PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen. nnarkivsak-dok Saksbehandler Elin Aabel Bergland

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen nnarkivsak-dok Saksbehandler Elin Aabel Bergland Saksgang Møtedato By- og miljøutvalget Bystyret Kvartal 57 - østre del - detaljregulering - sluttbehandling Planen omfatter den østre delen av Kvartal 57, som ligger mellom Strandpromenaden, Holbergs gate, Østre Strandgate og Tresse. Planområdet har i dag 3 store byvillaer omkranset av store hager, som gir området et grønt og åpent preg sett fra Strandpromenaden og Holbergs gate. Forslag til detaljregulering for Kvartal 57 østre del ble fremmet til byutviklingsstyret og avvist på grunn av hensynet til eksisterende grønnstruktur. Revidert planforslag ble behandlet i by- og miljøutvalget Administrasjonen foreslo da en rekke endringer før offentlig ettersyn. By- og miljøutvalget vedtok å legge ut både forslagsstillers og administrasjonens alternativer. I de syv høringsinnspillene er det motstand mot bygging i området i sin helhet, samtidig som noen mener man bør gå videre med administrasjonens forslag, og andre mener forslagsstillers alternativ gir den beste plasseringen for et nybygg. Når det gjelder plassering av hovedbygget, anbefaler teknisk direktør forslagsstillers plassering av hovedbygget mot Holbergs gate, da fylkeskonservatoren også støtter dette synet. Vi går ikke videre med administrasjonens høringsforslag. Teknisk direktør mener at det framlagte planforslaget har kvaliteter i seg som kan gi et positivt fortettingsprosjekt. Det er imidlertid fortsatt to forhold knyttet til bebyggelsens struktur i volum som vi mener bør endres, og som forslagsstiller ikke har etterkommet. Det ene er mellombygget «kuben» mellom generalboligen og hovedbygget i B1, det andre er byggehøydene. Teknisk direktør anbefaler at planen vedtas med følgende endringer: - Nybygget innenfor B1 nærmest generalboligen tas ut ved at byggegrense på B1 som er markert med M = kote 14,0, G = kote 11,0 og 1. etg = kote 3,0 fjernes fra plankartet. - Mønehøyde reduseres til kote 14,0 og gesimshøyde reduseres til kote 10. I det reviderte planforslaget er bestemmelsene endret på noen punkt som ikke har vært diskutert, og et par punkter var ved en feil ikke retta opp i tråd med by- og miljøutvalgets vedtak før offentlig ettersyn. Bestemmelsene bør derfor også endres på følgende punkt: - Punktet om takvinkel er tatt ut av de reviderte bestemmelsene, og kravet må settes inn igjen. Punkt må ta med følgende formulering: «Takvinkel skal være mellom 30 og 40 grader». - Kravet om at karnapper og balkonger skal ha et lett og transparent uttrykk er tatt ut. Punkt i bestemmelsene må ta med følgende formulering: «Slike bygningsdeler skal utformes med visuelt lett og transparent uttrykk». - Ved en feil var ikke formuleringen i punkt «F_SV skal være felles for B1, BKB1 og eventuelt BKB2. Utforming av avkjørselen skal så langt som det er mulig, utformes i

2 henhold til kommunens veinormal» fjernet fra bestemmelsene i tråd med by- og miljøutvalgets vedtak Formuleringen må tas ut, da F_SV henviser til en feltbenevnelse som ikke finnes på plankartet. - Punkt omhandler bygningsvern, og er kopiert direkte fra Murbyplanen. Kravet om «Ved utskiftning av dører skal tilsvarende tilpassede fyllingsdører av tre benyttes» er i reviderte bestemmelser fra forslagsstiller utvidet med «, med mindre annet avtales med antikvariske myndigheter.» Dette er verken avtalt med plan-, bygg- og oppmålingsetaten eller byantikvaren, og vi vil anbefale at punktet tas ut. Med endringene som beskrevet over anbefaler teknisk direktør at detaljregulering for Kvartal 57, østre del vedtas. Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar detaljregulering for Kvartal 57, østre del sist datert med bestemmelser sist datert med følgende endringer: a. Plankartet: Nybygget innenfor B1 nærmest Generalboligen tas ut ved at byggegrense på B1 som er markert med M = kote 14,0, G = kote 11,0 og 1. etg = kote 3,0 fjernes fra plankartet. b. Plankartet: På B1 reduseres mønehøyde til kote 14,0. Gesimshøyde reduseres til kote 10,0. c. Punkt i bestemmelsene må ta med følgende formulering: «Takvinkel skal være mellom 30 og 40 grader». d. Punkt i bestemmelsene må ta med følgende formulering: «Slike bygningsdeler skal utformes med visuelt lett og transparent uttrykk». e. Formuleringen i punkt «F_SV skal være felles for B1, BKB1 og eventuelt BKB2. Utforming av avkjørselen skal så langt som det er mulig, utformes i henhold til kommunens veinormal» tas ut. f. Formuleringen i punkt «med mindre annet avtales med antikvariske myndigheter» tas ut. 2. Bystyret viser til retningslinjer for kommunens utbyggings- og boligpolitikk og anmoder teknisk direktør om å fremlegge en utbyggingsavtale. 