BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /40 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HHBJ Dato: Åsane, Gnr. 209, Bnr. 14 m.fl., Nedre Åstveit boliger, Detaljregulering Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Plottaplan AS i samarbeid med TAG Arkitekter AS fremmer på vegne av Nedre Åstveit Park AS planforslag for et område i Åsane bydel på Nedre Åstveit. Planområdet er ca. 8,3 daa og ligger øst for Jomfruhaugen og nord for Båtneset. Jomfruhaugen Båtneset Båtneset Golfbane Eidsvågen Oversiktskart Ca. planområde sett fra sør I kommuneplanens arealdel 2010 (KPA 2010) ligger planområdet delvis innenfor formålet bebyggelse og anlegg og delvis innenfor grønnstruktur. Hensynssone for funksjonell strandsone berører deler av planområdet. Planforslaget forutsetter riving av eksisterende enebolig med garasje. Dette erstattes med utbygging av et leilighetsbygg med 8 boenheter. Maksimal utnyttelsesgrad er foreslått til %- BRA = 69 %. Byggehøyde er foreslått til kote + 28 m, og innebærer to boligetasjer over parkeringskjeller som hovedsakelig ligger under bakkeplan. Det avsettes 14 p-plasser i kjeller og 3 på bakkeplan. Hovedatkomst er fra Åstveitveien langs eksisterende trasé frem til tunet tilhørende Rasmus Meyers Legat. Videre planlegges ny vei utenom tunet frem til planlagt bebyggelse. Felles uteoppholdsareal, inkludert småbarnslekeplass, er planlagt sør og vest for bebyggelsen. Eksisterende enebolig (Nedre Åstveit nr. 19) sør i planområdet skal videreføres i planforslaget. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 1 av 11

2 Planprosessen så langt: Det ble holdt oppstartsmøte De nærmeste naboer og offentlige instanser ble varslet om oppstart av planarbeidet i brev av Oppstart av planarbeidet ble annonsert i BT den På bakgrunn av innkomne merknader ble det besluttet av forslagsstiller å vurdere alternativ vegløsning. Utvidelse av planområdet ble varslet naboer og offentlige instanser i brev datert Det kom inn 10 høringsuttalelser fra offentlige instanser og 5 merknader (hvorav 1 signert av 9 stk) fra private som er oppsummert i merknadsskjema, vedlegg D. Hovedsakelig dreiet innspillene seg om: - Adkomstvei - Utnyttelsesgrad og strøkskarakter - Hensyn til strandsone, park og golfbane Undervegsmøte ble avholdt Komplett planforslag ble mottatt hos fagetaten Felles behandling av reguleringsplan og byggesøknad jf. Plan- og bygningsloven 1-7 og I denne planprosessen behandles byggesøknad (søknad om rammetillatelse) felles med privat forslag til detaljregulering. Som et prøveprosjekt er det første gang en slik prosess blir fulgt i Bergen kommune. Med dette fagnotatet vedtar Etat for byggesak og private planer å legge plansak sammen med byggesøknad ut til offentlig ettersyn. Dette fagnotatet med vedlegg er ment å informere naboer og berørte på samme måte som ordinær nabovarsel i byggesaker. Det vil ikke sendes ut eget nabovarsel, og det gjøres oppmerksom på at dette er eneste muligheten for å komme med merknader til prosjektet før det sendes til politisk behandling og byggetillatelse gis. Plansakens tidsfrister gjelder også for byggesøknaden. Uttalelsesfrist på 6 uker gjelder for begge sakene. Etat for byggesak og private planer kan trekke tilbake en beslutning om felles behandling av plan og byggesøknad avhengig av innhold i bemerkninger som kommer inn. Det gjøres egne vedtak for planen og byggesøknaden. Planen må vedtas før det kan gis vedtak om byggetillatelse. Plansaker vedtas i bystyret, og byggesøknader vedtas av Etat for byggesak og private planer. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet samt byggesøknad til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til de mest sentrale/aktuelle problemstillingene. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Kommentarer til felt BF er samlet i eget avsnitt til slutt. Side 2 av 11

