Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg /16

Transkript

1 SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg /16 Avgjøres av: Sektor: Plan, miljø- og landbruksenheten Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Ingebjørg T. Stanton 2015/ L12 11 Forslag til detaljreguleringsplan for Grooseveien gangs behandling. Saksprotokoll i Teknisk utvalg Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Teknisk utvalg å legge detaljregulering for Grooseveien 290 ut på offentlig ettersyn. Planforslaget og planbeskrivelsen er datert , reguleringsbestemmelsene er datert FORSLAG TIL VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Teknisk utvalg å legge detaljregulering for Grooseveien 290 ut på offentlig ettersyn. Planforslaget og planbeskrivelsen er datert , reguleringsbestemmelsene er datert Dokumentliste: Forslag til detaljplan, datert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse med innkomne merknader og ROS anlyse, datert

2 Illustrasjonsplan, datert Støyrapport, datert Ytterligere dokumenter i saken fås ved henvendelse til planavdelingen Sammendrag: Formålet med planen er å regulere området til boligformål, frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse i alt 8 nye boenheter pluss en eksisterende bolig. Dagens avkjørsel mot Grooseveien skal stenges og ny skal etableres lenger mot øst. Det skal etableres nytt fortau på deler av strekningen langs Grooseveien. Rådmannen anbefaler Teknisk utvalg å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Fakta: Stærk & Co A/S har på vegne av grunneier Johan Bråstad Kristiansen sendt inn søknad om detaljregulering av eiendommen Grooseveien 290. Formålet med planen er å regulere området til boligformål: frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse i alt 8 nye boenheter pluss en eksisterende bolig. Det er avholdt oppstartmøte med kommunen og planarbeidet ble varslet igangsatt i juni Grooseveien 290 omfattes pr.d.d av gjeldende reguleringsplan for Langemyr, stadfestet og er i planen flateregulert til konsentrert småhusbebyggelse omr. F med krav om bebyggelsesplan. Grimstad bygningsråd vedtok en bebyggelsesplan for området F. Bebyggelsen i området er for det meste eneboliger og noen tomannsboliger. Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel boligformål. Det er ikke satt krav om konsekvensutredning for området. Planområdet grenser inntil og ligger øst for krysset Terje Løvåsvei x Grooseveien. Grooseveien 290 består i dag av en enebolig med tilhørende uthus, og er på ca. 2,6 daa. I tillegg til eneboligen - omr. BF2, forslås det regulert inn 2 stk. 2-mannsboliger - omr. BF1 og en 4 mannsbolig - omr. BK1. Det er foreslått en %BYA=40% og bygningshøyder for alle områdene vil være i hht. Plan- og bygningsloven 29-4, dvs. maks gesimshøyde 8,0 m og maks mønehøyde 9,0 m. For området BF1 BF2 er maks kotehøyde 1.etg. gulv + 34,0 moh., og for området BK1 maks kotehøyde 1. etg. gulv +35,0 moh. Antall parkeringsplasser er i henhold til kommuneplanens bestemmelser Det er regulert inn en liten sandlekeplass på ca. 55 m2. Området ligger i nær tilknytning til Holvika skole, kunstgressbane og idretts- og turnhall. Morholtskogen friluftsområde ligger ca m vest for området. SINUS A/S har utført en støyrapport som viser at private uteplasser ligger i gul og rød støysone. Rapporten anbefaler bruk av støyskjermer lokalt på balkongene/uteplasser. Planlagt lekeplass ligger utenfor støysone. Støyforhold i bygg 3 har ikke soverom mot «stille side». Rekkefølgebestemmelsene 5.3 krever at det skal foreligge dokumentasjon på tilfredsstillende støyforhold før det gis igangsettingstillatelse til nye byggetiltak innenfor planområdet.