3. Kostnader til drift av offentlig grønnstruktur og kommunalteknisk infrastruktur skal innarbeides ved neste rullering av handlingsprogrammet. Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef Lovpålagte vedlegg 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Bakgrunnsstoff 4. Illustrasjonsplan, datert Illustrasjoner; 3D-perspektiver og snitt, datert Fotomontasje 7. Sjekkliste for risiko- og sårbarhet, datert Saksprotokoll fra by- og miljøutvalgets sak 87/16, Høringsuttalelser 10. Oversendelsesbrev fra Arild Storm Larsen, datert

3 BAKGRUNN FOR SAKEN Detaljregulering for Kvartal 57 østre del er utarbeidet at Strek Arkitekter AS, på vegne av Arild Storm Larsen. Utgangspunktet for detaljreguleringen er forslagsstillers ønske om å oppføre et leilighetsbygg på eiendommen Østre Strandgate 56 (generalboligen). Dagens situasjon Planen omfatter den østre delen av Kvartal 57, som ligger mellom Strandpromenaden, Holbergs gate, Østre Strandgate og Tresse. Planområdet har i dag 3 store byvillaer omkranset av store hager, som gir området et grønt og åpent preg sett fra Strandpromenaden og Holbergs gate. Østre Strandgate 56 brukes i dag til bolig/kontor, Østre Strandgate 56B benyttes til kontor, og Strandpromenaden 31 er i bruk som selskapslokale. PLANPROSESSEN Gjeldende planer Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Ifølge retningslinjene skal «planer fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer». Videre heter det at «i by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon utover det som er typisk. Samtidig bør hensynet til gode uteområder, lysforhold og miljøkvalitet tillegges vekt». Regionalplan for Kristiansandsregionen Forslaget er i tråd med regionalplanens anbefalte strategi for utbygging ved å fortette i eksisterende sentrum. Kommuneplanen Klimabyen (s.37) sine målsetninger oppfylles på flere måter. Planen bidrar til fortetting i et eksisterende område, noe som vil medføre redusert transportbehov med bil. Byen som drivkraft (s.27): Planforslaget bidrar til å nå kommuneplanens målsetning om å legge til rette for et velfungerende, rikelig og variert boligmarked i regionen. Byen det er godt å leve i (s. 31). Alle boligområder skal gjøres attraktive gjennom etablering av trygge nærmiljøer og grøntarealer med rom for fysisk aktivitet og utfoldelse. Planen bidrar ikke til dette i seg selv, men boligene i planområdet vil få disse kvalitetene ettersom eiendommen grenser til Strandpromenaden, som er et viktig tur- og rekreasjonsområde. 3

4 Kommunedelplan for Kvadraturen - Formål: Boligformål, grønnstruktur, samferdsel og offentlig/privat tjenesteyting. - Bestemmelser: Ved eventuell motstrid gjelder Murbyplanen foran. - Temakart bevaring (til høyre) viser eksisterende bygg i kvartalet som bevart. Dette samsvarer med Murbyplanen. Reguleringsplan for Murbyen - Boligformål og allmennyttige formål. - Spesialområde bevaring i hele kvartalet. Eksisterende bebyggelse er vist som «verneverdig bygning». Spesialområde bevaring opprettholdes på kvartalet, unntatt der nybygget planlegges. - Bestemmelsene angir 50 % BYA for kvartalet, unntatt nederste del av eiendommen Østre Strandgate 56 som ikke skal bebygges. - Bestemmelsene tillater 11 m mønehøyde (tilsvarer kote 13) og 8 m gesimshøyde (tilsvarer kote 10). Planforslaget viser høyere bygg. - Bestemmelsene stiller krav til utforming av nye bygninger (materialer, byggedybder, volumer mv). Dette er i stor grad fulgt opp i ny plan. Tidligere saksgang Byutviklingsstyret Et tidligere forslag til detaljregulering for Kvartal 57 østre del, ble behandlet i byutviklingsstyret I planforslaget var det foreslått å bebygge nedre del av hagen til Østre Strandgate 56 med et leilighetsbygg i 3 etasjer med valmtak (mønehøyde cote 16,8, gesims cote 12,8) og et lavere fløybygg langs Holbergs gate i to etasjer med saltak. Hovedfasaden var henvendt mot Strandpromenaden. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefalte å legge planen ut til offentlig ettersyn, men byutviklingsstyret fattet følgende vedtak: Saken avvises, da bebyggelse går på bekostning av eksisterende grønnstruktur som ønskes bevart. (5/4) 3D-illustrasjonen viser bebyggelsen sett mot Østre Strandgate slik den var planlagt i planforslaget som ble avvist i byutviklingsstyret. 4

