BEBYGGELSESPLAN FOR VIKHOV B3 MALVIK KOMMUNE

Transkript

1 MALVIK KOMMUNE BEBYGGELSESPLAN FOR VIKHOV B3 MALVIK KOMMUNE Gnr. 5/ bnr. 392 Revidert Voll Arkitekter AS

2 2 INNHOLD Planbeskrivelse med nabovarsel, høringsuttalelser og kommentarer Reguleringsbestemmelser Bebyggelsesplan 1:500 Illustrasjonsplan 1:500 Utomhusplan 1:500 Temakart for hhv grøntarealer og parkering Skisseprosjekt Planer og snitt Solstudier Geoteknisk rapport Grunnundersøkelse og vurdering av planlagt utbygging

3 3 Planbeskrivelse Kommunens arkivsaksnummer: 2008/ Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet høsten 2008 av Voll Arkitekter AS som forslagsstiller på vegne av Nye Vikhov utbyggingsselskap AS. Planforslaget er utført i samsvar med oppstartsmøte Planområdet omfatter eiendom gnr. 5/ bnr Planområdet angis som område B3 i gjeldende reguleringsplan 4A Reguleringsplan for Vikhov. Formålet med planen er å tilrettelegge for utbygging av boliger med tilhørende anlegg. Hensikten er å legge opp til en familievennlig boligstruktur med varierte og romslige leiligheter. Følgende prosess har vært gjennomført: - Oppstartmøte/ igangsetting av planarbeid: Kunngjøring om igangsatt regulering i Malvikbladet og Adresseavisen Nabovarsling sendt ut Samrådsmøte med Lukasstiftelsen gangs innsendelse Møte med kommunen Revidert plan sendt inn

4 4 2. Planstatus I kommuneplanens arealdel (2050) er området avsatt til boligformål. Kommunedelplan for Vikhammer, Kommuneplanens arealdel Gjeldende reguleringsplan for området er 4A Reguleringsplan for Vikhov i Malvik kommune, datert , siste revisjon Området er regulert til boligformål.

5 5 Reguleringsplan for Vikhov 3. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Planområdet er på ca 3,7 daa og ligger langs Vikhovlia midt i området som omfattes av gjeldende reguleringsplan for Vikhov. Mot nord ligger undervisningsbygget AU1 og mot øst og sør grenser området mot Vikhovlia. Planområdet ligger i dels bratt terreng som heller mot nord og øst. Mot nord har området fin utsikt over Trondheimsfjorden. Området rundt er preget av større leilighetsbygg og terrasseblokker. Geoteknisk vurdering Multiconsult har utarbeidet en geoteknisk rapport for planområdet datert 26. oktober Rapporten er basert på en revidert plan og konkluderer med at utbyggingen vurderes som geoteknisk gjennomførbar med åpen utgraving av byggegroper for p-kjeller og bakenforliggende bygg. Dette forutsetter en nøye planlagt gjennomføring, seksjonsvis utførelse og noe inngrep i vegen Vikhovlia bak hus A og B. Gjennomføring av grunnarbeidene vurderes å ha klare risikomomenter knyttet til HMS-forhold og skader på vegen Vikhovlia med tilhørende ledningsnett. 4. Samråds- og medvirkningsprosess. Det er mottatt følgende skriftlige merknader i forbindelse med oppstart planarbeid:

6 6 Brev fra Sameiet Vikhov 5, datert 18. Okt Sameiet er bekymret for om den planlagte utbyggingen vil vanskeliggjøre innkjøring til de nedre blokkene i B5. De er også bekymret for trafikk og for parkeringsforholdene ved ytterligere fortetting på Vikhov. Styret etterspør også grunnundersøkelser for det planlagte området. Forslagsstillers kommentar: Innspill ivaretas i planen. Brev fra NVE, datert NVE gjør oppmerksom på at det er kvikkleiresoner i nærheten av planområdet, og at det er viktig at fagkyndig får vurdert dette. Forslagsstillers kommentar: Innspill ivaretas, jfr. avsnitt Geoteknisk vurdering. Brev fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Forhåndsuttalelse datert Fylkesmannen ber om en vurdering av barn og unges interesser, bl.a kvaliteten på planlagte lekearealer, terrengforhold etc. Forslagsstillers kommentar: Innspill ivaretas i planen. Kopi av mottatte merknader og andre dokumenter er vedlagt planforslaget. Vi har også mottatt telefon fra nabo som uttrykker bekymring for økt fortetting i området. Innspill ivaretas ikke da utbygging er i henhold til gjeldende reguleringsplan. 5. Beskrivelse av planens utforming Planlagt arealbruk Planområdet reguleres til boligformål med tilhørende parkering og utomhusarealer. Det planlegges utbygging av 27 boliger med samlet BRA ca 2600m2. Planlagt bebyggelse Bebyggelsen trappes oppover langs Vikhovlia for å følge terrenget og stigningen på veien. Byggene er lagt lavest mulig i terrenget for å ivareta lys og utsikt for bakenforliggende boliger, men samtidig gi gode utsiktsforhold for planlagte bebyggelse. Felt B1, B2 og B3 Felt B1, B2 og B3 ligger langs byggegrense mot nord og består av tre blokker med 4 leiligheter i hver, til sammen 12 leiligheter på mellom ca 60 og 115 m2. Boligene har atkomst fra felles gårdsrom på dekke over parkeringskjeller og har privat inngangsparti med hageflekk. Boligene går over henholdsvis 2 og 3 etasjer. Soverom ligger i 1. etasje mens oppholdsrom ligger i 2. etasje. Annenhver enhet har i tillegg ett ekstra soverom og loftstue med utgang til egen takterrasse i 3. etasje. Alle enheter har en eller to balkonger med utgang fra oppholdsrom i 2. etasje. Blokkene ligger oppå parkeringskjeller og har atkomst fra denne via felles trapperom/ heis i den midterste blokka eller via utvendige trapper mellom blokkene.

7 7 Alle boligene har innvendige boder i tillegg til romslige utvendige boder i parkeringskjeller. Felt B4 Felt B4 ligger langs Vikhovlia og omfatter 5 småhus over 2 etasjer med sokkel. Hvert hus har 3 leiligheter; èn sokkelleilighet på ca 35/ 45 m2 og 2 leiligheter fra ca 75 til 100 m2 over 2 etasjer. Til sammen har felt B4 15 leiligheter. Alle leilighetene har inngang via felles trapperom med atkomst fra gårdsrommet. Sokkelleilighetene tilfredsstiller krav til tilgjengelighet. Leilighetene har privat uteplass på terreng med utgang fra stue/ kjøkken. Leilighetene over har soverom i 2. etasje og oppholdsrom med utgang til privat takterrasse i 3. etasje. Disse leilighetene har også atkomst til privat uteplass på terreng fra soverom i 2. etasje. Utearealer for hver leilighetstype er nærmere beskrevet på Temakart grøntarealer. Bebyggelsen ligger delvis oppå parkeringskjeller. Atkomst fra denne skjer via felles trapperom/ heis eller utvendige trapper mellom blokkene. Boligene har innvendig bod på minimum 3 m2. I tillegg følger det romslig sportsbod både ved inngang i sokkel og i parkeringskjeller. Utnyttelsesgrad Bestemmelsene i Reguleringsplan for Vikhov angir maks utnytting for hele planområdet til TU = 82%. I henhold til oppstartmøte for detaljregulering ønskes maks utnyttelse oppgitt i %- BRA, dvs maks utnytting for hele planområdet er 82%-BRA. Samlet tomteareal for B3 i Reguleringsplan for Vikhov er ca m2. Dette gir maksimum tillatt BRA ca 3010 m2. Viste utbygging har følgende arealer: BRA m2 Antall per hus boenheter Hus A Hus B Hus C Hus D Hus E Hus F Hus G Hus H Samlet

8 8 Oversikt fellesareal i kjeller (trapp/ heisrom, boder, teknisk rom): Felles heis-/ trapperom/ sluser i kjeller Felles sluser/ teknisk rom/ vaktmester/ bod Sportsboder i kjeller Samlet fellesareal Areal parkeringskjeller 45 m2 95 m2 200 m2 340 m m2 Uterom Høydeforskjellene på området tas opp ved bruk av støttemurer som vist på utomhusplan. P-kjeller omfatter store deler av planområdet, men tilpasses best mulig området rundt. Eksisterende bjørker på f_l1 forutsettes fjernet. Beplantning, forstøtningsmurer, utforming av gangarealer og oppholds-/ og lekearealer angis i utomhusplan. Barn og unge Planområdet og området rundt har relativt høy utnyttelse. I området finnes flere store grøntog lekearealer som boligene i planen har tilgang til, blant annet felles ballplass og felles grøntarealer (henholdsvis F2, F1 og F4 i Reguleringsplan for Vikhov). Hensynet til barn og unge anses som godt ivaretatt i området. I reguleringsplanen for B3 er det lagt inn felles uteoppholdsareal i tillegg til nærlekeplass for de minste barna. Nærlekeplass løses i henhold til reguleringsplan for Vikhov, med minimum 5 m2 per bolig. I tillegg til private uteplasser/ terrasser/ balkonger, anses dette å være tilstrekkelig for denne type bebyggelse. Nærlekeplassen er lokalisert lengst nordvest på området og ligger fint til i området med flott utsikt mot fjorden. Området er godt sikret mot støy og trafikk. Solforholdene anses å være svært gode ut fra forholdene i området. Lekeplassen skal gi muligheter for ulike typer lek for de minste barna. Terrenget skal opparbeides slik at det oppnås god tilgjengelighet for alle. Parkering Parkering utformes i samsvar med vedlagte parkeringsplan. Parkering legges i sin helhet i garasjeanlegg under terreng. Det settes av 1,5 biloppstillingsplass per boenhet i hht Reguleringsplan for Vikhov. 2 av parkeringsplassene i garasjeanlegg tilrettelegges for bevegelseshemmede. Renovasjon Renovasjon forutsettes løst enten med nedgravde containere ved innkjøring til p-kjeller eller med felles søppelrom med dunker i kjeller. Snølagring Angis i Temakart grøntarealer.

