Utvalgssak. Vestby kommune - Plan, bygg, geodata PLM -31/10

Transkript

1 Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Sigrun Groth Tytlandsvik Arkiv: // 0193 Arkivsaksnr.: 09/655 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -31/ PLM -31/10 SAMLET SAKSFREMSTILLING - BJERKESKAUG - DETALJREGULERING FØRSTEGANGSBEHANDLING Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til 1 Plankart PLM 2 Risiko- og sårbarhetsanalyse PLM 3 Planbeskrivelse PLM 4 Planbestemmelser PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Reguleringsplanområde Bjerkeskaug er ca. 65 daa stort område i Garder, nærmere bestemt mellom det relativt nye boligområdet Tuft Vestre og Garderveien. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for bygging av frittliggende småhusbebyggelse, altså eneboliger, eventuelt med sekundærleilighet, og tomannsboliger. I området ligger tre helårsboliger og to fritidsboliger med avkjøring til Garderveien. Disse er eid av andre parter enn tiltakshaverne. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål, og reguleringsplanforslaget er således i tråd med overordnet plan. Oppstart av planarbeid ble varslet 27. oktober Innen fristen var det kommet inn tre merknader til planarbeidet. En oppsummering av merknadene, med forslagsstillers kommentar i kursiv, følger under. Statens Vegvesen: Trafikksikkerhet: "det må redegjøres for trafikksikkerheten i forhold til skolevei til barnehage og skole og andre naturlige målpunkter i området" Innspillet er vurdert og det foreslås busslomme på begge sider av Garderveien, slik at det er god plass for av- og påstigning for myke trafikanter. Kryssutforming

2 Side 2 av 6 "Krysset mellom Furuåsen og Garderveien har ikke helt optimal beliggnehet og utforming. Det må forventes krav om at krysset strammes opp og utbedres." Behov for dråpeøy i avkjørselen til Garderveien er vurdert. Krysset framstår som godt lesbart og har gode siktforhold, dråpeøy anses derfor ikke som nødvendig. Sanering av eksisterende avkjørsler "Forslag til avkjørselssanering må medtas som en del av planen." Sanering av eksisterende avkjørsler til Garderveien har vært vurdert under utarbeidelsen av planforslaget. Planforslaget gir mulighet for at alle eksisterende boenheter kan legge om sine avkjørsler og knytte seg på adkomstveien V2. Planens trafikale konsekvenser: se planbeskrivelsen. Akershus fylkeskommune har merknader til følgende tema: Medvirkning: Det er ikke innkommet merknader fra representant for barn og unge i Vestby kommune. I forbindelse med offentlig ettersyn bør planforslaget forevises den eller de i kommunen som skal ivareta barn og unges interesser. Automatisk fredete kulturminner Arkeologiske registreringer har ikke avdekket automatisk fredete kulturminner som er i konflikt med reguleringsformålet. Nyere tids kulturminner Det er påvist fire rydningsrøyser på eiendommen 87/3 og 4. Røysene ligger langs og rett innenfor kanten av et dyrket område. Regionale interesser Området er forsøkt planlagt slik at barn og unges interesser skal bli ivaretatt på best mulig måte. Fylkeskommunens innspill om bestemmelse om leke- og fellesarealene er etterkommet i reguleringsbestemmelsene. Innspillet om bevaringsverdige naturkvaliteter er også så langt mulig etterkommet. Leke- og oppholdsareal er lagt i område som inneholder mange gode naturkvaliteter og som er godt egnet til opphold og lek. Det vil i anleggsperioden bli utført sikringstiltak etter gjeldende forskrifter og bestemmelser. Innspillet om tilrettelegging og universell utforming er etterkommet. Karsten Wergeland, eier av gnr 88 bnr 1 og 2 "Utbygging av det eksisterende boligområdet har ført til større belastning på drenerings- og avløpssystem på dyrket mark (...) anser derfor at eksisterende avløpssystem på min eiendom ikke har kapasistet til å motta eventuell drenering og utløp fra mer boligbygging i dette området."

