RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR. FELLESBEHANDLING AV PLAN OG BYGGESAK ETTER PBL 1-7 OG

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Tag Arkitekter Bergen As Nedre Korskirkeallmenningen BERGEN Deres referanse: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Kristoffer Brosvik Thorsen / Dir. tlf.: RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR. FELLESBEHANDLING AV PLAN OG BYGGESAK ETTER PBL 1-7 OG Eiendom : Gnr 209 Bnr 696 Adresse : Åstveitveien 60 Tiltakshaver Tiltaket : Nedre Åstveit Park As : Nybygg bolig, leilighetsbygg 1. Felles behandling av plan- og byggesak Byggesaken er behandlet etter plan og bygningsloven- pbl 1-7 og 12-15, Felles behandling av reguleringsplanforslag og byggesøknad. Reguleringsplanen heter: Åsane, gnr. 209 bnr. 14.mfl. Nedre Åstveit. Boliger. Detaljregulering, med planid: Det søkes å tilrettelegge for 8 boenheter i lavblokk innenfor eiendommen gnr. 209 bnr. 696 med tilhørende utearealer på gnr. 209 bnr.14 og atkomstveg over gnr. 209 bnr.1. Eksisterende enebolig på gnr 209 bnr 696 skal rives. I byggesøknaden er det vedlagt en utomhusplan og arealmatrise mottatt viser en tomteutnyttelse på 64 % BRA. Vi viser til opprinnelig søknad mottatt og , samt revidert prosjekt mottatt i dokument 9, og ny nabovarsling mottatt Utomhusplan mottatt er gjeldende. 2. Søknaden gjelder: Oppføring av leilighetsbygg med 8 boenheter på til sammen 1146m2 BRA. Tiltaket godkjennes med mørke steinplater av type dekton» og naturlig lyst treverk. Utomhusplan mottatt for felt BFS og BBB. Opparbeidelse av ny adkomst over gnr 209 bnr 1. Riving av bolig på gnr 209 bnr 696 med bygningsnummer

2 3. VEDTAK Det gis rammetillatelse til: Oppføring av leilighetsbygg med 8 boenheter på til sammen 1146m2 BRA. Tiltaket godkjennes med mørke steinplater av type dekton» og naturlig lyst treverk. Utomhusplan datert for felt BFS og BBB. Opparbeidelse etter tekniske detaljtegninger for felles vei over gnr 209 bnr 1 godkjennes. Riving av bolig på gnr 209 bnr 696 med bygningsnummer Vilkår: 3.1 Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis igangsettingstillatelse: 2.3. VA-rammeplan Overvannsmengder etter utbygging skal dokumenteres i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse. 2.5 Teknisk detaljplan vei Tekniske detaljtegninger for avkjørsel fra offentlig veg, og annet berørt offentlig vegareal, skal være godkjent av rette vegmyndighet før igangsettingstillatelse kan gis. Bergen kommunes veg-norm og Statens Vegvesens håndbok N100 skal legges til grunn Massehåndtering Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det vedlegges en plan for håndtering av overskuddsmasser. Overskuddsmasse skal søkes gjenbrukt lokalt på anleggsstedet. Forurensede masser skal ikke deponeres eller transporteres til planområdet Sikringsgjerde mot golfbanen Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det legges ved tegninger som viser plassering og utforming av sikringsgjerde mot golfbanen. Utforming og plassering av sikringsgjerde skal godkjennes før igangsettingstillatelse kan gis Krav til bygge- og anleggsfasen Sammen med søknad om igangsettingstillatelse skal det sendes inn dokumentasjon som bekrefter at nasjonale retningslinjer til støy og luftkvalitet blir ivaretatt i bygge- og anleggsfasen. Eventuelle avbøtende tiltak skal fremgå av dokumentasjonen, og være etablert før det kan bli gitt igangsettingstillatelse til øvrige bygge- og anleggsarbeid. 2.9 Plan for ivaretakelse av bøkerekke innenfor hensynssone naturmiljø (H560) Sammen med søknad om tillatelse til tiltak skal det leveres plan for ivaretakelse av bøkerekken i anleggsfasen og for fremtidig skjøtsel. Plan skal være utarbeidet av arborist. Grønn etat skal uttale seg til planen før igangsettingstillatelse, som berører hensynssonen, kan gis Før igangsettingstillatelse - skal verdifulle trær være sikret med fysiske avgrensninger i forhold til graving i rotsoner og skadepåføring av trærne, i tråd med godkjent plan, for ivaretakelse av bøkerekken jf Side 2 av 7

