Forslag til områdeplan for Jortveit 2. 1.gangs behandling.

Transkript

1 Grimstad kommune SÆRUTSKRIFT Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Ingebjørg T. Stanton Forslag til områdeplan for Jordtveit 2. 1.gangs behandling. Saksgang Møtedato Saknr 1 Teknisk utvalg /33 Teknisk utvalg har behandlet saken i møte sak 17/33 Møtebehandling Votering Innstillingen enstemmig vedtatt. Teknisk utvalg vedtak/innstilling Teknisk utvalg vedtar i medhold av plan- og bygningslovens å legge områderegulering for Jordtveit 2, datert med bestemmelser datert , ut på offentlig ettersyn på følgende vilkår: 1. Nytt rekkefølgekrav: Kommuneplanens pkt. a-e må avklares før oppstart av hvert enkelt delområde. Forslag til områdeplan for Jortveit 2. 1.gangs behandling. Rådmannens forslag til vedtak Teknisk utvalg vedtar i medhold av plan- og bygningslovens å legge områderegulering for Jordtveit 2, datert med bestemmelser datert , ut på offentlig ettersyn på følgende vilkår: 1. Nytt rekkefølgekrav: Kommuneplanens pkt. a-e må avklares før oppstart av hvert enkelt delområde. Vedlegg Plankart pdf Reguleringsbestemmelser Jortveit , rev pdf Planbeskrivelse Jortveit _210433_1_1.pdf Innkommende merknader _1_1.pdf Risiko- og sårbarhetsanalyse - nov-2016.pdf Energiutredning - nov-2016.pdf Plan- og lengdeprofil o_skv1 og o_skv2 (Tegningsnr A ) _1_1.pdf side 1 av 6

2 Sammendrag Jordtveit 2 er i gjeldende kommuneplan , avsatt til boligformål og hensynssone friluftsliv. Det ble varslet oppstart for påbegynt planarbeid høsten Området er på ca. 200 daa og forslås utbygd med inntil ca. 110 boenheter. Det settes krav til detaljregulering for de enkelte områder innenfor planen. Området er tenkt utbygd etappevis over tid og etter behov. Området ligger syd for eksisterende bebyggelse på Jordtveit og i tilknytning til skole og barnehage. Eksisterende turløype/lysløype i området er tatt inn i planen. Det er satt rekkefølgekrav for utbedring av Homborsundveien med gang-/sykkelvei før området kan utbygges. Rådmannen mener områdeplanen fremstår som et godt gjennomarbeidet planforslag. I Kommuneplanen er Homborsund et av lokalsentrene som er utpekt som et område der boligutbygging og fortetting skal skje. Rådmannen påpeker at det er et dilemma mellom målsettinger i kommuneplanen og målsettinger i ATP-arbeidet. Lokalisering av boliger i Homborsund vil ikke bygge opp under nasjonale målsettinger og målsettinger i ATPplanen om at trafikkveksten skal tas med kollektiv, gange og sykkel. Ettersom Homborsund er definert som lokalsenter i kommuneplanen anbefaler rådmannen at områdeplanen legges ut på høring. Fakta COWI AS fremmer på vegne av Grimstad bolig og tomteutvikling KF forslag til områdereguleringsplan for Jordtveit 2, Homborsund. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for ny boligbebyggelse i Homborsund. i tillegg er det satt av område for nytt kultursenter/kulturhall/flerbrukshall og videreføring av tur/lysløype på Jordtveit. Området ligger på sydvestsiden av eksisterende boligfelt på Jordtveit og er på totalt ca. 200 daa. Det vil få adkomst fra Fv 38 - Homborsundveien via adkomstveien Ospelia S. Det er ingen bebyggelse innenfor planområdet som består stort sett av småkupert skogsområde. Det er en opparbeidet turløype gjennom området i tillegg til flere naturlige stier innenfor området. Det går høyspentledninger gjennom området. Planområdet er i gjeldende kommuneplan , avsatt til boligformål og hensynssone friluftsliv. Områdeplanen for Jordtveit 2 er delt inn i 5 områder for boligbebyggelse B1 B5 og 1 område for kombinert bolig/tjenesteyting BKB. I tillegg er det avsatt område for eksisterende turvei GDT 1 GDT4 og områder for grønnstruktur G1 G9 og friområder GF1 GF2. Arealet foreslått til boligbebyggelse utgjør ca. 127 daa (B1 B5) og det kombinerte området for bolig/tjenesteyting er på ca. 10 daa. Det resterende område ca. 63 daa utgjør grønnstruktur/friområder/turvei og kjøreveier. Områdeplanen er en overordnet plan som ikke viser detaljer men kun hovedstrukturen innenfor planområdet. Planen viser samleveien inn i feltet og avgrensningen av de enkelte områdene. I reguleringsbestemmelsene er det rekkefølgekrav om detaljregulering av de enkelte områder før utbygging kan settes i gang. Det er foreslått utbygging i 3 faser. Fase 1 er områdene B1, B2 og BKB, Fase 2 er områdene B3 og B4 og Fase 3 er området B5. Planforslaget er basert på en tomtestørrelse på ca m2, området kan da bebygges med ca. 110 boenheter totalt. Bestemmelsene angir at boligområdene kan bebygges med eneboliger, tomannsboliger og rekkehus/boliger i kjede. Dokumentnr.: Doknr side 2 av 6

