SAKSFREMLEGG. Saksbehandler Alf Thode Skog/Espen Glosli Arkiv GBR 116/1 Arkivsaksnr. 16/3982. Saksnr. Utvalg Møtedato / Formannskapet

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksbehandler Alf Thode Skog/Espen Glosli Arkiv GBR 116/1 Arkivsaksnr. 16/3982 Saksnr. Utvalg Møtedato / Formannskapet SØKNAD OM DISPENSASJON FRA AREALDEL AV KOMMUNEPLAN 4 1 OG 4 2 STENTORP (GNR 116 BNR 1) Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser 4 1 og 4 2 for oppføring av bolig i «LNF 1 område». For begrunnelse av vedtaket vises til rådmannens saksframlegg. Vedlegg 1. Søknad. 2. Uttalelse fra fylkesmannen. 3. Svar fra tiltakshaver. Saken gjelder Eiendommen «Stentorp» gnr 116 bnr 1 er et fradelt gårdstun hvor jord har blitt skilt fra og lagt til annen eiendom. Eieren ønsker å legge til rette for at to generasjoner kan bo på eiendommen slik at de kan dra gjensidig nytte av hverandre i gjøremål og tilhørighet til stedet. Det eksisterende bolighus er lite egnet for tilbygg både i form av beliggenhet på tunet og arkitektonisk. Eieren mener derfor at å sette opp et nytt bolighus er en bedre helhetlig løsning for så vel tunet som området. Eiendommen ligger i «LNF 1 område» hvor spredt boligbygging ikke er tillatt. Etablering av en bolig på dette arealet må derfor behandles som en dispensasjonssak fra gjeldende kommuneplan. Søknaden Eieren hevder at en bolig på tunet blir liggende tett på eksisterende hus og som en del av tunet slik at en framtidig fradeling til en egen eiendom ikke er aktuelt. Framtidige beboere på eiendommen blir dermed tvunget til å se på og tenke på boligene som generasjonsboliger. Det fremheves at det er overvekt av positive sider ved tiltaket. En dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for prosjektet vil derfor ikke stride mot hensikten bak bestemmelsene det dispenseres fra.

2 En ny bolig skaper ikke noen forventninger om ytterligere etableringer på stedet. Tunet er og forblir et lukket tun i kulturlandskapet slik at tiltaket ikke medfører en uønsket byspredning. Snarere tvert imot. Degernes Sentrum trenger befolkningsvekst. Det er i øyeblikket mangel på byggeklare tomter i dette sentrumsområdet. Eieren mener at byggingen av boligen bidrar til å styrke samfunnsutviklingen i Degernes. Den utløser ikke elevtransport til Kirkeng skole. Både skolevei og lysløypetrase til fritidsformål er godt tilrettelagte. Videre er det en offentlig renovasjonsløsning i området. Alternativet til et nybygg er et dårlig tilpasset tilbygg til eksisterende bolighus som svekker stedets karakter og bryter med tradisjonell byggestil og tunløsning. Dette er negativt for området som helhet. Hjemmel Dispensasjonssaker behandles etter plan- og bygningsloven kapittel 19 «Dispensasjoner»: Søknad om dispensasjon Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker, herunder fastsette tidsfrist for andre myndigheters uttalelse i dispensasjonssaker og gi regler om beregning av frister, adgang til fristforlengelse og konsekvenser av fristoverskridelse.

3 Andre faktaopplysninger I samsvar med plan- og bygningslovens 19-1 er søknaden oversendt fylkesmannen til uttalelse. Fylkesmannen er negativ til saken. Etter fylkesmannens uttalelse, har tiltakshaver supplert/komplettert sin søknad. Administrasjonens vurdering Gjeldende kommuneplan fastsetter prinsipper og premisser for spredt boligbygging. Rakkestad kommune satte av områder der spredt boligbygging er tillatt eller ikke kan finne sted etter nasjonale retningslinjer (LNF 1 og LNF 2). En rekke kriterier ligger til grunn for valg av arealer for spredt boligbygging: - Tiltakets avstand til sentrum er minimum 3 kilometer. - Tiltaket er forenlig med registreringer og prioriteringer i ulike temakart spesielt gjelder det for naturtyper og viktige viltområder. - Tiltaket er i nærhet til etablert infrastruktur og offentlige tjenestetilbud. - Tiltaket medfører ikke nyetablering av boliger i ubebodde områder. Med hensyn til den aktuelle søknad, er det i første rekke det første strekpunkt som medfører vanskeligheter i forhold til instituttet spredt boligbygging. Den underliggende hensikt med et slikt avstandskriterium er å hindre uønsket, uhensiktsmessig og ikke planlagt tettsteds- eller byspredning. Samtidig er det innenfor disse områder innen en radius på tre kilometer fra sentrum at transport m.m. er funksjonelt og betingelsene for etableringer ligger totalt sett best til rette. I sin uttalelse påpeker fylkesmannen at kommunene utover å ivareta lokale interesser også skal ta hånd om regionale og nasjonale hensyn. Det vises spesielt til statlige retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Det er et nasjonalt mål at utbyggingsmønster og transportsystem fremmer utvikling av kompakte byer og tettsteder, reduserer transportbehov og legger til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. Av retningslinjen går det også fram at potensialet for fortetting og transformasjon bør utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk. Rakkestad Kommune har i kommuneplanens arealdel satt av både «LNF områder» hvor boligbygging er tillatt og «LNF områder» hvor slike etableringer ikke kan finne sted. Den aktuelle søknad ligger i et område som ikke tillater spredt boligbygging. De som eventuelt bosetter seg på stedet er i hovedsak avhengig av bil for daglige gjøremål. En dispensasjon for omsøkt tiltak, strider derfor direkte mot de ovenfor nevnte målsettinger. Hvis Rakkestad kommune vil tilrettelegge for ytterligere boligbygging i «LNF områder» må omfanget først avklares i overordnet plan. Eierens begrunnelse av søknaden er av en generell karakter. Mange kan påberope seg momentene. En dispensasjon medfører en