3 3.2 Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse: Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest skal felt GP1-3 revegeteres og istandsettes med stedegne planter og vegetasjon, jf skal sikkerhetsnett mot golfbanen innenfor felt GP2 være etablert jf. 2.6 skal vegene f_sv1 og f_sv2 skal være ferdig opparbeidet, i tråd med skal felt f_bre være ferdig opparbeidet. skal felles uteoppholddsareal og felles småbarnslekeplass være ferdig opparbeidet jf skal visuell vegetasjonsskjerm mellom felt BFS og BBB, innenfor felt BBB være opparbeidet i tråd med godkjent utomhusplan Bekreftelse fra Vann og avløpsetaten på at sluttdokumentasjonen er tilfredsstillende. Sluttrapport for faktisk disponering av avfall, jf. byggteknisk forskrift Plassering på eiendommen Plasseringen godkjennes som omsøkt, jf. plan- og bygningsloven 29-4 og gjeldende reguleringsplankart. Revidert situasjonsplan mottatt er lagt til grunn. 3.4 Høydeplassering Tiltakets maksimale høyde på kote 27.7 m.o.h godkjennes, jf. plan- og bygningsloven Snitt A og B mottatt er lagt til grunn. 3.5 Atkomst og avkjørsel Tekniske detaljtegninger for avkjørsel fra offentlig veg, og annet berørt offentlig vegareal, skal være godkjent av rette vegmyndighet før igangsettingstillatelse kan gis. Bergen kommunes veg-norm og Statens Vegvesens håndbok N100 skal legges til grunn. 3.6 Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt forhåndsuttalelse datert med saksnummer Vilkår og krav stilt i forhåndsuttalelse skal etterkommes, jf. plan- og bygningsloven 27-1 og Skriftlig redegjørelse, 2.1 Vedlagt redegjørelse mottatt legges til grunn for at tiltaket er i tråd med reguleringsbestemmelsene. 3.8 Bystyrets vedtak i møte den Reguleringsbestemmelser med tilleggsbestemmelser som er gitt i Bystyrets vedtak i sak 94/ 16, behandlet i møte gjelder for rammetillatelsen. 3.9 Ansvarsretter Med henvisning til mottatt søknad om ansvarsrett godkjennes følgende foretak: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde TAG ARKITEKTER AS TAG ARKITEKTER AS Sentral SØK tilt kl 2 Ansvarlig søker Sentral PRO tilt kl 2 Arkitekturprosjektering Side 3 av 7