3 Området BKB er regulert til kombinert formål kultursenter/kulturhall/flerbrukshall men gis også muligheter for boligbygging. Det er avsatt et område for kvartalslekeplass BLK1 som skal bygges ut samtidig med Fase 2. Det er regulert lysløype/tursti gjennom området og der stien krysser samleveien skal det etableres kulvert/bro. Området grenser inntil gjeldende reguleringsplaner for: - Jordtveit, stadfestet gnr. 172, bnr. 2, Jordtveit, vedtatt Området Jordtveit 2 ligger i nærheten av tettstedet Homborsund og vil ved utbygging bli en forlengelse/utvidelse av tettstedet. I tettstedet Homborsund er det etablert en nærbutikk, et mindre industri/næringslokale, skole, barnehage, idrettsplass og småbåthavn ved Homborsund brygge. Melding om påbegynt planarbeid ble varslet i oktober Det er kommet inn merknader fra naboer, offentlige myndigheter og andre offentlige organer. Merknadene går i det vesentlige på at tilgang til friluftsområdene sikres, planlagt turløype/lysløype sikres, sikre områdene rundt skole og barnehage, avrenning fra området, sikker skolevei, oppgradering Fv 38-Homborsundveien, buffersone mot landbruk og eksisterende boligområde. Vurderinger Jordtveit 2 er et område som på et tidlig tidspunkt kom inn i kommuneplanen som utbyggingsområde for boliger, sannsynligvis tidlig på 1990 tallet. I Kommuneplanen er Homborsund et av lokalsentrene som er utpekt som et område der boligutbygging og fortetting skal skje. Områdeplanen skal tilrettelegge for ytterligere boligbebyggelse i Homborsund og bidrar i så måte med måloppnåelse i forhold til kommuneplanen. Dette må sees på som et langsiktig mål. Pr. d.d. er det overskudd på tomter i Homborsundområdet. Grimstad bolig og tomteutvikling KF har 18 ledige tomter i Ramshaugveien i tillegg er det flere private tomter til salgs i området. Områdeplanen er i strid med ATP-planen (se under) men i tråd med kommuneplanen. Rådmannen viser til kommuneplanens bestemmelser og foreslår at følgende rekkefølgekrav tas inn i bestemmelsene: «Kommuneplanens pkt. a-e må avklares før oppstart av hvert enkelt delområde.» Areal- og transportplan for Arendalsregionen: Grimstad kommune deltar sammen med Arendal, Froland og Tvedestrand kommune i et regionalt plansamarbeid om en felles areal- og transportplan (ATP). Denne planen legger opp til at 80% av befolkningsveksten skal skje i kommunesenter og lokalsentre og slik at transport kan skje med kollektiv, gange og sykkel. Homborsund er ikke definert som et lokalsenter i ATP-planen. Homborsund vil ikke være en del av en framtidig kollektivakse. Rådmannen påpeker at det er et dilemma mellom målsettinger i kommuneplanen og målsettinger i ATP-arbeidet. Lokalisering av boliger i Homborsund vil ikke bygge opp under nasjonale målsettinger og målsettinger i ATP-planen om at trafikkveksten skal tas med kollektiv, gange og sykkel. Ettersom Homborsund er definert som lokalsenter i kommuneplanen anbefaler rådmannen at områdeplanen legges ut på høring. Grønnstruktur: Hovedformålet er å tilrettelegge for boligbebyggelse men det er også viktig at det fokuseres på rekreasjon og friluftsformål og tilgangen til slike områder. Dokumentnr.: Doknr side 3 av 6