5 By- og miljøutvalget Forslagsstiller utarbeidet et revidert planforslag som ble behandlet i by- og miljøutvalget Til behandlingen i by- og miljøutvalget innstilte administrasjonen på å endre plassering og å redusere høydene på bebyggelsen. By- og miljøutvalget vedtok å legge ut både forslagsstillers og administrasjonens planforslag til offentlig ettersyn. Forslagsstillers høringsalternativ Forskjellen fra planforslaget som ble behandlet i byutviklingsstyret er plassering, form og høyder på foreslått bebyggelse. Bebyggelsen i forslagsstillers alternativ er delt opp i tre volumer mot Holbergs gate; et hovedbygg nærmest Strandpromenaden, heis-/ trappehus, og et mindre bygg opp mot Generalboligen. Hovedbygget er vist som et vinkelbygg. Mønehøyde er redusert fra kote 16,8 til kote 15,0. Gesimshøyde er redusert fra kote 12,8 til kote 11,8. Høydene muliggjør tre fulle etasjer med loft. Administrasjonens høringsalternativ Planforslaget hjemler ett punktbygg på tomta, med ett hovedvolum og heis-/ trappebygg i tillegg. Hovedfasaden vender mot Strandpromenaden. Mønehøyden er på kote 14,0 og gesimshøyden er på kote 10,0, noe som muliggjør 2 fulle etasjer med loft. 5

6 Forslagsstillers alternativ revidert til sluttbehandling Mellom offentlig ettersyn og sluttbehandling har administrasjonen og forslagsstiller diskutert ulike måter å revidere planen slik at bebyggelsen får en plassering og et volum som begge parter finner akseptable. Når det gjelder plassering, er vi enige om at å legge hovedbygget mot Holbergs gate er en akseptabel løsning, men når det gjelder samlet volum på ny bebyggelse, er det ikke enighet. Dette beskrives nærmere i plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering av planforslaget. I det reviderte planforslaget er volumene på hovedbygget og «kuben» mellom hovedbygget og generalboligen samme som i høringsforslaget. Det som er endret er plassering av og størrelse på heis-/trappehus. Det er også gitt mulighet for at eksisterende lindetre mot Holbergs gate kan bli en del av et inngangsparti, og dette skal bidra til at bebyggelsen framstår mindre massiv og sammenhengende mot Holbergs gate. Bevaring av treet er imidlertid ikke sikret gjennom kart eller bestemmelser. Parkering er som i tidligere forslag foreslått i felles parkeringskjeller, med atkomst fra Østre Strandgate. Det etableres ingen lekeplass i planområdet, men gjennom rekkefølgekrav vil planen bidra til opprusting av lekeplassen i Tresse. På plankartet avsettes den nederste delen av Østre Strandgate 56 (nybygget) til boligformål, B1. Østre Strandgate 56 (BKB1) og 56 B (BKB2) avsettes til kombinert bolig- /kontorformål. Strandpromenaden 31 gis formål forsamlingslokale, som i dag. Kommunal eiendom i omsluttende gater reguleres til offentlig grønnstruktur, vei og gangvei. 6

7 Offentlig ettersyn De to alternative planforslagene lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 7 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og Plan-, byggog oppmålingsetatens vurdering. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert Kan ikke se at regionale og nasjonale interesser Fylkesmannen er satt til å ivareta blir påvirket av noen av de alternative planforslagene. Vest-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, e-post datert Fylkeskonservatoren er enig i at forslagsstillers reviderte planforslag viser en for stor utnyttelse. - I forhold til generalboligen mener Fylkeskonservatoren det er en bedre løsning å plassere hovedbygningen langs Holbergs gate med møneretning langs denne, enn å plassere en bygning med front mot sjøen, som i plan-, bygg- og oppmålingsetatens forslag. Nybygget vil i større grad underordne seg generalboligen, og vil heller ikke sperre helt for utsynet fra generalboligen, og en del av haven vil bli beholdt ned til Strandpromenaden. - Fylkeskonservatoren mener den øverste bygningen mot generalboligen kommer for nær denne og bør