan anses som større enn ulempene, slik at dispensasjon kan gis. Dette på bakgrunn av at ny bebyggelse vil være positivt for eier av eiendommen og potensiell forurensning i området. De negative virkningene for vernesonen mot vassdrag og LNF-område vil være betydelig mindre enn dagens anlegg.» Postadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Besøksadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Organisasjonsnr.: Internett: E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Telefon: Telefaks:

2 Sak D - side 2 Vedtak om tillatelse til tiltak for riving av eksisterende hytte, oppføring av ny hytte og etablering av VA-anlegg er behandlet etter delegert myndighet fra kommunestyret. VEDTAK: I henhold til plan- og bygningslovens 20-3 gis det tillatelse til riving av eksisterende hytte, oppføring av ny hytte og etablering av VA-anlegg i samsvar med innsendte søknad. Tillatelsen bortfaller dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven Fristene kan ikke forlenges. Foretak godkjent for ansvarsrett: Ansvarlig foretak: Fagområder og tiltaksklasse som foretaket er godkjent for: Solhytten AS, org SØK Ansvarlig søker, tkl 1 PRO Bygningsutforming, terrengplassering, situasjonsplan, tkl 1 PRO trehus, herunder konstruksjonssikkerhet og bygningsfysikk, tkl 1 Landmåler Ruud AS, org PRO Oppmålingsteknikk UTF Innmåling og utstikking, tkl 1 Spydeberg VVS AS, org PRO Sanitære installasjoner og utvendig avløpsanlegg, tkl 1 UTF - Sanitære installasjoner og utvendig avløpsanlegg, tkl 1 Bjørn Tollerud, org UTF Grave og terrengarbeider inkl VA-grøfter, riving av eksisterende hytte, tkl 1 Dybdahl AS, org UTF Plasstøpte betongkonstruksjoner inkl radonsikring, tkl 1 UTF Våtromsarbeid, tkl 1 Indre Østfold Bygg AS, org UTF Tømrerarbeid, tkl 1 UTF Montering av stålpipe, tkl 1 Saksopplysninger: Se vedlagte saksfremlegg for bakgrunn og grunnlag for vedtaket. Sentr. godkj Lokal godkj Ferdigstillelse: Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest jf. pbl , som utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker. Ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse vil ikke bli gitt før tiltakets koordinater er innsendt kommunens enhet for natur, areal og byggesak. Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur, areal og byggesaker i Enebakk kommune 2017, fastsettes gebyret til: - kr ,- for dispensasjon(vare 66301). - kr ,- for oppføring av fritidsbolig(vare 66100) - kr ,- for riving av eksisterende hytte(vare 66241). Regning på saksbehandlingsgebyr ettersendes tiltakshaver.

3 Sak D - side 3 Vi gjør spesielt oppmerksom på følgende: Arbeidet må utføres etter plan- og bygningsloven med tilhørende bestemmelser. Det må utføres nødvendig kontroll med at dette ivaretas. Enebakk kommune forhåndsvarsler om at det kan bli utført tilsyn på tiltaket. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av opprinnelige og nye tiltakshavere. Det samme gjelder ved eierskifte, jf. pbl 23 nr. 2. Bygningen/tiltaket må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Det henvises til nytt reglement for vann og avløp administrative og tekniske bestemmelser ved tilknytning til offentlig nett. Tilknytningspunktet skal koordinatfestes iht. Euref 89 sone 32. Enebakk kommune v/kommunalteknisk enhet skal varsles minst 2 dager før lukking av påkoblingspunkt på hovednett for vann og avløp. Klageadgang : I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3 -tre- uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Med vennlig hilsen John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Øystein Eriksen byggesaksbehandler Kopi til: Inger-Marie Lien Fjærestrand Fiolbakken 2 KJELLER Dokumentet er elektronisk godkjent.

4 Sak D - side 4 ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg Saksnr.: 2016/2306 Arkivkode: 64/14 Saksbehandler: Øystein Eriksen Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 32/17 Utvalg for teknikk og utvikling Saksframlegg Gjevikveien 479 Søknad om dispensasjon fra kommuneplan for riving av eksisterende hytte og oppføring av ny hytte samt etablering av VA-anlegg i LNF- og vassdragsområde Dokumenter som er vedlagt: - Søknad om tillatelse til tiltak - Søknad om dispensasjon - Situasjonskart - Tegninger - Fylkesmannens uttalelse - Utslippstillatelse - Foto Dokumenter som ikke er vedlagt: Øvrige saksdokumenter RÅDMANNENS INNSTILLING: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra kommuneplanen , bestemmelsenes pkt. 4.1 og 2.17 for - riving av eksisterende fritidsbolig - oppføring av ny fritidsbolig - etablering av VA-anlegg Etter rådmannens vurdering vil tiltaket, som omsøkt, ikke tilsidesette hensynene i kommuneplanens bestemmelser for LNF-områder og Vassdragsområder i vesentlige grad og fordelene ved å gi dispensasjon kan anses som større enn ulempene, slik at dispensasjon kan gis. Dette på bakgrunn av at ny bebyggelse vil være positivt for eier av eiendommen og potensiell forurensning i området. De negative virkningene for vernesonen mot vassdrag og LNF-område vil være betydelig mindre enn dagens anlegg. Saksprotokoll for Utvalg for teknikk og utvikling Behandling: Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt.

5 Sak D - side 5 VEDTAK: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra kommuneplanen , bestemmelsenes pkt. 4.1 og 2.17 for - riving av eksisterende fritidsbolig - oppføring av ny fritidsbolig - etablering av VA-anlegg Etter rådmannens vurdering vil tiltaket, som omsøkt, ikke tilsidesette hensynene i kommuneplanens bestemmelser for LNF-områder og Vassdragsområder i vesentlige grad og fordelene ved å gi dispensasjon kan anses som større enn ulempene, slik at dispensasjon kan gis. Dette på bakgrunn av at ny bebyggelse vil være positivt for eier av eiendommen og potensiell forurensning i området. De negative virkningene for vernesonen mot vassdrag og LNF-område vil være betydelig mindre enn dagens anlegg. SAKSUTREDNING: Sammendrag I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 og 20-3 søkes om dispensasjon fra kommuneplanen , bestemmelsenes pkt og samt tillatelse til tiltak for; riving av eksisterende fritidsbolig, oppføring av ny fritidsbolig og etablering av VA-anlegg i LNF- og vassdragsområde. Kommunen har gitt utslippstillatelse for VA-anlegget. Saksframlegget omfatter kun dispensasjonsforholdet. Tiltakets omfang: Hytte som rives: Eksisterende hytte er i 1. etasje og underetasje. Bebygd areal er 69 m2, Bruksareal er oppgitt til 80 m2. Hytta opplyses å ha omfattende råte- og fuktskader (vedl. foto). Fasade mot vannet er orientert mot øst. Avstand til vannet er oppgitt til 26,8 meter. Eksisterende adkomst til hytta er fra felles snuplass i nord. Lengde på adkomstvei over egen tomt er ca 35 meter. Veien er ikke opparbeidet. Uteområdene består i det vesentlig av opparbeidet hage på samme måte som øvrige hytteeiendommer i området. En mindre del består av vill/naturlig vegetasjon eller jordbunn. Ny hytte: Ny hytte har saltak med takvinkel 22 grd. Gesimshøyde 4,98. Bebygd areal er 83,1 m2 for hytte-bygningen og 29 m2 uoverdekket terrasse. Samlet bruksareal 73,4 m2 BRA. Hovedetasje har kjøkken, stue, soverom, vaskerom og gang. Sokkeletasje består av bodareal med takhøyde 1,89 m. Materialer utvendig er liggende trekledning i hovedetasje og pusset murflate i sokkeletasje. Hytta plasseres på samme sted som eksisterende, men dreies ca 30 grd om eksisterende nordøsthjørne, slik at ny vegg mot vannet dreies mer mot sydøst. Minste avstand til vannet økes til 29,8 meter. Terrassen på ny hytte har samme avstand fra vannet som eksisterende