4 I Kommunedelplan Grønnstruktur og friluftsliv står følgende: "...For det sentrale Eide har skogsområdet mellom skolen og KNA- veien stor betydning som nærturområde. Dette er samtidig et område som det pga. den sentrale bebyggelsen er stor interesse for å bygge ut, bla. har kommunen planlagt et boligfelt her. Området er derfor foreslått med hensynssone friluftsliv. Intensjonen med hensynssonen blir da å sørge for at viktige friluftshensyn, som gjennomføring av lysløypa og bevaring av et vegetasjonsbelte rundt denne blir ivaretatt i reguleringsplanene." I planforslaget er det regulert inn en turvei som er en del av den eksisterende turvei/lysløype i området. Det er også regulert inn et større friområdet i nær tilknytning til skolen og idrettsplassen. I reguleringsbestemmelsene er det også fastsatt at i detaljreguleringen av de enkelte byggeområdene skal det reguleres inn grønnkorridorer og lekeplasser. For på den måten å sørge for at det blir greie tilganger til de større friluftsområde syd og vest for planområdet. Rådmannen mener at tilgangen til gode rekreasjonsområder i området er ivaretatt i planforslaget Sikker skolevei: Eide skole ( klasse) og Eide barnehage grenser inntil utbyggingsområde og det vil ikke være behov for busstransport. Samleveien inn i området er regulert med et bredt fortau = 2,75m og er en videreføring av veien Ospelia S. Detaljreguleringen av de enkelte områder vil, der det ligger til rette for det, vise eventuelle gangadkomster til skolen fra området. Skoleelever fra klasse får skoleskyss. Rådmannen mener at sikker skolevei er ivaretatt i planforslaget. Barn og unges interesser: Jordtveit 2 har vært en del av et større friluftsområde for nærliggende bebyggelse. Det er flere stier i området og det er opparbeidet turvei gjennom området. Store deler av det som har vært det nærmeste friluftsområde til bebyggelsen på Jordtveit vil gå tapt når utbyggingen i Jordtveit 2 starter. I planforslaget for områdeplanen ligger der grønnkorridorer og friområder. I nærheten av skolen er det foreslått et friområde på ca. 13 daa. Det er regulert inn en kvartalslekeplass mellom områdene B2 og B3 som det er satt rekkefølgekrav til, jfr. 3.1 Fase 2. For område B5, som er det området som vil bli sist utbygd, er det satt plankrav om at det skal reguleres inn en kvartalslekeplass, jfr Det er også satt plankrav om at det reguleres inn grønnkorridorer i detaljreguleringen av de enkelte områder, jfr Dette for å sikre beboerne både innenfor området og i de tilgrensede områder grei adkomst til større friluftsområder og turvei/lysløype. Dette mener rådmannen er viktig og er en god løsning. Samferdsel: Fv 38 Homborsundveien, som er hovedferdselsåren til tettstedet Homborsund fra Fv420, har en ÅDT = En full utbygging av Jordtveit 2 vil generere ytterligere en ÅDT på ca Fra Fv 420 (Tidl. E18) og frem til avkjørsel Ospelia S er det ca. 2,0 km. Denne veien er utfordrende, det er ikke fortau eller gang-/sykkelvei langs med veien. Veien er farlig å ferdes på for gående og syklende, da den er relativt smal og uoversiktlig, har krappe svinger og trafikken kommer brått på. Rådmannen mener at før eventuell videre utbygging i Homborsund tillates må Fv38 -Homborsundveien oppgraderes med gang-/sykkelvei og forslår at dette tas inn som rekkefølgekrav, jfr :«Før utbygging innenfor planområdet for Jordtveit 2 igangsettes skal det være opparbeidet gang-/sykkelvei langs Fv 38 fra Fv420 frem til avkjørsel Ospelia S.» Dokumentnr.: Doknr side 4 av 6

5 Det er ikke lagt opp til kollektivtransport inn i feltet. Langs med Fv38 -Homborsundveien er det kollektivtransport med bussholdeplass ved kryss Ospelia S/Fv38. Avstanden fra innerst i feltet B5 ut til bussholdeplass er det ca m. Klima- og Miljøkonsekvenser: Tettstedet Homborsund ligger ca. 14 km fra Grimstad sentrum. Området har et begrenset kollektivtilbud med ca. 9 stk. daglige avganger fra mandag - fredag. Tettstedet har en aktivitetstilbud som: fotballbane, ballbinge og store friluftsområder som f.eks. Kalvehageneset. Det er en dagligvarebutikk med kafetilbud. Det er både skole 1-7.kl. og barnehage der. Mange daglige funksjoner kan ivaretas med gange og sykkel. For å delta på andre aktivitet- og kulturtilbud som kino, restauranter, idrettshaller, og andre offentlige funksjoner som ligger nærmere Grimstad sentrum, medfører dette mye privatkjøring med bil. Høy kollektivdekning til Homborsund kan ikke forventes. Kulturminner: Det er ikke registrert arkeologiske kulturminner, SEFRAK registrerte eller fredede bygninger i området. Ved melding om oppstart, hadde heller ikke kulturminnevernseksjonen i fylkeskommunen merknader til planarbeidet. Renovasjon: Det er på områdeplanen ikke regulert inn områder for renovasjon. Slike områder må reguleres i tilknytning til adkomstveiene og vil bli tatt med i detaljreguleringen for de enkelte områder. Byggegrenser: Det er ikke tegnet inn byggegrenser på områdeplanen. Dette er gjort bevist da det ikke er planlagt videre detaljer for de enkelte områder. Rådmannen mener dette må komme i detaljreguleringen av de enkelte områder. For å sikre at byggegrensene legges inn i detaljplanene, både mot landbruksområde (20m) og mot samleveien og adkomstveier, er det tatt med som krav i reguleringsbestemmelsene, jfr Landbruk: Det er kommet merknader fra grunneier om overflatevann fra området som vil ha avrenning mot et landbruksarealet sydøst for utbyggingsområdet. Dette er det tatt høyde for i reguleringsbestemmelsene som bl.a. sier at ved detaljregulering av de enkelte områder skal det utarbeides plan for overvannshåndtering. Planen skal også dokumenter at tiltakene ikke medfører fare for flom på de nærliggende områder jfr Det er også tatt med i bestemmelsene at det vil være en buffersone/byggegrense på minimum 20m mot dyrka jorda, jfr Naturmangfold: Det er ikke registrert beite- eller leveområder for viktige arter innenfor planområdet, jfr. artsdatabanken.no. Men på landbruksområdet som ligger sørøst for utbyggingsområdet og utenfor planområdet er det registrert rødlisteartene Oransjekantarell og Karminslørsopp. Dette er i et område som det drives aktivt landbruk og det vurderes som svært begrensende muligheter for at eventuelle bestander av Oransjekantarell og Karminslørsopp kan bli livskraftig på området. Skole: Dokumentnr.: Doknr side 5 av 6