fjernes. Mener også at den tverrstilte fløyen mot haven bør fjernes for å opprettholde mer av haven og utsynet fra generalboligen. - Gir sin tilslutning til Plan-, bygg- og oppmålingsetatens innstilling i saken, og gir råd om at utnyttelsen reduseres i tråd med Murbyplanen og faglige innspill over. - Da planen berører nasjonale kulturminneinteresser i by (jf. NB! registeret), og det påhviler en heftelse vedrørende antikvariske forhold på eiendommen inngått i forbindelse med avhending av denne i 2001, er Riksantikvaren informert om saken. I avtalen mellom Staten v/ Forsvarsdepartementet og eierne heter det at heftelsen ikke kan avlyses uten Riksantikvarens samtykke. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - Vi tar fylkeskonservatorens innspill som utgangspunkt for vedtak av planen, men med noen justeringer. For vurderinger knytta til dette, se plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering av planforslaget, bebyggelsesstruktur. Skeie Eiendom, brev datert Har nettopp vært gjennom en lang prosess for å tilpasse ny bebyggelse i nabokvartalet, og har hensyntatt åpenhet mot Strandpromenaden og sjøen, og har i den anledning vesentlige innvendinger til reguleringsforslaget. - Mens kvartal 58 har en åpen lamellstruktur mot Strandpromenaden, har kvartal 57 en klassisk punkthusbebyggelse med saltak. Nytt forslag bryter denne strukturen ved at karré- og punkthusbebyggelse blandes ved å legge en lang fasade langs Holbergs gate, med to punkthusliknende bygg. Denne formen bryter fullstendig med kvartalets struktur, og må avvises. Administrasjonens vurderinger støttes. - Mener at en BYA på 50 % er i strid med målsettingen om åpenhet og grønnstruktur i denne delen av Kvadraturen. Viser til at kvartal 58 har en BYA på 37,33 % fordi kommunen krevde å opprettholde nevnte kvaliteter. Ser ingen grunn til å forskjellsbehandle kvartalene, og BYA bør derfor ikke overskride 40 %. - Viser til at heisbygget måtte trekkes inn i huset på kvartal 58 for at det ikke skulle fremstå som et dominerende element. De samme argumentene må gjelde for dette kvartalet. - Fra Østre Strandgate mot Strandpromenaden faller Holbergs gate med 2 m. Bebyggelsen trappes tilsvarende i kvartalene, og dette er fulgt opp i kvartal 58, mens bebyggelsen i kvartal 57 ligger på samme høyde. Administrasjonens forslag om nedtrapping med mønehøyde på cote 14 må legges til grunn. - Mener nedgravd avfallsløsning er lite gjennomtenkt fordi det er tilpasset et annet bygningsvolum enn det som planlegges, det er et vesentlig fremmedelement og beslaglegger verdifull grønnstruktur, man bringer unødig tungtransport inn i boligområdet. Den enkleste løsningen må være søppelrom i kjeller og plassere ordinære søppelkasser i Østre Strandgate for tømming. 7

8 - Storm Larsens forslag lukker åpenhet og bygger igjen rommet mellom ny og gammel bebyggelse som er nødvendig for at generalboligen skal framstå med de kvaliteter bygget har. Administrasjonens forslag bygger opp under åpenhet og gir bygget synbarhet fra Holbergs gate. Dette er ikke tilfellet når bygget ses fra sjøsiden. Savner en grundigere vurdering om generalboligen og hagens betydning i murbyen. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - De to planene med ny bebyggelse er behandlet hver for seg, av den grunn at kvartalenes struktur er ulike. Når det gjelder forholdet til Strandpromenaden, er det stilt relativt like krav fra kommunens side. - Både Kvartal 58 og Kvartal 57 er gitt BYA=50 % i reguleringsplanene som en direkte videreføring av bestemmelsen i Murbyplanen. - Heisbygget er endret i revidert plan. Karrébebyggelse og punkthus er to ulike måter å organisere bebyggelsen på, og heisbygget ser derfor annerledes ut i dette kvartalet. - Nedgravd avfallsløsning ser vi som ei framtidsretta løsning. Det forutsettes at plassering og funksjon i et slikt anlegg gjøres i henhold til avfallsteknisk norm. - Alle punktene for øvrig (struktur, høyder, Murbyplanen mv) omtales og vurderes under plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering av planforslaget. Sameiet Østre Strandgate 41, brev datert Viser til murbyplanen hvor det står klart og tydelig at denne hagen ikke skal bebygges. - Anbefaler administrasjonens alternativ. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - Se punkt om forholdet til Murbyplanen, plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering av planforslaget. Bernt Usterud, Østre Strandgate 41A, brev mottatt Fremholder alternativ A (forslagsstillers) som det beste alternativet. Nybygget legges langs Holbergs gate på en måte som bevarer mest mulig utsikt fra Østre Strandgate 41A mot sjøen. I tillegg fremstår nybyggets «fotavtrykk» som lettere, noe som harmonerer bedre med de teksisterende bebyggelsesmønsteret langs Strandpromenaden. Den langstrakte formen langs Holbergs gate er mer definerende for gateløpet, og preget på den eksisterende hagen bevares i større grad, og dermed bevares generalboligen sin posisjon som det dominerende bygget på eiendommen, og eiendommens historikk blir således lettere å lese. - Alternativ B (administrasjonens) ser ut til å få et tyngre fotavtrykk og volum enn generalboligen, og det utvises dermed mindre respekt for murbyplanens bestemmelse/ intensjoner om å bevare eiendommen som i dag. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - Se plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering av planforslaget, bebyggelsesstruktur. Vi innstiller på forslagsstillers alternativ med noen justeringer. Kay Fosberg, Aslaug Fosberg, Berit Sæten, Bjørg Bertelsen, Thea Iselin Øyhus-Revlin og Pernille Undseth, Holbergs gate 2, e-post datert Eiendommen Østre Strandgate 56 må bevares som i dag uten vesentlige forandringer fordi det grønne miljøet i kvartalet må bevares, og den enestående musteinsbygningen må ikke bygges inne. Kommunen burde heller sette opp et skilt på plenen nedenfor for å opplyse folk om denne historiske perlen. - Viser til tinglyst skjøte hvor det står at «nåværende og fremtidige eiere forplikter seg til å innhente tillatelser fra antikvarisk myndighet i forbindelse med alle tiltak som berører hovedbygningens eksteriør og dens omgivelser, dersom arbeidene går ut over ordinært vedlikehold. Denne heftelsen kan ikke oppheves uten samtykke fra Riksantikvaren». - Private eiendomsinvestorer må behandles på lik linje med folk flest i Kristiansand og rette seg etter murbyplanens bestemmelser. Storm Larsen søker å bygge i en hage som det i punkt 5.7 er presisert at det ikke skal bygges. 8

9 Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - Heftelsen i tinglyst skjøte er en standard formulering som ble brukt på flere av forsvarets verneverdige eiendommer da de ble avhendet for noen år tilbake. Formelt er heftelsen av privatrettslig art, og reguleringsplanen vil ikke endre denne. Det er også slik at det er først når et tiltak kommer til gjennomføring at denne bestemmelsen slår inn. Riksantikvaren er for øvrig underrettet med kopi av fylkeskonservatorens innspill til planen. - Forholdet til Murbyplanen er omtalt og vurdert i plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering av planforslaget. Anne Marit og Alwyn Viljoen, e-post datert Utsikten fra Tangen mot Generalboligen er en fryd for øyet. Generalboligen med hage framstår som et slott eller herskapshus. Hagene i kvartal 57 og 58, sammen med parkanlegget ved festningen og Tresse gir en rin ramm e og helhet til bybildet, noe som forsvinner om hagene bebygges med moderne leiligheter. - Er mot utbygging av hagen til Generalboligen, og vil bevare denne grønne lungen for byen. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - Detaljregulering for Kvartal 58 er vedtatt, og ligger til klagebehandling hos fylkesmannen. I denne planen forblir gårdsrommet åpent, og en sone mot Strandpromenaden beholdes som uteoppholdsareal. Også i Kvartal 57 vil areal mot Strandpromenaden og areal inn i gårdsrommet beholdes som uteoppholdsareal. Dagens grønne preg vil endres gjennom planene, men på en måte som er akseptabel i bybildet. Medvirkning Det har ikke blitt gjennomført særskilte medvirkningstiltak, ut over at forslagsstiller/arkitekt har vært på befaring med berørte naboer. Samarbeidsgruppa for bydelen Det opprinnelige planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa Merknader fra samarbeidsgruppa ble da innarbeidet i planforslaget. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Bebyggelsesstruktur Plan-, bygg- og oppmålingsetatens innstilling ved både oppstartsmøtet og ved politisk behandling før offentlig ettersyn, var at kvartalets eksisterende bebyggelsesstruktur med punkthus/ byvillaer måtte ligge til grunn for ny bebyggelse. Det var også en forutsetning fra etatens side at volumer, takform og materialbruk på eksisterende bebyggelse måtte være førende for utforming av ny bebyggelse. Vi foreslo derfor en alternativ plassering av nybygget med hovedfasade mot Strandpromenaden, og redusert møne- og gesimshøyder, slik at bygget ble redusert med én etasje. Dette alternativet ble også lagt ut til offentlig ettersyn. I høringsuttalelsen har 9

