SAKSFREMLEGG. Saksbehandler Alf Thode Skog Arkiv L81 Arkivsaksnr. 18/1367

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksbehandler Alf Thode Skog Arkiv L81 Arkivsaksnr. 18/1367 Saksnr. Utvalg Møtedato / Formannskapet / Kommunestyret HARLEMÅSEN BOLIGOMRÅDE UTKAST TIL UTVIKLINGSAVTALE MELLOM RAKKESTAD KOMMUNE OG PEDER HARLEM Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommunestyre godkjenner det framlagte avtaleutkast om Harlemåsen boligområde mellom Rakkestad kommune og Peder Harlem. Rakkestad kommunestyre gir formannskapet fullmakt til å fullføre forhandlingsprosess og utdype enkeltheter i kontrakten før den gjøres endelig og undertegnes. Det finner sted innen 30. september Rakkestad kommunestyre presiserer at avtalen ikke er endelig før formannskapet fatter sitt endelige vedtak som beskrevet i forrige avsnitt. Vedlegg 1 Rakkestad kommunestyres sak nr. 4/19. 2 Utkast til utviklingsavtale mellom Rakkestad kommune og Peder Harlem om Harlemåsen boligområde. 3 Kart over Harlemåsen boligområde Illustrerer utbygging av Harlemåsen boligområde i trinn basert på reguleringsplan for feltet og avtaleutkast mellom partene. Bakgrunn I sak nr. 4/19 behandlet Rakkestad kommunestyre utvikling og videre framdrift av tiltaket Harlemåsen boligområde. Flere forholdsvis komplekse spørsmål har blitt identifisert, utredet og avklart i sakskomplekset over flere år. Det er oppsummert i nevnte kommunestyresak nr. 4/19 som er vedlegg til dette framlegget. Etter mandat fastsatt av formannskapet i 2018, har Rakkestad kommune forhandlet med Peder Harlem og Andreas Graff om en avtale om

2 kommunal regi av og direkte deltakelse i utvikling og utbygging av Harlemåsen boligområde. Tiltak av aktuell karakter er som en grunn- og hovedregel å se på som en privat oppgave. Like fullt hender det at kommuner engasjerer seg direkte i boligprosjekter, når boligmarkedet i kommunen eller deler av kommunen ikke fungerer. Det var tilfelle i Rakkestad kommune fram til ca I dag skjer etablering av boligfelt i Rakkestad sentrum utelukkende med private aktører. For Degernes sentrum er interesse for å føre opp boliger moderat, utbyggingstakt, marginer og lønnsomhet lav og risiki i investeringene for stor til at realisasjon på slike premisser lar seg gjøre. Det er bakgrunnen for den private kommunale dialog om Harlemåsen boligområde over mange år. Rakkestad kommune har i de siste fem seks årene for å stimulere til utvikling og vekst i Degernesområdet investert til sammen ca. 80 millioner kroner i Kirkeng skole og Kirkeng barnehage. Et attraktivt boligfelt er sett på som et viktig element for et lokalsenters utviklingspotensial. Sånn sett er Harlemåsen boligområde en oppfølgning eller videreføring av tiltakene innen skole og barnehage som nevnt. En politisk arbeidsgruppe Knut Magne Bjørnstad (leder), Dagfinn Søtorp og Knut Ruud medvirket i prosesser om Harlemåsen boligområde i kommunen internt og overfor Peder Harlem og Andreas Graff fram til kommunestyret behandlet og fastsatte de endelige premisser for kommunal deltakelse i prosjektet i sak nr. 4/19. Denne sak er en direkte oppfølgning av tidligere vedtak i formannskapet. Andre faktaopplysninger Peder Harlem og Andreas Graff er grunneiere i Harlemåsen boligområde. Andreas Graff besluttet under forhandlingene ikke å ville selge areal i feltet til Rakkestad kommune. Det er derfor ikke noe avtaleutkast mellom kommunen og Graff. Utkast til kontrakt om utvikling av Harlemåsen boligområde foreligger bare mellom Rakkestad kommune og Peder Harlem. Rakkestad kommune har i forhandlingene med Peder Harlem benyttet høyesterettsadvokat Thorer Ytterbøl som rådgiver. Peder Harlem har hatt advokat Pål Grønnerød ved sin side. Partene er enige om et utkast til kontrakt om utvikling av Harlemåsen boligområde.