6 Skolekapasiteten på Eide skole er god og vil kunne ta inn elever fra området dersom området blir bygget ut etappevis over flere år. Skolekapasiteten ved Holviga Ungdomsskole er mer usikker, da det er flere store boligområder som planlegges i skolekretsen. Landskap og estetikk: Området er småkupert og det er ingen topper som stikker seg ut i landskapet. l Høydeforskjellen mellom de laveste områdene og fjellknausene er 6-8 m. Den høyeste toppen ligger på kote +29, i boligområdet øst for planforslaget ligger mange av boligene mellom kote Landskapsmessig vil området bli liggende noe lavere enn det eksisterende boligområdet og det vil ikke bli noen skyline eller silhuettvirkning f.eks. sett fra sjøen. ROS analyse: Det er utarbeidet en ROS analyse for området og den har ikke påvist forhold som medfører uakseptabel risiko, men har påvist situasjon/ hendelser med liten eller middels risiko. Dette gjelder: dårlig leire/dårlig grunn, flomfare, elektromagnetisk stråling, radon, støy, trafikkulykker, skade ved brann. Disse forhold er enten tatt hensyn til gjennom krav i bestemmelsene eller tatt høyde for i planprosessen. Støy: Planområdet er pr. dags dato ikke utsatt for vesentlig ytre støy, men ved fullt utbygd område vil det bli noe trafikkstøy fra samleveien. Dette er det tatt hensyn til og satt krav til i bestemmelsene om at det skal utarbeides støyberegning av hele den nye samlevegen o_skv1 når byggefeltene B1 B2 skal detaljreguleres. Det må også tas høyde for at det skal etableres et kultursenter/flerbrukshall/kulturhall med adkomst via samleveien. Støyberegningen skal utføres i henhold til sentrale retningslinjer T-1442 «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging.» Energi: I henhold til bestemmelsene i kommuneplanen er det utført en energiutredning for planområdet. For boligenhetene for Jordtveit 2 anbefales bruk av varmepumper i kombinasjon med pelletskaminer eller vedfyring mens det i større bygg av typen flerbrukshall eller lignende kan det varmepumpe som henter varme fra grunnen være aktuelt. Mulighet for bruk av grunnvarme krever utredninger for å se om de geologiske forholdene er gode nok til at dette lønner seg. Et annet godt alternativ kan også være et sentralfyranlegg som benytter biobrensel. Konklusjon I Kommuneplanen er Homborsund et av lokalsentrene som er utpekt som et område der boligutbygging og fortetting skal skje. Rådmannen mener områdeplanen fremstår som et godt gjennomarbeidet planforslag og legger til rette for en variert boligbebyggelse. Området har mange gode kvalitet både med nærhet til skole og barnehage, dagligvarebutikk, store friluftsområder, idrettsplass osv. Imidlertid er det viktig at det må tas et grep for utbedring av Homborsundveien med gang-/sykkelvei før det kan igangsettes utbygging innenfor planområdet. Rådmannen anbefaler teknisk utvalg å vedta og legge planen ut til offentlig ettersyn og at kriteriene i kommuneplanens bestemmelser a-e, tas inn i rekkefølgebestemmelsene. Dokumentnr.: Doknr side 6 av 6