Åsane, Gnr. 209 Bnr. 14 m. fl., Nedre Åstveit, boliger, Detaljregulering. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /88 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HHBJ Åsane, Gnr. 209 Bnr. 14 m. fl., Nedre Åstveit, boliger, Detaljregulering. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Plottaplan AS, i samarbeid med TAG Arkitekter AS, fremmer på vegne av Nedre Åstveit Park AS planforslag for et område på Nedre Åstveit i Åsane bydel. Planområdet er ca. 8,3 daa og ligger øst for Jomfruhaugen og nord for Båtneset. Jomfruhaugen Båtneset Golfbane Eidsvågen I kommuneplanens arealdel 2010 (KPA 2010) ligger planområdet delvis innenfor formålet bebyggelse og anlegg og delvis innenfor grønnstruktur. Hensynssone for funksjonell strandsone berører deler av planområdet. I planforslaget legges det til rette for 8 leiligheter med total BRA på 1896,3 m 2 innenfor felt BBB. Eksisterende enebolig og garasje forutsettes revet for å gi plass til nybygget. Netto økning antall boenheter er 6. Maksimal utnyttelsesgrad for felt BBB er foreslått til %-BRA = 65 %. Byggehøyde er foreslått til kote + 28 m, og innebærer to boligetasjer over parkeringskjeller som ligger under bakkeplan. Det avsettes 14 p-plasser i kjeller og 2 på bakkeplan. Atkomst er fra Åstveitveien langs eksisterende privat veitrasé frem til tunet tilhørende Rasmus Meyers Legat. Videre planlegges ny vei utenom tunet frem til planlagt bebyggelse. Felles uteoppholdsareal, Side 1 av 9

2 inkludert småbarnslekeplass, er planlagt sør-vest for bebyggelsen. Eksisterende enebolig på gnr./bnr. 209/706 sør i planområdet skal videreføres i planforslaget. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Felles behandling av reguleringsplanforslag og byggesøknad Generelt I den foreliggende sak er reguleringsplanforslaget behandlet felles med byggesøknaden, slik det er åpning for etter plan- og bygningslovens Bestemmelsen er gjengitt nedenfor. Saksbehandlingen har vært organisert som eget prosjekt for å prøve ut de muligheter som felles behandling av reguleringsplanforslag og byggesøknad gir. Det har i en rekke saker vært gjort erfaringer med parallell behandling av planforslag og byggesøknad, men felles behandling etter pbl har ikke tidligere vært prøvd fullt ut. Prosessen frem til vedtak om offentlig ettersyn Oppstartsmøte ble avholdt De nærmeste naboer og offentlige instanser ble varslet om oppstart av planarbeidet i brev av Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Bergens Tidende den På bakgrunn av innkomne merknader ble det besluttet av forslagsstiller å vurdere alternativ vegløsning. Utvidelse av planområdet ble varslet naboer og offentlige instanser i brev datert Det kom inn 10 høringsuttalelser fra offentlige instanser og 5 merknader (hvorav 1 signert av 9 stk.) fra private som er oppsummert i merknadsskjema, vedlegg D. Hovedsakelig dreiet innspillene seg om: - Adkomstvei - Utnyttelsesgrad og strøkskarakter - Hensyn til strandsone, park og golfbane Det ble i etterkant av oppstartsmøte og kunngjøring av oppstart besluttet å organisere saksbehandlingen i et prosjekt som nevnt ovenfor. Det har vært avholdt flere møter underveis i prosessen for å avklare fremgangsmåten for en slik felles behandlingsmåte, og innholdet i planforslaget og byggesøknaden. Komplett planforslag ble mottatt hos fagetaten Den ble fattet vedtak om å å legge planforslaget sammen med byggesøknad ut til offentlig ettersyn. Fagnotatet med vedlegg var da ment å informere naboer og berørte på samme måte som ordinær nabovarsel i byggesaker. Det ble gjort oppmerksom på at offentlig ettersyn er eneste muligheten for berørte parter og andre interesserte å komme med merknader til prosjektet før det sendes til politisk behandling og byggetillatelse kan gis. Side 2 av 9