4 Obligatorisk kontroll skal gjennomføres i henhold til byggesaksforskriften BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 4.1 Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer , ÅSANE DEL AV GNR. 109, ÅSTVEIT, RASMUS MEYERS LEGAT MED TILSTØTENDE EIENDOMMER, stadfestet og er regulert til friområde. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg og grønnstruktur, og den ligger innenfor hensynssone landskap i punkt Byggesaken er behandlet sammen med reguleringsplan , Bergen kommune. Åsane, gnr. 209 bnr. 14.mfl. Nedre Åstveit. Boliger, vedtatt i Bystyret Nabovarsling I fellesbehandlingen av reguleringsplan og byggesøknad er nabovarslingen utvidet til å gjelde hele planområdet, og ikke bare direkte berørte naboer og gjenboere som i en ordinær byggesøknad. Nabomerknader som er kommet inn i fellesbehandlingen er vurdert i fagnotatet i plansaken (saksnummer ). I byggesøknaden mottok vi i tillegg en nabomerknad fra gnr 209 bnr 43 angående syn på nybyggets typologi samt overvann. Det påpekes at grunnvannet fra området har en tendens til å renne gjennom kjelleretasjen i boligen, og at det ikke er ønskelig med bygningstypologi utover ene og tomannsboliger. Det bes om at soltimene på eiendommen ikke skal begrenses som følge av det omsøkte tiltaket, og at fremtidig infrastruktur ikke skal kunne anlegges over eiendommen. Byggets typologi og tomteutnyttelse ble helhetlig vurdert i reguleringsprosessen som byggesaken forholder seg til. Overvann er et tema i reguleringsbestemmelse 2.3, hvor overvannsmengder etter utbygging skal dokumenteres i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse. Gnr 209 bnr 43 ligger sør-øst for gnr 209 bnr 696. Vi kan ikke se at eiendommen vil få begrenset sitt solforhold som følge av tiltaket varslet ansvarlig søker naboer og gjenboere på vanlig måte, siden prosjektet endret fasader og generell utforming etter første nabovarsel. Det kom ikke inn merknader til endringene. 4.3 Atkomst og avkjørsel Ansvarlig søker opplyser at det foreligger tinglyste erklæringer som sikrer lovlig atkomst, jf. plan- og bygningsloven Renovasjonsteknisk avfallsplan BIR godkjente renovasjonsteknisk avfallsplan den Vi mottok denne dokumentasjonen Side 4 av 7

5 4.5 Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Byggets hovedform og plassering har i stor grad fulgt planforslaget siden byggesøknaden ble innsendt Byggetiltaket har derimot endret seg underveis med tanke på volum og tomteutnyttelse( fra 72 % BRA til 64 % BRA), fasadeoppbygning og materialvalg. I fagnotatet til 2. gangsbehandling kommer fagetatens syn på de visuelle kvalitetene frem slik: Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk I fagetatens vurdering av utnyttelsesgrad legges det vekt på at økning i tetthet skal skje innenfor de rammene som bokvalitet og strøkskarakter kan tillate. Fagetaten bemerket ved 1. gangs behandling at det foreslåtte volumet var for stort i forhold til strøkskarakter og nabobebyggelse. Fagetatens anbefaling var at utnyttelsesgraden burde reduseres, og at en burde vurdere alternativer til volumoppbygging. Rammesøkt prosjekt ligger i randsonen av et område med variert eneboligbebyggelse fra ulike byggeår. Tidsspennet fra ca til 2014 gjenspeiles i variasjonen man ser i størrelse, takvinkler og uttrykk. Bygningsmiljøet kan ikke vurderes å ha en enhetlig karakter, men fellesnevneren er avgrensede volumer i et frodig og kupert landskap. Forslagsstiller fremholder at rammesøkt skisseprosjekt søker å bevare følelsen av bygg i det grønne, og har ønsket å bryte bygningsmassen ned til eneboligstørrelser». Felles inngang og adkomst er lagt i et mellombygg, og fire leiligheter på hver sin side danner to volum. Bebyggelsen er forsøkt brutt opp til mindre gavler» som skal minne om eneboligens proporsjoner. I følge reguleringsbestemmelse skal bygget oppføres i varige naturmaterialer som tre og stein, med avdempet fargebruk. Forslagsstiller argumenterer med at mørkt volum virker mindre og forsvinner mer i det grønne. Det er foreslått reguleringsbestemmelse som sikrer at utomhusarealet skal videreføre områdets typiske kvaliteter. Det skal ha en parkmessig opparbeidelse med høy kvalitet på dekker, beplantning og utførelse. Ved 1. gangs behandling ble det vurdert at foreslått bebyggelse i større grad burde ta hensyn til nabobebyggelse på gnr./bnr. 209/471. Byggegrense i øst var vist med avstand til nabogrense på 3 meter, og ved blokkens sørøstligste hjørne, ved balkong, var byggegrensen vist å være 3,43 m fra nabogrense. Foreslått byggehøyde på kote + 28,0 m ble i seg selv vurdert som lite problematisk, men høydeforskjellen på 2 meter mellom planeringshøyde for foreslått bebyggelse, og terrengnivået til bebyggelsen på gnr./bnr. 209/471 medvirker til at høydeopplevelsen blir større. Det ble dermed anbefalt å øke avstanden mellom foreslått bebyggelse og nabogrense. Etter offentlig ettersyn er planforslaget justert. Avstanden til gnr./bnr. 209 /471 er økt med 1,4 meter slik at det er 4,8 meter mellom nabogrense og byggegrense. Utnyttelsesgraden for felt BBB er redusert fra %-BRA= 69% til %-BRA = 65 %. BRA i rammesøkt skisseprosjekt er redusert med 121,7 m2. Byggehøyden på kote + 28,0 m er opprettholdt, men bygget er redusert i bredden med 3 meter. Ovennevnte reduksjon i volum, utnyttelsesgrad og justering av byggegrense er tiltak som bidrar til at prosjektet fremstår som akseptabelt. Prosjektet viser ellers at det imøtekommer krav til uteoppholdsareal og parkering. Bebyggelsens tilbaketrukne plassering på tomten, bruddet i fasaden og fastsetting av god materialbruk i prosjektet vurderes som avbøtende tiltak hva gjelder hensyn til strøkskarakter. Side 5 av 7