10 fylkeskonservatoren uttalt at det er en bedre løsning å plassere hovedbygningen langs Holbergs gate, med møneretning langs denne, enn med front mot sjøen, som i plan-, byggog oppmålingsetatens forslag. Nybygget vil i større grad underordne seg generalboligen, og vil heller ikke sperre helt for utsynet fra generalboligen, og en del av haven vil bli beholdt ned til Strandpromenaden. Det å beholde en større del av haven oppfattet vi også som en viktig del av den politiske diskusjonen i by- og miljøutvalget Ut fra faginstansens innspill, fremmer vi derfor kun forslagsstillers alternativ til sluttbehandling. Selv om plassering av bebyggelsen mot Holbergs gate aksepteres, er det noen forhold i planen som ikke er løst tilfredsstillende. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at oppdelingen av bebyggelsen, og gjenbyggingen mot Holbergs gate ikke bygger opp under de kvalitetene kvartalet ellers har med sine frittliggende byvillaer på åpne grønne hager. Selv om heis-/ trappebygget er flytta, og illustrasjonene viser at eksisterende lindetre kan beholdes som et miljøskapende element, mener vi likevel planforslaget viser en bebyggelse som framstår som en sammenhengende bygningsstruktur mot Holbergs gate. Fylkeskonservatoren støtter oss i denne vurderingen, og anbefaler at bygget nærmest generalboligen tas ut. Vi anbefaler derfor at planen vedtas med den endringen at nybygget innenfor B1 nærmest generalboligen tas ut ved at byggegrense på B1 som er markert med M = kote 14,0, G = kote 11,0 og 1. etg = kote 3,0 fjernes fra plankartet. Fylkeskonservatoren mener også at hovedbyggets tverrfløy mot haven bør fjernes, av hensyn til haven og utsikt fra generalboligen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener det er viktigere at «mellombygget» tas bort, og ser at fløyen gir større muligheter for funksjonelle leiligheter, og anbefaler at planen ikke endres på dette punktet. Byggegrensa for heis-/trappehuset er skjøvet noe inn på tomta, men lindetreet er ikke bevart gjennom plankartet eller bestemmelsene. For å sikre denne kvaliteten, bør treet måles inn og vises som «eksisterende tre som skal bevares» på plankartet. Høyder Det opprinnelige planforslaget som ble avvist av byutviklingsstyret viste nybygg med mønehøyde kote 16,8 og mønehøyde kote 11,8. I planforslaget som ble fremmet til ny behandling og som lå ute til offentlig ettersyn, var mønehøyden redusert til kote 15 og gesimshøyden til kote 11,8. Byggehøydene gir tre fulle etasjer og loft. Snittet under viser mønehøyden på nybygg og eks. bygg i kvartalet, samt planlagt nybygg i Kvartal 58. OPPRISS STRANDPROMENADEN 10

11 Administrasjonens forslag som også lå ute til offentlig ettersyn, viste et bygg med en høyde som vi mener forholdt seg bedre til høydene på øvrig bebyggelse innenfor samme kvartal.. Illustrasjonen under fulgte administrasjonens planforslag og viser et nybygg med mønehøyde kote 14,0 og gesimshøyde kote 10,0, samt viser høydeforholdene mellom de ulike byggene i kvartalet. Selv om ikke bygget er orientert langs Holbergs gate, mener vi likevel illustrasjonen viser at høydene i planforslaget bør reduseres, slik at. Vi oppfatter det også slik at fylkeskonservatoren med sitt innspill om at de gir sin tilslutning til plan-, bygg- og oppmålingsetatens innspill i saken vedrørende reduksjon av utnyttelse også betyr at de anbefaler å redusere høydene på bebyggelsen i tråd med plan-, bygg- og oppmålingsetatens planforslag. Vi anbefaler derfor at planen vedtas med plassering av hovedbygget langs Holbergs gate, men med høyder som i administrasjonens forslag. Mønehøyde reduseres til kote 14,0 og gesimshøyde reduseres til kote 10. OPPRISS STRANDPROMENADEN ADMINISTRASJONENS HØRINGSALTERNATIV Takvinkelen må ikke bli for slak sett i forhold til eksisterende verneverdig bebyggelse i kvartalet. Vi mener det er et bedre alternativ å sette gesimshøyde til kote10 og mønehøyde til