SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Alf Thode Skog Arkiv: GBR 7/15 Arkivsaksnr.: 15/846. Saksnr.: Utvalg Møtedato Formannskap

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Alf Thode Skog Arkiv: GBR 7/15 Arkivsaksnr.: 15/846 Saksnr.: Utvalg Møtedato Formannskap RAKKESTAD TORG SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN RAKKSTAD SENTRUM OG STORGATA Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune innvilger dispensasjoner fra «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum ( )» og «reguleringsplan for Storgata ( )» som søkt om til realisasjon av «Rakkestad Torg». For begrunnelse av dispensasjonsvedtaket, vises det til rådmannens saksframlegg. Rakkestad kommune gjør disse presiseringer stiller følgende vilkår for sitt dispensasjonsvedtak: - Ifølge til det foreliggende materialet mangler «Rakkestad Torg» en fasade som på en god måte binder det sammen med «Gjensidigebygget» og «Coopbygget» omkring torget. Det nye bygget henvender seg til torget, og bør ha en fasade med elementer av glass. - Av samme årsak som ovenfor (forrige strekpunkt), er etablering av støttemur(er) ikke ønskelig. - Varelevering kan ikke skje mot torget. - Inn- og utkjøring til - fra parkeringsplassene fra «Skogveien» og Heggveien», bør arbeides videre med og gjøres så funksjonelle som mulige av hensyn til området som helhet. - Alle utgifter som relaterer seg til disse strekpunkt også etablering av fortau langs «Skogveien» og «Heggveien» er utbyggers ansvar. Vedlegg 1 Søknad.

2 2 Oppsummering/notat av nabouttalelser og nabomerknader. 3 Nabouttalelser og nabomerknader. 4 Skisser. 5 Situasjonsplan. 6 Rakkestad Gårdeierforening, brev av Saken gjelder Denne sak dreier seg som om: Søknader om dispensasjoner fra «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum ( )» og «reguleringsplan for Storgata ( )» for tiltaket «Rakkestad Torg». Prosjektet er på flere punkter ikke i samsvar med de aktuelle reguleringsplaner. Det avhenger derfor av en rekke dispensasjoner for å kunne bli realisert. Bakgrunn Arkama Arkitekter (Arkama AS) søker på vegne av «Rakkestad Torg» om tillatelse til å føre opp kvadratmeter forretningsareal langs «Heggveien» fra «Skogveien» og til «Skolegata». Det er ment å huse en større dagligvareforretning (Rema 1000) og en mindre annen forretning (Apotek). Som rådmannen kommer nærmere tilbake til senere i saksframlegget, har ulike kommunale organer kommunestyret, formannskapet og det faste utvalg for plansaker ( ) flere ganger behandlet dette sakskomplekset. I sak nr. 4/12 ga formannskapet dispensasjon fra de samme reguleringsplanene for et større nybygg ca kvadratmeter forretningsareal på de samme arealene. Tiltaket omfattet i tillegg leiligheter i flere etasjer. Nå er «Rakkestad Torg» grunnleggende forandret. Det er derfor på mange måter et annet/et nytt prosjekt som blir framlagt til behandling i formannskapet. Denne sak har sitt opphav fire år tilbake i tid: I månedsskiftet januar februar 2011 arrangerte Rakkestad kommune «en plansmie» - som en forløper eller som en oppstart på prosessen med å fastsette en ny områdereguleringsplan for Rakkestad Sentrum. De arkitektmiljøer som har utviklet «plansmiemodellen» sier om tiltaket: Plansmier er en arbeidsmåte for lokal planlegging av stedsutvikling. Hovedformålet er å samle alle aktører til en prosess der man i løpet av opptil en uke gjennom felles innsats lager en plan som har bred oppslutning og som kan vedtas som reguleringsplan. Plansmier er et konkret svar på de siste års kritikk mot en stedsutvikling der utbyggere har fått for stor makt, og de folkevalgte føler seg bundet av private planer og uformell kontakt mellom utbyggere og kommuneadministrasjonen. Klager, protestaksjoner og rettssaker er ofte utløst av en planlegging der man ikke i tide trekker inn alle som bør ha et ord med i laget når omgivelsene endres. Fornuftige utbyggere garderer seg mot forsinkelser, ekstrakostnader og negativ publisitet ved å lytte til nærmiljøet og finne fram til optimale løsninger som samler bred støtte. Plansmier organiserer denne prosessen på en effektiv måte.