3 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 5 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Konsekvenser for kulturminneverdier må belyses og ivaretas Konsekvenser for naturmangfoldverdier og grønnstruktur må belyses og ivaretas Utnyttelsesgrad, volumoppbygging, tilpasning til strøkskarakter Forhold til nabobebyggelse Bnr. 706 ønskes tatt ut av planen Tekniske justeringer i plankart og bestemmelser. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på de aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg E. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene Utnyttelsesgrad og volum er noe redusert Bygget er trukket bort fra nabogrense i øst ved gnr./bnr. 209/471 til 4,8 meters avstand. Hensynssone for kulturmiljø med bestemmelser er lagt over eksisterende enebolig «Solbakken» på gnr./bnr. 209/681 og uthus gnr./bnr.209/14. Hensynssone for naturmiljø med bestemmelser er lagt langs østsiden av adkomstvei Mindre justeringer i kart og bestemmelser. Nabovarsel i byggesaken Det er som følge av endringene gjort i planforslaget/byggesøknaden etter offentlig ettersyn foretatt et nytt nabovarsel den Det kom ingen merknader til nabovarselet. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Planstatus og hovedformål Nordlige del av planområdet (bnr. 696 i felt BB og adkomstvei f_sv) er omfattet av reguleringsplan for Rasmus Meyers Legat vedtatt 1991 (planid ) med reguleringsformålet «F6-Friområde/park». Dette arealet er i kommuneplanens arealdel vist som grønnstruktur og i temakart for grønne interesser er det en del av det større regulerte friog friluftsområde på Åstveit. Sørlig del av planområdet (bnr. 14 i felt BB og BF) er uregulert. Dette arealet er i kommuneplanens arealdel 2010 vist som område for bebyggelse og anlegg, og er omfattet av hensynssone for funksjonell strandsone. Side 3 av 9

4 Planforslaget innebærer formålsendring fra friområde/park til boligbebyggelse på gnr./bnr. 209/696. Fagetaten ser at gnr./bnr. 209/696 som ligger innenfor grønnstruktur i kommuneplanens arealdel 2010 i dag er bebygget og privatisert. Planområdet har etter fagetatens kjennskap ingen funksjon som allment tilgjengelig i dag. Det private parkanlegget (Jomfruhaugen), tilhørende Rasmus Meyers Legat, lokalisert på gnr./bnr. 209/1 skal på et tidspunkt frigis til allmennheten jf. pkt 2.2 i bestemmelsene i plan for Rasmus Meyers Legat (plan-id ). Figur 1: Planområdet markert i Kommuneplanens arealdel Forslagsstiller legger vekt på at formålsendringen kan være av positiv betydning for avklaring av grenser mellom fremtidige kommunale friområder og øvrig privat bebyggelse. Fagetaten vurderer at formålsendring fra grønnstruktur til byggeområde i praksis tilsvarer hva eiendommen benyttes til i dag. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk I fagetatens vurdering av utnyttelsesgrad legges det vekt på at økning i tetthet skal skje innenfor de rammene som bokvalitet og strøkskarakter kan tillate. Fagetaten bemerket ved 1. gangs behandling at det foreslåtte volumet var for stort i forhold til strøkskarakter og nabobebyggelse. Fagetatens anbefaling var at utnyttelsesgraden burde reduseres, og at en burde vurdere alternativer til volumoppbygging. Rammesøkt prosjekt ligger i randsonen av et område med variert eneboligbebyggelse fra ulike byggeår. Tidsspennet fra ca til 2014 gjenspeiles i variasjonen man ser i størrelse, takvinkler og uttrykk. Bygningsmiljøet kan ikke vurderes å ha en enhetlig karakter, men fellesnevneren er avgrensede volumer i et frodig og kupert landskap. Forslagsstiller fremholder at rammesøkt skisseprosjekt søker å bevare følelsen av bygg i det grønne, og har ønsket å bryte bygningsmassen ned til «eneboligstørrelser». Felles inngang og adkomst er lagt i et mellombygg, og fire leiligheter på hver sin side danner to volum. Bebyggelsen er forsøkt brutt opp til mindre «gavler» som skal minne om eneboligens proporsjoner. I følge reguleringsbestemmelse skal bygget oppføres i varige