3 Side 3 av 6 Utbygger er kjent med at kapasiteten på bekk og tilgrensende drenerings- og avløpssystem har begrenset kapasitet. Forholdet vil bli fulgt opp gjennom undersøkelser i grunnen, samt registreringer og eventuelt tiltak i byggeperioden. 2. VURDERING Planområdet ligger som nevnt inntil boligområdet Tuft vestre og det er rimelig å se for seg at når hele området er ferdig utbygd, vil området bli oppfattet som ett sammenhengende boligområde. Det er derfor naturlig at bebyggelsesplan Tuft Vestre og detaljregulering Bjerkeskaug har noenlunde like bestemmelser angående utnyttingsgrad og utforming av bebyggelse. Administrasjonen har derfor gjort endringer i bestemmelsene med hensyn til dette: Utnyttingsgrad I bebyggelsesplan for Tuft Vestre er utnyttingsgraden %-TU = 30 %. Denne beregningsmåten angir forholdet mellom totalt bruksareal (eventuelt over flere etasjer) og tomtearealet. Beregningsmåten er ikke tillatt brukt i nye planer. I Vestby kommune er det i all hovedsak %- BYA som benyttes som beregningsmåte i boligstrøk, og det anses derfor riktig å bruke denne måten også i detaljregulering Bjerkeskaug. Denne beregningsmåten angir forholdet mellom byggets fotavtrykk (inkludert areal til garasje) og tomtearealet. Forslagsstiller har foreslått %- BYA = 30 %, men administrasjonen anser dette å være en for høy utnyttingsgrad for områder med frittliggende småhusbebyggelse generelt, og i Garder spesielt. Man vil med en %-TU=30 % kunne bygge mindre, altså færre kvadratmeter, enn med %-BYA = 30 %, da en beregning med %-BYA ikke tar hensyn til areal i flere etasjer. Administrasjonen anser en utnyttingsgrad på %-BYA = 20 % å harmonere best med utnyttingen på naboområdet og den åpne bebyggelsen ellers i Garder. Tomtestørrelse Tiltakshaver skisserte i oppstartsmøtet at området var ønsket bygget ut med en blanding av eneboliger og tomannsboliger, med klar vekt på eneboliger. Antallet var ikke bestemt, men tiltakshaver antok stk. Tiltakshaverne uttrykte også et ønske om romslige tomter i området. Forslagsstiller har imidlertid ikke foreslått bestemmelser angående minste netto regulerte tomteareal. En innsendt illustrasjon av planområdet viser 28 tomter i området. De fleste tomtene er over 1,0 daa og gjennomsnittstørrelsen er 1,2 daa. Det er i dette området ikke de samme krav til kompakt bebyggelse som det vil være i mer sentrale strøk. Garder er ei jordbruksbygd med spredt bebyggelse, og det er heller ikke de samme krav til kompakt bebyggelse som det vil være i mer sentrale strøk. Administrasjonen anser det derfor som riktig å videreføre denne strukturen, ved å legge til rette for større tomter i dette området, og foreslår derfor et minste netto tomteareal på 1000 m 2. Takform Forslagsstiller har ikke foreslått begrensinger på takform i bestemmelsene, og har ikke oppgitt årsak til dette. I bebyggelsesplan for Tuft vestre skal takform være saltak med takvinkel mellom 22 og 45 og møne i bygningens lengderetning. Den anses riktig å videreføre denne tradisjonelle takformen og takvinkelen også i denne planen, og administrasjonen har derfor endret reguleringsbestemmelsene på dette punkt.

4 Side 4 av 6 Byggehøyder Forslagsstiller har foreslått maksimal tillatt mønehøyde på 8,5 meter. Maksimal tillatt gesimshøyde er ikke foreslått. I bebyggelsesplan for Tuft Vestre er maksimal tillatt gesims- og mønehøyde henholdsvis 4 og 7,5 meter. Administrasjonen anser det hensiktsmessig å videreføre disse byggehøydene i detaljregulering for Bjerkeskaug og har endret bestemmelsene også med hensyn til dette. For å sikre at busslommene blir opparbeidet, har administrasjonen foreslått at det stilles rekkefølgekrav i bestemmelsene om dette. Forslagsstiller har foreslått at det kan tillates at et midlertidig lekeareal blir opparbeidet hvis ikke kjøreveg frem til lekearealet er ferdig opparbeidet. Da kjørevegen fra avkjøringen fra Furuåsen og fram til f_l1 er relativt kort, i underkant av 200 meter, foreslår administrasjonen å ikke åpne for dette, og har tatt dette ut av bestemmelsene datert Det er ellers foretatt mindre endringer for å tilpasse bestemmelsene til kommunens mal for bestemmelser. Administrasjonen ser det som svært postivt for bomiljøet i området at det er foreslått regulert et grøntbelte mellom framtidig bebyggelse og eksisterende bebyggelse på Tuft vestre. For å bedre ferdselen i området foreslår administrasjonen at det legges inn et to meter bredt belte, regulert til grøntområde, mellom feltene B5 og B6. Dette kan fungere som en snarvei til/fra planområdets sørvestlige del. Stenging av avkjørsler til Garderveien, bortsett fra den ene avkjørselen på nr 86 bnr 17, skal vises i planen, men det settes ingen krav til tidspunkt for gjennomføring av stengingen. For å få en helhet i planen ønsker også administrasjonen at Garderveien reguleres langs hele planområdets sørside. Det er viktig at det også tas med areal til veigrøfter. Øvrige vurderinger finnes i planbeskrivelsen. 3. ALTERNATIVER Det anses ikke å være aktuelle alternativer. 4. KONKLUSJON Forslag til detaljregulering Bjerkeskaug er i samsvar med kommuneplanens arealdel, og anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNENS INNSTILLING: Forslag til detaljregulering Bjerkeskaug, med plankart datert , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn jamfør planog bygningslovens Før planen legges ut til offentlig ettersyn skal disse endringene gjøres i plankartet :

