Kvartal 57 - østre del - detaljregulering - revidert planforslag - offentlig ettersyn

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Elin Aabel Bergland Saksgang Møtedato By- og miljøutvalget Kvartal 57 - østre del - detaljregulering - revidert planforslag - offentlig ettersyn Planen omfatter den østre delen av Kvartal 57, som ligger mellom Strandpromenaden, Holbergs gate, Østre Strandgate og Tresse. Planområdet har i dag 3 store byvillaer omkranset av store hager, som gir området et grønt og åpent preg sett fra Strandpromenaden og Holbergs gate. Et tidligere forslag til detaljregulering for Kvartal 57 østre del, ble behandlet i byutviklingsstyret I planforslaget var det foreslått å bebygge nedre del av hagen til Østre Strandgate 56 med et nytt leilighetsbygg med 9 boenheter. Bygget var vist i 3 etasjer med valmtak og et lavere fløybygg langs Holbergs gate i to etasjer med saltak. Byutviklingsstyret fattet da følgende vedtak: Saken avvises, da bebyggelse går på bekostning av eksisterende grønnstruktur som ønskes bevart. (5/4) Forslagsstiller har sendt inn et revidert planforslag, og mener at det reviderte forslaget i større grad tar hensyn til eksisterende grønnstruktur. I det nye forslaget er bebyggelsen delt opp i tre volumer mot Holbergs gate; et hovedbygg nærmest Strandpromenaden (7 boenheter), et heis-/ trappehus, og et mindre bygg opp mot Generalboligen (2 boenheter). Da opprinnelig planforslag ble behandlet i byutviklingsstyret , ble det tydelig på befaringen at planlagt bebyggelse var for massiv og ruvende i forhold til tomta og omgivelsene. Byutviklingsstyret vedtok å avvise planforslaget. Når forslagsstiller nå velger å fremme et revidert planforslag, mener vi fortsatt at et punkthus med valmtak, som vist i det opprinnelige planforslaget, er riktig for tomta, men at bebyggelsens volum må reduseres både gjennom reduksjon av byggets fotavtrykk (byggegrenser) og med reduserte gesims- og mønehøyder. Slik planen nå er fremmet, vil det i følge planbeskrivelsen være mulig å bygge 1600 m² BRA, altså like mye som i planforslaget som ble avvist. Forslagsstiller har ikke fulgt administrasjonens anbefaling om plassering av bygget og reduksjon av utnyttelse. De har derimot delt opp bebyggelsen i tre volumer, gitt hovedvolumet en L-form, og plassert byggene slik at Holbergs gate vil framstå med sammenhengende bebyggelse på begge sider av gata, nesten helt ned mot Strandpromenaden. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at oppdelingen av bebyggelsen, og gjenbyggingen mot Holbergs gate ikke bygger opp under de kvalitetene kvartalet har med sine frittliggende byvillaer. Både oppdelingen av bygningsmassen, og utformingen av heis-/ trappehuset innordner seg dårlig eksisterende miljø. I det opprinnelige planforslaget var hovedvolumet plassert med hovedfasaden mot Strandpromenaden, noe vi mener harmonerte godt med øvrig bebyggelse i kvartalet. Som beskrevet over bør imidlertid fotavtrykket/ størrelsen på byggegrensen i det opprinnelige

2 planforslaget nedskaleres. I tillegg har vi overfor forslagsstiller anbefalt å fjerne fløybygget i det opprinnelige forslaget, noe som vil bidra til at bygget vil oppleves mindre, og at atkomsten til Strandpromenaden gjennom Holbergs gate vil oppleves åpnere. For å ta hensyn til opplevelsen av Strandpromenaden, mener vi at byggegrensa mot Strandpromenaden skal trekkes noe tilbake. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at byggegrensene vist på illustrasjonen til høyre innarbeides i planen. Byggegrensene gir mulighet for et bygg med grunnflate på ca 80 % av hovedbygget hadde i det opprinnelige planforslaget. I tillegg er fløybygget mot Holbergs gate tatt bort, og byggegrensen er trukket halvannen meter lenger bort fra Strandpromenaden. Vi mener også at bestemmelsen punkt om utkraging av balkonger ut over byggegrenser og offentlig grønnstruktur bør tas ut. Høyder Forslagsstiller har redusert mønehøyden med 1,8 m (fra kote 16,8 til kote 15) og gesimshøyden med 1 m (fra kote 12,8 til kote 11,8) i forhold til det opprinnelige planforslaget. Høydene muliggjør fortsatt tre fulle etasjer og loft, som i opprinnelig plan. Snittet under viser mønehøyden på nybygg og eks. bygg i kvartalet, samt planlagt nybygg i Kvartal 58. Både møne- og gesimshøyde bør reduseres ytterligere, slik at det blir en reell reduksjon av byggevolum. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at nybyggets høyde skal forholde seg til høydene innenfor samme kvartal. Nybygget bør forholde seg til høydene på Strandpromenaden 31 (bygget helt til venstre på illustrasjonen over, markert med mønehøyde på kote 14,4 og gesimshøyde på kote 9,6), da begge disse byggene vil ligge «i front» mot Strandpromenaden, innenfor det samme kvartalet. Gesimshøyden bør også reduseres, slik at takvinkelen ikke blir for slak sett i forhold til eksisterende verneverdig bebyggelse i kvartalet. Vi mener det er et bedre alternativ å sette gesimshøyde til kote 10 og mønehøyde til kote 14. Det gir to fulle etasjer og en loftsetasje med høyder som kan nyttes til boligformål. Vi har utarbeidet et alternativt plankart, der disse høydene er innarbeidet. I tillegg vil en slik reduksjon av byggevolum tilsi at antall boenheter bør reduseres fra 9 til 6. 2

3 Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at det reviderte planforslaget viser en for stor utnyttelse, og at den oppdelte bebyggelsesstrukturen i liten grad forholder seg til eksisterende bebyggelsesstruktur i kvartalet. I stedet for å etablere en relativt tett struktur med langsida mot Holbergs gate, bør man gå tilbake til ett punkthus, som i det opprinnelige planforslaget, men med reduserte høyder og utnyttelse. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at planforslaget sendes tilbake for bearbeiding før planen legges ut til offentlig ettersyn. Forslag til vedtak 1. By- og miljøutvalget sender detaljregulering for Kvartal 58 østre del sist datert med bestemmelser sist datert tilbake for bearbeiding på følgende punkter før planen legges ut til offentlig ettersyn: a. Byggegrense på B1 innskrenkes, slik at det er rom for ett punktbygg, jf. illustrasjonen vist i saksfremlegget. Heis-/ trappehus kan plasseres utenfor byggegrensene mot nordvest. b. På B1 reduseres maks. mønehøyde til kote 14 og maks. gesimshøyde til kote 10. c. Bestemmelsene punkt i bestemmelsene endres til: Det tillates maksimalt 6 boenheter innenfor område B1. d. Bestemmelsene punkt tas ut. e. Bestemmelsene punkt tar med denne formuleringen: «Utforming av avkjørselen skal så langt som det er mulig, utformes i henhold til kommunens veinormal». f. Bestemmelsene punkt 3.2.1: Følgende formulering fjernes: «F_SV skal være felles for B1, BKB1 og eventuelt BKB2. Utforming av avkjørselen skal så langt som det er mulig, utformes i henhold til kommunens veinormal». 2. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må planbeskrivelsen og illustrasjoner rettes opp i tråd med endringene i plankart og bestemmelser. Venke Moe Plan- og bygningssjef Elin Aabel Bergland Saksbehandler Lovpålagte vedlegg 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Bakgrunnsstoff 1. Illustrasjoner; 3D-perspektiver og snitt, datert Illustrasjonsplan, datert Sjekkliste for risiko- og sårbarhet, datert Saksprotokoll fra byutviklingsstyrets sak 173/15, E-post fra Arild Storm Larsen, datert