3 Det foreslås regulert inn en forlengelse av fortauet fra rundkjøringen fram til avkjørselen til området. Mot Terje Løvåsvei er det foreslått byggegrense på 20,0 m og mot Grooseveien på 15,0 m. Avstanden fra eksisterende nabobebyggelse til midten av Terje Løvåsvei er m. Langs med Grooseveien er det regulert inn nabobebyggelse med byggegrense 15 meter. Det er kommet inn 5 merknader i forbindelse med melding om påbegynt planarbeid: 3 fra offentlige instanser og 2 fra private berørte parter. Fylkesmannen mener det ville være hensiktsmessig å utarbeide en detaljplan for hele området F, for å oppnå og sikre at ulike tiltak i størst mulig grad inngår i en helhetlig tenkning i forhold til arealutnyttelsen i området. De minner om at det er viktig at barn- og unges oppvekstvilkår og interesser blir ivaretatt, at de får en trygg vei til skole, barnehage og andre aktuelle områder og et tilfredsstillende lekeareal innenfor planområdet. Videre peker de på forhold som skal gjøres rede for i planarbeidet: støy, estetikk, universell utforming, Ros-analyse og prinsippene i naturmangfoldloven. A-A Fylkeskommune har ingen spesielle merknader men forutsetter at det tas hensyn til barn og unges oppvekstforhold, trygg skolevei, støy, estetikk, miljø og universell utforming. Statens vegvesen viser til at byggegrenser langs med Fv 47 Grooseveien er satt til 20 m og Langs med Fv 56 Terje Løvåsvei er satt til 30 m og ved veikryss skal byggegrensene settes slik at kryssutbedringer kan ivaretas. Ved etablering av nye kryss bør det være min. 50 m mellom kryssene. Det må innarbeides bestemmelser om frisiktsoner i kryss. All parkering skal plasseres utenfor byggegrensen. Videre skriver de at det må gjøres rede for sikker skolevei, at det må rekkefølgekrav som sikrer etablering av fortau lang deler av Grooseveien. De viser til at området er støyutsatt og ønsker ikke støygjerde mot fylkesvei men at reduksjon av støy må løses i bygningsmassen. Eva Marit og Helge Topland skriver at utbyggingen muligens vil medføre graving på deres eiendom i forbindelse med Vann/kloakk. Dette vil de ikke tillate uten kompensasjon. De viser til at det har vært årlige inngrep på deres eiendom som har redusert grunnlaget for jordbruk og ytterligere inngrep vil forringe den ytterligere. Liv Inger og Erlend Sødal skriver at planforslaget med 8 nye boenheter vil forringe og endre området og komme kloss inntil dem og naboene. De skriver at endringen vil endre forutsetningen for området i forhold til da de kjøpte sitt hus. Videre peker de på trafikksikkerheten for skolebarn da trafikken vil øke med 8 nye boenheter. Den massive utbyggingen vil forringe sol, utsikt, bo og miljøforhold. De viser også til vann- og kloakkledning som ligger i området. Endringen vil påvirke nabolaget i negativ grad. De har en rimelig usjenert hage- og uteplass og forventer at byggherren ved en eventuell utbygging at det gjøres tiltak som reduserer innsyn og at sikkerheten ivaretas. Vurdering: Kommuneplanen. Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan hvor området er avsatt til boligformål. Et overordna formål i kommuneplanen er at fortetting som hovedregel skal det skje i tilknytning til definerte kollektivakser. Dette bl.a for å styrke trafikkgrunnlaget for kollektivtrafikken. Planforslaget ligger langs den definerte kollektivtaksten «fra rundkjøring ved Campus og videre sydvest mot Støle», formålet i kommuneplanen er i så måte ivaretatt.

4 I forhold til grønnstruktur ligger planforslaget med god tilgjengelighet til Morholtskogen som i kommuneplanen er avsatt til grønnstruktur friområde. Støy: Området er støyutsatt med sin beliggenhet både mot Terje Løvåsvei og Grooseveien. Støyrapporten som er utarbeidet viser at deler av området ligger i gul og rød sone. Det vil si at i utgangspunktet bør ikke kommunen tillate etablering av boliger i rød sone og i gul sone bør det vises varsomhet ved etablering av boliger. Men i byer og tettstedsområder sier veilederen «T Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging» at dersom retningslinjene følges og det stilles krav til ny bebyggelse om at det foretas støyreduserende tiltak både på fasader og uteområder kan det vurderes å tillate oppføring av ny bebyggelse i støyutsatte områder. Det er derfor foreslått i reguleringsbestemmelsene 2.04 og 5.03 om at det foretas støyreduserende tiltak og at dokumentasjon på tilfredsstillende støyforhold må foreligge før det gis igangsettingstillatelse. Rådmannen vurderer dette som tilfredsstillende, da området for øvrig har mange gode kvaliteter, bl.a. gode solforhold, nærhet til skole og kollektivtrafikk, har nær tilknytning til store friluftsområder, og andre fritidsaktiviteter. Trafikksikkerhet/skolevei: Området ligger inntil en relativt trafikkert Terje Løvås vei med en ÅDT = Grooseveien har en ÅDT=1300. Området liger i nær tilknytning til Holvika skole. Det er to alternative veier til skoleområdet, enten via alt.1 Grooseveien, (ca. 260 m) eller via alt. 2 Terje Løvåsvei (ca. 360m). Langs med Grooseveien er det ikke fortau på nordsiden av veien, mens på sydsiden er det fortau hele veien helt ned til butikken i Holvika og videre mot Groos, dvs Grooseveien må krysses 2 ganger for å komme til skolen. Langs med Terje Løvås vei er det fortau/gang- og sykkelvei hele veien. Planforslaget legger opp til at det skal bygges en forlengelse av fortauet på nordsiden av Grooseveien fra den nye avkjørselen bort til gangfeltet ved rundkjøringen. Dette er også tatt med som rekkefølgekrav, jfr. reguleringsbestemmelsene Som folk flest har også barn en tendens til å velge den korteste veien. Når det som i dette tilfelle er alternative løsninger til skolevei og det sikreste alternativet uten veikryssing, alt. 2, ikke er mer enn ca.100 m lenger enn alt. 1, mener rådmannen at man med planforslaget oppnår en god løsning for skoleveien. For alt.1 er det gode markerte gangfelt både ved rundkjøringen og ved adkomsten til skolen. Barn og unges interesser: Planområdet består i dag av en bebygd eneboligtomt med opparbeidet hage og området har ikke vært i bruk som leke-/oppholdsområde for nabobarn. Det legges til rette med en sandlekeplass for de minste som oppfyller krava til lekeplass i hht. kommuneplanens bestemmelser. Sandlekeplassen ligger utenfor gul støysone. I nærområdet for øvrig er det kort avstand til både turn- og idrettshall og store friluftsområder som Morholtskogen og heller ikke lang avstand til friluftsområdene i Østerhus skogen. Rådmannen mener at barn- og unges interesser er ivaretatt i planen. Universell utforming: Store deler av planområdet er relativt flatt og det opplyses i planbeskrivelsen at området vil bli planert ned til tilnærmet samme nivå. Adkomsten til lekeplassen vil da være universelt tilgjengelig. For øvrig vil krav til universell utforming av boligene være i hht teknisk forskrift. Landskapsbilde/estetikk: Planområdet ligger innenfor et større landskapsområde som er relativt flatt med store sammenhengende landbruksområder men også med områder med tettere boligbebyggelse, som Langemyrjordet som ligger rett vest for Grooseveien 290. På nord- og østsiden av Grooseveien 290 er det både eneboligbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse av nyere dato. De tre