6 Det gjøres oppmerksom på at 3D-illustrasjoner, vedlegg M, ikke er oppdatert/justert etter offentlig ettersyn. Illustrasjonene viser dermed ikke hvordan bygget er redusert/trukket bort fra nabogrense, men viser likefullt hovedgrepet for utnyttelsen av tomten. Øvrige illustrasjoner som for eksempel illustrasjonsplan (vedlegg F) og situasjonsplan (vedlegg R) viser korrekt størrelse og plassering av foreslått bygg. Etter fagetatens syn er de visuelle kvaliteter ivaretatt for omsøkte tiltak. 4.6 Andre uttalelser eller vedtak Grønn etat har gitt uttalelse datert : Uttalelse fra Grønn etat. Åsane, gnr 209, bnr 696, Åstveitveien 60 - Vedr. riving og nybygg boliger. Grønn etat viser til oversendelse datert vedrørende fellesbehandling av plan og byggesak etter plan og bygningsloven 1-7 og Det er i planprosessen tatt med bestemmelser vedørende ivaretakelse av en bøkerekke langs tilkomstvei i planområdet, samt krav om at Grønn etat skal få uttale seg til plan for bøkerekken innenfor hensynssone H560 før det kan gis igangsettingstillatelse, jf. 2.9, og Vedlagt søknad om riving av eksisterende bygg innen planområdet og oppføring av nybygg boliger, følger plan for ivaretakelse av trær i anleggsfasen utarbeidet av Sigurd Sondres Trepleie A/S v/harald Bratseth, ISA-Arborist. Grønn etat har ingen merknader knyttet til denne planen, og anser dette å være tilstrekkelig for å kunne ivareta bøkerekke og andre verdifulle trær innen planområdet. Grønn etat har ingen øvrige merknader til søknad om riving og nybygg av boliger. 5. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Kristoffer Brosvik Thorsen - saksbehandler Glenn M. Kristensen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Nedre Åstveit Park As, Strømgaten 4, 5015 BERGEN Trevor John Pfister, Nedre Åstveit 11, 5106 ØVRE ERVIK Side 6 av 7

7 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 7 av 7