Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg /16

Transkript

1 SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg /16 Avgjøres av: Sektor: Plan, miljø- og landbruksenheten Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Ingebjørg T. Stanton 2015/ L12 11 Forslag til detaljreguleringsplan - Øde Ugland område BK. 1.gangs behandling. Saksprotokoll i Teknisk utvalg Behandling: Rådmannen endret innstilling i pkt. 2) til: Som følge av at det kan være forekomster av marin leire innenfor området må det før det søkes om byggetillatelse være gjort grundige geologiske vurderinger av grunnen. VOTERING: Endret innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven vedtar Teknisks utvalg å legge forslag til detaljreguleringsplan for Øde Ugland omr. BK ut til offentlig ettersyn, med følgende tillegg i rekkefølgebestemmelsene: 1. Inngrep i bekkeleiet kan ikke utføres uten tillatelse fra kommunen. 2. Som følge av at det kan være forekomster av marin leire innenfor området må det før det søkes om byggetillatelse være gjort grundige geologiske vurderinger av grunnen. FORSLAG TIL VEDTAK: I medhold av plan- og bygningsloven vedtar Teknisks utvalg å legge forslag til detaljreguleringsplan for Øde Ugland omr. BK ut til offentlig ettersyn, med følgende tillegg i rekkefølgebestemmelsene:

2 1. Inngrep i bekkeleiet kan ikke utføres uten tillatelse fra kommunen. 2. Som følge av at det kan være forekomster av marin leire innenfor området må det før det gis byggetillatelse være gjort grundige geologiske vurderinger av grunnen. Dokumentliste: Forslag til detaljplan, datert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS analyse Uttalelser til melding om påbegynt planarbeid. Utsnitt gjeldende reguleringsplan for Øde Ugland Sammendrag: Området er i gjeldende reguleringsplan for Øde Ugland regulert til landbruksformål L9. Tiltakshaver ønsker det omregulert til boligformål konsentrert bebyggelse med inntil 4 boenheter. Landbruksmyndighetene har uttalt at området var så lite at det ikke har noen interesse i landbrukssammenheng. Regionale myndigheter har ikke hatt vesentlige merknader til omreguleringen. Naboene ønsker i utgangspunktet ikke omregulering og skriver at området er brukt til lekeareal. Rådmannen ser positiv til planforslaget og mener at en firemannsbolig vil gi økte kvaliteter til et område som i dag stort sett består av krattskog. Fakta: BGM arkitekter fremmer på vegne av Ark. Paal Malde endring av område L9 i reguleringsplan for Øde Ugland, vedtatt Område L9 er regulert til landbruk, utgjør ca 0.7 daa i gjeldende plan og søkes omregulert til boligformål BK som utgjør ca 1,1 daa. Den foreslåtte endringen omfatter også fellesarealet lek 3, som foreslås regulert til offentlig friområde, samt adkomstveien til området. Eksisterende adkomstveien er ikke bygd i henhold til vedtatt plan mens endringen foreslår veietraseen regulert slik den er bygd. Utsnitt gjeldende plan for Øde Ugland Forslag til reguleringsendring. Området ligger øst for Dømmesmoen langs med Fjæreveien - Fv 33 og ca 3 km fra Grimstad sentrum. Jappa skole og Grimstad ungdomsskole via Egra ligger ca 2,5 km fra planområdet. Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til Dømmesmoen og Fjæreheia friluftsområde I gjeldende kommuneplan er området avsatt til LNF og hensynssoner ørretbekk og marine avsetninger.

