Utbyggingsavtale - Grefsrud - Holmestrand - framforhandlet forslag til godkjenning

Transkript

1 Holmestrand kommune Saksbehandler: Jan Endre Aasmundtveit telefon: JournalpostID 17/8513 ArkivsakID 16/3651 Arkivkode PlanID , K2 - L12 Utbyggingsavtale - Grefsrud - Holmestrand - framforhandlet forslag til godkjenning Utvalg Møtedato Saksnummer Formannskapet /17 Bystyret /17 Rådmannens innstilling: Vedlegg: Utbyggingsavtale Grefsrud Reguleringsplankart Reguleringsbestemmelser Utkast til avtale om overdragelse av rett til justering av merverdiavgift Behandling i Formannskapet Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. FORM-020/17 vedtak: Behandling i Bystyret Formannskapets forslag enstemmig vedtatt. B-042/17 vedtak:

2 Sammendrag På bakgrunn av vedtatt reguleringsplan for Grefsrud er det framforhandlet forslag til utbyggingsavtale for gjennomføring av rekkefølgebestemmelsene og for å sikre at de infrastrukturanlegg som kommunen skal overta blir utført i det omfang og den kvalitet som kommunen krever for overtakelse. Reguleringsplan for Grefsrud (planid ) ble vedtatt av Holmestrand bystyre den (BS-sak 010/17). Utbyggingsavtalen må godkjennes av Holmestrand bystyre. Rådmannen anbefaler at det framforhandlede forslaget godkjennes. Faktaopplysninger Framforhandlet forslag til utbyggingsavtale For gjennomføring av vedtatt reguleringsplan for Grefsrud har det blitt framforhandlet forslag til utbyggingsavtale for Grefsrud. Oppstart av forhandlingene var kunngjort i kommuneavisen for Holmestrand for september Forhandlingene med Vestfold fylkeskommune pågikk fram til slutten av mars Offentlig ettersyn - uttalelser Forslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Det er kun mottatt merknader fra styret i Eikelund barnehage. Styret i Eikelund barnehage har merknader som gjelder anleggstrafikk, støv og støy under anleggsperioden, og trafikkbelastningen ved ferdig utbygd boligområde. I tillegg er det spørsmål om fjerning av eiketreær utenfor Eikelund barnehage, samt et ønske om å bygge gymsal for barna i barnehagen. Utformingen av avtalen Avtalen omfatter utbyggingsområdet for Grefsrud. Avtalen skal sikre en gjennomføring av reguleringsplanens rekkefølgebestemmelse, og å sikre at de infrastrukturanlegg som kommunen skal overta til drift og vedlikehold blir utført i det omfang og den kavlitet som kommunen krever for kommunal overtakelse. Se avtalens punkt 2 og 3. For å gjennomføre dette regulerer utbyggingsavtalen gjennomføring og finansiering av tiltak fastsatt i reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser, samt overtakelse av arealer regulert til offentlig formål. Avtalen regulerer også kommunal forkjøpsrett til en andel av boligene. Se avtalens punkt 4. Også tiltak etter plan- og bygningsloven 18-1 (vei, vann og avløp) er omtalt. For disse tiltakene er det også forutsatt en overtakelse av kommunen. Se avtalens punkt 9. Dette forholdet er også regulert i plan- og bygningsloven Rekkefølgebestemmelsene De rekkefølgebestemmelsene som reguleres nærmere i denne avtalen er krav til etablering av lekeareal (reguleringsplanens 8.1) og sikring av offentlig eiendomsrett til eksisterende rudkjøring i krysset Våleveien-Eikelund (reguleringsplanens 8.3). For etablering av lekeareal regulerer avtalen etableringen av den større felles lekeplassen o_lek (jf. reguleringsplanens 6.2). Det skal her etableres et nærmiljøanlegg, der avtalen bl.a. fastsetter nærmere hvilke elementer dette anlegget skal inneholde. Se avtalens punkt 6. Dette arealet med anlegg skal overtas av Holmestrand kommune. Det er likevel fastsatt i avtalen at drift og vedlikehold gjennomføres av et sameie av beboerne i planområdet. Som eier vil kommunen ha ansvar for å erstatte installasjoner til nærmiljøanlegget som skades eller ødelsegges.