3 «Rakkestad Torg» er et resultat av «plansmia» i Rakkestad kommune i tidsrommet Rakkestad kommune og «Rakkestad Utvikling» (forløperen til «Vekst i Rakkestad») lanserte tankene om et større kjøpesenter og leilighetskompleks i «Misjonshuset» «Heggveien» området (fra «Skogveien» til «Skolegata»). Motivasjonen bak det kommunale ervervet av «Misjonshuset», var nettopp å åpne for og styrke potensialet for utvikling og vekst i denne del av Rakkestad Sentrum. Kopperud og Murtnes Eiendom AS stilte seg allerede på våren i 2011 i spissen for utvikler- og utbyggerinteressene i området. Sammen med Rakkestad kommune og «Vekst i Rakkestad» / «Rakkestad Utvikling», er det dette selskapet som har dratt prosjektet til der det i dag står. I dag er «Rakkestad Torg» et «redusert prosjekt» relatert til de planer for tiltaket som eksisterte i Rakkestad kommune, «Vekst i Rakkestad» / «Rakkestad Utvikling», KM Bygg AS og andre aktører deriblant dagligvarekjeden «Rema 1000» har gjennom en rekke separate og felles prosesser i investert mye krefter, tid og penger i dette sentrumstiltaket. Partene har hatt en omfattende dialog på alle nivåer om prosjektet i disse fire årene. At «Rakkestad Torg» har fått det omfang og uttrykk det har, skyldes sånn som rådmannen oppfatter det at det er det som rammebetingelsene og potensialet for øvrig gir rom for. Hjemmel Plan og bygningsloven 12-1 (Reguleringsplan) og 13-1 (Midlertidig forbud mot tiltak) og kapittel 19 (Dispensasjon). Søknaden Til sammen omfatter søknaden seks dispensasjoner fra reguleringsplanene for Rakkestad Sentrum ( ) og Storgata ( ). Samtlige dispensasjoner jf. vedlegg nr. 1 til saken er begrunnet med at de gjeldende planer ikke er kompatible med (forenlig med) større utbygginger over flere eiendommer i Rakkestad Sentrum. Det er for så vidt ikke noe ukjent moment. Dispensasjonene gjelder: Reguleringsplan for Rakkestad Sentrum ( ): - Reguleringsformål og disposisjon. - Reguleringsbestemmelsene punkt 2 «Byggegrenser». - Reguleringsbestemmelsene punkt 3.2 «Takform». Reguleringsplan for Storgata ( ): - Reguleringsbestemmelsene punkt 1 «Avgrensing». - Reguleringsbestemmelsene punkt 2 «Reguleringsformål». - Reguleringsbestemmelsene punkt 6.6 «Utnyttelsesgrad og takform».

4 For nærmere opplysninger, vises til «Arkama Arkitekters» søknad (på vegne av «Rakkestad Torg») av (vedlegg nr. 1 til saken). Nabovarsler for «Rakkestad Torg» ble sendt ut Fra «Taro AS», «Indre Østfold og Andebu Brannkasse» og «Svein O. Kjeve» er det levert inn nabouttalelser og nabomerknader innen fristens utløp. De går ut på: «Taro AS»: - Nabogrense. - Ingen bygg kan oppføres nærmere enn fire meter fra selskapets garasje. - Ny bebyggelse bør ha minst to etasjer og inneholde leiligheter i tillegg til næringsarealer. - Bygningskropp må ha saltak. - «Julius Skaugs gate» gjøres enveiskjørt som følge av nytt varemottak. «Indre Østfold og Andebu Brannkasse»: - Nytt bygg plasseres minst fire meter fra grense til «Brannkassen». - «Indre Østfold og Andebu Brannkasse» sin eiendom tillates ikke brukt til blant annet snuplass for varelevering. - Det tillates ikke satt opp støttemurer/kantstein eller beplantning som vist på tegning idet det hindrer strøing og snørydding. - Av estetiske hensyn må nytt bygg ha saltak. - Fysiske skiller på parkeringsplass settes opp. - Belastning fra vann- og snømasser på bygget må tas hensyn til og av den grunn må opparbeidelsen av parkeringsplassen foran nybygget justeres. «Svein O. Kjeve»: - Negativ til at det gis dispensasjon fra reguleringsplanens «formålsavgrensing» for nytt bygg. - Bekymret for varemottakets utforming og til avfallhåndtering m.m i nybygget og området som helhet. Arkama Ariktekter kommenterer og angir tilfredsstillende og for så vidt minnelige løsninger på det som er «kritiske punkter» i nabomerknadene. Rådmannen viser således til arkitekt Skule Marsteins oppsummering av naboenes uttalelser m.m. av Det er vedlegg nr. 2 til saken. Større deler av naboenes merknader blir tatt hensyn til i den videre prosjektering av tiltaket og den videre kommunale byggesaksbehandlingen av utbyggingen. For øvrig vises det til rådmannens vurderinger og konklusjoner i saken under avsnittet «Rådmannens vurderinger». Svein O. Kjeve uttaler seg også på vegne av Rakkestad Gårdeierforening som ikke har partsrettigheter i saken (brev av ). Det heter blant annet: - Prosjektet strider mot vedtak som ble fattet i plansmieprosessen. - Innspillene fra plansmieprosessen er grunnlaget for «den nye reguleringsplan for Rakkestad Sentrum».