4 BAKGRUNN FOR SAKEN Detaljregulering for Kvartal 57 østre del er utarbeidet at Strek Arkitekter AS, på vegne av Arild Storm Larsen. Utgangspunktet for detaljreguleringen er forslagsstillers ønske om å oppføre et leilighetsbygg på eiendommen Østre Strandgate 56. Dagens situasjon Planen omfatter den østre delen av Kvartal 57, som ligger mellom Strandpromenaden, Holbergs gate, Østre Strandgate og Tresse. Planområdet har i dag 3 store byvillaer omkranset av store hager, som gir området et grønt og åpent preg sett fra Strandpromenaden og Holbergs gate. Østre Strandgate 56 brukes i dag til bolig/kontor, Østre Strandgate 56B benyttes til kontor, og Strandpromenaden 31 er i bruk som selskapslokale. Byutviklingsstyrets behandling av tidligere planforslag Et tidligere forslag til detaljregulering for Kvartal 57 østre del, ble behandlet i byutviklingsstyret I planforslaget var det foreslått å bebygge nedre del av hagen til Østre Strandgate 56 med et leilighetsbygg med 9 boenheter. Bygget var vist i 3 etasjer med valmtak og et lavere fløybygg langs Holbergs gate i to etasjer med saltak. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefalte å legge planen ut til offentlig ettersyn, men byutviklingsstyret fattet følgende vedtak: Saken avvises, da bebyggelse går på bekostning av eksisterende grønnstruktur som ønskes bevart. (5/4) 3D-illustrasjonen under viser bebyggelsen slik den var planlagt i det opprinnelige planforslaget, sett fra sjøen mot Østre Strandgate. 4

5 Revidert planforslag planens innhold Forslagsstiller har bearbeidet planen ved å endre plassering, form og høyder på foreslått bebyggelse. Det opprinnelige planforslaget viste et bygg med hovedfasaden mot Strandpromenaden, og et lavere fløybygg langs Holbergsgate. Bebyggelsen i det nye forslaget er delt opp i tre volumer mot Holbergs gate; et hovedbygg nærmest Strandpromenaden (7 boenheter), et heis-/ trappehus, og et mindre bygg opp mot Generalboligen (2 boenheter). Hovedbygget er nå vist som et vinkelbygg. Mønehøyde er redusert fra kote 16,8 til kote 15,0. Gesimshøyde er redusert fra kote 12,8 til kote 11,8. Utnyttelsen er lik som i det opprinnelige planforslaget. B1 og BFK1 har til sammen 50 % BYA. Det framgår av planbeskrivelsen at det fortsatt kan bygges ca 1600 m² BRA innenfor angitt utnyttelse og høyder, og det legges til rette for maks. 9 boenheter, som i opprinnelig planforslag. Parkering er foreslått i felles parkeringskjeller, med atkomst fra Østre Strandgate. Det etableres ingen lekeplass i planområdet, men gjennom rekkefølgekrav vil planen bidra til opprusting av lekeplassen i Tresse. På plankartet avsettes den nederste delen av Østre Strandgate 56 (nybygget) til boligformål, B1. Østre Strandgate 56 (BKB1) og 56 B (BKB2) avsettes til kombinert bolig- /kontorformål. Strandpromenaden 31 gis formål forsamlingslokale, som i dag. Kommunal eiendom i omsluttende gater reguleres til offentlig grønnstruktur, vei og gangvei. 5

6 PLANPROSESSEN Gjeldende planer Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Ifølge retningslinjene skal «planer fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer». Videre heter det at «i by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon utover det som er typisk. Samtidig bør hensynet til gode uteområder, lysforhold og miljøkvalitet tillegges vekt». Regionalplan for Kristiansandsregionen Forslaget er i tråd med regionalplanens anbefalte strategi for utbygging ved å fortette i eksisterende sentrum. Kommuneplanen Klimabyen (s.37) sine målsetninger oppfylles på flere måter. Planen bidrar til fortetting i et eksisterende område, noe som vil medføre redusert transportbehov med bil. Byen som drivkraft (s.27): Planforslaget bidrar til å nå kommuneplanens målsetning om å legge til rette for et velfungerende, rikelig og variert boligmarked i regionen. Byen det er godt å leve i (s. 31). Alle boligområder skal gjøres attraktive gjennom etablering av trygge nærmiljøer og grøntarealer med rom for fysisk aktivitet og utfoldelse. Planen bidrar ikke til dette i seg selv, men boligene i planområdet vil få disse kvalitetene ettersom eiendommen grenser til Strandpromenaden, som er et viktig tur- og rekreasjonsområde. Kommunedelplan for Kvadraturen - Formål: Boligformål, grønnstruktur, samferdsel og offentlig/privat tjenesteyting. - Bestemmelser: Ved eventuell motstrid gjelder Murbyplanen foran. - Temakart