3 For sikring av offentlig eiendomsrett til eksisterende rundkjøring i krysset Våleveien-Eikelund skal Vestfold fylkeskommune bidra med kr ,-. Se avtalens punkt 7. Denne rundkjøringa ble anlagt av Jernbaneverket for avlastning til FIBO-anlegget. Tanken den gangen var at denne rundkjøringa skulle tilbakeføres sommeren Av hensyn til videre planlegging av boligområdet på Grefsrud og senere utbygging av Eikelundsåsen, tok kommunen initiativ til å beholde rundkjøringa. Det ble da satt i gang en prosess med å erverve grunnen. Etter avklaringer med Statens vegvesen er det kommunen som har stått for dette grunnervervet. Kommunen har således hatt utgiftene. Men grunnen skal overføres til Vestfold fylkeskommune. Kommunal forkjøpsrett I henhold til plan- og bygningsloven 17-3 andre ledd kan utbyggingsavtalen regulere at kommunen skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Det er her avtalt at kommunen skal ha fortrinnsrett til å kjøpe inntil 5% av de planlagte boligene. Se avtalens punkt 8. Justering av merverdiavgift I avtaleutkastet er det tatt inn et punkt om justering av merverdiavgift. Se avtalens punkt 10. Merverdiavgiftsloven kap 9 gir utbygger mulighet til å få gjennomført en slik justering. Dette forutsetter at de først har inngått avtale om dette med kommunen, jf. merverdiavgiftsforskriften I dag er det vanlig å fastslå en intensjon om dette i en utbyggingsavtale. Den nærmere gjennomføringen reguleres i en egen avtale. Et utkast til en slik avtale følger vedlagt. Endelig utforming av denne avtalen er delegert til rådmannen. Transport av avtalen Vestfold fylkeskommune har en intensjon om å selge området for utbygging av en annen aktør. Det er i avtaleutkastet tatt inn et punkt om transport av avtalen, slik at Vestfold fylkeskommune kan overdra avtalen til annen utbygger. Dette forutsetter en godkjenning av Holmestrand kommune. Tinglysing For gjennomføring av reguleringsplanen og utbyggingsavtalen er det behov for tinglysing av et par forhold. Det gjelder en heftelse på gbnr 8/16, for å sikre allmennhetens tilgang til f_g som leder inn til lekeområdet o_lek, slik det er fastsatt i reguleringsplanen 5.4 og For sikring av at drift og vedlikehold av lekearealet o_lek gjennomføres av et sameie av beboerne i planområdet skal også utbyggingsavtalen tinglyses som en heftele på gbnr 8/16. Juridiske forhold Plan- og bygningsloven kap 17 om utbyggingsavtaler Merverdiavgiftsloven kap 9 om justering og tilbakeføring av inngående merverdiavgift Økonomiske konsekvenser En godkjenning av det framforhandlede forslaget til utbyggingsavtale for Grefsrud vil ikke gi utgifter for Holmestrand kommune. Avtalen sikrer derimot en vesentlig dekning av påløpte