kote 14. Det gir to fulle etasjer og en loftsetasje med høyder som kan nyttes til boligformål. Punktet om takvinkel mellom 30 og 40 grader er tatt ut av av de reviderte bestemmelsene, og kravet må settes inn igjen. Balkonger og terrasser - utkraging Forslagsstiller har i sitt oversendelsesbrev datert problematisert utnyttelsen på forslagsstillers og administrasjonens høringsforslag. Dette synes ikke å ha blitt tatt høyde for i oppsettet i oversendelsesbrevet. Årsaken til at administrasjonens byggegrense fremkom som større enn tiltakshavers var at utkragede balkonger skulle etableres innenfor byggegrense. Forslagsstillers alternativ hjemler terrasser og karnapper utenfor byggegrense. Etter offentlig ettersyn har forslagsstiller endret bestemmelsen om balkonger og terrasser i punkt noe. Endringene er stort sett detaljer som ikke påvirker planen mye. Men: Kravet om at karnapper og balkonger skal ha et lett og transparent uttrykk er tatt ut, og vi mener dette er såpass viktig for hvordan prosjektet vil fremstå, at det bør settes inn igjen. Punkt i bestemmelsene må altså ta med følgende formulering: Slike bygningsdeler skal utformes med visuelt lett og transparent uttrykk. 11

12 Atkomst til parkeringskjeller Tidlig i prosessen ble det vist skisser med atkomst til parkeringskjeller i B1 via Holbergs gate, med den konsekvensen at store deler av utearealet i B1 ble liggende som en åpen sjakt langs Holbergs gate. Et annet alternativ fra Holbergs gate med atkomst til parkeringskjelleren i vegglivet på ny bebyggelse medførte bilkjøring i Holbergs gate nesten helt fram til Strandpromenaden. Holbergs gate er en viktig atkomst til Strandpromenaden, og det er derfor en fordel å trekke minst mulig trafikk ned denne gata. Med dette utgangspunktet, ble det foreslått å legge atkomst til parkeringskjeller fra Østre Strandgate. Atkomst fra Østre Strandgate er vurdert i to alternativer (se illustrasjoner under), kombinert med følgende bestemmelse i punkt 3.1.2: «Avkjørsel til områdene B1, BKB1 og BKB2 er vist med avkjøringspil på plankartet. Utforming av avkjørselen skal så langt som det er mulig, utformes i henhold til kommunens veinormal». Alt1: Egen atkomst til parkeringskjeller over BKB1. Utbygger har full råderett over arealet, men atkomsten vil ikke tilfredsstille veinormalens krav til siktforhold. Dette er utbyggers primærønske, Alt2: Fellesløsning mellom Østre Strandgate 56 (BKB1) og Østre Strandgate 56B (BKB2). Atkomsten er avhengig av at eier av Østre Strandgate 56B er villig til å bygge om sin atkomst. Ingeniørvesenets holdning er at det kun er alt. 2, som er akseptabel, ettersom ingen av avkjørslene i alt. 1 vil få sikt i henhold til veinormalen. I alt. 2 kan veinormalens krav til sikt ivaretas, forutsatt at siste setning i bestemmelsen punkt omarbeides slik: «Sikt skal måles 2,5 m langs eiendomsgrense og 2,5m langs kjørebanekant avkjørsel. Maks. stigning i avkjørsel skal være 2,5 % de første 5 m fra fortau». Hvis ikke alt. 2 kan gjennomføres, mener ingeniørvesenet at atkomst må flyttes til Holbergs gate. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at atkomst til parkeringskjeller fra Holbergs gate vil gi en dårlig løsning med hensyn til uteareal og kvalitetene i atkomsten til Strandpromenaden. Alt. 2 vil både opprettholde kvaliteter i Holbergs gate, og ivareta krav til sikt, og er sånn sett den beste løsningen. Vi ser imidlertid at det kan være problematisk å få til et samarbeid med naboen om å legge om en nylig godkjent atkomst (ved bruksendring fra bolig til kontor), og anbefaler at alt. 1, som vist med to atkomstpiler på plankartet, vedtas. Ved å bruke ca 1 m av et 4 m bredt fortau som siktareal, unngår en at realisering av prosjektet blir avhengig av naboens velsignelse. Avgrensning mot Strandpromenaden Selv om Østre Strandgate 56 er privat, gir dagens åpenhet en romlig kvalitet til Strandpromenaden som plan-, bygg- og oppmålingsetaten og parkvesenet er opptatt av å videreføre. Grensen mellom den offentlige Strandpromenaden (o_g1) og privat uteareal (f_but) ligger i eksisterende tomtegrense. Mellom Strandpromenaden og B1 blir det en høydeforskjell på ca halvannen meter, ettersom 1. etasje på bygget skal ligge på c+3. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten og parkvesenet er opptatt av at overgangen gis en elegant og smidig utforming, slik at uterommet oppleves som en helhet, og samtidig gir et tydelig skille på hva som er til offentlig og privat bruk. Dette er sikret gjennom krav i bestemmelsene om at 12