3 Planstatus Nordlige del av planområdet (bnr. 696 i felt BB og adkomstvei f_sv) er omfattet av reguleringsplan for Rasmus Meyers Legat vedtatt 1991 (planid ) med reguleringsformålet «F6-Friområde/park». Dette arealet er i kommuneplanens arealdel vist som grønnstruktur og at det inngår som del av et større regulert fri- og friluftsområde. Sørlig del av planområdet (bnr. 14 i felt BB og BF) er uregulert. Dette arealet er i kommuneplanens arealdel 2010 vist som område for bebyggelse og anlegg, og er omfattet av hensynssone for funksjonell strandsone. Figur 1: Planområdet markert i Kommuneplanens arealdel Hovedformål Planforslaget innebærer formålsendring fra friområde/park til boligbebyggelse på gnr. 209 bnr Fagetaten ser at 209/696 som ligger innenfor grønnstruktur i kommuneplanens arealdel 2010 i dag er bebygget og privatisert. Planområdet har etter fagetatens kjennskap ingen funksjon som allment tilgjengelig i dag. Det private parkanlegget (Jomfruhaugen), tilhørende Rasmus Meyers Legat, lokalisert på gnr. 209 bnr. 1 skal på et tidspunkt frigis til allmennheten jf. pkt 2.2 i bestemmelsene i plan for Rasmus Meyers Legat (plan-id ). Forslagsstiller legger vekt på at formålsendringen kan være av positiv betydning for avklaring av grenser mellom fremtidige kommunale friområder og øvrig privat bebyggelse. Fagetaten er positiv til et slikt grep samt vurderer at formålsendring fra grønnstruktur til byggeområde i praksis tilsvarer hva eiendommen benyttes til i dag. Fagetaten er positiv til leilighetsbebyggelse fordi det muliggjør en høyere utnyttelse i tråd med vedtatte mål om fortetting på en tomt som ønskes utbygd. I et område som består av eneboligbebyggelse bidrar leilighetsbygg til en variert boligsammensetning. Ofte representerer adkomstvei en utfordring ved fortetting i etablerte boligområder. I dette prosjektet er prosjektert adkomstvei akseptabel for en økning av boenheter. Side 3 av 11

4 Utnyttelsesgrad/byggehøyde/estetikk I kommuneplanens arealdel 2010 pkt gis det følgende bestemmelse for bebyggelse og anlegg: Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Det skal tas spesielt hensyn til verneverdige bygg og bygningsmiljøer. For boligbebyggelse er maksimal utnyttelsesgrad %-BRA = 60%. Eksisterende grønnstruktur skal hensyntas. I planforslaget legges det til rette for utnyttelsesgrad på felt BF lik %-BRA = 35 %, og for felt BB lik %-BRA= 69%. Forslagsstiller legger vekt på at samlet for planområdet er utnyttelsesgraden tilnærmet lik %-BRA = 60% og dermed innenfor kommuneplanens maksimalgrense for utnyttelse. Forslagsstiller legger videre til grunn at dersom en beregner utnyttelsesgrad for den enkelte tomt inkludert privat adkomst og snuplass blir %-BRA for ny bebyggelse lik 53% (se vedlegg C side 26). Fagetaten vurderer at utnyttelsesgraden i seg selv ikke er avgjørende for kvaliteten i dette planforslaget. I fagetatens vurdering av utnyttelsesgrad legges det vekt på at økning i tetthet skal skje innenfor de rammene som bokvalitet og strøkskarakter kan tillate. Det kan se ut til at uansett beregningsmåte for %-BRA virker det viste volumet for stort i forhold til tomt og naboskap. Fagetaten vurderer utnyttelsesgraden som for høy, se avsnitt om estetikk. Byggehøyde Byggehøydene legger til rette for to boligetasjer over terreng. Maks byggehøyde for ny bebyggelse er satt til kote + 28 m. Eneboligen som søkes revet har mønehøyde på ca. kote + 25 m, rammesøkt blokk er 2,6 meter høyere. Høyden fra terreng til gesims er 6,6 m på fasade nord- vest og langs syd-østfasaden er høyden fra terreng til gesims 9,6 m (se vedlegg J). Sol- og skyggeillustrasjoner viser at foreslått bebyggelse ikke vil kaste skygge på nabobebyggelsen (vedlegg H). Fagetaten er i utgangspunktet tilfreds med planforslagets foreslåtte byggehøyde. Byggegrense Fagetaten har i planprosessen bedt forslagsstiller om å legge byggegrensen slik at alle bygningsdeler (inkludert balkonger) ligger innenfor. I planforslaget er derfor byggegrense i øst vist med avstand til nabogrense på 3 meter, og ved blokkens sørøstligste hjørne, ved balkong, er byggegrensen vist å være 3,43 m fra nabogrense (se figur 2, og vedlegg E). Fagetaten vurderer at minstekravet til avstand mellom byggverk og nabogrense er ivaretatt i planforslaget. Det legges til grunn at de bygningsdeler som kommer nærmere nabogrense enn 4 meter og 8 meter fra annet bygg, brannsikres i henhold til TEK Det gjøres likevel oppmerksom på at nabo på gnr. 209 bnr. 471 vil kunne få noe mer innsyn på eiendommens bakside enn slik det er i eksisterende situasjon. Det er om lag 2 meter høydeforskjell mellom planeringshøyde for foreslått bebyggelse og terrengnivået til eksisterende bebyggelse på gnr. 209 bnr Fagetaten vurderer at byggehøyden på foreslått bebyggelse i seg selv er lite problematisk, men høydeforskjellen som terrenget medfører kan medvirke til at foreslått bebyggelse oppleves som dominerende i forhold til nabohuset. Foreslått bebyggelse sitt volum er medvirkende årsak til denne oppfatningen. Fagetaten anbefaler at det frem mot 2. gangs behandling vurderes løsninger for å redusere denne virkningen. Side 4 av 11

5 Estetikk I kommuneplanens arealdel 2010 pkt. 6 gis bestemmelse om at høy kvalitet på stedsutvikling, byforming og arkitektur skal vektlegges. Nye tiltak, bygninger og anlegg skal ha god terrengtilpasning og utformes i samspill med de bygde omgivelsenes karakter, gjennom begrunnet valg av form, volum, skala, fasade og materialbruk. I retningslinjene for boligfortetting angis det at ny bebyggelse innenfor område for bebyggelse og anlegg skal tilpasses strøkskarakteren. Planområdet ligger delvis i hensynssone for funksjonell strandsone hvor hensyn til blant annet landskap, kulturminner og bygningsmiljø må vektlegges. Rammesøkt prosjekt ligger i randsonen av et område med variert eneboligbebyggelse fra ulike byggeår. Tidsspennet fra ca til 2014 gjenspeiles i variasjonen man ser i størrelse, takvinkler og uttrykk. Bygningsmiljøet kan ikke vurderes å ha en enhetlig karakter, men fellesnevneren er avgrensede volumer i et frodig og kupert landskap. Forslagsstiller oppgir at en i prosjektet har søkt å bevare følelsen av bygg i det grønne, og har ønsket å bryte bygningsmassen ned til «eneboligstørrelser». Felles inngang og adkomst er lagt i et mellombygg hvor fire leiligheter på hver sin side danner to volum. Bebyggelsen er mot sør forsøkt brutt opp til mindre «gavler» som skal minne om eneboligens proporsjoner. I følge reguleringsbestemmelse skal bygget oppføres i varige naturmaterialer, med avdempet fargebruk. Forslagsstiller begrunner det med at mørkt volum virker mindre og forsvinner mer i det grønne. Det er også foreslått reguleringsbestemmelse som sikrer at utomhusarealet skal videreføre områdets typiske kvaliteter. Det skal ha en parkmessig opparbeidelse med høy kvalitet på dekker, beplantning og utførelse. (Se vedlegg I og K). Det er positivt at parkeringsplassene er plassert under bakkeplan. Fagetaten er også tilfreds med at det er gitt reguleringsbestemmelser som fastsetter materialbruk både på byggverk og utearealer. Fagetaten er positiv til bebyggelsens tilbaketrukne plassering på tomten, bruddet i fasaden og foreslått byggehøyde. Bygget i seg selv har et godt arkitektonisk uttrykk. Samtidig ser fagetaten at prosjektet likevel har en utfordring når det gjelder tilpasning til strøkets karakter, dette med henblikk på takform, fotavtrykk og volumoppbygging. En mer oppdelt bygningsstruktur med to separate bygningskropper ville muligens vært et bedre svar her. Fagetaten finner at prosjektet ikke har funnet sin endelige form. Frem mot 2. gangs behandling må det vurderes om andre arkitektoniske grep kan imøtekomme omgivelsenes skala og volumer på en bedre måte. Figur 4: 3D-illustrasjon av rammesøkt boligprosjekt sett i forhold til omkringliggende bebyggelse (vedlegg K). Side 5 av 11

6 Bokvalitet I vedlegg N fremkommer leilighetenes planløsninger. Det kan se ut til at åpningen mellom B- leilighetene kan bli skyggefull. Det ser også ut til at stuevinduene her er vendt midt i mot hverandre og er noe som kan gi innsynsproblematikk selv om de står relativt høyt på veggen. Lek/uteoppholdsareal Krav til privat uteoppholdsareal pr. boenhet er minimum 7 m 2 i kommuneplanens arealdel Rammesøkt prosjekt viser at privat uteoppholdsareal dekkes på balkonger tilknyttet leilighetene, hvor størrelsen på hovedbalkongene er oppgitt å være mellom m 2 for hver leilighet. Fagetaten vurderer privat uteoppholdsareal som dekket. Kommuneplanens arealdel 2010 stiller krav om minimum 30 m 2 uteareal pr. boenhet som tilfredsstiller kvalitetskravene i kommuneplanens bestemmelser pkt. 10 B. 240 m 2 felles uteoppholdsareal er foreslått vest og sør for blokkbebyggelsen. Inkludert i dette skal det opparbeides 100 m 2 småbarnslekeplass (se vedlegg G). Eksisterende adkomstvei til gnr. 209 bnr. 681 fjernes. Fagetaten vurderer at areal og kvalitetskrav til uteoppholdsareal er imøtekommet i planforslaget, men vil samtidig peke på at det er uheldig at adkomstveien til felt BF krysser utearealet til felt BB. Universell utforming Rammesøkt prosjekt legger til rette for adkomst via heis fra garasjekjeller til leilighetene. 5 % av p-plassene skal være universelt tilgjengelig. Gangadkomst til utomhusanlegg med lekeplass skal være universelt tilgjengelig. De første 50 meter av adkomstvei f_sv1 fra Åstveitveien har helning på 1:8 og tilfredsstiller ikke krav til universell utforming, det gjør heller ikke adkomstvei til felt BF. Fagetaten vurderer at krav til universell utforming her kan fravikes med bakgrunn i hensyn til de stedlige forhold. Parkering Planforslaget legger til rette for totalt 17 p-plasser for bil, hvor 5 % (tilvarende 1 plass) er utformet og reservert for bevegelseshemmede. Det er tilrettelagt for 14 p-plasser i garasje og 3 p-plasser på bakkeplan. Parkeringsnorm i KPA 2010 angir for dette prosjektet at: 12,20 m 2 BRA x 1,4 gir 17,08 p- plasser. 80 % av p-plassene skal regnes som egenparkering (13,6 =14), mens 20 % skal regnes som gjesteparkering (3,4 =4). KPA 2010 angir at ved beregning av antall plasser skal det alltid rundes av oppover til nærmeste hele plass. Dersom en runder oppover skal prosjektet ha 18 p-plasser, 14 egenparkering og 4 gjesteparkering. Fagetaten vurderer likevel parkeringsbehovet som dekket, begrunnet med at planforslaget tilrettelegger for 1,7 plasser egenparkering pr. leilighet, noe som anses som tilstrekkelig. Planen legger opp til sykkelparkering innendørs i eksisterende uthus innenfor 209/14. Det tilrettelegges for 24 p-plasser. Krav til sykkelparkering vurderes som dekket. Fagetaten er positiv til at uthuset videreføres på en slik måte i prosjektet. Trafikkløsninger Hovedatkomst er fra avkjørsel fra kommunal vei Åstveitveien. Herfra går felles adkomstvei (f_sv1) inn langs de første 50 meter av eksisterende privat adkomstvei frem til tunet tilhørende Rasmus Meyers Legat. Videre er adkomstveien (f_sv2) planlagt utenfor tunet og frem til planlagt bebyggelse på felt BB. Enebolig på gnr. 209 bnr. 861 (Nedre Åstveit nr. 17) som i eksisterende situasjon har sin adkomst via veien Nedre Åstveit i sørvest, får i planforslaget tilrettelagt adkomst via f_sv. Fagetaten er positiv til dette grepet. Side 6 av 11