3 Resultatet baserer seg på et tilbud til Peder Harlem av utformet av administrasjonen og den politisk oppnevnte arbeidsgruppe og legitimert av vedtak av formannskapet og kommunestyret underveis og sist i kommunestyresak nr. 4/19. Avtalens hovedpunkter Fremføring av infrastruktur til boligområdet Rakkestad kommune skal i kommunal regi og for egen kostnad fremføre infrastrukturanlegg det vil si vei, vann, avløp og annen infrastruktur fram til grensen for tomteområdet vist på vedlagte av partene signerte kartutsnitt og fram til og med avkjøring til VA-anlegg/ pumpestasjon. Arealer som medgår til fremføring av vei fra offentlig vei Ellestadveien og fram til grensen for tomteområdet avstås vederlagsfritt av grunneier Peder Harlem. Han forbeholder seg veirett og at det etableres jordbruksavkjørsel uten kostnad for ham. Erverv av grunn Rakkestad kommune vil så snart det er fattet vedtak slik som det fremgår av foranstående punkt, erverve tomtegrunn innenfor boligområdet. Dette ervervet skal skje i trinn: Første trinn omfatter et areal på ca kvadratmeter av Peder Harlems eiendom. Det utgjør om lag 11 tomter. Videre deles første trinn i tre deler. Ervervet gir rett til å opparbeide vei, del av lekeplass og annen infrastruktur. Det inneholder dessuten inntil fem boligtomter. Kart (vedlegg 3) illustrerer dette bildet. Kjøpesum for aktuelt areal er på kr. 120 pr kvadratmeter som indeksreguleres med SSBs konsumprisindeks pr Disposisjonen gjennomføres når vei og annen infrastruktur fra Ellestadveien og fram til Harlemåsen boligområde er etablert. Rakkestad kommune uttaler som målsetting at det skal skje i løpet av første halvår Den forplikter seg til å utarbeide en framdriftsplan for utbyggingen i samsvar med dette.

4 Arealet som overtas skal være fritt for heftelser både pengeheftelser og andre heftelser som kan være av reell betydning. Samtidig med at oppgjøret finner sted skal Peder Harlem utferdige og undertegne skjøte på de aktuelle tomter til kommunen. Rakkestad kommune kan be om at Peder Harlem utferdiger in blanco skjøter på tomtene. Rakkestad kommune utferdiger fradelingssøknader. Grunneier signerer disse. Rakkestad Kommune står for omkostninger vedrørende fradeling og oppmåling. Det økonomiske oppgjøret mellom partene skal foretas av eiendomsmegler eller advokat som innehar nødvendige tillatelser og sikkerhetsstillelser. Erverv av del II og del III av trinn 1 er regulert i avtalen og nærmere beskrevet i saken nedenfor Opsjon på videre tomterverv. Rakkestad kommune har en rett ikke plikt til å engasjere seg i disse faser av prosjektet. Fra kommunal side er det en målsetting at private aktører fra dette stadium (del II første trinn) tar over videre utvikling og utbygging av boligområdet. Det samsvarer med at prosjektet primært er en privat oppgave. Opparbeidelse / fremføring av infrastruktur innenfor boligområdet Så snart det økonomiske oppgjør beskrevet i foranstående punkt er gjennomført, vil Rakkestad kommune påbegynne arbeidet med utbygging av infrastruktur for første trinn. Det omfatter vei, vann, avløp og annen infrastruktur. Rakkestad kommune skal fjerne lyktestolper og kabler for den gamle lysløypetraseen innenfor reguleringsplanområdet. Infrastrukturarbeidene for første trinn skal være ferdig opparbeidet med asfaltdekke på veien innen 18 måneder etter at arealet er ervervet fra grunneier. Rakkestad kommunes arbeid med markedsføring og salg av enkeltstående eller flere tomter til privatpersoner eller profesjonelle utbyggere Rakkestad kommune forplikter seg til på den måte den selv bestemmer samtidig med at de nevnte infrastrukturarbeider pågår å starte markedsføring og salg av tomtene innenfor Harlemåsen boligområde. Peder Harlem forplikter seg til fortløpende å medvirke i markedsføringsprosessen i den utstrekning kommunen vurderer det som formålstjenlig.