4 uheldig presedensvirkning. Over tid kan kommuneplanens arealdel miste sin kraft som et instrument i kommunens boligplanlegging. Rakkestad Kommune bør ikke gi dispensasjon når det foreligger negativt svar på forhåndsuttalelse fra regionale myndigheter. Rådmannen vurderer dog uttalelsen til å være av generell karakter. Den går ikke i dybden på sakskomplekset. Fylkesmannens uttalelse om økt bilbruk er etter rådmannens mening en feilvurdering. Eiendommen som er inne i bildet, ligger med ca. 800 meters gangavstand til skole, barnehage, butikk og idrettshall og innenfor begrepet 10 minutters gangavstand fra de nevnte funksjoner som regnes som grensen for økt bruk av bil. Den er også på riktig side av barrieren som FV 22 til Halden representerer slik at det ikke er nødvendig å krysse denne veien for å nå skole, butikk m.m. Degernes Sentrum faller inn under begrepet lokaltettsted» i fylkesplanen hvor vedlikeholdsutbygging av boliger tillatt. Rakkestad kommune vedtok i kommuneplanen å utvide boligområdet ved tettstedet. Det ligger nord for det utbygde feltet og har en gangavstand på ca. 800 meter til skole og butikk. Det nye boligområdet er ikke endelig besluttet bygget ut. I skrivende stund er det ikke fastlagt når grunnlagsinvesteringer kan finne sted. Tilgjengeligheten av boliger i og nær Degernes Sentrum er pr dags dato og inntil at nytt regulert areal er opparbeidet kun enheter for salg. Få om noen nye boliger kan realiseres utover dette. Som rådmannen ser det, er det knapt potensial for transformasjon av bygg eller områder i Degernes Sentrum. Heller ikke det areal som det er snakk om i denne saken er nytt. Det ligger på et etablert tun. Hva gjelder presedens for lignende eiendommer, er det etter rådmannens vurderinger ikke mange om noen eiendommer i det hele tatt som kan påberope seg de samme vilkår. Rådmannen viser til at det er gangavstand til sentrum og at det ikke er nødvendig å krysse veier for adkomst til skole. I det perspektivet mener rådmannen at denne sak ikke er egnet til å uthule kommuneplanens funksjon i boligplanleggingen. Rådmannen konkluderer med at å innvilge dispensasjonssøknaden ikke vil tilsidesette hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra. Det gjenstående spørsmål er om det er en overvekt av positive sider ved saken. Eieren lister opp flere plussmomenter ved å tillate å føre opp bolig på eiendommen. Rådmannen ser absolutt denne side av saken. Likevel er det nødvendig å vurdere den i et langsiktig perspektiv med et varierende eierforhold på eiendommen. To boliger inne på et tun kan skape eiermessige utfordringer. Det dukker erfaringsmessig ofte opp spørsmål om fradeling av areal. To boliger med felles utomhusområder vanskeliggjør en slik disposisjon. Avstandene til sentrumsområder med boliger er relativt korte. Flere av de positive sidene som søker lister opp kan i stor grad løses ved å bosette seg innenfor regulert område.

5 Felles etablering av vann, oppvarming og avløpsløsning er gunstig. Gangavstand til Degernes Sentrum veier til fordel for å gi dispensasjon. Å sette opp en bolig nær dyrket mark er ikke i samsvar med bestemmelsene i kommuneplanen, men som tunet blir etablert legger det ikke større press på dyrket mark enn i dag. Når det gjelder bruk av arealene, er visse utfordringer likevel til stede. Rådmannen vurderer denne saken som sammensatt og vanskelig. På den ene side er det flere momenter som trekker i retning av at dispensasjon fra kommuneplanen kan gis, men det er like fullt kommuneplanen som er rammegivende og førende for etablering av nye boenheter. Rådmannen vurderer ikke at hensynet bak bestemmelsen det eventuelt dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt, men om det er en klar overvekt av positive versus negative sider ved saken er rådmannen mer usikker på. Det avhenger i stor grad av rangeringen og tyngden av de momenter som er relevante i den. Etter en samlet vurdering konkluderer rådmannen med at samfunnsmessige hensyn ikke blir vesentlig tilsidesatt dersom formannskapet gir dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av bolig på eiendommen «Stentorp» (gnr. 116 bnr. 1). Rådmannen tilrår dispensasjonssøknaden imøtekommet.