SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 5 Arkivsak: 03/01350 SAMLET SAKSFRAMSTILLING GNR 86 BNR 259, NOROLTOMTA BEBYGGELSESPLAN KLAGE PÅ VEDTAK Saksbeh.: Hilde Grevskott Larsen Arkivkode: PLAN 86/259 Saksnr.: Utvalg Møtedato 0060/05 Plan og utvikling Innstilling: Utvalget for plan og utvikling slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Klagene tas ikke til følge, og saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Utvalg: Plan og utvikling Møtedato: Sak: PS 0060/05 Resultat: Innstilling vedtatt Behandling i utvalget: Forslag: Kjell Monsen fremmet på vegne av SV følgende forslag: Klagen tas til følge. Planforslaget sendes tilbake for videre omarbeiding i tråd med fylkeskommunens anbefalinger. Votering: Ved alt. votering ble innstillingen vedtatt med 10 stemmer. 1 stemte for SV s forslag. Vedtak: Utvalget for plan og utvikling slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Klagene tas ikke til følge, og saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. SAKSUTREDNING: Sammendrag: Kommunestyret har i sak 0001/05 vedtatt ny bebyggelsesplan for Drøbak Brygge. Det er kommet inn to klager på vedtaket. Rådmannen kan ikke se at klagene inneholder nye momenter og anbefaler utvalget at disse ikke tas til følge. Bakgrunn for saken: Ny bebyggelsesplan for Norol-tomta (Drøbak Brygge) er vedtatt av kommunestyret i møtet Det er innkommet to klager på vedtaket.

2 Side 2 av 5 Klage fra Badehusgata Vel, datert : 1. Det klages på omfanget av utbyggingen og påpeker at fylkeskommunen har anbefalt en omarbeiding. 2. Det klages på at planen ikke er omgjort til en reguleringsplan og utlagt på ny høring da den innebærer riving av eksisterende bebyggelse. Videre klages det på at ikke bruken av bygningene er klarere definert. 3. Det hevdes å være en klar saksbehandlingsfeil at ikke nabokommuner har fått saken til uttalelse. 4. Det klages på at ikke området er planlagt i sammenheng med Lehmannsbrygga og Sjøtorget. 5. Det påpekes at utbyggingen vil få store konsekvenser for nærmiljøet og hevdes at dette ikke er godt nok ivaretatt. 6. Det klages på at ikke området er undersøkt med henblikk på biologisk mangfold og lokaliteter for sjøfugl. 7. Det hevdes at rapport om strømforholdene utarbeidet av NIVA er gal. Klage fra Grete og Arne W. Bentzen: Det påpekes at riving av eksisterende bygninger utløser et krav om reguleringsendring. Det klages også på at ny bebyggelse blir liggende mindre enn 4 meter fra nabogrense slik plan- og bygningslovens 70 forutsetter, og at protester i høringsfasen her ikke er tatt til følge. Det hevdes å være en saksbehandlingsfeil at tilleggsrapport fra NIVA ikke ble vedlagt høringsdokumentene. Det hevdes også å være en mangel at rapporten ikke omfatter hvilke konsekvenser utbyggingen vil ha for vannkvaliteten på overflatevannet. Det hevdes at utbyggingen krenker tilflottsretten til eiendommene Badehusgata 25 og 23. Videre hevdes det å være en saksbehandlingsfeil at flytting av drivstoffylling til molo ikke er vist på plankartet. Det hevdes også å være en saksbehandlingsfeil at det ikke foreligger plan- og fasadetegninger for bygningene, men kun illustrasjonsskisser. Det ansees også som uakseptabelt at bygningenes spesifikke bruk er fastslått. Det klages også på at nabokommuner ikke er trukket inn i planprosessen. Det hevdes også at Frogn kommune har vært bundet til inngått intensjonsavtale med Drøbak Brygge AS. Det vises for øvrig til klage fra Badehusgata Vel. Miljømessige konsekvenser: Se saksframlegg til kommunestyrets behandling. Økonomiske konsekvenser: I forvaltningslovens 36 står det bl.a.: Når et vedtak blir endret til gunst for en part, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket. En omgjøring av et vedtak kan således bli etterfulgt med krav om dekning av saksomkostninger. Rådmannen har ikke fått noen signaler på at det her foreligger vesentlige kostnader forbundet med utformingen av klagene. Se for øvrig saksframlegg til kommunestyrets behandling.