5 Avtalen er basert på at Rakkestad kommune ikke er noen ordinær kommersiell aktør ved salg av boligtomtene. Den opererer ut fra et samfunnsoppgave. Opsjon på videre tomteerverv Når tre av de første fem tomtene i første trinn er solgt og oppgjør har funnet sted, har Rakkestad kommune rett til å erverve ytterligere et areal i første trinn (Del to av første trinn). Denne rettigheten omfatter kjøp av et areal på ca kvadratmeter og tre boligtomter. Arealet ligger innenfor første trinn, men er ikke nærmere kartfestet. Rakkestad kommune skal meddele sitt standpunkt snarest og senest innen 60 dager etter at salgsmålet er oppnådd. Pris for råtomtene med tilliggende arealer til veier og annen infrastruktur er avtalt til kr 137 pr. kvadratmeter tillagt endringene i SSBs konsumprisindeks fra fram til at oppgjør finner sted. Ervervet og oppgjøret gjennomføres senest 90 dager etter at opsjonen er meddelt. For fradeling og oppmåling vises til punkt 4 i avtalen. Dersom Rakkestad kommune benytter seg av sin rett til å kjøpe dette området i første trinn, skal opparbeidelse samt arbeidet med markedsføring og salg gjennomføres slik som beskrevet under punktene ovenfor. Kommunens forskuttering infrastruktur anleggsbidrag Dersom Peder Harlem eller annen privat aktør, gjennomfører den videre utvikling og salg av tomter innenfor reguleringsplanområdet herunder fremføring av infrastruktur kan det inngås avtale med Rakkestad kommune innen gjeldende regelverk. Anleggsbidrag for felles infrastruktur som Rakkestad kommune har opparbeidet innen første trinn som grunnlag for videre utbygging av Harlemåsen boligområde skal refunderes forholdsmessig. Det fordeles etter tomtestørrelse for hver av de resterende tomter. Anleggsbidraget tilbakebetales til kommunen etter hvert som tomtene selges. Beregning av anleggsbidraget besørges av Rakkestad kommune og fremlegges for de respektive grunneiere.

6 Det er ikke avtalt opsjoner på arealer utover første trinn av prosjektet. Fra kommunal side er det som nevnt en målsetting at private aktører tar over videre utvikling og utbygging av feltet så tidlig som mulig. Å etablere boligområder er som nevnt som en grunn- og hovedregel primært en privat oppgave. Helse- og miljøkonsekvenser Harlemåsen boligområde er lokalisert i Degernes. I dette distriktet er det gode muligheter for aktivitet og fritids- og friluftsmuligheter. Det er etablert turstier og lysløype i nærområdet. Avstanden til Rakkestad sentrum med et forholdsvis bredt privat og offentlig tilbud er dessuten bare ca. 8 kilometer. Økonomi Kostnader for arealerverv for Harlemåsen boligområde er regulert i avtalen og framkommer slik: Første trinn ca 11 tomter: Del kvadratmeter kr 120 pr. kvadratmeter tillagt prisstigning ca. 3 prosent sum kr Del kvadratmeter kr 137 pr. kvadratmeter tillagt prisstigning ca. 6 prosent sum kr Del kvadratmeter kr 137 pr. kvadratmeter tillagt prisstigning ca. 6 prosent - sum kr Salgspris/Tomtepris for byggeklare tomter antas å ligge på kr til kr Arealet for adkomstvei fra Ellestadveien fram til grense for Harlemåsen boligområde er uten arealkostnader for Rakkestad kommune. Administrasjonens vurdering Avtaleutkastet er i samsvar med mandat fastsatt av formannskapet og kommunestyret og de rapporter som er levert til politisk nivå underveis i prosjektet. Rådmannen har som sådan ikke ytterligere kommentarer til det. Gitt at formannskap og kommunestyre følger opp sine tidligere vedtak og godkjenner dette forslaget, tilrår rådmannen at kommunestyret gir formannskapet fullmakt til å

7 sluttføre forhandlingsprosess og utdype enkeltheter i kontrakten før startsignal for prosjektet endelig gis. Det kan skje i august september De økonomiske konsekvenser av Harlemåsen boligområde blir en del av budsjett 2020 og økonomiplan Rådmannen viser dessuten (for økonomiske konsekvenser) til saken «Harlemåsen boligområde Prosjekt Oppfølgning av kommunestyresak nr. 4/19 Melding». Rådmannen foreslår for øvrig bevilget kr til Harlemåsen boligområde i «Økonomisk rapport pr Investeringer» - som en følge av de to saker om tiltaket som nå behandles og de vedtak om det som tidligere er fattet av formannskapet og kommunestyre.