7 I eksisterende situasjon er det tre boenheter som benytter seg av avkjørselen mot Åstveitveien. Det tilsvarer en daglig trafikkmengde/årsdøgntrafikk (ÅDT) på ca. 3 boenheter x 3 bilturer = 9. Planforslaget legger opp til at 8 boenheter i blokk i tillegg til eneboligen på 209/681 skal benytte seg av adkomstveien. Dette gir en ÅDT for avkjørsel mot Åstveitveien på ca. 9 x 3 = 27. Eksisterende privat veg har en asfaltert bredde på 2,75 meter og har stigning på litt over 1:8. Adkomstvegen er planlagt som adkomstveg type A3 jf. Statens Vegvesens håndbok N100 med 3,5 meter kjørebanebredde og 0,5 meter skulder der halve skulder er asfaltert. Dette innebærer at eksisterende trasé utbedres. I starten, på en strekning på 50 meter, hvor vegen følger eksisterende trasé, er stigningen prosjektert til 1:8 (se vedlegg Q). Stigningen er brattere enn krav til adkomstvei A3 angitt i håndbok N100, men akseptabel for fremkommelighet for brannvesenet jf. veiledningshefte fra Brannvesenet. Fagetaten vurderer at stigningen over en kort strekning som her, kan aksepteres på grunn av de stedlige forholdene og antallet boenheter som skal tilknyttes vegen. Av hensyn til park og busstopp vurderes det som hensiktsmessig å følge eksisterende trasé. For detaljert beskrivelse av adkomstveg se planbeskrivelsen side 37 39, vedlegg C. Se også vedlagte lengdeprofil og normalprofiler for adkomstvei, vedlegg Q. Grønnstruktur/ Barn og unges interesser Det er ikke registrert at planområdet blir tatt i bruk av barn og unge. Det vurderes at planforslaget ikke vil ha innvirkning på allmenn tilgjengelighet til strandsonen. Området opp til eiendommen som ligger langs privat del av Åstveitvegen er i stor grad privatisert, slik at bruk av denne vegen for å komme til planområdet i liten grad vil medføre ulempe for allmenn ferdsel. I forbindelse med utbedring av de første 50 meter av eksisterende privat adkomstvei (f_sv1) vil vestsiden av eksisterende allé bli berørt. Grønn etat har i prosessen uttalt at trærne som står på vestsiden av alléen er døde, men at trerekken på østsiden bør bevares. Fagetaten legger til grunn at hensynet til de bevaringsverdige trærne er fulgt opp i planforslaget. Opparbeiding av foreslått adkomstvei krever at sideanlegg blir benyttet som rigg- og anleggsområde som fører til inngrep i vegetasjon som ligger langs veien. Det er foreslått bestemmelser om tilbakeføring, istandsetting og revegetering med stedegne planer og vegetasjon. Ny veg f_sv2 forbi tunet ved Rasmus Meyers Legat skal opparbeides med permeabelt dekke av hensyn til vegetasjonen i parken. Fagetaten vurderer dette som positivt. Sikringssone H190 er tilknyttet felt GP2 (park) i plankartet. Innenfor sonen, som også ligger over f_svt7 og delvis over o_svt3, skal det i samråd med Bergen Golfklubb etableres sikringsgjerder på 8-10 m på utsatte punkter inn mot golfbanen. Tiltaket skal iverksettes for å unngå skader fra golfballer på avveie på mennesker og materielle verdier. Fagetaten vurderer tiltak som bedrer sikkerhet for ferdsel på adkomstvei som positivt. Fagetaten legger til grunn at forslagsstiller etablerer dette på en skånsom måte med hensyn til de storvokste trærne i området. Like utenfor byggegrensen i felt BB står et stort løvtre som trolig hører til det eldre bolighuset på gnr.209 bnr Dette «tuntreet» skal søkes bevart hvis det er mulig og ikke utgjør en risiko for eksisterende og nye bygg. Men treet er ikke sikret juridisk i planforslaget. Fagetaten ser at ny bebyggelse sannsynligvis vil komme i konflikt med dette. Side 7 av 11

8 Naturmangfold Når det gjelder kravet til kunnskap om naturmangfold i Naturmangfoldloven 8, vises det til at planområdet i hovedsak omfatter en eldre park med trevegetasjon samt en allerede bebygget tomt. Utbedring og etablering av adkomstvei vil medføre et avgrenset og mindre inngrep i parken. Konsekvenser for bekken vest for planområdet er vurdert ikke å være vesentlige, jf. VA-rammeplan (vedlegg P). Selv om planforslaget arealmessig i liten grad berører naturmangfold, er det likevel foretatt en utsjekk i Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og i Artsdatabankens artskart, jf. at tiltaket berører natur. Det framkommer at det ikke er registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2010, utvalgte naturtyper eller