naturmaterialer som tre og stein, med avdempet fargebruk. Forslagsstiller argumenterer med at mørkt volum virker mindre og forsvinner mer i det grønne. Det er foreslått reguleringsbestemmelse som sikrer at utomhusarealet skal videreføre områdets typiske kvaliteter. Det skal ha en parkmessig opparbeidelse med høy kvalitet på dekker, beplantning og utførelse. Ved 1. gangs behandling ble det vurdert at foreslått bebyggelse i større grad burde ta hensyn til nabobebyggelse på gnr./bnr. 209/471. Byggegrense i øst var vist med avstand til nabogrense på 3 meter, og ved blokkens sørøstligste hjørne, ved balkong, var byggegrensen vist å være 3,43 m fra nabogrense. Foreslått byggehøyde på kote + 28,0 m ble i seg selv vurdert som lite problematisk, men høydeforskjellen på 2 meter mellom planeringshøyde for foreslått bebyggelse, og terrengnivået til bebyggelsen på gnr./bnr. 209/471 medvirker til at Side 4 av 9

5 høydeopplevelsen blir større. Det ble dermed anbefalt å øke avstanden mellom foreslått bebyggelse og nabogrense. Etter offentlig ettersyn er planforslaget justert. Avstanden til gnr./bnr. 209 /471 er økt med 1,4 meter slik at det er 4,8 meter mellom nabogrense og byggegrense. Utnyttelsesgraden for felt BBB er redusert fra %-BRA= 69% til %-BRA = 65 %. BRA i rammesøkt skisseprosjekt er redusert med 121,7 m 2. Byggehøyden på kote + 28,0 m er opprettholdt, men bygget er redusert i bredden med 3 meter. Ovennevnte reduksjon i volum, utnyttelsesgrad og justering av byggegrense er tiltak som bidrar til at prosjektet fremstår som akseptabelt. Prosjektet viser ellers at det imøtekommer krav til uteoppholdsareal og parkering. Bebyggelsens tilbaketrukne plassering på tomten, bruddet i fasaden og fastsetting av god materialbruk i prosjektet vurderes som avbøtende tiltak hva gjelder hensyn til strøkskarakter. Det gjøres oppmerksom på at 3D-illustrasjoner, vedlegg M, ikke er oppdatert/justert etter offentlig ettersyn. Illustrasjonene viser dermed ikke hvordan bygget er redusert/trukket bort fra nabogrense, men viser likefullt hovedgrepet for utnyttelsen av tomten. Øvrige illustrasjoner som for eksempel illustrasjonsplan (vedlegg F) og situasjonsplan (vedlegg R) viser korrekt størrelse og plassering av foreslått bygg. Universell tilgjengelighet Krav til universell tilgjengelighet er imøtekommet i planforslaget og byggesøknad. Trafikk Fra avkjørsel fra kommunal veg Åstveitvegen, på en strekning på 50 meter, er det i planforslaget lagt til rette for å bruke eksisterende vegtrasé. Avkjørsel til Åstveitvegen reguleres i tråd med norm. På eksisterende adkomstvei, mellom P0 P50 er stigningen opp mot 1:8 (se vedlegg J). Stigningen er brattere enn krav til adkomstvei A3 angitt i håndbok N100, men akseptabel for fremkommelighet for brannvesenet, som er maksimum 1:8. Fagetaten vurderer at stigning på 1:8 over en kortere strekning som her, kan aksepteres. Dette på grunn av de stedlige forholdene (hensyn til park og busstopp i Åstveitvegen) og det relativt lave antallet boenheter som skal tilknyttes vegen vurderes det som hensiktsmessig å følge eksisterende trasé. Eiendommen gnr./bnr. 209/681 har i eksisterende situasjon sin adkomst via Nedre Åstveit og over gnr./bnr. 209/14. Ved realisering av planforslaget skal denne eiendommen få ny adkomst tilknyttet den nye adkomstveien. Eiendommen gnr./ bnr. 209/706 som i planforslaget blir regulert til felt BFS har blitt fraskilt fra gnr./bnr. 209/14 tidlig i planprosessen. Eiendommen får opprettholdt sin adkomstvei fra sørøst over gnr./bnr.209/14. I eksisterende situasjon benytter beboere i boligen på gnr./bnr. 209/706 (i felt BFS) areal inne på gnr./bnr. 209/14 (felt BBB) som parkeringsplass. Denne situasjonen blir ved planforslaget endret, og gnr./bnr. 209/706 må parkere på egen eiendom hvis ikke privatrettslige avtaler sier noe annet. I delingstillatelsen ble det lagt til grunn at en kan opparbeide parkeringsplass på vestsiden av boligen i felt BFS. Det er i utgangspunktet uheldig at adkomstvei til BFS går gjennom uteoppholdsarealet til felt BBB. Det vurderes likevel som forsvarlig da situasjonen er oversiktlig og det er forventet lite trafikk til og fra eneboligen på felt BFS. Side 5 av 9