5 Side 5 av 6 Legge inn en "snarvei" med formål "grøntområde" mellom V2 og friområdet G. Snarveien legges på felt B5 i grensen mot B6 og skal være regulert i to meters bredde. Avkjørselene til Garderveien fra gnr 87 bnr 4, 13 og 17 skal vises med stengingssymbol. Den østligste avkjørselen på gnr 87 bnr 17 skal ikke vises som stengt. Garderveien, med grøfteareal skal tas med i planen langs hele planområdets sørside. Areal til grøft må tas med i planen både langs Garderveien og langs veien oppover til Furuåsen. Arealet under de to østligste frisiktsonene skal tas med i planen og foreslås regulert til LNF-formål. Linjeføringen på Garderveien øst for krysset med veien til Furuåsen må justeres. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Representanten Ragnhild L. Johansen (Ap) fremmet følgende forslag som et tillegg til rådmannens innstilling: 2 Boligbebyggelse - Frittliggende småhusbebyggelse. I området kan det oppføres frittliggende enebolig, enebolig med en sekundærleilighet eller tomannsbolig, samt tilhørende anlegg. Bebyggelsen kan ha takvinkel opptil Maks tillatt mønehøyde er 8 m. Bebygd areal for den enkelte tomt settes til %BYA = 25%. De fleste tomtene er over 1,0 daa og gj.snitt størrelse er 1,2 daa. Grunnet utforming av områder kan noen av tomtene tillates på minste netto areal på 0,7 daa. Dette vil være tomter som berøres av sanering av avkjørsler. I skrått terreng der eksisterende terreng faller minst 2 meter i husets bredde, skal boligen ha underetasje. Votering: Rådmannens innstilling med de foreslåtte endringene ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til detaljregulering Bjerkeskaug, med plankart datert , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn jamfør planog bygningslovens Før planen legges ut til offentlig ettersyn skal disse endringene gjøres i plankartet : Legge inn en "snarvei" med formål "grøntområde" mellom V2 og friområdet G. Snarveien legges på felt B5 i grensen mot B6 og skal være regulert i to meters bredde. Avkjørselene til Garderveien fra gnr 87 bnr 4, 13 og 17 skal vises med stengingssymbol. Den østligste avkjørselen på gnr 87 bnr 17 skal ikke vises som stengt. Garderveien, med grøfteareal skal tas med i planen langs hele planområdets sørside. Areal til grøft må tas med i planen både langs Garderveien og langs veien oppover til Furuåsen.

6 Side 6 av 6 Arealet under de to østligste frisiktsonene skal tas med i planen og foreslås regulert til LNF-formål. Linjeføringen på Garderveien øst for krysset med veien til Furuåsen må justeres. 2 Boligbebyggelse - Frittliggende småhusbebyggelse endres: I området kan det oppføres frittliggende enebolig, enebolig med en sekundærleilighet eller tomannsbolig, samt tilhørende anlegg. Bebyggelsen kan ha takvinkel opptil Maks tillatt mønehøyde er 8 m. Bebygd areal for den enkelte tomt settes til %BYA = 25%. De fleste tomtene er over 1,0 daa og gj.snitt størrelse er 1,2 daa. Grunnet utforming av områder kan noen av tomtene tillates på minste netto areal på 0,7 daa. Dette vil være tomter som berøres av sanering av avkjørsler. I skrått terreng der eksisterende terreng faller minst 2 meter i husets bredde, skal boligen ha underetasje. Vestby, Knut Haugestad rådmann Saken sendes saksbehandler for videre ekspedering