6 Sak D - side 6 hytte. Ny avkjørsel til felles adkomstvei legges mot vest og det anlegges parkering for to biler på egen eiendom langs husets nordvestside. VA-anlegg: Det er gitt utslippstillatelse. I følge denne skal det etableres tett tank for svartvann og eget gråvanns-renseanlegg. Det stilles krav til teknisk løsning, service og vedlikehold. Anlegget plasseres i sin helhet under terreng syd for ny hytte. Kun mindre del av tank vil være synlig over terreng. Forhåndskonferanse: Det er avholdt forhåndskonferanse, den Nabovarsel: Det foreligger ikke innsigelser fra varslede naboer. Fylkesmannens vurdering: Fylkesmannen har fått søknaden forlagt for uttalelse, den Fylkesmannens vurdering i brev av : «Fylkesmannen har vurdert at tiltaket ikke vesentlig er i strid med nasjonale eller regionale rammer og mål vi er satt til å ivareta. På denne bakgrunn har vi ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Fylkesmannen legger til grunn at kommunen foretar en grundig vurdering av de lokale forhold, etter reglene i plan- og bygningsloven. Vi viser til dispensasjonsveilederen utarbeidet av Fylkesmannen og fylkeskommunen. Videre gjør vi oppmerksom på andre aktuelle overordet føringer som skal ivaretas i kommunen vurdering av dispensasjonen, jf. Fylkesmannens forventningsbrev til kommunen av 1. mars 2017.» Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er uregulert og ligger i område avsatt til LNF-formål i kommuneplanen. Kommuneplanbestemmelse pkt. 4.1 Landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF): «Innenfor LNF-områder kan bygg- og anleggsvirksomhet som har direkte tilknytning til landbruk og landbruk pluss (som inngår i landbruksbegrepet, jf nasjonal veileder), samt tilrettelegging for allmenhetens friluftsliv tillates av kommunen. Tiltak for landbruket skal plasseres slik at de passer best mulig inn i kulturlandskapet, herunder innpasning til eksisterende bygningsmiljø, ikke til hinder for allmenn ferdsel og ikke til skade for naturmangfold.» Kommuneplanbestemmelse pkt 2.17 Byggegrense mot vassdrag: «I LNF-områder, uregulerte områder for fritidsbebyggelse og framtidige utbyggingsområder er alle tiltak etter pbl 1-6 forbudt nærmere enn 100 meter fra innsjøer og tilhørende elver, samt 20 meter fra bekker med årssikker vannføring.» I følge retningslinje til bestemmelsen: «Hensikten med bestemmelsen er å bevare inngrepsfrie naturområder ned mot vassdraget. Der det allerede er inngrep innenfor byggeforbudssonen kan kommunen ha en mindre restriktiv holdning til å gi dispensasjon. Eventuelle tilbygg innenfor byggegrensen til vassdrag bør primært legges på siden som vender bort fra vassdraget. Utvidelse på fritidseiendommer bør uansett begrenses til et samlet bruksareal for eiendommen på 80 m2 (BRA).»

7 Sak D - side 7 Kommuneplanbestemmelse pkt Fritidsbebyggelse: «På tomter for fritidsbebyggelse kan det oppføres bygning eller grupper av bygninger på maksimalt 120 m2 BRA samt ikke overbygd terrasse på inntil 30 m2, så sant dette ikke er i konflikt med andre bestemmelse til denne kommuneplanen eller reguleringsplan. Største mønehøyde skal ikke overskride 5 meter målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Det kan tillates utført arealoverføring eller grensejustering mellom eiendommer for fritidsbebyggelse. For fritidsbebyggelse innenfor Marka gjelder ikke denne bestemmelsen, men bestemmelse 4.5. For fritidsbebyggelse som ligger innenfor byggegrense til vassdrag gjelder til dels strengere og supplerende bestemmelser (se bestemmelse 2.17 med retningslinje.)» Dispensasjonsforhold: Omsøkt tiltak er i strid med kommuneplanen pkt 4.1 Landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF) da det gjelder et generelt byggeforbud i området, og 2.17 Byggegrense mot vassdrag, da tiltaket det søkes for har en plassering nærmere enn 100 meter fra vassdraget (Øyern). Det er søkt om dispensasjon i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 for disse forholdene. Søknad om dispensasjon, datert 14. juli 2016: «Det søkes om dispensasjon for riving av eksisterende gammel og dårlig hytte og oppføring av ny erstatningshytte på eiendommen gnr 64 bnr 14, Gjevikveien 479, 1912 Enebakk. Den gamle hytten er i meget dårlig forfatning. Hytten har store råte- og fuktskader. Fundament/mur i under-etasjen er i ferd med å rase sammen. Det søkes derfor om dispensasjon for å få sette opp en erstatningshytte i stedet for den gamle. En ny hytte vil oppfylle dagens tekniske-, energi- og miljømessige krav til bygg. Eiendommen er uregulert og ligger i arealplanen i LNF-område. Eiendommen har alltid vært brukt som fritidsbolig og gjennomføring av tiltaket vil ikke endre tidligere bruk eller føre til flere boenheter. Området ved hytten vil fortsatt være tilgjengelig når det gjelder landbruksøyemed og vil ikke komme i konflikt med natur- og friluftsinteressene i området. Det søkes derfor om dispensasjon fra kommuneplanens arealformål. Gjennomføring av tiltaket fører ikke til at bruken blir endret eller vesentlig utvidet. Utarbeidelse av reguleringsplan for eiendommen vil være en omfattende og resurskrevende prosess å sette i gang bare for denne eiendommen og som kan unngås ved en dispensasjon. Det søkes derfor om dispensasjon fra plankravet. Iom at eiendommen ligger innenfor byggegrensen mot vassdrag søkes det om dispensasjon for å gjennomføre omsøkt tiltak. Erstatningshytten er plassert på akkurat samme sted på tomten som eksisterende hytte. Terrenginngrepet er derfor minimalt. Erstatningshytten er litt dreid og dermed trukket litt lengre bort fra sjøen. Det er bare terrassen på den nye hytten som flukter hjørnet at eksisterende hytte. Erstatningshytten vil ikke virke skjemmende eller dominerende fra hverken vannet eller nærområdet. Den danner heller ikke silhuett fra vannet da den er lagt inn i terrenget og har bakkekammen rett bak. Vi mener at fordelen ved å rive gammel og dårlig hytte, erstattet av ny bygd hytte etter dagens krav, er større enn ulempen. Vi håper derfor det kan gis dispensasjon for gjennomføring av tiltaket som omsøkt.»