6 Kulturminneverdier Planområdet ligger innenfor område markert med behov for arkeologisk avklaring. Av den grunn har Hordaland Fylkeskommune gjort en forundersøkelse av planlagt vegtrasé. Det ble ikke funnet noe som kommer inn under kulturminneloven. Planområdet ligger i et verdifullt parklandskap med flere eldre strukturer. Landskapet er vurdert som sårbart for de endringer som en fortetting vil være. I felt BFS ligger et bolighus «Villa Solbakken» oppført i Tilhørende det opprinnelige tunet er også et uthus som ble fraskilt huset på felt BFS i forbindelse med en delingssak (snr ) tidlig i planprosessen. I planforslaget er det lagt til rette for at uthuset skal videreføres, og skal benyttes som sykkelbod for beboere i felt BBB. Eksisterende bolighus (Block-Watne) i felt BBB som er forutsatt revet, er vurdert til å ikke ha særlige kulturminneverdier. Veiomleggingen krysser stedet hvor våningshuset til bruk 1 var fram til 1970-tallet. Tiltaket vil bryte noe visuelt og estetisk med villa «Solbakken» og med «peisestuen» med tilhørende uthus på bnr. 1 fordi rammesøkt prosjekt har et moderne uttrykk og større volum. Planforslaget har ivaretatt kulturminneverdiene innenfor planområdet i tilstrekkelig grad. Dette ved bruk av hensynssone for kulturminnemiljø og tilhørende reguleringsbestemmelser som sikrer at det skal innhentes uttale fra Byantikvaren ved søknad om tiltak jf. reguleringsbestemmelsenes Felt BFS Felt BFS (gnr./bnr. 209/471) inneholder eksisterende enebolig «Villa Solbakken» oppført i Eiendommen ble fradelt fra bnr. 14 tidlig i planprosessen, og utnyttelsen samt disponering av p-plass ble lagt til grunn for delingstillatelsen (snr ). Hjemmelshaverne til denne eiendommen har ikke ønsket at eiendommen skulle være med i planarbeidet. Fagetaten har vurdert det som en fordel å ha eiendommen med i planområdet for å fastsette rammene for fremtidige tiltak på denne, da den i eksisterende situasjon er uregulert. Det er en fordel å se uthuset på gnr./bnr. 209/14 i sammenheng med villaen på gnr./bnr. 209/471, i tillegg til at villaen har sin adkomst over gnr./bnr. 209/14. Fagetaten har i samråd med Byantikvaren vurdert at hensynssone bevaring kulturmiljø med tilhørende bestemmelse er nødvendig da huset er vurdert til å ha kulturhistoriske verdier. Utnyttelsesgraden på inntil %-BRA=36 % vurderes som passende med tanke på at en ønsker å beholde villaens utforming. Utnyttelsesgraden gir rom for ytterligere utnyttelse på 16 m 2. Naturmangfoldloven/ Barns interesser /Grønnstruktur Forslagsstillers vurdering av planforslaget opp mot Naturmangfoldloven anses som tilstrekkelig, se vedlegg C side Det er ikke registrert at planområdet blir tatt i bruk av barn og unge. Utbyggingsområdet omfatter i stor grad eksisterende privat boligtomt. Det vurderes at planforslaget ikke vil ha innvirkning på allmenn tilgjengelighet til strandsonen. Området opp til eiendommen som ligger langs privat del av Åstveitvegen er i stor grad privatisert, slik at bruk av denne vegen for å komme til planområdet i liten grad vil medføre ulempe for allmenn ferdsel. Det har i planprosessen vært et tema å i størst mulig grad ta hensyn til eksisterende storvokste trær og verdifull vegetasjon i parkanlegget. Langs starten av eksisterende adkomstvei (f_sv1) står det en allé av bøketrær. I samråd med Grønn etat er det foreslått at utbedring av adkomstveien skal skje mot vest, dette fordi bøkerekken i vest er døende. Bøkerekken på østsiden er derimot sikret bevart ved regulering til grønnstruktur park og med hensynssone for bevaring av naturmiljø, se bestemmelsenes pkt. 2.9 og Det er i tillegg foreslått Side 6 av 9