13 utomhusplanen skal vise «Terrengbearbeiding og overgang mellom f_but og o_g1, samt utforming av sittemulighet i o_g1». Forholdet til Murbyplanen I flere høringsuttalelser er det tatt til orde for at planen må innordne seg Murbyplanens bestemmelser. Punkt 5.7 i Murbyplanens bestemmelser angir at: «I områder for boliger er det for kvartalene på nedsiden av Østre Strandgate tillatt å bebygge inntil 50 % av netto tomteareal (BYA). Unntatt fra dette er nederste del av eiendommen Østre Strandgate 56 som ikke skal bebygges». Det har blitt påpekt fra naboer at planarbeidet for Kvartal 57 østre del strider mot denne bestemmelsen. Før planoppstart ble dette forholdet diskutert i teknisk sektors ledergruppe, og i samråd med byantikvaren ble det klarlagt at angitt at 50 % BYA var forutsatt å gjelde hele tomta, og at bestemmelsen om at nedre del av hagen ikke skulle bebygges var tatt med som et tillegg for å sikre avstand mellom eventuelt ny bebyggelse og den offentlige Strandpromenaden. Vurderinger i planbeskrivelsen Det vises til planbeskrivelsen for gjennomgang av de temaene som alltid skal vurderes i planarbeid (kulturminner, barn og unges interesser, universell utforming, risiko- og sårbarhetsanalyse og naturmangfoldloven 8-12). Plan-, bygg- og oppmålingsetaten oppfatter at temaene er tilstrekkelig beskrevet i framlagt planbeskrivelse. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget innebærer ikke økte investerings-/driftsutgifter for kommunen. Oppsummering Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at det framlagte planforslaget har kvaliteter i seg som kan gi et positivt fortettingsprosjekt. Når det gjelder plassering av hovedbygget, anbefaler vi forslagsstillers plassering av hovedbygget mot Holbergs gate, da fylkeskonservatoren også støtter dette synet. Vi går ikke videre med administrasjonens høringsforslag. Det er kun forslagsstillers høringsalternativ som fremmes til sluttbehandling. Under vår vurdering av planforslaget kommer det fram at det fortsatt er to forhold knyttet til bebyggelsens struktur i volum som vi mener bør endres, og som forslagsstiller ikke har etterkommet. Det ene er mellombygget «kuben» mellom generalboligen og hovedbygget i B1, det andre er byggehøydene. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at planen vedtas med følgende endringer: - Nybygget innenfor B1 nærmest generalboligen tas ut ved at byggegrense på B1 som er markert med M = kote 14,0, G = kote 11,0 og 1. etg = kote 3,0 fjernes fra plankartet. - Mønehøyde reduseres til kote 14,0 og gesimshøyde reduseres til kote 10. I det reviderte planforslaget er bestemmelsene endret på noen punkt som ikke har vært diskutert, og et par punkter var ved en feil ikke retta opp i tråd med by- og miljøutvalgets vedtak før offentlig ettersyn. Bestemmelsene bør derfor også endres: - Punktet om takvinkel er tatt ut av de reviderte bestemmelsene, og kravet må settes inn igjen. Punkt må ta med følgende formulering: «Takvinkel skal være mellom 30 og 40 grader». - Kravet om at karnapper og balkonger skal ha et lett og transparent uttrykk er tatt ut. Punkt i bestemmelsene må ta med følgende formulering: «Slike bygningsdeler skal utformes med visuelt lett og transparent uttrykk». - Ved en feil var ikke formuleringen i punkt «F_SV skal være felles for B1, BKB1 og eventuelt BKB2. Utforming av avkjørselen skal så langt som det er mulig, utformes i henhold til kommunens veinormal» fjernet fra bestemmelsene i tråd med by- og miljøutvalgets vedtak Formuleringen må tas ut, da F_SV henviser til en feltbenevnelse som ikke finnes på plankartet. 13

14 - Punkt omhandler bygningsvern, og er kopiert direkte fra Murbyplanen. Kravet om «Ved utskiftning av dører skal tilsvarende tilpassede fyllingsdører av tre benyttes» er i reviderte bestemmelser fra forslagsstiller utvidet med «, med mindre annet avtales med antikvariske myndigheter.» Dette er verken avtalt med plan-, bygg- og oppmålingsetaten eller byantikvaren, og vi anbefaler at punktet tas ut. Med endringene som beskrevet over, anbefaler plan-, bygg- og oppmålingsetaten at detaljregulering for Kvartal 57, østre del vedtas. Elin Aabel Bergland,