bevaring (til høyre) viser eksisterende bygg i kvartalet som bevart. Dette samsvarer med Murbyplanen. Reguleringsplan for Murbyen - Boligformål og allmennyttige formål. - Spesialområde bevaring i hele kvartalet. Eksisterende bebyggelse er vist som «verneverdig bygning». Spesialområde bevaring opprettholdes på kvartalet, unntatt der nybygget planlegges. - Bestemmelsene angir 50 % BYA for kvartalet, unntatt nederste del av eiendommen Østre Strandgate 56 som ikke skal bebygges. - Bestemmelsene tillater 11 m mønehøyde (tilsvarer kote 13) og 8 m gesimshøyde (tilsvarer kote 10). Planforslaget viser høyere bygg. - Bestemmelsene stiller krav til utforming av nye bygninger (materialer, byggedybder, volumer mv). Dette er i stor grad fulgt opp i ny plan. 6

7 Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet med frist Det kom inn 8 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Offentlige myndigheter hadde få innspill til planinitiativet. Naboer er skeptiske til utbygging på eiendommen, da det vil kunne medføre at de mister kvaliteter i form av sjøutsikt og dagslys. Flere naboer viser til at planarbeidet strider mot Murbyplanens intensjoner og bestemmelser. Medvirkning Det har ikke blitt gjennomført særskilte medvirkningstiltak, ut over at forslagsstiller/arkitekt har vært på befaring med berørte naboer. Samarbeidsgruppa for bydelen Det opprinnelige planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa Merknader fra samarbeidsgruppa ble da innarbeidet i planforslaget. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Bebyggelsesstruktur Planforslaget viser en ny bebyggelse som langt på vei framstår som en sammenhengende karré mot Holbergs gate. Den historiske strukturen i kvartalet er store punkthus på åpne, grønne hager. Til oppstartsmøtet i 2014 hadde forslagsstiller utarbeidet flere ulike skisser for hvordan eiendommen kunne fortettes. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten ga tilbakemelding på at dersom man skulle gå i gang med et planarbeid, var det en forutsetning at kvartalets eksisterende bebyggelsesstruktur med punkthus/ byvillaer måtte ligge til grunn for ny bebyggelse. Det var også en forutsetning fra etatens side at volumer, takform og materialbruk på eksisterende bebyggelse måtte være førende for utforming av ny bebyggelse. Da opprinnelig planforslag ble behandlet i byutviklingsstyret , ble det tydelig på befaringen at planlagt bebyggelse var for massiv og ruvende i forhold til tomta og omgivelsene. Byutviklingsstyret vedtok å avvise planforslaget. Når forslagsstiller nå velger å fremme et revidert planforslag, mener vi fortsatt at et punkthus med valmtak, som vist i det opprinnelige planforslaget, er riktig for tomta, men at bebyggelsens volum må reduseres både gjennom reduksjon av byggets fotavtrykk (byggegrenser) og med reduserte gesims- og mønehøyder. Slik planen er fremmet, er det i følge planbeskrivelsen mulig å bygge 1600 m² BRA innenfor, altså like mye som i planforslaget som ble avvist. Forslagsstiller har ikke fulgt administrasjonens anbefaling om plassering av bygget og reduksjon av utnyttelse. De har derimot delt opp bebyggelsen i tre volumer, gitt hovedvolumet en L-form, og plassert byggene slik at Holbergs gate vil framstå med sammenhengende bebyggelse på begge sider av gata, nesten helt ned mot Strandpromenaden. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at oppdelingen av bebyggelsen, og gjenbyggingen mot Holbergs gate ikke bygger opp under de kvalitetene kvartalet har med sine frittliggende byvillaer. Både oppdelingen av bygningsmassen, og utformingen av heis-/ trappehuset innordner seg dårlig eksisterende miljø. I det opprinnelige planforslaget var hovedvolumet plassert med hovedfasaden mot Strandpromenaden, noe vi mener harmonerte godt med øvrig bebyggelse i kvartalet. Som beskrevet over bør imidlertid fotavtrykket/ størrelsen på byggegrensen i det opprinnelige planforslaget nedskaleres. I tillegg har vi overfor forslagsstiller anbefalt å fjerne fløybygget i det opprinnelige forslaget, noe som vil bidra til at bygget vil oppleves mindre, og at atkomsten til Strandpromenaden gjennom Holbergs gate vil oppleves åpnere. For å ta 7