5 - I plansmieprosessen ble det pekt på at Rakkestad Sentrum må fortettes med flere leiligheter. - Er undrende og kritisk til en så svak utnyttelse av en så stor sentrumseiendom. Gårdeierforeningens uttalelse er vedlegg nr. 6 til dette saksframlegget. Faktaopplysninger Rakkestad kommune har siden 2011 arbeidet med «en ny områdereguleringsplan for Rakkestad Sentrum». I møte 28. august 2013 sak nr. 37/13 bestemte formannskapet å legge et forslag til ny plan ut til offentlig ettersyn. Et langt stykke på vei, var det aktuelle framlegg «designet» og «bygget opp» om «Rakkestad Torg». Som påpekt i avsnittet «Bakgrunn», er dette tiltaket nå omarbeidet og på flere punkter har det blitt relativt sterkt redusert. Det er ikke lenger godt i tråd med «Rakkestad Torg» som det gikk fram av i utkast til ny reguleringsplan for Rakkestad Sentrum. Rakkestad Sentrum er i «fylkesplanen for Østfold» definert som «et områdesenter» hvor oppføring av «kjøpesenter» som hovedregel ikke er tillatt. Prosjekter som medfører «økt forretnings- eller næringsareal» i disse områder, er av den grunn avhengig av dispensasjon fra den «gjeldende fylkesplan» og «Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre» for å kunne realiseres. Som følge av et omfattende kommunalt engasjement, fikk «Rakkestad Torg» i 2012 godkjent sine «kjøpesenterplaner». Et nytt forretningsareal på ca kvadratmeter til fortetting og utvikling av sentrumskjernen passerte de hindre som nevnt ovenfor. Nå er «Rakkestad Torg» altså omarbeidet og forandret en hel del. Rådmannen mener likevel at «et redusert prosjekt» kan realiseres etter det foreliggende samtykket. Denne vurdering er sendt Fylkesmannen i Østfold til regulær orientering. For et par år siden kjøpte Rakkestad kommune «Misjonshuseiendommen». I «sentrumsprosjektet» som sådant og «utkast til ny reguleringsplan for Rakkestad Sentrum» er den disponert til «offentlig parkeringsformål». Ifølge de foreliggende vedtak, vil kommunen realisere dette tiltaket i Med mindre at noe annet blir bestemt, regner rådmannen dermed med at det blir hentet inn anbud på arbeidene i august oktober d.å. Gitt disse forutsetningene, kan parkeringsanlegget tas i bruk rundt nyttår Som det går fram av søknaden, er «Rakkestad Torg» er tenkt ført opp langs «Heggveien» på strekningen «Skogveien» til «Skolegata» der Kopperud og Murtnes Eiendom AS er eier «samvirkelagseiendommen» og Rakkestad kommune de øvrige to involverte tomter. For «Rakkestad Torg» har det fra lansering for ca. fire år siden og i den senere utviklingsfase, ligget som et premiss at utbygger skulle kjøpe «de to kommunale nabotomter» til markedsvilkår i samsvar med EØS avtalen sitt ikke diskriminerende, ikke konkurransevridende og objektive regelverk for slike disposisjoner. Uten at de aktuelle arealer inngår i prosjektet, har det blitt sett på som vanskelig for ikke si umulig å realisere. Over en lengre periode har høyesterettsadvokat Thorer Ytterbøl på oppdrag av kommunen og den private aktør arbeidet fram en underlagsdokumentasjon og et forslag til kontrakt mellom partene med det formål at et salg av de aktuelle tomter kan gjennomføres på de