truede naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011 i planområdet. Det er heller ikke fremkommet opplysninger i saken som skulle tyde på at det kan befinne seg arter eller naturtyper i planområdet som ikke er fanget opp av ovennevnte registreringer. Fagetaten vurderer at planforslaget ikke berører naturmangfold, og at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i Naturmangfoldloven Kulturminner Planområdet ligger innenfor område med behov for arkeologisk avklaring. Av den grunn har Hordaland Fylkeskommune gjort en forundersøkelse av planlagt vegtrasé. Det ble ikke funnet noe som kommer inn under kulturminneloven. Bolighus fra 1881 på felt BF har noe historisk verdi og skal videreføres i planforslaget. Uthuset som opprinnelig tilhørte bolighuset på felt BF skal videreføres i planforslaget, men gis en ny bruk i form av sykkelbod. Fagetaten avventer kulturminnemyndighetenes tilbakemelding før endelig vurdering av om hensynet til kulturminner er tilfredsstillende dekket i planforslaget. Felt BF: Eksisterende eldre enebolig (Nedre Åstveit nr.19) på gnr. 209 bnr.706 skal videreføres i planforslaget. Denne eiendommen har blitt fraskilt tidlig i planprosessen. Eiendommen får opprettholdt sin adkomstvei fra sørøst over gnr. 209 bnr. 14. Utnyttelsen er satt til %-BRA = 35 % dette gir et slingringsmonn på 10,5 m 2 til bygging av en mindre bod etc. innenfor eiendommen. Boligen er vurdert til å ha kulturminneverdi (se vedlegg M). Det er foreslått reguleringsbestemmelse som skal sikre at Byantikvaren blir høringspart ved oppføring av mindre bygg og boder. Fagetaten vurderer at Byantikvaren bør være høringspart i alle byggesaker som omhandler eiendommen. Fagetaten gjør oppmerksom på at en forutsetning for realisering av planforslaget er at eksisterende terrasse som ligger på gnr. 209 bnr. 14 vil tas bort og at det legges opp til at parkering skal skje på vestsiden av boligen. Det må frem mot 2. gangs behandling vurderes om det er behov for visuell skjerming med for eksempel bruk av vegetasjon mellom 209/607 og 209/14. Dette av hensyn til brukbarhet (unngå innsyn) på uteoppholdsarealene for begge eiendommer. Side 8 av 11

9 Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader som hovedsakelig gjelder foreslått bebyggelse sin tilpasning til strøkets karakter og nabobebyggelse. Alternativer til volumoppbygging og skala bør jobbes videre med i planarbeidet. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering sammen med søknad om rammetillatelse ut til offentlig ettersyn: Åsane, Gnr. 209, Bnr. 1 m.fl., Nedre Åstveit boliger, Detaljregulering vist på plankart datert/revidert / Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 9 av 11

10 Side 10 av 11

11 Vedlegg: A. Plankart datert , dok 40 fil 20 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 40 fil 19 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 40 fil 7 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok 40 fil 3 E. Situasjonsplan med snitt, datert , dok 40 fil 12 F. Fasadetegninger, datert , dok 40 fil 13 G. Landskapsplan med snitt , dok 40 fil 11 H. Minste felles uteoppholdsareal illustrasjon, dok 40 fil 5 I. Sol og skygge. Eksisterende og ny situasjon, datert , dok 40 fil 10 J. Redegjørelse estetikk, dok 40 fil 14 K. 3D-illustrasjoner, datert og , dok 40 fil 18 L. ROS-analyse, datert , dok 40 fil 2 M. Kulturminnedokumentasjon, datert , dok 40 fil 6 N. Planløsninger, datert , dok 40 fil 15 O. Eksisterende bebyggelse, datert , dok 40 fil 9 P. VA-rammeplan m.m. datert , dok 40 fil 16 Q. Adkomstvei. Plan og profiler, datert , , , , dok 40 fil 17. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: Nedre Åstveit Park AS v/christine Kahrs, Strandgaten 18, 5013 Bergen Plottaplan AS v/vivian Garnes, Nykirkeallmenningen 9, 5005 Bergen TAG Arkitekter Bergen v/jesper Jorde, Nedre Korskirkealmenning 2, 5017 Bergen Side 11 av 11