8 hensyn til opplevelsen av Strandpromenaden, mener vi at byggegrensa mot Strandpromenaden skal trekkes noe tilbake. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at byggegrensene vist på illustrasjonen til høyre innarbeides i planen. Byggegrensene gir mulighet for et bygg med grunnflate på ca 80 % av hovedbygget hadde i det opprinnelige planforslaget. I tillegg er fløybygget mot Holbergs gate tatt bort, og byggegrensen er trukket halvannen meter lenger bort fra Strandpromenaden. Vi mener også at bestemmelsen punkt om utkraging av balkonger ut over byggegrenser og offentlig grønnstruktur bør tas ut. Høyder Forslagsstiller har redusert mønehøyden med 1,8 m (fra kote 16,8 til kote 15) og gesimshøyden med 1 m (fra kote 12,8 til kote 11,8) i forhold til det opprinnelige planforslaget. Høydene gir fortsatt tre fulle etasjer og loft, som i opprinnelig plan. Snittet under viser mønehøyden på nybygg og eks. bygg i kvartalet, samt planlagt nybygg i Kvartal 58. OPPRISS STRANDPROMENADEN Både møne- og gesimshøyde bør reduseres ytterligere, slik at det blir en reell reduksjon av byggevolum. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at nybyggets høyde skal forholde seg til høydene innenfor samme kvartal. Nybygget bør forholde seg til høydene på Strandpromenaden 31 (bygget helt til venstre på illustrasjonene over, markert med mønehøyde på kote 14,4 og gesimshøyde på kote 9,6), da begge disse byggene vil ligge «i front» mot Strandpromenaden, innenfor det samme kvartalet. 8

9 Gesimshøyden bør også reduseres, slik at takvinkelen ikke blir for slak sett i forhold til eksisterende verneverdig bebyggelse i kvartalet. Vi mener det er et bedre alternativ å sette gesimshøyde til kote10 og mønehøyde til kote 14. Det gir to fulle etasjer og en loftsetasje med høyder som kan nyttes til boligformål. I tillegg vil en slik reduksjon av byggevolum tilsi at antall boenheter bør reduseres fra 9 til 6. Atkomst til parkeringskjeller Tidlig i prosessen ble det vist skisser med atkomst til B1 via Holbergs gate, med den konsekvensen at store deler av utearealet i B1 ble liggende som en åpen sjakt langs Holbergs gate. Et annet alternativ fra Holbergs gate med atkomst til parkeringskjelleren i vegglivet på ny bebyggelse medførte trafikk i Holbergs gate nesten helt fram til Strandpromenaden. Holbergs gate er en svært viktig atkomst til Strandpromenaden, og det er derfor en fordel å trekke minst mulig trafikk ned denne gata. Med dette utgangspunktet, ble det foreslått å legge atkomst til parkeringskjeller fra Østre Strandgate. Atkomst fra Østre Strandgate kan løses i to alternativer (se illustrasjoner under), med følgende bestemmelse i punkt 3.1.2: «Avkjørsel til områdene B1, BKB1 og BKB2 er vist med avkjøringspil på plankartet. Utforming av avkjørselen skal så langt som det er mulig, utformes i henhold til kommunens veinormal». Alt1: Egen atkomst til parkeringskjeller over BKB1. Utbygger har full råderett over arealet, men atkomsten vil ikke tilfredsstille veinormalens krav til siktforhold. Dette er utbyggers primærønske, Alt2: Fellesløsning mellom Østre Strandgate 56 (BKB1) og Østre Strandgate 56B (BKB2). Atkomsten er avhengig av at eier av Østre Strandgate 56B er villig til å bygge om sin atkomst. (Har i dag sin atkomst i eiendomsgrense mot Østre Strandgate 56, som vist på skissa til venstre). Ingeniørvesenets holdning er at det kun er alt. 2, som er akseptabel, ettersom ingen av avkjørslene i alt. 1 vil få sikt i henhold til veinormalen. I alt. 2 kan veinormalens krav til sikt ivaretas, forutsatt at siste setning i bestemmelsen punkt omarbeides slik: «Sikt skal måles 2,5 m langs eiendomsgrense og 2,5m langs kjørebanekant avkjørsel. Maks. stigning i avkjørsel skal være 2,5 % de første 5 m fra fortau». Hvis ikke alt. 2 kan gjennomføres, mener ingeniørvesenet at atkomst må flyttes til Holbergs gate. 9