6 premisser som er beskrevet i avsnittene foran. Utkast til avtale og underlagsdokumentasjon er på plass nå. Dette er i samsvar med det opplegg som Rakkestad kommune har fulgt i saken fra Underlagsdokumentasjon og avtaleforslag framlegges for formannskapet som en egen sak. Så vel formelt som reelt må Rakkestad kommune behandle og vedta planspørsmål og privatrettslige saker uavhengig av hverandre. Rådmannens vurderinger Arkama Arkitekter sin søknad om dispensasjon fra «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum ( )» og «Storgata ( )» for «Rakkestad Torg» gjelder: - Oppføring av et forretningsbygg for detaljhandel i en etasje på eiendommene gnr. 7 bnr. 15, 72 og Bygget har et areal på kvadratmeter i tillegg til at det etableres ca. 36 parkeringsplasser på eiendommene. Som nevnt er tiltaket omfattet av «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum ( )» formål «forretning» og «kontor» og «reguleringsplan for Storgata ( )» formål «parkering». Å anvende arealene på den måte prosjektet «Rakkestad Torg» - legger opp til, krever til sammen seks disposisjoner fra de to aktuelle reguleringsplaner. Krav om detaljregulering (plan- og bygningslovens 12 1 tredje ledd) eller midlertidig forbud mot tiltak (plan- og bygningslovens 13 1) Arkama Arkitekter begrunner dispensasjonssøknadene med at det eksisterende planverktøy ikke er kompatibelt med (forenlig med) større utbygging over flere eiendommer i Rakkestad Sentrum. For rådmannen er det ikke vanskelig å være enig med søker i at Rakkestad kommune for tiden mangler et moderne og nytt «planverktøy» for hele settet av bygg- og anleggstiltak i Rakkestad Sentrum. Det er grunnlaget for de store reguleringsplanprosessene i Rakkestad Sentrum og Bergenhusområdet i Av ulike grunner, har disse prosjektene dratt ut i tid. Det er uheldig for lokalsamfunnet som en helhet at redskapene ikke allerede er på plass. Fra et entydig planfaglig synspunkt bør større tiltak sees i en sammenheng utover de tomter det bygges på idet slike tiltak ikke bare har konsekvenser for de tilgrensende eiendommer, men for større deler av eller hele sentrumsområdet. Det støttes for så vidt opp både av planog bygningslovens 12 1 «Reguleringsplaner» og den gjeldende «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum» punkt 1.1 som stiller krav om «bebyggelsesplan» for større prosjekter i Rakkestad Sentrum. I plan- og bygningslovens 12 1 tredje ledd «Reguleringsplaner» - heter det:

7 «..For gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, kreves det reguleringsplan. Tillatelse etter 20-1, jf for slike tiltak, kan ikke gis før det foreligger reguleringsplan» Som rådmannen ser det, er «Rakkestad Torg» temmelig nært opp til eller over grensen til at Rakkestad kommune med hjemmel i plan- og bygningslovens 12 1 tredje ledd «Reguleringsplan» og «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum punkt 1.1 kunne forlange detaljregulering av området, eller nedlegge «midlertidig forbud mot tiltak» på eiendommene etter plan- og bygningslovens 13 1 «Midlertidig forbud mot tiltak» i påvente av at ny «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum» blir vedtatt. Ut fra den måte saken i sin tid ble initiert og etter den tid har utviklet seg på jf. avsnittene «Bakgrunn» og «Faktaopplysninger» går rådmannen likevel ikke inn for å gjøre det. Parkeringssituasjonen I gjeldende reguleringsplan er det krav om «egendekning av parkering» - en parkeringsplass pr. 50 kvadratmeter bygg som gir et behov på 30 parkeringsplasser til sammen. Utbygger har tegnet inn 36 parkeringsplasser i tillegg til 8 parkeringsplasser ved «Gjensidigebygget». Som rådmannen ser det, er «Rakkestad Torg» innenfor bestemmelsene så vel i gjeldende plan som i nytt planforslag. Tiltaket trenger dermed ikke «Misjonshuseiendommen» eller en dispensasjon fra eksisterende reguleringsplan for å oppfylle parkeringskravene. Dispensasjon fra kraver om saltak Utbygger søker om dispensasjon fra kravet til takvinkel. I Rakkestad Sentrum er det flere bygg som har flatt tak. Det taler for at en dispensasjon bør gis på dette punkt i saken. Til forskjell fra «Rakkestad Torg», har disse bygg flere etasjer. De er altså høyere enn dette forretningsbygget. Et «en etasjes bygg» av den aktuelle størrelse, får lett karakter av «en lav kasse» og kan dermed fort komme i «disharmoni» med andre omkringliggende bygg rundet torget. På den annen side vil «en stor homogen takflate» fortone seg dominerende på et så stort bygg. I relasjon til «planintensjonen», er rådmannens vurderinger og konklusjon at saltak for et bygg av en størrelse som «Rakkestad Torg» er feilplassert i tettstedsbildet. Det er altså flere fordeler versus ulemper ved å gi tiltaket dispensasjon fra reguleringsplan på dette punkt. Rakkestad kommune bør tillate flatt tak på «Rakkestad Torg». Flytting av vei endring av formålsgrensen Utbygger søker om endring av veilegemet. Rådmannen vurderer at denne korreksjon er i tråd med forslag til ny reguleringsplan. Som sådan ivaretar tiltaket planhensyn vel så godt som det eksisterende planregime. Rådmannen går inn for å gi «Rakkestad Torg» dispensasjon fra planverket på dette punkt. «Rakkestad Torg» må selv bære kostnadene ved dette tiltaket.