3 Det ble tidlig i prosessen søkt om mindre reguleringsendring av området men både etter tilbakemeldinger fra regionale myndigheter (Fylkesmannen og Fylkeskommunen) og kommunes egne vurderinger ble det anbefalt tiltakshaver å søke om en full reguleringsprosess, jfr. pbl Landbruksmyndighetene uttalte i forbindelse med en forhåndskonferanse ( ) for området, at området var så lite at det ikke har noen interesse i landbrukssammenheng. Fylkesmannen, , har ingen vesentlige merknader til planen men viser til diverse momenter i forbindelse med planprosessen, bl.a. støy, barn og unge, estetikk ROS analyse. Statens vegvesen, skriver , at de er positive til at byggegrensa 20 m - mot Fjæreveien videreføres fra gjeldende reg.plan for området. Videre påpeker de viktigheten av sikker skolevei som må innarbeides i planen og forutsetter at avkjørsel til området skjer via underordnet vegnett. Det er kommet inn 3 merknader fra private. Halvor Ribe, datert , skriver at det må bli avsatt plass til gang-/sykkelvei langs Fjæreveien og at han senere ønsker å utvikle sin eiendom. Fjære Vel, datert , har ingen prinsipielle innvendinger mot planen men skriver at det er behov for gang-/sykkelvei på sørsiden av Fjæreveien. Viser også til ørretbekken med tilhørende hensynssone samt at ny bebyggelse harmonerer med eksisterende bebyggelse. Fellesbrev fra naboer, datert , ønsker ikke en endring av reguleringsplanen. De skriver at området L9 ofte brukes til lek og friluftsliv og hvis dette området bygges gjenstår det kun et smalt grønt område som er regulert til lek/rekreasjon. De viser til kommunedelplan for Grønnstruktur og friluftsliv hvor det er sagt at det må tas hensyn til barn/unges oppvekstmiljø og arealer. De skriver at området har problemer med gang-sykkelvei som kan brukes som skolevei og mangler kollektivtrafikken utenom skolebussen. Utkjørselen til Fjæreveien er uoversiktlig og farlig. De nevner også at området ligger innfor hensynssone ørretbekk som er viktig for det biologiske mangfold. Ønsker at ny bolig tilpasses eksisterende bebyggelse i området. Vurdering: Området er regulert i gjeldende plan til landbruk men som følge av at det ikke har vært dyrket på området på mange år er område nå gjengrodd og på grunn av sin størrelse har det liten interesse i landbrukssammenheng. Området ligger inneklemt mellom boligbebyggelse og Fv 33 Fjæreveien. Rådmannen er positiv til planforslaget og mener at en firemannsbolig vil gi et tilbud på mindre boenheter til et område som i dag består av eneboliger. Overordna planer: I gjeldende kommuneplan er området avsatt til LNF område og i tillegg er området avsatt som henynssone marine avsetninger og langs Groosebekken, som går gjennom planområdet, er det avsatt hensynssone ørretbekk. Rådmannen mener at Groosebekken som ørretbekk er ivaretatt da området langs bekken er foreslått regulert til Friområde. Men for å sikre bekken ytterligere forslår rådmannen at det tilføyes en rekkefølgebestemmelse om eventuelle inngrep i bekken, se nedenfor under Grønnstruktur. Marine avsetninger:

4 Siden planområdet er del av et større område som i kommuneplanen er avsatt med hensynsone marine avsetninger må det før det gis byggetillatelse være gjort grundige geologiske vurderinger av grunnen. Rådmannen foreslår at dette tas med som rekkefølgebestemmelse. Grønnstruktur/ørretbekk: Bekken som går gjennom området er deler av Groosebekken/Vassbekken som begynner i Bukketjenn i Bråstadheia. Groosebekken er en ørretbekk og for å hindre nedslamming av gyteområder nedover i elva foreslår Rådmannen at det tilføyes et nytt rekkefølgekrav om at eventuelle inngrep i elveleie ikke kan utføres uten tillatelse fra kommunen. Figur 1 Skråfoto fra området. Landskapsvirkning/estetikk: Området ligger relativt lavt i terrenget i forhold til bebyggelsen både på øst og vestesiden mens bebyggelsen på sydsiden av området blir liggende noe lavere. Det foreslås at planering og fylling på området kan skje opp til maks kote 41. Det er ikke foreslått maks mønehøyde, dvs at det i flg. pbl 29-4 kan bygges opp til maks mønehøyde 9,0m. Rådmannen har ingen merknader til høyden og viser til at det er relativt mange store bygg i boligfeltet for øvrig. Skolevei: Vel foreningen og naboer argumenterer med at skoleveien er farlig i og med at de i dag må ut på Fjæreveien der det ikke er anlagt gang-/sykkelvei. I Handlingsplan for trafikksikkerhetstiltak , KS er gang/sykkelsti Frivolldalen forbindelse Jappa skole Øde Ugland satt opp som tiltak nr 2. Traseen som er tenkt går fra Øde Ugland ned Frivolldalen for å knytte seg på gangs-sykklestien som kommer fra Bieheia videre nedover Frivolveien. Tiltaket må imidlertid reguleres og reguleringsprosessen er nå under oppstart. Når dette er på plass vil det gi en god og sikker helårs skolevei og samtidig vil det bli en fin turvei fra Grimstad sentrum til Fjære-/Bråstadheia området. Rådmannen vurderer kravet om rekkefølgebestemmelse for gang-sykkelsvei ned

5 Frivolldalen som uaktuelt i denne sammenheng hvor det reguleres kun 4 boenheter. Hadde det vært et større boligområde med flere boenheter ville saken stilt seg annerledes. Landskapsvern og kulturminner: Undersøkelser i kartdatabase for kulturminner og naturdatabasen viser at det ikke er registrert kulturminner eller utvalgte naturområder innenfor området. Barn og unges interesser: Innenfor gjeldende plan for Øde Ugland er det flere områder som er avsatt til fellesområder lek. Både området Felles lek 1 og 2 er områder som Rådmannen vurderer som gode lekeområder for fritidsaktiviteter. Kollektivtrafikk: Det er bygd busstopp i krysset ut til Fjæreveien, imidlertid er kollektivtilbudet til området dårlig. Velforeningen skriver at det kun er skolebusstilbud i området. Kollektivtilbudet er nok dessverre avhengig av befolkningsgrunnlaget i området. Konklusjon: Rådmannen er positiv til planforslaget og mener at en firemannsbolig vil gi økte kvaliteter til et område som i dag stort sett består av krattskog.