7 bestemmelser som skal sikre eksisterende vegetasjon i størst mulig grad jf. reguleringsbestemmelsenes 6.1 og 7.1. Ny veg krysser deler av gnr./bnr. 209/1 og privat parkanlegg knyttet til Rasmus Meyers legat. Mellom profil 50 og 180 (se vedlegg J) er vegen lagt utenom «tunet» på gnr./bnr. 209/1 etter avtale med grunneier. For å unngå for store fyllinger er det foreslått at vegen legges inn i terrenget inn på flate/plen utenfor bygningene på gnr./bnr. 209/1. Målet er å redusere inngrep i landskapet. I profil passerer vegen et søkk i terrenget. Her må det etableres mur for å unngå en større fylling. Grønn etat har i planprosessen vært kritisk til å benytte felt GP2 som midlertidig rigg og anleggsområde. Dette er imidlertid areal som er nødvendig for etablering av veilegemet. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt strenge krav til opparbeiding og revegetering innenfor felt GP. Det er også stilt strenge krav om til hensyn til trær og annen vegetasjon, se reguleringsbestemmelsenes 6.1og 7.1. Ved byggegrensen på felt BBB står det i eksisterende situasjon et stort lønnetre av arten Acer Pseudoplatanus (Platanlønn). Rammesøkt skisseprosjekt vil komme i konflikt med treet. Fagetaten ser at treet kan ha en estetisk og kulturell verdi, da det ser ut til å være et «tuntre» tilhørende Villa Solbakken på gnr./bnr. 209/706. I planprosessen har fagetaten og Grønn etat savnet en konkret vurdering av hvorvidt dette treet kan sikres og ivaretas. Det ble dermed innhentet tilstandsrapport fra trepleier som konkluderte med at treet er døende og anbefales hogd. Fagetaten har i samråd med Grønn etat ingen innvendinger mot tilstandsrapporten, og vurderer at det av sikkerhetsmessige grunner ikke kan anbefales å bevare treet når det er døende(vedlegg L). Fagetaten vurderer at en gjennom planforslaget har funnet løsninger som på en tilstrekkelig måte ivaretar verdifull vegetasjon og landskap i parkområdet. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet boligbebyggelse blokk og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byggesøknaden er i samsvar med planforslaget og det vil bli fattet separat vedtak i byggesøknaden når planforslaget er vedtatt, jf. pbl Side 7 av 9

8 Forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Åsane, Gnr. 209 Bnr. 14 m. fl., Nedre Åstveit, boliger, Detaljregulering, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert Dette med følgende endringer: I reguleringsbestemmelse tas inn tillegg som følgende: «Murer i SVT eller SVG skal oppføres i naturstein/kles med naturstein». 3. Før kunngjøring må reguleringsbestemmelsene rettes i samsvar med bystyrets vedtak. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9

9 Vedlegg: A. Plankart datert , dok 88 fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 88 fil 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 88 fil 4 D. Merknadsskjema, oppstart, datert , dok 88 fil 5 E. Merknadsskjema, offentlig ettersyn, datert dok 88fil 6 F. Illustrasjonsplan, datert , dok 88 fil 7. G. Kulturminnedokumentasjon datert , dok 88 fil 8 H. ROS-analyse, datert , dok 88 fil 9 I. VA-rammeplan m.m., dok 88 fil 10 J. Adkomstvei. Plan og profiler. dok 88 fil 11 K. Sol-skyggestudie, datert og , dok 88 fil 12 L. Vurdering av lønnetre, epost datert , dok 88 fil 13 M. 3D-tegninger, dok 88 fil 14 N. Arealmatrise, datert , dok 88 fil 15 O. Fasade syd-vest og nord-øst, datert , dok 88 fil 16 P. Fasade syd-øst og nord-vest, datert , dok 88 fil 17 Q. Utomhusplan, datert , dok 88 fil 18 R. Situasjonsplan, datert , dok 88 fil 19 S. Situasjonsplan eksisterende hus, datert , dok 88 fil 20 T. Snitt 1 og 2, datert , dok 88 fil 21 U. Snitt A og B, dok 88 fil 22 V. Følgebrev byggesøknad, datert , dok 88 fil 23 W. Redegjørelse estetikk, dok 88 fil 24 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9