4 utgifter til grunnervervet til den eksisterende rundkjøringa i krysset Våleveien-Eikelund. Barn og unges interesser Forholdet til barn og unges interesser i reguleringsplanen er det redegjort for i saksframleggene for reguleringsplanen for Grefsrud, jf. DRI-sak 032/16 (1. gangs behandling) og BS-sak 10/17 (2. gangs behandling). Utbyggingsavtalen omhandler etablering av den felles lekeplassen o_lek med nærmere bestemmelser om etablering av nærmiljøanlegg. Miljøkonsekvenser Miljøkonsekvenser av reguleringsplanen er det også redegjort for i saksframleggene for reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen berører ikke disse. Vurderinger Generelt Det framforhandlede forslaget til utbyggingsavtale for Grefsrud ivaretar kommunens behov på en god måte, sikrer utbyggingen og gjennomføringen av reguleringsplanen for Grefsrud. Etablering av lekeareal Forhandlingene har ført til at det store lekearealet i sentrum av planen er regulert til offentlig lekeareal (o_lek) og det er forutsatt at det her opparbeides et nærmiljøanlegg, som også innebærer at det gis tilskudd til utbyggingen, jf. reguleringsbestemmelse 6.2. Utbyggingsavtalen setter nærmere krav til hva dette nærmiljøanlegget skal inneholde, og det er gitt bestemmelser knyttet til tilskuddet for utbygging. Det er også gitt bestemmelser om framtidig vedlikehold. Se avtlens punkt 6 og beskrivelsen ovenfor. Dette sikrer en opparbeiding og et framtidig vedlikehold av anlegget, som ikke vil belaste Holmestrand kommune unødig. Sikring av offentlig eiendomsrett til eksisterende rundkjøring Avtalen sikrer langt på vei at behovet for finansiering av grunnervervet for denne rundkjøringa sikres, jf. avtalens punkt 7. Fortsatt er det noe av kostnadene som må finansieres gjennom avtaler med andre aktører som vil ha nytte av rundkjøringa (ca kr ,-). Disse andre aktørene er Byggeriet AS, som drar direkte nytte av avkjøringen fra denne rundkjøringen ved den ekstra tilkomstveien som er etablert, og det vil være utbygger av Eikelundsåsen, der denne rundkjøringa planlegges som adkomst til det nye byggefeltet. På ett punkt er avtalen her justert i forhold til hva som har ligget ute til offentlig ettersyn. Det dreier seg kun om en opplysning om grunnervervet. Intensjonen var at grunnervervet og overføring av eiendomsrett til Vestefold fylkeskommune skulle vært sluttført innen utbyggingsavtalen var godkjent og signert. I ettertid har det vist seg at det vil ta lenger tid med å sluttføre dette prosjektet. Det opplyses derfor om at dette grunnervervet blir gjennomført av Holmestrand kommune. Øvrige punkter i avtalen De øvrige punktene i avtalen bør være uproblematiske å godta for bystyret. Her er det bestemmelser som dels er til fordel for Holmestrand kommune og dels en forutsetning for gjennomføring av reguleringsplanen (f.eks. bestemmelser om overtakelse, drift og vedlikehold, jf. punkt 9). Her er det også bestemmelser som sikrer en gjennomføring av utbyggingsavtalen (f.eks. bestemmelser om tvister, transport av utbyggingsavtalen og tinglysning, jf. punkt 11-13). Merknader fra offentlig ettersyn

5 Fra det offentlige ettersynet av utbyggingsavtalen er det kun kommet merknad fra styret i Eikelund barnehage. Når det gjelder disse merknadene, vil ikke disse ha betydning i forhold til det framforhandlede forslaget til utbyggingsavtale. Forholdet til anleggstrafikk og støv og støy under anleggsperioden er ikke omhandlet i utbyggingsavtalen. Og heller ikke forholdet til framtidig trafikkbelastning. Forholdet til støy i anleggsperioden er ivaretatt gjennom reguleringsplanens krav til bygge- og anleggsstøy, jf. reguleringsbestemmelse 3.5. Forholdet til trafikkbelastningen ved ferdig utbygd boligområde hører også til reguleringsplanen, og er ivaretatt gjennom denne. Se reguleringsbestemmelse 5.1. Disse innspilene hører hjemme i en framtidig byggesak, og kan betraktes på lik linje med merknader til et nabovarsel. Spørsmålet om fjerning av eiketrær og ønsket om å bygge gymsal vil bli besvart i et eget brev. Videre behandling Etter innstilling fra formannskapet går saken videre til Holmestrand bystyre for endelig vedtak.