10 Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at atkomst fra Holbergs gate vil gi en dårlig løsning med hensyn til uteareal og kvalitetene i en viktig atkomst til Strandpromenaden. Alt. 2 vil både opprettholde kvaliteter i Holbergs gate, og ivareta krav til sikt, og er sånn sett den beste løsningen. Imidlertid mener vi at alt. 1 også bør vurderes; ved å bruke ca 1 m av et 4 m bredt fortau som siktareal, unngår en at realisering av prosjektet blir avhengig av naboens velsignelse. I tillegg må det nevnes at atkomst til Østre Strandgate 56B allerede er godkjent i forbindelse med bruksendring fra bolig til kontor. I oversendelsen av revidert planforslag er det kun alt. 1 som er sendt inn. Problemstillingen vil hovedsakelig berøre utbygger, grunneier i Østre Strandgate 56B, plan-, bygg- og oppmålingsetaten og ingeniørvesenet, og en endelig løsning vil konkluderes før planen sluttbehandles. Avgrensning mot Strandpromenaden Selv om Østre Strandgate 56 er privat, gir dagens åpenhet en romlig kvalitet til Strandpromenaden som plan-, bygg- og oppmålingsetaten og parkvesenet er opptatt av å videreføre. Grensen mellom den offentlige Strandpromenaden (o_g1) og privat uteareal (f_but) ligger i eksisterende tomtegrense. Mellom Strandpromenaden og B1 blir det en høydeforskjell på ca halvannen meter, ettersom 1. etasje på bygget skal ligge på c+3. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten og parkvesenet er opptatt av at overgangen gis en elegant og smidig utforming, slik at uterommet oppleves som en helhet, og samtidig gir et tydelig skille på hva som er til offentlig og privat bruk. Dette er sikret gjennom krav i bestemmelsene om at utomhusplanen skal vise «Terrengbearbeiding og overgang mellom f_but og o_g1, samt utforming av sittemulighet i o_g1». Forholdet til Murbyplanen Punkt 5.7 i Murbyplanens bestemmelser angir at: «I områder for boliger er det for kvartalene på nedsiden av Østre Strandgate tillatt å bebygge inntil 50 % av netto tomteareal (BYA). Unntatt fra dette er nederste del av eiendommen Østre Strandgate 56 som ikke skal bebygges». Det har blitt påpekt fra naboer at planarbeidet for Kvartal 57 østre del strider mot denne bestemmelsen. Før planoppstart ble dette forholdet diskutert i teknisk sektors ledergruppe, og i samråd med byantikvaren ble det klarlagt at angitt at 50 % BYA var forutsatt å gjelde hele tomta, og at bestemmelsen om at nedre del av hagen ikke skulle bebygges var tatt med som et tillegg for å sikre avstand mellom eventuelt ny bebyggelse og den offentlige Strandpromenaden. Vurderinger i planbeskrivelsen Det vises til planbeskrivelsen for gjennomgang av de temaene som alltid skal vurderes i planarbeid (kulturminner, barn og unges interesser, universell utforming, risiko- og sårbarhetsanalyse og naturmangfoldloven 8-12). Plan-, bygg- og oppmålingsetaten oppfatter at temaene er tilstrekkelig beskrevet i framlagt planbeskrivelse. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget innebærer ikke økte investerings-/driftsutgifter for kommunen. Oppsummering Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at det reviderte planforslaget viser en for stor utnyttelse, og at den oppdelte bebyggelsesstrukturen i liten grad forholder seg til eksisterende bebyggelsesstruktur i kvartalet. I stedet for å etablere en relativt tett struktur med langsida mot Holbergs gate, bør man gå tilbake til ett punkthus, som i det opprinnelige planforslaget, men med reduserte høyder og utnyttelse, jf. punktene om bebyggelsesstruktur og høyder. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at planforslaget sendes tilbake for bearbeiding før planen legges ut til offentlig ettersyn. Elin Aabel Bergland,