9 9 Endringer i planen Ved første gangs behandling i Teknisk utvalg den ble det fattet vedtak om å legge innsendte planforslag ut på offentlig ettersyn under forutsetning av at det ble foretatt grunnundersøkelser i planområdet. Multiconsult foretok grunnundersøkelser i februar 2010 og utarbeidet på bakgrunn av dette en geoteknisk rapport som er vedlagt planen. Under utarbeidelsen av den geotekniske rapporten kom det fram at planen med fordel kunne endres noe for å gjøre den geotekniske situasjonen enklere i forbindelse med utbygging, blant annet ved å gi mindre bratte graveskråninger. I samråd med geotekniker er derfor størrelsen på parkeringskjeller betydelig redusert og trukket ut fra Vikhovlia. Soklene i bygg A, B og C er også trukket noe inn i byggene, alt for å forbedre den geotekniske situasjonen. Grad av utnytting Som følge av disse endringene har utnyttelsen og samlet BRA for området gått noe ned. I forhold til tidligere innsendte planforslag er antall leiligheter redusert fra 32 til 27. De minste og minst attraktive sokkelleilighetene er fjernet og delvis erstattet med romslige utvendige boder. Felles trapperom/ heis Hovedstruktur og bygningstyper er i hovedsak de samme. Alle boliger har atkomst fra felles gårdsrom. Felles trapperom og heis som tidligere lå ute i gårdsrommet er nå lagt inn i hus G. Dette frigjør felles uteoppholdsareal og gjør at gårdsrommet blir ryddigere og mer brukbart til ønsket formål. Inngangsparti hus A-E Husene langs Vikhovlia har fått felles inngangsparti og trapperom med inngang fra gårdsrommet. Dette forenkler situasjonen utendørs mellom husene og gjør det lettere å håndtere de store høydeforskjellene i området. Innkjøring p-kjeller Innkjøring til p-kjeller avklares i rammesøknad. Gesimshøyder Gesimshøydene er tilnærmet som før. I tidligere innsendte planforslag åpnet vi for takoppbygg for atkomst til takterrasser på hus F, G og H. Takoppbyggene er nå fjernet til fordel for en loftsetasje med foranliggende takterrasse for annen hver enhet. Høydene på byggene er mer eller mindre uendret, og virkningen for bakenforliggende naboer vil være nokså lik. Husene langs Vikhovlia hadde kun oppgitt maks nedre gesims i opprinnelig planforslag. I revidert planforslag har vi oppgitt både maks nedre gesims og maks øvre gesims. Høydene er kun justert noe i forhold til opprinnelig planforslag. Bebyggelsens utforming Bygningenes omriss og plassering er lite endret. Bygningsvolum og takformer er kun justert noe for å optimalisere situasjonen både for boligene i feltet og for omgivelsene. Høydene er forsøkt gjort mykere med skrå takflater, inntrukne toppetasjer og hellende vegger. Særlig er det lagt omtanke i utforminga av det felles gårdsrommet midt i området.

10 10 Kunngjørings- og varslingsmateriale Kunngjøringsannonse Fra Adresseavisen / Malvikbladet

11 11 Nabovarsel

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22 Møtereferat fra oppstartmøte

23 23 Mottatte merknader

24 24

25 25

26 26

27 27 Geoteknisk rapport

28 28

29 29

30 30

31 31

32 32

33 33

34 34

35 35

36 36

37 37

38 38

39 39

40 40

41 41