3 Side 3 av 5 Vurdering: Klage fra Badehusgata Vel: 1. Det klages på omfanget av utbyggingen og påpeker at fylkeskommunen har anbefalt en omarbeiding. Selv om fylkeskommunen og rådmannen anbefalte at planforslaget ble noe bearbeidet, har planutvalget en klar hjemmel til å fatte en annen beslutning. 2. Det klages på at planen ikke er omgjort til en reguleringsplan og at ikke bruken av bygningene er klarere definert. Forskjellen i planprosessen mellom en bebyggelsesplan og en reguleringsplan er at en reguleringsplan blir endelig vedtatt av kommunestyret, mens bebyggelsesplanen blir endelig vedtatt av planutvalget. Denne planen er endelig vedtatt i kommunestyret fordi den ikke er i tråd med gjeldende reguleringsplan hva gjelder rivespørsmålet. Da det ikke kunne være tvil om at bygningene ble foreslått revet i planforslaget som ble lagt på høring, har rådmannen vurdert at planprosessen har ivaretatt rivespørsmålet forsvarlig. Planen legger opp til en fleksibel bruk av bygningene innenfor et begrenset virkeområde. I bestemmelsene står det: Innenfor områdene tillates det en uspesifisert blanding av følgende virksomheter: Forretning, kontor, møter, overnatting, servering og verksted. Event. verkstedsvirksomhet må ha en lett karakter, og være uten negative miljøkonsekvenser) Bygningene har en liten skala, og det er kun plass til små virksomheter innefor området. Rådmannen har vurdert det slik at plassering av de forskjellige aktivitetene ikke vil endre ulempene for området i noen vesentlig grad. 3. Det hevdes å være en klar saksbehandlingsfeil at ikke nabokommuner har fått saken til uttalelse. Plan- og bygningslovens 27-1 sier: Det faste utvalget for plansaker skal i samband med kunngjøring etter reglene i første ledd legge saken frem for nabokommuner, fylkeskommunen og de statlige fagorganer som har særlige interesser i området. Etter rådmannens vurdering, er det ingen av nabokommunene som har særlige interesser i området eller som blir berørt av utbyggingen. Rådmannen vurderer derfor at varsling av nabokommunene er unødvendig for denne planen. 4. Det klages på at ikke området er planlagt i sammenheng med Lehmannsbrygga og Sjøtorget. Reguleringsplanen omfatter hele Drøbak og har særskilte retningslinjer for hvert område. Det er ingen bestemmelser i planen som sier noe om omfanget av bebyggelsesplanene som skal utarbeides. Utvalget for plan- og utvikling har derfor en klar myndighet til å begrense planene til de områdene de måtte ønske. 5. Det påpekes at utbyggingen vil få store konsekvenser for nærmiljøet og hevdes at dette ikke er godt nok ivaretatt. Rådmannen mener at konsekvensene for nærmiljøet er tilstrekkelig ivaretatt i planprosessen. 6. Det klages på at ikke området er undersøkt med henblikk på biologisk mangfold og lokaliteter for sjøfugl. Store deler av Noroltomta er steinfylling. Området bærer preg av båtbyggervirksomheten som har vært der, og det er et stort behov for opprydning. Der dette ikke er situasjonen, er det

4 Side 4 av 5 forretning med uteservering. Rådmannen har vurdert området som lite verdifullt med tanke på sjøfugl og biologisk mangfold på land. Hvorvidt det området er særdeles verdifullt på sjøbunnen med tanke på biologisk mangfold har ikke vært kartlagt. Da området har vært benyttet til båttrafikk og som bensinstasjon, har rådmannen vurdert dette som lite sannsynlig. Utbygging av molo vil gå ut over eksisterende bunnvegetasjon, men det antas at denne vil reetablere seg innen få år, jfr. tilsvarende undersøkelser i sjø. En ny molo vil trolig få funksjon som oppholdssted og oppvekstområde for fisk, og vil i så måte være et bidrag til biologisk mangfold. 