SAKSFRAMLEGG. 1. Høyesterettsadvokat Thorer Ytterbøl Rakkestad Torg Avtale med Kopperud og Murtnes Eiendom AS.

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Alf Thode Skog Arkiv: L83 Arkivsaksnr.: 15/996 Saksnr.: Utvalg Formannskapet Kommunestyret Møtedato SALG AV TOMTER - RAKKESTAD TORG Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune godkjenner forslag til avtale mellom Rakkestad kommune og Kopperud og Murtnes Eiendom AS om kommunalt salg av eiendommene gnr. 7 bnr. 72 og gnr. 7 bnr. 76 til Kopperud og Murtnes Eiendom AS. Vedlegg 1. Høyesterettsadvokat Thorer Ytterbøl Rakkestad Torg Avtale med Kopperud og Murtnes Eiendom AS. 2. Høyesterettsadvokat Thorer Ytterbøl Avtale vedrørende prosjektering og utvikling av Rakkestad Torg, nytt handelssentrum m.v. i Rakkestad kommune. 3. Takstmennene Claus Norsted og Ole Reidar Grimsrud Takstdokument av Saken gjelder Denne sak gjelder salg av tomter gnr. 7 bnr. 72 og gnr. 7 bnr. 76 fra Rakkestad kommune til Kopperud og Murtnes Eiendom AS. Bakgrunn I egen sak behandler Rakkestad formannskap en serie dispensasjoner fra «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum ( )» og «reguleringsplan for Storgata ( )» for etablering av «Rakkestad Torg». Så fremt at vilkårene for det er oppfylt, starter prosjektet opp i august september d.å. Hva gjelder Rakkestad kommune, dreier det seg om: - I kommunal regi å etablere offentlig parkeringsplass på «Misjonshuseiendommen».

2 - Å ta stilling til nødvendige dispensasjoner fra «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum ( )» for tiltaket. - Å ta stilling til nødvendige dispensasjoner fra «reguleringsplan for Storgata ( )» for prosjektet. - Å fullføre byggesaksbehandling av tiltaket. - Salg av de kommunale tomter gnr. 7 bnr. 72 og gnr. 7 bnr. 76 til «Kopperud og Murtnes Eiendom AS». Så vidt rådmannen kjenner til, er det også «et mellomværende» mellom de private aktører i prosjektet som må være avklart før byggearbeidene settes i gang. Dette er kommunen ikke involvert i. Rakkestad Torg For ganske nøyaktig fire år siden ble «Rakkestad Torg» lansert. Fra april 2011 til mai 2015 har prosjektet utviklet seg i medgang og motgang fram til den form og det innhold som det nå har. I kortform er «Rakkestad Torg» som følger: Arkama Arkitekter (Arkama AS) søker på vegne av «Rakkestad Torg» om tillatelse til å føre opp kvadratmeter forretningsareal langs «Heggveien» fra «Skogveien» og til «Skolegata». Det er ment å huse en større dagligvareforretning (Rema 1000) og en mindre annen forretning (Apotek). Som rådmannen kommer nærmere tilbake til nedenfor, har forskjellige kommunale organer kommunestyret, formannskapet og det faste utvalg for plansaker ( ) flere ganger behandlet dette sakskomplekset. I sak nr. 4/12 ga formannskapet dispensasjon fra «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum ( )» og «reguleringsplan for Storgata ( ) for et større nybygg ca kvadratmeter forretningsareal i det samme området. Tiltaket omfattet i tillegg leiligheter i flere etasjer. Rakkestad Sentrum er i «fylkesplanen for Østfold» definert som «et områdesenter» hvor oppføring av «kjøpesenter» som hovedregel ikke er tillatt. Prosjekter som medfører «økt forretnings- eller næringsareal» i disse områder, er av den grunn avhengig av dispensasjon fra den «gjeldende fylkesplan» og «Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre» for å kunne realiseres. Som følge av et omfattende kommunalt engasjement, fikk «Rakkestad Torg» i 2012 godkjent sine «kjøpesenterplaner». Et nytt forretningsareal på ca kvadratmeter til fortetting og utvikling av sentrumskjernen passerte de hindre som nevnt ovenfor. Nå er «Rakkestad Torg» altså omarbeidet og forandret en hel del. Rådmannen mener likevel at «et redusert prosjekt» kan realiseres etter det foreliggende samtykket. Østfold fylkesmannsembete har fått seg oversendt denne konklusjon til regulær orientering. Denne sak har sitt opphav fire år tilbake i tid:

3 I månedsskiftet januar februar 2011 arrangerte Rakkestad kommune «en plansmie» - som en forløper eller som en oppstart på prosessen med å fastsette en ny områdereguleringsplan for Rakkestad Sentrum. De arkitektmiljøer som har utviklet «plansmiemodellen» sier om tiltaket: Plansmier er en arbeidsmåte for lokal planlegging av stedsutvikling. Hovedformålet er å samle alle aktører til en prosess der man i løpet av opptil en uke gjennom felles innsats lager en plan som har bred oppslutning og som kan vedtas som reguleringsplan. Plansmier er et konkret svar på de siste års kritikk mot en stedsutvikling der utbyggere har fått for stor makt, og de folkevalgte føler seg bundet av private planer og uformell kontakt mellom utbyggere og kommuneadministrasjonen. Klager, protestaksjoner og rettssaker er ofte utløst av en planlegging der man ikke i tide trekker inn alle som bør ha et ord med i laget når omgivelsene endres. Fornuftige utbyggere garderer seg mot forsinkelser, ekstrakostnader og negativ publisitet ved å lytte til nærmiljøet og finne fram til optimale løsninger som samler bred støtte. Plansmier organiserer denne prosessen på en effektiv måte. «Rakkestad Torg» er et resultat av «plansmia» i Rakkestad kommune i tidsrommet Rakkestad kommune og «Rakkestad Utvikling» (forløperen til «Vekst i Rakkestad») lanserte tankene om et større kjøpesenter og leilighetskompleks i «Misjonshuset» «Heggveien» området (fra «Skogveien» til «Skolegata»). Motivasjonen bak det kommunale ervervet av «Misjonshuset», var nettopp å åpne og styrke potensialet for utvikling og vekst i denne del av Rakkestad Sentrum. Kopperud og Murtnes Eiendom AS stilte seg allerede våren 2011 i spissen for utvikler- og utbyggerinteressene i området. Sammen med Rakkestad kommune og «Vekst i Rakkestad» / «Rakkestad Utvikling», er det dette selskapet som for alvor har dratt prosjektet til der det i dag står. I dag er «Rakkestad Torg» som nevnt et «redusert prosjekt» relatert til de planer for tiltaket som eksisterte i Rakkestad kommune, «Vekst i Rakkestad» / «Rakkestad Utvikling», Kopperud og Murtnes Eiendom AS og andre aktører deriblant dagligvarekjeden «Rema 1000» har gjennom en rekke separate og felles prosesser i investert mye krefter, tid og penger i dette sentrumstiltaket. Partene har hatt en omfattende dialog på alle nivåer om prosjektet i disse fire årene. Også rådmannen hadde ønsket leiligheter i to eller flere etasjer i dette byggekomplekset. At «Rakkestad Torg» har det uttrykk og omfang som framgår av søknaden, skyldes som rådmannen ser det at det er det som rammebetingelsene og potensialet for øvrig i lokalsamfunnet tillater. Utbyggingsområde, eiendomsforhold for tomter m.m. «Rakkestad Torg» er et sentrumsprosjekt.

4 Utbygging skjer fra «Misjonshuseiendommen», langs «Heggveien» og til kryss «Heggveien» «Skolegata. Den strekker seg over flere eiendommer tilhørende Rakkestad kommune og Kopperud og Murtnes Eiendom AS. Innholdet er som følger: - Rakkestad kommune bygger ut «Misjonshuseiendommen» til «offentlig parkeringsplass». - En privat aktør etablerer «Rakkestad Torg» kvadratmeter forretningsareal og tilhørende parkeringsarealer langs «Heggveien» fra kryss «Heggveien» «Skogveien» til kryss «Heggveien» «Skolegata». Å realisere «Rakkestad Torg», krever at den private utbygger erverver de kommunale tomter gnr. 7 bnr. 72 og gnr. 7 bnr. 76 til sitt formål. Den eiendomsoverdragelse er det lagt opp til mellom partene fra prosjektet startet opp for fire år siden. Samtidig skal salget gjøres på «markedsvilkår» og i samsvar med «EØS avtalen» sitt ikke diskriminerende, ikke konkurransevridende og objektive regelverk for slike disposisjoner. Høyesterettsadvokat Thorer Ytterbøl har utarbeidet en underlagsdokumentasjon og et utkast til avtale for salg av de aktuelle tomtene fra Rakkestad kommune og til Kopperud og Murtnes Eiendom AS. Dette er vedlegg nr. 1 og 2 til denne avtale. Underlagsdokumentasjonen bekrefter at Rakkestad kommune avhender sine eiendommer på markedslignende vilkår og i samsvar med «EØS avtalens» regelverk på området. Rådmannen tar utredningen til etterretning. Rådmannens vurderinger Rådmannen viser til avsnittene foran i saksframstillingen. Eiendommene gnr. 7 bnr. 72 og gnr. 7 bnr. 76 er på til sammen kvadratmeter. Takstmennene Ole Reidar Grimsrud og Claus Norsted har fastsatt verdien av arealene til kr. 550 pr. kvadratmeter. Det gir en samlet salgssum for eiendommene på kr Rådmannen aksepterer denne avhendelsessummen fordi den er fastsatt av offentlig godkjente takstmenn og er i samsvar med «EØS avtalens» regelverk på området. I avtaleutkastet er det satt følgende særlige vilkår for eiendomsoverdragelsen: Fra Rakkestad kommunes side er overdragelsen betinget av at Kopperud og Murtnes Eiendom AS iverksetter de planer som Kopperud og Murtnes Eiendom AS har for eiendommen og som tidligere er presentert for Rakkestad kommune. Utbyggingen skal således være påbegynt før Dersom utbyggingen ikke er påbegynt før dette tidspunkt går eiendomsretten tilbake til Rakkestad kommune mot at Rakkestad kommune svarer vederlag til Kopperud og Murtnes Eiendom AS tilsvarende det vederlag som Kopperud og Murtnes Eiendom AS nå skal erlegge til Rakkestad kommune. Kopperud og Murtnes Eiendom AS skal under denne forutsetning utferdige skjøte til Rakkestad kommune fritt for pengeheftelser.

5 Fra Rakkestad kommunes side er det videre en forutsetning at byggearbeidene forutsatt at de er påbegynt før gjennomføres i et normalt tempo. Rakkestad kommune bør etter rådmannens mening sikre seg at eiendommene blir utnyttet til sitt formål på denne måte. Så vel Rakkestad kommune som Kopperud og Murtnes Eiendom AS har pådratt seg utgifter til utvikling av prosjektet fra , og i sammenheng med at denne eiendomsoverdragelse nå finner sted er det også meningen i så måte å gjennomføre «et pro og contra oppgjør» mellom partene.