8 Kjøpesenterbestemmelser og kjøpesenterutfordringer Rakkestad Sentrum er i fylkesplanen definert som et såkalt «områdesenter». I disse områdene stenger «fylkesplanens kjøpesenterbestemmelser» og «Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre» som hovedregel for etablering av nye kjøpesentre. Prosjekter som medfører «økt forretnings- og næringsareal» i Rakkestad Sentrum, er av den grunn avhengig av en dispensasjon fra «fylkesplanenes kjøpesenterbestemmelser» og «Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre» for å bli realisert. Rakkestad kommune oppnådde en slik dispensasjon for «Rakkestad Torg» i Østfold fylkeskommune og Østfold fylkesmannsembete presiserte dette momentet i sin uttalelse til ny «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum» også som en begrunnelse for at de la inn «innsigelse» på å utnytte «Isenområdet» til plasskrevende varegrupper. I dette perspektiv er det selvsagt krevende å ta stilling til en utbygging «Rakkestad Torg» som en dispensasjonssak fra planverk og plan og bygningslovgivning. Det kan på et senere tidspunkt medføre ulike konsekvenser for andre tiltak. På den annen side har Rakkestad kommune, «Vekst i Rakkestad / Rakkestad Utvikling», Kopperud og Murtnes Eiendom AS og andre aktører deriblant dagligvarekjeden Rema 1000 gjennom en rekke separate og felles prosesser i investert mye krefter, tid og penger i det aktuelle sentrumsprosjektet. Partene har hatt en omfattende dialog på alle nivåer om det i over fire år. Også rådmannen hadde ønsket leiligheter i to eller tre etasjer i dette byggekomplekset. At «Rakkestad Torg» har det uttrykk og omfang som framgår av søknaden, skyldes som rådmannen ser det at det er det som rammebetingelsene og potensialet for øvrig i lokalsamfunnet tillater. Hvis Rakkestad kommune ikke vedtar de dispensasjoner som foreslått, er det usikkert når og om en utbygging i en eller annen form blir realisert. Totalt vurdert, går rådmannen inn for at det gis dispensasjoner som søkt om til realisering av «Rakkestad Torg». Gitt denne konklusjon, bør Rakkestad kommune gjøre følgende presiseringer til prosjektet: - Ifølge til det foreliggende materialet mangler «Rakkestad Torg» en fasade som på en god måte binder det sammen med «Gjensidigebygget» og «Coopbygget» omkring torget. Det nye bygget henvender seg til torget, og må ha en fasade med elementer av glass. - Av samme årsak som ovenfor (forrige strekpunkt), er etablering av støttemur(er) ikke ønskelig. - Varelevering kan ikke skje mot torget. - Inn- og utkjøring til/fra parkeringsplassene fra «Skogveien» og «Heggveien», bør arbeides videre med og gjøres så funksjonelle som mulige av hensyn til området som helhet.

9 - Alle utgifter som relaterer seg til disse strekpunkt også etablering av fortau langs «Skogveien» og «Heggveien» er utbyggers ansvar. I denne sak behandler formannskapet søknader om dispensasjon fra «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum ( )» og «reguleringsplan for Storgata ( )» for «Rakkestad Torg». Byggesøknad tas stilling til når dispensasjonsvedtak er fattet og andre forutsetninger er avklart.