7. Det hevdes at rapport om strømforholdene utarbeidet av NIVA er gal. Etter rådmannens vurdering, er det ingen konflikt mellom strømkart utarbeidet av NIVA og strømkart vedlagt klagen. NIVA,s strømkart er opplyst å gjelde fra et dyp på 10 til 20 meter, men vedlagte kart viser strømforholdene på overflate vannet. Da vanninntaket på akvariet ligger på 30 meters dyp, er det etter rådmannens vurdering, riktig å legge til grunn strømkartene fra NIVA når sikringstiltak skal bestemmes. Rådmannen kan ikke se at klagen fra Badehusgata Vel inneholder noen nye momenter og anbefaler at denne ikke tas til følge. Klage fra Grete og Arne W. Bentzen: Riving av eksisterende bygninger utløser et krav om reguleringsendring. Se punkt 2 over. Bebyggelse blir liggende mindre enn 4 meter fra nabogrense, jf.pbl. 70. Plan- og bygningslovens 70 fastsetter hvor bebyggelse skal ligge hvis ikke annet er bestemt i kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Planen gir således selv hjemmel for plassering av bygningene nærmere enn 4 meter fra grensen. Ny bebyggelse blir lagt i samme fasadeliv som eksisterende bebyggelse, og rådmannen anser derfor dette forholdet som uendret. Ved en slik plassering må forhold til brannsmitte ivaretas særskilt. Dette gjøres i byggesaken og kan, etter rådmannens vurdering, lettere ivaretas på en god måte ved nybygg. Tilleggsrapport fra NIVA ble ikke vedlagt høringsdokumentene og rapporten mangler vurdering av overflatevann. Rapportene fra NIVA om skjerming av vanninntak til akvariet, var et krav til tiltakshaver før oppfylling til ny molo kunne igangsettes, satt i dispensasjonssak for oppfylling under vann. Rapportene er således bestilt av Frogn kommune som eier av eiendommen og ikke som planmyndighet. Ikke desto mindre har rapportene vært nyttige innspill til planarbeidet. Men da rapportene ikke har vært en del av det innsendte planforslaget, og da utvalget for plan og utvikling i sin behandling ikke hadde noen merknader om dette, skal rapportene etter rådmannens vurdering, heller ikke sendes ut med høringsdokumentene. Rapportene har for øvrig vært offentlig tilgjengelige dokumenter så lenge de har ligget på saken. Krenking tilflottsretten til eiendommene Badehusgata 25 og 23. Det har ikke vært meningen at det skal fortøyes båter på nordsiden av flytebrygge som ligger i eiendommsgrensen. Fysiske tiltak for å unngå dette kan gjennomføres gjennom byggesaken. Rådmannen kan således ikke se at tilflottsretten er krenket. Ny plassering for drivstoffylling er ikke vist på plankartet.

5 Side 5 av 5 Både utvalget for plan og utvikling og kommunestyret har besluttet at pumpe for drivstoffylling og septiktømming skal flyttes til molo. Betegnelsen molo er i saksbehandlingen gjennomgående brukt for den delen av anlegget som skal fylles ut, det som i klagen er betegnet som fast molo. Hvor på moloen denne kan ligge er ikke bestemt i planen og må avgjøres i byggesaken. Det foreligger ikke plan- og fasadetegninger for bygningene. Det er ikke et krav i plan- og bygningsloven at det skal foreligge plan og fasadetegninger ved utarbeidelse til en bebyggelsesplan. Rådmannen vurderer at det til planen er levert tilstrekkelige illustrasjoner til å belyse bygningenes utforming Bygningenes spesifikke bruk er ikke fastslått. Se under punkt 2 over. Nabokommuner er ikke er trukket inn i planprosessen. Se under punkt 3 over. Frogn kommune har vært bundet til inngått intensjonsavtale med Drøbak Brygge AS. Intensjonsavtalen er en egen privatrettslig avtale som uttrykker et ønske fra kommunen om å selge eiendommen. Avtalen binder ikke planmyndigheten og har derfor ikke hindret en korrekt planprosess i tråd med plan og bygningsloven. Rådmannen kan ikke se at klagen fra Grete og Arne W. Bentzen inneholder noen nye momenter og anbefaler at denne ikke tas til følge. Konklusjon: Rådmannen anbefaler utvalget for plan og utvikling å slutte seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Det anbefales at klagene ikke tas til følge, og at saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Rådmannen i Frogn, Roald Hansen Vedlegg: Klage fra Badehusgata Vel, mottatt Klage fra Grete og Arne W. Bentzen, mottatt Følgende dokumenter ligger på saken: Plansakens øvrige dokumenter Politisk sekretariat, den Karin Engebretsen