8 Sak D - side 8 Vurderinger og begrunnelse Kommunens vurdering av dispensasjonsforholdet: Etter kommuneplanbestemmelsen, pkt. 4.1, gjelder det et generelt forbud mot tiltak i LNFområder som ikke fremmer landbruks-, natur- og friluftsformål. Etter kommuneplanbestemmelsenes pkt Byggegrense til vassdrag, er bygge- og anleggstiltak ikke tillatt nærmere strandlinje enn 100 meter. Bestemmelsen for bevaring av vassdrag skal ivareta hensynene til naturmangfold, landskap, geologi, økosystem, arter samt ferdsel langs vassdrag. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsenes pkt Krav om reguleringsplan. Bestemmelsen gjelder kun i utbyggingsområder og kommer derfor ikke til anvendelse i dette området som er et rent LNF-område. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2, kan det gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Det kreves at det foretas en konkret vurdering av tiltaket det søkes dispensasjon for og hvorvidt det vil gå utover de hensyn kommuneplanen skal ivareta i LNF- og vassdragsområder. Selv om lovens formål ikke er vesentlig tilsidesatt, skal det også vurderes om fordelene ved tiltaket anses å være større enn ulempene. De samfunnsmessige og allmenne hensyn som kommuneplanbestemmelsene for LNF-områder og vernesoner langs vassdrag legger til grunn, skal veie tyngre enn interessen og fordelen private måtte ha for å gjennomføre et tiltak i strid med kommuneplanens bestemmelser. Det kreves videre at fordelene ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering er større enn ulempene for landbruks-, natur- og friluftsinteresser, og hensynene til naturmangfold, landskap, geologi, økosystem, naturtyper og arter. Ny hytte har en størrelse og utforming som tilsvarer eksisterende hytte i form, størrelse og plassering. Dreining av hytta i forhold til eksisterende, flytting av adkomst og parkering langs nordvestfasaden, medfører mindre endringer på allerede opparbeidede arealer og ingen inngripen i naturlig vegetasjon og skogbunn. Flytting av adkomst fra nord til vest reduserer veiarealet på tomten. Rådmannen finner at omsøkt riving og gjenoppbygging av hytte, i et etablert hytteområde med etablering av VA-anlegg under terreng, ikke vil være i konflikt med landbruksinteresser i området. Hensynene bak bestemmelsen for natur områder, som ikke benyttes til landbruksformål, synes her å være tilrettelegging for friluftsliv og bevaring av naturmangfold. Disse interessene synes ikke å være truet da tiltaket ikke innebærer vesentlige terrengendring eller ytterligere inngrep i naturlig vegetasjon. Tiltaket synes heller ikke å bidra til noen ytterligere privatisering av området. Fordelene for tiltakshaver er at en gammel kondemnabel hytte uten spesiell verneverdi erstattes med ny hytte med større bruksverdi, utført i ht gjeldene ny teknisk forskrift og med tilfredsstillende vann- og avløpssystem. Fordelene for kommunen vil være at vi ved nytt VA-anlegg får en miljømessig forbedring av de sanitære forhold i et LNF- og vassdragsområde.

9 Sak D - side 9 Ulempene ved inngrep i et slikt område ville kunne være at tiltaket kan virke privatiserende og oppfattes som et ytterligere hinder for andre brukere av med hensyn til friluftsliv og naturmiljø og allmenne interesser. Dette finner rådmannen ikke er tilfelle her da tiltaket ikke innebærer økte inngrep i naturområdet. Konklusjon: Etter rådmannens vurdering vil tiltaket, som beskrevet over, ikke tilsidesette hensynene i kommuneplanens bestemmelser for LNF-områder og Vassdragsområder i vesentlige grad og fordelene ved å gi dispensasjon kan anses som større enn ulempene, slik at dispensasjon kan gis.