5 boligene som ligger rett nord for utbyggingsområdet har en mønehøyde mellom kote + 42,5 + 44,2. I planforslaget vil mønehøyde bli på maks kote +44,0 i BK1 og maks kote + 43 i BF1. Rådmannen mener at dimensjoneringen, høyde og volum, av de planlagte bygningene vil tilpasse seg de eksisterende bygningene i området og i forhold til landskapet for øvrig vil det ikke bli noen silhuettvirkning da de ikke vil bli høyere en flere eksisterende bygninger i området. Biologisk mangfold/naturmangfoldloven: Det foreligger ingen registeringer av naturtyper, prioriterte arter, kulturlandskap, rødlistarter, eller andre registreringer i innsynsløsningen Naturbasen, innenfor planområdet som gjør området sårbart eller må tas hensyn til. Hensynet til naturmangfoldloven 8-12 anses som oppfylt. ROS analyse: Det er utfylt en sjekkliste for risiko og sårbarhetsanalyse som viser at det ikke er spesielle forhold som må ivaretas i planforslaget. Nabomerknader: Merknadene til Eva Marit og Helge Topland vedrørende eventuell graving på deres eiendom og kompensasjon mener rådmannen er av privatrettslig karakter. I utgangspunktet inngår ikke deres eiendom i planforslaget, men dersom det må graves på deres eiendom kan ikke det gjøres uten eieres tillatelse. Vedrørende merknadene fra Liv Inger og Erlend Sødal om at planforslaget vil endre forutsetningen for området i forhold til da de kjøpte sitt hus kan rådmannen til en viss grad være enig i at en reguleringsplan skal være forutsigbar. Gjeldende reguleringsplan for Langemyr ble vedtatt i 1975 med en bestemmelse om at det utarbeides en detaljert bebyggelsesplan for hvert av områdene A - G, eller deler av hvert område. Dette planforslaget gjelder deler av området F. I 1983 ble det vedtatt en bebyggelsesplan for området F som viser delvis konsentrert bebyggelse og delvis eneboliger. For Grooseveien 290 vises det en ny bolig i tillegg til eksisterende bolig. Deler av bebyggelsesplanen fra 1983 er siden blitt omregulert og utbyggingen av området for øvrig er til en viss grad ikke i hht planen. Da grunneier av Grooseveien 290 ønsket å bygge ut eiendommen ble det signalisert fra kommunen at det var ønskelig med en fortetting i området og viste bl.a. til kommuneplanens overordna formål, jfr. avsnittet over om kommuneplanen. Planforslaget følger plan- og bygningslovens bestemmelser med hht avstand nabogrense og byggehøyde. Sol- og utsiktsforhold vil endres noe i forhold til de bakenforliggende boligene. Men rådmannen kan ikke se at solforholda vil endres så dramatisk at det vil forringe bokvalitet vesentlig. Konklusjon: Rådmannen mener at utbyggingen samsvarer med kommuneplanens overordna formål som fortetting og nærhet til kollektivakse og skole. Planen legger opp til at det blir en differensiert boligbygging i området. Området for øvrig har mange gode kvaliteter, med nær tilknytning til store friluftsområder, og andre fritidsaktiviteter. Samtidig er det negative med planen at den ligger nær trafikkert vei som medfører at deler av området blir støyutsatt, men dette blir ivaretatt i krava til ny bebyggelse om at det foretas støyreduserende tiltak både på fasader og uteområder. Rådmannen anbefaler Teknisk utvalg å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn.